1921/11.0TJVNF.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A invocação da nulidade do contrato de arrendamento após a cessação do mesmo e depois de se ter usado o local durante algum tempo integra uma situação de abuso de direito.

II- Caso o contrato cesse por acordo das partes não é devido o pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Proc. n.º 1921/11.0TJVNF.P1

Tribunal judicial de Vila Nova de Famalicão

3.º juízo cível

Relator: José Carvalho

Adjuntos: Desembargadores Rodrigues Pires e Márcia Portela

Acordam na 1.ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto:

B… e mulher C…, residentes na …, nº.., freguesia …, Vila Nova de Famalicão, instauraram a presente acção declarativa, de condenação, que seguiu a forma de processo sumaríssimo, contra:

1. “D…, Ldª.”, com sede na Rua …, …, R/chão, Loja …, ….-… freguesia …, concelho do Porto;

2. E… e mulher F…, sócia-gerente da 1ª. Ré, ambos com domicílios profissionais na sede desta e residência na Rua …, nº.., .º Dtº. Frente, …, Gondomar.

Alegaram, em síntese, que em 16-8-2010 deram de arrendamento à sociedade demandada uma fracção autónoma, identificada pela letra “B”, do prédio descrito no artigo 1.º da p.i., sito em …, Vila Nova de Famalicão. Os 2.ºs RR. constituíram-se fiadores, responsabilizando-se pelo incumprimento da 1.ª R. Em 31-01-2011 a 1.ª R. denunciou o contrato, através de carta remetida aos AA. Tinha sido clausulado que a denúncia deveria ser feita com a antecedência mínima de 6 meses. A Ré não pagou a renda relativa àquele período de 6 meses, correspondente aos meses de Março a Agosto de 2011.

Pediam a condenação solidária dos Réus no pagamento da quantia de €3.600,00 – correspondente à renda de seis meses – e na reposição da grade da porta principal no estado de conservação inicial, ou na quantia necessária á sua reparação, a apurar em sede de execução de sentença.

Os réus contestaram, invocando a falta de licença de utilização para fins comerciais. E alegaram que em reunião de 01 de Janeiro de 2011 as partes acordaram que o local seria entregue aos Autores em no final de Fevereiro. O local acabou por ser entregue em 4 de Março de 2011, na sequência de acordo entre as partes.

Efectuado o julgamento, foi proferida sentença (fls. 89/103) que, na parcial procedência da acção:

- Condenou os Réus solidariamente no pagamento da quantia de €3.600,00, a título de rendas vencidas e não pagas, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde o vencimento de cada uma das rendas, sobre o respectivo capital, até efectivo e integral pagamento.

- Absolveu os Réus do demais peticionado.

Invocando o disposto na al. a) do n.º 3 do artigo 678.º do CPC, a sociedade Ré interpôs recurso, finalizando as alegações com as seguintes conclusões:

A. Invocou a recorrente a falta de licença de utilização e inerente nulidade do contrato de arrendamento e por essa via a consequente nulidade da fiança assumida pelos restantes RR.

B. Nos termos do art. 5 do Dec. Lei 160/2006 de 8/08 só podem ser objecto de arrendamento urbano as fracções cuja aptidão para o fim constante do contrato seja atestado pela licença de utilização,

C. Cominando o seu nº 8 com a nulidade o arrendamento efectuado para fim diverso do atestado nessa mesma licença.

D. Os elementos supra indicados são da responsabilidade do senhorio e bem assim a sua inclusão no contrato de arrendamento com os demais impostos por lei.

E. Nos termos do art. 294.º do Código Civil os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos.

F. Sendo nulo o contrato, nula é a fiança que o suporta.

G. Pelo que deveria o Tribunal ter declarado tal nulidade nos termos e efeitos do art. 294 do Código Civil.

H. A recorrente ao invocar a supra referida nulidade agiu de boa-fé e no estrito cumprimento da faculdade que lhe esta prevista na lei.

I. Os parcos cinco meses de duração do contrato não permitem extrair a pretendida conclusão de que não usariam tal faculdade, nem tal foi minimamente dado como provado na douta sentença.

J. O conceito de abuso de direito contido no art. 334º do Código Civil e como bem defendem Castanheira Neves e Antunes Varela citados no acórdão do STJ de 11 de Setembro de 2012 (no processo com o número 23344/07.1TVPRT.P1S1) importa a verificação e prova de um comportamento culposo que clamorosamente ofenda os princípios de justiça comummente aceites.

K. O que manifestamente não aconteceu fase (ao supra exposto e para o que se remete) nem se provou no caso em apreço, ao invés a recorrente apenas acreditou que a licença em falta lhe seria mais tarde entregue, nunca que essa entrega fosse sucessivamente recusada nem que tal licença fosse inexistente.

L. Contrariamente os factos dados como provado nos pontos 23º; 25º a 26º; 31º e 8º permitem e impõe decisão diversa da contida na douta sentença porquanto comprovam o abuso de direito por parte dos recorridos que manifestamente criaram a convicção na recorrente de que não pretenderiam o pagamento das rendas alegadamente vencidas, posteriormente a entrega da chave do locado.

M. A sentença veio a declarar que o contrato de arrendamento cessou por denúncia, com as inerentes consequências que são a condenação da Ré no pagamento de 6 meses de renda pela falta de pré-aviso, como emana da alínea b) da cláusula 2ª do contrato de arrendamento

N. Com tal decisão fez um errado enquadramento dos factos no direito aplicável.

O. Porquanto, o Tribunal a quo deu como provado a existência de um acordo firmado entre as partes em 1 de Janeiro de 2011, para a cessação do contrato com efeitos em fim de Fevereiro de 2011.

P. Considerando também provado ter tal acordo sido cumprido, ainda que com atraso de 4 dias e que tal prorrogação foi aceite pelos AA, mediante a aceitação do locado e suas chaves entregues pela R em 4 de Março de 2011.

Q. Ora, com o devido respeito pela douta sentença, tais factos configuram uma verdadeira revogação do contrato e não uma denuncia, porquanto a cessação do contrato e termos em que a mesma se operaria foi consensual e não unilateral,

R. E não foi desprovida de qualquer, fundamento, já que na reunião 1 de Janeiro de 2011, entre AA e R, ficou provado uma das justificações para a revogação do contrato.

S. Caso contrario, não se entenderia a urgência dos AA em ver cumprido o acordo exigindo em 2 de Março a entrega do locado.

T. Já que, se tal acordo não houvesse sido feito e se a Ré estivesse obrigada a cumprir o valor das rendas de pré-aviso, não entregaria o locado apressadamente como se sujeitou fazer.

U. Nem os AA teriam legitimidade para exigir a entrega do locado como o fizeram em 2 de Março

V. A carta enviada em 31/01/2011 pela R aos AA, não consubstanciou qualquer comunicação de denúncia, mas a mera formalização, ainda que deficientemente exarada, do acordo firmado em 01/01/2011, acordo esse devidamente assente como facto provado.

W. Por essa via escrita, ainda que deficientemente elaborada, Ré deu cumprimento ao disposto nos nº1 e 2 artº 1082 do CC.

X. Pelo que, em momento algum a Ré comunicou ou admitiu ter denunciado o contrato

Y. Não podendo, assim, tais factos ser enquadrados no regime fixado para a denúncia, na alínea b) da cláusula 2ª do contrato de arrendamento.

Z. Acresce que, demonstrando nítida má-fé os AA, quando por carta de 17 de Março de 2013, reclamam a entrega do locado a 31 de agosto, exigindo o pagamento das rendas até lá vincendas, quando bem sabiam já estar na posse do locado desde 4 de março como se encontra devidamente provado.

AA. Assim, o Tribunal “a quo” ao aceitar como provados a existências de tais acordos, errou quando configurou a situação como denuncia e a caracterizou como revogação por mutuo acordo,

BB. Ou seja ignorou toda a matéria fática provada e caiu num erro de terminologia, tal como os AA o haviam feito, apelidando denúncia aos factos integradores da revogação.

CC. E esta denuncia para ser considerada como tal teria de se fundar em actos unilaterais e discricionários o que não se verifica pela matéria considerada provada,

DD. O que efectivamente saiu provado foi o acordo da reunião entre AA e R, pressupondo a existência de vontades convergentes, caso contrário não deveria ser utilizado tal termo.

EE. Assim, o tribunal “a quo” errou na aplicação do direito aos factos, devendo por isso ser a decisão revogada e consequentemente julgada provada procedente a excepção da nulidade invocada e inerente fiança,

FF. Sem prescindir que existiu uma revogação por acordo do contrato e não uma denuncia do mesmo, não sendo devido por isso o pagamento de qualquer valor de rendas vencidas ou vincendas.

Os Autores apresentaram contra-alegações, nas quais sustentavam a inadmissibilidade do recurso. Quanto à questão de fundo, pronunciaram-se pela manutenção da decisão recorrida.

No despacho do relator (fls. 142), foi considerado que como a recorrente arguiu a nulidade do contrato de arrendamento (conclusões C, F, G e EE), se poderá entender que a situação cai na previsão do artigo 678.º, n.º 3, al. a), do CPC).

Os factos.

Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos:

1- Os Autores são donos e legítimos proprietários de uma fracção autónoma identificada pela letra “B”, correspondente a uma loja no Rés-do-chão com o número 2, inscrita na matriz urbana sob o número 2776 – A, destinada a actividades económicas, localizada na …, …, …, ….-… …, concelho de Vila Nova de Famalicão, prédio, este, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão, sob o n.º 00836.

2- No dia 16 de Agosto de 2010, na qualidade de senhorios, os Autores deram à Ré de arrendamento a referida loja, por contrato de arrendamento para fins não habitacionais de duração limitada a 5 anos, com fiança.

3- No referido contrato, acordaram a renda mensal correspondente a €600,00 (Seiscentos Euros), sujeita a actualização nos termos legais.

4- Pelo mesmo documento, 2.º e 3.ª Ré constituíram-se fiadores e principais pagadores, responsabilizando-se pessoal e solidariamente pelo pagamento da quantia em débito, no caso de incumprimento da 1.ª Ré.

5- Segundo e 3.ª Ré, enquanto fiadores dos Autores, renunciaram ao benefício de excussão prévia.

6- Em 31 de Janeiro do corrente ano, a 1.ª Ré denunciou o contrato em apreço, enviando aos Autores a carta registada com aviso de recepção junta à p.i. como doc.3.

7- Nos termos do disposto no contrato denunciado, o exercício desse direito potestativo, deveria ser efectuado mediante comunicação escrita com antecedência mínima de seis meses relativamente à data pretendida para a produção dos respectivos efeitos (Alínea b) da Cláusula 2.ª, do contrato de arrendamento – doc.2).

8- No dia 17 de Março de 2011, os Autores acusaram a recepção dessa comunicação, e, prevalecendo-se da oportunidade, interpelaram a Ré, fixando prazo admonitório de 10 dias para pagamento da renda então vencida, alertando-a para os efeitos decorrentes da denúncia do contrato de arrendamento – doc.4.

9- A Ré obrigou-se a entregar a loja em bom estado geral de conservação, designadamente, com as grades de protecção a funcionar (Cláusula 5.ª, ultima parte – doc.2).

10- Certo é que a primeira Ré, na qualidade de arrendatária e segundo e terceiros Réus na qualidade de fiadores, assinaram o contrato de arrendamento junto aos autos como doc. 2 da P.I., no pretérito dia 16 de Agosto de 2010.

11- Os RR. visitaram o locado por diversas vezes, sozinhos e acompanhados por colaboradores.

12- Elementos esses que não constam do supra citado contrato de arrendamento.

13- E da inscrição inerente á fracção B não consta qualquer menção a número de licença de utilização ou certificado energético, seus pedidos ou isenções.

14- Acresce que a certidão ora facultada a através da chave constante do doc. 1 da PI, apenas refere uma licença de utilização com o nº …/96, não esclarecendo a sua afectação.

15- Porquanto da descrição do prédio mãe, consta “casa de habitação, de cave, rés-do-chão, três andares com logradouro”, não se fazendo qualquer referencia á fracção B enquanto estabelecimento comercial.

16- No entanto RR. e colaboradores visitaram o locado sempre acompanhados pelos AA, em separado ou em conjunto, e acharam o espaço adequado a ali instalarem um cabeleireiro.

17- Razão pela qual celebram o referido contrato.

18- De seguida e por vezes acompanhados pelo Autor marido, a sociedade Ré deu inicio às necessárias obras de adaptação.

19- Foram apresentadas e aprovadas as plantas das obras aos AA e o primeiro A acompanhou de perto a realização dessas obras.

20- Sucede que de todas as vezes que os RR visitaram o locado sempre o primeiro A. procedia á desactivação do alarme do estabelecimento.

21- Em reunião havida a 1 de Janeiro do corrente ano, reuniram AA e RR, a pedidos destes, porquanto pretendiam “pedir a anulação do contrato devido a termos bastantes dificuldades no acesso dos funcionários…”.

22- O que se acordou naquela reunião foi na entrega no final do mês de Fevereiro do locado livre de pessoas e bens.

23- Porque se conclui que o locado se encontrava numa zona de difícil acesso de transporte público.

24- No entanto chegados ao último dia do mês de Fevereiro não foi possível aos RR desocupar o locado.

25- Por essa razão os AA, no dia 2 de Março do corrente ano, deslocaram-se ao locado, exigindo da trabalhadora G… a entrega imediata da chave.

26- Esta não tinha ordens para o efeito e ainda não tinham sido retirados os bens propriedade da primeira R.

27- Tendo-se esta negado permaneceram os AA dentro do estabelecimento, dizendo que só sairiam com a respectiva chave.

28- Só após demoradas conversações com os fiadores por telefone e após a chegada da, Dr.ª H…, advogada e cliente da primeira R., foi possível obter consenso.

29- Assim foi acordado que na sexta-feira seguinte, dia 4 de Março, os RR procederiam á entrega do locado livre de pessoas e bens e da respectiva chave ao primeiro A., o qual se deslocaria ao estabelecimento para o efeito.

30- E tudo assim aconteceu.

31- O A. marido recebeu as chaves do locado das mãos de um dos colaboradores da sociedade R., procedendo á vistoria do espaço e tudo achando conforme.

32- Sempre, até ao mês de Janeiro de 2011, a primeira R. pagou, pontualmente, a renda a que estava obrigada.

33- Por meio de cheque, transferência ou dinheiro e sempre os AA entregaram o respectivo recibo de quitação.

O direito

Questões a decidir:

1. A validade do contrato de arrendamento;

2. Se o contrato cessou por acto unilateral da arrendatária ou por acordo;

3. Se são devidas rendas.

Questão prévia: a admissibilidade do recurso.

A acção foi instaurada e tramitada como processo sumaríssimo, pelo que, por aplicação da regra geral inserta no n.º 1 do artigo 678.º do CPC, seria inadmissível a interposição de recurso. Todavia, os apelantes questionam a validade do contrato de arrendamento em causa nos autos (conclusões C, F, G e EE das alegações). Como não se trata de arrendamento para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, o recurso é admissível, por força do disposto na alínea a) do n.º 3 daquele artigo 678.º

Nas suas alegações a recorrente manifesta discordância com a decisão relativa à matéria de facto, concretamente na parte em que na sentença se considera provado que em 31 de Janeiro a 1.ª Ré denunciou o contrato. Nas conclusões aborda esta questão (conclusões Q), V) e X).

A pretensão dos Autores fundava-se na denúncia do contrato por parte da arrendatária, sem a antecedência (6 meses) prevista na alínea b) da cláusula 2.ª do contrato celebrado entre as partes.

Alegavam os Autores que em 31 de Janeiro do corrente ano [2011] a 1.ª Ré denunciou o contrato, enviando aos Autores a carta junta como doc. n.º 3; e que em 17 de Março desse ano acusaram a recepção dessa carta e interpelaram a Ré, alertando-a para os efeitos decorrentes da denúncia (artigos 6.º e 8.º da p.i.).

Na contestação, os Réus aceitaram terem enviado a carta aos Autores; mas alegaram que a mesma reafirmava o que tinham combinado com estes – a entrega do locado no final de Fevereiro. Era pois questionado o modo de cessação do contrato.

Na decisão recorrida foi considerado provado que “em 31 de Janeiro do corrente ano a 1.ª Ré denunciou o contrato em apreço (…)” (n.º 6 dos factos). No n.º 7 dos factos refere-se o disposto no “contrato denunciado” e “o exercício desse direito potestativo (…)”. A caracterização como denúncia de uma comunicação dirigida por uma das partes à outra num contrato de arrendamento envolve a aplicação da lei a factos referentes ao teor dessa comunicação, pelo que aquela expressão contém matéria de direito; não contém matéria de facto. O mesmo princípio vale para a referência ao contrato denunciado e ao direito potestativo. Permanece actual a distinção traçada por Alberto dos Reis entre matéria de facto e matéria de direito:

“É questão de direito tudo o que respeita à interpretação e aplicação da lei.”

“a) É questão de facto determinar o que aconteceu;

b) É questão de direito determinar o que quer a lei, ou seja a lei substantiva, ou seja a lei de processo” (CPC anotado, 3.º, 3.ª ed., 1981, p. 207).

Na parte que envolvam matéria conclusiva ou de direito, as respostas aos quesitos devem ser consideradas não escritas, de acordo com a regra imposta pelo n.º 4 do artigo 646.º do CPC (neste sentido: Acórdão do STJ, de 15.3.1994, CJ/STJ, ano II, t. I, p. 160). Assim, serão expurgados os segmentos acima transcritos, passando os factos descritos sob os n.ºs 6 e 7 a ter a seguinte redacção:

6- Em 31 de Janeiro do corrente ano, a 1.ª Ré enviou aos Autores a carta registada com aviso de recepção junta à p.i. como doc.3.

7- Nos termos do disposto no contrato referido no n.º 2, “A segunda outorgante poderá denunciar este contrato a todo o tempo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação escrita a enviar aos senhorios, com antecedência mínima de seis meses sobre a data em que pretenda que tal efeito se produza” (Alínea b) da Cláusula 2.ª, do contrato de arrendamento – doc.2).

As partes celebraram um contrato de arrendamento (arts. 1022.º e 1023.º do Código Civil – diploma a que pertencerão as normas adiante referidas sem diferente indicação de origem), para fins não habitacionais.

Segundo o n.º 1 do artigo 1070.º “o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível.”

A existência da licença de utilização era um dos elementos exigíveis no contrato dos autos (art. 2.º, al. d), do DL n.º 160/2006, de 8-8).

O n.º 1 do artigo 5.º deste Decreto-Lei dispõe: “Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização.”

Do contrato dos autos não constava qualquer referência à licença de utilização.

A inobservância do disposto naquele n.º 1 por causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima; e concede ao arrendatário a possibilidade de “resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais” (n.º 5 do mesmo preceito). O n.º 8 da mesma norma dispõe que o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n.º 5 e do direito do arrendatário à indemnização. No n.º 14 dos factos alude-se a uma licença de utilização, não esclarecendo a sua afectação. Ficamos assim sem saber se o arrendamento foi para fim diverso do licenciado. Acresce que no contrato junto aos autos se refere, no início, que a fracção “B”, corresponde a uma loja do Rés-do-Chão do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o n.º 00836, cujo teor é pelos arrendatários conhecido e se destina a actividades económicas. Na dúvida, os arrendatários dispunham de elementos que lhes permitiam obter informação sobre a licença de utilização e o fim a que a mesma aludia.

A invocação da nulidade do contrato, após a cessação do mesmo e depois de ter usado o local durante algum tempo integra, conforme o decidido na sentença recorrida, uma situação de abuso do direito, por revelar que o inquilino excedeu manifestamente os limites impostos pela boa fé (art. 334.º). Esta exige que as partes adoptem “uma linha de correcção e probidade, tanto na constituição de relações entre elas como no desempenho das relações constituídas. E com o duplo sentido dos direitos e dos correlatos deveres em que as relações jurídicas se analisam: importa que sejam aqueles exercidos e estes cumpridos de boa fé. Mais ainda: tanto sob o ângulo positivo de se agir com lealdade como sob o ângulo negativo de não se agir com deslealdade; quer dizer, impõe-se um comportamento que envolve aspectos activos e omissivos” (M. J. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4.ª ed., 1984, p. 80).

No acórdão do STJ, de 01/3/2007, (Proc. 06A4571), decidiu-se: “Agir de boa fé tanto no contexto deste artigo [334º] como no do artigo 762.°, n.° 2, é "agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar." (Proc. 06A4571, no site da DGSI).

A conduta dos Réus (a Ré F… teve intervenção no contrato na qualidade de sócia gerente da 1.ª Ré), ao arguir a nulidade do contrato apenas no decurso da presente acção, sem que tivessem suscitado tal questão enquanto o a 1.ª Ré usou efectivamente o locado, opõe-se a uma linha de correcção e probidade na relação entre as partes.

Estaremos em presença de uma inalegabilidade formal, caracterizada por Menezes Cordeiro como a situação da pessoa que, por exigências do sistema, não se pode prevalecer da nulidade de um negócio jurídico causada por vício de forma (Do Abuso do Direito: Estado das Questões e Perspectivas, in Estudos em Homenagem ao Doutor Castanheira Neves, II, p. 148).

Apenas foi suscitada a questão da falta de menção da licença de utilização quando o contrato já tinha cessado e quando os Réus foram demandados na acção.

O abuso do direito paralisa a invocação da nulidade do contrato. Improcede assim a invocada nulidade do contrato.

A carta remetida pela 1.ª Ré aos Autores, referida no facto n.º 6, é do seguinte teor:

“Conforme a nossa conversa no passado dia 1 de Janeiro, vimos por este meio, pedir a anulação do contrato de arrendamento da loja acima identificada, devido a termos bastantes dificuldades no acesso dos funcionários para a mesma no seu dia/dia de forma a conseguirem assegurar um transporte público que possa chegar perto ao local em horários compatíveis com o determinado pela Empresa D….

Desta forma, pedimos a anulação do contrato com efeitos imediatos” (fls. 21).

Aquando do envio de tal carta, já as partes tinham acordado na entrega do locado no final do mês de Fevereiro do mesmo ano (n.º 22 dos factos).

Na carta datada de 17-3-2011 (facto n.º 8) a 1.ª Ré era alertada para a obrigação de pagamento da renda correspondente a seis meses (doc. fls. 23). Acrescentava: “aguarda-se a entrega do locado no dia 31 de Agosto de 2011, nas condições estabelecidas na cláusula 5.ª do contrato de arrendamento.”

Na data em que foi remetida esta carta, já a 1.ª Ré tinha feito a entrega das chaves (factos n.º 29 a 31). O recebimento das chaves bem como a pressa demonstrada na desocupação do local (factos n.º 25, 29 e 31) apresenta-se em contradição com o teor da mencionada carta. Com efeito, a entrega do locado já estava efectuada aquando do envio dessa carta. Aquela entrega surgiu na sequência do acordado entre as partes (facto n.º 22). Tal acordo significa que a cessação do contrato surgiu por vontade das partes – senhorio e inquilina. A carta da inquilina alude à “anulação do contrato”; mas também alude à “conversa no passado dia 1 de Janeiro”. Dessa “conversa” saiu o acordo para a entrega do local no final do mês de Fevereiro. Assim se compreende a urgência dos senhorios na desocupação e na entrega das chaves por parte da arrendatária.

O contrato cessou por acordo das partes – uma das formas de cessação previstas nos artigos 1079.º e 1082.º, n.º 1, do C. Civil. A entrega do local não ocorreu na data inicialmente prevista. Mas em 2 de Março foi acordada a entrega para o dia 4 imediato – o que veio a ser efectivado (factos n.º 29 a 31).

Os Autores fundamentavam o seu pedido no estabelecido na alínea b) da cláusula 2.ª do contrato de arrendamento, cujo teor era o seguinte:

“A segunda outorgante poderá denunciar este contrato a todo o tempo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação escrita a enviar aos senhorios, com antecedência mínima de seis meses sobre a data em que pretenda que tal efeito se produza.”

A fixação do prazo a partir do qual a denúncia do contrato produziria efeitos encontra cobertura legal no n.º 1 do artigo 1110.º, conjugado com o n.º 2 do artigo 1098.º A denúncia traduz a extinção da relação contratual por vontade de uma das partes, em contratos de prestações duradouras, dirigida à sua não renovação ou continuação (M. J. Almeida Costa, obra citada, p. 213).

No caso, a cessação do contrato operou por acordo das partes, ou seja, por revogação, não sendo por isso devido o pagamento das rendas correspondentes ao período de pré aviso em falta, o qual se encontra previsto para as situações de denúncia (art. 1098.º, n.º 3, ex vi art. 1110.º, n.º 1).

Não sendo devidas as peticionadas rendas, terão os Réus que ser absolvidos desse pedido.

Decisão

Pelos fundamentos expostos, na procedência da apelação, absolvem-se os Réus do pedido.

Custas pelos Autores, nesta Relação e na 1.ª instância.

Porto, 10.07.2013

José Bernardino de Carvalho

Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires

Márcia Portela