25816/99.5TVLSB-H.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (elaborado ao abrigo do disposto no art.º 663º, nº 7, do CPC):

A realização de segunda perícia deve ser indeferida se se revelar impertinente, dilatória ou não apresentar os fundamentos da discordância.

Não ocorrendo falta de interesse em agir por parte do requerente, nem se revelando ser impertinente ou dilatório, mostrando-se o requerimento de realização de segunda perícia fundamentado – não cabendo ao tribunal aprofundar o bem ou mal fundado da argumentação apresentada -, inexiste motivo para o seu indeferimento.

Acordam os Juízes da 8ª Secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa

Na ação executiva intentada por Banco Comercial Português, SA contra BB, CC, DD e EE, foi ordenada a realização de perícia a fim de determinar a avaliação do imóvel penhorado para, posteriormente, se formular um juízo seguro sobre o valor a anunciar para a venda.

Notificado o relatório pericial, o executado DD dele reclamou, requerendo a prestação de esclarecimentos pelo sr. Perito.

Prestados os esclarecimentos, o executado DD requereu a realização de segunda perícia. Para o efeito alegou:

“- O relatório reconhece explicitamente que “não foi realizada qualquer verificação sobre a existência de contaminação ambiental do terreno”. Tal omissão é particularmente relevante, uma vez que eventuais contaminações podem ter um impacto significativo no valor de mercado do imóvel, bem como nas responsabilidades legais associadas. A inexistência dessa verificação compromete a fiabilidade da avaliação final.

- É afirmado que “na zona envolvente não foi possível obter qualquer imóvel que sirva de comparação”, o que coloca em causa a fundamentação do valor atribuído. Em avaliações imobiliárias, a comparação com transações de imóveis similares é essencial para garantir objectividade e coerência com o mercado local. A ausência de comparáveis directos deveria, no mínimo, implicar a utilização de métodos alternativos de avaliação com maior rigor técnico (ex.: método do custo, rendimento, ou análise estatística georreferenciada).

- O relatório menciona que “os valores imobiliários praticados […] para apartamentos T3 totalmente remodelados variam entre €3.000,00/m² e €3.400,00/m²”, sugerindo que o imóvel avaliado se enquadra nesta faixa. No entanto, é descrito que apenas “uma das casas de banho” foi remodelada, não havendo menção a quaisquer outras obras recentes. Assim, aplicar valores de mercado de imóveis totalmente remodelados a este caso não é justificado e pode levar a uma sobrevalorização significativa.

- A área mencionada de 78,75 m² para um T3 é bastante reduzida para a tipologia em causa, sendo mais típica de T2. Tal dimensão, se não justificada por um layout específico, deveria levar a uma reavaliação do potencial de mercado da fração. Esta consideração não é adequadamente discutida no relatório.

- Embora o relatório reconheça que a venda se processará através da plataforma e-leilões, com limitações ao financiamento bancário, a valorização final de 180.000,00€ parece ignorar o impacto prático desta limitação no comportamento do mercado e no perfil dos compradores. A valorização deveria refletir mais directamente as condições de mercado específicas de uma venda forçada, o que não se verifica de forma clara.

- O valor proposto de 180.000,00€ não se coaduna com a realidade concreta do imóvel nem com o contexto descrito (estado não renovado, área reduzida, falta de elevador, venda forçada, risco ambiental não avaliado).

- Todos os referidos aspectos deveriam resultar num ajustamento negativo do valor estimado, o que não foi devidamente considerado.”

O exequente opôs-se à realização da segunda perícia, concluindo pela natureza dilatória do ato requerido, o qual se mostra desprovido de fundamento técnico-jurídico, e com evidentes prejuízos para os direitos da exequente.

Em 15/10/2025 foi proferido o seguinte despacho:

“(…)

No caso dos autos foi realizada uma perícia para determinar com maior exactidão o valor do imóvel a vender.

Basicamente, a discordância do executado quanto ao valor de mercado encontrado de €180.000,00 (constante no relatório pericial ), é a de que, no seu entender, esse valor deverá ser inferior, porquanto, o valor patrimonial atual do imóvel, é de cerca de € 71.000,00.

No caso concreto afigura-se-nos ser de indeferir a pretensão do executado no sentido de se determinar a realização de uma segunda perícia.

Na verdade, conforme resulta da pretensão do executado, o que este pretende é que o imóvel seja vendido por um preço inferir àquele que foi encontrado pela perícia, e da qual este tribunal não possui qualquer elemento de que possa discordar.

Na verdade, o interesse numa avaliação, é que a venda se faça por referência ao valor justo e adequado, o mais conforme possível com a realidade económica e conjuntural, encontrando-se um valor de mercado que será também indispensável conhecer se o preço oferecido pela transação for, ainda assim, inferior ao anunciado para a venda.

Sendo o propósito da venda o pagamento do crédito ao exequente e aos credores reconhecidos quando os haja, a todos, e também aos executados, interessará sempre que a venda se faça pelo valor mais alto possível.

Certo é, porém, que, se o valor mínimo anunciado estiver inflacionado e muito acima do valor de mercado, será, à partida, improvável que a venda se realize sequer por esse valor mínimo.

No caso dos autos, o executado nada diz sobre se é improvável que a venda se venha a realizar pelo valor indicado na perícia, o que pode acarretar prejuízos para ele, com o acumular de juros da dívida exequenda que se continuam a vencer.

Deste modo, a conclusão a retirar é que a venda por um valor superior poderá trazer benefícios ao executado, na medida em que poderá satisfazer a divida exequenda, juros e custas processuais, e ainda sobrar um remanescente para entregar ao executado.

Caso o imóvel seja vendido por um preço inferior, como parece ser pretendido pelo executado, o produto da venda poderá não chegar para liquidar todos os créditos desta execução, o que terá como consequência que outros bens terão de ser penhorados aos executados para liquidar a dívida exequenda.

Assim, sob este ponto de vista, a pretensão do executado poderá ser prejudicial ao mesmo. Também sob este ponto de vista, é bem patente a falta de interesse em agir do executado.

O interesse em agir é um pressuposto processual.

No caso concreto, o executado, pelas razões expostas, não tem qualquer interesse em requerer uma segunda perícia, quando a sua discordância, no essencial, é criticar a primeira perícia por entender estar inflacionado o valor a que esta chegou.

“Não é lícito realizar no processo atos inúteis“ - art. 130º do Cód. Proc. Civil.

Não se vislumbra que nesta situação a intervenção judicial seja apta a proporcionar qualquer utilidade ao executado.

Pelo exposto, indefere-se a realização de uma segunda perícia.”

O executado DD recorre deste despacho, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões:

“1) Através do requerimento de 09/06/2025 (ref.ª 52589570), em que impetrou a realização de uma segunda perícia, o Recorrente expendeu, fundamentadamente, as suas razões de discordância face ao relatório pericial junto aos autos (ref.ª 42228073, de 13/03/2025), lido em conjugação com os esclarecimentos prestados (ref.ª 42934461, de 26/05/2025). Apresentou, designadamente, as seguintes razões:

2) Falta de Avaliação de Contaminação Ambiental;

3) Falta de Comparáveis na Mesma Zona;

4) Discrepância entre o Estado do Imóvel e os Valores Referenciais Utilizados;

5) Imprecisão sobre a Área da Fracção;

6) Condições de Venda Forçada Mal Enquadradas;

7) Conclusão Contraditória e Potencialmente Inflacionada.

Isto posto,

8) É manifesto que o requerimento para a realização de segunda perícia não só mostra as razões da discordância relativamente ao relatório pericial apresentado, como o faz de forma fundada, uma vez que os argumentos esgrimidos se apresentam como plausíveis e sérios.

9) No requerimento apresentado, o Recorrente não se limitou a manifestar mera insatisfação face ao resultado da primeira perícia, tendo apresentado motivos razoáveis susceptíveis de a colocar em causa.

10) Salvo melhor opinião, diante de requerimento de segunda perícia, não cabe ao tribunal fazer qualquer avaliação sobre o mérito dos motivos de discordância alegados;

11) Cabe-lhe apenas avaliar se o requerente alegou as razões da sua discordância “fundadamente”, isto é, com sustento em argumentos plausíveis, prima facie.

12) Assim, o requerimento de segunda perícia só deverá ser indeferido se for desacompanhado da menor fundamentação, ou se os motivos alegados forem manifestamente despropositados e/ou revelarem intenções meramente dilatórias,

13) O que, manifestamente, não é o caso, conforme já exposto.

Nestes termos e nos melhores de direito, que V/Exas. Doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente e, consequentemente, ser o despacho recorrido revogado e substituído por outro que ordene a realização de segunda perícia.”

O exequente apresentou contra-alegação, terminando com as seguintes conclusões:

“A. O Tribunal de Primeira Instância decidiu corretamente ao indeferir a segunda perícia, inexistindo interesse em agir do Recorrente, que apenas apresenta críticas subjetivas e sem fundamento técnico ou jurídico à avaliação realizada.

B. O pedido de nova perícia configura ato manifestamente dilatório, com o objetivo de atrasar a venda executiva e prejudicar o Recorrido, sem qualquer benefício para o próprio Recorrente.

C. O valor da ação não pode ser fixado em 5.000,01€ como pretende o Recorrente, por não estar em causa qualquer interesse difuso nem se verificarem as situações excecionais previstas no art.º 303 do CPC. Deve, antes, aplicar-se o critério geral do art.º 297º do CPC, segundo o qual o valor deve refletir o conteúdo económico da causa, que aqui ascende a 99.210,66€, valor que se invoca para todos os efeitos legais.

D. O perito atuou plenamente dentro das suas competências legais, seguindo o Regulamento das Avaliações Imobiliárias da CMVM, as Normas da ANAI e as EVS 2020, aplicando métodos adequados e devidamente justificados.

E. A ausência de verificação específica de contaminação ambiental não compromete a fiabilidade da avaliação, uma vez que, de acordo com o Regulamento das Avaliações Imobiliárias da CMVM e as Normas da ANAI, tal análise só é exigida quando existam indícios concretos, históricos ou documentais da sua possível existência.

F. No caso concreto, não há qualquer elemento que sugira contaminação do solo, pelo que a referência à limitação no relatório constitui mera declaração técnica, comum e aceite.

G. Acresce que a perícia visa determinar o valor de mercado do imóvel, e não proceder à sua caracterização ambiental, sendo que a omissão só teria relevância se houvesse provas materiais que apontassem para contaminação — o que não sucede.

H. A utilização de comparáveis é um método preferencial, mas não obrigatório.

I. A inexistência de comparáveis diretos não invalida a perícia, sendo admissível o recurso a ajustamentos e métodos alternativos, prática comum e tecnicamente validada. Além de que, na venda executiva, a avaliação é apenas orientadora (arts.º 816.º e ss. do CPC).

J. O relatório aplicou adequadamente fatores de correção relativos ao estado de conservação, nos termos do Código dos Valores Mobiliários, aplicável aos avaliadores certificados – os quais estão habilitados a proceder a tais correções, considerando localização, conservação e demais características relevantes.

K. Não tendo o Recorrente demonstrado qualquer erro técnico grosseiro ou violação das normas aplicáveis, as críticas que apresenta são meramente opinativas e não impactam a credibilidade do valor atribuído.

L. A discordância do Recorrente quanto à tipologia e à área útil do imóvel carece de qualquer fundamento técnico.

M. As críticas à tipologia e área do imóvel carecem de fundamento, pois a área indicada corresponde à área útil da Caderneta Predial Urbana, a tipologia depende do layout e a alegação de que se tratará de um T2 não tem suporte técnico nem estatístico (INE).

N. Sem prova de erro material manifesto, nenhuma das objeções apresentadas justifica a realização de nova perícia, nem afeta a fiabilidade da avaliação efetuada.

O. O perito deve apurar o valor de mercado em condições normais, cabendo ao douto Tribunal aplicar o desconto de 15% previsto no art.º 816.º do CPC, não havendo qualquer irregularidade no relatório.

P. O Recorrente não apresentou qualquer elemento técnico ou documental que sustente a sua pretensão, limitando-se a críticas genéricas que não preenchem os requisitos legais para nova perícia.

Q. É ainda contraditória a conduta do Recorrente, que tem interesse numa valorização adequada do imóvel e, simultaneamente, procura descredibilizar uma avaliação potencialmente favorável.

R. Os Executados não colaboraram com o perito, não podendo agora invocar lacunas resultantes da sua própria omissão para tentar justificar a repetição da perícia.

S. A insistência na realização de nova perícia é meramente dilatória, adiando injustificadamente a venda judicial e prejudicando o Recorrido e os restantes credores.

Nestes termos e nos melhores de Direito aplicáveis, que V. Exas doutamente suprirão, deve a Apelação ser admitida e julgada improcedente, por não provada, e, em consequência, deve ser mantido o douto Despacho recorrido, confirmando-se o indeferimento da segunda perícia e determinando-se o imediato prosseguimento dos autos executivos, com vista à concretização da venda judicial do imóvel, sem novos atrasos ou incidentes manifestamente dilatórios.”

Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do CPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do CPC).

Assim, a única questão a decidir consiste em apurar se se verificam os requisitos da realização de segunda perícia.

O apelante veio pugnar pela revogação do despacho recorrido e sua substituição por outro que ordene a realização de segunda perícia, por entender que o requerimento que formulou não só mostra as razões da discordância relativamente ao relatório pericial apresentado, como o faz de forma fundada, uma vez que os argumentos esgrimidos se apresentam como plausíveis e sérios.

Estabelece o artº 487º do CPC que:

“1. Qualquer das partes pode requerer que se proceda a segunda perícia, no prazo de 10 dias a contar do conhecimento do resultado da primeira, alegando fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado.

2. O tribunal pode ordenar oficiosamente e a todo o tempo a realização de segunda perícia, desde que a julgue necessária ao apuramento da verdade.

3. A segunda perícia tem por objeto a averiguação dos mesmos factos sobre que incidiu a primeira e destina-se a corrigir a eventual inexatidão dos resultados desta”.

Como escrevem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Almedina, 2ª edição, pág. 567, ”a expressão “fundadamente” significa que as razões da dissonância têm de ser claramente explicitadas, não bastando a apresentação de um simples requerimento de segunda perícia (…). Não cabe ao tribunal aprofundar o bem ou mal fundado da argumentação apresentadas, sendo que só a total ausência de fundamentação constitui razão para indeferimento do requerimento para a realização da segunda perícia (…). Fundamentando o requerente as razões da sua discordância face ao resultado da primeira perícia, a lei não permite ao juiz uma avaliação do mérito da argumentação apresentada como suporte da divergência, devendo o juiz determinar a realização da segunda perícia, desde que conclua que a mesma não tem carácter impertinente ou dilatório.”

Na jurisprudência podemos encontrar posição idêntica, nomeadamente nos seguintes arestos, todos disponíveis em www.dgsi.pt:

“1- A segunda perícia visa corrigir a eventual inexatidão dos resultados da primeira.

2- A expressão “inexatidão” é utilizada no artigo 487º, nº 3, do CPC no seu sentido amplo, abrangendo a deficiência, insuficiência, obscuridade, contradição, imprecisão ou incorreção do resultado da perícia.

3- O pedido de segunda perícia deve ser fundamentado.

4- O pedido de segunda perícia tem de conter a especificação dos pontos de facto em que a parte discorda do resultado expresso no relatório pericial apresentado e a explicitação dos motivos da discordância”. – Ac. RG de 20/04/2023, proc. nº 5727/21.0T8VNF-A.G1, in www.dgsi.pt.

“V- Nos termos dos artºs 487º e ss. CPC, a realização de 2ª perícia pressupõe que sejam alegadas fundadamente razões de discordância quanto ao relatório, tem por objecto os mesmos factos sobre que incidiu a primeira, e destina-se a corrigir eventual inexactidão desta.

VI- O que a lei exige é que a parte que a requeira alegue fundadamente as razões da sua discordância quanto ao relatório: que as alegue, não que as prove ou convença o Tribunal do seu mérito, porquanto a própria necessidade da prova pericial tem como pressuposto a falta de conhecimento do Tribunal acerca das matérias sobre que versa, uma vez que aquilo que singulariza a prova pericial é a percepção ou averiguação de factos que reclamem conhecimentos especiais que o julgador comprovadamente não domina (cfr. artº 388º do Código Civil).

VII- Por isso, tem sido entendimento da jurisprudência que não cabe ao Tribunal aprofundar o bem ou mal fundado da argumentação apresentada no requerimento para a realização da segunda perícia, devendo o juiz determinar a sua realização desde que conclua que a mesma não tem carácter impertinente ou dilatório.” – Ac. RL de 26/06/2025, proc. nº 18580/18.2T8SNT-B.L1-8, in www.dgsi.pt.

“1. Nos termos do art.º 487º, do CPC, a segunda perícia só terá lugar se o requerente alegar fundadamente as razões da sua discordância relativamente ao relatório pericial apresentado.

2. A parte deverá indicar os pontos de discordância (as inexactidões a corrigir, na terminologia do art.º 487º, n.º 3, in fine, do CPC) e justificar a possibilidade de uma distinta apreciação técnica - a segunda perícia é o meio de reacção contra inexactidão do resultado da primeira e procura que outros peritos confirmem essa inexactidão e a corrijam.

3. Não cabe ao Tribunal aprofundar o bem (ou mal) fundado da argumentação apresentada, embora já possa indeferir o requerimento com fundamento no carácter impertinente ou dilatório da segunda perícia.” – Ac. RC de 01/12/2015, proc. nº 65/14.8TBCTB-B-C1, in www.dgsi.pt.

O despacho recorrido indeferiu a realização de segunda perícia assentando o seu entendimento na falta de interesse em agir do executado, uma vez que pretende que o imóvel seja vendido por um preço inferior àquele que foi encontrado pela perícia, pretensão que poderá ser-lhe prejudicial.

É manifesto que o indeferimento não se funda no caráter impertinente ou dilatório do meio de prova requerido, nem na falta de fundamentos.

Como no próprio despacho recorrido é admitido, se o valor mínimo anunciado estiver inflacionado e muito acima do valor de mercado, será, à partida, improvável que a venda se realize sequer por esse valor mínimo – o que por si é suficiente para afastar a falta de interesse em agir do executado.

Pode ler-se no acórdão da Relação de Coimbra, de 13/04/2021, proc. nº 1028/20.0T8LRA-B.C1, in www.dgsi.pt: “I) Estando em causa a determinação pericial do valor de mercado de um imóvel, é razoável uma metodologia de avaliação que se traduz no apuramento da média aritmética entre os resultados de três métodos avaliativos previamente explanados (método do custo de reposição/substituição, método comparativo de mercado e método de rendimento ou capitalização de rendas), assim se alcançando o que pareceu ao perito ser o valor de mercado do imóvel.

II) As razões da discordância do relatório pericial apresentado pela primeira perícia que conferem a possibilidade de se requerer uma segunda perícia devem evidenciar que o resultado alcançado naquela está errado ou, pelo menos, suscita dúvidas razoáveis quanto ao seu mérito, quer no tocante às premissas de que partiu, quer relativamente à conclusão a que chegou.

Analisado o requerimento em que o executado pugna pela realização de segunda perícia, à luz dos requisitos estabelecidos no art.º 487º do CPC, impõe-se concluir que o mesmo não carece de fundamentos e que, pelo menos alguns dos alegados, se afiguram plausíveis e sérios - sem que aqui se proceda à validação da argumentação, é o caso da inexistência de comparáveis, e da necessidade de recurso a outros métodos (se o critério utilizado não se mostra concretizado com os imóveis a que atendeu e suas características). Este aspeto assume especial relevância na determinação do valor encontrado, suscitando dúvidas razoáveis quanto a este, o que justifica o deferimento da pretensão deduzida, tendo em consideração que a mesma não se revela impertinente ou dilatória, pelo que não pode manter-se o despacho recorrido.

Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, em consequência, revoga-se o despacho recorrido, devendo o tribunal de 1ª instância determinar a realização de segunda perícia, de acordo com o estabelecido nos artºs. 487º a 489º do CPC.

Custas do recurso a cargo da apelada.

Lisboa, 12 de março de 2026

Teresa Sandiães

Ana Paula Nunes Duarte Olivença

Carla Figueiredo