Quem foi o relator do acórdão 8357/16.5T8LSB.L1-2?

O relator foi António Moreira, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 8357/16.5T8LSB.L1-2?

O acórdão foi proferido em 11 de março de 2021.

Acórdão TRL (2021) — Obras de conservação

Sumário

1- A sentença que declara o direito do arrendatário à realização das reparações necessárias à manutenção do gozo do imóvel arrendado, de acordo com o fim a que se destina o mesmo, obriga o senhorio à prestação de facto correspondente, ainda que o mesmo não seja parte na causa, por ter adquirido o imóvel arrendado durante a sua pendência e não ter sido habilitado nos termos do disposto no art.º 356º do Código de Processo Civil, continuando a figurar como réu o transmitente. 2- Tal réu transmitente, actuando processualmente como substituto do referido adquirente, prossegue na acção um interesse que só indirectamente é seu, porque dependente do interesse principal e directo daquele adquirente. 3- Assim, e apesar de tal réu dever ser condenado no reconhecimento do direito do arrendatário, não deve ser condenado na realização da prestação correspondente (correspondente às reparações em questão), já que o obrigado à mesma é o referido adquirente.

Texto

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados: Em 31/3/2016 Vitória C. intentou acção declarativa com forma comum contra Gracinda B., pedindo a condenação desta: · A adjudicar a empreiteiro e custear a empreitada referente à realização das obras necessárias a proporcionar à A., inquilina, o gozo do local arrendado, de modo a que fique apto a satisfazer o fim habitacional a que se destina; · A pagar uma sanção pecuniária compulsória não inferior a € 100,00, por cada dia de atraso no cumprimento da sua obrigação de adjudicar a obra e facultar ao empreiteiro os meios necessários à sua realização e conclusão; · A pagar à A. uma compensação por danos não patrimoniais no valor de € 3.500,00. Alega, em síntese, que: · Em 1/8/2002 tomou de arrendamento a Olinda P. uma fracção autónoma, contra o pagamento da renda actualizada em € 345,99; · A R. passou a ocupar a posição de senhoria, por óbito de Olinda P.; · Com o avançar do tempo o local arrendado vem apresentando um grau crescente de degradação devido a humidade, infiltrações e obsolescência dos equipamentos e materiais, com prejuízo para as condições de habitabilidade do mesmo e para a saúde da A.; · A R. não providencia pela realização das obras necessárias a repor as condições de habitabilidade do local arrendado, apesar das interpelações da A. Verificada a incapacidade de facto da R., por despacho de 26/1/2017 foi nomeada curadora provisória à mesma e feita a sua citação na pessoa da curadora provisória nomeada. Por requerimento de 31/1/2017 a A. veio dar conhecimento aos autos de que lhe havia sido comunicada a alienação pela R. do local arrendado, requerendo que a acção passasse a correr também contra o adquirente, no que respeita ao pedido de condenação no pagamento do valor das obras necessárias a proporcionar a satisfação do fim habitacional do local arrendado e na sanção pecuniária compulsória, e prosseguindo contra a R. no que respeita ao pedido de condenação em indemnização por danos não patrimoniais, e mais requerendo que lhe fosse indicado, nos termos do art.º 6º do Código de Processo Civil, “se é necessário ou conveniente apresentar novo articulado em substituição da petição inicial primeiro apresentada”. Em 10/3/2017 a R. apresentou contestação, aí invocando carecer de legitimidade processual passiva, por ter vendido o local arrendado em 19/1/2017, e mais concluindo pela sua absolvição da instância. Mais apresentou defesa por impugnação, impugnando a factualidade alegada pela A., invocando ainda o abuso do direito à realização de obras de conservação no valor indicado, face à inviabilidade de recuperação do valor investido através do recebimento das rendas, e concluindo pela improcedência da acção, com a sua absolvição do pedido. Em resposta a A. requereu, em 27/3/2017, a intervenção principal do adquirente do local arrendado, para correr contra o mesmo a acção, no que respeita aos dois primeiros pedidos formulados na P.I., e para responder solidariamente com a R. pela indemnização por danos não patrimoniais. A R. não respondeu a tal incidente de intervenção de terceiros. Por despacho de 10/10/2017 foi ordenada a notificação da A. para esclarecer se pretendia “deduzir o incidente de habilitação de adquirente ao abrigo da referida disposição legal [art.º 356º do Código de Processo Civil], devendo, em caso afirmativo, apresentar nos autos o respectivo requerimento de habilitação que será autuado por apenso”. Em 26/10/2017 a A. requereu a habilitação do adquirente do local arrendado, para ocupar a posição da R., no que respeita aos dois primeiros pedidos constantes da P.I., e para responder solidariamente com a R., no que respeita ao terceiro pedido. Autuado por apenso tal requerimento, por despacho de 7/11/2017 foi o mesmo indeferido liminarmente. Por despacho de 6/12/2017 foi conhecido o incidente de intervenção principal provocada suscitado pela A., tendo sido indeferida a requerida intervenção do adquirente do local arrendado. Com dispensa de audiência prévia foi proferido despacho saneador, onde se conheceu da excepção da ilegitimidade processual passiva invocada pela R. na contestação, julgando-se a mesma improcedente. Foi fixado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamações. Tendo sido certificado o óbito da R., a A. apresentou incidente de habilitação de herdeiros, tendo o mesmo sido julgado procedente por decisão de 10/12/2018, pela qual foram Maria B., Vera B. e Cátia B. declaradas habilitadas como herdeiras da falecida Gracinda B., para ocuparem o lugar desta, como RR. na acção. Após realização das perícias requeridas pela A. procedeu-se à audiência final. Finda a mesma, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Face ao exposto, julgo parcialmente procedente a presente acção declarativa e, em consequência, decido: a) Condenar as R. habilitados a realizar as seguintes obras e trabalhos de conservação no apartamento arrendado à A.: 1. Reparação pontual da eflorescência da parede do quarto adjacente à instalação sanitária; 2. Reparação do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), nas zonas em falta; 3. Pintura das paredes do guarda corpos da varanda fechada, no lado do tardoz, e reparação do vedante na ligação com a caixilharia de alumínio; 4. Substituição da pedra mármore da bancada da cozinha, que se encontra fracturada, na zona do apoio do fogão; 5. Pintura das superfícies interiores e exteriores dos móveis da cozinha, e a substituição dos trincos dos armários inferiores; 6. Reparação da instalação eléctrica: substituição da aparelhagem danificada e correcção da instalação à vista, nomeadamente a colocação da cablagem em tubagens próprias, eliminação do condutor descarnado na instalação sanitária e correcção das ligações dos condutores eléctricos às aparelhagens; 7. Inspecção da rede de gás natural. b) condenar as R. na sanção pecuniária compulsória no valor diário de 50,00 €, por cada dia de atraso na execução daquelas obras; c) Absolver as R. habilitadas do demais peticionado contra si. Custas a cargo da A. e das R. habilitadas, na proporção do respectivo decaimento”. As RR. recorrem desta sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem: I. Na sua contestação a então R. juntou contrato de compra e venda com termo de autenticação e certidão do registo predial comprovativas de nessa data já não ser proprietária da fracção da qual a apelada é inquilina; II. Não sendo os apelantes proprietários da fracção não lhes é possível efectuar quaisquer obras na mesma, uma vez que essa é uma prorrogativa do proprietário; III. Para que tal fosse possível, teria o proprietário que ser parte na acção, pois essa era a única forma de o mesmo ficar vinculado ao cumprimento da, aliás, douta sentença; IV. Não sendo o proprietário parte no processo, a, aliás douta sentença não lhe é aplicável, pelo que o seu património não pode ser afectado por esta, para bem ou para mal; V. Quanto à condenação na sanção pecuniária compulsória, deveria a, aliás, douta sentença, ter fixado os critérios, independentes, a partir dos quais fosse possível estabelecer o início da mora, ou as normas legais eventualmente aplicáveis, como o art. 805º do Cód. Civil, por exemplo; VI. Ao não o fazer, colocou os apelantes na dependência pura e simples da vontade e dos caprichos da apelada, o que é inaceitável face às normas citadas; VII. Finalmente, não é possível condenar na realização de obras no âmbito de um contrato de arrendamento sem que o mesmo exista, e sem que haja a possibilidade de haver o correspondente aumento da renda; VIII. Pelo exposto, a, aliás douta sentença violou os arts 1305º, 804 e segs do Cód. Civil e 195º do Cód. de Proc. Civil. A A. apresentou alegação de resposta, concluindo pela manutenção da sentença recorrida. *** Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, as questões submetidas a recurso, delimitadas pelas aludidas conclusões, prendem‑se com a impossibilidade de as RR. darem cumprimento à prestação de realização das obras, por não serem as titulares do direito de propriedade sobre o imóvel objecto dessas obras, e com a consequência dessa impossibilidade, designadamente no que respeita ao estabelecimento de sanção pecuniária compulsória. *** Na sentença recorrida considerou-se como provada a seguinte matéria de facto: A) No dia 1 de Agosto de 2002 a A. tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra “J” sita na Rua (…) em Lisboa, inscrita na matriz predial da freguesia do (…), por contrato celebrado com a sua então proprietária, Olinda P. B) Por óbito de Olinda P., ocorrido no dia 3 de Julho de 2013, a R. veio a adquirir por via sucessória a propriedade do locado, passando a ocupar, no contrato de arrendamento, a posição de senhoria. C) Este facto foi comunicado à A. pela R. por missiva datada de 31 de Julho de 2013, na qual acrescentou “Toda e qualquer correspondência no âmbito do presente arrendamento, deverá ser enviada nome da procuradora MARIA B., para a morada: (…)”. D) A A. paga à R. a renda mensal de € 345,99, mantendo-se na presente data o valor referido. E) A A. faz um uso normal e prudente do locado. F) Ao longo dos anos o locado vem apresentando um grau crescente de degradação devido à humidade e infiltrações. G) Mantendo-se também a actual senhoria, aqui R., omissa quanto à realização de obras. H) Embora conheça o estado em que se encontra o locado. I) A 25 de Fevereiro de 2016, remeteu à R. e à sua procuradora a seguinte interpelação, recebida a 03/03/2018: “N/Ref. INTERPELAÇÃO; Contrato de arrendamento ref. fracção autónoma designada pela letra “J” sita na Rua (…) Em Lisboa inscrita na matriz predial da freguesia (…); Deterioração do locado; Realização de obras a cargo do senhorio. Exma. Senhora, No dia 1 de Agosto de 2002 a m/ patrocinada Vitória C. tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra “J” sita na Rua (…) Em Lisboa inscrita na matriz predial da freguesia (…), por contrato celebrado com a sua então proprietária, a Exma Senhora D. Olinda P. Por óbito da Exma Senhora D. Olinda P., ocorrido no dia 3 de Julho de 2013, V/ Ex.ª veio a adquirir por via sucessória a propriedade do locado, passando a ocupar, no contrato de arrendamento a posição de senhoria. Este facto foi comunicado por V/ Ex.ª por missiva datada de 31 de Julho de 2013, na qual acrescentou “Toda e qualquer correspondência no âmbito do presente arrendamento, deverá ser enviada nome da procuradora MARIA B., para a morada: (…)” Por último V/ Ex.ª actualizou a renda para € 345,99 (trezentos e quarenta e cinco euros e noventa e nove cêntimos) mensais. Pelo contrato de arrendamento, o senhorio obriga-se a proporcionar ao inquilino o gozo do imóvel, como resulta do art. 1022º do Código Civil (CC), sendo, pois, sua obrigação entregar-lhe a coisa locada e assegurar-lhe o gozo da mesma para o fim a que esta se destina - art. 1031º do CC. Na obrigação de assegurar o gozo da coisa cabem todas as prestações necessárias para a efectiva concretização dessa obrigação. É também neste sentido que o art. 1074º, nº 1 do CC estipula que “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”. Tem, pois, o senhorio a obrigação de manter o arrendado de forma a que este realize o fim previsto no contrato, devendo realizar as obras ou reparações necessárias para proporcionar o gozo do locado e que este não seja significativamente diminuído. O locado encontra-se degradado, carecendo de importantes obras a cargo da senhoria. Isso mesmo resulta da certidão de estado de conservação da Câmara Municipal de Lisboa, Unidade de Conservação Territorial, Unidade de Intervenção Territorial Norte (DOC 1 anexo à presente interpelação e que aqui se tem por reproduzido. Com particular relevo resulta do auto de vistoria n.º (…) o seguinte: “Aos quinze dias do mês de Setembro de 2015, reuniram os abaixo assinados na Rua (…), para elaborar o presente comprovativo do Estado de Conservação, tendo verificado o seguinte: 3º ESQ. O quarto de tardoz confinante com a I.S. apresenta manchas salitrosas na zona intermédia inferior da parede comum com a I.S., principalmente ao nível de canto adjacente à prumada de drenagem de águas domésticas/ pluviais. O rodapé e os tacos de madeira do revestimento do pavimento encontram-se com a camada superficial e/ou de acabamento parcialmente em falta ou desgastada. Os armários as portas, as janelas e as guarnições de madeira apresentam tintas de revestimento parcialmente em falta ou destacadas/ escalavradas e/ou massas de fixação de vidros destacadas/ em falta. O revestimento do pavimento em mosaico hidráulico da cozinha e da I.S. encontra‑se com algumas peças fissuradas pontualmente e algumas juntas entre mosaicos ligeiramente abertas. O paramento interior do parapeito da marquise de tardoz apresenta sinais de escorrências acentuadas. A pedra mármore da bancada do fogão da cozinha encontra-se fracturada. Pontualmente observam-se alguns cabos/ fios eléctricos soltos/ à vista e interruptores/tomadas da rede eléctrica com elementos partidos e/ou com partes em falta. As paredes apresentam tintas de revestimento sujas, ao nível pontual. Os trincos e puxadores dos armários da cozinha encontram-se com elementos em falta pontualmente e a zona interior do armário inferior apresenta algumas tintas sujas / em falta.” Foram assinaladas anomalias de elementos funcionais do edifício de que se destacam as “muito graves” ao nível da instalação de gás. Foram assinaladas anomalias de elementos funcionais da fracção de que se destacam as referentes aos revestimentos de pavimentos interiores, equipamento de cozinha, instalação de distribuição de água, instalação de gás (esta muito grave) e instalação eléctrica. Na informação n.º (…) o estado de conservação o da fracção é qualificado de “Mau”. A minha patrocinada contactou empreiteiro para que elaborasse orçamento a respeito das obras (compreendendo materiais) de que carece o locado, para que fique apto a satisfazer o fim a que se destina (DOC 2), quais sejam: a) Substituição da canalização de águas frias e quentes na cozinha e casa-de-banho, a partir do contador; b) Substituição da canalização de gás com instalação de canalização de gás em cobre a partir do contador; c) Substituição do revestimento (mosaico) nas paredes e chão da cozinha e casa-de-banho; d) Abertura de roços e tapamento dos mesmos; e) Remoção de entulhos para vazadouro; f) Pintura da sala, quartos, hall, cozinha dispensa e varanda; g) Pintura de caixilhos das janelas, aros, portas e caixas de contadores; h) Afagamento de tacos de madeira e envernizamento nos quartos, hall e sala; i) Remates de estuque na cozinha e casa-de-banho; j) Fornecimento de uma cozinha em melanina branca com tampo em pedra, móveis superiores, inferiores com lava-loiça inox; k) Desmontagem da cozinha velha e transporte para vazadouro; l) Substituição das loiças sanitárias e torneiras que não possam ser aproveitadas. A m/ patrocinada nasceu em 11-03-1950 tendo na presente data 65 anos, encontra‑se desempregada há diversos anos e tem uma saúde débil, que se vem agravando também pela insalubridade do ambiente da fracção em que reside (o locado), designadamente pela humidade que aí se faz sentir. Ao longo dos anos a m/ patrocinada vem apresentando queixas a respeito da degradação do locado, sem que, porém, tenham sido feita intervenção relevante para colmatá‑la. É sobejamente conhecida de V/ Ex.ª quer a condição em que se encontra o locado e as circunstâncias, designadamente ao nível da saúde, da m/ patrocinada. Assim, fica V/ Ex.ª interpelada para, no prazo máximo de 5 (cinco) dias tomar posição a respeito da realização das obras de que carece o locado. No silencio de V/ Ex.ª será instaurada a competente acção judicial”. J) O locado encontra os seguintes sinais de degradação, a carecerem de obras: · o quarto adjacente à instalação sanitária, na sua parede comum com esta, apresenta na sua parte inferior uma pequena mancha com eflorescências; · nas janelas constata-se o envelhecimento natural do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), com falhas pontuais essencialmente do lado exterior; · na marquise, na zona da parede correspondente ao guarda corpos da varanda original, apresenta manchas de sujidade, decorrentes da presença de humidade e escorrência de águas, com origem na zona de ligação com a caixilharia de alumínio; · a pedra mármore da bancada do fogão apresenta uma fractura; · a instalação eléctrica apresenta anomalias que podem colocar em risco a segurança dos utilizadores, pela existência de cabos descarnados na instalação sanitária e pelo estado de conservação de alguma da aparelhagem eléctrica; · considerando que a instalação de gás tem mais de 20 anos, justifica-se a realização de inspecção da rede por entidade inspectora legalmente reconhecida. K) (em branco) L) Consta do auto de vistoria n.º (…), realizada pelos Serviços da Câmara Municipal de Lisboa que foram verificados, e correspondem à realidade, os seguintes factos referentes ao estado de conservação do locado: “(...) O quarto de tardoz confinante com a I.S. apresenta manchas salitrosas na zona intermédia inferior da parede comum com a I.S., principalmente ao nível de canto adjacente à prumada de drenagem de águas domésticas/ pluviais. O rodapé e os tacos de madeira do revestimento do pavimento encontram-se com a camada superficial e/ou de acabamento parcialmente em falta ou desgastada. Os armários as portas, as janelas e as guarnições de madeira apresentam tintas de revestimento parcialmente em falta ou destacadas/ escalavradas e/ou massas de fixação de vidros destacadas/ em falta. O revestimento do pavimento em mosaico hidráulico da cozinha e da I.S. encontra-se com algumas peças fissuradas pontualmente e algumas juntas entre mosaicos ligeiramente abertas. O paramento interior do parapeito da marquise de tardoz apresenta sinais de escorrências acentuadas. A pedra mármore da bancada do fogão da cozinha encontra-se fracturada. Pontualmente observam-se alguns cabos/ fios eléctricos soltos/ à vista e interruptores/tomadas da rede eléctrica com elementos partidos e/ou com partes em falta. As paredes apresentam tintas de revestimento sujas, ao nível pontual. Os trincos e puxadores dos armários da cozinha encontram-se com elementos em falta pontualmente e a zona interior do armário inferior apresenta algumas tintas sujas / em falta”. M) Daquele auto consta que se verificam e foram assinaladas anomalias de elementos funcionais do edifício de que se destacam as “muito graves” ao nível da instalação de gás. N) Daquele auto conta que se verificam e foram assinaladas anomalias de elementos funcionais da fracção de que se destacam as referentes aos revestimentos de pavimentos interiores, equipamento de cozinha, instalação de distribuição de água, instalação de gás (esta muito grave) e instalação eléctrica. O) Na informação n.º (…) o estado de conservação da fracção é qualificado de “Mau”. P) A A. contactou empreiteiro para que elaborasse orçamento a respeito das obras (compreendendo materiais) de que carece o locado, para que fique apto a satisfazer o fim a que se destina. Q) É necessária à conservação do estado do apartamento arrendado à A. a realização dos seguintes trabalhos: 1. Reparação pontual da eflorescência da parede do quarto adjacente à instalação sanitária; 2. Reparação do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), nas zonas em falta; 3. Pintura das paredes do guarda corpos da varanda fechada, no lado do tardoz, e reparação do vedante na ligação com a caixilharia de alumínio; 4. Substituição da pedra mármore da bancada da cozinha, que se encontra fracturada, na zona do apoio do fogão; 5. Pintura das superfícies interiores e exteriores dos móveis da cozinha, e a substituição dos trincos dos armários inferiores; 6. Reparação da instalação eléctrica: substituição da aparelhagem danificada e correcção da instalação à vista, nomeadamente a colocação da cablagem em tubagens próprias, eliminação do condutor descarnado na instalação sanitária e correcção das ligações dos condutores eléctricos às aparelhagens; 7. Inspecção da rede de gás natural. R) A A. nasceu em 11-03-1950 tendo na presente data 66 anos. S) Encontra-se desempregada desde 22-05-2012. T) E é pobre. U) A A. padece, designadamente, das seguintes patologias crónicas: a) Asma e rinite alérgica; b) Talassémia Minor; c) Hipertensão Arterial; d) Patologia osteoarticular dos pés; e) Patologia osteoarticular da coluna cervical; f) Síndrome do túnel cárpico. *** Na sentença recorrida considerou-se ainda como não provado que: 1. A degradação mencionada em F) traduz-se na obsolescência dos equipamentos e materiais, tendo particular relevo o estado degradado e obsoleto de toda instalação da rede eléctrica, de água e gás. 2. A A. dirigiu inúmeras queixas a respeito da degradação do locado aos procuradores da A., pedindo que fossem realizadas obras. 3. As queixas e apelos que lhe foram feitos pela A., foram desatendidos pela R., que nunca realizou no locado as obras necessárias para que se encontre apto a satisfazer os fins habitacionais a que se destina. 4. É necessária à reparação do estado actual do apartamento arrendado à A. a realização dos seguintes trabalhos: a) Substituição da canalização de águas frias e quentes na cozinha e casa-de-banho, a partir do contador; b) Substituição da canalização de gás com instalação de canalização de gás em cobre a partir do contador; c) Substituição do revestimento (mosaico) nas paredes e chão da cozinha e casa-de-banho; d) Abertura de roços e tapamento dos mesmos; e) Remoção de entulhos para vazadouro; f) Pintura da sala, quartos, hall, cozinha dispensa e varanda; g) Pintura de caixilhos das janelas, aros, portas e caixas de contadores; h) Afagamento de tacos de madeira e envernizamento nos quartos, hall e sala; i) Remates de estuque na cozinha e casa-de-banho; j) Instalação de uma cozinha em melanina branca com tampo em pedra, móveis superiores, inferiores com lava-loiça inox; k) Desmontagem da cozinha velha e transporte para vazadouro; l) Substituição das loiças sanitárias e torneiras que não possam ser aproveitadas. 5. O valor estimado para a realização destas obras é, na presente data de € 11.330,00, acrescidos de IVA no valor de € 2.606,90, num total de € 13.935,90. 6.Ao longo dos últimos 8 (oito) a 10 (dez) anos, o ambiente degradado da fracção em que reside (o locado), designadamente pela humidade que aí se faz sentir, vem agravando, tornando mais dolorosas ou aflitivas, as patologias crónicas de que padece a A. 7.É sobejamente conhecido da R. e dos seus procuradores, quer a condição em que se encontra o locado e as circunstâncias, designadamente ao nível da saúde, da A. *** Na sentença recorrida fundamentou-se pela seguinte forma a verificação da obrigação das RR. de realização dos trabalhos identificados no local arrendado: “A presente acção tem por base a responsabilidade do senhorio pela realização das obras de conservação do lugar arrendado. (…) Conforme alega a A., na sua petição inicial: «A A., instaura a presente ação com fundamento na violação de direitos pessoais de gozo, ou seja, de direitos, assentes numa obrigação contratual, que possibilitam ao seu titular, com vista à satisfação do seu interesse, o gozo directo e autónomo de determinada coisa (cfr. Manuel Henrique Mesquita, “Obrigações reais e ónus reais”, Almedina, pág. 51), 36.º Incidindo o direito invocado sobre o gozo directo e autónomo de um bem imóvel, sendo o presente tribunal competente para apreciar do mérito da ação nos termos do n.º 1 do art. 70.º do Código de Processo Civil. DAS OBRIGAÇÕES DA R. SENHORIA: 37.º Pelo contrato de arrendamento, o senhorio obriga-se a proporcionar ao inquilino o gozo do imóvel, como resulta do art. 1022º do Código Civil (CC), sendo, pois, sua obrigação entregar-lhe a coisa locada e assegurar-lhe o gozo da mesma para o fim a que esta se destina - art. 1031º do CC. 38.º Na obrigação de assegurar o gozo da coisa cabem todas as prestações necessárias para a efetiva concretização dessa obrigação. 39.º Como escreve Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, pág. 375, a referida obrigação “não se resume ao pati fundamental de não perturbar o uso ou fruição do locatário: desdobra-se ainda em prestações positivas pontuais ou específicas que têm de ser realizadas pelo locador para que o gozo da coisa pelo locatário se possa materializar”. 40.º Pereira Coelho, in Direito Civil, 1980, pág. 124 escreve que a obrigação de assegurar o gozo do locado se desdobra numa obrigação non facere (equacionada no art. 1037º, nº 1 do CC - o senhorio deve abster-se de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário) e numa obrigação de facere – assegurar o gozo do prédio ao inquilino, devendo, portanto, “fazer as reparações necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído – aquelas que forem indispensáveis para manter o prédio em estado de corresponder ao seu destino” (No mesmo sentido, ver Manuel Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, págs. 56 a 58). 41.º É também neste sentido que o art. 1074º, nº 1 do CC estipula que “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”. 42.º Tem, pois, o senhorio a obrigação de manter o arrendado de forma a que este realize o fim previsto no contrato, devendo realizar as obras ou reparações necessárias para proporcionar o gozo do locado e que este não seja significativamente diminuído. 43.º Como se escreveu no Ac. da RL. de 16.02.2006, P. 236/2006-6, rel. Desemb. Ana Luísa Geraldes, in www.dgsi.pt, nas obras de conservação ordinária incluem-se as “que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado, aquelas que se destinem a pôr cobro ou a conter situações de infiltrações de água no locado, a eliminar humidades, bem como todas aquelas que se mostrem imprescindíveis e adequadas à manutenção do local arrendado nas condições inerentes e indispensáveis a uma normal e prudente utilização pelo arrendatário desse espaço”. 44.º No mesmo sentido, ver Manuel Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, págs. 56 a 58. 45.º No caso, o locado destina-se a habitação da inquilina.» Realizada a audiência de julgamento, não resultou demonstrado o elevado grau de degradação do imóvel alegado pela A. e as obras que esta reputa como necessárias à sua reparação. Facto constitutivo do seu direito, estava a A. onerada com a sua alegação e prova, nos termos do disposto no art. 342º, n.º 1, do CC. Efectivamente, atento o estado do imóvel comprovado nos autos, apenas ficou demonstrado que são necessárias as seguintes obras no apartamento arrendado à A.: 1. Reparação pontual da eflorescência da parede do quarto adjacente à instalação sanitária; 2. Reparação do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), nas zonas em falta; 3. Pintura das paredes do guarda corpos da varanda fechada, no lado do tardoz, e reparação do vedante na ligação com a caixilharia de alumínio; 4. Substituição da pedra mármore da bancada da cozinha, que se encontra fracturada, na zona do apoio do fogão; 5. Pintura das superfícies interiores e exteriores dos móveis da cozinha, e a substituição dos trincos dos armários inferiores; 6. Reparação da instalação eléctrica: substituição da aparelhagem danificada e correcção da instalação à vista, nomeadamente a colocação da cablagem em tubagens próprias, eliminação do condutor descarnado na instalação sanitária e correcção das ligações dos condutores eléctricos às aparelhagens; 7. Inspecção da rede de gás natural. Será, pois, apenas na realização destas obras de conservação ordinárias que o senhorio será condenado. A A. solicitou a realização de um orçamento e também o Sr. Perito se pronunciou quanto ao valor das obras necessárias. Porém, cumpre referir que pedindo a arrendatária a condenação da senhoria na realização das obras de conservação – prestação de facto -, pouco ou nada importa o seu custo. Coisa diversa sucederia caso a arrendatária tivesse realizado obras e agora pretendesse a condenação da senhoria no valor que despendeu no seu pagamento. É, pois, irrelevante qual o custo das obras em causa. A senhoria deve realizá-las, independentemente do custo”. Como se alcança da fundamentação ora transcrita, o tribunal aderiu às referências doutrinárias e jurisprudenciais que a A. apresentou nos pontos 37º a 45º da P.I., para afirmar a existência da obrigação de realização de obras de conservação na fracção arrendada à A., correspondendo às identificadas no ponto Q) dos factos provados, mais concluindo serem as RR. (habilitadas na posição processual da falecida R., Gracinda B.) que estão obrigadas a providenciar pelas obras em questão. E assim conclui porque entende que está em causa a obrigação contratual do senhorio de facultar o gozo do imóvel arrendado à A., quer na sua vertente negativa (a abstenção de actos que impeçam ou diminuam o gozo do mesmo pela A.), quer na sua vertente positiva (a realização das reparações necessárias para que tal gozo se possa manter, de acordo com o fim a que se destina o imóvel arrendado). As RR. não colocam em crise tal obrigação contratual do senhorio, invocando tão só que não poderão ser as mesmas a realizar a prestação, por não deterem essa qualidade de senhorias, já que a fracção arrendada foi vendida pela falecida R. (Gracinda B.) a terceiro, em 19/1/2017. Tal alienação da fracção arrendada não foi colocada em causa pela A. e está demonstrada nos autos. Todavia, tendo a mesma alienação ocorrido já na pendência da causa, será que a posição de senhorio que a falecida R. (Gracinda B.) detinha, enquanto proprietária da fracção arrendada que foi alienada, não foi transmitida ao adquirente? Ou, colocando a questão por outro prisma, será que a obrigação em litígio da falecida R. (Gracinda B.) enquanto senhoria (de realização das reparações necessárias à manutenção do gozo da A., de acordo com o fim a que se destina a fracção arrendada), não foi transmitida ao adquirente? O art.º 1057º do Código Civil dispõe que “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador (…)”. Como explicam Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, volume II, 3ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1986, pág. 424-425), “a transmissão dos direitos e obrigações do locador (…) só pode produzir-se quando ao mesmo tempo se transfira o direito a cuja sombra foi produzido e vive o contrato de locação. Em tal caso, deve mesmo produzir-se ipso jure, como maneira de não romper o vínculo contratual em iníquo detrimento do locatário. A translação desse vínculo é um efeito da lei, sem necessidade de alienante e adquirente a clausularem, nem possibilidade de a excluírem. Se o dono de uma casa arrendada a vende ou a lega, o comprador ou o legatário sucede na qualidade de senhorio, torna-se imperativamente titular dos respectivos direitos e obrigações”. E mais explicam que “o adquirente, sucedendo nos direitos e obrigações do locador, não pode invocar a ignorância do contrato de locação para se eximir ao seu cumprimento”. Ou seja, segundo Manuel Henrique Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, pág. 146-147), “pode dizer-se (…) que a alienação da coisa locada implica a cessão coerciva, para o adquirente (cessão ex lege), da posição contratual do locador ou que, em virtude daquela alienação, se opera a sub-rogação legal do adquirente na posição jurídica do locador”, mais afirmando (em nota de rodapé), que “a solução consagrada no art. 1057º, analisada à luz dos quadros obrigacionais, tem mais afinidades com a cessão da posição contratual do que com a sub-rogação”. E Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, volume I, 4ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1987, pág. 401) explicam, em anotação ao art.º 424º do Código Civil, que “a sub-rogação legal no contrato (que também se poderá chamar cessão forçada ou ex lege) é a figura mais próxima da cessão da posição contratual, no concernente aos seus efeitos”, apontando como “exemplo mais conhecido” o da “transmissão da posição do locador para o adquirente da propriedade da coisa locada (cfr. o art. 1057º)”. Ou seja, tendo presente que a cessão forçada da posição contratual de locador, a que respeita o art.º 1057º do Código Civil, tem os mesmos efeitos da cessão da posição contratual que decorre do encontro de vontade das partes (o cedente e o cessionário), daí decorre que, por força da transmissão da propriedade da coisa locada, ocorre a modificação subjectiva na relação contratual de locação, mantendo-se o contrato, mas com um novo locador. E, nessa medida, é este novo locador que fica investido, para além do mais, na posição de obrigado a facultar o gozo da coisa locada. E, tratando-se de locação de coisa imóvel (ou seja, de arrendamento), tal obrigação de facultar o gozo compreende a realização das reparações necessárias à manutenção desse gozo, de acordo com o fim a que se destina o imóvel arrendado. Todavia, estando em litígio o direito do arrendatário à realização dessas reparações, e ocorrendo a transmissão em questão no decurso da acção judicial respectiva, sem que ocorra a substituição processual do senhorio demandado pelo novo senhorio, ainda assim poderá ser declarado o direito do arrendatário à prestação, tendo por sujeito processual passivo o transmitente (anterior senhorio)? O art.º 263º do Código de Processo Civil (com a mesma redacção do art.º 271º do Código de Processo Civil de 1961) dá resposta afirmativa a tal questão. Com efeito, o nº 1 de tal preceito dispõe que “no caso de transmissão, por acto entre vivos, da coisa ou direito litigioso, o transmitente continua a ter legitimidade para a causa enquanto o adquirente não for, por meio de habilitação, admitido a substituí-lo”. E o nº 3 do mesmo art.º 263º dispõe que “a sentença produz efeitos em relação ao adquirente, ainda que este não intervenha no processo”. Lebre de Freitas explica (Código de Processo Civil, anotado, volume 1º, Coimbra, 1999, pág. 481-482) que o referido nº 1 “mantém a legitimidade do transmitente até que o adquirente seja julgado habilitado”, mais explicando que “a partir da transmissão, o transmitente, que já não é titular da situação jurídica transmitida, substitui processualmente o adquirente, seu actual titular, litigando em nome próprio, mas em prossecução dum interesse que só indirectamente é seu”. E a respeito do referido nº 3 explica ainda que “constitui ponto de regime essencial da figura da substituição processual a formação de caso julgado em face do substituído, como titular do interesse principal do qual depende o do substituto”, mais explicando que “a formação do caso julgado perante o adquirente tem como consequência, se a sentença for proferida contra o transmitente, a afectação dos interesses de terceiro que pode não ter tido conhecimento do processo e, portanto, nele não se ter podido defender. Razões de segurança jurídica impõem esta solução, não obstante a injustiça a que pode dar lugar, pois de outra forma seria fácil, quando a situação jurídica litigiosa é transmissível, frustrar a eficácia da sentença, praticando actos de transmissão (…)”. Também António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 297-298) explicam que “o preceito confronta-nos com uma excepção à regra da coincidência entre a legitimidade processual e a substantiva, prescrevendo que, apesar da transmissão para terceiro, por acto inter vivos, da coisa ou direito em litígio, a legitimidade processual continua a pertencer ao transmitente, enquanto o adquirente ou o cessionário não for habilitado”, mais explicando que “embora em prossecução de um interesse que só indirectamente é seu, o transmitente litigará, nesse caso, em nome próprio”. E ainda explicam que “a transmissão da coisa ou do direito litigioso não interfere na eficácia do caso julgado formado pela sentença que vier a ser proferida, a qual, assim, é vinculativa para o adquirente, independentemente da sua habilitação” e concluindo que “com este regime pretendeu-se evitar que, mediante a transmissão do bem ou do direito na pendência da acção, houvesse a necessidade de instaurar nova acção contra o respectivo adquirente, o qual, em função da regra geral do art. 619º, nº 1, não estaria vinculado”. Ou seja, a sentença que declara o direito do arrendatário à realização das reparações necessárias à manutenção do gozo do imóvel arrendado, de acordo com o fim a que se destina o mesmo, obriga o senhorio à prestação de facto correspondente, ainda que o mesmo não seja parte na causa, por ter adquirido o imóvel arrendado durante a sua pendência e não ter sido habilitado nos termos do disposto no art.º 356º do Código de Processo Civil, continuando a figurar como réu o transmitente, por continuar a assistir‑lhe a legitimidade processual. Assim, e revertendo tais considerações para o caso concreto dos autos, há que concluir que, pese embora as RR. (enquanto habilitadas na posição da R. falecida, Gracinda B.) já não ocupem a posição de senhorias no contrato de arrendamento em que a A. ocupa a posição de arrendatária, por ter entretanto sido a fracção autónoma objecto desse arrendamento vendida a terceiro, continuam a ocupar a posição de RR., como substitutas do terceiro adquirente, uma vez que a venda ocorreu na pendência da acção e o mesmo adquirente não foi admitido a substituí-las processualmente, por meio de habilitação. Mas, do mesmo modo, porque o acervo de direitos e obrigações decorrente da qualidade de senhorio passou a estar na titularidade do terceiro adquirente, é sobre este terceiro que recai a obrigação de assegurar o gozo da fracção autónoma arrendada, designadamente na sua vertente positiva, correspondente à realização das reparações necessárias para que tal gozo se possa manter, de acordo com o fim a que se destina a fracção arrendada. E, por isso, é que as RR., substituindo processualmente o terceiro adquirente, prosseguem na acção um interesse que só indirectamente é seu, porque dependente do interesse principal e directo daquele. Com efeito, o interesse directo (ou interesse relevante, se se preferir) é o do senhorio (o terceiro adquirente), já que se exprime no prejuízo que lhe advém da procedência do pedido da A., de realização das reparações em questão. E encontrando-se as RR. na acção em substituição processual do referido terceiro adquirente, apresentam-se como destinatárias formais da declaração constante da sentença condenatória. Todavia, as RR. já não se apresentam como destinatárias materiais dessa mesma declaração condenatória, por não serem as titulares da relação material respectiva, antes sendo o referido terceiro adquirente o destinatário material da mesma declaração condenatória, que fica sujeito à força obrigatória da decisão, por força do disposto no nº 3 do art.º 263º do Código de Processo Civil. Ou seja, não assiste razão às RR. quando concluem que o referido terceiro adquirente não fica vinculado ao cumprimento do que foi decidido na sentença recorrida, não podendo o seu património ser afectado pela decisão. Mas já lhes assiste razão quando concluem não lhes ser possível dar cumprimento ao decidido, pelo menos sem que obtenham o concurso efectivo (ou, pelo menos, o consentimento tácito) do referido terceiro adquirente. O que é o mesmo que dizer que, pese embora haja que reconhecer o direito da A. à realização, na fracção autónoma que lhe está dada de arrendamento, das obras e trabalhos elencados, mais devendo a declaração judicial do reconhecimento desse direito ser dirigida às RR., porque tal terceiro adquirente não foi habilitado para substituir as RR. no lado passivo da instância e não tem intervenção processual, não há que as condenar na prestação em questão, já que o obrigado à mesma é o referido terceiro adquirente. Ou seja, se na sentença recorrida se concluiu acertadamente que o obrigado à realização das obras e trabalhos em questão é o senhorio (sendo este quem deverá ser o destinatário material da decisão), já não se decidiu acertadamente quando se considerou que são as RR. quem detém essa posição material de senhorio, tratando‑as como as devedoras da prestação de facto em questão e dirigindo-lhes, nessa qualidade material, o dispositivo condenatório. O que implica, nesta parte, a alteração do decidido na sentença recorrida. Por outro lado, e não sendo as RR. as devedoras da prestação de facto correspondente à realização das obras e trabalhos em questão, não faz sentido impor‑lhes qualquer sanção pelo atraso no cumprimento dessa prestação de facto. Com efeito, Pires de Lima e Antunes Varela explicam (Código Civil Anotado, volume II, 3ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1986, pág. 107) que “o fim da sanção pecuniária compulsória não é o de indemnizar os danos sofridos pelo credor com a mora, mas o de forçar o devedor a cumprir, vencendo a resistência da sua oposição ou do seu desleixo, indiferença ou negligência”, tendo presente o carácter infungível da prestação, ou seja, a impossibilidade da mesma ser prestada por outrem à custa do devedor. Ou, dito de outra forma, quando só a vontade do devedor torna possível a realização da prestação, por só o mesmo estar em condições de realizar o facto, o meio de o forçar ao cumprimento passa pela imposição de uma pena pecuniária. Ora, no caso concreto, nem a prestação de facto correspondente à realização das obras e trabalhos em questão é infungível (já que pode ser prestada por terceiro, à custa do senhorio devedor), nem as RR. correspondem ao referido senhorio devedor (que mais não é que o terceiro adquirente). O que faz concluir que, embora não seguindo integralmente a linha de raciocínio das RR., também nesta parte assiste razão às mesmas, quando concluem pela impossibilidade de serem condenadas no pagamento da sanção pecuniária compulsória a que respeita o nº 1 do art.º 829º-A do Código Civil. *** Em suma, na procedência das conclusões do recurso das RR., importa alterar a sentença recorrida, declarando-se e reconhecendo-se o direito da A. à realização das obras e trabalhos identificados, com a condenação das RR. tão só no reconhecimento desse direito, mas já não como obrigadas à prestação respectiva, que recai sobre o adquirente da fracção autónoma, enquanto senhorio, e mais devendo ser revogada a condenação das RR. em sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento dessa prestação. *** DECISÃO Em face do exposto julga-se procedente o recurso das RR., alterando‑se a sentença quanto aos pontos a) e b) do seu dispositivo, que são revogados e substituídos pelos seguintes pontos a) e b) onde se decide: a) Reconhecer e declarar o direito da A. a obter do senhorio a realização das obras e trabalhos melhor identificados no ponto Q) dos factos provados, mais condenando as RR., enquanto habilitadas na posição da transmitente dessa obrigação ao referido senhorio, no reconhecimento desse direito da A.; b) Absolver as RR. do pedido de condenação no pagamento de sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento da prestação identificada em a). Custas do recurso pela A., sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia. 11 de Março de 2021 António Moreira Carlos Castelo Branco Lúcia Sousa

Sumário

2- Tal réu transmitente, actuando processualmente como substituto do referido adquirente, prossegue na acção um interesse que só indirectamente é seu, porque dependente do interesse principal e directo daquele adquirente.

3- Assim, e apesar de tal réu dever ser condenado no reconhecimento do direito do arrendatário, não deve ser condenado na realização da prestação correspondente (correspondente às reparações em questão), já que o obrigado à mesma é o referido adquirente.

Texto Integral

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo assinados:

Em 31/3/2016 Vitória C. intentou acção declarativa com forma comum contra Gracinda B., pedindo a condenação desta:

· A adjudicar a empreiteiro e custear a empreitada referente à realização das obras necessárias a proporcionar à A., inquilina, o gozo do local arrendado, de modo a que fique apto a satisfazer o fim habitacional a que se destina;

· A pagar uma sanção pecuniária compulsória não inferior a € 100,00, por cada dia de atraso no cumprimento da sua obrigação de adjudicar a obra e facultar ao empreiteiro os meios necessários à sua realização e conclusão;

· A pagar à A. uma compensação por danos não patrimoniais no valor de € 3.500,00.

Alega, em síntese, que:

· Em 1/8/2002 tomou de arrendamento a Olinda P. uma fracção autónoma, contra o pagamento da renda actualizada em € 345,99;

· A R. passou a ocupar a posição de senhoria, por óbito de Olinda P.;

· Com o avançar do tempo o local arrendado vem apresentando um grau crescente de degradação devido a humidade, infiltrações e obsolescência dos equipamentos e materiais, com prejuízo para as condições de habitabilidade do mesmo e para a saúde da A.;

· A R. não providencia pela realização das obras necessárias a repor as condições de habitabilidade do local arrendado, apesar das interpelações da A.

Verificada a incapacidade de facto da R., por despacho de 26/1/2017 foi nomeada curadora provisória à mesma e feita a sua citação na pessoa da curadora provisória nomeada.

Por requerimento de 31/1/2017 a A. veio dar conhecimento aos autos de que lhe havia sido comunicada a alienação pela R. do local arrendado, requerendo que a acção passasse a correr também contra o adquirente, no que respeita ao pedido de condenação no pagamento do valor das obras necessárias a proporcionar a satisfação do fim habitacional do local arrendado e na sanção pecuniária compulsória, e prosseguindo contra a R. no que respeita ao pedido de condenação em indemnização por danos não patrimoniais, e mais requerendo que lhe fosse indicado, nos termos do art.º 6º do Código de Processo Civil, “se é necessário ou conveniente apresentar novo articulado em substituição da petição inicial primeiro apresentada”.

Em 10/3/2017 a R. apresentou contestação, aí invocando carecer de legitimidade processual passiva, por ter vendido o local arrendado em 19/1/2017, e mais concluindo pela sua absolvição da instância. Mais apresentou defesa por impugnação, impugnando a factualidade alegada pela A., invocando ainda o abuso do direito à realização de obras de conservação no valor indicado, face à inviabilidade de recuperação do valor investido através do recebimento das rendas, e concluindo pela improcedência da acção, com a sua absolvição do pedido.

Em resposta a A. requereu, em 27/3/2017, a intervenção principal do adquirente do local arrendado, para correr contra o mesmo a acção, no que respeita aos dois primeiros pedidos formulados na P.I., e para responder solidariamente com a R. pela indemnização por danos não patrimoniais.

A R. não respondeu a tal incidente de intervenção de terceiros.

Por despacho de 10/10/2017 foi ordenada a notificação da A. para esclarecer se pretendia “deduzir o incidente de habilitação de adquirente ao abrigo da referida disposição legal [art.º 356º do Código de Processo Civil], devendo, em caso afirmativo, apresentar nos autos o respectivo requerimento de habilitação que será autuado por apenso”.

Em 26/10/2017 a A. requereu a habilitação do adquirente do local arrendado, para ocupar a posição da R., no que respeita aos dois primeiros pedidos constantes da P.I., e para responder solidariamente com a R., no que respeita ao terceiro pedido.

Autuado por apenso tal requerimento, por despacho de 7/11/2017 foi o mesmo indeferido liminarmente.

Por despacho de 6/12/2017 foi conhecido o incidente de intervenção principal provocada suscitado pela A., tendo sido indeferida a requerida intervenção do adquirente do local arrendado.

Com dispensa de audiência prévia foi proferido despacho saneador, onde se conheceu da excepção da ilegitimidade processual passiva invocada pela R. na contestação, julgando-se a mesma improcedente.

Foi fixado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamações.

Tendo sido certificado o óbito da R., a A. apresentou incidente de habilitação de herdeiros, tendo o mesmo sido julgado procedente por decisão de 10/12/2018, pela qual foram Maria B., Vera B. e Cátia B. declaradas habilitadas como herdeiras da falecida Gracinda B., para ocuparem o lugar desta, como RR. na acção.

Após realização das perícias requeridas pela A. procedeu-se à audiência final.

Finda a mesma, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Face ao exposto, julgo parcialmente procedente a presente acção declarativa e, em consequência, decido:

a) Condenar as R. habilitados a realizar as seguintes obras e trabalhos de conservação no apartamento arrendado à A.:

1. Reparação pontual da eflorescência da parede do quarto adjacente à instalação sanitária;

2. Reparação do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), nas zonas em falta;

3. Pintura das paredes do guarda corpos da varanda fechada, no lado do tardoz, e reparação do vedante na ligação com a caixilharia de alumínio;

4. Substituição da pedra mármore da bancada da cozinha, que se encontra fracturada, na zona do apoio do fogão;

5. Pintura das superfícies interiores e exteriores dos móveis da cozinha, e a substituição dos trincos dos armários inferiores;

6. Reparação da instalação eléctrica: substituição da aparelhagem danificada e correcção da instalação à vista, nomeadamente a colocação da cablagem em tubagens próprias, eliminação do condutor descarnado na instalação sanitária e correcção das ligações dos condutores eléctricos às aparelhagens;

7. Inspecção da rede de gás natural.

b) condenar as R. na sanção pecuniária compulsória no valor diário de 50,00 €, por cada dia de atraso na execução daquelas obras;

c) Absolver as R. habilitadas do demais peticionado contra si.

Custas a cargo da A. e das R. habilitadas, na proporção do respectivo decaimento”.

As RR. recorrem desta sentença, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:

I. Na sua contestação a então R. juntou contrato de compra e venda com termo de autenticação e certidão do registo predial comprovativas de nessa data já não ser proprietária da fracção da qual a apelada é inquilina;

II. Não sendo os apelantes proprietários da fracção não lhes é possível efectuar quaisquer obras na mesma, uma vez que essa é uma prorrogativa do proprietário;

III. Para que tal fosse possível, teria o proprietário que ser parte na acção, pois essa era a única forma de o mesmo ficar vinculado ao cumprimento da, aliás, douta sentença;

IV. Não sendo o proprietário parte no processo, a, aliás douta sentença não lhe é aplicável, pelo que o seu património não pode ser afectado por esta, para bem ou para mal;

V. Quanto à condenação na sanção pecuniária compulsória, deveria a, aliás, douta sentença, ter fixado os critérios, independentes, a partir dos quais fosse possível estabelecer o início da mora, ou as normas legais eventualmente aplicáveis, como o art. 805º do Cód. Civil, por exemplo;

VI. Ao não o fazer, colocou os apelantes na dependência pura e simples da vontade e dos caprichos da apelada, o que é inaceitável face às normas citadas;

VII. Finalmente, não é possível condenar na realização de obras no âmbito de um contrato de arrendamento sem que o mesmo exista, e sem que haja a possibilidade de haver o correspondente aumento da renda;

VIII. Pelo exposto, a, aliás douta sentença violou os arts 1305º, 804 e segs do Cód. Civil e 195º do Cód. de Proc. Civil.

A A. apresentou alegação de resposta, concluindo pela manutenção da sentença recorrida.

Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos art.º 635º, nº 4, e 639º, nº 1, ambos do Código de Processo Civil, as questões submetidas a recurso, delimitadas pelas aludidas conclusões, prendem‑se com a impossibilidade de as RR. darem cumprimento à prestação de realização das obras, por não serem as titulares do direito de propriedade sobre o imóvel objecto dessas obras, e com a consequência dessa impossibilidade, designadamente no que respeita ao estabelecimento de sanção pecuniária compulsória.

Na sentença recorrida considerou-se como provada a seguinte matéria de facto:

A) No dia 1 de Agosto de 2002 a A. tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra “J” sita na Rua (…) em Lisboa, inscrita na matriz predial da freguesia do (…), por contrato celebrado com a sua então proprietária, Olinda P.

B) Por óbito de Olinda P., ocorrido no dia 3 de Julho de 2013, a R. veio a adquirir por via sucessória a propriedade do locado, passando a ocupar, no contrato de arrendamento, a posição de senhoria.

C) Este facto foi comunicado à A. pela R. por missiva datada de 31 de Julho de 2013, na qual acrescentou “Toda e qualquer correspondência no âmbito do presente arrendamento, deverá ser enviada nome da procuradora MARIA B., para a morada: (…)”.

D) A A. paga à R. a renda mensal de € 345,99, mantendo-se na presente data o valor referido.

E) A A. faz um uso normal e prudente do locado.

F) Ao longo dos anos o locado vem apresentando um grau crescente de degradação devido à humidade e infiltrações.

G) Mantendo-se também a actual senhoria, aqui R., omissa quanto à realização de obras.

H) Embora conheça o estado em que se encontra o locado.

I) A 25 de Fevereiro de 2016, remeteu à R. e à sua procuradora a seguinte interpelação, recebida a 03/03/2018:

“N/Ref. INTERPELAÇÃO; Contrato de arrendamento ref. fracção autónoma designada pela letra “J” sita na Rua (…) Em Lisboa inscrita na matriz predial da freguesia (…); Deterioração do locado; Realização de obras a cargo do senhorio.

Exma. Senhora,

No dia 1 de Agosto de 2002 a m/ patrocinada Vitória C. tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra “J” sita na Rua (…) Em Lisboa inscrita na matriz predial da freguesia (…), por contrato celebrado com a sua então proprietária, a Exma Senhora D. Olinda P.

Por óbito da Exma Senhora D. Olinda P., ocorrido no dia 3 de Julho de 2013, V/ Ex.ª veio a adquirir por via sucessória a propriedade do locado, passando a ocupar, no contrato de arrendamento a posição de senhoria.

Este facto foi comunicado por V/ Ex.ª por missiva datada de 31 de Julho de 2013, na qual acrescentou “Toda e qualquer correspondência no âmbito do presente arrendamento, deverá ser enviada nome da procuradora MARIA B., para a morada: (…)”

Por último V/ Ex.ª actualizou a renda para € 345,99 (trezentos e quarenta e cinco euros e noventa e nove cêntimos) mensais.

Pelo contrato de arrendamento, o senhorio obriga-se a proporcionar ao inquilino o gozo do imóvel, como resulta do art. 1022º do Código Civil (CC), sendo, pois, sua obrigação entregar-lhe a coisa locada e assegurar-lhe o gozo da mesma para o fim a que esta se destina - art. 1031º do CC.

Na obrigação de assegurar o gozo da coisa cabem todas as prestações necessárias para a efectiva concretização dessa obrigação.

É também neste sentido que o art. 1074º, nº 1 do CC estipula que “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”.

Tem, pois, o senhorio a obrigação de manter o arrendado de forma a que este realize o fim previsto no contrato, devendo realizar as obras ou reparações necessárias para proporcionar o gozo do locado e que este não seja significativamente diminuído.

O locado encontra-se degradado, carecendo de importantes obras a cargo da senhoria.

Isso mesmo resulta da certidão de estado de conservação da Câmara Municipal de Lisboa, Unidade de Conservação Territorial, Unidade de Intervenção Territorial Norte (DOC 1 anexo à presente interpelação e que aqui se tem por reproduzido.

Com particular relevo resulta do auto de vistoria n.º (…) o seguinte:

“Aos quinze dias do mês de Setembro de 2015, reuniram os abaixo assinados na Rua (…), para elaborar o presente comprovativo do Estado de Conservação, tendo verificado o seguinte:

3º ESQ.

O quarto de tardoz confinante com a I.S. apresenta manchas salitrosas na zona intermédia inferior da parede comum com a I.S., principalmente ao nível de canto adjacente à prumada de drenagem de águas domésticas/ pluviais.

O rodapé e os tacos de madeira do revestimento do pavimento encontram-se com a camada superficial e/ou de acabamento parcialmente em falta ou desgastada.

Os armários as portas, as janelas e as guarnições de madeira apresentam tintas de revestimento parcialmente em falta ou destacadas/ escalavradas e/ou massas de fixação de vidros destacadas/ em falta.

O revestimento do pavimento em mosaico hidráulico da cozinha e da I.S. encontra‑se com algumas peças fissuradas pontualmente e algumas juntas entre mosaicos ligeiramente abertas.

O paramento interior do parapeito da marquise de tardoz apresenta sinais de escorrências acentuadas.

A pedra mármore da bancada do fogão da cozinha encontra-se fracturada.

Pontualmente observam-se alguns cabos/ fios eléctricos soltos/ à vista e interruptores/tomadas da rede eléctrica com elementos partidos e/ou com partes em falta.

As paredes apresentam tintas de revestimento sujas, ao nível pontual.

Os trincos e puxadores dos armários da cozinha encontram-se com elementos em falta pontualmente e a zona interior do armário inferior apresenta algumas tintas sujas / em falta.”

Foram assinaladas anomalias de elementos funcionais do edifício de que se destacam as “muito graves” ao nível da instalação de gás.

Foram assinaladas anomalias de elementos funcionais da fracção de que se destacam as referentes aos revestimentos de pavimentos interiores, equipamento de cozinha, instalação de distribuição de água, instalação de gás (esta muito grave) e instalação eléctrica.

Na informação n.º (…) o estado de conservação o da fracção é qualificado de “Mau”.

A minha patrocinada contactou empreiteiro para que elaborasse orçamento a respeito das obras (compreendendo materiais) de que carece o locado, para que fique apto a satisfazer o fim a que se destina (DOC 2), quais sejam:

a) Substituição da canalização de águas frias e quentes na cozinha e casa-de-banho, a partir do contador;

b) Substituição da canalização de gás com instalação de canalização de gás em cobre a partir do contador;

c) Substituição do revestimento (mosaico) nas paredes e chão da cozinha e casa-de-banho;

d) Abertura de roços e tapamento dos mesmos;

e) Remoção de entulhos para vazadouro;

f) Pintura da sala, quartos, hall, cozinha dispensa e varanda;

g) Pintura de caixilhos das janelas, aros, portas e caixas de contadores;

h) Afagamento de tacos de madeira e envernizamento nos quartos, hall e sala;

i) Remates de estuque na cozinha e casa-de-banho;

j) Fornecimento de uma cozinha em melanina branca com tampo em pedra, móveis superiores, inferiores com lava-loiça inox;

k) Desmontagem da cozinha velha e transporte para vazadouro;

l) Substituição das loiças sanitárias e torneiras que não possam ser aproveitadas.

A m/ patrocinada nasceu em 11-03-1950 tendo na presente data 65 anos, encontra‑se desempregada há diversos anos e tem uma saúde débil, que se vem agravando também pela insalubridade do ambiente da fracção em que reside (o locado), designadamente pela humidade que aí se faz sentir.

Ao longo dos anos a m/ patrocinada vem apresentando queixas a respeito da degradação do locado, sem que, porém, tenham sido feita intervenção relevante para colmatá‑la. É sobejamente conhecida de V/ Ex.ª quer a condição em que se encontra o locado e as circunstâncias, designadamente ao nível da saúde, da m/ patrocinada.

Assim, fica V/ Ex.ª interpelada para, no prazo máximo de 5 (cinco) dias tomar posição a respeito da realização das obras de que carece o locado. No silencio de V/ Ex.ª será instaurada a competente acção judicial”.

J) O locado encontra os seguintes sinais de degradação, a carecerem de obras:

· o quarto adjacente à instalação sanitária, na sua parede comum com esta, apresenta na sua parte inferior uma pequena mancha com eflorescências;

· nas janelas constata-se o envelhecimento natural do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), com falhas pontuais essencialmente do lado exterior;

· na marquise, na zona da parede correspondente ao guarda corpos da varanda original, apresenta manchas de sujidade, decorrentes da presença de humidade e escorrência de águas, com origem na zona de ligação com a caixilharia de alumínio;

· a pedra mármore da bancada do fogão apresenta uma fractura;

· a instalação eléctrica apresenta anomalias que podem colocar em risco a segurança dos utilizadores, pela existência de cabos descarnados na instalação sanitária e pelo estado de conservação de alguma da aparelhagem eléctrica;

· considerando que a instalação de gás tem mais de 20 anos, justifica-se a realização de inspecção da rede por entidade inspectora legalmente reconhecida.

K) (em branco)

L) Consta do auto de vistoria n.º (…), realizada pelos Serviços da Câmara Municipal de Lisboa que foram verificados, e correspondem à realidade, os seguintes factos referentes ao estado de conservação do locado:

“(...)

O rodapé e os tacos de madeira do revestimento do pavimento encontram-se com a camada superficial e/ou de acabamento parcialmente em falta ou desgastada.

O revestimento do pavimento em mosaico hidráulico da cozinha e da I.S. encontra-se com algumas peças fissuradas pontualmente e algumas juntas entre mosaicos ligeiramente abertas.

O paramento interior do parapeito da marquise de tardoz apresenta sinais de escorrências acentuadas.

A pedra mármore da bancada do fogão da cozinha encontra-se fracturada.

Pontualmente observam-se alguns cabos/ fios eléctricos soltos/ à vista e interruptores/tomadas da rede eléctrica com elementos partidos e/ou com partes em falta.

As paredes apresentam tintas de revestimento sujas, ao nível pontual.

Os trincos e puxadores dos armários da cozinha encontram-se com elementos em falta pontualmente e a zona interior do armário inferior apresenta algumas tintas sujas / em falta”.

M) Daquele auto consta que se verificam e foram assinaladas anomalias de elementos funcionais do edifício de que se destacam as “muito graves” ao nível da instalação de gás.

N) Daquele auto conta que se verificam e foram assinaladas anomalias de elementos funcionais da fracção de que se destacam as referentes aos revestimentos de pavimentos interiores, equipamento de cozinha, instalação de distribuição de água, instalação de gás (esta muito grave) e instalação eléctrica.

O) Na informação n.º (…) o estado de conservação da fracção é qualificado de “Mau”.

P) A A. contactou empreiteiro para que elaborasse orçamento a respeito das obras (compreendendo materiais) de que carece o locado, para que fique apto a satisfazer o fim a que se destina.

Q) É necessária à conservação do estado do apartamento arrendado à A. a realização dos seguintes trabalhos:

1. Reparação pontual da eflorescência da parede do quarto adjacente à instalação sanitária;

2. Reparação do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), nas zonas em falta;

3. Pintura das paredes do guarda corpos da varanda fechada, no lado do tardoz, e reparação do vedante na ligação com a caixilharia de alumínio;

4. Substituição da pedra mármore da bancada da cozinha, que se encontra fracturada, na zona do apoio do fogão;

5. Pintura das superfícies interiores e exteriores dos móveis da cozinha, e a substituição dos trincos dos armários inferiores;

7. Inspecção da rede de gás natural.

R) A A. nasceu em 11-03-1950 tendo na presente data 66 anos.

S) Encontra-se desempregada desde 22-05-2012.

T) E é pobre.

U) A A. padece, designadamente, das seguintes patologias crónicas:

a) Asma e rinite alérgica;

b) Talassémia Minor;

c) Hipertensão Arterial;

d) Patologia osteoarticular dos pés;

e) Patologia osteoarticular da coluna cervical;

f) Síndrome do túnel cárpico.

Na sentença recorrida considerou-se ainda como não provado que:

1. A degradação mencionada em F) traduz-se na obsolescência dos equipamentos e materiais, tendo particular relevo o estado degradado e obsoleto de toda instalação da rede eléctrica, de água e gás.

2. A A. dirigiu inúmeras queixas a respeito da degradação do locado aos procuradores da A., pedindo que fossem realizadas obras.

3. As queixas e apelos que lhe foram feitos pela A., foram desatendidos pela R., que nunca realizou no locado as obras necessárias para que se encontre apto a satisfazer os fins habitacionais a que se destina.

4. É necessária à reparação do estado actual do apartamento arrendado à A. a realização dos seguintes trabalhos:

a) Substituição da canalização de águas frias e quentes na cozinha e casa-de-banho, a partir do contador;

b) Substituição da canalização de gás com instalação de canalização de gás em cobre a partir do contador;

c) Substituição do revestimento (mosaico) nas paredes e chão da cozinha e casa-de-banho;

d) Abertura de roços e tapamento dos mesmos;

e) Remoção de entulhos para vazadouro;

f) Pintura da sala, quartos, hall, cozinha dispensa e varanda;

g) Pintura de caixilhos das janelas, aros, portas e caixas de contadores;

h) Afagamento de tacos de madeira e envernizamento nos quartos, hall e sala;

i) Remates de estuque na cozinha e casa-de-banho;

j) Instalação de uma cozinha em melanina branca com tampo em pedra, móveis superiores, inferiores com lava-loiça inox;

k) Desmontagem da cozinha velha e transporte para vazadouro;

l) Substituição das loiças sanitárias e torneiras que não possam ser aproveitadas.

5. O valor estimado para a realização destas obras é, na presente data de € 11.330,00, acrescidos de IVA no valor de € 2.606,90, num total de € 13.935,90.

6. Ao longo dos últimos 8 (oito) a 10 (dez) anos, o ambiente degradado da fracção em que reside (o locado), designadamente pela humidade que aí se faz sentir, vem agravando, tornando mais dolorosas ou aflitivas, as patologias crónicas de que padece a A.

7. É sobejamente conhecido da R. e dos seus procuradores, quer a condição em que se encontra o locado e as circunstâncias, designadamente ao nível da saúde, da A.

Na sentença recorrida fundamentou-se pela seguinte forma a verificação da obrigação das RR. de realização dos trabalhos identificados no local arrendado:

“A presente acção tem por base a responsabilidade do senhorio pela realização das obras de conservação do lugar arrendado.

(…)

Conforme alega a A., na sua petição inicial:

«A A., instaura a presente ação com fundamento na violação de direitos pessoais de gozo, ou seja, de direitos, assentes numa obrigação contratual, que possibilitam ao seu titular, com vista à satisfação do seu interesse, o gozo directo e autónomo de determinada coisa (cfr. Manuel Henrique Mesquita, “Obrigações reais e ónus reais”, Almedina, pág. 51),

36.º Incidindo o direito invocado sobre o gozo directo e autónomo de um bem imóvel, sendo o presente tribunal competente para apreciar do mérito da ação nos termos do n.º 1 do art. 70.º do Código de Processo Civil.

DAS OBRIGAÇÕES DA R. SENHORIA:

37.º Pelo contrato de arrendamento, o senhorio obriga-se a proporcionar ao inquilino o gozo do imóvel, como resulta do art. 1022º do Código Civil (CC), sendo, pois, sua obrigação entregar-lhe a coisa locada e assegurar-lhe o gozo da mesma para o fim a que esta se destina - art. 1031º do CC.

38.º Na obrigação de assegurar o gozo da coisa cabem todas as prestações necessárias para a efetiva concretização dessa obrigação.

39.º Como escreve Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, pág. 375, a referida obrigação “não se resume ao pati fundamental de não perturbar o uso ou fruição do locatário: desdobra-se ainda em prestações positivas pontuais ou específicas que têm de ser realizadas pelo locador para que o gozo da coisa pelo locatário se possa materializar”.

40.º Pereira Coelho, in Direito Civil, 1980, pág. 124 escreve que a obrigação de assegurar o gozo do locado se desdobra numa obrigação non facere (equacionada no art. 1037º, nº 1 do CC - o senhorio deve abster-se de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário) e numa obrigação de facere – assegurar o gozo do prédio ao inquilino, devendo, portanto, “fazer as reparações necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído – aquelas que forem indispensáveis para manter o prédio em estado de corresponder ao seu destino” (No mesmo sentido, ver Manuel Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, págs. 56 a 58).

41.º É também neste sentido que o art. 1074º, nº 1 do CC estipula que “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”.

42.º Tem, pois, o senhorio a obrigação de manter o arrendado de forma a que este realize o fim previsto no contrato, devendo realizar as obras ou reparações necessárias para proporcionar o gozo do locado e que este não seja significativamente diminuído.

43.º Como se escreveu no Ac. da RL. de 16.02.2006, P. 236/2006-6, rel. Desemb. Ana Luísa Geraldes, in www.dgsi.pt, nas obras de conservação ordinária incluem-se as “que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado, aquelas que se destinem a pôr cobro ou a conter situações de infiltrações de água no locado, a eliminar humidades, bem como todas aquelas que se mostrem imprescindíveis e adequadas à manutenção do local arrendado nas condições inerentes e indispensáveis a uma normal e prudente utilização pelo arrendatário desse espaço”.

44.º No mesmo sentido, ver Manuel Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, págs. 56 a 58.

45.º No caso, o locado destina-se a habitação da inquilina.»

Realizada a audiência de julgamento, não resultou demonstrado o elevado grau de degradação do imóvel alegado pela A. e as obras que esta reputa como necessárias à sua reparação.

Facto constitutivo do seu direito, estava a A. onerada com a sua alegação e prova, nos termos do disposto no art. 342º, n.º 1, do CC.

Efectivamente, atento o estado do imóvel comprovado nos autos, apenas ficou demonstrado que são necessárias as seguintes obras no apartamento arrendado à A.:

1. Reparação pontual da eflorescência da parede do quarto adjacente à instalação sanitária;

2. Reparação do material de vedação dos vidros (massas vidraceiras), nas zonas em falta;

3. Pintura das paredes do guarda corpos da varanda fechada, no lado do tardoz, e reparação do vedante na ligação com a caixilharia de alumínio;

4. Substituição da pedra mármore da bancada da cozinha, que se encontra fracturada, na zona do apoio do fogão;

5. Pintura das superfícies interiores e exteriores dos móveis da cozinha, e a substituição dos trincos dos armários inferiores;

7. Inspecção da rede de gás natural.

Será, pois, apenas na realização destas obras de conservação ordinárias que o senhorio será condenado.

A A. solicitou a realização de um orçamento e também o Sr. Perito se pronunciou quanto ao valor das obras necessárias.

Porém, cumpre referir que pedindo a arrendatária a condenação da senhoria na realização das obras de conservação – prestação de facto -, pouco ou nada importa o seu custo. Coisa diversa sucederia caso a arrendatária tivesse realizado obras e agora pretendesse a condenação da senhoria no valor que despendeu no seu pagamento.

É, pois, irrelevante qual o custo das obras em causa.

A senhoria deve realizá-las, independentemente do custo”.

Como se alcança da fundamentação ora transcrita, o tribunal aderiu às referências doutrinárias e jurisprudenciais que a A. apresentou nos pontos 37º a 45º da P.I., para afirmar a existência da obrigação de realização de obras de conservação na fracção arrendada à A., correspondendo às identificadas no ponto Q) dos factos provados, mais concluindo serem as RR. (habilitadas na posição processual da falecida R., Gracinda B.) que estão obrigadas a providenciar pelas obras em questão.

E assim conclui porque entende que está em causa a obrigação contratual do senhorio de facultar o gozo do imóvel arrendado à A., quer na sua vertente negativa (a abstenção de actos que impeçam ou diminuam o gozo do mesmo pela A.), quer na sua vertente positiva (a realização das reparações necessárias para que tal gozo se possa manter, de acordo com o fim a que se destina o imóvel arrendado).

As RR. não colocam em crise tal obrigação contratual do senhorio, invocando tão só que não poderão ser as mesmas a realizar a prestação, por não deterem essa qualidade de senhorias, já que a fracção arrendada foi vendida pela falecida R. (Gracinda B.) a terceiro, em 19/1/2017.

Tal alienação da fracção arrendada não foi colocada em causa pela A. e está demonstrada nos autos.

Todavia, tendo a mesma alienação ocorrido já na pendência da causa, será que a posição de senhorio que a falecida R. (Gracinda B.) detinha, enquanto proprietária da fracção arrendada que foi alienada, não foi transmitida ao adquirente?

Ou, colocando a questão por outro prisma, será que a obrigação em litígio da falecida R. (Gracinda B.) enquanto senhoria (de realização das reparações necessárias à manutenção do gozo da A., de acordo com o fim a que se destina a fracção arrendada), não foi transmitida ao adquirente?

O art.º 1057º do Código Civil dispõe que “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador (…)”.

Como explicam Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, volume II, 3ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1986, pág. 424-425), “a transmissão dos direitos e obrigações do locador (…) só pode produzir-se quando ao mesmo tempo se transfira o direito a cuja sombra foi produzido e vive o contrato de locação. Em tal caso, deve mesmo produzir-se ipso jure, como maneira de não romper o vínculo contratual em iníquo detrimento do locatário. A translação desse vínculo é um efeito da lei, sem necessidade de alienante e adquirente a clausularem, nem possibilidade de a excluírem. Se o dono de uma casa arrendada a vende ou a lega, o comprador ou o legatário sucede na qualidade de senhorio, torna-se imperativamente titular dos respectivos direitos e obrigações”. E mais explicam que “o adquirente, sucedendo nos direitos e obrigações do locador, não pode invocar a ignorância do contrato de locação para se eximir ao seu cumprimento”.

Ou seja, segundo Manuel Henrique Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, pág. 146-147), “pode dizer-se (…) que a alienação da coisa locada implica a cessão coerciva, para o adquirente (cessão ex lege), da posição contratual do locador ou que, em virtude daquela alienação, se opera a sub-rogação legal do adquirente na posição jurídica do locador”, mais afirmando (em nota de rodapé), que “a solução consagrada no art. 1057º, analisada à luz dos quadros obrigacionais, tem mais afinidades com a cessão da posição contratual do que com a sub-rogação”.

E Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, volume I, 4ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1987, pág. 401) explicam, em anotação ao art.º 424º do Código Civil, que “a sub-rogação legal no contrato (que também se poderá chamar cessão forçada ou ex lege) é a figura mais próxima da cessão da posição contratual, no concernente aos seus efeitos”, apontando como “exemplo mais conhecido” o da “transmissão da posição do locador para o adquirente da propriedade da coisa locada (cfr. o art. 1057º)”.

Ou seja, tendo presente que a cessão forçada da posição contratual de locador, a que respeita o art.º 1057º do Código Civil, tem os mesmos efeitos da cessão da posição contratual que decorre do encontro de vontade das partes (o cedente e o cessionário), daí decorre que, por força da transmissão da propriedade da coisa locada, ocorre a modificação subjectiva na relação contratual de locação, mantendo-se o contrato, mas com um novo locador.

E, nessa medida, é este novo locador que fica investido, para além do mais, na posição de obrigado a facultar o gozo da coisa locada. E, tratando-se de locação de coisa imóvel (ou seja, de arrendamento), tal obrigação de facultar o gozo compreende a realização das reparações necessárias à manutenção desse gozo, de acordo com o fim a que se destina o imóvel arrendado.

Todavia, estando em litígio o direito do arrendatário à realização dessas reparações, e ocorrendo a transmissão em questão no decurso da acção judicial respectiva, sem que ocorra a substituição processual do senhorio demandado pelo novo senhorio, ainda assim poderá ser declarado o direito do arrendatário à prestação, tendo por sujeito processual passivo o transmitente (anterior senhorio)?

O art.º 263º do Código de Processo Civil (com a mesma redacção do art.º 271º do Código de Processo Civil de 1961) dá resposta afirmativa a tal questão.

Com efeito, o nº 1 de tal preceito dispõe que “no caso de transmissão, por acto entre vivos, da coisa ou direito litigioso, o transmitente continua a ter legitimidade para a causa enquanto o adquirente não for, por meio de habilitação, admitido a substituí-lo”.

E o nº 3 do mesmo art.º 263º dispõe que “a sentença produz efeitos em relação ao adquirente, ainda que este não intervenha no processo”.

Lebre de Freitas explica (Código de Processo Civil, anotado, volume 1º, Coimbra, 1999, pág. 481-482) que o referido nº 1 “mantém a legitimidade do transmitente até que o adquirente seja julgado habilitado”, mais explicando que “a partir da transmissão, o transmitente, que já não é titular da situação jurídica transmitida, substitui processualmente o adquirente, seu actual titular, litigando em nome próprio, mas em prossecução dum interesse que só indirectamente é seu”.

E a respeito do referido nº 3 explica ainda que “constitui ponto de regime essencial da figura da substituição processual a formação de caso julgado em face do substituído, como titular do interesse principal do qual depende o do substituto”, mais explicando que “a formação do caso julgado perante o adquirente tem como consequência, se a sentença for proferida contra o transmitente, a afectação dos interesses de terceiro que pode não ter tido conhecimento do processo e, portanto, nele não se ter podido defender. Razões de segurança jurídica impõem esta solução, não obstante a injustiça a que pode dar lugar, pois de outra forma seria fácil, quando a situação jurídica litigiosa é transmissível, frustrar a eficácia da sentença, praticando actos de transmissão (…)”.

Também António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa (Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 297-298) explicam que “o preceito confronta-nos com uma excepção à regra da coincidência entre a legitimidade processual e a substantiva, prescrevendo que, apesar da transmissão para terceiro, por acto inter vivos, da coisa ou direito em litígio, a legitimidade processual continua a pertencer ao transmitente, enquanto o adquirente ou o cessionário não for habilitado”, mais explicando que “embora em prossecução de um interesse que só indirectamente é seu, o transmitente litigará, nesse caso, em nome próprio”. E ainda explicam que “a transmissão da coisa ou do direito litigioso não interfere na eficácia do caso julgado formado pela sentença que vier a ser proferida, a qual, assim, é vinculativa para o adquirente, independentemente da sua habilitação” e concluindo que “com este regime pretendeu-se evitar que, mediante a transmissão do bem ou do direito na pendência da acção, houvesse a necessidade de instaurar nova acção contra o respectivo adquirente, o qual, em função da regra geral do art. 619º, nº 1, não estaria vinculado”.

Ou seja, a sentença que declara o direito do arrendatário à realização das reparações necessárias à manutenção do gozo do imóvel arrendado, de acordo com o fim a que se destina o mesmo, obriga o senhorio à prestação de facto correspondente, ainda que o mesmo não seja parte na causa, por ter adquirido o imóvel arrendado durante a sua pendência e não ter sido habilitado nos termos do disposto no art.º 356º do Código de Processo Civil, continuando a figurar como réu o transmitente, por continuar a assistir‑lhe a legitimidade processual.

Assim, e revertendo tais considerações para o caso concreto dos autos, há que concluir que, pese embora as RR. (enquanto habilitadas na posição da R. falecida, Gracinda B.) já não ocupem a posição de senhorias no contrato de arrendamento em que a A. ocupa a posição de arrendatária, por ter entretanto sido a fracção autónoma objecto desse arrendamento vendida a terceiro, continuam a ocupar a posição de RR., como substitutas do terceiro adquirente, uma vez que a venda ocorreu na pendência da acção e o mesmo adquirente não foi admitido a substituí-las processualmente, por meio de habilitação.

Mas, do mesmo modo, porque o acervo de direitos e obrigações decorrente da qualidade de senhorio passou a estar na titularidade do terceiro adquirente, é sobre este terceiro que recai a obrigação de assegurar o gozo da fracção autónoma arrendada, designadamente na sua vertente positiva, correspondente à realização das reparações necessárias para que tal gozo se possa manter, de acordo com o fim a que se destina a fracção arrendada.

E, por isso, é que as RR., substituindo processualmente o terceiro adquirente, prosseguem na acção um interesse que só indirectamente é seu, porque dependente do interesse principal e directo daquele.

Com efeito, o interesse directo (ou interesse relevante, se se preferir) é o do senhorio (o terceiro adquirente), já que se exprime no prejuízo que lhe advém da procedência do pedido da A., de realização das reparações em questão.

E encontrando-se as RR. na acção em substituição processual do referido terceiro adquirente, apresentam-se como destinatárias formais da declaração constante da sentença condenatória.

Todavia, as RR. já não se apresentam como destinatárias materiais dessa mesma declaração condenatória, por não serem as titulares da relação material respectiva, antes sendo o referido terceiro adquirente o destinatário material da mesma declaração condenatória, que fica sujeito à força obrigatória da decisão, por força do disposto no nº 3 do art.º 263º do Código de Processo Civil.

Ou seja, não assiste razão às RR. quando concluem que o referido terceiro adquirente não fica vinculado ao cumprimento do que foi decidido na sentença recorrida, não podendo o seu património ser afectado pela decisão.

Mas já lhes assiste razão quando concluem não lhes ser possível dar cumprimento ao decidido, pelo menos sem que obtenham o concurso efectivo (ou, pelo menos, o consentimento tácito) do referido terceiro adquirente.

O que é o mesmo que dizer que, pese embora haja que reconhecer o direito da A. à realização, na fracção autónoma que lhe está dada de arrendamento, das obras e trabalhos elencados, mais devendo a declaração judicial do reconhecimento desse direito ser dirigida às RR., porque tal terceiro adquirente não foi habilitado para substituir as RR. no lado passivo da instância e não tem intervenção processual, não há que as condenar na prestação em questão, já que o obrigado à mesma é o referido terceiro adquirente.

Ou seja, se na sentença recorrida se concluiu acertadamente que o obrigado à realização das obras e trabalhos em questão é o senhorio (sendo este quem deverá ser o destinatário material da decisão), já não se decidiu acertadamente quando se considerou que são as RR. quem detém essa posição material de senhorio, tratando‑as como as devedoras da prestação de facto em questão e dirigindo-lhes, nessa qualidade material, o dispositivo condenatório.

O que implica, nesta parte, a alteração do decidido na sentença recorrida.

Por outro lado, e não sendo as RR. as devedoras da prestação de facto correspondente à realização das obras e trabalhos em questão, não faz sentido impor‑lhes qualquer sanção pelo atraso no cumprimento dessa prestação de facto.

Com efeito, Pires de Lima e Antunes Varela explicam (Código Civil Anotado, volume II, 3ª edição revista e actualizada, Coimbra, 1986, pág. 107) que “o fim da sanção pecuniária compulsória não é o de indemnizar os danos sofridos pelo credor com a mora, mas o de forçar o devedor a cumprir, vencendo a resistência da sua oposição ou do seu desleixo, indiferença ou negligência”, tendo presente o carácter infungível da prestação, ou seja, a impossibilidade da mesma ser prestada por outrem à custa do devedor. Ou, dito de outra forma, quando só a vontade do devedor torna possível a realização da prestação, por só o mesmo estar em condições de realizar o facto, o meio de o forçar ao cumprimento passa pela imposição de uma pena pecuniária.

Ora, no caso concreto, nem a prestação de facto correspondente à realização das obras e trabalhos em questão é infungível (já que pode ser prestada por terceiro, à custa do senhorio devedor), nem as RR. correspondem ao referido senhorio devedor (que mais não é que o terceiro adquirente).

O que faz concluir que, embora não seguindo integralmente a linha de raciocínio das RR., também nesta parte assiste razão às mesmas, quando concluem pela impossibilidade de serem condenadas no pagamento da sanção pecuniária compulsória a que respeita o nº 1 do art.º 829º-A do Código Civil.

Em suma, na procedência das conclusões do recurso das RR., importa alterar a sentença recorrida, declarando-se e reconhecendo-se o direito da A. à realização das obras e trabalhos identificados, com a condenação das RR. tão só no reconhecimento desse direito, mas já não como obrigadas à prestação respectiva, que recai sobre o adquirente da fracção autónoma, enquanto senhorio, e mais devendo ser revogada a condenação das RR. em sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento dessa prestação.

DECISÃO

Em face do exposto julga-se procedente o recurso das RR., alterando‑se a sentença quanto aos pontos a) e b) do seu dispositivo, que são revogados e substituídos pelos seguintes pontos a) e b) onde se decide:

a) Reconhecer e declarar o direito da A. a obter do senhorio a realização das obras e trabalhos melhor identificados no ponto Q) dos factos provados, mais condenando as RR., enquanto habilitadas na posição da transmitente dessa obrigação ao referido senhorio, no reconhecimento desse direito da A.;

b) Absolver as RR. do pedido de condenação no pagamento de sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no cumprimento da prestação identificada em a).

Custas do recurso pela A., sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia.

11 de Março de 2021

António Moreira

Carlos Castelo Branco

Lúcia Sousa

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