1075/05-2 - Tribunal da Relação de Évora

O ónus da prova da eventual existência de simulação do preço, na venda do bem sobre que incide o direito de preferência, compete aos AA. Se estes alegaram os factos pertinentes, mas não lograram a sua prova, só podem preferir pelo preço declarado na escritura de compra e venda.

Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Recorrente:

Albano ………… .

Recorrido:

Joaquim ………….. e mulher.

Albano ………….e Maria…….. instauraram a presente acção declarativa sob forma ordinária contra Joaquim …….., Deolinda ……., António ………… e Margarida……… pedindo que se lhe reconheça o direito legal de preferência na aquisição do direito objecto de venda conforme escritura outorgada em 22 de Fevereiro de 2002 e exarada a folhas 116, do livro 107-F, do 2º Cartório Notarial de Santarém, que seja o direito vendido adjudicado aos autores com efeitos retroactivos à data da escritura de venda celebrada entre os réus, que seja declarada a substituição dos segundos réus, pelos autores, na compra e venda do direito alienado, pelo valor de 3491,59 euros, ou, caso não venha a provar-se tal valor, que se declare a mesma substituição, nas condições da compra e venda da quota alienada, pelo preço declarado e que se ordene o cancelamento do registo predial a favor dos réus adquirentes ou qualquer registo subsequente a favor de terceiros.

Os autores alegam, em síntese, que são titulares de uma metade indivisa de um imóvel cuja outra metade foi vendida sem o seu conhecimento pelo primeiro réu e pela segunda ré ao terceiro réu pelo preço de 3491,59 euros, embora tenha sido declarado que o preço de tal venda era de 19951,92 euros.

Efectuada a citação de todos os réus, apenas o terceiro réu e a quarta ré contestaram arguindo a ineptidão da petição inicial por desconformidade entre o pedido e a causa de pedir e a ilegitimidade passiva do primeiro e da segunda ré, alegando ainda a caducidade do direito exercido pelos autores por estes não os terem contactado na sequência da notificação judicial avulsa que lhes foi efectuada em 07 de Maio de 2001 e por não terem procedido ao depósito do valor correspondente aos legais acréscimos ao preço, referindo que na semana anterior à celebração da escritura pública de 22 de Fevereiro de 2002, os autores foram informados de que a escritura ia ser celebrada, tendo declarado que não estavam interessados no negócio pelo valor de 19954,92 euros, alegando, a final, que a venda foi efectivamente concretizada por este valor.

Os autores replicaram impugnando alguns dos factos articulados pelos contestantes na sua contestação.

Foi efectuado o registo da acção, proferindo-se seguidamente despacho saneador em que se conheceu das excepções dilatórias de ineptidão da petição inicial e de ilegitimidade passiva do primeiro réu e da segunda ré, da excepção peremptória de caducidade por falta de depósito do montante correspondente ao montante da sisa relativa à alienação, da excepção peremptória de caducidade do direito de preferência por os autores não terem actuado em conformidade com o disposto na lei nos oito dias subsequentes à notificação judicial que lhes foi efectuada e da excepção peremptória de renúncia ao direito de preferência derivada da comunicação de não querer preferir dirigida aos adquirentes da fracção vendida, relegando-se para final o conhecimento da excepção peremptória de caducidade do direito de acção por inobservância do prazo previsto no artigo 1410º, n.º 1, do Código Civil e da simulação do preço. Nesta peça procedeu-se à condensação da factualidade relevante, discriminando-se os factos assentes dos controvertidos.

Após isso, as partes ofereceram os seus meios de prova.

Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal, respondendo-se aos quesitos formulados e de seguida foi proferida sentença, onde se decidiu o seguinte:

«a) julga-se improcedente por não provada a excepção peremptória de caducidade arguida pelos réus contestantes e decorrente da não interposição da acção de preferência pelos autores nos seis meses subsequentes ao conhecimento da compra e venda celebrada em 22 de Fevereiro de 2002, lavrada no 2º Cartório Notarial de Santarém, a folhas 116, do livro 107-F e na qual o terceiro réu comprou a outra metade indivisa do imóvel de que os autores são também contitulares;

b) declara-se que Albano……… e Maria………. têm o direito legal de preferência na compra e venda celebrada em 22 de Fevereiro de 2002, lavrada no 2º Cartório Notarial de Santarém, a folhas 116, do livro 107-F, relativa a metade indivisa do prédio rústico composto de cultura arvense, hortejo, leito e curso de água, oliveiras e vinha, denominado “Canais” ou “Horta”, sito na freguesia da Ereira, a confrontar do norte com serventia, do sul com Carolina Isabel da Silva Morgado, de nascente com José Almeida Andrade e António Fernandes Gomes e de poente com Albano……, ora autor marido, descrito na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo sob o n.º 213261190, da freguesia da Ereira e inscrito na matriz cadastral respectiva sob os artigos 23º, 24º e 25º, todos da secção G, da freguesia da Ereira pelo preço de dezanove mil novecentos e cinquenta e um euros e noventa e dois cêntimos, improcedendo por isso a arguida simulação do preço e, em consequência, condenam-se António………. e Margarida……….. a abrirem mão desta quota a favor dos autores que, assim, os substituirão na posição de adquirentes na referida compra e venda, atribuindo-se a estes réus a importância de dezanove mil novecentos e cinquenta e um euros e noventa e dois cêntimos, depositada a folhas 29 destes autos».

Inconformados com o decidido, vieram tanto os AA. como os RR. Rochinha Diogo interpor recurso de apelação. Por falta de alegações foi julgado deserto o recurso interposto pelos RR

Os AA. nas suas alegações formularam as seguintes

conclusões:

«1- Contrariamente ao que se diz na douta sentença apelada não há apenas uma factualidade objectiva mas sim duas: a escritura de compra e venda outorgada em 22 de Fevereiro de 2002 no segundo Cartório Notarial de Santarém e o contrato-promessa de compra e venda, junto a fls ... no decorrer da audiência de julgamento uma e outro outorgados pelos réus SANTOS e sua mulher e o réu ANTÓNIO……. casado com MARGARIDA ………

2- Daqui resultam duas consequências: ou o negócio contido na escritura pública é um negócio novo ou não.

3- Se é então o negócio contido no contrato-promessa teria de ser revogado, o que parece não ter acontecido, tanto mais que o mesmo foi junto aos autos e aceite como válido.

4- Se não é, que é a tese mais aceitável e verosímil então o contrato-promessa e a escritura pública correspondem ao mesmo negócio, como resulta claramente.

5- Porém nada foi alegado e provado que determinasse uma alteração anormal das circunstâncias negociais que motivasse a alteração do conteúdo do contrato promessa para o preço contido na escritura de compra e venda.

6- Também o facto da demora na realização da escritura, face às dificuldades registrais e outras não são motivo para a alteração do preço já que todas foram previstas e consideradas no contrato-promessa de compra e venda.

7- De qualquer modo sempre seria legítimo e licito aos promitentes-compradores, na falta de fixação de prazo para a realização da escritura, fixarem aos promitentes vendedores tal prazo, pela via judicial, o que não aconteceu.

8- Pelo que tal argumento não colhe e muito menos pode servir para que tivessem renegociado, tanto mais que não se provou essa renegociação.

9- O protelamento da data da realização da escritura não releva para a renegociação, tanto mais que tal hipótese foi prevista e considerada no conteúdo do contrato-promessa.

10- De qualquer modo esse facto não afectou a essência do contrato-promessa e tanto assim que os promitentes-compradores não fixaram prazo aos promitentes vendedores nem contratual nem judicialmente.

11- Resulta assim que o contrato-promessa de compra e venda manteve e mantém plena validade, estando em vigor.

12- Afigura-se-nos assim, indiscutível que na prolação da douta sentença sob recurso o Meritíssimo Juiz "a quo" deveria tomar na devida consideração todos os factores supra referidos.

13- Mas ao ignorá-los ou postergá-los conduziu a uma decisão que de modo algum está em concordância com o direito.

14- Pois se se tivessem tido em consideração a existência válida do contrato promessa, cujos termos e conteúdo nunca foram postos em causa ou revogados, mantendo-se pois válidos independentemente do espaço temporal decorrido entre a sua outorga e a execução da escritura pública ou contrato formal que lhe deu lugar.

15- Já que a promessa de compra e venda de um imóvel obriga o promitente vendedor a transmiti-lo nas condições propostas em posterior contrato formal de compra e venda.

16- Teria de concluir-se, com toda a razoabilidade, que o preço declarado na escritura pública é simulado, resultante de uma reserva mental conluiada entre os outorgantes com vista a enganar os ora apelantes.

17- Não se tendo procedido assim foram isolados os preceitos contidos nos art°s 244°,410°,432°,436°,437°,442°, 1409° e 1410°, todos do Código Civil, e 1456° e 1457° ambos do Código de Processo Civil.

Assim deve revogar-se a sentença proferida na parte em que atribuiu o direito legal de preferência aos autores pelo preço de 19 951,92€ constante da escritura em 22 de Fevereiro de 2002, no 2° Cartório Notarial de Santarém, substituindo-a, e atribuindo aos autores o mesmo direito legal de preferência pelo preço constante do contrato-promessa ou seja 3491,59€».

Contra-alegaram os RR. ……., pedindo a improcedência do recurso e a confirmação da sentença.

Os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil) [1] salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

Das conclusões do recurso, decorre que a única questão a decidir consiste em saber se face aos elementos de facto constantes dos autos é possível deduzir que houve simulação do preço ou seja que o preço declarado na escritura de compra e venda não corresponde ao preço efectivo e é muito superior a este.

O recurso não visa directamente a impugnação da matéria de facto dada como provada e que é a seguinte:

1

«Albano …….. e Maria ……… são comproprietários, na proporção de metade, de um prédio rústico composto de cultura arvense, hortejo, leito e curso de água, oliveiras e vinha, denominado “Canais” ou “Horta”, sito na freguesia da Ereira, a confrontar do norte com serventia, do sul com Carolina Isabel da Silva Morgado, de nascente com José Almeida Andrade e António Fernandes Gomes e de poente com Albano …….., ora autor marido, descrito na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo sob o n.º 213261190, da freguesia da Ereira e inscrito na matriz cadastral respectiva sob os artigos 23º, 24º e 25º, todos da secção G, da freguesia da Ereira, e registado definitivamente a favor dos autores pela inscrição G-4 (alínea A dos factos assentes).

2

Joaquim ……… e Deolinda……….. eram também comproprietários da outra metade do identificado prédio, direito que se encontra registado definitivamente a seu favor na referida Conservatória do Registo Predial do Cartaxo, pela inscrição G-6 (alínea B dos factos assentes).

3

Por escritura outorgada em 22 de Fevereiro de 2002 e lavrada a folhas 116, do livro 107-F, do 2º Cartório Notarial de Santarém, Joaquim ………. e Deolinda …………., na qualidade de vendedores, transmitiram a António ……………. aquele seu direito, que se encontra registado a seu favor, na referida Conservatória do Registo Predial do Cartaxo, sob a inscrição G-8 (alínea C dos factos assentes).

4

Nessa escritura os outorgantes declararam que o preço da alienação era de 19951,92 euros (alínea D dos factos assentes).

5

No dia 07 de Maio de 2001, no âmbito da notificação judicial avulsa n.º 93/01, do 1º juízo deste tribunal, requerida pelo 2º réu marido relativamente aos autores, foram estes notificados, tendo-se recusado a assinar a certidão de notificação, de que:

“O requerente acordou adquirir ao Sr. José Vitorino………. e mulher Natália ………. (...) metade indivisa de um prédio rústico, sito em Canais ou Horta, freguesia da Ereira, concelho do Cartaxo, inscrito na matriz sob o artigos 23º, 24º e 25º da Secção “G”, descrito na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo, sob o número 00213.

A venda está ajustada pelo preço de quatro milhões de escudos, a liquidar integralmente, em dinheiro ou cheque visado, no acto de realização da Escritura ou de Contrato Promessa, caso aquela não se possa realizar por falta de documentação, que será outorgada no dia 9 de MAIO de 2001, pelas 15 horas, no segundo Cartório Notarial de Santarém.

O requerente verificou que os requeridos são proprietários de metade indivisa do imóvel descrito no artigo 1º e que, por tal facto, têm direito de preferência na aludida compra e venda.

E, assim sendo, pretendem notificar os requeridos para, querendo, no prazo de oito dias a contar do recebimento da presente notificação, comunicarem ao requerente ou ao proprietário do imóvel, que pretendem exercer o seu direito de preferência e que estarão presentes no segundo Cartório Notarial de Santarém, no dia 9 de Maio de 2001, para outorgarem e assinarem Escritura ou Contrato Promessa de Compra e Venda, liquidando o preço, com dinheiro ou cheque visado, no valor de quatro milhões de escudos.” (alínea E dos factos assentes).

6

O José Vitorino…………. e a sua mulher Natália …………faleceram em 09 de Junho de 1961 e 09 de Março de 1989, respectivamente (alínea F dos factos assentes).

7

Em 1990 os primeiros e os segundos réus haviam acordado entre si que a venda seria feita pelo preço de setecentos mil escudos (resposta ao quesito 4º).

8

Em 2001, o autor propôs a aquisição da metade indivisa do prédio referido na alínea A dos factos assentes pelo preço de três milhões e quinhentos mil escudos (resposta ao quesito 6º).

9

António…………. requereu o averbamento às matrizes referentes ao imóvel de que os autores são comproprietários nos serviços das finanças do Cartaxo em 01 de Julho de 2002 (certidão junta de folhas 98 a 102 destes autos)».

Ora perante esta factualidade , donde não resulta qualquer negócio simulado ou simulação de preço, é óbvio que a sentença não poderia deixar de decidir como decidiu, sendo certo que o ónus da prova da eventual existência de simulação do preço competia aos AA. . Estes alegaram os factos pertinentes, que foram vertidos nos “quesitos” 1º a 3º da base instrutória e que foram dados como não provados.

Na fundamentação das respectivas respostas o Sr. Juiz não deixou de fazer uma análise crítica e minuciosa de todas as provas (designadamente o contrato promessa em que o recorrente funda os seus argumentos), revelando ter sopesado todos os indícios, e com o conhecimento da natural dificuldade da prova directa dos factos. Porém mesmo assim entendeu, em consciência, que não podia, com o mínimo de segurança jurídica, dar como provada tal situação.

Deste modo é evidente a improcedência da apelação.

Assim concordando-se com os fundamentos de facto e de direito da sentença, para a qual se remete nos termos do disposto no art.º 713º nº 5 do CPC, acorda-se na confirmação da sentença e consequentemente julga-se improcedente a apelação.

Custas pelos apelantes.

Registe e notifique.

Évora, em 9 de Junho de 2005.

( Bernardo Domingos – Relator)

( Pedro Antunes – 1º Adjunto)

(Sérgio Abrantes Mendes– 2º Adjunto)

[1] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.