5665/22.0T8MTS.P1 - Tribunal da Relação do Porto

Ainda que a realização de obras irregulares pelo arrendatário não constitua fundamento do direito de resolução, em determinado caso, nem por isso deixa aquele de estar obrigado a eliminá-las, a expensas suas.

Processo: 5665/22.0T8MTS.P1 Sumário: ………………………….. ………………………….. ………………………….. *** Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto: I – Relatório: Identificação das partes e indicação do objeto do litígio A..., L.da, instaurou a presente ação declarativa, com processo comum, contra AA, pedindo que o tribunal julgue “procedente por provada a presente acção com fundamento no artigo 1083º nº 3 do Código Civil: a) decretando-se a resolução do contrato de arrendamento relativa ao imóvel sito na Rua ..., ..., da união de freguesias ... e ..., concelho ..., inscrita na matriz urbana sob o artigo ...67; b) entregando-o à autora totalmente livre de pessoas e bens e no estado em que o recebeu. ou nos termos do artigo 554º do CPC subsidiariamente ressarcir a autora do custo da demolição que se estima em 7.380,00 € (…)” Para tanto, alegou que a ré, arrendatária do prédio da autora, nele realizou obras de construção e ampliação, sem autorização da senhoria. Citada, a ré contestou, defendendo-se por exceção e por impugnação. Deduziu ainda pedido reconvencional, nos seguintes termos: “(…) [Deve] ser reduzido o objeto do contrato de arrendamento à área não sujeita a demolição, reduzindo-se o valor de renda paga ao valor proporcional entre a renda paga e a área que deixa de poder fruir, sendo ainda a autora condenada no realojamento temporário ou no pagamento de tal realojamento temporário caso haja necessidade de desocupação do locado para realização de obras que hajam de ser feitas por imposição administrativa. Supletivamente, deve ser declarado resolvido o contrato de arrendamento por iniciativa da ré e condenada a autora no pagamento à ré do valor global de €58.000,00, correspondendo €48.000,00 a danos patrimoniais sofridos e €10.000,00 a danos não patrimoniais sofridos, com todas as necessárias e legais consequências, além de custas”. Ambas as partes pediram a condenação da contraparte como litigante de má-fé. Após realização da audiência final, o tribunal a quo julgou a ação parcialmente procedente, concluindo nos seguintes termos: “I – [Julga-se]a ação parcialmente procedente e condena-se a ré AA a pagar à autora A..., L.da, 7.380,00 € (…) quando se concluírem as demolições. II – Condena-se a ré como litigante de má-fé no pagamento de uma multa de 15 UC (…) e no reembolso à autora das despesas a que a má-fé do litigante tenha obrigado a parte contrária, incluindo os honorários da sua mandatária, a liquidar após o trânsito em julgado da sentença; III – Improcedem os demais pedidos da autora deles se absolvendo a ré; IV – Improcede totalmente a reconvenção, absolvendo-se a autora reconvinda de todos os pedidos reconvencionais”. Inconformada, a ré apelou desta decisão, concluindo, no essencial: 10 – (…) [D]evem ser dados como não provados os factos constantes da matéria de facto provados sob os números 9, 10, 11, 12, 14, 17 e 26 na forma como o tribunal conclui deverem ser dados como provados, bem como deve ser dado como provado o ponto 6 da matéria de facto dada como não provada. 11 – Devendo dar-se como provado, em sua substituição, que pelo menos as áreas designadas pelas letras B, C, D, E e F já existiam na data em que foi iniciado o arrendamento pela ré, tendo as mesmas sido objeto de intervenção por esta, autorizada pelo senhorio, no sentido de dotar esses espaços de melhores condições. 12 – Nomeadamente, tendo a ré realizado obras (…) sempre com o conhecimento e autorização do senhorio. (…) 14 – Deve ainda ser dado como provado que a ré não realizou obras que consistissem na ampliação de espaços existentes, nomeadamente na edificação de espaços que se traduzem num acréscimo de 244 m2, bem como que qualquer intervenção nas áreas G, H e I foi realizada com o conhecimento e consentimento do senhorio. 15 – Deve ser também dado como provado que a ré interpelou a autora para a legalização das obras existentes. 16- E que quando se iniciou o arrendamento, o mesmo tinha como objeto as construções existentes nas traseiras do edifício principal. 17- Além disso, a defesa apresentada pela ré em nenhum momento foi norteada por qualquer tipo de má fé, impondo-se a revogação da decisão da sua condenação nessa qualidade. 18- De facto, má fé teria existido se se comprovasse que ali não existia nenhum tipo de construção anterior e que a ré, consciente de tal facto e de ter edificado áreas inexistentes, o viesse negar. 19- Comprovadamente esse não é o caso, tendo sido sempre referido por esta e por todas as testemunhas por si arroladas que ali existiam construções, nunca tendo sido negada a realização de obras de adaptação e benfeitorias autorizadas e consentidas pelo Senhorio. (…) 23 – (…) [A ré não deve] ser condenada por qualquer custo eventual de demolições que venham a ser impostas administrativamente ou condenada como litigante de má-fé, predispondo-se e conformando-se com a manutenção do arrendamento nos termos em que administrativamente venha a ser permitida a sua ocupação. A autora/apelada contra-alegou, pugnando pela manutenção de decisão do tribunal a quo recorrida, na parte impugnada pela ré. Interpôs, por seu turno, recurso subordinado da sentença, concluindo, no essencial: 20 – O contrato de arrendamento pode e deve ser resolvido porque a ré fez obras no locado sem o obrigatório consentimento do senhorio – artigo 1083.º, n.º 1, e 1074.º do Código Civil. 21 – O contrato de arrendamento também pode e deve ser resolvido porque a ré não autorizou a realização de obras de demolição determinadas pela Câmara Municipal ..., nem tratou da legalização das obras feitas (artigo 1038.º do C. Civil) 22 – O contrato de arrendamento também pode e deve ser resolvido porque a ré não fez um uso prudente do mesmo, tendo até provocado um incêndio (1038.º do C. Civil). (…) 28 – (…) [O] artigo 12 deve ser dado como provado, mas com a alteração de as obras terem sido realizadas pela ré em datas não apuradas entre 1983 e 2021 ou 2022” ou seja após o incêndio. (…) Após os vistos legais, cumpre decidir. II – Objeto do recurso: São as seguintes as questões cuja apreciação é suscitada nas conclusões das alegações de recurso: Quanto às questões de facto, apreciação da impugnação da decisão de facto quanto aos pontos 9., 10., 11., 12., 14., 17. e 26. dos factos provados e quanto ao ponto 6 dos factos não provados. Quanto às questões de direito, cumpre apreciar a decisão de condenação da ré no pagamento dos custos com a demolição e como litigante de má fé e se é de julgar procedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento. Acresce a decisão sobre a responsabilidade pelas custas. III – Fundamentação: É a seguinte a fundamentação de facto da sentença recorrida (inserindo-se, para melhor apreensão, a identificação do tema da factualidade em causa incluída nos factos provados). Factos provados 1. Relação locatícia 1 – A autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua ..., ..., da união de freguesias ... e ..., concelho .... 2 – Adquiriu o imóvel por escritura de compra e venda celebrada a 16 de dezembro de 2014. 3 – De acordo com a mesma escritura o prédio é de construção anterior à entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, não dispondo, por isso, de licença de utilização. 4 – O imóvel está arrendado, sem contrato escrito, desde pelo menos 1962. 5 – A renda mensal, à data da entrada da ação, era de € 206,00. 6 – O locatário do imóvel foi desde data não apurada até 1969 uma pessoa de apelido BB, em 1969 passou a ser arrendatária a mãe da ré e, de 1976 até à data, a ré. 2. Descrição do imóvel e das obras realizadas 7 – No imóvel existe o edifício originário (designado pela letra A), à face da rua, destinado a habitação e comércio, onde a ré tem instalado e a funcionar um restaurante. 8 – Nas traseiras deste edifício encontram-se as edificações seguintes: a) B – casa de banho da habitação; b) C – zona coberta, utilizada para arrumos e como apoio ao estabelecimento e habitação; c) D – sala de refeições do estabelecimento e W.C. clientes; d) E – zona de arrumos diversos em vários compartimentos; e) F – zona de corredores e arrumos diversos; f) G, H e I – três edificações implantadas ao fundo do logradouro e do lado poente da parcela, com a área total de 100 m2. Foram realizadas de forma rudimentar, tendo sido antigos galinheiros, servindo de arrumos. Caracterizam-se por terem sido realizadas com paredes de alvenaria e laje de betão, a parte lateral, sendo as restantes feitas com madeiras e cobertura em chapas zincadas e de fibrocimento assentes em estrutura de madeira, bastante degradadas. 9 – A construção da sala de refeições designada pela letra D consistiu na transformação de espaços destinados a quartos numa sala de refeições, com demolição de pelo menos uma parede e colocação de uma laje de betão no teto da sala de refeições. 10 – Na zona designada pela letra C, a ré colocou nova cobertura em substituição da existente. 11 – As zonas designadas pelas letras E e F foram construídas pela ré, era um espaço não coberto. 12 – As construções mencionadas em B. C, D, E, F, G, H e I foram realizadas pela ré em datas não apuradas entre 1983 e 2008. 13 – A área do edifício principal é de 168 m2. 14 – A área coberta nas traseiras do edifício, antes do arrendamento à ré era de 100 m2, a atual é de 344 m2. 3. Regularidade das obras realizadas 15 – O imóvel está em área não abrangida por operação de loteamento ou plano pormenor. 16 – A obras realizadas pela ré estavam sujeitas a prévio licenciamento e foram realizadas sem os respetivos alvarás de licenciamento. 17 – A senhoria não deu autorização à ré para fazer as obras. 18 – As obras realizadas pela ré possuem paredes em pedra e alvenaria, com cobertura em telhas de fibrocimento e chapas plásticas, assentes em estrutura metálica e de madeira. 4. Intervenção camarária 19 – Estas obras foram alvo de participação/queixa à Câmara Municipal ... em 26 de abril de 2022. 20 – A Câmara Municipal ... (CM...) notificou a autora e a ré em 16 de maio de 2022 para audiência de interessados em medida de tutela da legalidade urbanística prévia à tomada de decisão. 21 – Nessa notificação, a CM... identifica a ré como promotora das operações urbanísticas sem título habilitante e a autora como proprietária e fixa o prazo de 15 dias para, designadamente: a) – se pronunciarem; b) – “em razão da abstrata e casuística hipótese de legalização, sempre condicionada aos limites da lei (…), cuja avaliação apenas poderá ser feita diante do concreto pedido a apresentar”, pedirem a legalização das construções e ampliações; c) – demolir as obras; d) – sob pena da CM... determinar a demolição das obras e reposição do imóvel no estado em que estava antes da infração. 5. Comunicações mantidas e custo das demolições 22 – A autora dirigiu duas cartas à ré, em 26 de maio de 2022 e em 6 de junho de 2022, onde a questionou se confirmava a ilegalidade das construções, se pretendia legalizar alguma, qual a área a demolir e a data da conclusão dos trabalhos. 23 – A ré dirigiu carta à autora em 21 de junho de 2022, onde, além de refutar a autoria das construções, pediu a realização de reunião para apuramento da intenção da autora de legalizar as obras, obter autorização para legitimar a intervenção da ré nesse processo e distribuir os respetivos encargos 24 – A autora pediu à Câmara Municipal a prorrogação do prazo por quatro meses para “implementar as medidas urbanísticas necessárias”. 25 – A autora e a ré encetaram negociações para resolver o problema pretendendo a ré a legalização das construções, mas nenhuma assume o respetivo custo. 26 – Até hoje a ré não tentou legalizar nem demolir os referidos anexos. 27 – A demolição das construções acarreta um custo de € 7.380,00 (…). 28 – A demolição das construções demora três semanas e impedirá o restaurante de funcionar durante uma semana. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto 1. Impugnação da decisão sobre os pontos 9, 10, 11, 12 e 14 da fundamentação de facto O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos: 9 – A construção da sala de refeições designada pela letra D consistiu na transformação de espaços destinados a quartos numa sala de refeições, com demolição de pelo menos uma parede e colocação de uma laje de betão no teto da sala de refeições. 10 – Na zona designada pela letra C, a ré colocou nova cobertura em substituição da existente. 11 – As zonas designadas pelas letras E e F foram construídas pela ré, era um espaço não coberto. 12 – As construções mencionadas em B. C, D, E, F, G, H e I foram realizadas pela ré em datas não apuradas entre 1983 e 2008 14 – A área coberta nas traseiras do edifício, antes do arrendamento à ré era de 100 m2, a atual é de 344 m2. Defende a ré apelante que estes pontos “devem ser dados como não provados (…), na forma como o tribunal conclui deverem ser dados como provados”. Deve ser dado “como provado, em sua substituição, que pelo menos as áreas designadas pelas letras B, C, D, E e F já existiam na data em que foi iniciado o arrendamento pela ré, tendo as mesmas sido objeto de intervenção por esta (…), no sentido de dotar esses espaços de melhores condições”. Está, pois, em causa, no essencial, a autoria das obras de edificação das construções anexas ao edifício que constitui o prédio urbano identificado no elenco dos factos provados. 1.1. Motivação da convicção apresentada pelo tribunal ‘a quo’ O tribunal a quo motivou a sua convicção, no que respeita à autoria das obras de edificação das atuais construções anexas, nos seguintes termos: “Antes dos pais da ré tomarem o prédio de arrendamento, nas traseiras do edifício principal, já havia várias construções. Comprovam-no os depoimentos das testemunhas, já citadas, CC, DD e EE. E também a testemunha FF que lá teve um irmão a morar. A descrição feita pelas quatro testemunhas é, grosso modo, idêntica. Na perspectiva de quem vinha do estabelecimento, havia dois quartos e uma retrete do lado direito e do lado esquerdo havia mais quartos. O número variou de seis para cima. As testemunhas achavam que o espaço entre os quartos de um lado e do outro era coberto. Havia ali uma maquineta para tirar água de um poço (uma “picota”) e os trabalhadores cozinhavam nesse espaço. Mais nenhuma edificação foi mencionada, salvo galinheiros. GG admitiu que do lado esquerdo, deitou uma parede abaixo entre dois quartos e fez a sala de refeições (divisória D). Para além disso, só fez melhorias designadamente, revestimentos de paredes, colocou mosaicos no chão, modernizou o WC, bem como o coberto ao fundo que era em colmo. Segundo ele, os seus sogros não fizeram quaisquer obras. Ora, o que se constatou na inspeção ao local é que não havia vestígio dos quartos antigos. Alguém alterou o que existia. De acordo com o depoimento de DD em 1974, quando de lá saiu, tais quartos ainda existiam. Ora, se os pais da ré nada fizeram de obras, como disse GG, teve que ser esta (ou o seu marido). Tal conclusão é confirmada pelo depoimento de HH. Pessoa que, contratado pela autora, reparou o telhado do edifício principal e deu o orçamento para demolições junto à p.i. GG disse a esta testemunha, segundo o seu depoimento, que quando foi para lá aquilo tinha fracas condições e ele foi fazendo as coisas. Mais importante, é o teor do documento camarário junto à p.i. com o nº 4. Na página 13 é feita a sobreposição da cartografia de 1983 com o ortofotomapa. Aí se veem os novos espaços cobertos necessariamente posteriores a 1983. Comparando essa sobreposição com o ortofotomapa concluem-se quais os concretos novos espaços cobertos com referência às letras aí mencionadas. É com base nesse documento que se deram como provadas as áreas cobertas ao longo do tempo, a inserção do prédio em área não abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor e a inexistência de licenças para as diversas construções. Continuando nesse documento, como dele consta, foi uma notificação para audiência prévia dos interessados. Não uma ordem de demolição. Não se apurou a data das construções realizadas pela ré. Mas terão sido depois de 1983, pois a cartografia desse ano (doc 4) não as referia. O mais tardar até 2008. Porque a testemunha II, que habita um edifício alto que dá para as traseiras do locado, referiu que nunca lá viu nenhumas obras. E tudo aquilo lhe parece antigo. Para que melhor se compreenda a fundamentação de facto e a motivação apresentada pelo tribunal a quo, é útil apresentar um esquema do edificado e reproduzir uma imagem aérea (e respetiva legenda) junta aos autos. EsquemaImagem juntaLegenda [[IMG:0]] [[IMG:1]] A – Edifício principal, onde se encontra o estabelecimento e habitação. B – Casa de banho da habitação. C – Local coberto com arrumos e zona de apoio ao estabelecimento e habitação. D – Sala de refeições do estabelecimento e W.C. clientes. E – Arrumos em diversos compartimentos F – Corredor coberto com arrumos. G/H – Antigos galinheiros com materiais diversos. I – Coberto com materiais diversos e grelhador. J – Logradouro com quintais cultivados. 1.2. Análise da prova processualmente adquirida Ouvidos os registos áudio da prova produzida, não podemos deixar de confirmar, no essencial, a decisão de facto impugnada. Se os meios de prova invocados pelo tribunal a quo sustentam a decisão vertida na sentença, já os depoimentos invocados e transcritos pela ré não permitem, minimamente, considerar a matéria em causa como provada. A prova testemunhal invocada pela apelante – com exceção do interessado testemunho do seu cônjuge – sustenta a decisão do tribunal – cfr. os testemunhos de DD, CC e EE. Os testemunhos são claros na afirmação da inexistência das obras atualmente implantadas no logradouro. É certo que confirmam a existência, no passado, de outro edificado ocupando parcialmente as mesmas áreas (quartos arrendados). Mas o que se discute na ação é quem realizou as obras irregulares atualmente existentes, sendo desprovida de sentido uma análise “arqueológica” de outras obras que no local tenham existido. É inegável que as concretas construções atualmente existentes a tardoz foram levantadas pela ré (e seu marido), dando-se aqui por transcrita a motivação apresentada na sentença apelada. A ré alega “que as áreas atualmente existentes sempre estiveram ocupadas por estruturas previamente edificadas”. Labora aqui a apelante num equívoco, quer por não atentar que a questão de facto se encontra na autoria do atual edificado (e não de um outro que pode ter existido no mesmo local), quer por, aparentemente, entender que, porque no local existia algum edificado, está legitimada a levantar na mesma área de implantação diferentes construções (ou realizar obras estruturais no edificado irregular preexistente). Resta acrescentar que, contrariamente ao alegado pela apelante, inexiste contradição entre os factos 9. e 10., por um lado, e os factos 12. e 14., por outro lado. A autoria de obras de cobertura de um edificado em determinada ocasião não afasta a possibilidade de esse edificado ter sido levantado em momento anterior pela mesma pessoa. Em conformidade, nesta parte, julga-se improcedente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto. 2. Impugnação da decisão sobre o ponto 17 da fundamentação de facto O tribunal a quo considerou provado o seguinte facto: 17 – A senhoria não deu autorização à ré para fazer as obras. Entende a apelante ter resultado provado que a ré realizou “obras (…) sempre com o conhecimento e autorização do senhorio”. Está, pois, em causa a existência de prova bastante desta causa de justificação da sua conduta – arts. 342.º, n.º 2, do Cód. Civil e 414.º do Cód. Proc. Civil. 2.1. Motivação da convicção apresentada pelo tribunal ‘a quo’ O tribunal a quo motivou a sua convicção, no que respeita à alegada autorização dada à ré para realizar obras no locado, nos seguintes termos: “Segundo o gerente da autora, JJ, as anteriores proprietárias, sua mãe e antes a avó, não deram autorização para fazer as obras. A sua mãe até as ignorava. A sua irmã KK, disse basicamente o mesmo. O arrendamento já existia no tempo da avó. Mas esta não tratava de nada. Eram os filhos. E a sua mãe disse-lhe que não deu qualquer autorização. GG afirmou o contrário. A avó daqueles dois disse-lhe para fazer as obras. E depois desta falecida, foi ter com os seus filhos, por causa de entrada de chuva, que lhe responderam que ainda não tinham feito as partilhas. Para fazer ele as obras. Estamos numa situação da palavra de uns contra a palavra de outros. O conhecimento de JJ e KK até é indireto. Contudo, inexiste qualquer consentimento escrito. E não é lógico que GG – ou, no que vai ao mesmo, a ré – tenha obtido consentimento para fazer obras cuja autoria nega. 2.2. Análise da prova processualmente adquirida Defende a apelante que se conclui “das declarações prestadas em tribunal pelo marido da ré, que o pedido de autorização para a realização de obras nos espaços existentes (com exceção da questão relativa à entrada de água pelo telhado) não foi feito à avó mas sim ao avô (embora se reafirme que a avó também tinha conhecimento), o qual era certamente conhecedor do estado deplorável em que se encontrava o locado, não desconhecendo nem podendo desconhecer a quantidade de pessoas que durante muitos anos ali viveram em quartos ou divisões improvisadas que estavam implantadas e que antecederam em muito a ocupação da ré. // O qual terá não só autorizado porque não foi produzida nenhuma prova que o contradissesse, como inclusivamente se predispôs a não aumentar a renda, considerando a realização de tais obras”. O raciocínio desenvolvido pela apelante é falacioso. Por um lado, não resultou provado que o senhorio tivesse conhecimento das obras realizadas. Por outro lado, inexiste regra da experiência que permita afirmar que, quando os inquilinos realizam obras autorizadas no locado, os senhorios aumentam a renda. Por outro lado, ainda, inexiste regra da experiência que permita afirmar que, quando os inquilinos realizam obras não autorizadas no locado, os senhorios não aumentam a renda. Em suma, da circunstância – não provada, de resto – de não ter sido aumentada a renda nada se pode concluir sobre a existência, ou não, de autorização para a realização das obras. Dito isto, resta acrescentar que, considerando o interesse revelado pelo marido da ré no seu testemunho, não é tal testemunha bastante para, desacompanhado de qualquer outro meio de prova ou regra da experiência, permitir formar a convicção sobre a existência de autorização ou conhecimento da realização de obras. Conforme acertadamente se refere na decisão apelada, tendo resultado provada a realização de obras pela ré cuja autoria esta rejeita, “não é lógico que GG – ou, no que vai ao mesmo, a ré – tenha obtido consentimento para fazer” tais obras. Em conformidade, nesta parte, julga-se improcedente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto. 3. Impugnação da decisão sobre o ponto 26 da fundamentação de facto O tribunal a quo considerou provado o seguinte facto: 26 – Até hoje a ré não tentou legalizar nem demolir os referidos anexos. Alega a ré que “não é verdade o que se refere no ponto 26, uma vez que, conforme se comprova pela carta enviada pela ré à autora em 21 de junho de 2022, existiu a intenção de promover a legalização das construções existentes no locado e inclusivamente de repartir encargos com tal legalização, o que não se mostrou possível considerando a imposição legal de que tal legalização seja promovida pela senhoria, não existindo legitimidade da Arrendatária para o efeito”. 3.1. Motivação da convicção apresentada pelo tribunal ‘a quo’ O tribunal a quo motivou a sua convicção, no que à presente questão diz respeito, nos seguintes termos: As cartas juntas á p.i. como docs. 5 e 6, à contestação como doc. 1 e à réplica como doc. 4 demonstram os contactos entre as partes para solucionar o problema. // De acordo com as declarações do gerente da autora, GG não deixa que retirem nada. O mesmo resultou do depoimento de HH. E também do depoimento de KK a quem GG referiu não ter dinheiro. // Portanto, não quer que sejam feitas as demolições. // No seu depoimento, este limitou-se a dizer que é o proprietário quem tem que apresentar o projeto. O que demonstra que não está disposto a custear o respetivo. Como, aliás, a autora, segundo KK. 3.2. Análise da prova processualmente adquirida Na carta a que a apelante faz referência – mencionada no ponto 23 –, consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: (…) [A]s edificações cuja legalidade foi agora questionada são obras anteriores ao meu contrato e por isso a responsabilidade pela sua edificação não me poderá ser imputada. No entanto, a verdade é que a manutenção de tais construções é importante quer para mim enquanto arrendatária quer para a sociedade senhoria, porque se por um lado a utilidade derivada do gozo do imóvel me beneficia, por outro o valor que pago a título de renda pressupõe a utilização dessa globalidade de construções, que, se fosse reduzida, implicaria também uma redução do valor de renda devida. Além disso, uma vez que o arrendamento é um direito temporário, as edificações legalizadas beneficiam a senhoria. Considerando tal facto, requeri já junto da Câmara Municipal ... a suspensão do processo de modo a que possa ser apresentado projeto de legalização de situações que se encontrem ilegais, de modo a que não seja necessária a demolição de áreas edificadas. Esse projeto de legalização, a ser realizado por técnico habilitado e a contratar, terá de ser apresentado no prazo de 120 dias de modo a garantir a suspensão do processo até decisão final. Porém, para que tal processo possa ser apresentado, terá de existir um acordo entre nós relativamente à sua apresentação e distribuição de custos associados, já que a legitimidade para a sua apresentação dependerá sempre de vocês ou de autorização que me pretendam conceder para o efeito, uma vez que as obras não foram por mim realizadas. Assim, agradeço que me informem a vossa disponibilidade para a realização de uma reunião sobre este assunto, a qual versará sobre o apuramento da vossa intenção em proceder à legalização das edificações, a necessária autorização para legitimar a minha intervenção e a forma de distribuição de encargos com a referida legalização. O teor desta carta confirma que a ré não tentou demolir os referidos anexos, mas impõe uma precisão na afirmação de que não tentou legalizar a edificação. Justifica-se, pois, proceder a uma alteração do ponto 26. da decisão de facto objeto de impugnação, nos seguintes termos: 26 – Sem prejuízo do referido no ponto 23 – factos provados –, até hoje a ré não tentou legalizar nem demolir os referidos anexos. 4. Impugnação da decisão sobre o ponto 6 dos factos não provados O tribunal a quo considerou não provado o seguinte facto: 6. O arrendamento à ré foi feito no pressuposto de abranger as construções existentes nas traseiras do edifício principal. O conhecimento desta impugnação da decisão sobre a matéria de facto encontra-se prejudicado pelo acima decidido. Como é evidente, mantendo-se, entre outras, a decisão referida no ponto 12 – As construções mencionadas em B. C, D, E, F, G, H e I foram realizadas pela ré em datas não apuradas entre 1983 e 2008 –, não pode o ponto VI dos factos não provados ser julgado provado. Também nesta parte, improcede a impugnação da decisão sobre a matéria de facto. 5. Impugnação subordinada da decisão sobre o ponto 12 da fundamentação de facto Como já vimos, o tribunal a quo considerou provado o seguinte facto: 12 – As construções mencionadas em B. C, D, E, F, G, H e I foram realizadas pela ré em datas não apuradas entre 1983 e 2008. Pretende a autora/apelante no recurso subordinado, que tal facto seja “dado como provado, mas com a alteração de as obras terem sido realizadas pela ré em datas não apuradas entre 1983 e 2021 ou 2022, ou seja após o incêndio” – sublinhado nosso. Sobre a questão, tal como já acima referido, pode ler-se na sentença apelada: Não se apurou a data das construções realizadas pela ré. Mas terão sido depois de 1983, pois a cartografia desse ano (doc 4) não as referia. O mais tardar até 2008. Porque a testemunha II, que habita um edifício alto que dá para as traseiras do locado, referiu que nunca lá viu nenhumas obras. E tudo aquilo lhe parece antigo. A autora apelante, no recurso subordinado interposto, sustenta a sua posição, no essencial, no depoimento do marido da ré. Sem razão. O depoimento de GG, na parte referida pela autora (art. 640.º, n.º 2, al. a) do Cód. Proc. Civil) e relevante, tem o seguinte teor: “[00:13:27] Mandatário ré: Os arrumos já existiam quando lhe foram, quando lhe foi arrendado? [00:13:31] Testemunha: Sim, sim, sim. [00:13:32] Mandatário ré: E depois do incêndio, aquilo continua lá, ou? [00:13:34] Testemunha: Depois do incêndio retirei aquilo tudo, limpamos aquilo tudo. Depois do incêndio, nós retiramos, eu até fui levar aquilo ao Ecocentro, com uma carrinha que eu tenho, limpamos aquilo, metermos em caixotes e fomos levar ao Ecocentro em ..., aquilo pertence a ..., é ali em ..., mas pertence a .... E o entulho e havia lá uma sucaticezita, levou-se ao sucateiro e aquilo ficou. Já ficou, parte pelo menos uns três ou quatro quartitos, já ficou sem eles. Eles também já não estavam ali a fazer nada praticamente e aí retirou-se. Retiraram-se porque, era para evitar que voltasse a acontecer incêndio”. Já o sinalizámos à ré apelante; agora sinalizamo-lo à autora apelante: não se discutem nesta ação as construções que já existiram, mas sim as construções que existem. Com é evidente, deste depoimento não se retira que, após o ano de 2008, a ré realizou obras no locado; apenas se retira que algum do edificado existente ficou destruído com o incêndio – tendo outro sido depois limpo. Improcedente, por conseguinte, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto apresentada pela autora apelante no recurso subordinado. Análise dos factos e aplicação da lei São as seguintes as questões de direito a abordar: 1. Mérito do recurso independente 1.1. Responsabilidade pelos custos com a demolição 1.2. Condenação por litigância de má-fé 2. Mérito do recurso subordinado 2.1. Não autorização para a realização de obras de demolição 2.2. Realização de obras não autorizadas no locado 3. Responsabilidade pelas custas 1. Mérito do recurso independente Conclui a ré a sua alegação defendendo que não deve “ser condenada por qualquer custo eventual de demolições que venham a ser impostas administrativamente ou condenada como litigante de má-fé, predispondo-se e conformando-se com a manutenção do arrendamento nos termos em que administrativamente venha a ser permitida a sua ocupação”. São, pois, dois os objetos do inconformismo da apelante: condenação no pagamento do custo das demolições; condenação como litigante de má-fé. Passaremos à sua apreciação individualizada. 1.1. Responsabilidade pelos custos com a demolição Sobre a questão de “quem deve suportar os custos da demolição das edificações construídas sem licença”, discorreu o tribunal a quo nos seguintes termos: “As obras são da autoria da ré. Fê-las sem licença administrativa. Nem consentimento da senhoria. // O que constitui um ilícito administrativo. E também uma violação do contrato de arrendamento. Designadamente, da obrigação de não fazer uma utilização imprudente do locado (art. 1038.º, d), CC). E de manter a coisa no estado em que a recebeu (art. 1048.º, 1, CC). // Portanto, se com o seu comportamento ilícito provocar um prejuízo à autora constitui-se na obrigação de indemnizá-la por mor das regras da responsabilidade contratual (art. 798.º CC)”. A decisão do tribunal a quo encerra uma aparente contradição: se a circunstância que traduz o incumprimento vale como facto constitutivo do direito próprio a uma indemnização a atribuir ao senhorio, não se explica por que razão não vale como facto constitutivo do direito potestativo próprio de resolução – como foi decidido pelo tribunal a quo em outro ponto da sentença apelada. Tal questão será tratada adiante, no âmbito do conhecimento do objeto do recurso subordinado. Independentemente do acolhimento da tese sufragada na decisão apelada sobre a inexistência do direito potestativo de resolução, importa aqui ter presente que a autora, para além de senhoria, também se intitula proprietária do imóvel. Ora, resulta claramente dos factos provados que as obras realizadas pela ré, porque ilegais – e potenciadoras de incêndios –, constituem uma ofensa ao direito absoluto de propriedade da autora. Afigura-se-nos, pois, que a ré é responsável pela eliminação (apenas) desta ofensa à propriedade da autora – somente na medida da ofensa –, em resultado da aplicação combinada (interpretados declarativamente ou extensivamente) dos arts. 483.º, 566.º, 1311.º e 1312.º do Cód. Civil. Não pode a apelação independente proceder neste ponto. 1.2. Condenação por litigância de má-fé Sobre a questão da litigância de má-fé da ré, pode ler-se na sentença apelada: “A ré alegou que, quando, em 1969, a anterior arrendatária passou a ocupar o prédio nessa qualidade, já se encontravam edificadas a totalidade das construções e ampliações. Não tendo esta tido qualquer intervenção ou contribuição para a edificação de nenhuma delas. Só fez algumas benfeitorias. // Seguramente isso não corresponde à verdade. Pois, o seu próprio marido admitiu que fez algumas construções. Como a sala de refeições. Porém, para além disso, outras obras realizou, como se (…) provou. // A conclusão a retirar é a de que a ré alterou deliberadamente a verdade dos factos”. A apelante assenta a sua impugnação no erro do tribunal a quo na fixação do sentido a atribuir às declarações do marido da ré. Fá-lo fundada num equívoco: é que não é o sentido do depoimento de uma testemunha que releva, diretamente, na afirmação da existência da má-fé processual da parte; o que releva é o conteúdo dos factos considerados provados. A ré violou as normas plasmadas no art. 542.º, n.º 2, als. a) e b), do Cód. Proc. Civil, pois não podia ignorar que os factos que afirmou na contestação são falsos, não tendo ainda nenhuma razão no seu pedido reconvencional, por ser manifesta, inequívoca e totalmente infundado. A ré procurou obter uma sentença judicial favorável, recorrendo, para o efeito, à mentira sobre a ocorrência de factos essenciais. Com efeito, resultaram provados factos incompatíveis com a narrativa apresentada pela ré na sua contestação. Por serem pessoais os factos respeitantes à autoria das obras realizadas no locado nele atualmente existentes, a ré não podia ignorar – impossibilidade de facto – a falta de adesão à realidade da narrativa por si apresentada, o que revela o seu dolo. Concluímos, deste modo, que a ré deve ser condenada como litigante de má-fé, ao abrigo do art. 542.º, n.º 2, als. a) e b), do Cód. Proc. Civil, numa multa processual. O valor desta multa deve o ser fixado considerando a gravidade da atuação da ré. Entende-se excessiva a multa aplicada pela primeira instância, sendo mais ajustada a multa de 4 UC, apenas nesta medida – diminuição do valor da multa – procedendo o recurso, mantendo-se a decisão apelada quanto à condenação como litigante de má fé. 2. Mérito do recurso subordinado Recorreu também a autora da sentença (apelação subordinada) sustentando que o contrato de arrendamento deve ser resolvido, com três fundamentos: 20 – (…) porque a ré fez obras no locado sem o obrigatório consentimento do senhorio – artigo 1083.º, n.º 1, e 1074.º do Código Civil. 21 – (…) porque a ré não autorizou a realização de obras de demolição determinadas pela Câmara Municipal ..., nem tratou da legalização das obras feitas (artigo 1038.º do C. Civil) 22 – (…) porque a ré não fez um uso prudente do mesmo, tendo até provocado um incêndio (1038.º do C. Civil). (…) Quanto ao terceiro fundamento invocado, é de recusar o mesmo, liminarmente, uma vez que se trata de um fundamento novo, nunca antes alegado, constituindo a sua serôdia invocação uma inadmissível alteração da causa de pedir. Apenas há que verificar se o tribunal a quo julgou com acerto o mérito da causa, à luz dos dois primeiros fundamentos invocados. 2.1. Não autorização para a realização de obras de demolição Começaremos pela análise do segundo fundamento. Dispõe o art. 1038.º do Cód. Civil, no que aqui releva: “Artigo 1083.º Fundamento da resolução 1 – Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. 2 – É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (…). 3 – É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso (…) de oposição (…) [pelo arrendatário] à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte. (…)” Apreciou o tribunal a quo a questão nos seguintes termos: “Aqui a autora labora num equívoco. Pois, a Câmara Municipal ... notificou autora e ré em 16 de maio de 2022 para audiência de interessados. Concedeu-lhes um prazo de 15 dias para se pronunciarem ou pedirem a legalização ou demolirem as construções sem licença. Sob pena de determinar a demolição das obras e a reposição do imóvel no estado em que estava antes da infração. Portanto, ainda não há ordem de demolição”. Tal apreciação não merece reparo. Acresce que o facto sobre o qual o tribunal a quo proferiu a sua decisão foi alterado neste aresto. Inicialmente, o ponto 26 – factos provados – tinha o seguinte enunciado: “Até hoje a ré não tentou legalizar nem demolir os referidos anexos”. Passou a ter o seguinte conteúdo: “Sem prejuízo do referido no ponto 23 – factos provados –, até hoje a ré não tentou legalizar nem demolir os referidos anexos”. O ponto 23 aqui ressalvado diz respeito a uma manifestação de interesse na legalização das obras por parte da ré. O conteúdo do ponto 26 emergente da alteração da decisão de facto não é, manifestamente, suficiente para que se possa ter por preenchida a citada hipótese legal que faz nascer na esfera jurídica da autora o direito potestativo de resolução – cfr., ainda, o art. 1038.º, al. e), do Cód. Civil. Concluímos, deste modo, pela improcedência da apelação subordinada proceder com base neste fundamento. 2.2. Realização de obras não autorizadas no locado Defende a autora que o “contrato de arrendamento pode e deve ser resolvido porque a ré fez obras no locado sem o obrigatório consentimento do senhorio – artigo 1083.º, n.º 1. e 1074.º do Código Civil”. Podemos, ainda, convocar a obrigação prevista no n.º 1 do art. 1043.º do Cód. Civil: está o arrendatário “obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu”. Dispõe o último artigo referido pela autora apelante, na parte que aqui importa, nos seguintes termos: “Artigo 1074.º Obras 1 – (…). 2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio. (…) Sobre a matéria, o tribunal a quo respondeu negativamente à questão de saber “se a autora pode resolver o contrato porque a ré (…) realizou diversas obras”, “porque tais obras foram levadas a cabo antes da autora ser a locadora”. Prosseguiu o tribunal recorrido, citando o art. 1057.º Cód. Civil, esclarecendo que, sendo certo que, “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”, não menos certo é que “esta sucessão nos direitos e obrigações do locador anterior respeita à execução futura do contrato. Não a factos passados”. E conclui: “o locador não pode resolver o contrato com fundamento na realização de construções pelo locatário previamente à compra do imóvel”. Na fundamentação do julgado, o tribunal a quo invoca o Ac. do TRC de 07-09-2010, proc. n.º 4003/08.9TJCBR.C1, no qual se pode ler, citando-se Pinto Furtado – Manual de Arrendamento Urbano, Vol. II, Coimbra, Almedina, 4.ª Ed., p. 600: “A primeira questão que importa dilucidar é a de apurar se é permitido resolver o contrato com base na realização de obras não autorizadas no locado quando o senhorio autor na presente acção ainda não era proprietário do prédio. “(…). Pelo nosso lado entendemos que a pedra de toque para dirimir esta problemática reside na essência da transmissão de direitos inter vivos que não pode confundir-se com a sua aquisição através da sucessão mortis causa. Na verdade ‘o sucessor ex lege não é um mero sucessor do tradens; sub-roga-se na posição dele unicamente desde a data da aquisição e sem prejuízo das regras de registo como se diz no artigo 1057.º do Código Civil. Pelo contrário na sucessão universal mortis causa ocorre pelo contrário uma simples substituição da pessoa do locador falecido pelas dos herdeiros que lhe sucedem não chegando a conformar-se uma verdadeira situação de modificação da relação de arrendamento’. “Pelo exposto, havendo infrações ao contrato de arrendamento praticadas pela ré antes da transmissão da propriedade do locado à autora, não se transmitiu a esta última o direito de com base nas mesmas intentar a ação tendente à resolução do contrato com base nas mesmas”. Em sentido próximo, no Ac. do TRC de 15-06-2020, proc. n.º 5382/16.0T8CBR.C1, foi decidido que “os efeitos da sub-rogação legal operam a partir do momento em que ocorre a situação que a faz atuar, ou seja, tal como na cessão da posição contratual, os efeitos operam ex nunc, e não retroativamente”. Discorda a autora deste entendimento, sustentando que, “se o adquirente sucede nos direitos e obrigações do locador, pode exercer o seu direito de resolver o contrato com base nas obras realizadas sem o consentimento do senhorio, mesmo tendo sido realizadas antes da aquisição”. Não explica a apelante, no entanto, como articula a sua posição com a norma vertida no art. 1058.º do Cód. Civil: se o “perdão” de rendas vincula o senhorio que o concede, e se a exata posição deste é transmitida ao adquirente do locado, então este último também deveria ficar vinculado pelo perdão. No entanto, a lei estabelece solução diferente. Afigura-se-nos que o problema não se reconduz a uma mera definição do âmbito da transmissão da posição contratual, relativamente a direitos emergentes da relação locatícia já nascidos. É que o locatário incumpre o contrato meramente por não “manter (…) a coisa no estado em que a recebeu”, quando a alteração do seu estado lhe seja imputável (art. 1043.º, n.º 1, do Cód. Civil). De todo o modo, afigura-se-nos que o caso concreto deve ser resolvido à luz da norma geral constante no n.º 2 do art. 1183.º do Cód. Civil: “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Se o senhorio, quando adquire o imóvel, tem conhecimento da existência dos factos constitutivos do direito potestativo de resolução e, ainda assim, decide realizar um negócio jurídico que o coloca na posição de locador, comporta-se como alguém para quem tais factos não obstam à convivência entre as partes na relação locatícia. Se, diferentemente, não tem conhecimento dessas circunstâncias, mas a relação locativa subsiste durante décadas, não obstante a pretérita ocorrência de tais circunstâncias, por maioria de razão se pode dizer que o incumprimento contratual não obstou à satisfação do interesse contratual do senhorio, nunca se podendo, por conseguinte, concluir, sem mais – isto é, se o inadimplemento não ofender (comprovadamente) o valor do património nem a pessoa da contraparte –, que torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Concluímos, assim, pela improcedência da apelação com base neste fundamento agora analisado. 3. Responsabilidade pelas custas A responsabilidade pelas custas do recurso independente cabe à ré apelante, na proporção de 9/10, e à autora apelada, na proporção de 1/10, por ser esta a medida do vencimento (art. 527.º do Cód. Proc. Civil). A responsabilidade pelas custas do recurso subordinado cabe à autora apelante, por ter ficado vencida (art. 527.º do Cód. Proc. Civil). IV – Dispositivo: Pelo exposto, na procedência parcial do recurso independente, acorda-se em alterar o ponto II da sentença apelada, passando este a compreender apenas a seguinte condenação: II – Condena-se a ré como, litigante de má-fé, no pagamento de uma multa de 4 (quatro) UC (…) e no reembolso à autora das despesas a que a má-fé do litigante tenha obrigado a parte contrária, incluindo os honorários da sua mandatária, a liquidar após o trânsito em julgado da sentença. No mais, mantém-se a sentença apelada. Na improcedência do recurso subordinado, acorda-se em manter a decisão recorrida, nos termos agora fixados. Custas do recurso independente a cargo da ré apelante, na proporção de 9/10, e da autora apelada, na proporção de 1/10. Custas do recurso subordinado a cargo da autora apelante. Notifique. *** Porto 11/9/2025 (data constante da assinatura eletrónica) Ana Luísa Loureiro António Vasconcelos Isoleta de Almeida Costa