Quem foi o relator do acórdão 4286/11.7TBCSC.L1-2?

O relator foi Jorge Vilaça, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 4286/11.7TBCSC.L1-2?

O acórdão foi proferido em 19 de novembro de 2015.

4286/11.7TBCSC.L1-2

Sumário

I - A responsabilidade emergente da prestação de coisas defeituosas só existe em caso de defeito oculto. II - Aos vícios supervenientes, i.e., sobrevindos após a celebração do contrato de compra e venda e antes da entrega da coisa, como de resto, à venda de coisa futura ou de coisa genérica, manda a lei aplicar as regras relativas ao não cumprimento das obrigações (art.º 918º do Código Civil). III - Do disposto no art.º 799º, n.º 1, do Código Civil, decorre a presunção de que o cumprimento defeituoso procede de culpa do vendedor, pelo que, antes de tudo, a venda de coisa defeituosa faculta ao comprador não o exercício da faculdade de requerer a anulação do contrato, mas de promover a resolução dele e que, portanto, não trata de um problema de erro mas de incumprimento. IV - Os diversos meios jurídicos facultados ao comprador no caso de prestação de coisa defeituosa, não podem ser exercidos em alternativa, estando entre si numa ordem lógica: em primeiro lugar o vendedor está adstrito a eliminação do defeito da coisa; depois à sua substituição; frustrando-se estas pretensões, o comprador pode reclamar a redução do preço e, por fim, a extinção do contrato. V - Apesar de num primeiro momento o comprador se ter conformado com falta de pressão de água no imóvel e já não se tendo conformado quando houve um agravamento da falta de pressão de água de modo a impedir um uso normal da água, denunciando então o defeito, é de considerar que o agravamento da falta de pressão se equipara à descoberta de um novo defeito, ou seja, aquilo que primeiro foi descartado como defeito da obra passou a existir como tal posteriormente, pelo que esta data de verificação e de agravamento é relevante para definir o termo do prazo de denúncia. VI - Esta comunicação do defeito com estabelecimento de um prazo para a sua eliminação, que não foi cumprido, tem a natureza de interpelação admonitória que implica a conversão da mora em incumprimento definitivo.

Texto

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I – Relatório João e Maria Instauraram acção declarativa sob a forma de processo comum sumário contra: A – Sociedade de Construções, Lda. Alegando, em síntese, que adquiriram um imóvel à R., por esta construído, o qual apresenta deficiências, não as tendo esta reparado, apesar de interpelada para o efeito. Concluíram pedindo a condenação da ré a) executar, num prazo de 30 dias, os trabalhos necessários à reparação dos defeitos de construção e/ou execução dos trabalhos existentes na casa dos AA., sob pena de – decorrido esse prazo sem que a R. tenha executado a reparação dos defeitos – ser transferida para os AA. a faculdade de efectuar a sua reparação e, em consequência, ser a R. condenada a pagar-lhes a quantia que venham a despender a esse título, a liquidar em execução de sentença, acrescida de juros; b) em alternativa, a pagar aos AA. a quantia que estes venham a despender com a referida reparação, a liquidar em execução de sentença, acrescida de juros; e ainda, em qualquer dos casos, c) a pagar aos AA. uma indemnização pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, em montante não inferior a cinco mil euros, acrescida dos correspondentes juros de mora, à taxa legal, desde o dia 5 de Outubro de 2010 (termo do prazo concedido à R. para proceder voluntariamente à reparação dos defeitos), até efectivo e integral pagamento; d) a pagar aos AA. o montante diário de cem euros, a título de indemnização pela privação do uso e gozo, até à finalização dos trabalhos de reparação e supressão dos defeitos de construção e/ou dos trabalhos de execução. Regularmente citada, a ré apresentou contestação, invocando a caducidade do direito dos AA., e, por impugnação, pugnando pela improcedência da acção. Na resposta à contestação os autores defenderam a improcedência da excepção de caducidade. Foi proferido despacho saneador, relegando para final o conhecimento da excepção de caducidade e dispensando a organização de condensação. Procedeu-se a julgamento, tendo sido fixada a matéria de facto. Foi proferida sentença decidindo: “Pelo exposto, ao abrigo dos preceitos legais citados, julgo improcedente a excepção peremptória da caducidade do direito dos AA., julgo a acção parcialmente procedente, por provada e, consequentemente, condeno a R. a, A – no prazo de 30 dias, proceder à reparação – das paredes da sala, dos quartos e do wc, com janela para o exterior, da fracção dos AA., bem como da respectiva pintura, – do problema da falta de pressão da água na rede interna da mesma fracção, – das rachas no muro delimitador do jardim dos AA., bem como da respectiva pintura, – das fechaduras da caixilharia da sala da fracção, e – do problema de aparecimento de água na box da garagem dos AA., sob pena de, não o fazendo, ser transferida para os AA. a faculdade de efectuar as referidas reparações, à custa da R., sendo esta condenada a pagar-lhes a quantia que estes venham a despender com as mesmas, a liquidar em execução de sentença. B – pagar aos AA., a título de indemnização, a quantia de 5 000,00 €, acrescida de juros de mora, à taxa supletiva legal prevista para as obrigações civis que, actualmente, é de 4% ao ano, desde 12 de Dezembro de 2010 e até à supressão dos defeitos apresentados pela fracção..” Não se conformando com aquela sentença, dela interpôs recurso a ré, que nas suas alegações formulou as seguintes “CONCLUSÕES”: 1ª – Considerou a Meritissima Juiz a quo que deveria improceder a excepção de caducidade arguida pela Ré, quando na verdade se consideraram provados os seguintes factos: "6. Por outro lado, desde cedo a fracção apresenta problemas de pressão de água, ao quais recentemente se agudizaram. " "7. Já em Maio de 2007, os A.A. - com o intuito de diagnosticar e solucionar o problema - remeteram inúmeros e-ems! à ADC - Águas de Cascais, SA. " "8. Em resposta, através do documento junto a f1s. 31 veio a AdC, em 6 de Junho de 2007, informar que, designadamente, "Como podemos verificar a pressão no interior da sua habitação era inferior ao detectado no exterior. Portanto a falta de pressão localiza-se na rede interna, o que não está no âmbito de actuação da AdC - Águas de Cascais, SA. " 2ª - Ora, como se comprova pelos factos considerados provados, os Autores só mais de 3 anos após tal detecção vieram comunicar à ora Ré tal suposto defeito, sendo que o suposto defeito ora reclamado era já existente em Maio de 2007 e até supostamente verificado pelos Serviços das Águas de cascais, SA. 3ª - Pelo que, face ao exposto, caducou o direito dos Autores - nos termos do disposto no artigo 1225º do Código Civil, devendo ser revogada a decisão a quo e substituída por decisão diversa que considere ferida de caducidade a pretensão dos Autores. 4ª - Acresce que a decisão ora recorrida apenas se pronunciou sobre a invocada caducidade do direito dos A.A. relativamente ao problema de falta de pressão da água, 5ª - Sendo certo que em sede de contestação a ora Ré invocara igualmente que as fechaduras de caixilharia da sala, o portão do jardim e as chapas metálicas delimitadoras do jardim dos Autores (entretanto já intervencionadas !!!) não revestem a natureza, salvo o devido respeito por opinião diversa, de partes integrantes do imóvel, 6ª - Ora a decisão recorrida não se pronunciou sobre tal invocação, o constitui manifesta omissão e consequentemente nos termos do disposto no artigo 668° do Código de Processo Civil, é nula a sentença quando, designadamente, o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; 7ª - Perante os meios probatórios ao dispor do Tribunal deveria aquele ter dado como provados os artigos 19º a 27º da contestação, o que não aconteceu. 8ª - Impõem decisão diversa da recorrida os depoimentos prestados pela testemunha Manuel (minuto 03:26 m, 04:51m e 08:15m). 9ª - O artigo 9º da petição inicial não mereceu qualquer apreciação por parte da resposta à matéria de facto, sendo no entanto dado como provado e considerado matéria de facto na decisão ora recorrida ... Nas contra-alegações os recorridos pugnaram pela improcedência do recurso. II - Factos Na sentença recorrida foram considerados assentes os seguintes factos: 1) A R. é uma sociedade comercial, por quotas, que se dedica à construção civil. 2) Era dona de um lote de terreno para construção, sito na Rua São Francisco Xavier, Bairro Novo da Abóboda, nº 253 (anteriormente, Lugar da Abóboda, Lote 2), freguesia de S. Domingos de Rana, concelho de Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 08873. 3) No âmbito da sua actividade, a R. construiu, no referido lote de terreno, um prédio urbano em propriedade horizontal, composto por três pisos, destinado à habitação. 4) Por escritura pública de compra e venda, celebrada no dia 27 de Março de 2007, a R. vendeu aos AA. a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão, esquerdo, do identificado prédio urbano. 5) Após a Primavera de 2010, as paredes da sala, dos quartos e do wc com janela para o exterior começaram a ficar parcialmente revestidas de bolor, e a pintura das paredes começou a “descascar”, apresentando o aspecto retratado nos documentos de fls. 25/30 dos autos. 6) Por outro lado, desde cedo a fracção apresenta problemas de pressão de água, os quais, recentemente, se agudizaram. 7) Já em Maio de 2007, os AA. – com o intuito de diagnosticar e solucionar tal problema – remeteram inúmeros e-mails à AdC – Águas de Cascais, SA. 8) Em resposta, através do documento junto a fls 31, veio a AdC, em 6 de Junho de 2007, informar que, designadamente, “Como podemos verificar a pressão no interior da sua habitação era inferior ao detectado no exterior. Portanto, a falta de pressão localiza-se na rede interna, o que não está no âmbito de actuação da AdC – Águas de Cascais, SA.”. 9) À data, a falta de pressão, não obstante não ser desejável, não colidia com a rotina diária dos AA. 10) A partir de Setembro de 2010, a situação agravou-se substancialmente, na medida em que tornou-se, desde então, praticamente impossível utilizar a água quente, em razão da manifesta falta de pressão. 11) Os AA. usavam a água quente na maioria das tarefas de higiene e domésticas, como sejam tomar banho, lavar a roupa e lavar a loiça, ente outras. 12) Por carta datada de 2 de Novembro de 2010, os AA. interpelaram a R. denunciando os referidos defeitos e solicitando que a mesma procedesse à sua eliminação, no prazo de 30 dias, conforme documento de fls. 32/37. 13) A R. não respondeu à aludida missiva. 14) Em 29 de Dezembro de 2010, foi a R. novamente interpelada, pelo Mandatário dos AA., uma vez mais sem sucesso. 15) O muro delimitador do jardim dos AA. apresenta inúmeras rachas e a pintura descascada em vários sítios. 16) As fechaduras da caixilharia da sala avariam constantemente, impedindo que as portas fiquem trancadas, com todos os inconvenientes que daí advêm para a segurança dos AA. 17) A box da garagem dos AA., em dias de chuva, fica com uma poça de água. 18) As chapas metálicas delimitadoras do jardim dos AA., incorrectamente fixadas, fazem barulho em dias de vento, incomodando, inclusive, a vizinhança. 19) Em Fevereiro último, em dia que os AA. não sabem precisar, a R. enviou a casa dos AA. um serralheiro, com o intuito de aferir quais as diligências necessárias à reparação das aludidas chapas metálicas. 20) No passado dia 18 de Maio, o serralheiro deslocou-se uma vez mais à residência dos AA., tendo procedido à reparação das chapas metálicas. 21) A AdC – Águas de Cascais, SA. endereçou à R. a carta que constitui o documento junto a fls. 65 dos autos. III - Fundamentação Cumpre apreciar e decidir. Nos termos do art.º 684º, n.º 3, do Código de Processo Civil de 1961 (aplicável aos autos, atenta a data da sentença e da interposição do recurso), o objecto do recurso é limitado e definido pelas conclusões da alegação dos recorrentes. Assim, as questões a conhecer no âmbito do recurso interposto são as seguintes: 1. Nulidade de sentença; 2. Impugnação da matéria de facto; 3. Excepção de caducidade. 1. Nulidade de sentença A recorrente invoca nulidade de sentença ao abrigo do disposto no art.º 668º, n.º 1, alínea d), do CPC, com fundamento em que não foi conhecida a invocação feita na sentença de que as fechaduras de caixilharia da sala, o portão do jardim e as chapas metálicas delimitadoras do jardim dos Autores (entretanto já intervencionadas !!!) não revestem a natureza, salvo o devido respeito por opinião diversa, de partes integrantes do imóvel. Na contestação, a ré sob a epígrafe Por excepção de caducidade alegou nos artigos 9 e seguintes que grande partes dos alegados defeitos de construção ora reclamados em sede de p.i. não o são , querendo referir-se às partes referidas, e que por isso se aplica o prazo de garantia de dois anos, que considerava há muito ultrapassado. Desde logo, realçamos o facto de quanto a esta parte dos defeitos alegados pelos autores não foi invocada a excepção de caducidade, até porque a ré considerou não lhe ser aplicável a exceção prevista no art.º 1225º do Código Civil. No âmbito do conhecimento do pedido formulado pelos autores de reparação dos defeitos verificados, a sentença considerou abrangidos nos defeitos do imóvel as partes referidas, o que implica a exclusão da tese defendida pela ré, ainda que não o tenha afirmado expressamente. Assim, consideramos não se verificar qualquer omissão de pronúncia. Desse modo, a apelação terá de improceder nesta parte, por força da improcedência do invocado nas conclusões 4ª a 6ª. 2. Impugnação da matéria de facto Defende a apelante deverem ser alteradas as respostas aos artigos 9º da petição inicial e 19ª a 27º da contestação, com fundamento em prova testemunhal, nomeadamente no depoimento prestado pela testemunha Manuela. Nos termos do artigo 712 do Código de Processo Civil, a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação nos casos previstos no mesmo. Os autos contêm todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre a matéria de facto, nomeadamente contém a gravação dos depoimentos prestados em audiência. Encontram-se, assim, verificados os pressupostos processuais legais para a reapreciação da prova (artºs 712º, n.º 1, alínea a) e b), e 685º-B, ambos do Código de Processo Civil). A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é efectuada com fundamento no depoimento de testemunhas. Nos termos do artigo 655º, n.º 1, do Código de Processo Civil, o tribunal aprecia livremente as provas produzidas, decidindo o Juiz segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto. Tal preceito consagra o princípio da prova livre, o que significa que a prova produzida em audiência (seja a prova testemunhal ou outra) é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, tendo em consideração a sua vivência da vida e do mundo que o rodeia. De acordo com Alberto dos Reis prova livre “quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei” (Código de Processo Civil, Anotado, vol. IV, pág. 570). Também temos de ter em linha de conta que o julgador deve “tomar em consideração todas as provas produzidas” (art.º 515º do Código de Processo Civil), ou seja, a prova deve ser apreciada na sua globalidade. “A prova testemunhal, atenta a sua falibilidade, impõe cuidados acrescidos na sua avaliação afim de poder ser devidamente valorada. Ponderando este princípio da prova livre deve o julgador motivar os fundamentos da sua convicção, por forma a permitir o controlo externo das suas decisões.” (Acórdão da Relação do Porto no processo 5592/04, 5ª secção – Relator: Desembargador Sousa Lameira). A partir destes princípios passaremos a analisar a situação concreta. Os artigos em cuja decisão foi impugnada foram elaborados do seguinte modo: Petição inicial 9º Por outro lado, desde cedo que a fracção em apreço apresenta problemas de pressão de água, a quais recentemente se agudizaram. Contestação 27º Foi comunicada aos Autores, pela Ré, a necessidade de arejamento diário da habitação, o que os Autores não têm feito… 28º Não existe qualquer defeito de construção, face ao exposto. 29º Relativamente aos alegados problemas de pressão de água, a existirem, o que se concebe como hipótese e sem conceder, são decorrentes de falta de pressão da própria Urbanização em que se insere o imóvel e não de qualquer defeito de construção. Para a compreensão e decisão da impugnação feita na apelação passamos a transcrever a decisão proferida quanto à matéria de facto e que consta de fls. 108 a 110. “— Artigos 1º, 2º, 3º e 4º da petição inicial: Provados — Artigos 5º, 6º, 7º e 8º da petição inicial: Provado que, após a Primavera de 2010, as paredes da sala, dos quartos e do wc com janela para o exterior começaram a ficar parcialmente revestidas de bolor, e a pintura das paredes começou a “descascar”, apresentando o aspecto retratado nos documentos de fls. 25/30 dos autos. — Artigos 10º, 11º, 12º e 13º da petição inicial: Provados — Artigo 14º da petição inicial: Provado que os AA. usavam a água quente na maioria das tarefas de higiene e domésticas, como sejam tomar banho, lavar a roupa e lavar a loiça, ente outras. — Artigo 16º da petição inicial: Provado o que já consta da resposta ao artigo 11º. — Artigos 17º, 18º e 19 da petição inicial: Provados. — Artigos 21º, 22º, 23º e 24º da petição inicial: Não provados. — Artigo 26º da petição inicial: Provado. — Artigo 27º da petição inicial: Não provado. — Artigos 28º, 29º, 30º, 31º e 32º da petição inicial: Provados. — Artigo 30º da contestação: Provado que AdC – Águas de Cascais, SA. endereçou à R. a carta que constitui o documento junto a fls. 65 dos autos. * Os restantes factos não mencionados tratam-se, ou de juízos de valor e conclusivos, e matéria de direito, ou não interessam à decisão da causa, vista a causa de pedir e as regras de repartição do ónus da prova. * Fundamentação: No que concerne aos factos assentes, para além dos que ficaram admitidos por acordo das partes, a convicção do Tribunal fundou-se na análise crítica do conjunto da prova documental e testemunhal produzida. Dos documentos, salientam-se os de fls. 13/46 e 65. Quanto à prova testemunhal, do conjunto dos depoimentos prestados pelas testemunhas dos AA., amigos e familiares que conhecem e frequentam a casa, resultou demonstrada a existência das diversas anomalias no imóvel, consideradas provadas, tendo prestado depoimentos coerentes e pormenorizados, merecendo-nos credibilidade. Tal credibilidade não foi afastada pelos depoimentos das testemunhas arroladas pela R., que referiram ser a falta de pressão da água um problema de toda a urbanização, contrariando o teor do documento junto a fls. 31, e que as demais anomalias se devem ao mau uso do imóvel, que não é arejado, o que conduz ao aparecimento de fungos e humidade, com o consequente aparecimento de bolor, bem como ao desgaste normal de utilização, isto no que concerne à caixilharia. Não lograram os AA. demonstrar que procederam, a suas expensas, às reparações a que aludem nos artigos 21º a 24º da petição inicial, já que, tendo, embora, as suas testemunhas mencionado a existência de problemas com o sistema eléctrico, nenhuma mencionou que os AA. nele tivessem efectuado reparações, bem como nenhuma mencionou problemas com a canalização do lava-loiças. Os factos não provados ficaram, pois, a dever-se à ausência de produção de prova sobre eles.” Com efeito verifica-se que na decisão sobre a matéria de facto não é feita qualquer referência expressa ao artigo 9º da petição inicial, cujo teor se encontra transcrito em II - 6) da sentença e deste acórdão. As respostas à matéria de facto foram elaborados de acordo com a sequência do alegado nos articulados e verifica-se, desde logo, a existência de um salto numérico do artigo 8º da petição inicial para o artigo 10º do mesmo articulado. Torna-se por demais evidente que a omissão se deve a um lapso manifesto, porquanto para se considerarem provados quaisquer dos factos alegados nos artigos 10º a 13º da petição inicial ter-se-ia que, necessariamente, considerar provado o artigo 9º, sem o qual aqueles não fariam qualquer sentido. A própria fundamentação demonstra, pelo seu teor, tal situação de lapso. Após audição da gravação dos depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento concluímos não haver qualquer reparo a fazer à decisão sobre a matéria de facto. No que respeita ao artigo 9º da petição inicial, que a apelante questiona a omissão de decisão sobre a mesma e que já referimos tratar-se de um mero lapso de falta de menção de tal artigo na decisão, as testemunhas Rui, José e Leonor , habituais frequentadores da casa dos autores, disseram que desde o início existiam problemas de pressão de água na fracção, que não permitia o aquecimento considerado normal da água, e que tais problemas de agudizaram posteriormente. Estes depoimentos, que consideramos terem sido prestados de forma espontânea, clara e sem hesitações, pelo que nos foi dado a perceber pela audição da gravação dos mesmos, permitem-nos considerar que a resposta não podia deixar de ser positiva, tal como foi considerada na sentença recorrida. Por essa razão, juntamente com o teor do documento de fls. 31, emitido pela AdC - Águas de Cascais, S.A., e por o depoimento da testemunha Manuel, que foi invocado para fundamentar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto por parte da apelante, nada de relevante disse sobre esta matéria, não havia fundamento para responder de forma positiva ao artigo 29º da contestação, tal como considerou a sentença. Mesmo o depoimento da testemunha arrolada pela ré, José , foi excessivamente vago e sempre baseado no seu conhecimento relativamente a outros prédios, sem saber de concreto o que se passava com o prédio de que faz parte a fracção dos autores e desconhecendo mesmo o teor do deocumento de fls. 31. Também os artigos 27º e 28 da contestação tem de se manter como não provados como considerou a decisão da 1ª instância, na medida em que o depoimento da já referida testemunha Manuel é contraditório com o depoimento da testemunhas José e Leonor , que consideramos mais consistentes, na medida em que não é sequer aceitável que a falta de arejamento da habitação fosse a causa das humidades verificadas, tanto mais que em divisões com janelas apresentavam manchas (caso de casa de banho com janela) e noutras sem janela (outra casa de banho) não apresentava qualquer mancha. Não vislumbramos razões para dar mais credibilidade ao depoimento da testemunha Manuel do que aos restantes já referidos, que consideramos mostrarem-se mais consistentes do que o daquele. Deste modo, entendemos ser de manter na íntegra a decisão sobre a matéria de facto, improcedendo a segunda levantada no recurso e a que se referem as conclusões 7ª a 9ª. 3. Excepção de caducidade Tendo em conta a natureza da relação contratual estabelecida entre os autores e a ré e o facto de esta sociedade ser a vendedora e também ter sido a construtora do edifício, passamos a expor o regime legal relativo à responsabilidade por defeitos da coisa vendida/construída, com vista à melhor compreensão da questão. Tem-se por assente que entre os autores e a ré foi celebrado um contrato de compra e venda (artºs 874º e 875º do Código Civil). Do contrato de compra e venda emergem, no direito português, três efeitos primordiais: o efeito translativo do direito; a obrigação de entrega da coisa e a obrigação de pagamento do preço (artºs 408º, n.º 1, e 879º do Código Civil). Não oferece dúvida, a qualificação deste contrato como bivinculante, sinalagmático e oneroso: do contrato derivam obrigações para ambas as partes, como contrapartida uma das outras e ambas suportando esforço económico. As obrigações de entrega da coisa, a cargo do vendedor, e de pagamento do preço, a cargo do comprador, são obrigações simples. Mas sendo obrigações simples, elas surgem sempre acompanhadas de deveres acessórios (cfr. Manuel A. Carneiro da Frada, Contrato e Deveres de Protecção, Coimbra, 1994, págs. 55 a 92). Entre os deveres acessórios específicos da compra e venda e que derivam de lei expressa, contam-se, naturalmente, os deveres legais atinentes á responsabilidade por vícios ou defeitos da coisa. O vendedor, adstrito ao dever de entregar a coisa objecto mediato do contrato, pode violar esse seu dever de prestar por uma de duas formas: ou pelo puro e simples incumprimento ou impossibilitando a prestação (artºs 798º e 801º, n.º 1, do Código Civil). Existe, no entanto, uma terceira possibilidade, que, relativamente ao contrato de compra e venda, é objecto de previsão específica: a de ter havido um cumprimento defeituoso ou inexacto (artºs 913º e segs. do Código Civil). O vendedor não está só adstrito à obrigação de entregar certa coisa; ele encontra-se ainda vinculado a entregar uma coisa isenta de vícios e conforme com o convencionado, quer dizer, sem defeitos (art.º 913º Código Civil). Coisa defeituosa é, portanto, aquela que tiver um vício ou se mostrar desconforme com aquilo que foi acordado. O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo; a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado (cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 1994, pág. 185; João Calvão da Silva, Estudos Jurídicos (Pareceres), Almedina, Coimbra, 2001, págs. 335 e 336). Quando não houver acordo das partes acerca do fim a que a coisa se destina, atende-se à função normal de coisas da mesma categoria (art.º 913º, n.º 2, do Código Civil). Há, portanto, um padrão normal relativamente à função de cada coisa: é com base nesse padrão que se aprecia a existência de vício. Por exemplo, pressupõe-se que no prédio vendido não haja humidade nem fissuras nas paredes, que as chaminés procedam à exaustão dos fumos, que as canalizações conduzam a água e o gás recebidos da rede respectiva e nas condições por esta fornecida com vista a uma utilização normal, etc. Apesar de apenas a propósito do contrato de empreitada a lei se referir aos defeitos ocultos e aos defeitos aparentes ou reconhecíveis, esta distinção deve valer também para a compra e venda, desde que se admita, como se deve – sob pena de se premiar a negligência do comprador - o dever deste de proceder, no momento da entrega da coisa, á verificação do defeito (art.º 1218º do Código Civil; Pedro Romano Martinez, Compra e Venda e Empreitada, in Comemorações dos 35 anos do Código Civil, e dos 25 anos da Reforma de 1977, vol. III, Coimbra Editora, págs. 246 e 247 e Contratos em Especial, UCP, Lisboa, 1996, pág. 128; João Calvão da Silva, obra citada, pág. 336). No contexto da compra e venda, defeito oculto é, portanto, aquele que, sendo desconhecido do comprador pode ser legitimamente ignorado, pois não era detectável através de um exame diligente, i.e., não era reconhecível pelo bonus pater famílias (vide Acórdão da Relação de Lisboa de 21-02-91, CJ, XVI, I, pág. 161); defeito aparente é aquele que é detectável mediante um exame diligente, de que o comprador se poderia ter apercebido usando de normal diligência (vide Acórdão da Relação do Porto de 17-11-92, CJ, XVIII, V, pág. 224). De qualquer modo, o defeito da coisa prestada só faculta ao comprador os meios jurídicos enunciados se o desconhecer sem culpa. Por outras palavras: a responsabilidade emergente da prestação de coisas defeituosas só existe em caso de defeito oculto. Aos vícios supervenientes, i.e., sobrevindos após a celebração do contrato de compra e venda e antes da entrega da coisa, como de resto, à venda de coisa futura ou de coisa genérica, manda a lei aplicar as regras relativas ao não cumprimento das obrigações (art.º 918º do Código Civil). A lei assinala à prestação de coisa defeituosa, várias consequências jurídicas que assentam num plano comum: a culpa, ainda que meramente presumida do vendedor: a responsabilidade deste pelo cumprimento defeituoso é necessariamente subjectiva (art.º 799º, n.º 1, do Código Civil). Presume-se, porém, que o cumprimento defeituoso procede de culpa do vendedor (art.º 799º, n.º 1, do Código Civil). Assim e em primeiro lugar, a venda de coisa defeituosa faculta ao comprador não o exercício da faculdade de requerer a anulação do contrato, mas de promover a resolução dele e que, portanto, não trata de um problema de erro mas de incumprimento (art.º 905º, ex-vi art.º 913º, n.º 1, do Código Civil; cfr., v.g., Pedro Romano Martinez, Contratos em Especial, UCP, Lisboa, 1996, págs. 129 e 130; Acs. do STJ de 26-06-95, CJ (STJ), II, pág. 143; da RC de 28-03-89 CJ XIV, II, pág. 47 e da RP de 13-05-93, CJ, XVIII, III, pág. 201). Em segundo lugar, reconhece-se ao comprador a possibilidade de exigir a reparação do defeito, caso esta seja possível, ou a substituição da coisa defeituosa, naturalmente se esta for fungível e se a entrega de coisa substitutiva não corresponder a uma prestação excessivamente onerosa para o vendedor, atento o proveito do comprador (artºs 914º e 921º do Código Civil). Em terceiro lugar, atribui-se ao comprador o direito de reclamar a redução do preço convencionado (art.º 911º ex-vi art.º 913º, n.º 1, do Código Civil). Por último, concede-se-lhe a faculdade de pedir uma indemnização (art.º 911º, ex-vi art.º 913º do Código Civil). Os diversos meios jurídicos facultados ao comprador no caso de prestação de coisa defeituosa, não podem ser exercidos em alternativa, estando entre si numa ordem lógica: em primeiro lugar o vendedor está adstrito a eliminação do defeito da coisa; depois à sua substituição; frustrando-se estas pretensões, o comprador pode reclamar a redução do preço e, por fim, a extinção do contrato. Mostrando-se a coisa prestada pelo vendedor defeituosa, o direito primeiro que a lei reconhece ao comprador é o de exigir a eliminação do defeito (art.º 914º do Código Civil). Na verdade, tendo este direito sido estabelecido no interesse de ambos os contraentes, não é lícito ao comprador impedir o cumprimento dessa obrigação do vendedor, mesmo no caso de já mostrar constituído, no tocante a ela, na situação de mora. À semelhança do que ocorre com o contrato de empreitada, a não eliminação do defeito não confere ao comprador o direito de, por si ou por terceiro, eliminar o defeito ou refazer a obra, reclamando, depois – ou mesmo antecipadamente – do vendedor - o reembolso da despesa correspondente (cfr. João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, págs.106 a 110; Acs. STJ de 19-10-94, CJ, STJ, II, III, pág. 93, RE de 26-09-96, CJ XXI, IV, pág. 282 e RC de 02-10-01, CJ XXVI, IV, pág. 24). Só assim não ocorrerá, à semelhança do que sucede no contrato de empreitada, no caso de incumprimento definitivo daquela obrigação do vendedor de eliminação do defeito ou em caso de comprovada urgência (artºs 339º, n.º 1, e 808º, n.º 1, do Código Civil); cfr. João Cura Mariano, obra citada, págs. 114 e 115; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 346, e Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 483; Acs. da RP de 22-01-96, CJ XXI, I, pág. 202, e da RC de 10-12-96, RLJ Ano 131, pág. 113). É claro que a eliminação dos defeitos, para além de poder ser exigida, pode ser oferecida pelo responsável, podendo, portanto, dizer-se que para além do dever, este último tem igualmente o direito de proceder à eliminação dos defeitos. Realmente, ainda que dentro de certos limites, o devedor tem o direito de cumprir a prestação e, nessa medida, pode impor a eliminação do defeito, sob pena de, em caso de recusa injustificada, se extinguir a sua responsabilidade. Mas essa extinção não é, evidentemente, automática: deve exigir-se, em primeiro lugar que o credor se constitua em mora, e, em segundo lugar, que tenha decorrido o prazo razoável assinado pelo devedor, para aceitar a eliminação do defeito. Reunidos estes dois requisitos, a obrigação do devedor deve ter-se por extinta (artºs 813 e, por aplicação analógica, 808 do Código Civil). Tendo sido proposta a reparação, o comprador ou o dono da obra, conforme o caso, não se devem opor a essa oferta, se a recusa correspondente contrariar a boa-fé (art.º 762º, n.º 2, do Código Civil). Desde que a eliminação seja adequada e o credor não tenha perdido – objectivamente – o interesse na prestação, a proposta do devedor não deve ser recusada (art.º 808º do Código Civil). Caso o seja, a responsabilidade do devedor deve ter-se por cessada (Ac. da RP de 14-01-92, CJ, XVII, I, pág. 222). O quadro jurídico das pretensões que o comprador pode alicerçar na venda de coisa defeituosa, que corresponde ao regime clássico da garantia edilícia, tem notória e directamente em vista os vícios intrínsecos, estruturais da coisa vendida, que a tornam imprópria para o seu destino, e os danos decorrentes de qualquer desses vícios lesivos do interesse na prestação – danos na própria coisa, danos directos, imediatos do vício ou danos da imperfeição do cumprimento, v.g., despesas com a reparação ou com a indisponibilidade da coisa. Contudo, é evidente que o modo como tal garantia é construída na nossa lei civil não exclui os danos indirectos sofridos pelo comprador em bens pessoais – vida, saúde, integridade física – ou patrimoniais consequentes ao vício intrínseco, estrutural e funcional da coisa comprada (Ac. da RL de 08-05-90, CJ, III, pág. 112; João Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Conformidade e Segurança, Almedina, Coimbra, 2001, págs. 44 e 45; João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro, pelos Defeitos da Obra, 3ª edição, Almedina, Coimbra, 2008, págs. 91 a 93). Reforça-se esta mesma ideia recorrendo-se às expressões danos circa e danos extra rem, o que significa que quando da prestação de coisa defeituosa emergem danos na própria coisa vendida, por exemplo, diminuição do seu valor ou da sua utilidade, fala-se no primeiro tipo; quando da imperfeição da prestação decorrem danos pessoais sofridos pelo comprador ou ocasionados no seu património, o dano diz-se do segundo tipo (cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, cit., pág. 260 e segs. e Direito das Obrigações, (Parte Especial) Contratos, Compra e Venda, Locação, Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2003, págs. 139 e 140; Acs. RC de 31-05-94, CJ, XIX, III, pág. 22, da RL de 6-12-88, CJ, XIII, V, pág. 114, RE de 31-01-91, CJ, XVI, pág. 292, de 20-02-92, CJ XVII, I, pág. 237 e STJ de 31-05-94, BMJ nº 356, pág. 349). A existência de várias qualificações do dever de reparação tem enorme relevância prática num ordenamento jurídico como o nosso, no qual os regimes legais de responsabilidade contratual e delitual não são inteiramente coincidentes. A regulamentação dessas responsabilidades diverge em pontos tão importantes como, por exemplo, a determinação do ónus da prova, dado que enquanto na responsabilidade delitual a regra é a da prova da culpa pelo lesado e a excepção é a presunção da culpa do agente e na responsabilidade contratual o princípio é o da presunção de culpa do devedor (artºs 487º, n.º 1, 491º, 492º, n.º 1, e 493º do Código Civil); a medida da culpa, porque na responsabilidade aquiliana é suficiente a negligência do infractor e na responsabilidade extra contratual é exigida, nalguns casos, o dolo do devedor remisso (artºs 487º, n.º 2, 494º, 814º, n.º 1, 915º, 957º e 1134º do Código Civil); no prazo prescricional, que na responsabilidade ex delicto é de três anos e na responsabilidade contratual é, em regra, o prazo ordinário de vinte anos; e na quantificação da prestação indemnizatória, para quem entenda – contra o que se deve – que apenas na responsabilidade extracontratual a reparação contabiliza os danos não patrimoniais (artºs 309º, 494º e 498º do Código Civil). A realização simultânea da responsabilidade contratual e da responsabilidade delitual verifica-se, em regra, nas situações em que o incumprimento da prestação também constitui uma ilicitude delitual. Mas sendo uma dimensão mais comum e vulgar dessa eventualidade, a verdade é que as relações entre a ilicitude aquiliana e a responsabilidade contratual são objecto de controvérsia. Para uma corrente, o problema resolve-se no plano do concurso de normas, considerando-se a responsabilidade contratual como especial perante a ilicitude aquiliana (Mário Júlio de Almeida e Costa, O Concurso da Responsabilidade Civil Contratual e Extracontratual, Ab Uno Ad Omnes, 75 anos da Coimbra Editora, 1998, págs. 555 e segs. e Direito das Obrigações, 7ª edição, Almedina, Coimbra, 1998, págs. 477 e 478): como a responsabilidade contratual é aplicável em exclusivo a uma vinculação contratual, essa aplicação afasta necessariamente a subsunção dessa ilicitude à responsabilidade delitual; para outra, assente na constatação de que as qualificações da ilicitude como contratual e delitual regulam simultaneamente uma mesma pretensão, o problema da dupla realização de uma e outra previsão de ilicitude deve ser deslocado para o plano do concurso de pretensões indemnizatórias, embora se discuta se esse concurso deve ser qualificado como uma pluralidade de pretensões ou como uma única pretensão (cfr. Miguel Teixeira de Sousa, O Concurso de Títulos de Aquisição da Prestação, Almedina, Coimbra, 1988, págs. 150 a 159). A violação contratual positiva pode, portanto, conjugar a infracção do dever de cumprimento da prestação com a violação de um dever acessório de preservação ou de protecção do património do credor e atinge, por isso, um interesse contratual e um interesse extracontratual. Esta violação contratual não coincide, por isso, com o âmbito do cumprimento defeituoso, dado que na lógica da lei, esse cumprimento inexacto é considerado como originando a indemnização de um interesse contratual, normalmente apenas o interesse negativo – o que remete implicitamente a reparação dos eventuais danos extracontratuais para os regimes da culpa in contraendo ou da responsabilidade extra contratual (artºs 908º e 909º, ex-vi art.º 913º, 227º e 483º, n.º 1, do Código Civil). É claro que esta perspectiva supõe resolvido o problema de saber se relativamente aos danos que transcendem o simples interesse da prestação, a responsabilidade é obrigacional ou aquiliana. Admitindo-se a contraposição entre uma e outra responsabilidade, deve ponderar-se qual dos regimes é mais consentâneo com os valores em jogo e, depois, fazer a qualificação (António Menezes Cordeiro, Cumprimento Imperfeito do Contrato de Compra e Venda, Parecer, CJ, XII, IV, págs. 39 e segs). Nessa qualificação deve, porém, ter-se presente que as modalidades de responsabilidade se distribuem em consonância com o interesse atingido pela acção ou omissão ilícita e não segundo a origem contratual ou extracontratual do acto ilicitamente realizado ou omitido: se o dano afecta o interesse contratual, a responsabilidade é sempre obrigacional (art.º 798º do Código Civil); se o prejuízo atinge um interesse extracontratual, a responsabilidade é sempre delitual. Contudo, qualquer destas modalidades de responsabilidade é conjugável com a outra dessas formas de ilicitude, quer porque a violação do interesse contratual pode implicar responsabilidade delitual do lesante, quer porque a infracção do interesse extracontratual pode envolver um interesse contratual. Ainda assim, nenhuma destas formas de responsabilidade consome a outra responsabilidade, nem sequer através de uma relação de especialidade, porque, na sistematização legal, a cada uma dessas responsabilidades corresponde um interesse atingido. Isto é especialmente saliente na qualificação delitual da responsabilidade originada pela omissão de um dever contratual e na distinção entre o regime da responsabilidade do comitente pelos actos do comissário e a regulação da responsabilidade do devedor pelos actos dos seus auxiliares (artºs 486º, 500º e 800º do Código Civil). A violação dos deveres de prestação pelo vendedor envolve a sua responsabilidade delitual sempre que além do interesse contratual positivo, são afectados outros valores patrimoniais ou pessoais, por exemplo, do comprador; os terceiros apenas são titulares de uma pretensão indemnizatória contra o vendedor se a violação obrigacional representar simultaneamente uma ilicitude delitual. Deste modo, não é apenas a posição do terceiro perante a relação contratual que implica a qualificação delitual da responsabilidade do vendedor perante esse lesado, mas também a ilicitude delitual que se corporiza objectivamente, nos parâmetros gerais da responsabilidade aquiliana, na violação do dever de protecção. Perante uma prestação contratual defeituosa que cause danos há, portanto, que distinguir, os danos específicos, ligados à violação positiva do contrato, a que são aplicáveis, tratando-se de contrato de compra e venda, as regras particulares da garantia edilícia (artºs 908º, 909º e 915º do Código Civil) e outros danos a que é aplicável a cláusula geral de responsabilidade civil (art.º 483º, n.º 1, do Código Civil). Nesta lógica, nada impede, em princípio, que por danos indirectos se possa fazer apelo à responsabilidade delitual ou aquiliana: se com o mau cumprimento se causa ao comprador danos que transcendem o âmbito do contrato, há, naquilo que ultrapasse o cumprimento defeituoso, responsabilidade extra contratual (cfr. António Menezes Cordeiro, Estudos de Direito Civil, vol. I, Almedina, Coimbra, 1987, pág. 134). Se a ilicitude é simultaneamente contratual e extra contratual, a dúvida que logo ocorre é a de saber se o credor/lesado pode, em tal caso, optar pelo regime da responsabilidade extracontratual, por esta, na situação concreta, melhor o favorecer, apesar do devedor também se mostrar incurso na segunda espécie de responsabilidade. Repare-se que não se trata de conceder ao credor duas indemnizações, mas antes de arbitrar uma só, embora reconhecendo-lhe o direito de escolher o regime da responsabilidade à luz do qual essa indemnização deve ser arbitrada (Cfr., neste sentido, Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, (parte especial), Contratos, Compra e venda, Locação e Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2003, pág. 140 – ao ponderar que quando a prestação defeituosa causa, em simultâneo, danos circa rem e extra rem, o comprador tem direito a uma prestação indemnizatória, mas há concurso de normas. O concurso não é entre responsabilidades, mas entre normas específicas que estabelecem regimes diversos). O problema não encontra uma resposta directa na lei, apesar de Vaz Serra o ter equacionado nos trabalhos preparatórios do Código Civil, propondo o reconhecimento ao credor da faculdade de optar por um outro regime ou até de cumular regras de uma e outra forma de responsabilidade (cfr. Responsabilidade Contratual, BMJ nº 85, págs. 208, 230 e 239 e 239). Perante à lacuna, que foi intencional, a solução maioritariamente proposta pela doutrina e jurisprudência portuguesas para a suprir é a do reconhecimento ao credor da faculdade de opção (cfr. Rui de Alarcão, Direito das Obrigações, Coimbra, 1983, pág. 209; Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, Coimbra, 1970 pág. 411; Mota Pinto e Calvão da Silva, Responsabilidade Civil do Produtor, Coimbra, 1980, págs. 148 e 149; Vaz Serra, RLJ Ano 102, pág. 313; António Pinto Monteiro, Cláusulas Limitativas e de Exclusão de Responsabilidade Civil, Almedina, Coimbra, 2003, págs. 429 a 431 e Cláusula Penal e Indemnização, Almedina, Coimbra, 1990, págs. 713 e 714; Ac. do STJ de 26-11-90 e 22-10-87, BMJ nºs 301, pág. 404 e 370, pág. 529, respectivamente). Nos casos de imóveis destinados a longa duração construídos pelo vendedor, a responsabilidade deste pelo mau cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso há que ponderar as regras relativas à responsabilidade do empreiteiro pela prestação de obra defeituosa. Sempre que o vendedor seja simultaneamente o construtor do imóvel de longa duração, àquela responsabilidade aplicam-se as regras do contrato de empreitada que regem a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra (art.º 1225º, n.º 4, do Código Civil). De uma maneira deliberadamente simplificadora, pode dizer-se que o empreiteiro, adstrito ao dever de realizar uma obra, pode violar o seu dever de prestar por uma de duas formas: ou pelo puro e simples incumprimento ou impossibilitando a prestação (artºs 798º e 801º, n.º 1, do Código Civil). Existe, no entanto, uma terceira possibilidade, que, relativamente ao contrato de empreitada, é também objecto de previsão específica: a de ter havido um cumprimento defeituoso ou inexacto (art.º 1218º e segs. do Código Civil). O empreiteiro não está vinculado apenas à obrigação de realizar uma obra, de obter certo resultado; ele encontra-se ainda vinculado executar uma obra isenta de vícios e conforme com o convencionado, o que significa, sem defeitos (artºs 1218º, n.º 1, e 1219º, n.º 1, do Código Civil). Obra defeituosa é, portanto, aquela que tiver um vício ou se mostrar desconforme com aquilo que foi acordado. O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das prestações daquele tipo; a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado (cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 1994, pág. 185; João Calvão da Silva, Estudos Jurídicos (Pareceres), Almedina, Coimbra, 2001, págs. 335 e 336). Quando não houver acordo das partes acerca do fim a que a obra se destina, atende-se, naturalmente, à função normal das obras da mesma categoria. Há, portanto, um padrão normal relativamente à função de cada obra: é com base nesse padrão que se aprecia a existência de vício. Na construção de um edifício, pressupõe-se, por exemplo, que as superfícies exteriores se mantenham agregadas e sejam impermeáveis. A lei assinala à prestação de obra defeituosa, várias consequências jurídicas que assentam num plano comum: a culpa, ainda que meramente presumida do empreiteiro – a responsabilidade deste pelo cumprimento defeituoso é necessariamente subjectiva (art.º 799º, n.º 1, do Código Civil). Em caso de cumprimento defeituoso, atribui-se ao dono da obra, além da indemnização, o direito de exigir a eliminação dos defeitos, a realização de nova obra, a redução do preço e a resolução do contrato de empreitada (artºs 1221º, 1222º, 1223º e 1224º do Código Civil). Mostrando-se a prestação do empreiteiro defeituosa, o direito primeiro que a lei reconhece ao dono da obra é o de exigir a eliminação do defeito (artºs 1218º, n.º 1, e 1221º, n.º 1, do Código Civil). Na verdade, tendo este direito sido estabelecido no interesse de ambos os contraentes, não é lícito o dono da obra impedir o cumprimento dessa obrigação do empreiteiro, mesmo no caso de já mostrar constituído, no tocante a ela, na situação de mora. A não eliminação do defeito ou a não repetição da obra não confere ao dono da obra o direito de, por si ou por terceiro, eliminar o defeito ou refazer a obra, reclamando, depois – ou mesmo antecipadamente - do empreiteiro, o reembolso da despesa correspondente (cfr. João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, págs.106 a 110; Acs. STJ de 19-10-94, CJ, STJ, II, III, pág. 93, RE de 26-09-96, CJ XXI, IV, pág. 282 e RC de 2-10-01, CJ XXVI, IV, pág. 24). Só assim não será, segundo a doutrina que se tem por preferível, no caso de incumprimento definitivo daquela obrigação do empreiteiro de eliminação do defeito ou em caso de comprovada urgência (artºs 339º, n.º 1, e 808º, n.º 1, do Código Civil; cfr. João Cura Mariano, A Responsabilidade, cit., págs. 114 e 115; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 346 e Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 483; Acs. da RP de 22-01-96, CJ XXI, I, pág. 202 e da RC de 10-12-96, RLJ Ano 131, pág. 113). A comparação do regime da compra e venda, tout court, e da compra e venda de imóveis em que o vendedor do imóvel foi quem o construiu, modificou ou reparou, mostra uma divergência de prazos: no primeiro caso, o limite máximo da garantia pode atingir cinco anos e meio a contar da entrega, dado que aos cinco anos desde a entrega da coisa vendida para a denúncia do defeito, somam-se mais seis meses para interpor a acção judicial (artºs 916º, n.º 3, e 917º do Código Civil); no segundo, esse último prazo é de um ano (art.º 1225º, nºs 2 e 3, do Código Civil). É, portanto, patente uma convergência fundamental de regimes entre a responsabilidade do vendedor e do empreiteiro, que minimizou as injustiças de tratamento desigual, sem fundamento razoável para essa diferença, entre e um e outro caso. Mas a equiparação não é total, pois o vendedor que não tenha construído, modificado ou reparado o imóvel responde nos termos dos artºs 917º e segs. do Código Civil, ao passo que aquele que venda o edifício depois de o ter construído, modificado ou reparado, responde na qualidade de empreiteiro, nos termos do art.º 1218º e segs. do mesmo Código. Note-se que a aplicação deste último regime não tem a virtualidade de alterar a qualificação do contrato: este continua a ser um contrato de compra e venda e são-lhe aplicáveis, excepto quanto àquele ponto, as normas específicas deste tipo contratual. O Código Civil ao fixar o princípio geral da matéria do ónus da prova apelou, nitidamente, à natureza funcional dos factos perante o direito do autor. Assim, ao autor cabe a prova dos factos constitutivos dele; a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito, incumbe à parte contrária, aquele contra quem a invocação do direito é feita (art.º 342º, nºs 1 e 2, do Código Civil). Portanto, se o autor fundado na prestação de coisa ou de obra defeituosa quiser fazer valer o seu direito à eliminação do defeito e à indemnização do dano, incumbe-lhe provar não só os factos que integram o contrato de compra e venda ou de empreitada, mas também os que dizem respeito à existência do defeito ou do vício, dado que é desses factos que emerge qualquer daqueles direitos. Todavia, a aplicação do regime da responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da coisa imóvel prestada exige a reunião, na mesma pessoa, das qualidades de vendedor e de construtor. Nos casos em que o dono da obra acorda a construção do prédio com um empreiteiro para o comercializar, só responde nos termos previstos para o contrato de compra e venda de coisa defeituosa pelos defeitos existentes no imóvel vendido a terceiro, podendo, porém, este responsabilizar o empreiteiro contratado pelo dono da obra (art.º 1225º, n.º 1, in fine, do Código Civil). Não se questiona que a entrega do imóvel tenha sido feita com a celebração do contrato de compra e venda, a qual ocorreu em 27-03-2007. Aplicando o disposto nos artºs 916º e 917º do Código Civil, tendo em conta que se trata de um imóvel, o defeito deveria ter sido denunciado no ano seguinte ao do seu conhecimento ou nos cinco anos posteriores à entrega do imóvel. Portanto, aplicando-se o disposto no art.º 917º do Código Civil, a acção deveria ter sido instaurada no prazo cinco anos, na falta de denúncia dos defeitos, ou cinco anos e seis meses tendo a mesma existido, como atrás já referimos. Deste modo, tendo a acção sido proposta em 27-05-2011, o prazo limite não foi ultrapassado. Analisemos agora os factos dos autos que aqui estão em causa e que se relacionam com a pressão de água. Em Maio de 2007, os autores, por terem desde cedo que a fracção apresentava problemas de pressão de água, contactou a AdC - Águas de Cascais, S.A. com o intuito de diagnosticar e solucionar o problema [II - 6) e 7)]. Em 06-06-2007, a AdC informou os autores que a falta de pressão se localiza na rede interna, o que não está no âmabito da actuação da AdC…" [II - 8)]. A falta de pressão não colidia com a rotina diária dos autores [II - 9)]. Está também provado nos autos também o seguinte: 10) A partir de Setembro de 2010, a situação agravou-se substancialmente, na medida em que tornou-se, desde então, praticamente impossível utilizar a água quente, em razão da manifesta falta de pressão. 11) Os AA. usavam a água quente na maioria das tarefas de higiene e domésticas, como sejam tomar banho, lavar a roupa e lavar a loiça, ente outras. 12) Por carta datada de 2 de Novembro de 2010, os AA. interpelaram a R. denunciando os referidos defeitos e solicitando que a mesma procedesse à sua eliminação, no prazo de 30 dias, conforme documento de fls. 32/37. 13) A R. não respondeu à aludida missiva. 14) Em 29 de Dezembro de 2010, foi a R. novamente interpelada, pelo Mandatário dos AA., uma vez mais sem sucesso. Verifica-se, portanto, dos factos apurados que num primeiro momento os autores se conformaram com a falta de pressão de água, uma vez que conseguiam manter as suas rotinas diárias conseguindo utilizar a água para os seus usos domésticos normais. Não se conformaram, num segundo momento, quando houve um agravamento da falta de pressão de água de modo a impedir um uso normal da água. Contabilizado o prazo de denúncia a partir do referido primeiro momento, o direito de acção já tinha caducado quando a mesma foi proposta. No entanto, consideramos que o agravamento da pressão se equipara à descoberta de um novo defeito, ou seja, aquilo que primeiro foi descartado como defeito da obra passou a existir como tal posteriormente. Nesta medida, a data da verificação e do agravamento é relevante para definir o termo do prazo de denúncia e esta denúncia foi efectuada dentro do prazo de um ano, ou seja, em 02-11-2010, ou seja, cerca de dois meses após o conhecimento do novo defeito (agravamento da falta de pressão de água). Nesta comunicação de Novembro de 2010 foi estabelecimento um prazo para a eliminação do defeito, que não foi cumprimento. Esta comunicação tem a natureza de interpelação admonitória que implica a conversão da mora em incumprimento definitivo, pelo que a nova interpelação de 29-10-2010 era perfeita desnecessária, e que só se justifica no âmbito de um comportamento de boa fé no sentido de querer resolver o problema sem necessidade de recurso a meios contenciosos. Não nos restam, assim, dúvidas de que o direito de acção dos autores não tinha caducado quando a mesma foi instaurada. Tal significa que bem andou a sentença recorrida ao julgar improcedente a excepção de caducidade neste segmento que temos vindo a analisar. Perante o exposto, a apelação terá de improceder. IV – Decisão Em face de todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pela apelante. Lisboa, 19 de Novembro de 2015 Jorge Vilaça Vaz Gomes Jorge Leitão Leal

Sumário

I- A responsabilidade emergente da prestação de coisas defeituosas só existe em caso de defeito oculto.

II- Aos vícios supervenientes, i.e., sobrevindos após a celebração do contrato de compra e venda e antes da entrega da coisa, como de resto, à venda de coisa futura ou de coisa genérica, manda a lei aplicar as regras relativas ao não cumprimento das obrigações (art.º 918º do Código Civil).

III- Do disposto no art.º 799º, n.º 1, do Código Civil, decorre a presunção de que o cumprimento defeituoso procede de culpa do vendedor, pelo que, antes de tudo, a venda de coisa defeituosa faculta ao comprador não o exercício da faculdade de requerer a anulação do contrato, mas de promover a resolução dele e que, portanto, não trata de um problema de erro mas de incumprimento.

IV- Os diversos meios jurídicos facultados ao comprador no caso de prestação de coisa defeituosa, não podem ser exercidos em alternativa, estando entre si numa ordem lógica: em primeiro lugar o vendedor está adstrito a eliminação do defeito da coisa; depois à sua substituição; frustrando-se estas pretensões, o comprador pode reclamar a redução do preço e, por fim, a extinção do contrato.

V- Apesar de num primeiro momento o comprador se ter conformado com falta de pressão de água no imóvel e já não se tendo conformado quando houve um agravamento da falta de pressão de água de modo a impedir um uso normal da água, denunciando então o defeito, é de considerar que o agravamento da falta de pressão se equipara à descoberta de um novo defeito, ou seja, aquilo que primeiro foi descartado como defeito da obra passou a existir como tal posteriormente, pelo que esta data de verificação e de agravamento é relevante para definir o termo do prazo de denúncia.

VI- Esta comunicação do defeito com estabelecimento de um prazo para a sua eliminação, que não foi cumprido, tem a natureza de interpelação admonitória que implica a conversão da mora em incumprimento definitivo.

Texto Integral

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

- Relatório

João e Maria

Instauraram acção declarativa sob a forma de processo comum sumário contra:

A- Sociedade de Construções, Lda.

Alegando, em síntese, que adquiriram um imóvel à R., por esta construído, o qual apresenta deficiências, não as tendo esta reparado, apesar de interpelada para o efeito.

Concluíram pedindo a condenação da ré

a) executar, num prazo de 30 dias, os trabalhos necessários à reparação dos defeitos de construção e/ou execução dos trabalhos existentes na casa dos AA., sob pena de – decorrido esse prazo sem que a R. tenha executado a reparação dos defeitos – ser transferida para os AA. a faculdade de efectuar a sua reparação e, em consequência, ser a R. condenada a pagar-lhes a quantia que venham a despender a esse título, a liquidar em execução de sentença, acrescida de juros;

b) em alternativa, a pagar aos AA. a quantia que estes venham a despender com a referida reparação, a liquidar em execução de sentença, acrescida de juros; e ainda, em qualquer dos casos,

c) a pagar aos AA. uma indemnização pela privação do uso e gozo do imóvel na sua plenitude, em montante não inferior a cinco mil euros, acrescida dos correspondentes juros de mora, à taxa legal, desde o dia 5 de Outubro de 2010 (termo do prazo concedido à R. para proceder voluntariamente à reparação dos defeitos), até efectivo e integral pagamento;

d) a pagar aos AA. o montante diário de cem euros, a título de indemnização pela privação do uso e gozo, até à finalização dos trabalhos de reparação e supressão dos defeitos de construção e/ou dos trabalhos de execução.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação, invocando a caducidade do direito dos AA., e, por impugnação, pugnando pela improcedência da acção.

Na resposta à contestação os autores defenderam a improcedência da excepção de caducidade.

Foi proferido despacho saneador, relegando para final o conhecimento da excepção de caducidade e dispensando a organização de condensação.

Procedeu-se a julgamento, tendo sido fixada a matéria de facto.

Foi proferida sentença decidindo:

“Pelo exposto, ao abrigo dos preceitos legais citados, julgo improcedente a excepção peremptória da caducidade do direito dos AA., julgo a acção parcialmente procedente, por provada e, consequentemente, condeno a R. a,

A- no prazo de 30 dias, proceder à reparação

- das paredes da sala, dos quartos e do wc, com janela para o exterior, da fracção dos AA., bem como da respectiva pintura,

- do problema da falta de pressão da água na rede interna da mesma fracção,

- das rachas no muro delimitador do jardim dos AA., bem como da respectiva pintura,

- das fechaduras da caixilharia da sala da fracção, e

- do problema de aparecimento de água na box da garagem dos AA., sob pena de, não o fazendo, ser transferida para os AA. a faculdade de efectuar as referidas reparações, à custa da R., sendo esta condenada a pagar-lhes a quantia que estes venham a despender com as mesmas, a liquidar em execução de sentença.

B- pagar aos AA., a título de indemnização, a quantia de 5 000,00 €, acrescida de juros de mora, à taxa supletiva legal prevista para as obrigações civis que, actualmente, é de 4% ao ano, desde 12 de Dezembro de 2010 e até à supressão dos defeitos apresentados pela fracção..”

Não se conformando com aquela sentença, dela interpôs recurso a ré, que nas suas alegações formulou as seguintes “CONCLUSÕES”:

1ª Considerou a Meritissima Juiz a quo que deveria improceder a excepção de caducidade arguida pela Ré, quando na verdade se consideraram provados os seguintes factos:

"6. Por outro lado, desde cedo a fracção apresenta problemas de pressão de água, ao quais recentemente se agudizaram. "

"7. Já em Maio de 2007, os A.A. - com o intuito de diagnosticar e solucionar o problema - remeteram inúmeros e-ems! à ADC - Águas de Cascais, SA. "

"8. Em resposta, através do documento junto a f1s. 31 veio a AdC, em 6 de Junho de 2007, informar que, designadamente, "Como podemos verificar a pressão no interior da sua habitação era inferior ao detectado no exterior. Portanto a falta de pressão localiza-se na rede interna, o que não está no âmbito de actuação da AdC - Águas de Cascais, SA. "

2ª Ora, como se comprova pelos factos considerados provados, os Autores só mais de 3 anos após tal detecção vieram comunicar à ora Ré tal suposto defeito, sendo que o suposto defeito ora reclamado era já existente em Maio de 2007 e até supostamente verificado pelos Serviços das Águas de cascais, SA.

3ª Pelo que, face ao exposto, caducou o direito dos Autores - nos termos do disposto no artigo 1225º do Código Civil, devendo ser revogada a decisão a quo e substituída por decisão diversa que considere ferida de caducidade a pretensão dos Autores.

4ª Acresce que a decisão ora recorrida apenas se pronunciou sobre a invocada caducidade do direito dos A.A. relativamente ao problema de falta de pressão da água,

5ª Sendo certo que em sede de contestação a ora Ré invocara igualmente que as fechaduras de caixilharia da sala, o portão do jardim e as chapas metálicas delimitadoras do jardim dos Autores (entretanto já intervencionadas !!!) não revestem a natureza, salvo o devido respeito por opinião diversa, de partes integrantes do imóvel,

6ª Ora a decisão recorrida não se pronunciou sobre tal invocação, o constitui manifesta omissão e consequentemente nos termos do disposto no artigo 668° do Código de Processo Civil, é nula a sentença quando, designadamente, o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

7ª Perante os meios probatórios ao dispor do Tribunal deveria aquele ter dado como provados os artigos 19º a 27º da contestação, o que não aconteceu.

8ª Impõem decisão diversa da recorrida os depoimentos prestados pela testemunha Manuel (minuto 03:26 m, 04:51m e 08:15m).

9ª O artigo 9º da petição inicial não mereceu qualquer apreciação por parte da resposta à matéria de facto, sendo no entanto dado como provado e considerado matéria de facto na decisão ora recorrida

Nas contra-alegações os recorridos pugnaram pela improcedência do recurso.

- Factos

Na sentença recorrida foram considerados assentes os seguintes factos:

1) A R. é uma sociedade comercial, por quotas, que se dedica à construção civil.

2) Era dona de um lote de terreno para construção, sito na Rua São Francisco Xavier, Bairro Novo da Abóboda, nº 253 (anteriormente, Lugar da Abóboda, Lote 2), freguesia de S. Domingos de Rana, concelho de Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº 08873.

3) No âmbito da sua actividade, a R. construiu, no referido lote de terreno, um prédio urbano em propriedade horizontal, composto por três pisos, destinado à habitação.

4) Por escritura pública de compra e venda, celebrada no dia 27 de Março de 2007, a R. vendeu aos AA. a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão, esquerdo, do identificado prédio urbano.

5) Após a Primavera de 2010, as paredes da sala, dos quartos e do wc com janela para o exterior começaram a ficar parcialmente revestidas de bolor, e a pintura das paredes começou a “descascar”, apresentando o aspecto retratado nos documentos de fls. 25/30 dos autos.

6) Por outro lado, desde cedo a fracção apresenta problemas de pressão de água, os quais, recentemente, se agudizaram.

7) Já em Maio de 2007, os AA. – com o intuito de diagnosticar e solucionar tal problema – remeteram inúmeros e-mails à AdC – Águas de Cascais, SA.

8) Em resposta, através do documento junto a fls 31, veio a AdC, em 6 de Junho de 2007, informar que, designadamente, “Como podemos verificar a pressão no interior da sua habitação era inferior ao detectado no exterior. Portanto, a falta de pressão localiza-se na rede interna, o que não está no âmbito de actuação da AdC – Águas de Cascais, SA.”.

9) À data, a falta de pressão, não obstante não ser desejável, não colidia com a rotina diária dos AA.

10) A partir de Setembro de 2010, a situação agravou-se substancialmente, na medida em que tornou-se, desde então, praticamente impossível utilizar a água quente, em razão da manifesta falta de pressão.

11) Os AA. usavam a água quente na maioria das tarefas de higiene e domésticas, como sejam tomar banho, lavar a roupa e lavar a loiça, ente outras.

12) Por carta datada de 2 de Novembro de 2010, os AA. interpelaram a R. denunciando os referidos defeitos e solicitando que a mesma procedesse à sua eliminação, no prazo de 30 dias, conforme documento de fls. 32/37.

13) A R. não respondeu à aludida missiva.

14) Em 29 de Dezembro de 2010, foi a R. novamente interpelada, pelo Mandatário dos AA., uma vez mais sem sucesso.

15) O muro delimitador do jardim dos AA. apresenta inúmeras rachas e a pintura descascada em vários sítios.

16) As fechaduras da caixilharia da sala avariam constantemente, impedindo que as portas fiquem trancadas, com todos os inconvenientes que daí advêm para a segurança dos AA.

17) A box da garagem dos AA., em dias de chuva, fica com uma poça de água.

18) As chapas metálicas delimitadoras do jardim dos AA., incorrectamente fixadas, fazem barulho em dias de vento, incomodando, inclusive, a vizinhança.

19) Em Fevereiro último, em dia que os AA. não sabem precisar, a R. enviou a casa dos AA. um serralheiro, com o intuito de aferir quais as diligências necessárias à reparação das aludidas chapas metálicas.

20) No passado dia 18 de Maio, o serralheiro deslocou-se uma vez mais à residência dos AA., tendo procedido à reparação das chapas metálicas.

21) A AdC – Águas de Cascais, SA. endereçou à R. a carta que constitui o documento junto a fls. 65 dos autos.

III

- Fundamentação

Cumpre apreciar e decidir.

Nos termos do art.º 684º, n.º 3, do Código de Processo Civil de 1961 (aplicável aos autos, atenta a data da sentença e da interposição do recurso), o objecto do recurso é limitado e definido pelas conclusões da alegação dos recorrentes.

Assim, as questões a conhecer no âmbito do recurso interposto são as seguintes:

1. Nulidade de sentença;

2. Impugnação da matéria de facto;

3. Excepção de caducidade.

1. Nulidade de sentença

A recorrente invoca nulidade de sentença ao abrigo do disposto no art.º 668º, n.º 1, alínea d), do CPC, com fundamento em que não foi conhecida a invocação feita na sentença de que as fechaduras de caixilharia da sala, o portão do jardim e as chapas metálicas delimitadoras do jardim dos Autores (entretanto já intervencionadas !!!) não revestem a natureza, salvo o devido respeito por opinião diversa, de partes integrantes do imóvel.

Na contestação, a ré sob a epígrafe Por excepção de caducidade alegou nos artigos 9 e seguintes que grande partes dos alegados defeitos de construção ora reclamados em sede de p.i. não o são , querendo referir-se às partes referidas, e que por isso se aplica o prazo de garantia de dois anos, que considerava há muito ultrapassado.

Desde logo, realçamos o facto de quanto a esta parte dos defeitos alegados pelos autores não foi invocada a excepção de caducidade, até porque a ré considerou não lhe ser aplicável a exceção prevista no art.º 1225º do Código Civil.

No âmbito do conhecimento do pedido formulado pelos autores de reparação dos defeitos verificados, a sentença considerou abrangidos nos defeitos do imóvel as partes referidas, o que implica a exclusão da tese defendida pela ré, ainda que não o tenha afirmado expressamente.

Assim, consideramos não se verificar qualquer omissão de pronúncia.

Desse modo, a apelação terá de improceder nesta parte, por força da improcedência do invocado nas conclusões 4ª a 6ª.

2. Impugnação da matéria de facto

Defende a apelante deverem ser alteradas as respostas aos artigos 9º da petição inicial e 19ª a 27º da contestação, com fundamento em prova testemunhal, nomeadamente no depoimento prestado pela testemunha Manuela.

Nos termos do artigo 712 do Código de Processo Civil, a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação nos casos previstos no mesmo.

Os autos contêm todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre a matéria de facto, nomeadamente contém a gravação dos depoimentos prestados em audiência.

Encontram-se, assim, verificados os pressupostos processuais legais para a reapreciação da prova (artºs 712º, n.º 1, alínea a) e b), e 685º-B, ambos do Código de Processo Civil).

A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é efectuada com fundamento no depoimento de testemunhas.

Nos termos do artigo 655º, n.º 1, do Código de Processo Civil, o tribunal aprecia livremente as provas produzidas, decidindo o Juiz segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.

Tal preceito consagra o princípio da prova livre, o que significa que a prova produzida em audiência (seja a prova testemunhal ou outra) é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, tendo em consideração a sua vivência da vida e do mundo que o rodeia.

De acordo com Alberto dos Reis prova livre “quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei” (Código de Processo Civil, Anotado, vol. IV, pág. 570).

Também temos de ter em linha de conta que o julgador deve “tomar em consideração todas as provas produzidas” (art.º 515º do Código de Processo Civil), ou seja, a prova deve ser apreciada na sua globalidade.

“A prova testemunhal, atenta a sua falibilidade, impõe cuidados acrescidos na sua avaliação afim de poder ser devidamente valorada.

Ponderando este princípio da prova livre deve o julgador motivar os fundamentos da sua convicção, por forma a permitir o controlo externo das suas decisões.” (Acórdão da Relação do Porto no processo 5592/04, 5ª secção – Relator: Desembargador Sousa Lameira).

A partir destes princípios passaremos a analisar a situação concreta.

Os artigos em cuja decisão foi impugnada foram elaborados do seguinte modo:

Petição inicial

9º

Por outro lado, desde cedo que a fracção em apreço apresenta problemas de pressão de água, a quais recentemente se agudizaram.

Contestação

27º

Foi comunicada aos Autores, pela Ré, a necessidade de arejamento diário da habitação, o que os Autores não têm feito…

28º

Não existe qualquer defeito de construção, face ao exposto.

29º

Relativamente aos alegados problemas de pressão de água, a existirem, o que se concebe como hipótese e sem conceder, são decorrentes de falta de pressão da própria Urbanização em que se insere o imóvel e não de qualquer defeito de construção.

Para a compreensão e decisão da impugnação feita na apelação passamos a transcrever a decisão proferida quanto à matéria de facto e que consta de fls. 108 a 110.

“- Artigos 1º, 2º, 3º e 4º da petição inicial: Provados

- Artigos 5º, 6º, 7º e 8º da petição inicial: Provado que, após a Primavera de 2010, as paredes da sala, dos quartos e do wc com janela para o exterior começaram a ficar parcialmente revestidas de bolor, e a pintura das paredes começou a “descascar”, apresentando o aspecto retratado nos documentos de fls. 25/30 dos autos.

- Artigos 10º, 11º, 12º e 13º da petição inicial: Provados

- Artigo 14º da petição inicial: Provado que os AA. usavam a água quente na maioria das tarefas de higiene e domésticas, como sejam tomar banho, lavar a roupa e lavar a loiça, ente outras.

- Artigo 16º da petição inicial: Provado o que já consta da resposta ao artigo 11º.

- Artigos 17º, 18º e 19 da petição inicial: Provados.

- Artigos 21º, 22º, 23º e 24º da petição inicial: Não provados.

- Artigo 26º da petição inicial: Provado.

- Artigo 27º da petição inicial: Não provado.

- Artigos 28º, 29º, 30º, 31º e 32º da petição inicial: Provados.

- Artigo 30º da contestação:

Provado que AdC – Águas de Cascais, SA. endereçou à R. a carta que constitui o documento junto a fls. 65 dos autos.

Os restantes factos não mencionados tratam-se, ou de juízos de valor e conclusivos, e matéria de direito, ou não interessam à decisão da causa, vista a causa de pedir e as regras de repartição do ónus da prova.

Fundamentação:

No que concerne aos factos assentes, para além dos que ficaram admitidos por acordo das partes, a convicção do Tribunal fundou-se na análise crítica do conjunto da prova documental e testemunhal produzida.

Dos documentos, salientam-se os de fls. 13/46 e 65.

Quanto à prova testemunhal, do conjunto dos depoimentos prestados pelas testemunhas dos AA., amigos e familiares que conhecem e frequentam a casa, resultou demonstrada a existência das diversas anomalias no imóvel, consideradas provadas, tendo prestado depoimentos coerentes e pormenorizados, merecendo-nos credibilidade.

Tal credibilidade não foi afastada pelos depoimentos das testemunhas arroladas pela R., que referiram ser a falta de pressão da água um problema de toda a urbanização, contrariando o teor do documento junto a fls. 31, e que as demais anomalias se devem ao mau uso do imóvel, que não é arejado, o que conduz ao aparecimento de fungos e humidade, com o consequente aparecimento de bolor, bem como ao desgaste normal de utilização, isto no que concerne à caixilharia.

Não lograram os AA. demonstrar que procederam, a suas expensas, às reparações a que aludem nos artigos 21º a 24º da petição inicial, já que, tendo, embora, as suas testemunhas mencionado a existência de problemas com o sistema eléctrico, nenhuma mencionou que os AA. nele tivessem efectuado reparações, bem como nenhuma mencionou problemas com a canalização do lava-loiças.

Os factos não provados ficaram, pois, a dever-se à ausência de produção de prova sobre eles.”

Com efeito verifica-se que na decisão sobre a matéria de facto não é feita qualquer referência expressa ao artigo 9º da petição inicial, cujo teor se encontra transcrito em II - 6) da sentença e deste acórdão.

As respostas à matéria de facto foram elaborados de acordo com a sequência do alegado nos articulados e verifica-se, desde logo, a existência de um salto numérico do artigo 8º da petição inicial para o artigo 10º do mesmo articulado.

Torna-se por demais evidente que a omissão se deve a um lapso manifesto, porquanto para se considerarem provados quaisquer dos factos alegados nos artigos 10º a 13º da petição inicial ter-se-ia que, necessariamente, considerar provado o artigo 9º, sem o qual aqueles não fariam qualquer sentido.

A própria fundamentação demonstra, pelo seu teor, tal situação de lapso.

Após audição da gravação dos depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento concluímos não haver qualquer reparo a fazer à decisão sobre a matéria de facto.

No que respeita ao artigo 9º da petição inicial, que a apelante questiona a omissão de decisão sobre a mesma e que já referimos tratar-se de um mero lapso de falta de menção de tal artigo na decisão, as testemunhas Rui, José e Leonor , habituais frequentadores da casa dos autores, disseram que desde o início existiam problemas de pressão de água na fracção, que não permitia o aquecimento considerado normal da água, e que tais problemas de agudizaram posteriormente.

Estes depoimentos, que consideramos terem sido prestados de forma espontânea, clara e sem hesitações, pelo que nos foi dado a perceber pela audição da gravação dos mesmos, permitem-nos considerar que a resposta não podia deixar de ser positiva, tal como foi considerada na sentença recorrida.

Por essa razão, juntamente com o teor do documento de fls. 31, emitido pela AdC - Águas de Cascais, S.A., e por o depoimento da testemunha Manuel, que foi invocado para fundamentar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto por parte da apelante, nada de relevante disse sobre esta matéria, não havia fundamento para responder de forma positiva ao artigo 29º da contestação, tal como considerou a sentença.

Mesmo o depoimento da testemunha arrolada pela ré, José , foi excessivamente vago e sempre baseado no seu conhecimento relativamente a outros prédios, sem saber de concreto o que se passava com o prédio de que faz parte a fracção dos autores e desconhecendo mesmo o teor do deocumento de fls. 31.

Também os artigos 27º e 28 da contestação tem de se manter como não provados como considerou a decisão da 1ª instância, na medida em que o depoimento da já referida testemunha Manuel é contraditório com o depoimento da testemunhas José e Leonor , que consideramos mais consistentes, na medida em que não é sequer aceitável que a falta de arejamento da habitação fosse a causa das humidades verificadas, tanto mais que em divisões com janelas apresentavam manchas (caso de casa de banho com janela) e noutras sem janela (outra casa de banho) não apresentava qualquer mancha.

Não vislumbramos razões para dar mais credibilidade ao depoimento da testemunha Manuel do que aos restantes já referidos, que consideramos mostrarem-se mais consistentes do que o daquele.

Deste modo, entendemos ser de manter na íntegra a decisão sobre a matéria de facto, improcedendo a segunda levantada no recurso e a que se referem as conclusões 7ª a 9ª.

3. Excepção de caducidade

Tendo em conta a natureza da relação contratual estabelecida entre os autores e a ré e o facto de esta sociedade ser a vendedora e também ter sido a construtora do edifício, passamos a expor o regime legal relativo à responsabilidade por defeitos da coisa vendida/construída, com vista à melhor compreensão da questão.

Tem-se por assente que entre os autores e a ré foi celebrado um contrato de compra e venda (artºs 874º e 875º do Código Civil).

Do contrato de compra e venda emergem, no direito português, três efeitos primordiais: o efeito translativo do direito; a obrigação de entrega da coisa e a obrigação de pagamento do preço (artºs 408º, n.º 1, e 879º do Código Civil).

Não oferece dúvida, a qualificação deste contrato como bivinculante, sinalagmático e oneroso: do contrato derivam obrigações para ambas as partes, como contrapartida uma das outras e ambas suportando esforço económico.

As obrigações de entrega da coisa, a cargo do vendedor, e de pagamento do preço, a cargo do comprador, são obrigações simples.

Mas sendo obrigações simples, elas surgem sempre acompanhadas de deveres acessórios (cfr. Manuel A. Carneiro da Frada, Contrato e Deveres de Protecção, Coimbra, 1994, págs. 55 a 92).

Entre os deveres acessórios específicos da compra e venda e que derivam de lei expressa, contam-se, naturalmente, os deveres legais atinentes á responsabilidade por vícios ou defeitos da coisa.

O vendedor, adstrito ao dever de entregar a coisa objecto mediato do contrato, pode violar esse seu dever de prestar por uma de duas formas: ou pelo puro e simples incumprimento ou impossibilitando a prestação (artºs 798º e 801º, n.º 1, do Código Civil).

Existe, no entanto, uma terceira possibilidade, que, relativamente ao contrato de compra e venda, é objecto de previsão específica: a de ter havido um cumprimento defeituoso ou inexacto (artºs 913º e segs. do Código Civil).

O vendedor não está só adstrito à obrigação de entregar certa coisa; ele encontra-se ainda vinculado a entregar uma coisa isenta de vícios e conforme com o convencionado, quer dizer, sem defeitos (art.º 913º Código Civil).

Coisa defeituosa é, portanto, aquela que tiver um vício ou se mostrar desconforme com aquilo que foi acordado.

O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo; a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado (cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 1994, pág. 185; João Calvão da Silva, Estudos Jurídicos (Pareceres), Almedina, Coimbra, 2001, págs. 335 e 336).

Quando não houver acordo das partes acerca do fim a que a coisa se destina, atende-se à função normal de coisas da mesma categoria (art.º 913º, n.º 2, do Código Civil).

Há, portanto, um padrão normal relativamente à função de cada coisa: é com base nesse padrão que se aprecia a existência de vício.

Por exemplo, pressupõe-se que no prédio vendido não haja humidade nem fissuras nas paredes, que as chaminés procedam à exaustão dos fumos, que as canalizações conduzam a água e o gás recebidos da rede respectiva e nas condições por esta fornecida com vista a uma utilização normal, etc.

Apesar de apenas a propósito do contrato de empreitada a lei se referir aos defeitos ocultos e aos defeitos aparentes ou reconhecíveis, esta distinção deve valer também para a compra e venda, desde que se admita, como se deve – sob pena de se premiar a negligência do comprador - o dever deste de proceder, no momento da entrega da coisa, á verificação do defeito (art.º 1218º do Código Civil; Pedro Romano Martinez, Compra e Venda e Empreitada, in Comemorações dos 35 anos do Código Civil, e dos 25 anos da Reforma de 1977, vol. III, Coimbra Editora, págs. 246 e 247 e Contratos em Especial, UCP, Lisboa, 1996, pág. 128; João Calvão da Silva, obra citada, pág. 336).

No contexto da compra e venda, defeito oculto é, portanto, aquele que, sendo desconhecido do comprador pode ser legitimamente ignorado, pois não era detectável através de um exame diligente, i.e., não era reconhecível pelo bonus pater famílias (vide Acórdão da Relação de Lisboa de 21-02-91, CJ, XVI, I, pág. 161); defeito aparente é aquele que é detectável mediante um exame diligente, de que o comprador se poderia ter apercebido usando de normal diligência (vide Acórdão da Relação do Porto de 17-11-92, CJ, XVIII, V, pág. 224).

De qualquer modo, o defeito da coisa prestada só faculta ao comprador os meios jurídicos enunciados se o desconhecer sem culpa.

Por outras palavras: a responsabilidade emergente da prestação de coisas defeituosas só existe em caso de defeito oculto.

Aos vícios supervenientes, i.e., sobrevindos após a celebração do contrato de compra e venda e antes da entrega da coisa, como de resto, à venda de coisa futura ou de coisa genérica, manda a lei aplicar as regras relativas ao não cumprimento das obrigações (art.º 918º do Código Civil).

A lei assinala à prestação de coisa defeituosa, várias consequências jurídicas que assentam num plano comum: a culpa, ainda que meramente presumida do vendedor: a responsabilidade deste pelo cumprimento defeituoso é necessariamente subjectiva (art.º 799º, n.º 1, do Código Civil).

Presume-se, porém, que o cumprimento defeituoso procede de culpa do vendedor (art.º 799º, n.º 1, do Código Civil).

Assim e em primeiro lugar, a venda de coisa defeituosa faculta ao comprador não o exercício da faculdade de requerer a anulação do contrato, mas de promover a resolução dele e que, portanto, não trata de um problema de erro mas de incumprimento (art.º 905º, ex-vi art.º 913º, n.º 1, do Código Civil; cfr., v.g., Pedro Romano Martinez, Contratos em Especial, UCP, Lisboa, 1996, págs. 129 e 130; Acs. do STJ de 26-06-95, CJ (STJ), II, pág. 143; da RC de 28-03-89 CJ XIV, II, pág. 47 e da RP de 13-05-93, CJ, XVIII, III, pág. 201).

Em segundo lugar, reconhece-se ao comprador a possibilidade de exigir a reparação do defeito, caso esta seja possível, ou a substituição da coisa defeituosa, naturalmente se esta for fungível e se a entrega de coisa substitutiva não corresponder a uma prestação excessivamente onerosa para o vendedor, atento o proveito do comprador (artºs 914º e 921º do Código Civil).

Em terceiro lugar, atribui-se ao comprador o direito de reclamar a redução do preço convencionado (art.º 911º ex-vi art.º 913º, n.º 1, do Código Civil).

Por último, concede-se-lhe a faculdade de pedir uma indemnização (art.º 911º, ex-vi art.º 913º do Código Civil).

Os diversos meios jurídicos facultados ao comprador no caso de prestação de coisa defeituosa, não podem ser exercidos em alternativa, estando entre si numa ordem lógica: em primeiro lugar o vendedor está adstrito a eliminação do defeito da coisa; depois à sua substituição; frustrando-se estas pretensões, o comprador pode reclamar a redução do preço e, por fim, a extinção do contrato.

Mostrando-se a coisa prestada pelo vendedor defeituosa, o direito primeiro que a lei reconhece ao comprador é o de exigir a eliminação do defeito (art.º 914º do Código Civil).

Na verdade, tendo este direito sido estabelecido no interesse de ambos os contraentes, não é lícito ao comprador impedir o cumprimento dessa obrigação do vendedor, mesmo no caso de já mostrar constituído, no tocante a ela, na situação de mora.

À semelhança do que ocorre com o contrato de empreitada, a não eliminação do defeito não confere ao comprador o direito de, por si ou por terceiro, eliminar o defeito ou refazer a obra, reclamando, depois – ou mesmo antecipadamente – do vendedor - o reembolso da despesa correspondente (cfr. João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, págs.106 a 110; Acs. STJ de 19-10-94, CJ, STJ, II, III, pág. 93, RE de 26-09-96, CJ XXI, IV, pág. 282 e RC de 02-10-01, CJ XXVI, IV, pág. 24).

Só assim não ocorrerá, à semelhança do que sucede no contrato de empreitada, no caso de incumprimento definitivo daquela obrigação do vendedor de eliminação do defeito ou em caso de comprovada urgência (artºs 339º, n.º 1, e 808º, n.º 1, do Código Civil); cfr. João Cura Mariano, obra citada, págs. 114 e 115; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 346, e Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 483; Acs. da RP de 22-01-96, CJ XXI, I, pág. 202, e da RC de 10-12-96, RLJ Ano 131, pág. 113).

É claro que a eliminação dos defeitos, para além de poder ser exigida, pode ser oferecida pelo responsável, podendo, portanto, dizer-se que para além do dever, este último tem igualmente o direito de proceder à eliminação dos defeitos.

Realmente, ainda que dentro de certos limites, o devedor tem o direito de cumprir a prestação e, nessa medida, pode impor a eliminação do defeito, sob pena de, em caso de recusa injustificada, se extinguir a sua responsabilidade. Mas essa extinção não é, evidentemente, automática: deve exigir-se, em primeiro lugar que o credor se constitua em mora, e, em segundo lugar, que tenha decorrido o prazo razoável assinado pelo devedor, para aceitar a eliminação do defeito. Reunidos estes dois requisitos, a obrigação do devedor deve ter-se por extinta (artºs 813 e, por aplicação analógica, 808 do Código Civil).

Tendo sido proposta a reparação, o comprador ou o dono da obra, conforme o caso, não se devem opor a essa oferta, se a recusa correspondente contrariar a boa-fé (art.º 762º, n.º 2, do Código Civil).

Desde que a eliminação seja adequada e o credor não tenha perdido – objectivamente – o interesse na prestação, a proposta do devedor não deve ser recusada (art.º 808º do Código Civil).

Caso o seja, a responsabilidade do devedor deve ter-se por cessada (Ac. da RP de 14-01-92, CJ, XVII, I, pág. 222).

O quadro jurídico das pretensões que o comprador pode alicerçar na venda de coisa defeituosa, que corresponde ao regime clássico da garantia edilícia, tem notória e directamente em vista os vícios intrínsecos, estruturais da coisa vendida, que a tornam imprópria para o seu destino, e os danos decorrentes de qualquer desses vícios lesivos do interesse na prestação – danos na própria coisa, danos directos, imediatos do vício ou danos da imperfeição do cumprimento, v.g., despesas com a reparação ou com a indisponibilidade da coisa.

Contudo, é evidente que o modo como tal garantia é construída na nossa lei civil não exclui os danos indirectos sofridos pelo comprador em bens pessoais – vida, saúde, integridade física – ou patrimoniais consequentes ao vício intrínseco, estrutural e funcional da coisa comprada (Ac. da RL de 08-05-90, CJ, III, pág. 112; João Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Conformidade e Segurança, Almedina, Coimbra, 2001, págs. 44 e 45; João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro, pelos Defeitos da Obra, 3ª edição, Almedina, Coimbra, 2008, págs. 91 a 93).

Reforça-se esta mesma ideia recorrendo-se às expressões danos circa e danos extra rem, o que significa que quando da prestação de coisa defeituosa emergem danos na própria coisa vendida, por exemplo, diminuição do seu valor ou da sua utilidade, fala-se no primeiro tipo; quando da imperfeição da prestação decorrem danos pessoais sofridos pelo comprador ou ocasionados no seu património, o dano diz-se do segundo tipo (cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, cit., pág. 260 e segs. e Direito das Obrigações, (Parte Especial) Contratos, Compra e Venda, Locação, Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2003, págs. 139 e 140; Acs. RC de 31-05-94, CJ, XIX, III, pág. 22, da RL de 6-12-88, CJ, XIII, V, pág. 114, RE de 31-01-91, CJ, XVI, pág. 292, de 20-02-92, CJ XVII, I, pág. 237 e STJ de 31-05-94, BMJ nº 356, pág. 349).

A existência de várias qualificações do dever de reparação tem enorme relevância prática num ordenamento jurídico como o nosso, no qual os regimes legais de responsabilidade contratual e delitual não são inteiramente coincidentes.

A regulamentação dessas responsabilidades diverge em pontos tão importantes como, por exemplo, a determinação do ónus da prova, dado que enquanto na responsabilidade delitual a regra é a da prova da culpa pelo lesado e a excepção é a presunção da culpa do agente e na responsabilidade contratual o princípio é o da presunção de culpa do devedor (artºs 487º, n.º 1, 491º, 492º, n.º 1, e 493º do Código Civil); a medida da culpa, porque na responsabilidade aquiliana é suficiente a negligência do infractor e na responsabilidade extra contratual é exigida, nalguns casos, o dolo do devedor remisso (artºs 487º, n.º 2, 494º, 814º, n.º 1, 915º, 957º e 1134º do Código Civil); no prazo prescricional, que na responsabilidade ex delicto é de três anos e na responsabilidade contratual é, em regra, o prazo ordinário de vinte anos; e na quantificação da prestação indemnizatória, para quem entenda – contra o que se deve – que apenas na responsabilidade extracontratual a reparação contabiliza os danos não patrimoniais (artºs 309º, 494º e 498º do Código Civil).

A realização simultânea da responsabilidade contratual e da responsabilidade delitual verifica-se, em regra, nas situações em que o incumprimento da prestação também constitui uma ilicitude delitual.

Mas sendo uma dimensão mais comum e vulgar dessa eventualidade, a verdade é que as relações entre a ilicitude aquiliana e a responsabilidade contratual são objecto de controvérsia.

Para uma corrente, o problema resolve-se no plano do concurso de normas, considerando-se a responsabilidade contratual como especial perante a ilicitude aquiliana (Mário Júlio de Almeida e Costa, O Concurso da Responsabilidade Civil Contratual e Extracontratual, Ab Uno Ad Omnes, 75 anos da Coimbra Editora, 1998, págs. 555 e segs. e Direito das Obrigações, 7ª edição, Almedina, Coimbra, 1998, págs. 477 e 478): como a responsabilidade contratual é aplicável em exclusivo a uma vinculação contratual, essa aplicação afasta necessariamente a subsunção dessa ilicitude à responsabilidade delitual; para outra, assente na constatação de que as qualificações da ilicitude como contratual e delitual regulam simultaneamente uma mesma pretensão, o problema da dupla realização de uma e outra previsão de ilicitude deve ser deslocado para o plano do concurso de pretensões indemnizatórias, embora se discuta se esse concurso deve ser qualificado como uma pluralidade de pretensões ou como uma única pretensão (cfr. Miguel Teixeira de Sousa, O Concurso de Títulos de Aquisição da Prestação, Almedina, Coimbra, 1988, págs. 150 a 159).

A violação contratual positiva pode, portanto, conjugar a infracção do dever de cumprimento da prestação com a violação de um dever acessório de preservação ou de protecção do património do credor e atinge, por isso, um interesse contratual e um interesse extracontratual.

Esta violação contratual não coincide, por isso, com o âmbito do cumprimento defeituoso, dado que na lógica da lei, esse cumprimento inexacto é considerado como originando a indemnização de um interesse contratual, normalmente apenas o interesse negativo – o que remete implicitamente a reparação dos eventuais danos extracontratuais para os regimes da culpa in contraendo ou da responsabilidade extra contratual (artºs 908º e 909º, ex-vi art.º 913º, 227º e 483º, n.º 1, do Código Civil).

É claro que esta perspectiva supõe resolvido o problema de saber se relativamente aos danos que transcendem o simples interesse da prestação, a responsabilidade é obrigacional ou aquiliana.

Admitindo-se a contraposição entre uma e outra responsabilidade, deve ponderar-se qual dos regimes é mais consentâneo com os valores em jogo e, depois, fazer a qualificação (António Menezes Cordeiro, Cumprimento Imperfeito do Contrato de Compra e Venda, Parecer, CJ, XII, IV, págs. 39 e segs).

Nessa qualificação deve, porém, ter-se presente que as modalidades de responsabilidade se distribuem em consonância com o interesse atingido pela acção ou omissão ilícita e não segundo a origem contratual ou extracontratual do acto ilicitamente realizado ou omitido: se o dano afecta o interesse contratual, a responsabilidade é sempre obrigacional (art.º 798º do Código Civil); se o prejuízo atinge um interesse extracontratual, a responsabilidade é sempre delitual.

Contudo, qualquer destas modalidades de responsabilidade é conjugável com a outra dessas formas de ilicitude, quer porque a violação do interesse contratual pode implicar responsabilidade delitual do lesante, quer porque a infracção do interesse extracontratual pode envolver um interesse contratual.

Ainda assim, nenhuma destas formas de responsabilidade consome a outra responsabilidade, nem sequer através de uma relação de especialidade, porque, na sistematização legal, a cada uma dessas responsabilidades corresponde um interesse atingido.

Isto é especialmente saliente na qualificação delitual da responsabilidade originada pela omissão de um dever contratual e na distinção entre o regime da responsabilidade do comitente pelos actos do comissário e a regulação da responsabilidade do devedor pelos actos dos seus auxiliares (artºs 486º, 500º e 800º do Código Civil).

A violação dos deveres de prestação pelo vendedor envolve a sua responsabilidade delitual sempre que além do interesse contratual positivo, são afectados outros valores patrimoniais ou pessoais, por exemplo, do comprador; os terceiros apenas são titulares de uma pretensão indemnizatória contra o vendedor se a violação obrigacional representar simultaneamente uma ilicitude delitual.

Deste modo, não é apenas a posição do terceiro perante a relação contratual que implica a qualificação delitual da responsabilidade do vendedor perante esse lesado, mas também a ilicitude delitual que se corporiza objectivamente, nos parâmetros gerais da responsabilidade aquiliana, na violação do dever de protecção.

Perante uma prestação contratual defeituosa que cause danos há, portanto, que distinguir, os danos específicos, ligados à violação positiva do contrato, a que são aplicáveis, tratando-se de contrato de compra e venda, as regras particulares da garantia edilícia (artºs 908º, 909º e 915º do Código Civil) e outros danos a que é aplicável a cláusula geral de responsabilidade civil (art.º 483º, n.º 1, do Código Civil).

Nesta lógica, nada impede, em princípio, que por danos indirectos se possa fazer apelo à responsabilidade delitual ou aquiliana: se com o mau cumprimento se causa ao comprador danos que transcendem o âmbito do contrato, há, naquilo que ultrapasse o cumprimento defeituoso, responsabilidade extra contratual (cfr. António Menezes Cordeiro, Estudos de Direito Civil, vol. I, Almedina, Coimbra, 1987, pág. 134).

Se a ilicitude é simultaneamente contratual e extra contratual, a dúvida que logo ocorre é a de saber se o credor/lesado pode, em tal caso, optar pelo regime da responsabilidade extracontratual, por esta, na situação concreta, melhor o favorecer, apesar do devedor também se mostrar incurso na segunda espécie de responsabilidade.

Repare-se que não se trata de conceder ao credor duas indemnizações, mas antes de arbitrar uma só, embora reconhecendo-lhe o direito de escolher o regime da responsabilidade à luz do qual essa indemnização deve ser arbitrada (Cfr., neste sentido, Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, (parte especial), Contratos, Compra e venda, Locação e Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2003, pág. 140 – ao ponderar que quando a prestação defeituosa causa, em simultâneo, danos circa rem e extra rem, o comprador tem direito a uma prestação indemnizatória, mas há concurso de normas. O concurso não é entre responsabilidades, mas entre normas específicas que estabelecem regimes diversos).

O problema não encontra uma resposta directa na lei, apesar de Vaz Serra o ter equacionado nos trabalhos preparatórios do Código Civil, propondo o reconhecimento ao credor da faculdade de optar por um outro regime ou até de cumular regras de uma e outra forma de responsabilidade (cfr. Responsabilidade Contratual, BMJ nº 85, págs. 208, 230 e 239 e 239).

Perante à lacuna, que foi intencional, a solução maioritariamente proposta pela doutrina e jurisprudência portuguesas para a suprir é a do reconhecimento ao credor da faculdade de opção (cfr. Rui de Alarcão, Direito das Obrigações, Coimbra, 1983, pág. 209; Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, Coimbra, 1970 pág. 411; Mota Pinto e Calvão da Silva, Responsabilidade Civil do Produtor, Coimbra, 1980, págs. 148 e 149; Vaz Serra, RLJ Ano 102, pág. 313; António Pinto Monteiro, Cláusulas Limitativas e de Exclusão de Responsabilidade Civil, Almedina, Coimbra, 2003, págs. 429 a 431 e Cláusula Penal e Indemnização, Almedina, Coimbra, 1990, págs. 713 e 714; Ac. do STJ de 26-11-90 e 22-10-87, BMJ nºs 301, pág. 404 e 370, pág. 529, respectivamente).

Nos casos de imóveis destinados a longa duração construídos pelo vendedor, a responsabilidade deste pelo mau cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso há que ponderar as regras relativas à responsabilidade do empreiteiro pela prestação de obra defeituosa.

Sempre que o vendedor seja simultaneamente o construtor do imóvel de longa duração, àquela responsabilidade aplicam-se as regras do contrato de empreitada que regem a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra (art.º 1225º, n.º 4, do Código Civil).

De uma maneira deliberadamente simplificadora, pode dizer-se que o empreiteiro, adstrito ao dever de realizar uma obra, pode violar o seu dever de prestar por uma de duas formas: ou pelo puro e simples incumprimento ou impossibilitando a prestação (artºs 798º e 801º, n.º 1, do Código Civil).

Existe, no entanto, uma terceira possibilidade, que, relativamente ao contrato de empreitada, é também objecto de previsão específica: a de ter havido um cumprimento defeituoso ou inexacto (art.º 1218º e segs. do Código Civil).

O empreiteiro não está vinculado apenas à obrigação de realizar uma obra, de obter certo resultado; ele encontra-se ainda vinculado executar uma obra isenta de vícios e conforme com o convencionado, o que significa, sem defeitos (artºs 1218º, n.º 1, e 1219º, n.º 1, do Código Civil).

Obra defeituosa é, portanto, aquela que tiver um vício ou se mostrar desconforme com aquilo que foi acordado.

O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das prestações daquele tipo; a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado (cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 1994, pág. 185; João Calvão da Silva, Estudos Jurídicos (Pareceres), Almedina, Coimbra, 2001, págs. 335 e 336).

Quando não houver acordo das partes acerca do fim a que a obra se destina, atende-se, naturalmente, à função normal das obras da mesma categoria.

Há, portanto, um padrão normal relativamente à função de cada obra: é com base nesse padrão que se aprecia a existência de vício.

Na construção de um edifício, pressupõe-se, por exemplo, que as superfícies exteriores se mantenham agregadas e sejam impermeáveis.

A lei assinala à prestação de obra defeituosa, várias consequências jurídicas que assentam num plano comum: a culpa, ainda que meramente presumida do empreiteiro – a responsabilidade deste pelo cumprimento defeituoso é necessariamente subjectiva (art.º 799º, n.º 1, do Código Civil).

Em caso de cumprimento defeituoso, atribui-se ao dono da obra, além da indemnização, o direito de exigir a eliminação dos defeitos, a realização de nova obra, a redução do preço e a resolução do contrato de empreitada (artºs 1221º, 1222º, 1223º e 1224º do Código Civil).

Mostrando-se a prestação do empreiteiro defeituosa, o direito primeiro que a lei reconhece ao dono da obra é o de exigir a eliminação do defeito (artºs 1218º, n.º 1, e 1221º, n.º 1, do Código Civil).

Na verdade, tendo este direito sido estabelecido no interesse de ambos os contraentes, não é lícito o dono da obra impedir o cumprimento dessa obrigação do empreiteiro, mesmo no caso de já mostrar constituído, no tocante a ela, na situação de mora.

A não eliminação do defeito ou a não repetição da obra não confere ao dono da obra o direito de, por si ou por terceiro, eliminar o defeito ou refazer a obra, reclamando, depois – ou mesmo antecipadamente - do empreiteiro, o reembolso da despesa correspondente (cfr. João Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, págs.106 a 110; Acs. STJ de 19-10-94, CJ, STJ, II, III, pág. 93, RE de 26-09-96, CJ XXI, IV, pág. 282 e RC de 2-10-01, CJ XXVI, IV, pág. 24).

Só assim não será, segundo a doutrina que se tem por preferível, no caso de incumprimento definitivo daquela obrigação do empreiteiro de eliminação do defeito ou em caso de comprovada urgência (artºs 339º, n.º 1, e 808º, n.º 1, do Código Civil; cfr. João Cura Mariano, A Responsabilidade, cit., págs. 114 e 115; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 346 e Direito das Obrigações (Parte Especial). Contratos. Compra e Venda. Locação. Empreitada, 2ª edição, Almedina, Coimbra, 2001, pág. 483; Acs. da RP de 22-01-96, CJ XXI, I, pág. 202 e da RC de 10-12-96, RLJ Ano 131, pág. 113).

A comparação do regime da compra e venda, tout court, e da compra e venda de imóveis em que o vendedor do imóvel foi quem o construiu, modificou ou reparou, mostra uma divergência de prazos: no primeiro caso, o limite máximo da garantia pode atingir cinco anos e meio a contar da entrega, dado que aos cinco anos desde a entrega da coisa vendida para a denúncia do defeito, somam-se mais seis meses para interpor a acção judicial (artºs 916º, n.º 3, e 917º do Código Civil); no segundo, esse último prazo é de um ano (art.º 1225º, nºs 2 e 3, do Código Civil).

É, portanto, patente uma convergência fundamental de regimes entre a responsabilidade do vendedor e do empreiteiro, que minimizou as injustiças de tratamento desigual, sem fundamento razoável para essa diferença, entre e um e outro caso.

Mas a equiparação não é total, pois o vendedor que não tenha construído, modificado ou reparado o imóvel responde nos termos dos artºs 917º e segs. do Código Civil, ao passo que aquele que venda o edifício depois de o ter construído, modificado ou reparado, responde na qualidade de empreiteiro, nos termos do art.º 1218º e segs. do mesmo Código.

Note-se que a aplicação deste último regime não tem a virtualidade de alterar a qualificação do contrato: este continua a ser um contrato de compra e venda e são-lhe aplicáveis, excepto quanto àquele ponto, as normas específicas deste tipo contratual.

O Código Civil ao fixar o princípio geral da matéria do ónus da prova apelou, nitidamente, à natureza funcional dos factos perante o direito do autor.

Assim, ao autor cabe a prova dos factos constitutivos dele; a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito, incumbe à parte contrária, aquele contra quem a invocação do direito é feita (art.º 342º, nºs 1 e 2, do Código Civil).

Portanto, se o autor fundado na prestação de coisa ou de obra defeituosa quiser fazer valer o seu direito à eliminação do defeito e à indemnização do dano, incumbe-lhe provar não só os factos que integram o contrato de compra e venda ou de empreitada, mas também os que dizem respeito à existência do defeito ou do vício, dado que é desses factos que emerge qualquer daqueles direitos.

Todavia, a aplicação do regime da responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da coisa imóvel prestada exige a reunião, na mesma pessoa, das qualidades de vendedor e de construtor.

Nos casos em que o dono da obra acorda a construção do prédio com um empreiteiro para o comercializar, só responde nos termos previstos para o contrato de compra e venda de coisa defeituosa pelos defeitos existentes no imóvel vendido a terceiro, podendo, porém, este responsabilizar o empreiteiro contratado pelo dono da obra (art.º 1225º, n.º 1, in fine, do Código Civil).

Não se questiona que a entrega do imóvel tenha sido feita com a celebração do contrato de compra e venda, a qual ocorreu em 27-03-2007.

Aplicando o disposto nos artºs 916º e 917º do Código Civil, tendo em conta que se trata de um imóvel, o defeito deveria ter sido denunciado no ano seguinte ao do seu conhecimento ou nos cinco anos posteriores à entrega do imóvel.

Portanto, aplicando-se o disposto no art.º 917º do Código Civil, a acção deveria ter sido instaurada no prazo cinco anos, na falta de denúncia dos defeitos, ou cinco anos e seis meses tendo a mesma existido, como atrás já referimos.

Deste modo, tendo a acção sido proposta em 27-05-2011, o prazo limite não foi ultrapassado.

Analisemos agora os factos dos autos que aqui estão em causa e que se relacionam com a pressão de água.

Em Maio de 2007, os autores, por terem desde cedo que a fracção apresentava problemas de pressão de água, contactou a AdC - Águas de Cascais, S.A. com o intuito de diagnosticar e solucionar o problema [II - 6) e 7)].

Em 06-06-2007, a AdC informou os autores que a falta de pressão se localiza na rede interna, o que não está no âmabito da actuação da AdC…" [II - 8)].

A falta de pressão não colidia com a rotina diária dos autores [II - 9)].

Está também provado nos autos também o seguinte:

11) Os AA. usavam a água quente na maioria das tarefas de higiene e domésticas, como sejam tomar banho, lavar a roupa e lavar a loiça, ente outras.

13) A R. não respondeu à aludida missiva.

14) Em 29 de Dezembro de 2010, foi a R. novamente interpelada, pelo Mandatário dos AA., uma vez mais sem sucesso.

Verifica-se, portanto, dos factos apurados que num primeiro momento os autores se conformaram com a falta de pressão de água, uma vez que conseguiam manter as suas rotinas diárias conseguindo utilizar a água para os seus usos domésticos normais.

Não se conformaram, num segundo momento, quando houve um agravamento da falta de pressão de água de modo a impedir um uso normal da água.

Contabilizado o prazo de denúncia a partir do referido primeiro momento, o direito de acção já tinha caducado quando a mesma foi proposta.

No entanto, consideramos que o agravamento da pressão se equipara à descoberta de um novo defeito, ou seja, aquilo que primeiro foi descartado como defeito da obra passou a existir como tal posteriormente.

Nesta medida, a data da verificação e do agravamento é relevante para definir o termo do prazo de denúncia e esta denúncia foi efectuada dentro do prazo de um ano, ou seja, em 02-11-2010, ou seja, cerca de dois meses após o conhecimento do novo defeito (agravamento da falta de pressão de água).

Nesta comunicação de Novembro de 2010 foi estabelecimento um prazo para a eliminação do defeito, que não foi cumprimento.

Esta comunicação tem a natureza de interpelação admonitória que implica a conversão da mora em incumprimento definitivo, pelo que a nova interpelação de 29-10-2010 era perfeita desnecessária, e que só se justifica no âmbito de um comportamento de boa fé no sentido de querer resolver o problema sem necessidade de recurso a meios contenciosos.

Não nos restam, assim, dúvidas de que o direito de acção dos autores não tinha caducado quando a mesma foi instaurada.

Tal significa que bem andou a sentença recorrida ao julgar improcedente a excepção de caducidade neste segmento que temos vindo a analisar.

Perante o exposto, a apelação terá de improceder.

- Decisão

Em face de todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 19 de Novembro de 2015

Jorge Vilaça

Vaz Gomes

Jorge Leitão Leal

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