2315/10.0TBGDM.P1 - Tribunal da Relação do Porto

Verificando-se uma situação de dupla disposição de um imóvel por parte do transmitente e não tendo sido registada a primeira aquisição, o segundo adquirente poderá ver a sua aquisição protegida se a registar em primeiro lugar e se tiver agido de boa fé ao contratar.

Proc. nº 2315/10.0 TBGDM.P1

Tribunal Judicial de Gondomar – 2º Juízo Cível

Apelação

Recorrente: “B…, Lda.”

Recorridos: C… e D…

Relator: Eduardo Rodrigues Pires

Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Pinto dos Santos

Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:

RELATÓRIO

Na presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, os autores C… e D… pedem que seja declarado serem os únicos donos da fracção autónoma que descrevem na petição inicial designada pelas letras “GE” e que, em consequência, seja ordenado o cancelamento da inscrição de aquisição a favor da ré “B…, Lda.”.

Pretendem ainda a condenação das rés “B…, Lda.” e “E…, Lda.” no pagamento de uma indemnização destinada a ressarcir os prejuízos sofridos em virtude da sua conduta, cuja determinação relegam para liquidação de sentença.

Alegam que em 15.9.2003 adquiriram à ré “E…, Lda.” o imóvel correspondente à fracção autónoma designada pelas letras “GE”, sem que, contudo, tenham inscrito na conservatória do registo predial tal aquisição.

Porém, ao pretendê-lo fazer, constataram que tal imóvel se encontrava, desde 16.4.2004, inscrito a favor da ré “B…, Lda.”, tendo sido vendido pela ré E…, Lda.”.

Mais alegam os autores terem inscrito nas finanças o imóvel em seu favor, sendo eles que pagam o IMI e as despesas de condomínio e quem, desde sempre, o utiliza, sem que nunca tenham sido perturbados nessa utilização.

A ré “E…, Lda.”, regularmente citada, contestou, aceitando os factos alegados pelos autores.

A ré “B…, Lda.” contestou, por seu turno, arguindo a ineptidão parcial da petição inicial e afirmando desconhecer a aquisição do imóvel pelos autores. Invocou ter adquirido o imóvel de boa fé.

Deduziu reconvenção pedindo que seja declarado que a sua aquisição do imóvel prevalece sobre qualquer outra com ela incompatível. Pediu ainda a condenação dos autores a reconhecê-la como dona do imóvel e a indemnizá-la pela privação do seu uso em montante a determinar em sede de liquidação de sentença.

Os autores responderam, reiterando o alegado na petição inicial.

Foi proferido despacho saneador, no qual se julgaram improcedentes as excepções dilatórias de ineptidão da petição inicial e de irregularidade do mandato conferido pela ré “E…, Lda.”. Elencaram-se depois os factos assentes e organizou-se a base instrutória.

Realizou-se audiência de julgamento com observância do legal formalismo, tendo o tribunal respondido, sem reclamações, à matéria da base instrutória através do despacho de fls. 368 e segs.

Seguidamente, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:

- declarou que os autores são os donos e legítimos proprietários do imóvel materializado na fracção autónoma designada pelas letras “GE”, correspondente a um lugar de aparcamento automóvel na cave com entrada pelo nº … do prédio situado na Rua …, nºs … e …, na …, nºs .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … e … e na Rua …, nºs .., .., .., .., .., .., …, .., .., .., .., .. e ..;

- determinou o cancelamento da inscrição predial Ap. 39 de 2004/04/19 a favor da ré “B…, Lda.” e incidente sobre o imóvel referido e descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº 3559/19960618-GE.

No mais absolveu as rés do pedido formulado e julgou totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado pela ré “B…, Lda.”

Inconformada com o decidido, a ré “B…, Lda.” interpôs recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:

A. Resulta dos autos que as relações entre os sócios da 1ª ré, “E…, Lda.”, de há muito não eram relações normais, como não eram normais as relações entre os dois gerentes – F… e G… – desta última.

B. E indiciariamente resulta também do depoimento de parte do citado F… o qual, a instância da Sr.ª Drª Juiz, acabou por reconhecer que só soube muito tardiamente que o gerente G… tinha saído da gerência da sociedade (cfr., 08`48`` da gravação do seu depoimento de parte) e isso se passou com “outra situação e mais outra situação” (cfr., 09`00`` da gravação) e bem assim, que só soube dessa saída por uma advogada (cfr., 09`28`` da gravação).

C. Assim, face a estes dados, um declaratário comum concluirá, sem grande esforço, que os dois gerentes se teriam desentendido e que não falavam há muito um com o outro.

D. Acresce, porém, que, de harmonia com o testemunho de H…, que havia promovido a venda do prédio controvertido a pedido de diversas imobiliárias, incluindo a 1ª ré, (cfr., 01`20`` da gravação das suas declarações), o Sr. I… lhe pediu uma certidão do registo predial do prédio (cfr., 03`22`` da gravação) uma vez que este queria saber que fracções eram ainda da E…, Lda. (cfr., 03`41`` da gravação).

E. Mais declarou a mesma testemunha que, mais tarde, o mesmo I… lhe pediu para promover a venda das fracções objecto da escritura de 16 de Abril de 2004 (cfr., 04`31`` da gravação).

F. O referido F… terá tomado a gestão da 1ª ré nas suas mãos, de modo que até a administração fiscal detectou vendas efectuadas pelo mesmo F… sem que tenha sido feito depósito de qualquer quantia nas contas sociais (cfr., 19`50`` e 20`20`` da gravação do depoimento da testemunha G…).

G. Isso mesmo resulta do depoimento de parte do legal representante da 1ª ré, o qual acabou por reconhecer expressamente: “caiu tudo em cima de mim; em cima de mim as finanças, tem sido uma coisa bruta” (cfr., 09`35`` da gravação do seu depoimento).

H. A ora recorrente, e designadamente os seus sócios e gerentes, não tinham conhecimento da escritura de 15 de Dezembro de 2003.

I. Certidão de Registo Predial essa que não foi impugnada pelos autores nem pela 1ª ré (embora procure confessar os factos alegados pelos primeiros), nem veio a ser julgada falsa, pelo que goza da presunção de que são verdadeiros os factos e circunstâncias que tal certidão atesta!

J. Para mais, o mesmo G… declarou expressamente que não sabia da outorga da escritura de Dezembro de 2003 (cfr., 17`35`` da gravação do seu testemunho) e desconhecia a data da mesma até que dela foi informado pelo mandatário dos recorridos (cfr., 18`10`` da gravação), já que o seu relacionamento com o co-gerente não era amistoso (cfr., 18`39``), tinha-se deteriorado (cfr., 19´04``).

L. Ademais, e ao contrário da tese defendida pelos autores e pela 1ª ré, numa inusitada e insólita concorrência de posições, o IMI pago pela testemunha G… em 2004 (Abril e Setembro) com um cheque pessoal (cfr., 24`50``) não advinha da circunstância de a fracção em 2003 ter sido na E…, Lda!

M. Acresce que, quanto ao art. 7º da douta base instrutória, no qual se perguntava se “a ré B…, Lda., desconhecia a compra e venda referida em D), tendo no acto em causa sido exibidas as certidões do registo predial onde constava a ré E…, Lda., como titular da propriedade”, o Tribunal “a quo” respondeu “provado apenas que na escritura de compra e venda descrita em E) foram exibidas as certidões do registo predial onde constava a ré E…, Lda. como titular da propriedade”.

N. O ponto 11 da matéria de facto traduz, pois, errada apreciação da matéria de facto constante dos autos, designadamente a que foi produzida em audiência de julgamento e que se encontra gravada pelo que só pode concluir-se que a ora recorrente não tinha conhecimento da venda da fracção designada pelas letras “GE” aos autores, como a final seguramente se decidirá.

O. A recorrente registou a sua aquisição pela inscrição ap. 39, de 2004/04/19 e, do mesmo passo, que nunca reclamou a sua propriedade.

P. A douta sentença reconhece que ocorrendo uma dupla disposição, a segunda poderá vir a prevalecer se for registada em primeiro lugar por parte de terceiro de boa fé.

Q. Assim e conforme já havia sido levado aos autos, “decorrido o prazo de três anos sobre a data da conclusão do negócio jurídico, são protegidas as aquisições, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição (…) for anterior ao eventual registo da acção” (cfr., Ac. Rel. Coimbra de 22.5.2002, Col. Jur., 2002, 3º, p. 15).

R. A acção intentada pelos recorridos foi-o cerca de seis anos após o registo da aquisição por parte da recorrente, em resultado do que estamos perante uma “aquisição pelo registo (“tabular”)” (vd., nesse sentido, Ac. Rel. Lisboa, JTRL00023362, www.dgsi.pt).

S. Por conseguinte, decorridos seis anos sobre a data da aquisição pela aqui 2ª ré e sobre a data do respectivo registo, este passa, de harmonia com o princípio da fé pública registal, a ter efeitos substantivos e a aquisição por ele titulada “prevalece sobre outra incompatível e fora do registo” (cfr., Ac. Rel. Lisboa de 2.3.2004, proc. nº 9835/2003-7, www.dgsi.pt).

T. Recorrente que é terceiro de boa fé, como decorre seja da circunstância de a escritura de Dezembro de 2003 não ter tido qualquer registo na contabilidade da 1ª ré, em cujos cofres sociais não deu entrada qualquer preço, seja de não ter sido levada, até então e por mais seis anos, ao registo predial.

U. A privação de uso é, em si, facto constitutivo do direito, razão pela qual, decidindo-se pela produção de efeitos do registo efectuado pelo ora recorrente e não posto em crise durante seis anos, é forçoso que se reconheça o direito a indemnização por essa privação, ainda que a sua liquidação se relegue para momento posterior.

Pretende assim que seja julgado que:

- a aqui recorrente reclamou a sua propriedade através do registo da sua aquisição;

- a mesma recorrente não tinha conhecimento da escritura de Dezembro de 2003.

Em conformidade, sendo terceiro de boa fé, tendo registado a sua aquisição e não tendo sido proposta qualquer acção por parte dos autores nos 3 anos subsequentes ao registo, a sua aquisição prevalece, mantendo-se a ap. 39 de 2004.04.19 incidente sobre a descrição predial da fracção controvertida.

Em conformidade também, deverá ser igualmente julgado que a recorrente foi privada do seu direito de uso e revogada a sentença recorrida, que será substituída por outra que reconheça o seu direito a uma indemnização, a apurar em liquidação de sentença.

Os autores apresentaram contra-alegações, nas quais se pronunciaram pela confirmação do decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 684º, nº 3 e 685º - A, nº 1 do Cód. do Proc. Civil de 1961, que correspondem aos arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Novo Cód. do Proc. Civil.

As questões a decidir são as seguintes:

I- Apurar se há que alterar a matéria de facto dada como provada pela 1ª Instância;

II- Apurar se a ré “B…, Lda” ao adquirir a fracção autónoma em causa nos autos agiu de boa fé.

A matéria de facto dada como provada pela 1ª Instância é a seguinte:

1. Mostra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº 3559/19960618-GE, freguesia de Gondomar, …, uma fracção autónoma designada pelas letras “GE” correspondente a um lugar de aparcamento automóvel na cave com entrada pelo nº … do prédio situado na Rua …, nºs … e …, na …, nºs .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … e … e na Rua …, nºs .., .., .., .., .., .., …, .., .., .., .., .. e

2. Sobre a aludida fracção incide um registo de aquisição a favor da ré B…, Lda., demonstrado pela inscrição Ap. 39 de 2004/04/19.

3. No serviço de finanças competente o imóvel descrito em 1. mostra-se inscrito a favor do autor, sendo este quem liquidou as contribuições tributárias devidas pelos anos de 2007 e 2008, reclamadas no ano de 2010.

4. Por escritura pública de compra e venda outorgada em 15/12/2003 no Cartório Notarial de Gondomar, a ré E…, Lda., representada por F… declarou vender e o autor C…, casado com a autora, declarou comprar pelo preço de 5.000 euros a “fracção autónoma designada pelas letras “GE”, correspondente a um lugar de aparcamento automóvel na cave com entrada pelo nº …, que se integra no edifício em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nºs … e …, na …, nºs .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … e … e na Rua …, nºs .., .., .., .., .., .., …, .., .., .., .., .. e .., freguesia …, concelho de Gondomar, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 7656-GE (…)”.

5. Por escritura pública de compra e venda outorgada em 16/04/2004 no Primeiro Cartório Notarial de Sintra, a ré E…, Lda, representada por G… declarou vender e a ré B…, Lda, representada por H…, declarou comprar pelo preço de 11.000 euros a “fracção autónoma designada pelas letras “GE” correspondente a um lugar de aparcamento automóvel na cave com acesso pelo nº … da … (…)” “(…) do prédio formado por três blocos (A, B e C), sito na Rua …, na … e na Rua …, freguesia …, concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o número três mil quinhentos e cinquenta e nove, afecto ao regime de propriedade horizontal nos termos da inscrição F-um e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 7656”.

6. Os autores desde a data referida em 4. utilizam o imóvel descrito em 1.

7. A ré E…, Lda tem como sócios a sociedade J…, Lda e F…, sendo seus gerentes à data da sua constituição (27/02/1995) F… e G…, o qual renunciou à gerência em 28/09/2005, renúncia essa levada a registo em 11/10/2005.

8. A ré B…, Lda tem como sócios I… e K… e, desde a data da sua constituição 04/05/2001 até 17/03/2008 foi também seu sócio L…. A sua gerência, desde sempre, compete aos sócios I… e K….

9. São os autores que, desde a data referida em 4., liquidam as prestações de condomínio referentes ao imóvel descrito em 1.

10. A ré B…, Lda nunca apareceu no imóvel ou reclamou a propriedade do mesmo.

11. No momento da celebração da escritura de compra e venda referida em 5. a ré B… tinha conhecimento da venda realizada pela ré E…, Lda aos autores e mencionada em 4.

12. Na escritura de compra e venda descrita em 5. foram exibidas as certidões do registo predial onde constava a ré E…, Lda como titular da propriedade.

Passemos à apreciação do mérito do recurso.

I- A ré/recorrente “B…, Lda.”, conforme resulta das conclusões atrás transcritas, faz incidir o recurso que interpôs, em primeiro lugar, na impugnação da matéria de facto.

Insurge-se essencialmente contra o constante do seu nº 11, onde se deu como provado que a ré “B…, Lda.” tinha conhecimento da venda realizada pela ré “E…, Lda.” aos autores, sustentando, ao invés, o seu total desconhecimento quanto a esta.

Sucede que o nº 11 da matéria de facto provém da resposta de “provado” que foi dada ao nº 4 da base instrutória, cuja redacção é a seguinte: “No momento da celebração da escritura de compra e venda referida em E) a ré B… tinha conhecimento da venda realizada pela ré E…, Lda aos autores e mencionada em D)?

Depreende-se que a ré/recorrente pretende, em sede de recurso, alterar esta resposta para “não provado”e que simultaneamente pretende também que seja modificada a resposta dada ao nº 7 da base instrutória, que deu origem ao nº 12 da matéria de facto.

No dito nº 7 perguntava-se se “a ré B…, Lda desconhecia a compra e venda referida em D), tendo no acto em causa sido exibidas as certidões do registo predial onde constava a ré E…, Lda como titular da propriedade”.

Obteve este número da base instrutória a resposta restritiva de “provado apenas que na escritura de compra e venda descrita em E) foram exibidas as certidões do registo predial onde constava a ré E…, Lda como titular da propriedade”.

A ré/recorrente almejará a sua alteração para provado, sem qualquer restrição, passando a espelhar o seu desconhecimento relativamente à referida venda.

Os meios probatórios que indica no sentido do acolhimento da sua pretensão são o depoimento de parte do legal representante da sociedade “E…, Lda”, F…, e os depoimentos das testemunhas H… e G….

Procedemos pois à sua audição.

F…, no seu depoimento de parte, prestado na qualidade de legal representante da “E…, Lda”, afirmou, logo no início do mesmo, que a “B…” teria que saber que o G… não podia vender novamente o que já não podia ser vendido. É certo que depois o depoente afirmou que só soube muito tardiamente que o G… tinha saído da gerência da sociedade e que só o soube por uma advogada e que depois tudo caiu em cima de si, as finanças tem sido “uma coisa bruta”. Porém, por diversas vezes, ao longo do seu depoimento reafirmou o que dissera no seu início - que aquela venda não podia ser feita, porque ele, G…, tinha perfeito conhecimento de que a fracção já tinha sido vendida.

H… é mediador imobiliário, tendo promovido a venda do imóvel em causa nos autos. Conhece os sócios da 2ª ré e conhece também os autores. Não interveio na venda do lugar de garagem. Refere, contudo, que em 2004 o Sr. Neta pediu-lhe uma certidão de teor da Conservatória, pois queria saber quais eram as fracções que estavam em nome da “E…, Lda.”. O Sr. Neta pediu-lhe ainda para tentar vender essas fracções. Não teve clientes para ver os lugares de garagem. Esclareceu ainda que quando tentou comercializar as fracções estas já tinham passado da “E…” para a “B…”.

G… disse que foi gerente da sociedade “E…, Lda.” até Setembro de 2005 e que conhece dois sócios da “B…”. Disse também que foi sócio da “E…, Lda.” até Fevereiro de 2006. Referiu que ele e o F… deixaram de ter confiança um no outro em 2002. Não sabia da venda da fracção aos autores ocorrida em Dezembro de 2003, o que justifica com o facto de ser pouco amistoso o seu relacionamento com o F…. Esclareceu que a sede social da “E…” e da “J…” funcionava nas mesmas instalações. Disse que fez a escritura de 2004 com base nas certidões do registo predial e das finanças. Os valores da compra e venda foram acima dos valores de mercado para correcção contabilística, isto porque faltava dinheiro na empresa (“E…”).

Acontece que a modificação da decisão factual da 1ª instância, pretendida pela ré/recorrente ao abrigo do art. 712º do Cód. do Proc. Civil de 1961, que corresponde ao art. 662º do Novo Cód. do Proc. Civil, deverá ser o resultado da reapreciação dos elementos probatórios que, com plena autonomia, é feita pela Relação, só devendo, porém, ocorrer se o tribunal superior, percepcionando os elementos de prova disponíveis, adquirir uma convicção diversa da que foi assumida pelo tribunal “a quo”.

Em qualquer caso, é importante sublinhar que não estamos perante um segundo julgamento.

De tal modo que para alterar a decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto não basta uma simples divergência relativamente ao decidido, tornando-se imprescindível que se demonstre, através dos concretos meios de prova que foram produzidos, que se verificou um erro na apreciação do seu valor probatório.

De resto, não é exigível que a convicção do julgador sobre a validade dos factos alegados pelas partes equivalha a uma certeza absoluta, raramente atingível pelo conhecimento humano. Basta-lhe assentar num juízo de suficiente probabilidade ou verosimilhança[1].

A questão que então se colocará e a de saber se os meios probatórios, constantes da gravação da audiência de julgamento e que acima se sintetizaram, são de molde a justificar a modificação da decisão factual da 1ª Instância, dando-se como provado, designadamente, que a ré “B…, Lda”, ao outorgar a escritura de 16.4.2004, desconhecia a anterior venda da fracção “GE” efectuada pela sociedade “E…, Lda” aos autores.

A nossa resposta não poderá deixar de ser negativa.

A este propósito, é oportuno aludir aqui ao que a Mmª Juíza “a quo” escreveu em sede de fundamentação da decisão de facto quanto à resposta positiva dada ao nº 4 da base instrutória, donde proveio o ponto 11 da factualidade dada como assente (cfr. fls. 370/2).

Escreveu esta que tal resposta positiva assentou na análise crítica dos depoimentos das testemunhas M…, filho do sócio gerente da ré “E…, Lda.”, e G…, gerente da ré “J…, Lda.” até 28.9.2005, a qual foi sócia da ré “E…, Lda.” até ao ano de 2006 e ainda nos documentos juntos aos autos, mormente as certidões de registo comercial.

Com base na referida prova documental, a Mmª Juíza “a quo” constatou o seguinte:

- Na data das escrituras de compra e venda sucessivamente ocorridas em 15.12.2003 e 16.4.2004, a ré “E…, Lda.” tinha por sócios F… e a sociedade “J…, Lda.”, competindo a sua gerência ao sócio F… e a G…r;

- O gerente G… era, com I…, N… e K…, sócio da sociedade “J…, Lda.”, exercendo a sua gerência em conjunto com o sócio K…;

- K…, juntamente com I… e L…, era sócio da sociedade “B…, Lda.”, sendo também seu gerente;

- As sociedades “E…, Lda.” e “J…, Lda.” tinham a sua sede no mesmo local, o qual a partir de Março de 2005 passou também a ser o local da sede da “B…, Lda.”;

- Na escritura de compra e venda efectuada em 15.12.2003, a “E…, Lda.” foi representada pelo seu sócio e gerente F…;

- Na escritura de compra e venda efectuada em 16.4.2004, a “E…, Lda.” foi representada pelo gerente G… e a ré “B…, Lda.” pelo seu sócio e gerente K….

Sucede que G…, ao ser ouvido na qualidade de testemunha, afirmou desconhecer que a fracção “GE” já tinha sido vendida aos autores, o que justificou com o facto de as suas relações com o F… serem pouco amistosas.

Por seu turno, F…, no seu depoimento, declarou que a sociedade “E…, Lda” não podia desconhecer a anterior venda ocorrida em 15.12.2003.

A Mmª Juíza “a quo” não acolheu o que foi afirmado pela testemunha G… na audiência de julgamento, tendo a este respeito, para fundamentar a sua posição, escrito o seguinte:

“É que um gerente minimamente diligente, cuidadoso e avisado, não procederia à venda de imóveis situados num prédio que haviam edificado e cuja venda das várias fracções andavam a promover, bastando-se com a singela análise da certidão do registo predial, quando é sabido que promover a inscrição no registo da aquisição da propriedade, quando a mesma não é adquirida por recurso a empréstimo bancário, não é diligência tida, pelo comum dos mortais, como estritamente necessária.

Por outro lado, muito se estranha que não tenha levado a cabo outras buscas, nomeadamente a consulta de contabilidade (a testemunha referiu que se a contabilidade tivesse conhecimento da venda anterior teria alertado mas só depois da segunda venda ter sido concretizada, no momento em que remeteu a escritura para a contabilidade) e a insistência junto do outro gerente sobre quais as fracções que ainda se encontravam por vender, mesmo que as relações entre eles estivessem bastante deterioradas, já que se tratava da necessidade de se corrigir a contabilidade na sequência de uma inspecção tributária que atingia ambos os gerentes (segundo o afirmou a testemunha G…).

Não podia nunca, na nossa perspectiva, o gerente que outorgou a escritura de compra e venda lavrada em 16/04/2004 desconhecer que a fracção designada pelas letras “GE” já havia sido vendida 4 meses antes”

E se a Mmª Juíza “a quo” concluiu no sentido de que a ré “E…, Lda.” não podia desconhecer a anterior compra e venda realizada em 15.12.2003, igualmente concluiu que tal desconhecimento também não poderia existir da parte da adquirente, a sociedade “B…, Lda”.

Para justificar a sua posição, escreveu o seguinte:

“É certo que as sociedades comerciais são uma pessoa distinta do seu substracto, ou seja dos seus sócios, gozando de personalidade jurídica e com um património distinto do dos sócios.

O princípio da separação de patrimónios e da atribuição de personalidade jurídica às sociedades consubstancia a solução de compromisso encontrada para garantir o equilíbrio entre interesses aparentemente opostos. Porém, a sociedade não pode servir para mascarar situações menos próprias ou correctas, não podendo servir de véu para encobrir uma realidade.

Ora, é patente a comunhão de conhecimentos, de negócios, de esforços, de sócios e de entreajuda entre as sociedades E…, Lda, J…, Lda e B…, Lda.

Não aceitando o tribunal o desconhecimento invocado pela testemunha G…, quanto ao negócio celebrado entre a sociedade que representava e os autores, não pode, de modo algum, aceitar que a sociedade B…, Lda, mormente os seus representantes o desconhecessem.

É que o seu gerente K… era igualmente o gerente da sociedade J…, Lda, sócia da sociedade E…, Lda, e o G… representava não só a E…, Lda como a J…, Lda. Para além do mais, a relação entre estas sociedades e os seus sócios e gerentes era de tal forma próxima que a partir do ano de 2005, passaram as três a ter a sua sede exactamente no mesmo local.

A tudo isto acresce o facto de a testemunha G…, à data, gerente da sociedade E…, Lda ter afirmado que os valores da compra e venda foram “acima dos valores de mercado para correcção contabilística”, porque na E…, Lda faltava dinheiro que era preciso repor por força da inspecção tributária de que havia sido alvo.

Ora, que sociedade, que tem por objecto a construção de prédios para venda, a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, ou seja perfeitamente integrada no ramo imobiliário e conhecedora dos valores de mercado dos imóveis, aceita desembolsar quantia superior àquela que efectivamente valem os imóveis a adquirir?

Que sociedade aceita desembolsar uma quantia para adquirir imóveis quando sabe que os imóveis adquiridos não equivalem ao valor dispendido, possuindo um valor de mercado inferior, não podendo ignorar que, seguramente, não os conseguirá alienar por valor idêntico ou superior para, assim, cumprir o seu escopo lucrativo?

Que sociedade se dispõe a desembolsar uma quantia para adquirir uns imóveis que sabe, por força do seu objecto social, ser superior ao valor real de mercado que aqueles possuem apenas para que a sociedade vendedora consiga levar a cabo a correcção contabilística que tem necessidade de realizar?

Para nós a resposta é clara: apenas uma sociedade na qual os seus sócios mantenham uma relação de extrema proximidade com os sócios e/ou gerentes da sociedade vendedora é possível ocorrer tão grande conjugação de esforços e de intuitos com o objectivo de corrigir a contabilidade de uma das sociedades.”

Acontece que foi base nesta sólida fundamentação que a Mmª Juíza “a quo” respondeu afirmativamente ao nº 4 da base instrutória (nº 11 da matéria de facto) e restritivamente ao nº 7 (nº 12 da matéria de facto), tendo no tocante a este segundo ponto salientado que nada mais se demonstrou para além da exibição da certidão do registo predial.

Ora, não vemos razão para alterar estas duas respostas, sendo que a argumentação explanada pela Mmª Juíza “a quo”, atrás largamente transcrita, se revela convincente e isenta de qualquer censura.

Aliás, a audição dos meios probatórios indicados pela ré/recorrente, cujo conteúdo acima se sintetizou, em nada afecta o percurso argumentativo efectuado pela 1ª Instância, não se vislumbrando qualquer notória desconformidade entre eles e a factualidade que foi dada como assente.

Deste modo, há que concluir no sentido do acerto das respostas dadas pela 1ª Instância aos nºs 4 e 7 da base instrutória (pontos 11 e 12 da matéria de facto), assim improcedendo o recurso interposto pela ré “B…, Lda” no segmento atinente à impugnação da matéria de facto.

II- Da factualidade que foi dada como assente pelo tribunal “a quo” decorre que a ré “E…, Lda.”, através de escritura de compra e venda efectuada em 15.12.2003, vendeu por 5.000,00€ aos autores a fracção autónoma designada pelas letras “GE”.

Contudo, cerca de quatro meses depois, mais concretamente em 16.4.2004, a mesma sociedade ré “E…, Lda” vendeu à ré “B…, Lda”, pelo preço de 11.000,00€, aquela mesma fracção autónoma designada pelas letras “GE”.

Ocorre assim uma situação de dupla disposição.

Com efeito, a ré “E…, Lda.” vendeu o mesmo imóvel por duas vezes, primeiro aos autores e depois à sociedade “B…, Lda.”, sucedendo que os primeiros adquirentes não inscreveram no registo a propriedade a seu favor, ao passo que a segunda adquirente o fez.

A circunstância de a ré “B…, Lda.” ter registado, em primeiro lugar, a seu favor a propriedade do imóvel em causa nos presentes autos, levaria a que, em princípio, lhe deveria ser reconhecido esse direito.

Tal como se escreveu na sentença recorrida, citando-se Heinrich Hörster (“A Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil”, pág. 606), “É a favor de terceiros que o registo constituiu a presunção de que o direito inscrito existe e pertence ao respectivo titular (art.º 7.º CRPred), e é exactamente nesta presunção que os terceiros baseiam a sua decisão de adquirir. Ora, se um direito foi transmitido para um adquirente que não fez o registo da sua aquisição, o registo continua em nome do alienante. Assim, dá conta de uma titularidade que, na realidade, já não existe e cria a aparência falsa de que a titularidade se conservou, em desconformidade com a situação jurídica verdadeira, entretanto modificada, sem mais, por virtude da regra do art.º 408.º, n.º 1.

Se, nestas circunstâncias, ao aproveitar-se das falsas aparências em seu abono, o próprio transmitente dispuser, de novo, sobre o bem já anteriormente alienado por ele, a favor de um terceiro, confiante nas presunções do registo, esta nova disposição é nula (…), por versar sobre coisa alheia, na medida em que o seu conteúdo está em contradição com a primeira disposição (…). Contudo, o terceiro, a quem a primeira disposição não é oponível por falta de publicidade, adquire – embora não tenha nada recebido, ao contrário do que julga, por via do contrato nulo – um direito relativo, por força da lei, em virtude do facto de o transmitente não lhe poder opor a nulidade do negócio devido à sua boa fé, alimentada nas presunções de registo.

Caso o terceiro adquirente registe o seu contrato, sem que tenha havido registo da transmissão anterior, o direito constante deste contrato prevalece sobre o direito anterior não registado. (…)

Esta consequência da extinção do direito anterior é a «sanção» para a negligência do primeiro adquirente por não ter procedido ao registo, como devia ter feito.”

Em suma, tendo duas ou mais pessoas adquirido do mesmo transmitente direitos incompatíveis, prevalecerá, em princípio, o direito que primeiro for levado ao registo (critério da prioridade do registo) e não o correspondente ao contrato de alienação mais antigo.

Como tal, tendo ocorrido, como aqui se verifica, uma situação de dupla disposição e não tendo sido registada a primeira aquisição, o segundo adquirente poderá ver a sua aquisição protegida se a registar em primeiro lugar e se tiver agido de boa fé ao contratar.

A primeira aquisição, não registada, não lhe seria assim oponível.

Porém, para que tal ocorra, imprescindível é que este segundo adquirente tenha actuado de boa fé. A boa fé, como princípio normativo, exprime uma dimensão fundamental da actividade humana – a de que todos, nas nossas relações, devemos actuar com correcção e lealdade, de forma a não defraudar as legítimas expectativas e a confiança que criámos nos outros.

Ora, no caso “sub judice”, é precisamente essa boa fé que falta na actuação da ré “B…, Lda.”, uma vez que esta, perante o que consta da factualidade dada como assente (nº 11), no momento da celebração da escritura de compra e venda de 16.4.2004 tinha conhecimento da venda realizada pela ré “E…, Lda.” aos autores em 15.12.2003.

Quem declara comprar um imóvel sabendo que quem o declara vender já não é o seu dono, não pode de modo algum, conforme se afirma na sentença recorrida, ter agido de boa fé.

Assim, o que foi decidido pela 1ª Instância, ao não considerar a ré “B…, Lda” como adquirente de boa fé, reconhecendo o direito de propriedade dos autores sobre a fracção autónoma designada pelas letras “GE” e ordenando o cancelamento da inscrição da propriedade a favor daquela ré, não merece qualquer reparo, antes inteiramente se compagina com o que resulta da matéria de facto dada como assente.

Aliás, o sucesso da pretensão recursiva da ré “B…, Lda” só se poderia verificar se tivesse ocorrido alteração da factualidade provada, designadamente com a supressão do seu nº 11, o que, como se expôs em I, foi desatendido.

Consequentemente, soçobrando o recurso interposto, há que confirmar a decisão da 1ª Instância tanto no que toca à procedência parcial da acção, como à total improcedência da reconvenção.

Sintetizando:

- Verificando-se uma situação de dupla disposição de um imóvel por parte do transmitente e não tendo sido registada a primeira aquisição, o segundo adquirente poderá ver a sua aquisição protegida se a registar em primeiro lugar e se tiver agido de boa fé ao contratar.

DECISÃO

Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela ré “B…, Lda”, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas a cargo da ré/recorrente.

Porto, 17.9.2013

Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires

Márcia Portela

Manuel Pinto dos Santos

[1] José Lebre de Freitas, “Introdução ao Processo Civil – Conceito e Princípios Gerais”, 2ª ed., pág. 175.