217/1997.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1- O alargamento do direito de preferência decorrente do artº 18º do DL 384/88 de 25/10, limita-se aos casos em que apenas um dos terrenos confinantes tenha uma área superior à unidade de cultura.

2- O direito de preferência não se verifica quando ambos os prédios têm área superior à unidade de cultura.

3- Sendo o direito de preferência recíproco, ficam em igualdade os proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura, com os de terrenos de área superior, conseguindo-se o propósito legal, independentemente de quem venha a exercer o direito de preferência.

4- Se o preferente já de si puder considerar-se um latifúndio ou se o preferente for um minifúndio mas pela junção decorrente da preferência se transformar em latifúndio não lhe deverá ser reconhecido o direito de preferência por força da norma do artº 94º da C.R.P que consagra a eliminação dos latifúndios.

5- O fim que releva para integrar a situação que a al. a) do artº 1381º do CC excepciona, não é o que tem ou ao qual está afectado no momento da alienação, mas aquele que constitui a finalidade da compra, caso essa finalidade seja legalmente possível.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

G… e C… intentaram contra A… e A…, a presente acção declarativa sob a forma ordinária pedindo que sejam os RR condenados a reconhecer:

- Que os AA. são donos do prédio descrito no artº 1º da p.i., com a área de 0,6840 ha;

- Que este prédio e o prédio adquirido pelos RR. descrito no artº 4º deste articulado se situam na mesma área da Reserva Agrícola Nacional e são confinantes entre si;

- Que, assim, têm o direito de preferência na venda do prédio que foi feita a favor dos RR.;

- Que os donos-vendedores do prédio reconheceram esse direito dos AA. e prometeram vender-lhes o prédio pelo preço de Esc. 95.000.000$00, do qual o A. pagou a quantia de Esc. 50.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento;

- Que, posteriormente, sem notificação prévia ao A., os promitentes vendedores venderam o prédio aos RR. pelo preço de Esc. 95.000.000$00 e rescindiram o contrato-promessa firmado com o A.

Em consequência e por substituição dos RR. adquirentes deve ser adjudicado aos AA. pelo preço de Esc. 95.000.000$00, que oportunamente depositarão, o prédio que àqueles foi vendido, com preterição do direito de preferência dos AA.

Citados, contestaram os RR. nos termos de fls. 59 e segs., excepcionando a sua ilegitimidade por não terem sido demandados os vendedores e bem assim que destinaram o prédio à construção e impugnaram a factualidade alegada pelos AA., concluindo pela improcedência da acção.

Na sequência da contestação os AA. vieram deduzir incidente de intervenção principal provocada como associados dos RR., dos vendedores do imóvel em causa tendo, pela decisão de fls. 225, sido admitidos a intervir nessa qualidade, os chamados: V… e mulher M…; M…; M…; D… e mulher I…; M… e F….

Citados os chamados, não foi apresentada qualquer contestação.

Foi proferido o despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos, com a organização da base instrutória, sem reclamação.

Face ao óbito do R. A… foi requerida a habilitação dos seus herdeiros, tendo pela decisão de fls. 441, sido julgados habilitados para em seu lugar e nessa qualidade prosseguirem na presente acção, A…, H…, M… e M….

Por sua vez na sequência do óbito da A. C…, foram julgados habilitados, pela sentença proferida a fls. 40 do apenso A destes autos, para prosseguirem em seu lugar na causa, os seus herdeiros, o A., seu viúvo, e bem assim os seus filhos A… e N….

Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 613/615 sem reclamação.

Foi, em seguida, proferida a sentença de fls. 637 e segs. que decidiu nos seguintes termos:

“Julga-se a acção parcialmente procedente e a defesa por excepção peremptória inominada procedente, porque provada, e em consequência:

a) – Reconhece-se que os AA. são donos do prédio descrito no artº 1º da petição inicial, com a área de 0,6840 ha;

b) – Reconhece-se que este prédio e o prédio adquirido pelos RR. se situam na mesma área da Reserva Agrícola Nacional e são confinantes entre si;

c) – Reconhece-se que, posteriormente, sem notificação prévia ao A., os promitentes-vendedores venderam o prédio aos RR. A… e A…, pelo preço de Esc. 95.000.000$00, tendo V… rescindido o contrato-promessa outorgado com o A.

d) – Absolve-se os RR. dos demais pedidos”

Inconformados, apelaram os AA. alegando e formulando as seguintes conclusões:

1- Mostra-se reconhecido na sentença recorrida serem os AA. donos do prédio rústico descrito nos articulados, inscrito sob o artº 19º da Secção AS da freguesia de Vila Nova de Cacela; e que este prédio e o adquirido pelos RR., artº 18º da mesma Secção AS, são rústicos, se integram na mesma área da Reserva Agrícola Nacional, e são confinantes entre si (pontos 1 e 2 da fundamentação em matéria de direito).

2- O prédio dos AA. tem 6.640 m2, área inferior à da unidade de cultura fixada para o distrito de Faro para prédios de sequeiro (ponto 3 da fundamentação da matéria de direito); e os RR. não são proprietários de qualquer prédio ali confinante; factos provados pelo Tribunal a quo.

3- Assim, os AA. provaram na totalidade os factos constitutivos do direito de preferência que invocaram, cuja prova lhes competia. Entende, porém, a decisão recorrida que os AA. não podem exercer a preferência que assim têm, por serem donos ainda de outros prédios para lá do matrizado sob o artº 19º AS (no caso, os matrizados sob os artºs 90, 94 e 95); e que a área global destes prédios é superior à da unidade de cultura. Logo, não haveria por esse motivo lugar a uma eliminação de um minifúndio.

4- Ora, a lei não impõe que a preferência só possa exercer-se, exclusivamente, como meio de eliminar a natureza de minifúndio de um prédio rústico, vedando a preferência a quem seja proprietário de prédio com área inferior à área de cultura confinante ao prédio vendido, se acaso o preferente tiver no local outros prédios. Tal leitura é contra o disposto nos artºs 1380º e 1382º do C. Civil e no D.L. 384/88 de 25/10, notadamente no seu artº 18º.

5- A análise da pretensão dos AA., seja ao abrigo da Constituição da República Portuguesa, seja da lei civil, face à jurisprudência e à doutrina, a outra conclusão não pode conduzir que não a de que aos AA. assiste o direito de preferência que invocaram, cf. Ac. do STJ de 13/10/1993.

6- A preferência na venda do prédio confinante (entretanto vendido a terceiros não proprietários de prédio no local) no caso eliminaria a inferioridade da área face à área mínima da unidade de cultura, assim atingindo o fim da lei; e não resulta da matéria alegada, nem da apurada e provada, que, por haver prédios dos AA. que lhe são contíguos, se formaria, eventualmente, um latifúndio. Ao pronunciar-se sobre isso, o Mmº Juiz a quo decide sobre uma matéria que lhe não está submetida pelas partes. E não cabe no espírito da lei averiguar se, em caso de preferência, algum dos proprietários é rico ou pobre, se tem outros prédios ou unidades de cultura ou não. Cura a lei, a nosso ver, tão somente de propiciar a redução do número de prédios com áreas inferiores às da unidade de cultura e de viabilizar a constituição de empresas e/ou unidades agrícolas economicamente viáveis.

7- No caso em apreço, o exercício do direito de preferência viabiliza exactamente o que a lei pretende. Os terrenos em confronto (o vendido e o confinante), um deles de área inferior à unidade de cultura prevista como adequada para o local de situação, emparcelados, conduzirão a uma unidade de certa cultura viável.

8- Não dizem os factos provados quais as áreas dos prédios rústicos inscritos sob os artºs 90, 94 e 95 da Secção AS, prédios a que se alude em M) dos factos considerados provados em II – Fundamentação da Matéria de Facto, ou se os mesmos estão integrados na RAN, como os dois que estão aqui em discussão (o vendido e o confinante). O prédio dos AA. que baseia o pedido de preferência tem área inferior à da unidade de cultura; qualquer consideração sobre a eventual formação de eventual latifúndio, lançando para tanto mão da existência de outros prédios dos AA., é no caso de todo descabida, e não adequada à realidade do caso concreto, pois a lei não estabelece um limite, ou uma área a partir da qual o exercício da preferência deixasse de se poder exercer.

9- A contiguidade dos prédios pode relevar na perspectiva dos terrenos confinantes a vender. Não é impeditivo do exercício daquele direito que os terrenos confinantes a ser vendidos (desde contíguos ou sem soluções de continuidade) abranjam mais do que um artigo matricial; mas tal já não pode aplicar-se para os terrenos do preferente que pretende adquirir por preferência e que tem um prédio, de área inferior à área da unidade de cultura, a confinar com o alienado.

10- O conceito de prédio rústico está suficientemente plasmado no artº 204º nº 2 do C. Civil: uma parte delimitada do solo. E a delimitação é feita exactamente pela numeração matricial, por artigos. É, por isso, o prédio rústico em causa, aquele prédio rústico artº 19º e não outro ou outros, o que interessa à solução da causa. Daí que a alegação à existência de aqueles outros três prédios na propriedade dos AA., se tenha que ter aqui por irrelevante para a questão da preferência.

11- Devendo assim ser reconhecido aos AA. o direito de preferência que invocaram; pelo que ao não fazê-lo, violou a douta decisão os artºs 18º do DL 384/88 de 25/10 e ainda o artº 1380º do C. Civil.

12- A excepção peremptória invocada pelos RR. sempre deverá improceder. O facto de terem os RR. declarado em escritura que o prédio sobre o qual os AA. pretendem exercer a preferência era destinado à construção, não pode ter as consequências que a sentença lhe atribui. Os factos provados em D) e N) não permitem saber se a construção é possível e em que parcela de uma eventual área de 3.000 m2. Logo, não se pode concluir que o prédio alienado se destina à construção.

13- São 3 os óbices: Um: o prédio em causa é rústico e integra a RAN, (provado em F) do factos provados); e tem uma área de 67.720 m2. Dois: a escritura é documento elaborado pelas partes onde podem as mesmas fazer constar o que entendam. A menção numa escritura, pelas partes, de que o prédio em causa se destina a construção, é uma mera declaração de um particular. Três: do prédio rústico integrado na RAN, e daqueles 67.720 m2, apenas uma área de 3.000 m2 se encontra numa área de zona turística de expansão; e não se provou que em todos esses 3.000 m2 fosse possível a construção; ou sequer se era ela ali possível. Pelo que o Tribunal a quo decidiu sobre uma intenção dos RR. e não sobre os factos reais apurados.

14- Haver uma pequena secção de 3.000 m2 de zona de expansão turística num prédio integrado na RAN, não pode alterar a natureza e a finalidade deste, mesmo que em parte daqueles 3.000 m2 fosse possível a construção – o que não se provou. A natureza rústica e agrícola do prédio não se alterava; ele nunca deixou de fazer parte da RAN, dada a natureza dos seus solos. Os restantes 64.700 m2 do prédio mantêm-se na RAN; e o seu destino e natureza não são alterados.

15- Cabia aos RR. provar não apenas que era sua intenção, contemporânea da aquisição, mudar o fim agrícola do prédio; mas que também tal mudança era legalmente possível. Os RR. não fizeram tal prova. Fizeram prova de que uma pequeníssima parte do prédio estava abrangida pela zona de expansão turística; mas nada provaram quanto à área restante do mesmo prédio, ou seja que em mais de 95 % da sua área era legalmente possível alterar o destino e a finalidade do prédio (agrícola e incluído na RAN). Nem o podiam provar.

16- São abundantes a doutrina e a jurisprudência que reconhecem o impedimento legal à alteração da natureza e da finalidade dos prédios que integram a RAN; e que é ónus dos RR. provar que a alteração, no caso concreto era possível legalmente. Ora, nenhuma desafectação houve; e nenhuma prova foi feita de que o terreno tivesse, na sua integralidade matricial e enquanto prédio delimitado no solo, visto alterada a sua finalidade agrícola; pelo que a intenção manifestada pelos RR. não passou de isso mesmo, uma mera intenção. Afirmada apenas a intenção de dar ao terreno uma outra afectação ou destino, mas não provada a mudança do destino, nem sequer que ela é legalmente possível, a excepção terá que necessariamente improceder.

17- Acresce que não é legalmente possível a construção no prédio alienado, pois este insere-se em espaço agrícola, fazendo parte da Reserva Agrícola Nacional (RAN), apenas estando eventualmente fora dessa destinação a área de 3.000 m2. A simples constatação de que apenas parte mínima da área desse terreno, correspondente nem a 5% da área total, estaria fora daquela mencionada Reserva Agrícola, seria já razão suficiente para afastar a excepção invocada pelos RR. quanto à utilização do prédio alienado para construção.

18- O Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional (RAN) aprovado pelo DL nº 196/89 de 14/06, resguarda os solos de maior aptidão agrícola de todas as intervenções, designadamente urbanísticas, que destruam as suas potencialidades agrícolas e impeçam a afectação à agricultura (artºs 1º e 8º); e a Disciplina Jurídica da Reserva Ecológica Nacional (REN) aprovada pelo DL 93/90 de 19/03, visa garantir a protecção de ecossistemas (artº 1º), existindo proibição de construir em solos integrados na RAN/REN, determinadas por razões de interesse público (reservar para a produção agrícola os terrenos que, para tal, tenham melhor aptidão ou garantir o equilíbrio ecológico e a protecção de ecossistemas fundamentais); proibição com justificação constitucional, respectivamente nos artºs 66º e 93º da CRP; e no DL 196/89 sendo nulos todos os actos administrativos praticados em violação do disposto no nº 1 deste normativo (artº 34º)

19- Nenhuma prova foi feita nos autos que deixasse perceber haver licenciamento para utilizações diversas, autorizações ou aprovações administrativas, pareceres prévios etc., pelo que o destino e a finalidade agrícolas do prédio alienado se mantêm incólumes, quanto à sua utilização agrícola.

20- O DL 93/90 de 19/03 proíbe acções de iniciativa pública ou privada que signifiquem obras de urbanização, construção ou ampliação (artº 4º nº 1) apenas excepcionando as situações específicas, descritas nos nºs 2 e 3. Mais: o artº 12º nº 1 do DL 196/89, para além de nem sequer exigir a contiguidade dos prédios para preferência, ressalva as preferências estabelecidas no C. Civil, e consequentemente a do artº 1380º.

21- A mesma posição que temos vindo a defender surge na mais recente legislação e jurisprudência. Veja-se o DL 73/2009 de 31/03 que aprovou o Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional (RAN); impõe restrição à utilização não agrícola dos solos da RAN e estipula um novo direito legal de preferência, o qual incide sobre a transmissão (por venda ou por dação em cumprimento) de prédios rústicos ou mistos incluídos numa área RAN. Os titulares desta preferência são todos os proprietários de prédios rústicos ou mistos que sejam confinantes, qualquer que seja a área do imóvel a transmitir ou do imóvel dos proprietários dos imóveis confinantes. E veja-se o muito recente acórdão do STJ nº 6/2011, que taxativamente estipula que os terrenos integrados seja em Reserva Agrícola Nacional (RAN), seja em Reserva Ecológica Nacional (REN), por força do regime legal a que estão sujeitos, não podem ser classificados como “solo apto para construção” nos termos do artº 25º nº 1 al. a) e 2 do Código das Expropriações, aprovado pelo artº 1º da Lei nº 169/99 de 18/09, ainda que preencham os requisitos previstos naquele nº 2. Assim, nesta parte mostram-se violadas pelo Tribunal a quo as normas do artº 1381 al. a) do C.Civil, o artº 93º da CRP, o artº 4º nº 1 do DL 93/90 de 19/3 e ainda o artº 342º nº 1 do C. Civil.

22- A carta enviada aos AA. pelos donos-vendedores do prédio a alienar, junta a fls. 32/33 dos autos, tem natureza de proposta contratual. Como consta dos factos provados G), H) e I), os promitentes vendedores enviaram aos AA. carta a conceder-lhes a preferência, que os AA. declararam querer exercer, e entre ambos, além do mais, e por isso mesmo, se celebrou contrato promessa de compra e venda daquele imóvel. A natureza de proposta contratual dessa carta é evidente, como aliás já foi declarado por abundante jurisprudência e doutrina (entre todos, v.g. o douto Ac. do STJ de 28/04/2005, no processo 05B3984). Na doutrina defende-se, una voce, que esse circunstancialismo integra um contrato promessa, com as respectivas consequências (Pires de Lima e A. Varela; Henrique Mesquita; Inocêncio Galvão Telles; Carlos Lacerda Barata; Abel Delgado; Vaz Serra).

23- Efectuada a proposta a oferecer a preferência e aceite pelo respectivo beneficiário, não pode o proprietário que pretende vender dar o dito por não dito, e alegar que já não quer vender; o artº 230º do C.C. impõe-lhe a irrevogabilidade da proposta. Para além da doutrina, também a jurisprudência maioritária segue este entendimento, sempre no sentido absolutamente contrário àquele que a sentença recorrida ora defende.

24- No caso concreto dos autos, estamos, portanto, em face de uma proposta aceite, antes da venda; estabeleceu-se, aliás, com base nessa proposta e na sua aceitação, livremente, um contrato promessa. Quando posteriormente, os donos vendedores desistem da venda aos AA., estes não aceitaram essa desistência (o que está provado nos autos em I e J dos factos provados). Intentaram a presente acção, em tempo, e está nos autos a prova do depósito que fizeram do preço e demais valores.

25- Por isso, nada mais haveria a fazer do que declarar, por via judicial, a invocada preferência. Ao assim não decidir, o Tribunal a quo violou o disposto nos artºs 416º e artº 1380º do C.C. e ainda o artº 18º do DL 384/88 de 25/10.

26- Deve aqui ainda aplicar-se o disposto no artº 417º do CC, como já se alegara em alegações de direito nos autos. Está nos autos, junta já em sede de audiência, certidão judicial alusiva ao processo 279/99 do mesmo Tribunal Judicial de Vila Real de Santo António. Nesse processo 279/99 alude-se ao mesmo prédio rústico que foi alienado e está em discussão nestes autos; e nesse processo se referem parcelas do dito prédio já anteriormente cedidas, por contrato escrito, pelo chamado V… e outros (os mesmos donos-vendedores do prédio alienado) aos aqui AA. e recorrentes, anteriormente à venda em discussão neste recurso. Essa alienação de parcelas ocorrera já desde Outubro de 1986; e essa certidão nos autos prova assim que parte do referido prédio fora já cedido pelos donos proprietários aos AA., só não se tendo então efectuado a respectiva escritura de compra e venda, apenas e tão só porque os ali promitentes vendedores (os donos do prédio confinante depois alienado a terceiros) nunca cumpriram a sua parte contratual imposta pela cl.ª 4ª daquele contrato – que se juntou com aquela certidão. Ou seja, nunca destacaram tal parcela do imóvel como lhes competia, nem disso nunca avisaram os ali promitentes-compradores, que são os AA. e recorrentes.

27- No artº 21 da P.I. daquela acção 279/99 (vide certidão a que se vem aludindo nos autos), o fraccionamento dessa parcela não é legalmente possível. São os próprios aqui RR. que ali na p.i. o dizem. Logo, aquela fracção/parcela, vendida em 1986 e desde então legitimamente detida pelos AA. ao abrigo desse contrato celebrado comos donos-vendedores desse prédio confinante (família B…), não pode afinal ser vendida por si só aos AA., por não ser separável, sem prejuízo apreciável, do prédio restante (que é o prédio alienado). Pelo que sempre funcionaria, assim sendo, a favor dos AA. o que se mostra disposto no artº 417º do C.C. tendo estes o direito de exigir que a venda do restante prédio (o depois alienado a terceiros, os RR., e não podendo este prédio ser separado da parte que já os AA. detêm), se lhes faça integralmente.

28- Como, aliás, os promitentes vendedores aceitaram fazer pelo contrato de 5/12/1996, sendo os promitentes vendedores, quanto àquela parcela e quanto ao prédio na totalidade, exactamente os mesmos. Nestes termos, quer pelas disposições dos artºs 414º e 415º, quer pelas do artº 417º do CC, sempre o direito de preferência dos AA. deveria também ser reconhecido, e nessa medida, proceder a acção, como igualmente em sede de Direito oportunamente se alegou.

29- Ao ter decido contrariamente, além da violação das normas já supra referidas, violou ainda o Tribunal a quo o disposto nos artºs 414º, 415º e 417º do C.C.

Os RR. contra-alegaram nos termos de fls. 756 e segs. concluindo pela confirmação da sentença recorrida.

Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação dos recorrentes abrangendo apenas as questões aí contidas (artºs 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC), verifica-se que a única questão a decidir é saber se assiste aos AA. o direito de preferência invocado.

São os seguintes os factos tidos por provados na 1ª instância:

A- Os AA. são donos e legítimos possuidores de um prédio rústico – Quinta do M… – Manta Rota, freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, constante de terras de semear, com figueiras, uma cabana e “metade no poço de água” que se acha na restante parte do prédio-mãe, com a área de 0,6840 ha, confrontando, de nascente actualmente com o R. A… e outros, de Norte, com o R. A…, de poente com José Viegas e de sul com caminho que atravessa o prédio de nascente e poente, inscrita na matriz respectiva antes sob os artigos 1523-1/2 e actualmente sob o artigo 19 Secção AS e descrito no Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o nº 67/10.05.85.

B- Os AA. adquiriram o prédio identificado em A) por compra a V…, residente na Rua da V…, na Amadora, titulada por escritura de 6/07/1984, outorgada no 15º Cartório Notarial de Lisboa e fizeram inscrever definitivamente a sua aquisição pela inscrição G-1-Ap. 17/100585.

C- Os RR. A… e A… adquiriram, por escritura lavrada em 4/02/1997 no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António, a fls. 56 do Livro 21-C, a V…, M…, M…, D… e F…, pelo preço de 95.000.000$00, já recebido, um prédio rústico, sito no Lombo, Quinta M…, freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, com cultura arvense, alfarrobeiras, amendoeiras, figueiras, oliveiras e cultura arvense de regadio com 67.720 m2, confrontando de norte com caminho público e outro, de sul com o autor, domínio público e posto da Guarda Fiscal, de nascente com caminho e Ribeira de Álamo e de poente com o autor e outros, inscrito na matriz respectiva sob o artigo 18 Secção AS e descrito sob o nº 2581/10.01.97 no Registo Predial de Vila Real de Santo António.

D- Nessa escritura consta que o prédio se destina a construção.

E- Os RR. identificados em C) inscreveram em definitivo a seu favor a aquisição pela inscrição G-2 AP. 16/970204.

F- Os prédios identificados em A) e B) situam-se na mesma área da Reserva Agrícola Nacional, constando dos documentos juntos a fls. 28 a 31 que os mesmos são rústicos.

G- O R. V… enviou ao A., por correspondência registada, a carta junta a fls. 32 a 33, com o seguinte teor:

Ass.: Compra e venda de prédio rústico.

Nos termos e para os efeitos do disposto no artº 1380º do C. Civil, serve a presente para notificar V.Exª do seguinte::

Sou legítimo dono e representante dos comproprietários do prédio rústico no Sítio do Lombo – Quinta M…, freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, com a área de 67.720 m2, inscrito na respectiva matriz predial sob o artº 0018 Secção AS, e descrito na competente Conservatória sob o nº 10606, a fls. 67 do Livro B-27.

Prometemos vender este prédio ao Sr. Eng.º H…, residente em Vila Nova de Gaia, pelo preço de Esc. 95.000.000$00, sendo Esc. 50.000.000$00 como sinal e princípio de pagamento e o restante (Esc. 45.000.000$00) será pago no acto da outorga da escritura, a lavrar no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António até 30 de Novembro de 1997.

Como V.Exª figura como proprietário do prédio rústico confinante deste supra identificado imóvel, deverá comunicar-nos se pretende exercer o respectivo direito de preferência dentro do prazo legal de oito dias após a recepção desta carta.

Neste caso, e dento deste mesmo prazo, terá de me entregar o referido sinal de Esc. 50.000.000$00 em cheque devidamente visado por instituição bancária e passado à minha ordem.

H- Por carta de 2 de Dezembro de 1996, registada com A/R o A. respondeu à carta mencionada em H) com o escrito seguinte:

Exmº Sr. V…

Rua… Vila Real de Santo António

Faro, 02/12/96

Ass.: Compra de prédio rústico

Ref.: S/Carta de 25/Nov./96

Exmº Senhor,

Com os melhores cumprimentos, sirvo-me da presente para informar V.Exª, que sou advogado do Sr. G… e que recebida a carta de referência, resolveu exercer o direito de preferência na aquisição do prédio ali identificado.

Para que possamos realizar este negócio, solicito a V.Exª que me envie certidão da descrição e inscrição no Registo Predial do dito prédio.

Assim, solicito a V.Exª uma reunião com os promitentes vendedores e o meu cliente no dia 5 de Dezembro às 10 horas no meu escritório para se outorgar o contrato promessa de compra e venda e reconhecer as assinaturas dos outorgantes notarialmente.

Caso V.Exª e os outros vendedores não possam estar presentes no dia 5 e porque o meu cliente se vão ausentar do país no dia 6 de Dezembro, proponho que o contrato se realize no dia 12 de Dezembro às 10 horas, pois tal data é a que me é possível, face aos compromissos já agendados.

Tentarei desde já entrar em contacto com V.Exª por via telefónica para melhor combinarmos a transacção.

Aguardando notícias breves, subscrevo-me com elevada consideração.

I- No dia 5 de Dezembro de 1996 foi redigido, outorgado e assinado o documento intitulado Contrato Promessa de Compra e Venda, com o seguinte teor:

Contrato-Promessa de Compra e Venda

Promitentes-Vendedores

1- V… (…), casado no regime de comunhão de adquiridos com D. M… (…) ambos residentes na Rua… em Vila Real de Santo António ;

2- M… (…) casado no regime de separação de bens com D. M…, residentes na Rua… em Vila Real de Santo António;

3- D. M…, viúva, (…) residente na Avd.ª… em Vila Real de Santo António;

4- D… (…), casado no regime de comunhão de adquiridos com D. I…, residentes na Rua…, em Vila Real de Santo António;

5- D. M…, divorciada, (…) residente na Rua… em Vila Real de Santo António;

6- F…, solteiro (…) residente na Avdª…, em Vila Real de Santo António.

Promitentes-Compradores

G…, (…) residente no Sítio…, Vila Nova de Cacela

Entre estes outorgantes é celebrado e mutuamente aceite o presente contrato-promessa que se rege pelas cláusulas seguintes:

1ª Os promitentes-vendedores são legítimos possuidores e comproprietários (proporção de 8/24 para o primeiro, de 8/24 para o segundo, de 5/24 avos para a terceira, e de 1/24 para cada um dos outros três) do seguinte imóvel:

Prédio rústico, no Sítio do Lombo, na “Quinta…”, freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 0018 da Secção AS e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº 10606, a fl. 67 do Livro B-27.

2ª Desde já fica esclarecido que área do prédio identificado na cláusula anterior é de 67.720 m2 e não de 69.720 n2 mencionado na respectiva caderneta predial em virtude de ter ocorrido a cedência de uma parcela de 2.000 m2, tudo como melhor consta da fotocópia do contrato-promessa celebrado em 24/06/86 entre os dois promitentes vendedores e o promitente-comprador.

3ª Pelo preço de 95.000.000$00, os promitentes-vendedores prometem vender ao promitente-comprador – ou a quem este indicar até à data da outorga da escritura notarial – e este promete comprara àqueles, o supra indicado prédio rústico.

4ª Como sinal e princípio de pagamento, nesta data o promitente-comprador entregou aos promitentes-vendedores a quantia de Esc. 50.000.000$00, por intermédio do cheque nº 0761719510, sacado e visado pelo Banco de Fomento Exterior, agência de Vila Real de Santo António, datado de 5/12/96 e da qual estes lhe dão a correspondente e integral quitação.

5ª O remanescente no valor de Esc. 45.000.000$00, será pago no acto da outorga da escritura notarial da compra e venda aqui prometida.

6ª Esta escritura será outorgada no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António, até ao final do mês de Novembro de 1997, devendo ser marcada pelo promitente-comprador com a antecedência mínima de 15 dias, por intermédio de carta registada com A/R.

7ª O presente contrato-promessa fica subordinado à cláusula de execução específica a que se reporta o artº 830º do C. Civil.

8ª Os promitentes-vendedores comprometem-se a notificar imediatamente os proprietários confinantes-titulares do correspondente direito de preferência do presente contrato-promessa, de forma a que a eventuais respostas sejam recebidas dentro do prazo máximo de cinco dias contados do recebimento da comunicação da preferência.

9ª Na eventualidade do exercício dessa preferência, os promitentes-vendedores devolverão ao promitente-comprador o montante do sinal recebido, no prazo máximo de cinco dias contados do recebimento da comunicação da preferência.

10ª Os contraentes aceitam livremente os termos e condições ora acordadas e consignadas no presente contrato-promessa, que foi lavrado em duplicado, ficando o original, devidamente selado, em poder do promitente-comprador e que vai por todos assinado.

Vila Real de santo António, 5 de Dezembro de 1996

J- O A. recebeu a carta com o teor seguidamente reproduzido:

Exmº Sr. V…

Rua…Vila Real de Santo António

4 de Fevereiro de 1997

Exmº Sr. G…

Sítio… Vila Nova de Cacela

Como é do seu conhecimento, o prédio inscrito matricialmente na freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila real de Santo António, sob o artº 0018 da Secção AS foi objecto de contrato-promessa de compra e venda celebrado entre nós e o Eng.º H…, em 19/11/96.

Tendo-lhe sido comunicada esta prometida venda, veio V.Exª por interposta pessoa declarar que pretendia exercer a preferência, pelo que substituímos o Sr. Engenheiro.

Porém, verificámos posteriormente que os motivos invocados e que nos levaram a aceitar a preferência pretendida por V.Exª, contrariamente ao que invocou e que nos fez crer como verdadeiro, não só não corresponde à realidade, mas também não integra os pressupostos exigidos pelo artº 1380º do C. Civil e pelo DL 3884/88 de 25/10.

Assim, não podemos considerar como válido e eficaz o contrato-promessa entre nós celebrado em 5/12/96, por não assistir a V.Exª qualquer direito de preferência.

Em consequência, nesta mesma data devolvemos-lhe os cinquenta milhões de escudos, por intermédio do depósito do cheque nº PTE 61719510 sacado pela Agência BFE de Vila Real de santo António em 5/12/96 (precisamente o mesmo que nos entregou) na conta que V.Exª possui nessa agência.

Aproveitamos a oportunidade para informar que, ainda nesta mesma data, celebrámos com o Sr. Eng.º H… a prometida e acordada escritura de compra e venda do referido prédio, no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António.

Com os melhores cumprimentos.

K- O A. respondeu a essa carta com aquela que a seguir se transcreve e onde solicitava uma reunião.

G…

Sítio… Vila Nova de Cacela

Exmº Sr. V…

R…. Vila Real de Stº António

Carta Registada com A/R

Vila Nova de Cacela, 18/02/1997

Ref: a) S/carta de 25/11/1996

b) S/carta de 4/02/1997

Exmos Senhores

Conforme a carta de referência veio V.Exª dizer que “nos termos e para os efeitos do disposto no artº 1380º do C. Civil” me notificava para exercer, querendo, o direito de preferência na venda do “prédio rústico no Sítio do Lombo – Quinta…, freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, com a área de 67.720 m2, inscrito na respectiva matriz predial sob o artº 0018 Secção AS, e descrito na competente Conservatória sob o nº 10606, a fls. 67 do Livro B-27.”.

Ora, eu resolvi comprar a propriedade nas condições que me eram oferecidas.

É certo que não fui eu que invoquei e impus o exercício do direito de preferência e nada disse sobre o assunto.

Limitei-me a aceitar a V/proposta na convicção de que me assistia o direito de preferência.

Aliás, tendo lido o artº 1380º do C.C., mantenho a convicção de que me assiste o direito de preferência.

Mas, independentemente da solução que vier a tomar quanto ao exercício ou não do direito de preferência, a iniciativa de V.Exa através da carta de ref.ª a) para eu exercer o direito de preferência, obrigou-se a vender com urgência um escritório em Paris, por um preço inferior ao seu valor e a pagar à Banca juros por ter adiantado os Esc. 50.000.000$00

Também efectuei negociações com terceiros para viabilizar a exploração do prédio e tendo isto consubstanciado prejuízos que terão de me ser pagos.

Face ao exposto, sugiro uma reunião com urgência em data e hora a marcar por V.Exa para se tentar uma solução consensual, a efectuar no escritório do meu advogado ou no escritório do advogado de V.Exa.

Aguardando notícias breves, subscrevo-me com elevada consideração. Atentamente,

G….

L- O A. não recebeu resposta a essa carta.

M- Os AA. são donos dos prédios rústicos inscritos sob os artigos 90, 94, 95 e 19 da Secção AS e dos prédios urbanos inscritos sob os artigos 87 e 2348.

N- Os RR. A… e mulher adquiriram o prédio identificado em C) no qual pretendiam construir um empreendimento turístico, com edifícios, sendo possível construir numa área de 3.000 m2, por se encontrar numa área de zona turística de expansão. (resp. artºs 1º, 4º e 6º da B.I.)

O- O R. A… é mediador imobiliário (resp. artº 2º da B.I.)

P- O R. A… é mediador imobiliário em Portugal e tem uma participação social, pelo menos, numa empresa de construção civil sedeada em Vila Nova de Gaia (resp. artº 3º da V.I.)

Q- O R. A… não teria comprado o prédio se não fosse exequível a construção (resp. artº 5º da B.I.)

R- Os AA. eram donos do prédio identificado em A) no qual tinham também uma casa de habitação, um jardim com relva, um poço e uma área agrícola na qual existiam pelo menos, culturas de sequeiro e hortícolas (resp. artº 7º da B.I.)

S- O terreno identificado em A) tem um poço (resp. artº 8º da B.I.)

T- Os prédios rústicos inscritos sob os artigos 90, 94, 95 e 19 da Secção AS são contíguos e sem hiatos de outros proprietários (resp. artº 9º da B.I.))

U- O prédio identificado em A) e a habitação encontram-se murados, com muro em pedra, arame e arbustos junto a esse muro. (resp. artº 14º da B.I.)

V- A área dos terrenos identificados em M) ascende a 24.088 m2 (resp. artº 10º da B.I.)

Estes os factos que não tendo sofrido impugnação se têm por definitivamente assentes.

Com base nestes factos decidiu a sentença recorrida que embora tivesse ficado provado que – os AA. são donos do prédio rústico descrito no artº 1º da p.i., o prédio tem uma área (0,6840 ha) inferior à unidade de cultura para o distrito de Faro; que o seu prédio confina a nascente com o prédio rústico relativamente ao qual pretendem exercer a preferência; que os RR. chamados venderam aos RR. A… e mulher esse prédio rústico com área (67.720 m2) superior à unidade de cultura; que os RR. compradores não são proprietários de prédio confinante; e que os AA. não foram notificados do projecto de venda e dos elementos do negócio, do qual só tomaram conhecimento depois de realizada a escritura datada de 4/02/1997 –, ainda assim, não assiste aos AA. o direito de preferência invocado, pelas seguintes ordens de razões:

- Tendo embora, o prédio dos AA. área inferior à unidade de cultura (0,6840 ha), mas sendo eles igualmente proprietários dos prédios rústicos inscritos sob os artigos 90, 94, 95 que são contíguos com aquele e sem hiatos de outros proprietários, a área global daquele prédio rústico e dos outros a que se encontra ligado é superior à unidade de cultura, pelo que não carecem os AA. de exercer o direito de preferência para eliminar a natureza de minifúndio do seu prédio rústico, finalidade que está subjacente à ratio legis do artº 18º nº 1 do DL 384/88 de 25/10 (“os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artº 1380º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”).

- os RR. provaram a excepção peremptória por si invocada traduzida no facto de que o prédio em causa (sobre o qual os AA. pretendem exercer preferência) era destinado a construção, conforme constava da própria escritura de compra e venda, além de que não teriam comprado o prédio se não fosse exequível a construção (os RR. pretendiam ali construir um empreendimento numa área de 3.000 m2, por se encontrar numa área de zona turística de expansão).

Discordam os AA. apelantes do assim decidido, desde logo, alegando que quer a letra quer o espírito da lei não impõe que a preferência só possa exercer-se, única e exclusivamente, como meio de eliminar a natureza de minifúndio do seu prédio rústico, vedando-a a quem seja proprietário de prédio com área inferior à área de cultura confinante ao prédio vendido, se tiver no local outros prédios.

Vejamos.

Resulta do exposto que está em causa a interpretação do referido artº 18º nº 1 do DL 384/88 de 25/10 (“os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artº 1380º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”) conjugado com nº 1 do artº 1380º do CC (“Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”).

Sem pretendermos aqui fazer grandes considerandos sobre a génese e evolução do direito de preferência, proficientemente explanada na sentença recorrida, sempre se dirá o seguinte.

Conforme decorre da última disposição referida, o direito de preferência era atribuído a favor dos proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura.

O artº 18º do DL 384/88 de 25/10 veio, porém, introduzir uma alteração na disciplina daquele normativo, alargando o âmbito do direito de preferência ao concedê-lo aos proprietários de terrenos confinantes, ainda que a sua área fosse superior à unidade de cultura.

Como consta do respectivo preâmbulo, teve-se em vista o progresso da agricultura portuguesa, de modo a aumentar a sua produtividade, obstando à fragmentação e dispersão da propriedade.

Mas se o objectivo foi propiciar a extinção progressiva dos minifúndios, sem incentivar a criação de grandes latifúndios, tem-se entendido, e bem, que o alargamento do direito de preferência se limita aos casos em que apenas um dos terrenos confinantes tenha uma área superior à unidade de cultura.

Sendo o direito de preferência recíproco, ficam, pois, em igualdade, justamente, os proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura, com os de terrenos de área superior, conseguindo-se o propósito legal, independentemente de quem venha a exercer o direito de preferência.

O direito de preferência já não se verifica quando ambos os prédios têm área superior à unidade de cultura.

No sentido exposto pronunciaram-se, entre outros, o Ac. do STJ de 13/10/1993, CJSTJ, T. 3. p. 64, de 7/11/2006 e de 4/12/2007; o Ac. desta Relação de 7/07/1992, CJ T. 4, p. 298 que se pronunciou no sentido referido baseando-se no parecer de Antunes Varela, ali largamente citado; Acs. da R. L. de 8/03/2006 e de 3/04/2008; e Ac. da R.C. de 20/01/2009 e de 9/02/2010; e da R.P. de 21/11/2005 e de 2/07/2009, acessíveis in www.dgsi.pt.

Mas se é certo que o diploma em apreço teve em vista propiciar a extinção progressiva dos minifúndios, visando combater a fragmentação dos prédios, certo é também que o legislador não pretendeu incentivar a criação de latifúndios que se pretendem eliminar, afrontando o artº 94º da C.R.P.

Assim, tal como defendido na sentença recorrida, entendemos que se o preferente já de si puder considerar-se um latifúndio não lhe deverá ser reconhecido o direito de preferência, com base precisamente na referida norma constitucional. Do mesmo modo se o preferente for um minifúndio mas pela junção decorrente da preferência se transformar em latifúndio.

É que reconhecer-se tal direito nessas circunstâncias seria estar-se, em maior ou menor grau, a ampliar o latifúndio em frontal violação do preceito constitucional.

Ora, voltando ao caso dos autos, verifica-se que os AA. são proprietários dos prédios rústicos inscritos sob os artºs 90, 94, 95 e 19 da Secção AS e dos prédios urbanos inscritos sob os artºs 87 e 2348, sendo que os prédios identificados sob os artºs 90, 94, 95 e 19 da Secção AS são contíguos e sem hiatos de outros proprietários, cuja área ascende no total a 24.088 m2 conforme resultou da resposta ao artº 10 da B.I., certamente por lapso não transcrito nos factos provados enunciados na sentença recorrida, cuja área globalmente considerada excede a unidade de cultura referida na Portª 202/70 de 21/04 para o distrito de Faro.

A entender-se de outro modo, como pretendem os recorrentes, permitindo-se o exercício da preferência sobre um prédio que excede a unidade de cultura, ao proprietário de diversos prédios rústicos contíguos entre si, ainda que tivesse área inferior à unidade de cultura mas que no seu total excedem aquela unidade, estar-se-ia a constituir verdadeiro latifúndio e consequentemente, a violar frontalmente o disposto no referido artº 94º da CRP.

Assim sendo, não merece censura a sentença recorrida ao afastar a existência de fundamento ao exercício do direito legal de preferência, sendo certo ainda que, ao contrário do que pretendem os apelantes, ao conhecer de tal questão o tribunal não excedeu o seu âmbito do conhecimento pois ela foi expressamente suscitada pelos RR., designadamente no artº 42º e 60º a 86º da contestação.

Mas certo é também, como decidiu a sentença recorrida, que os RR. lograram provar a excepção peremptória inominada por eles invocada, consubstanciada no facto de que o prédio sobre o qual os AA. pretendem exercer a preferência era destinado à construção.

Defendem os apelantes que a factualidade provada não é suficiente para se ter tal excepção por provada porquanto, além do mais, a menção pelas partes numa escritura de que o prédio em causa se destina a construção é uma mera declaração de um particular e que do prédio de 67.720 m2 integrado na RAN só uma área de 3000 m2 se encontra numa área de zona turística de expansão e não se provou que em todos esses 3000 m2 fosse possível a construção.

Também quanto a esta questão, não têm razão os apelantes.

Com efeito, estatui o artº 1381º al. a) do CC que não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano, ou se destine a algum fim que não seja a cultura.

Este normativo está em harmonia com o artº 1377º do CC que rege sobre a possibilidade de fraccionamento prevendo na sua al. a) que a proibição de fraccionamento não é aplicável a terrenos que constituam partes componentes de prédios urbanos ou se destinem a algum fim que não seja a cultura.

E compreende-se que seja um facto impeditivo do direito de preferência pois estando na base do direito de preferência promover o emparcelamento rural de forma a tornar mais vantajosas as condições de aproveitamento fundiário de propriedades agrícolas, não se destinando a aquisição a prosseguir na exploração agrária do terreno, não se vê qualquer razão para conceder essa preferência aos proprietários dos prédios confinantes (cfr. cit. Ac. da R.L. de 3/04/2008)

O fim que releva para integrar a situação que a al. a) do artº 1381º do CC excepciona, não é o que tem ou ao qual está afectado no momento da alienação, mas aquele que constitui a finalidade da compra, caso essa finaliddae seja legalmente possível.

Como referem Pires de Lima e Antunes Varela “o fim que releva para efeitos de aplicação do disposto na al. a) não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o que o adquirente lhe pretende dar. Este fim não tem necessariamente de constar da escritura da alienação, podendo provar-se por outros meios (…)” (C.C. Anotado vol. III, p. 276, nota 3 ao artº 1381)

Ainda a este respeito, refere Henrique Mesquita “Se se perfilhasse o entendimento de que os proprietários confinantes só não têm o direito de preferir, desde que a afectação do terreno a um fim diferente da cultura seja já uma realidade ao tempo do negócio, a aquisição de terrenos de cultura para outros fins dependeria sempre da boa vontade dos proprietários confinantes.

Não é esta, porém, a solução aconselhável.

A possibilidade de afectar um terreno de cultura a finalidade diferente deve depender, não do critério egoísta dos proprietários vizinhos, mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da colectividade, de acordo com os planos de ordenamento do território.

Ora, o normal, em casos como aquele de que nos ocupamos, é que a autorização administrativa (licença) para construir só se requer e obtém após a alienação. E isto pela razão simples de que o alienante não tem, em regra, qualquer interesse em requerer a licença de construção e o adquirente só possui legitimidade para o fazer depois de se tornar proprietário do terreno.

Para afastar, portanto, o direito de preferência dos proprietários confinantes ao abrigo da parte final da al. a) do artº 1381º, não deve considerar-se necessário que, à data da alienação, o terreno a alienar se encontre já afectado, em consequência de obras nele feitas, ou da afectação decorrente de um critério legal, ou decidida pela Administração Pública, ou ainda da outorga de uma licença a um fim diferente da cultura” (Direito de Preferência, Parecer, CJ XI, 5º, 52)

Ora, voltando ao caso dos autos verifica-se que ficou provado que: N – “Os RR. A… e mulher adquiriram o prédio identificado em C) no qual pretendiam construir um empreendimento turístico, com edifícios, sendo possível construir numa área de 3.000 m2, por se encontrar numa área de zona turística de expansão”. (resp. artºs 1º, 4º e 6º da B.I.) e que Q – “O R. A… não teria comprado o prédio se não fosse exequível a construção” (resp. artº 5º da B.I.) sendo que D – “na escritura de compra e venda celebrada ficou a constar que o prédio se destina a construção.” e ainda que P – “O R. A… é mediador imobiliário em Portugal e tem uma participação social, pelo menos, numa empresa de construção civil sedeada em Vila Nova de Gaia (resp. artº 3º da B.I.)”.

Tendo assim ficado incontestadamente provada, obviamente com a prova produzida nos autos, a possibilidade de construção naquela área de 3.000 m2, é irrelevante tudo o que em contrário aduzem os apelantes no seu recurso, quanto a essa matéria, não cabendo nesta sede cuidar de saber se aquela declarada provada possibilidade viola ou não quaisquer normas reguladoras da Reserva Agrícola.

Em face de tal factualidade e dos considerandos supra expostos, terá de se concluir que se verifica a hipótese indicada na parte final da alínea a) do artº 1381º, não tendo razão os apelantes ao pretenderem que o Tribunal decidiu apenas “sobre uma intenção dos RR.”

Insurgem-se ainda os apelantes contra a sentença recorrida, defendo que a carta enviada aos AA. constante da al. G) dos factos provados, ao contrário do decidido, tem natureza de proposta contratual, tendo o tribunal ao assim não entender, violado o disposto nos artºs 416º e 1380º do CC e 18º do DL 384/88 de 25/10.

Tal questão insere-se no âmbito do pedido formulado pelos AA. de que “os donos-vendedores do prédio reconheceram esse direito dos AA. e prometeram vender-lhes o prédio pelo preço de Esc. 95.000.000$00, do qual o A. pagou a quantia de Esc. 50.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento”, pelo que poderá entender-se que a questão suscitada nesses termos não excede o objecto do conhecimento do recurso como pretendem os apelados.

Cientes da divergência doutrinal e jurisprudencial sobre tal questão (que nos dispensamos de invocar, porque devidamente explanada na sentença recorrida), todavia, também aqui acompanhamos a sentença recorrida ao entender que a comunicação em causa não reveste tal natureza de proposta contratual.

Com efeito, a proposta contratual deve resultar de uma vontade negocial que no caso concreto deve constar da comunicação em causa, designadamente manifestando a vontade de contratar.

Ora, a comunicação em apreço – carta de fls. 32/33 – mais não é do que a manifestação da disposição dos RR. perante uma proposta concreta de compra de cumprir a sua obrigação legal de ouvir o titular da preferência sobre o referido negócio, e no pressuposto de que aquele direito existe efectivamente na esfera jurídica do notificado, sendo, porém, livre de concretizar ou não a venda.

Todavia e independentemente do entendimento que se adopte, o certo é que, a comunicação em apreço visava o exercício do direito de preferência dos apelantes, e não uma proposta negocial de venda, sendo que, in casu, tendo ficado provado e decidido que não gozam de invocado direito, é irrelevante o que vem aduzido sobre a questão em apreço.

De resto, a irrelevância de tal questão fica demonstrada pelo passo seguinte dado pelos apelantes e RR. ao celebrarem, na sequência da referida comunicação, o contrato-promessa de compra e venda especificado no ponto I) dos factos provados.

Assim sendo, afigura-se que a partir da celebração desse contrato-promessa a relação jurídica litigiosa que se estabeleceu com a recusa da celebração do contrato definitivo, deveria ser dirimida no âmbito das normas que regem o seu cumprimento/incumprimento.

E neste âmbito, estamos ainda com a sentença recorrida ao entender que do articulado do referido contrato não resulta qualquer pacto de preferência ou contrato de preferência (que é a convenção legal pela qual alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem na venda de determinada coisa – artº 414º do CC) consubstanciando os seus termos um mero contrato-promessa de compra e venda de um imóvel pois nele as partes obrigaram-se a transmitir – comprando e vendendo reciprocamente – a propriedade do imóvel em causa, mediante um preço (e não a dar preferência na venda do imóvel no caso da sua concretização).

Não se mostram pois, violadas as normas legais invocadas, designadamente os artºs 414 e segs. e 1380º do CC e artº 18º do DL 384/88 de 25/10.

Pretendem ainda os apelantes a aplicação ao caso do artº 417º do CC, invocando a pendência de um outro processo no Tribunal recorrido onde se alude ao mesmo prédio rústico que foi alienado e está em discussão nestes autos e em que se referem parcelas do dito prédio já anteriormente cedidas pelos apelados aos apelantes e invocando factualidade referida nos articulados desse processo, concluem que também nos termos da referida disposição deveria ser reconhecido o direito de preferência dos AA.

Todavia trata-se tal matéria de questão nova não alegada nos articulados e que não foi objecto apreciação na sentença recorrida.

Ora, sendo certo que os recursos visam o reexame, por parte do tribunal superior de questões precedentemente resolvidas pelo tribunal a quo, e não a pronúncia do tribunal ad quem sobre questões novas, salvo, naturalmente, os casos de superveniência ou de conhecimento oficioso, o que não é o caso, o conhecimento da questão em apreço está vedado a este tribunal.

Improcedem, pois, in totum, as conclusões da alegação dos apelantes impondo-se a confirmação da sentença recorrida.

DECISÃO

Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Évora 17.01.2013

Maria Alexandra A. Moura Santos

Eduardo José Caetano Tenazinha

António Manuel Ribeiro Cardoso