Acordam as Juízes na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I- RELATÓRIO
IB, solteiro, maior, natural da Rússia e de nacionalidade russa, contribuinte fiscal nacional nº …, residente na Rua …, no …,
Intentou a presente acção declarativa de condenação – que intitulou de reivindicação de propriedade – sob a forma única de processo comum, contra
VSM e ALVM, casados um com o outro, contribuintes fiscais nºs … e …, respectivamente, com domicílio na Rua …, no …,
alegando, em síntese, ser proprietário da fracção autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao 3º andar direito, do prédio urbano sido na Rua …, em …, no …, a qual foi adquirida[1] livre de ónus e encargos numa óptica de investimento e com o intuito de posterior venda ou arrendamento, tendo acontecido que ao pretender ingressar na fracção foi surpreendido com uma pessoa no seu interior que lhe transmitiu que o anterior proprietário e ora Réu lhe emprestara a mesma, autorizando-lhe o seu uso e fruição.
Perplexo com a situação e omissão da mesma por parte do Réu, solicitou a este que a solucionasse, o que não ocorreu mantendo-se aquela situação de ocupação abusiva.
A privação do uso do imóvel constitui dano que deve ser reparado por via indemnizatória, sendo que o A. teve duas propostas para aquisição do imóvel, uma no valor de € 137.000,00 outra no valor de € 145.000,00, e o valor médio da renda mensal de um imóvel com aquelas características e localização é de € 900,00.
Montantes que o A. se encontra impedido de receber atento o comportamento do Réu, o qual na escritura omitiu aquela ocupação, sendo o Réu o único responsável pelo ressarcimento dos prejuízos do A
E com tais fundamentos, concluiu pedindo ao Tribunal para :
“a) Reconhecer o A. como único dono e legitimo proprietário da fração autónoma em questão;
b) Ser o Réu condenado a reconhecer tal direito de propriedade relativamente ao A.
c) Ser o Réu condenado a restituir de imediato ao A. livre de pessoas e bens, a fração autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano sito em Rua …, …, freguesia da … e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o número …, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … da União das freguesias ….
d) Ser o Réu condenado a pagar ao Autor, a título de indemnização, pelos prejuízos emergentes da não restituição da fração autónoma, a quantia de € 145.000,00 ( cento e quarenta e cinco mil euros), acrescida de indemnização mensal de € 900,00 ( novecentos euros), até à efectiva entrega da fração autónoma, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efectivo e integral pagamento;
e) Na pessoa do Réu, por agir de má fé, indemnização ao Autor, nos termos conjugados dos artigos 908º do Código Civil e n.º 2 do artigo 661º do Código de Processo Civil.”
Os RR. contestaram, começando por excepcionar a sua ilegitimidade, por não serem detentores ou possuidores do imóvel após a realização da escritura de compra e venda.
Acrescentaram que a acção de reivindicação não é o meio processual adequado ao pedido formulado pelo A., desde logo porque os RR reconhecem que pela escritura a propriedade do imóvel foi transferida para o A
Mais alegam que viviam em França, ali permanecendo ainda a Ré mulher, pelo que todas as questões relativas ao negócio foram tratadas por agência imobiliária, sendo que o A. adquiriu a fracção com o intuito de obter um rendimento proveniente das rendas e foi adquirida com um inquilino, tendo sido informado pela agência imobiliária da existência do arrendamento e ele visitou a fracção com a agente imobiliária antes da escritura tendo podido constatar a existência do inquilino, o que até lhe agradava pois garantia o recebimento de rendas, que era o seu objectivo. Invocam ainda que o arrendamento podia ser resolvido nos prazos legais, o que poderia ter acontecido no prazo de 3 meses após a celebração da escritura de compra e venda, o que o A., na qualidade de proprietário, deveria ter diligenciado estando em prazo para se opor à renovação automática do mesmo.
Impugnaram que a fracção tenha no mercado de arrendamento o valor de € 900,00 por mês, e que o seu valor de venda se situe acima dos € 65.000,00, valor que o A. por ele pagou aos RR., não tendo o imóvel sido valorizado por qualquer obra que o A. nele tenha realizado.
Impugnaram ainda os documentos apresentados pelo A. em língua inglesa.
Por fim, defendem que o A. litiga de má fé e pugnam pela sua absolvição dos pedidos.
Foi proferido despacho convidando o Autor a responder à matéria de excepção aduzida na contestação, e notificado para apresentar tradução dos documentos em língua inglesa que juntara.
Do mesmo passo, e considerando informação entretanto trazida aos autos, foram os RR. notificados para juntar documento comprovativo de que o seu estado civil passara a ser o de divorciados.
Após algumas vicissitudes processuais, que não relevam, e na sequência de o A. ter dado conhecimento aos autos de que a fracção ficara livre e devoluta, foi proferido despacho, precedido de contraditório facultado às partes, que julgou a lide supervenientemente inútil quanto aos pedidos deduzidos pelo A. em a), b) e c) do petitório, e de seguida foi proferido despacho saneador que julgou improcedente a excepção de ilegitimidade passiva invocada pelos RR., fixou o objecto do litigio e enunciou os temas de prova, tendo ainda o Tribunal, sob invocação dos deveres de gestão e de adequação formal, consignado como assentes três factos com fundamento em prova documental junta aos autos e no acordo das partes, os quais vieram a corresponder aos factos 1, 2 e 3 dos factos provados na sentença.
A dado passo da tramitação, os RR. passaram a ter distinto patrocínio.
Durante a tramitação foram juntos pelo Autor documentos, que mereceram impugnação da Ré.
A final foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, com o seguinte dispositivo:
“A) Absolvem-se os Réus do pagamento ao Autor, a título de indemnização, pelos prejuízos emergentes da não restituição da fração autónoma, a quantia de € 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil euros);
B) Condenam-se os Réus a pagar ao Autor a indemnização mensal de € 900,00 (novecentos euros), desde março de 2019 até abril de 2023, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efectivo e integral pagamento
C) Condena-se o A., como litigante de má fé em multa de 2 UC´s.
Custas por A. e R. na proporção de decaimento.”
Dessa sentença vêm recorrer quer a Ré, quer o Réu, ambos impugnando a matéria de facto e pedindo a revogação da sentença e a sua substituição por acórdão que absolva ambos os RR. dos pedidos, assim não se entendendo pugna a Ré pelo menos pela sua absolvição dos pedidos.
Das suas alegações extraiu o Réu as seguintes
Conclusões
«A- Sobre a Matéria de Facto -
a) O concreto ponto de facto que se considera incorretamente julgado.
1- A fração para habitação, descrita no ponto 1 dos factos provados, objeto de transmissão entre A. e RR. pela escritura pública, descrita no ponto 2 dos factos provados foi vendida pelo preço de 65.000 Euros
-Tal facto que não consta dos pontos 1 e 2 resultará corretamente julgado, por prova documental, pela escritura publica de compra e venda celebrada entre A. e RR. e junto pelo Autor como Doc.3 com a petição inicial
-Tal facto deve ser julgado provado, pois o seu conhecimento, é determinante na qualificação jurídica e na determinação das normas que revelam o Abuso de Direito no pedido deduzido pelo A. e a sua condenação dos Réus no mesmo.
b) Os concretos meios probatórios, constantes da gravação nele realizada que se considera incorretamente julgados e que impunham decisão diversa da recorrida sobre os pontos da matéria de facto impugnados e determinantes no apuramento na qualificação das normas jurídicas consideradas violadas pelo Tribunal Recorrido, facto que se deveria julgar provado.
1- O Autor teve conhecimento em 5 de Abril de 2019 que a fração que havia adquirido estava arrendada, após a receção nessa data de e-mail enviado por LS da agência imobiliária, que em anexo enviou cópia desse contrato.
-Tal facto resulta provado pela confissão do Autor, IB, por lhe ser desfavorável e favorecer os Réus, nos termos dos artigos 352.º do Código Civil e 283.º e segs. Do Código de Processo Civil, depoimento de parte prestado em 11 de Fevereiro de 2025, Autor à matéria do tema da prova 3, tendo ficado gravado em suporte magnético (CD), 00 horas 57 minutos e 48 segundos a 01 horas 55 minutos e 40 segundos, 10:28 - 12:29 -Oficial de Justiça: PM, Marcadores 00:56:48 - Marcador 2, diligência 2103-206T8ALM_2025-02-1_10-28-04 e com a seguinte transcrição:
O Autor prestou juramente.
A interprete LVSC prestou juramento legal, prometendo bem desempenhar o seu cargo.
Tribunal: Saber se o senhor IB quando comprou casa, se ele sabia que havia um contrato de arrendamento desta casa?
Autor: … Tradutora – Comprou a casa em Fevereiro de 2019 e só em Maio de 2019 é que se sabia que havia alguns na casa.
Tribunal: Comprou a casa em Fevereiro e só em Maio de 2019 é que se vai queixar à imobiliária que está lá alguém a viver?
Autor: … Tradutora – Na altura da aquisição daquele imóvel ele objetivamente nada viu e nada foi escrito naquele escritório que se encontrava um inquilino naquele imóvel.
…
O senhor LS apresentou por email o contrato de arrendamento em Abril com aquela pessoa. Depois de receber o email da agência imobiliária o Autor percebeu na altura que a situação estava grave e falou com o senhor LS em pânico “o que é que vamos fazer”.
…
Tribunal: O senhor disse há pouco que entretanto em Abril em Abril insistiu com a imobiliária e enviaram o contrato. Foi ai que soube que do contrato ou soube de outra maneira?
Autor: …Tradutora – Simplesmente depois quando o senhor LS enviou o contrato. No dia 05, 04, 2019.
Tribunal: O autor tentou perceber com as pessoas da imobiliária ou com o senhor V ou com o senhor D se realmente havia um contrato de arrendamento?
Autor: …Tradutora – Depois de receber o contrato de arrendamento ficou em estado de choque.
Tal facto deve ser julgado provado, pois o conhecimento da existência de um contrato de arrendamento da fração adquirida e o envio de cópia do mesmo ao Autor, é determinante na qualificação jurídica e na determinação das normas que fundamentam o dever de indemnizar e a condenação no pagamento do pedido deduzido pelo Autor.
B- Sobre a Matéria de Direito
a) As normas jurídicas violadas - Violação dos artigos 907.º e 910.º do Código Civil.
-Estabelece o artigo 905.º do Código Civil que, se o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade.
-In Código Civil Anotado de Antunes Varela e Pires de Lima, Volume II, 3.º Edição, em anotação ao artigo 905.º do Código Civil, pags. 202 e 203, lê-se:
“2. … A anulação do contrato só se justifica desde que o comprador ao celebrá-lo não estivesse convenientemente esclarecido. É assim, pressuposto indispensável da anulação o erro do comprador, na forma simples ou qualificada por dolo.
“3. Cabem no âmbito do preceito, quer os direitos reais de gozo, quer os direitos reais de garantia, quer os próprios direitos pessoais sobre a coisa, desde que eficazes em relação ao comprador, como é a locação.”
- Para o Tribunal recorrido verificou-se um ónus, vicio de direito, sobre a fração objeto de transmissão, a locação, o contrato de arrendamento habitacional e assim a escritura de compra e venda, contrato de venda de bens onerados, era anulável.
Para o Tribunal Recorrido, embora em violação do disposto nos artigos 907.º e 910.º do Código Civil, por ser anulável a venda, os Réus constituíram-se na obrigação de indemnizar, in pagina 25 e afinal, “... constituindo-se na obrigação de indemnizar o comprador pelos danos causados, sendo indispensável que o vendedor tenha incumprido o seu dever (acessório) de informar o comprador acerca da existência desses ónus ou limitações; e, não tendo havido anulação do contrato, que não cumpra a obrigação de sanar a anulabilidade do contrato.”, “Condenam-se os Réus a pagar ao Autor a indemnização mensal de € 900,00 (novecentos euros), desde março de 2019 até abril de 2023, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efetivo e integral pagamento”, ou seja, 49 meses a 900 Euros por mês, no valor de 44.100 Euros. Porém,
- A Douta Sentença viola o disposto nos números 1 e 2 do artigo 907.º do Código Civil que estabelecem que o vendedor é obrigado a sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgação dos ónus ou limitações existentes e a requerimento do comprador será fixado pelo tribunal prazo para a expurgação.
- In Código Civil Anotado de Antunes Varela e Pires de Lima, Volume II, 3.º Edição, em anotação ao artigo 907.º do Código Civil, pags. 203 e 204 lê-se:
“1. … Enquanto na venda de coisa alheia o vendedor é obrigado adquirir a propriedade da coisa ou direito vendido, na venda de bens onerados é obrigado a expurgar o ónus ou limitações para sanar por essa forma a anulabilidade. Se o vendedor não cumprir essa obrigação, constitui-se em responsabilidade para com o comprador, nos termos do artigo 910.º, paralelos aos artigo 900.º. A obrigação de expurgar pode ser cumprida de diversos modos, consoante a natureza do ónus (resgate do encargo, renúncia ao encargo por parte de terceiro, despejo do locatário, etc.)”
A expurgação é imposta como uma obrigação do vendedor, não sendo assim permitido ao comprador substituir-se ao obrigado para realizar essa expurgação à custa dele.”
“2. A fixação do prazo pelo Tribunal para a expurgação do ónus é feita pelos processos dos 1456.º e 1457 do respetivo Código. Afasta-se por conseguinte, neste caso, do principio geral do artigo 808.º, n.º1 do Código Civil que permite ao credor fixar ele um prazo razoável para o devedor cumprir, sob a cominação de que a prestação deixa de lhe interessar, findo esse prazo...”
“A obrigação imposta ao vendedor pressupõe a anulabilidade do contrato e esta só existe quando tenha havido erro do comprador.”
-Na presente ação judicial o comprador não arguiu judicialmente a declaração de anulabilidade do negócio jurídico, por dolo ou por simples erro, com fundamento nos artigos 908.º e 909.º do Código Civil.
- Do incumprimento da obrigação de expurgação do ónus imposta, emerge do artigo 907.º do Código Civil, a responsabilidade do vendedor, distinta da que acresce da responsabilidade que o comprador tenha direito por via da obrigação de indemnizar por dolo ou erro simples.
- A obrigação de indemnizar emerge do incumprimento da obrigação de sanar o ónus por parte do comprador, como se lê in Código Civil Anotado de Antunes Varela e Pires de Lima, Volume II, 3.º Edição, em anotação ao artigo 910.º do Código Civil, pág. 207, “A falta de cumprimento da obrigação revela, em tais circunstâncias uma contumácia do vendedor inadimplente, que justifica o rigor da sanção estabelecida.”.
- A rigorosa sanção estabelecido pelo artigo 910.º do Código é a da constituição da responsabilidade do vendedor por não sanar a anulabilidade do contrato, por não expurgação os ónus como é sua obrigação, pelo artigo 907.º do Código Civil.
- A responsabilidade do vendedor a obrigação de indemnizar, emerge do incumprimento da obrigação de expurgar o ónus e no prazo que lhe for fixado por Tribunal a requerimento do comprador.
- A expurgação é imposta como uma obrigação do vendedor, não sendo assim permitido ao comprador substituir-se ao obrigado para realizar essa expurgação à custa dele.
- A Douta Sentença condena os Réus a pagar uma indemnização por não terem sanado o vicio de direito que onerava a fração objeto de transmissão a favor do Autor, ónus esse que era o contrato de arrendamento habitacional sobre a fração transmitida.
- Mas tal obrigação de indemnizar apenas se constitui pelo incumprimento do dever de expurgar o ónus quando é suscitado pelo comprador ao requerer a Tribunal que fixe prazo ao comprador para expurgar e este não o faz.
- Verificando-se que a fração transmitida pela escritura publica de compra e venda estava onerada por contrato de arrendamento, estavam os Réus obrigados a expurgar o vicio do contrato de arrendamento, por via por ação de despejo, se para tal obrigação de expurgar tivesse sido constituída por via judicial, por prazo fixado por Tribunal a requerimento do comprador, ora autor, o que não aconteceu.
- O comprador, ora A. não requereu a Tribunal que fixasse prazo aos Réus para expurgar o ónus da fração pelo arrendamento da fração e, em consequência não foi constituída sobre os Réus a obrigação de expurgar tal ónus, como impõe o artigo 907.º do Código Civil.
- Não tendo sido constituída sobre os Réus a obrigação de expurgar o ónus por prazo fixado por Tribunal, a requerimento do Autor, os Réus não incumpriram inexistente obrigação expurgar ónus sobre a coisa vendida, nem emergiu obrigação de reparar incumprimento, pois se não houve incumprimento, não se verifica obrigação de indemnizar, nos precisos termos conjugados dos artigos 907.º e 910.º do Código Civil.
- Se não existia obrigação de expurgar ónus sobre a coisa vendida, os Réus não incumpriram obrigação, não se verificando incumprimento, não são os Réus inadimplentes e assim, nos termos do artigo 910.º do Código Civil, não estão constituídos na obrigação de indemnizar.
- A Douta Sentença que condena os Réus ao Autor a pagar indemnização mensal de € 900,00 (novecentos euros), desde março de 2019 até abril de 2023, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efetivo e integral pagamento”, 44.100 Euros, 49 meses a 900 Euros por mês, o que seria violar o disposto nos artigos 907.º e 910.º do Código Civil e os Réus devem ser Absolvidos.
b) A norma jurídicas violada - Violação do artigo 334.º do Código Civil.
- Estabelece o artigo 334.º ser ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
- O Réus venderam uma fração para habitação por 65.000 Euros.
- O Autor peticiona o pagamento de 44.100 Euros, correspondente a uma indemnização pelo incumprimento da obrigação de expurgar o ónus do contrato de arrendamento que onerava a fração, mas sem que tenha sido estabelecido prazo para expurgar, por Tribunal a requerimento do comprador, como impõe o artigo 107.º do Código Civil.
- O pedido deduzido mas não é mais do que transformar a transmissão onerosa numa transmissão a titulo gratuito da fração, que havia sido objeto de compra e venda.
- O Autor fez prolongar no tempo o ónus que entendia onerar a fração adquirido, sem requerer a Tribunal a fixação de prazo para a sua expurgação, procura assim retirar vantagem patrimonial com a presente ação, o pagamento de 44.100 Euros, reduzindo a compra para 19.900 Euros.
- “Ocorre uma situação típica de abuso do direito quando alguém, detentor de um determinado direito, consagrado e tutelado pela ordem jurídica, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e ostensivamente contra o sentimento jurídico dominante.”
- “Uma das modalidades que dogmaticamente se tem considerado configurar abuso do direito é o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, que se pode definir como o exercício de um direito que devido a circunstâncias extraordinárias dá origem a resultados totalmente estranhos ao que é admissível pelo sistema, quer por contrariar a confiança ou aquilo que o outro podia razoavelmente esperar, quer por dar origem a uma desproporção manifesta e objetiva entre os benefícios recolhidos pelo titular ao exercer o direito e os sacrifícios impostos à outra parte resultantes desse exercício (aqui se incluem o exercício danoso inútil, a exigência injustificada de coisa que de imediato se tem de restituir e o puro desequilíbrio objetivo).”
- “À luz deste instituto jurídico deve ficar impedido o exercício do direito do A., por se constatar um desequilíbrio grave entre o beneficio que da procedência dessa pretensão poderia advir para o titular exercente (o A.) e o correspondente sacrifício que é imposto aos aqui RR. pelo exercício de tal direito.”
Termos em que,
Deve o Venerando Tribunal declarar procedente o presente Recurso, Doutamente deverá Decretar a Alteração da Douta Sentença e, em consequência, Decretar a absolvição dos Réus do pedido em que foram condenados, no pagamento da quantia de 44.100 Euros, o correspondente a indemnização de 900 Euros por mês pelo decurso de 49 meses, desde março de 2019 até abril de 2023, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efetivo e integral pagamento, pois só assim se fará Justiça.»
Por sua vez, a Ré terminou as suas alegações com as seguintes
Conclusões
«DA MATÉRIA DE FACTO
175. O A. Intentou a presente acção contra Ré e Réu, ainda casados, (sob o regime de comunhão de adquiridos), à data em que a acção foi intentada.
176. Com efeito, o A. adquiriu, por escritura lavrada aos 26 de Fevereiro de 2019, consignando livre de ónus ou encargos, a fracção de que se trata.
177. Aos 25 de Março de 2020, o A. vem intentar a presente acção declarativa de condenação alegando, na sua Petição Inicial que
2º “(…) a mencionada fração autónoma e conforme mencionado na escritura pública de compra e venda foi adquirida livre de quaisquer ónus ou encargos, seja de que tipo, espécie ou natureza for. “
4º “Todavia, ao pretender ingressar na sua fração autónoma é surpreendido com a existência de uma pessoa no interior da mesma, que transmitiu que o anterior proprietário e ora Réu lhe emprestou a habitação e autoriza o uso e fruição da mesma.”
178. Nessa senda o A. vem peticionar, apenas contra o Réu, “indemnização mensal de € 900,00 ( novecentos euros), até à efectiva entrega da fração autónoma, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efectivo e integral pagamento; “
179. O Tribunal a quo, condenou a Ré, e também o Réu, a pagar ao Autor essa indemnização.
180. Para tanto e com o devido respeito, o Tribunal a quo, percorreu um caminho de contradições sérias, um julgamento brando da matéria de facto, sobre o qual nos debruçaremos, e uma aplicação precipitada, e equivocada, da lei.
Dos Factos Provados e Não Provados
Art.º 640 C.P.C.
Dos Factos Provados
181. No seu Ponto 3, a douta sentença considerou provado que, por escrito particular, o Réu declarou ceder o gozo da fracção autónoma de que se trata a C e DQ, pelo prazo de cinco anos e pelo valor mensal de € 300.
182. No seu Ponto 5, considerou provado que a escritura mencionava que a mencionada fracção autónoma foi adquirida livre de ónus ou encargos, seja de que tipo, espécie ou natureza for.
183. No seu Ponto 6., a douta Sentença refere que o A. destinava inicialmente aquela fracção à sua habitação.
184. No seu Ponto 7, refere que o Autor visitou a casa duas vezes, antes de a adquirir, com consultores imobiliários, nela tendo constatado a existência de pessoas e pertences embalados.
185. No seu Ponto 9, considerou provado que no dia da escritura não foram entregues as chaves ao Autor.
186. E no Ponto 10, considerou provado que na data da escritura foi dito ao Autor que a casa estaria livre em duas semanas.
187. No seu Ponto 13 considerou que, todavia, a situação de ocupação da fracção autónoma em causa permaneceu e o Réu não solucionou a mesma.
188. Nos seus Pontos 15 e 16 considerou provado que o Autor intentou o processo n.º …/12.9T8ALM contra DQ e CP e que a decisão aí proferida, a 5/12/2022, consistiu em condenar os mesmos no pagamento de € 300 por mês a título de renda desde 26 de fevereiro de 2019 até 31 de Maio de 2021, e a pagar, ainda, € 600 por mês a título de indemnização desde 1 de junho de 2021 até à data de restituição do imóvel.
Factos Não Provados,
189. No Ponto 4. foi dado como não provado que
“Ao A. foi dito que o inquilino sairia em 3 meses, após a celebração do contrato de compra e venda, já que o contrato de arrendamento poderia ser rescindido até Maio de 2019.”
190. Mas a veracidade deste facto responde à questão que a Meritíssima Juíza colocou ao Autor, do porquê de o mesmo ter outorgado a escritura aos 26-02-2019, mas só em Maio de 2019 se ter ido queixar à imobiliária.
Depoimento de parte do Autor – Gravação 11-02-2025 Segmento 10:28-12:29 Marcador 2 Minuto 58:12
191. O timing do Autor só faz sentido se o mesmo soubesse já do contrato de arrendamento e cuja não renovação poderia produzir efeitos em Maio, o que contraria toda a narrativa do Autor.
192. No seu Ponto 7, o Tribunal a quo considerou não provado que a Ré nunca foi informada, pelo Réu, de qualquer contrato de arrendamento tendo por objecto tal imóvel.
Das contradições e ilações erróneas da douta Sentença quanto à responsabilidade da Ré
193. De acordo com o Ponto 3 dos Factos Provados, e a prova produzida, não se compreende o Ponto 7 dos Factos Não Provados e a subsequente condenação da Ré.
194. Tal Ponto 7 dos Factos Não Provados, antes deveria, sem sombra de dúvida, constar dos Factos Provados, o que culminaria na absolvição da Ré, tout court.
195. Com efeito, o Tribunal refere, ao analisar o Depoimento de Parte do Réu, a propósito da convicção do Tribunal quanto aos Factos Provados, que não compreende a admiração do Réu por a Ré estar presente na escritura quando a mesma assinou o Contrato promessa de compra e venda e que até tinham a imobiliária a intermediar o assunto.
Depoimento de parte do Réu – Gravação 11-02-2025 Segmento 10:28-12:29 Marcador 1
Minuto 36:30
196. Justamente, os Réus encontravam-se separados, a Ré vivia em França (Ponto 23 dos Factos Provados) e ainda vive em França, sendo que o relacionamento dos dois e do Réu com a filha, não é fácil.
197. Era a imobiliária que encetava os contactos.
198. Os Réus divorciaram-se em 2021, por acção judicial (movida pela Ré contra o Réu) como resulta do averbamento à certidão de nascimento do Réu
“sentença proferida pelo Tribunal Judicial”. Doc. 1 junto pelos Réus em 25-11-2021, Ref. Citius 30947872
199. O Tribunal refere que não merece credibilidade o facto de o Réu ter arrendado o imóvel e não ter dado conhecimento à esposa (Ré). Assim como ter recebido rendas e não ter repartido com a esposa, ainda que estivessem separados.
200. Para, no parágrafo seguinte, afirmar que, do depoimento do Réu perpassa uma ligeireza e desresponsabilização pelo ocorrido ( com o Autor).
201. Sim, foi com essa mesma ligeireza e desresponsabilização, apontadas pelo Tribunal ao Réu, que o Réu também celebrou o contrato de arrendamento sem dar conhecimento à Ré e sem repartir, com a mesma, as rendas que ainda recebeu.
202. Uma coisa são as normas jurídicas e as obrigações das mesmas resultantes, coisa diferente é o cumprimento dessas obrigações legais pelo Réu.
203. O Tribunal espanta-se com esse incumprimento? Se o próprio Réu admite esse facto?
204. O Tribunal afirma, depois, que ficou patente a intenção do Réu, de arredar a responsabilidade da Ré “ por motivos que se desconhecem”.
205. Os motivos não se desconhecem, pois o Réu foi explícito no seu depoimento, afirmando que a Ré não tinha conhecimento da celebração do contrato de arrendamento.
206. Na douta Sentença refere-se o depoimento da testemunha FC que afirmou que o Réu tinha uma reforma muito baixa e precisava daquela renda como complemento.
Último parágrafo da Página 13 da douta Sentença
207. Ora a renda era de € 300, se o Réu precisava da renda como complemento, mais uma vez não destoa do facto de ficar com a renda inteiramente para si. É um indício que reforça as afirmações do Réu.
208. Recorde-se que o Ponto 3, dos Facto Provados, é o contrato de arrendamento ter sido celebrado pelo Réu.
209. O contrato de arrendamento está assinado pela Ré e a Ré consta, aí, como parte?
210. Não, a Ré não assinou o contrato e tampouco aparece no mesmo designada como Parte.
Doc.1 – Contrato de arrendamento, junto pelos Réus com a Contestação de 09-04-2021 com a Ref. Citius 28898085
211. No acordo de partilhas vem mencionada eventual responsabilidade decorrente da presente acção ?
212. A quem foi adstricta tal verba ?
213. A experiência diz-nos que, nas partilhas, a divisão costuma ser equitativa, quando não o é deve-se a alguma compensação que é devida a um dos cônjuges, quando o outro teve alguma vantagem patrimonial sobre o primeiro.
214. Ora, veja-se que do acordo de partilhas junto aos autos pela Ré, resulta tacitamente que houve uma convolação já que a Ré era, então Requerente e o Réu ali Requerido.
215. Ou seja, a Ré intentou a acção judicial de partilhas contra o Réu, e nessa acção chegaram a acordo, nomeadamente com a assunção da responsabilidade, pelo Réu, que eventualmente pudesse advir dos presentes autos.
Acordo junto como DOC. 1 do Requerimento da Ré de 04/10/2024 com a Ref. Citius 50053511. A verba relativa aos presentes autos é a VERBA 13 do PASSIVO – pagina 13 do Acordo.
216. Qual é a dúvida sobre o motivo do Réu pretender arredar a responsabilidade da Ré?
217. O Réu bem sabe que a Ré foi surpreendida pela existência do contrato de arrendamento.
218. Aliás, o Réu nem disse à Ré que queria vender a casa, conforme resulta do seu Depoimento de Parte.
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219. Mas o Tribunal a quo, apesar de admitir que, pelo menos da parte da Ré existiu erro, acaba por dar como Não Provado que a mesma desconhecia o arrendamento e não deixa de a condenar como se tivesse agido com dolo!
220. Ou seja, na mesma medida em que condenou o Réu !
Na página 20 da douta Sentença, e antes de aludir à Doutrina do saudoso Professor Doutor Galvão da Silva, o Tribunal afirma “ Se a factualidade indicia dolo do R., pelo menos da parte da R. existiu erro, o qual poderia ter evitado com a esperada diligência.”
221. Quem ignora a existência de um contrato de arrendamento e lê, no Contrato promessa que o imóvel é vendido livre de ónus e encargos, não precisa de outras diligências.
222. A Ré alguma vez entrou no imóvel ?
223. Ao contrário do Autor, a Ré nunca entrou no apartamento nem sabia que o imóvel se encontrava ocupado.
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Minuto 50:19
224. Nunca teve chave, sendo que todo o património do casal, sito em Portugal, sempre foi gerido pelo Réu, que de resto também decidiu sozinho comprar o imóvel. A Ré era arrastada para os negócios jurídicos do Réu.
225. Alguma testemunha referiu que a Ré negociou o contrato de arrendamento, ou sequer que esteve presente ? Nenhuma.
226. Todas as testemunhas perguntadas sobre a presença da Ré ( antes da escritura, entenda-se), foram unanimes em dizer que nunca a viram nem com a mesma falaram.
O Tribunal a quo inclusivamente refere que “A Arrendatária C não se referiu à Ré.” – Vide N.º 7 da página 16 da douta Sentença.
227. Aliás, o Réu também disse que quando arrendou o imóvel estava só ele e C.
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Minuto 13:37
228. O Tribunal considera a morada da Ré em França, vide N.º 24 da página 15 da douta Sentença.
229. No N.º 3, terceiro parágrafo, da página 17 da douta Sentença, é dito que o contrato de arrendamento foi celebrado “Entre o Réu, como senhorio, e DQ e CP, como inquilinos (…)”
230. Era a Ré que pagava os contratos de prestação de serviços do imóvel ?
231. O Réu afirmou que era ele próprio que pagava a água e a luz do locado e que, desde sempre, só havia uma chave do locado e era DQ que a tinha.
Depoimento de parte do Réu – Gravação 11-02-2025 Segmento 10:28-12:29 Marcador 1
Minuto 24:42 a 28:00
232. E depois do Depoimento do Réu e de nenhuma testemunha haver visto ou falado com a Ré no que ao arrendamento diz respeito, o Tribunal a quo conclui, no último parágrafo da página 18 da douta Sentença, que
“Os RR:, enquanto vendedores e proprietários do imóvel, tinham o dever de informar o A. da existência do CA (…)”
233. Ao concluir desta forma, o Tribunal ignorou as provas às quais teve acesso, como
• Contrato de arrendamento que não está assinado pela Ré e não a refere como Parte.
• Nenhuma testemunha posiciona a Ré nas negociações daquele mesmo contrato.
• O Réu afirmou ao tribunal, com coragem já que não abona a seu favor, que a Ré desconhecia a existência do contrato de arrendamento.
• O Réu vai mais longe afirmando que a Ré não conhece o imóvel, nunca teve chave e não sabia que o Réu queria vender o imóvel ( foi naturalmente contactada pela imobiliária para assinar o CPCV e a escritura).
• O Réu acordou, no processo de partilhas que foi movido, contra si, pela Ré, responsabilizar-se inteiramente pela responsabilidade que pudesse advir dos presentes autos.
• A filha dos Réus, no e-mails que trocou com o Autor, em 13/6/2019 e 24/06/2019 (impugnados pela Ré mas aceites pelo Tribunal a quo) pede desculpa em seu nome e em nome da Mãe ( Ré), pelas acções do Pai. Doc. 5 junto pelo Autor no Requerimento de 27-09-2024 com a Ref. Citius 40537012.
• Ao longo da Sentença é referido, amiúde, que o Autor tentou resolver o problema com o Réu e a imobiliária mas o Réu não o resolveu. Nunca diz que o Autor tentou resolver o problema com a Ré mas a Ré não o resolveu.
• O Autor apesar de ter demandado Ré e Réu, apenas se referiu ao Réu ao longo de toda P.I. e só pediu a condenação do Réu, nunca pedindo a condenação da Ré.
234. Trata-se de uma questão de livre apreciação da prova ou de um erro de julgamento?
235. Como resulta dos autos, à saciedade, a Ré não violou nenhum dos seus deveres enquanto co-proprietária pois que desconhecia a existência de qualquer ónus que pudesse impedir, ou sequer limitar, o uso, gozo e fruição do imóvel pelo Autor.
236. A Ré estava em erro.
237. Infere-se que, o Tribunal a quo, no primeiro parágrafo da página 24 da douta Sentença, remete para eventual acção de direito de regresso entre Ré e Réu, a assunção da Responsabilidade pelo Réu, pela indemnização constante do pedido do Autor.
“No que tange ao acordo de partilhas celebrado entre os RR. e à assunção da responsabilidade pelo R. no que toca à indemnização ao A., é matéria a considerar entre os RR.” primeiro parágrafo da página 24 da douta Sentença
238. Mas a verdade é que, independentemente de o acordo de partilhas não ser oponível a terceiros que nele não intervieram, a esponsabilidade da Ré, na presente acção, deve ser aferida de per si e não em bloco com a responsabilidade do Réu.
Sem conceder, mas por dever de patrocínio, diga-se
Ainda quanto aos Factos Não Provados,
239. No Ponto 3. Dos Factos Não Provados é possível ler,
“O A., antes da compra e venda foi informado pela agência imobiliária que existia um inquilino na casa.”
240. O Autor visitou o imóvel alguma vez antes da escritura e antes do contrato promessa de compra e venda ?
241. O Autor visitou o imóvel duas vezes, antes de o adquirir e antes de celebrar o contrato promessa de compra e venda.
242. O Autor constatou que o imóvel se encontrava ocupado e, além disso, conforme referido pelo Réu no seu depoimento de parte e já referido no início deste Recurso, só havia uma chave que estava na posse do arrendatário DQ.
243. Pelo que a agência imobiliária, para visitar o imóvel, para o fotografar e publicitar, e para o mostrar a proponentes compradores, naturalmente tinha que contactar DQ.
244. Na Declaração assinada pelo Arrendatário DQ e que não foi admitida, o mesmo refere que apresentou o contrato de arrendamento à agente imobiliária SS. Que se chama, afinal, SMSA.
245. Tal depoimento não foi admitido mas foi referido na sentença.
Último parágrafo da página 12 da douta sentença.
246. Não foi possível apurar, com o rigor que se impunha pela importância que tal facto tem para a boa decisão da causa, como é que o Autor ficou na posse do contrato de arrendamento que lhe permitiu intentar a acção de despejo contra os Arrendatários.
Ponto 15 e 16 dos Factos Provados
“15. No Processo nº …/21.9T8ALM2, intentado pelo ora A. contra os aqui referidos inquilinos DQ e CP, consta do facto provado nº 5: “5. Os RR. não pagaram a renda a partir de 26 de fevereiro de 2019, nem procederam ao depósito liberatório.”
16. A decisão proferida naquele processo, a 5/12/2022, consistiu em: “1. Condena os RR. CPSPS e DJCQ, a entregarem ao A. IB, livre e devoluta de pessoas e bens, a fração autónoma individualizada pela letra “G”, destinada a habitação (…)”
247. O Autor afirma que o contrato de arrendamento lhe foi enviado por e-mail do agente imobiliário LS, aos 5-4-2019, e-mail esse sem qualquer texto no seu corpo, limitando-se a anexar o contrato de arrendamento.
Doc. 1 junto por Requerimento do Autor, de 27-09-2024, com a referência citius 40537012.
248. Este documento, como outros, foi impugnado pela Ré .
DOC. 1 do Requerimento da Ré de 04-10-2024 com a Ref. Citius 50053511.
249. Tal e-mail, alegadamente de 05-04-2019, enviado por LS, Agente Imobiliário, ao Autor, não tem qualquer conteúdo, sendo que o mesmo poderá ter sido apagado ou alterado, já que não foi junto o e-mail original.
250. O que o Autor juntou aos autos foi um reenvio do e-mail ao seu I. Mandatário, o que permitiria, àquele, teoricamente, alterar/apagar o conteúdo do e-mail reenviado.
251. Desconhecendo se o Autor alterou ou apagou dados do e-mail, data, emissor, destinatário e corpo do e-mail, o mesmo foi impugnado pela Ré.
252. Não é estranho que, a ser verdadeiro, tal e-mail não tenha sido junto aos autos com a P.I. e o tenha sido só já em fase de julgamento ( o que motivou a condenação do Autor em multa)?
253. A Ré requereu fosse entregue o e-mail original e o Autor comprometeu-se a apresenta-lo em sede de audiência de julgamento, o que nunca fez!!!
254. E a testemunha LS, apesar de trabalhar, ainda, para a Testemunha NA, numa agência imobiliária, nunca compareceu em juízo para prestar depoimento o que se adivinha bastante vantajoso para o Autor.
255. De resto à semelhança da Testemunha S que, com LS, foram os agentes imobiliários que angariaram o imóvel e diligenciaram pela publicidade e venda, redigindo, através dos serviços jurídicos da imobiliária, segundo o depoimento de NA, os respectivos contratos.
256. O Tribunal a quo nunca deveria ter aceite aquele e-mail, porquanto o mesmo não oferece qualquer segurança quanto à sua autenticidade/genuinidade.
257. Além do mais, ainda que fosse real e genuíno, também não prova que só naquela data o Autor tenha tido acesso ao contrato de arrendamento pois poderia, em qualquer momento, telefonicamente, por e-mail ou outra via, pedir ao agente imobiliário para lho reenviar mesmo se tivesse recebido já, uma cópia em mão.
258. Um e-mail sem nada escrito e reencaminhado, nada prova, devendo ser desconsiderado como meio de prova ao contrário do que foi decisão do Tribunal a quo.
Final do segundo parágrafo da página 9 da douta Sentença
259. Todas estas considerações não passam de falsas questões já que o Autor admitiu que sabia que o imóvel estava habitado ainda antes de assinar o contrato promessa.
260. Mais, o Autor foi explícito em dizer que fez questão que constasse, do contrato promessa, a cláusula que em juízo usou contra os Réus.
261. Ou seja, o Autor fez questão que constasse, no contrato promessa, a cláusula que diz que o imóvel está livre de ónus ou encargos, mesmo sabendo que tal não era, à data, verdade.
Depoimento de parte do Autor – Gravação 11-02-2025 Segmento 10:28-12:29 Marcador 2 Minuto 1:13:38
262. O que o Autor deveria ter feito era fazer constar, do contrato promessa, uma cláusula resolutiva, fazendo depender da saída de DQ, a outorga da escritura. Até poderia ter sido estabelecido um prazo para tal.
263. Optou por não o fazer, por decidir omitir, do contrato promessa, a ocupação do imóvel, para depois vir, em juízo, invocar facto próprio a seu favor.
264. Em sede de alegações, a Ré fez alusão à impossibilidade de venire contra factum proprium, por parte do Autor, o que o Tribunal a quo desconsiderou não tendo, sequer, mencionado tal facto na douta Sentença.
Das contradições e ilações erróneas da douta Sentença quanto à condenação da Ré no pagamento de rendas não auferidas pelo Autor, de acordo com os Factos Provados acima referidos
265. Na página 21 da douta Sentença, na últimas três linhas, o Tribunal a quo afirma que
“O A. optou pela convalescença do contrato de compra e venda, com expurgação do vício jurídico e indemnização pelos prejuízos sofridos. (…) sempre caberia apreciar o pedido de indemnização. (…)” página 21 da douta Sentença, últimas três linhas
266. O Tribunal a quo considerou, assim, que o pedido de indemnização, deduzido na douta P.I., cabia nesta acção e decidiu conhecê-lo e condenar a Ré ( e o Réu) na segunda parte do mesmo.
267. A segunda parte do pedido de indemnização do Autor, no qual a Ré foi condenada, é “ acrescida de indemnização mensal de € 900,00 (novecentos euros), até à efectiva entrega da fração autónoma, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efectivo e integral pagamento;”.
268. Na página 23 da douta Sentença, último parágrafo, pode ler-se “Quanto ao pedido formulado pelo A., considerou-se o valor alegado de 900€ como adequado. O prejuízo do A. contabilizar-se-á assim, desde a compra do imóvel, reportando o início a março de 2019 (contabilizando o mês imediatamente seguinte) até à efectiva entrega da fração autónoma, que veio a ocorrer em meados de abril de 2023, quantia acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal em vigor, até efectivo e integral pagamento.”
página 23 da douta Sentença, último parágrafo
269. Na página 15 da douta Sentença, último parágrafo, que continua para a página seguinte, pode ler-se
“Como já se fundamentou, o A. destinava inicialmente o imóvel a sua morada e não a arrendamento. Nem faz sentido em termos da razoabilidade e experiência comum que, se o A. pretendesse uma casa para colocar a arrendar não tivesse escolhido uma sem inquilino e que, ai invés, comprasse uma com inquilino que em 2019, quando já podia ser arrendado por 900€, tinha a renda de 300€. Como pelas mesmas razões não faz sentido que, se soubesse do arrendamento e pretendesse por fim ao contrato, para depois celebrar outro por mais elevada renda, não tivesse denunciado logo o contrato.
270. Não se compreende como é que perante o Ponto 6 dos Factos Provados e depois das considerações acima explanadas, nomeadamente em § 52, “Ponto 6. O A. destinava inicialmente aquela fracção à sua habitação.”
271. o Tribunal a quo haja condenado a Ré, (e o Réu) no pagamento das rendas que o Autor teria recebido se tivesse arrendado o imóvel.
272. O Autor disse, na sua P.I. ou no deu depoimento de parte, que pretendia arrendar o imóvel ?
273. Não !
274. O Autor foi claro em dizer que queria habitar o imóvel e que tal plano foi interrompido, e o Tribunal assim considerou provado, como é que depois se defere um pedido de indemnização de valores que o Autor receberia caso pudesse ter feito uma coisa que não queria fazer, que era arrendar o imóvel ?
Depoimento de parte do Autor – Gravação Segmento 10:28-12:29 Marcador 2 Minuto 1:04 a 1:05:52
275. Por outras palavras, esses € 900 de renda hipotética, desde a data da escritura até à entrega efectiva do imóvel, foi um prejuízo que o Autor, seguramente não teve,
276. já que não estava nos seus planos arrendar.
277. Tal renda hipotética, de € 900, só faria sentido ser indemnizada caso o Autor tivesse a expectativa de ter esse benefício económico e o mesmo fosse frustrado por causa imputável aos Réus.
278. Ora, o Autor, ao não querer arrendar o imóvel, não criou nunca a expectativa de receber quaisquer rendas do mesmo, logo não teve esse prejuízo !
279. Leia-se, na douta Sentença, a conclusão retirada, pelo Tribunal a quo, dos depoimentos do Autor e da Testemunha RM.
2º parágrafo da página 12 da douta Sentença
“No que se reporta à intenção do A. ao adquirir esta casa, está declarado na escritura que se destina a habitação própria e permanente do mesmo; de acordo com o depoimento do A. em audiência e da testemunha R, o A. estava a viver em casa arrendada e queria adquirir casa própria para nela viver;”
280. O Tribunal a quo entendeu e a Meritíssima Juiza referiu-o ao longo do Julgamento, “tem que haver sempre uma indemnização”.
281. Como a primeira parte do pedido de indemnização do Autor era perfeitamente infundada, o Tribunal deixou-o mesmo cair, aproveitando a segunda parte do pedido de indemnização do Autor.
282. Pela Meritíssima Juíza foi até referido que se não fosse determinada uma indemnização neste processo depois teríamos um segundo processo para decidir outro pedido de indemnização.
283. Ou seja, fechou-se os olhos à falta de fundamentação também da segunda parte do pedido de indemnização, para condenar a Ré ( e o Réu), “porque teria que existir sempre uma indemnização”.
284. O único pedido de indemnização que, teoricamente, e sem conceder, seria lógico, seria o do pagamento de eventuais rendas que o Autor pudesse ( nunca alegou, fez prova ou deduziu qualquer pedido a respeito) ter pago numa outra casa, por não poder mudar-se para o imóvel que acabara de adquirir.
285. Voltando à página 23 da douta Sentença, último parágrafo, onde se lê “(…) O prejuízo do A. contabilizar-se-á assim, desde a compra do imóvel, reportando o início a março de 2019 (contabilizando o mês imediatamente seguinte) até à efectiva entrega da fração autónoma, que veio a ocorrer em meados de abril de 2023,(…)”
página 23 da douta Sentença
Face ao que ficou dito, como é notório, o prejuízo do Autor nunca foi não receber as rendas de um arrendamento, do imóvel adquirido, desse hiato de tempo, mas eventualmente o de rendas que, eventualmente, pudesse ter pago por outro imóvel.
286. Mesmo essas, acredita-se que não existiram ou o Autor, tão bem representado por Profissional do Foro, tê-las-ia prontamente trazido ao conhecimento dos autos, por forma a reforçar a medida do seu prejuízo e pedir indemnização em conformidade, pois já se viu que o Autor não é modesto a pedir.
287. Pelo que nada há a indemnizar!
288. O pedido de indemnização, relativo às rendas de € 900, não tem causa de pedir, não tem substrato, não encontra fio condutor com o facto de o imóvel ter sido vendido com o ónus ( desconhecido para Ré) de um contrato de arrendamento, não decorre das intenções do Autor de arrendar, porque as não tinha.
289. A ser assim, o Autor podia ter deduzido inúmeros pedidos de indemnização de valores que, em abstracto, se podem pedir pelo não uso dado ao imóvel.
290. Sendo certo que o único que interessa, à matéria controvertida, é saber, dentro do uso que o Autor queria, em concreto, dar ao imóvel – habitação própria e permanente (conforme consta da escritura) – que prejuízos teve ?
291. Foram patrimoniais ? Quais foram ? Foram morais ? quais foram ?
292. Agora dizer-se, na douta Sentença, terceiro parágrafo da página 23, “A nosso ver, o que haverá de apurar é o valor locativo da fração, pois corresponde à renda que o A. poderia ter arrendado (já que não podia ter vivido na casa pela ocupação.”
douta Sentença, terceiro parágrafo da página 23
É que, com todo o respeito, melindra a coerência dos factos. Pois, além de o Autor não ter tido a intenção de arrendar o imóvel, o que, desde logo, faria afastar este pedido de indemnização, se o imóvel estava ocupado impedindo-o de ali habitar, a mesma ocupação o impediria de arrendar.
293. Em suma, o Autor jamais receberia € 900,00 de renda por mês, durante o período em que o imóvel esteve arrendado a DQ, pelo simples facto de não ter intenção de o arrendar, de todo.
294. Pelo que não teve esse prejuízo. Não deixou de receber esses valores porque, de todo o modo, nunca os receberia! Porque iria habitar o imóvel, não iria arrendá-lo!
295. Em bom rigor, não se provou qualquer prejuízo tido pelo Autor pelo facto de o imóvel ter estado arrendado durante o hiato de tempo referido.
296. Pelo que o pedido deveria ter improcedido por não provado e, antes disso, por carecer de qualquer fundamento legal!
297. Por outro lado, o Autor sempre aceitou adquirir um imóvel ocupado, veja-se que quando assinou o contrato promessa de compra e venda bem sabia que o imóvel estava ocupado.
298. E havia até acordado com o agente imobiliário ceder mais tempo aos ocupantes do imóvel, para organizarem a sua saída. Acordou não com qualquer dos Réus, mas com o agente imobiliário, como se já fosse proprietário.
Depoimento de parte do Autor – Gravação Segmento 10:28-12:29 Marcador 2 Minuto 1:08:30; 1:09:19; 1:10:40.
299. Quando se dirigiu ao imóvel pela segunda vez, após assinatura do contrato promessa, constatou que permanecia ocupado.
300. Na data da escritura não questionou primeiramente, a agência imobiliária sobre se o imóvel estaria ainda ocupado e não recebeu a chave, mas, ainda assim pagou o preço e assinou a escritura, porque já se sentia proprietário.
Depoimento de parte do Autor – Gravação Segmento 10:28-12:29 Marcador 2 Minuto 1:14:35
301. Ora, ficou demonstrado que o Autor se conformou com a ocupação do imóvel inferindo-se que não quis pôr em causa o negócio por aquele preço ( € 65.000,00 conforme consta do contrato promessa de compra e venda e da escritura pública, (preço pouco acima do valor patrimonial do imóvel).
Doc. 4 (CPCV) - do Requerimento do Autor, de 27-09-2024, com a Ref. Citius 40537012
Doc. 1 (escritura pública) - da P.I. de 25-03-2020
Doc. 2 (caderneta predial) da Contestação de 09-04-2021 com a REf. Citius 28898085
302. Pelo que a ocupação do imóvel não foi um factor determinante para formar a vontade, do Autor, de contratar.
303. Saber se era um contrato de arrendamento ou de comodato realmente não é a mesma coisa mas, para o caso, acaba por ser muito semelhante já que, se os ocupantes não saiam voluntariamente, como não saíram, teria sempre que se intentar uma acção judicial adequada a desocupar o imóvel.
304. O próprio Autor referiu que os ocupantes disseram, quando visitou a fracção, que saíram a breve trecho.
305. E essa saída tardia não se deve à Ré, mas aos Arrendatários que apenas desocuparam o imóvel no âmbito de acção de despejo e que por não pagarem as rendas foram condenados.
306. Nem mesmo com essa condenação a favor do Autor, o Tribunal a quo foi meigo na condenação da Ré.
307. Então os Arrendatários foram condenados a pagar as rendas [ € 300/mês] ao Autor desde a data em que o mesmo se tornou proprietário até à desocupação do imóvel, acrescido da respectiva indemnização pela desocupação tardia [ € 600/mês].
308. E o Tribunal a quo vem condenar a Ré a pagar ao Autor € 900 de renda, pelo mesmo imóvel, por cada um desses mesmos meses.
309. A Ré não sabe se o Autor irá, algum dia, ser pago pelos Arrendatários, mas a verdade é que tem uma Sentença Condenatória a seu favor.
310. Faz sentido o Autor ter uma Sentença que condena os Arrendatários a pagar-lhe a renda mais uma indemnização e a Ré ser condenada a pagar, ao mesmo Autor, pela ocupação do imóvel no mesmo período de tempo, uma indemnização pelas rendas que não recebeu de terceiros (a quem nunca arrendaria o imóvel) ?
311. O Autor já tem direito a receber, dos Arrendatários, o valor de € 300 pela renda daqueles meses, não podendo receber mais € 900, dos Réus, pelo arrendamento do mesmo imóvel, no mesmo período de tempo. É um contrassenso.
312. Seria enriquecimento sem causa !
313. Quem é responsável pela desocupação tardia do imóvel são os Arrendatários.
314. O Autor sabia e aceitou que o imóvel estava ocupado.
315. Não quis perder o negócio e conformou-se com o mesmo. Acordou com o agente LS dilação do prazo de desocupação, acima referido. Sem acordar o mesmo com o Réu ou com a Ré. Comportando-se, já aí, como proprietário !
316. O Autor não tem direito a qualquer indemnização, muito menos por parte da Ré.
DO DIREITO
317. Relativamente ao factos referidos de § 1 a § 46 do presente Recurso diga-se que, segundo dispõem os nºs 1 e 2 do artigo 33º do C.P.C., o litisconsórcio é necessário quando a lei, ou o contrato, assim o impuserem, ou então, quando resultar da própria natureza da relação jurídica, com vista a que a decisão produza o seu efeito útil normal.
318. Mas mesmo em caso de litisconsórcio necessário passivo, nada impede que um dos Réus, como um cônjuge, seja absolvido, desde que o Tribunal determine que não há responsabilidade legal da sua parte.
319. A obrigação do litisconsórcio necessário é que todos os co-obrigados figurem no processo, mas tal não significa que todos tenham de ser condenados significando, apenas, que todos devem ser chamados a defender-se naquela acção.
320. O Tribunal ignorou a independência dos factos que recaem sobre cada um destes litisconsortes, e que mereciam, naturalmente, uma avaliação em separado, o que não se verificou.
321. Apesar do litisconsórcio unir, por assim dizer, os Réus na acção, já a decisão final sobre a condenação de cada um, deve ter em conta a sua responsabilidade individual, o que permite a absolvição de um dos cônjuges caso os factos imputados a ele não sejam provados, como sucede in casu.
322. O legislador veio definir, nos Artigos 33º e 34º do C.P.C., o que constitui o litisconsórcio, o qual é imposto pela lei, como no caso dos cônjuges. E é apenas nessa vertente que os mesmos se encontram, mas não, necessariamente, na decisão final, a qual pode divergir.
323. O Tribunal a quo violou a norma prevista nos Artigos 2º, 3º e 4º do C.P.C., pois não tratou a posição da Ré com equidade, não lhe garantindo uma decisão justa de acordo com a prova produzida.
324. O Tribunal a quo violou, ainda, o Artigo 607º do C.P.C. ao não aplicar a lei aos factos provados a favor da Ré, ignorando os mesmos, e julgando a Ré apenas pelos factos considerados provados contra o Réu, tratando os Réus por igual, quando a responsabilidade de cada um é absolutamente distinta e tal é patente nos autos.
325. O legislador veio prever, na letra do Artigo 909.º C.C., que no caso de simples erro, relativamente ao caso de Venda de bens onerados, o vendedor sem culpa deve indemnizar o comprador mas a indemnização abrange apenas os danos emergentes do contrato, ou seja, os prejuízos materiais e despesas directas e imediatas que uma das partes sofre como resultado direto do não cumprimento do contrato.
326. O regime previsto no Artigo 910º C.C. nunca poderia ser aplicado à Ré por não se subsumir aos factos, já que a Ré não agiu com dolo.
327. Ora a douta Sentença, da qual se recorre, condenou a Ré a pagar, ao Autor, as rendas que este poderia eventualmente ter auferido caso o imóvel não estivesse ocupado e o pudesse arrendar ( hipótese que o Autor nunca colocou), o que vai contra o espírito e a letra do Artigo 909º C.C
328. A douta Sentença violou, também, o Artigo 609º C.C., que dita que a Sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir.
329. É que o Autor, não obstante ter intentado a acção contra Ré e Réu, em respeito ao litisconsórcio necessário, a que alude o Artigo 33º e 34º C.P.C., jamais se refere à Ré na sua P.I., e todos os pedidos, sem excepção, são dirigidos apenas, e tão só, ao Réu.
330. Ou seja, o Autor não pediu a condenação da Ré nem lhe imputou qualquer facto.
331. Dizendo mesmo, no Artº 14 da P.I. que,
“Pelo ressarcimento dos prejuízos sofridos pelo Autor, o Réu é o único responsável.”
Relativamente ao factos referidos de § 47 em diante,
332. Diga-se que a douta Sentença não fundamenta, como se impunha, a condenação da Ré no pagamento da indemnização das rendas mensais de € 900, pelo hiato de tempo que o imóvel esteve ocupado por DQ, incorrendo na violação do Artigo 607 n.º 4 C.P.C
333. Não fundamenta porque não há qualquer fundamento legal para tal.
334. Verifica-se, inclusivamente, que o segundo pedido de indemnização do Autor está em contradição com a causa de pedir.
335. O Autor queixa-se de poder aceder ao imóvel para o habitar, como vem pedir uma indemnização por não o arrendar ?
336. A condenação em tal pedido configura, assim, um enriquecimento sem causa, consagrado no Artigo 473.º C.C., e que se traduz no acréscimo patrimonial que alguém tem, à custa de outrem, sem justificação legal.
337. O Autor tenta fazer crer que a cláusula segunda do contrato promessa de compra e venda (que refere que o imóvel é prometido vender livre de ónus, encargos ou outras responsabilidade e desocupado de pessoas e bens) o induziu em erro pois estava a prometer comprar um imóvel livre e desocupado de pessoas e bens.
338. Mas conforme resulta do seu depoimento de parte, ao qual fizemos referência acima, foi o mesmo que fez questão que aquela cláusula ali constasse, mesmo sabendo que o imóvel estava ocupado. ( Conforme resulta do seu Depoimento referido em § 77 e § 78).
339. A proibição do comportamento contraditório - O venire contra factum proprium - configura um instituto jurídico autonomizado, que se enquadra na proibição do abuso do direito (vide Artigo 334.º do C.C.), sendo, nessa medida, de conhecimento oficioso.
340. O Réu não pode insistir para que uma cláusula conste do contrato promessa para depois a usar contra os Réus.
341. A Ré invocou tal instituto nas suas Alegações mas o Tribunal a quo ignorou essa questão que se impunha conhecer, incorrendo na violação do Artigo 334º C.C
342. A douta Sentença violou o Artigo 607º do C.P.C., ao não aplicar a lei aos factos provados em desfavor do Autor, ignorando os mesmos.
343. A douta Sentença incorreu, ainda, na violação do Artigo 907.º C.C
344. Na douta P.I., o pedido do Autor, vertido na c), é que o Réu seja condenado a “restituir de imediato ao A. livre de pessoas e bens a fração autónoma designada (…)”
345. Tal pedido não foi apreciado no douto despacho saneador por inutilidade superveniente da lide face ao Requerimento do Autor com a Ref. Citius 45313747, já que DQ desocupou, entretanto, o imóvel.
Questão anterior ao despacho saneador mas constante do mesmo despacho
346. Porém, tal pedido do Autor, não preenche os requisitos previstos pelo legislador no Artigo 907º C.C., para permitir, ao Autor, demandar os Réus no sentido de lhe pagarem uma indemnização.
347. Com efeito, a expurgação do ónus que a lei impõe ao vendedor, deve ser requerida ao Tribunal, pelo comprador/Autor, com fixação de um prazo para a sua conclusão.
348. Conforme se referiu acima, em § 82, o Tribunal, na página 21 da douta Sentença, nas últimas três linhas, afirma que “O A. optou pela convalescença do contrato de compra e venda, com expurgação do vício jurídico e indemnização pelos prejuízos sofridos.”
349. Tal afirmação nenhum parentesco tem com a realidade.
350. Efectivamente, a indemnização a que alude o Artigo 907º C.C., apenas é devida pelos o/s vendedor/es, uma vez fixado o prazo judicial para que expurguem o vício, no que o Autor nunca diligenciou, ao arrepio do citado regime legal.
351. O Autor foi, por si, intentar acção de despejo contra os Arrendatários, expurgando, por si, o ónus existente, o que até ocultou, enquanto pôde, do Tribunal ( motivo pelo qual foi condenado por litigância de má-fé em 2 simples UC’s).
Ultimo parágrafo da página 25 da douta Sentença.
352. Sem prejuízo de tudo o que já foi dito, sem conceder, mas também por este facto, a Ré não podia, constituir-se, nunca, na obrigação de indemnizar.
353. Aliás, nem o Autor, ao longo da sua P.I., nem do decorrer do processo, invocou tal regime legal, porque nunca o visou.
354. Por fim, o Autor litiga de má-fé, de forma evidente. Não só pelo facto de ter omitido ao Tribunal que intentara a acção de despejo contra os Arrendatários, pelo que já foi condenado (levemente) e pelo facto de ter invocado facto próprio a seu favor,
355. Mas por, também, exceder os limites da boa-fé, do fim social e económico desse direito, devendo ser condenado em conformidade.
356. É que e desde logo, a causa de pedir desta acção não tem consistência, já que o Autor sempre soube da ocupação do imóvel, conformou-se com a mesma, concordou com o agente imobiliário LS alargar o prazo para desocupação do imóvel, celebrou a escritura sem receber a chave e sem se preocupar, em momento imediatamente anterior, em confirmar se o imóvel já se encontrava livre de pessoas e bens.
357. Só três meses após a escritura o Autor se vai queixar à Agência imobiliária.
358. O Autor não quis perder a oportunidade de negócio, de comprar um apartamento por € 65.000,00 ( pouco acima do valor patrimonial), tendo-se conformado com a impossibilidade imediata do uso, gozo e fruição do imóvel, sendo indiferente, face a esta impossibilidade, a natureza do contrato celebrado entre Réu, DQ e C.
359. A Ré também invocou esta Má-Fé em sede de alegações, mas, mais uma vez, o Tribunal a quo não se deteve nesta questão, incorrendo na violação do Artigo 542º do C.P.C.
360. Face à prova invocada ao longo do presente articulado - não fossem as incongruências várias, constantes da douta Sentença - a decisão do Tribunal a quo deveria ter sido outra que não a condenação.
361. Ao fazê-lo, o Tribunal a quo violou uma serie de normas, acima indicadas, e passou por cima de uma serie de evidências que vão muito além daquela que é a convicção do julgador. E que impunham que tivesse decidido de forma a absolver os Réus, principalmente, e sem sombra de dúvida, a Ré.
Termos em que deve o presente Recurso ser admitido, devendo ser julgado procedente por provado e por consequência devendo ordenar-se, ao Tribunal a quo, profira despacho que absolva os Réus do pedido, a não entender assim, que absolva a Ré do pedido.
Em nome do Primado do Direito na esperança de alcançar a JUSTIÇA!»
O Autor contra-alegou pugnando pela confirmação do julgado, alinhando as seguintes
Conclusões
«A) Aplicando o Direito à situação de facto descrita por parte do recorrido, conclui-se que estão preenchidos os requisitos necessários à manutenção da sentença proferida pelo Tribunal ad quo na ordem jurídica portuguesa.
B) Com efeito, a sentença do Tribunal ad quo não enferma de qualquer vicio, nem um erro de julgamento, tendo sido realizada uma ponderada, equitativa e justa aplicação do direito aos factos trazidos a juízo e dados como provados.
C) O Tribunal ad quo, consubstanciou a sua sentença e respectiva enquadramento jurídico dos factos, com base num juízo ponderado, sensato e equilibrado, apoiado em diversa e significativa prova documental, testemunhal e em pressupostos de facto vertidos e devidamente fundamentados ao nível do direito.
D) Por todos os argumentos expostos e nestes termos, é imperativo concluir que o presente recurso interposto não pode ter provimento.
Nestes termos, não concedendo provimento ao presente recurso, fareis Vossas Excelências, Juízes do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa o que é de inteira JUSTIÇA.»
*-*
Colhidos os vistos, importa apreciar e decidir.
Nos termos dos artºs 635º nº 4 e 639º nº 1 do Código de Processo Civil são as conclusões que definem o objecto e delimitam o âmbito do recurso, seja quanto à pretensão dos recorrentes, seja quanto às questões de facto e de Direito que colocam, exercendo as mesmas função equivalente à do pedido (neste sentido cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil” 5ª Ed., Almedina, 2018, pp. 114-117), certo que esta limitação dos poderes de cognição do Tribunal da Relação não se verifica quanto à qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. artº 5º nº 3 do CPC).
Assim, as questões a decidir consistem em saber se deve ser alterada a matéria de facto e se a sentença deve ser revogada e os RR., ou pelo menos a Ré, absolvidos dos pedidos, seja porque a sentença sob recurso enferma de erro na aplicação do Direito, seja porque o exercício do direito pretendido fazer valer pelo Autor constitui abuso de direito.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A) DE FACTO
Na sentença sob recurso foi considerada a seguinte a factualidade:
«Factos Provados
1. O Autor é o único e legítimo dono da fração autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano sito em Rua …, …, freguesia da … e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o número …, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias ….
2. Por escritura pública datada de 2 de fevereiro de 2019, os Réus declararam vender ao Autor, livre de ónus e encargos, a fração autónoma referida em 1.
3. Por escrito particular datado de 23/05/2013, o Réu declarou ceder o gozo da fração autónoma referida em 1. a CS e DQ, pelo prazo de cinco anos, e valor mensal de € 300,00 (trezentos euros).
4. O Autor não sabia da existência do contrato de arrendamento referido em 3 quando adquiriu a fração referida em 1.
5. Sendo que, a mencionada fração autónoma e conforme mencionado na escritura pública de compra e venda foi adquirida livre de quaisquer ónus ou encargos, seja de que tipo, espécie ou natureza for.
6. O A. destinava inicialmente aquela fração a sua habitação.
7. O A. visitou a casa por 2 vezes antes da adquirir, com consultores imobiliários, nela tendo constatado a existência de pessoas e pertences embalados.
8. Ao A. foi transmitido que as pessoas ali estavam por favor do R. e sairiam antes da escritura e que o ora Réu lhes emprestou a habitação, por favor.
9. No dia da escritura não foram entregues as chaves da casa ao A.
10. No dia da escritura foi dito ao A. que a casa estaria livre em 2 semanas.
11. Após cerca de 2 semanas da escritura pública, ao pretender ingressar na sua fração autónoma é surpreendido com a existência de uma pessoa no interior da mesma, DQ.
12. O A. solicitou à imobiliária e ao R. a resolução da situação.
13. Todavia, a situação de ocupação da fração autónoma em causa permaneceu e o Réu não solucionou a mesma.
14. DQ veio a sair daquela fração em meados de abril de 2023.
15. No Processo nº …/21.9T8ALM2, intentado pelo ora A. contra os aqui referidos inquilinos DQ e CP, consta do facto provado nº 5:
“5. Os RR. não pagaram a renda a partir de 26 de fevereiro de 2019, nem procederam ao depósito liberatório.”
16. A decisão proferida naquele processo, a 5/12/2022, consistiu em:
“1. Condena os RR. CPSPS e DJCQ, a entregarem ao A. IB, livre e devoluta de pessoas e bens, a fração autónoma individualizada pela letra “G”, destinada a habitação, do prédio sito na Rua …, …, no …, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo …, freguesia da …, e descrito na Conservatória do Registo Predial do …, sob o nº ….
2. Condena solidariamente os RR. a pagarem ao A.:
a) € 300,00, por mês, a título de renda, desde 26 de fevereiro de 2019 até 31 de maio de 2021;
b) € 600,00 por mês, a título de indemnização, desde 1 de junho de 2021 até à data da restituição do imóvel.”
17. O Autor teve duas propostas de aquisição do imóvel, uma no montante de € 137.000,00 e outra no valor de € 145.000,00 (conforme DOC n.º 2 e 3, aqui dados por reproduzidos).
18. À data da compra e venda, o valor médio de arrendamento mensal para um imóvel na mencionada localização e com as características desta fração, era de cerca de 900,00€ (novecentos euros).
19. O A. veio a arrendar aquele imóvel, a 1/8/2024, pela renda mensal de 1.050€, arrendamento comunicado à Autoridade Tributária (doc. req. 27/9/24).
20. A compra e venda foi mediada por agência imobiliária, de que a testemunha NA é dono, e pelos consultores LS e SA, nomeadamente quer a mostra da casa, quer a marcação da escritura a angariação do comprador.
21. O R. só conheceu o comprador no dia da escritura, agendada pela agência imobiliária.
22. A Ré encontra-se divorciada do Réu desde 04/02/2021 (req. 25/11/2021 – averbamento a assento nascimento).
23. A Ré vive em França, desde data não concretamente apurada.
24. A Ré assinou o contrato promessa de compra e venda e o contrato definitivo deste imóvel.
25. O A. dirigiu uma carta aos RR., com data de 24/5/2019 (req. 27/9/2024 – doc. 7), em que solicita acesso ao imóvel e que lhe seja entregue livre e desimpedido em 10 dias).
26. Em acordo de partilhas pós divórcio, celebrado entre os ora RR., o R. declarou assumir a responsabilidade de indemnizar A. se tal viesse a ser determinado no âmbito desta ação (doc. fls. 136), acordo homologado por sentença de 30/10/2022, proferida no processo de inventário nº …/20.0T8CSC-A.
Factos Não Provados
1. O Réu emprestou fração autónoma referida em 1. a um terceiro.
2. Na data da celebração da escritura foram entregues ao Autor as chaves do imóvel.
3. O A., antes da compra e venda foi informado pela agência imobiliária que existia um inquilino na casa.
4. Ao A. foi dito que o inquilino sairia em 3 meses, após a celebração do contrato de compra e venda, já que o contrato de arrendamento poderia ser rescindido até Maio de 2019. 5. O Autor sabia, à data da escritura, porque a agência o informou, da existência de um inquilino no local, situação que lhe agradava pois garantia o recebimento das rendas, sendo esse o seu objetivo final.
6. Ao A. foi dito que o inquilino sairia em 3 meses, após a celebração do contrato de compra e venda, já que o contrato de arrendamento poderia ser rescindido até Maio de 2019.
7. A R. nunca foi informada, pelo R., de qualquer contrato de arrendamento tendo por objecto tal imóvel.
8. A R. recebeu a carta enviada pelo A. com data de 24/5/2019.»
B) DE DIREITO
Da alteração da decisão de facto
É sabido ser ónus imposto ao Recorrente a apresentação de alegações, nas quais deve concluir, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão (cfr. artº 639º nº 1 CPC), sendo as conclusões que delimitam a área de intervenção do Tribunal ad quem (cfr. artº 635º nº 4 CPC), equivalendo as mesmas, como dito, ao pedido.
Por outro lado, é igualmente sabido que o artº 640º CPC impõe ao Recorrente ónus próprios quando impugne a decisão da matéria de facto.
De acordo com o estipulado no seu nº 1 als. a), b) e c), quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto deve o Recorrente, sob pena de rejeição, obrigatoriamente especificar na motivação da alegação os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que impunham diversa decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, e a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas; e quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao Recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (nº 2 al. a) do citado artº 640º).
Já quanto às conclusões, atenta a sua essência sintética mas tendo em conta as suas funções delimitadora e definidora do âmbito do recurso, delas deve obrigatoriamente constar a especificação dos concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, não sendo forçoso que delas conste a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações, nem a decisão alternativa pretendida (cfr. Acórdão do STJ de 12/07/2018, proc. 167/11.2TTTVD.L1.S1, in www.dgsi.pt e Acórdão Uniformizador nº 12/2023, de 17/10/2023 (proc. 8344/17.6T8STB.E1‑A.S1) publicado no Diário da República I série, de 14/11/2023).
Há ainda que ter presente que o ónus imposto ao recorrente pelo artº 640º nº 1 al. a) CPC, impondo-lhe que especifique os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, tem como pressuposto que o recorrente impugna factos que constam do elenco factual atendido na sentença: entende que estão incorrectamente julgados porque foram tidos por provados não devendo sê-lo ou o inverso, ou que foram enunciados com uma redacção que tem por incorrecta face à prova produzida. Por isso quando a impugnação da decisão de facto se funda no entendimento da insuficiência desta visando a ampliação da matéria de facto, uma vez que a reacção do recorrente não se dirige a factos enunciados na sentença mas antes à omissão factual que a mesma apresenta, o ónus estabelecido na al. a) do nº 1 do artº 640º CPC é insusceptível de aplicação directa, devendo o recorrente, nesses casos, cumprir os restantes ónus, quais sejam especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre matéria de facto diversa da recorrida, designadamente a inclusão dos factos que propugna, e, quando os meios probatórios em que se baseia tenham sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; (nº 1 al. b) e nº 2 al. a)), devendo ainda especificar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto cujo aditamento professa (nº 1 al. c).
Quanto ao recurso do Réu, as suas conclusões – que em essência reproduzem as alegações (numa técnica que a lei repudia) – deixam claro que o mesmo impugna o facto provado 2 pretendendo a sua alteração, no sentido de dele passar a constar o valor do preço pelo qual a fracção foi vendida, e pretende que aos factos provados seja aditado um novo, com a redacção que apresenta; e em ambas as situações indica os meios probatórios em que funda a sua pretensão.
Evidenciam as alegações e conclusões do recurso do Réu que o mesmo cumpriu satisfatoriamente os ónus impostos pelo artº 640º CPC.
Já das alegações da Ré – que no essencial replica nas conclusões (manifestando a mesma incorrecta técnica usada pelo co-R.) – o que se destaca é que faz inúmeras considerações acerca de contradições e ilações erróneas que detecta na sentença, reportando-se indistintamente a aspectos constantes quer na motivação de facto quer na motivação de direito, mas que na verdade não dizem respeito à impugnação de factos concretos com o objectivo de alcançar a sua alteração, irrelevando no domínio da impugnação de facto, remetendo-nos antes para o erro de julgamento de mérito.
No que toca a concretos factos, a R. começa por fazer referência aos factos provados 3, 5, 6, 7, 9, 10, 13, 15 e 16, mas não os impugna, percepcionando-se que lhes faz menção para extrair de alguns deles consequências impugnatórias quanto aos poucos factos não provados que merecem a sua explicita crítica.
Lidas e relidas as alegações e conclusões da Ré, retira-se que a mesma pretende impugnar os factos não provados 3, 4 e 7 os quais entende deveriam ser dados por provados, e para tal fim indica os meios probatórios em que se baseia, satisfazendo suficientemente os ónus do artº 640º CPC não obstante a pouca clareza e falta de assertividade das suas alegações e conclusões.
Muito embora a decisão de facto possa merecer criticas, há que ter presente que não haverá lugar à reapreciação da matéria de facto quando os concretos factos objecto da impugnação não forem susceptíveis de, face às circunstâncias próprias do caso sob apreciação, ter relevância jurídica para a decisão do litígio, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inconsequente o que, além de contrariar os princípios da celeridade e da economia processual, redundaria na prática de acto inútil o que se mostra vedado por lei (cfr. artº 130º CPC).
Assim é porque a apreciação da impugnação da matéria de facto não subsiste por si, assumindo um carácter instrumental face à decisão de mérito do pleito. Daí que só se justifique nos casos em que da modificação da decisão de facto possa resultar algum efeito útil relativamente à resolução do litígio, no sentido propugnado pelo recorrente.
Deste modo, por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for(em) insusceptível(veis) de ter relevância jurídica face às circunstâncias próprias do caso em apreciação.
Neste sentido, entre outros, Ac. do STJ de 03/11/2023 (Mário Belo Morgado) e Ac. desta Relação de Lisboa de 26/09/2019 (Carlos Castelo Branco). Veja-se ainda o Acórdão da Relação de Coimbra de 27/05/2014 (todos in www.dgsi.pt), onde se escreveu que «se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação for irrelevante para a solução da questão de direito e para a decisão a proferir, então torna-se inútil a actividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, pois, nesse caso, mesmo que, em conformidade com a pretensão do recorrente, se modifique o juízo anteriormente formulado, sempre o facto que agora se considerou provado ou não provado continua a ser juridicamente destituído de qualquer eficácia, por não interferir com a solução de direito encontrada e com a decisão tomada».
No caso dos autos, como se demonstrará de seguida, mostra-se inútil a reapreciação de facto, por a decisão a tomar se colocar do estrito domínio do Direito, pelo que não se conhecerá da impugnação.
- Da alteração da decisão de mérito
Pese embora a petição inicial se revele meramente sofrível na descrição dos factos e na sua concretização temporal (a merecer despacho de aperfeiçoamento, que foi olvidado), é pacífico que o A. demanda os RR. por lhes ter comprado uma fracção autónoma livre de quaisquer ónus ou encargos, que afinal estava onerada e sem que disso lhe tenha sido dado conhecimento, pedindo a condenação do Réu[2] – e apenas deste, ao qual, ao longo da petição, exclusivamente imputa todas as condutas – a indemnizá-lo na quantia de € 145.000,00 pelos prejuízos emergentes da não restituição da fracção autónoma, e na quantia mensal de € 900,00 até à efectiva entrega da fracção autónoma, com juros de mora vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento, além de pedir ainda que o Réu “por agir de má fé, [seja condenado em] indemnização ao Autor, nos termos conjugados dos artigos 908º do Código Civil e n.º 2 do artigo 661º do Código de Processo Civil.”, pedido este que é indecifrável, tendo especialmente em conta o preceito adjectivo invocado, e ao qual não nos ateremos por não integrar o âmbito dos recursos.
Como da petição inicial decorre com clareza, o A. sustenta o pedido indemnizatório de € 145.000,00 na circunstância de a privação do uso do imóvel ter obstado a que o mesmo o pudesse ter vendido por uma das duas propostas de aquisição que recebeu: uma no valor de € 137.000,00 outra no valor de € 145.000,00, e o pedido indemnizatório no valor mensal de € 900,00 até à efectiva entrega da fracção autónoma baseia-se no valor médio da renda mensal de um imóvel com aquelas características e localização, e portanto, em ter-se visto impedido de dar em arrendamento a fracção por tal renda mensal.
A circunstância destes dois pedidos terem sido deduzidos cumulativamente deveria, só por si, ter merecido do Tribunal a quo as maiores reservas. Basta atentar em que se o A. tivesse procedido à venda do imóvel, por cujo impedimento formula pedido indemnizatório, não se colocaria a questão da perda de percebimento de rendas pelas quais também quer ser indemnizado, e vice-versa. Parece-nos claro que não lhe poderiam advir simultaneamente prejuízos por não ter vendido e por não ter dado de arrendamento.
Não podendo deixar de notar este aspecto, com intuito meramente pedagógico, passemos adiante.
O regime da venda de bens onerados consta dos artºs 905º a 912º do CCivil, sendo aplicável quando, conforme expressamente previsto no artº 905º, o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, conferindo ao comprador o direito à anulação do contrato se estiverem presentes os requisitos legais da anulabilidade, figura jurídica que remete para a existência de vício.
O vício que aqui está em causa não é da coisa em si mesma – que a verificar-se releva para aplicação do regime da venda de coisa defeituosa (cfr. artºs 913º ss. CCivil) – mas antes um vício do direito, já que este fica sujeito “a alguns ónus ou limitações que excedam os limites inerentes aos direitos da mesma categoria”.
Em anotação ao artº 905º explicavam Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, que “Supõe-se nesta secção a existência de encargos ou ónus que incidam sobre o direito transmitido (vícios do direito) e não a existência de vícios da coisa, aos quais se refere a secção seguinte. São vícios do direito um usufruto, uma hipoteca, um privilégio por obrigação anterior que se venha a executar, um penhor, uma servidão, etc., constituídos em benefício de terceiro ou até do próprio vendedor (…). Cabem no âmbito do preceito, quer os direitos reais de gozo, quer os direitos reais de garantia, quer os próprios direitos pessoais sobre a coisa, desde que eficazes em relação ao comprador, como é a locação.”; sendo absolutamente pacífico, na doutrina e na jurisprudência, que a locação, face ao disposto no artº 1057º do CCivil, constitui um ónus por limitar o direito de propriedade.
Como se vê do referido artº 905º CCivil, o regime em causa assenta na anulabilidade do negócio, verificados que estejam os requisitos legais da anulabilidade (i.é, se o erro for essencial e se a essencialidade for recognoscível pelo vendedor - cfr. artº 247º CCivil), tendo como inevitável pressuposto que o comprador, por erro ou dolo, desconhecia o vício do direito, em que consiste a existência dos ónus ou limitações do direito transmitido.
Por uma questão de facilidade expositiva, partamos da hipótese de que o A. aquando da celebração da compra e venda desconhecia a existência do ónus em que o arrendamento se traduz.
Conjuntamente com o direito à anulação do contrato, que o mencionado artº 905º concede ao comprador, está prevista nos artºs 908º e 909º do CCivil, precisamente para os casos em que ocorra essa anulação, a obrigação de indemnização, preceituando o primeiro que “Em caso de dolo, o vendedor, anulado o contrato, deve indemnizar o comprador do prejuízo que este não sofreria se a compra e venda não tivesse sido celebrada”; estabelecendo, por sua vez, o artº 909º que “Nos casos de anulação fundada em simples erro, o vendedor também é obrigado a indemnizar o comprador, ainda que não tenha havido culpa da sua parte, mas a indemnização abrange apenas os danos emergentes do contrato”.
Mas o comprador pode ter interesse na manutenção do contrato. Sendo exactamente esse o caso dos autos, como flui da petição. E a lei expressamente consagra, nos nºs 1 e 2 do artº 907º do CCivil, a obrigação de o vendedor sanar o vício, ou na terminologia legal a obrigação de fazer convalescer o contrato. Ali se prevendo que “1. O vendedor é obrigado a sanar a anulabilidade do contrato, mediante a expurgação dos ónus ou limitações existentes. 2. O prazo para a expurgação será fixado pelo tribunal, a requerimento do comprador”.
Para o caso de não cumprimento dessa obrigação, prevê então o artº 910º do CCivil que o vendedor se constitui na obrigação de indemnizar, estipulando que “1. Se o vendedor se constituir em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, a correspondente indemnização acresce à que o comprador tenha direito a receber na conformidade dos artigos precedentes, salvo na parte em que o prejuízo foi comum. 2. Mas, no caso previsto no artigo 908.º, o comprador escolherá entre a indemnização dos lucros cessantes pela celebração do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes pelo facto de não ser sanada a anulabilidade.”.
Do regime sob análise resulta que o legislador tanto admite a via da anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados que estejam os requisitos legais da anulabilidade, com a concomitante obrigação de indemnizar por parte do vendedor nos termos previstos nos artºs 908º e 909º, como também admite a via da perfeição do contrato mediante sanação da sua anulabilidade, prevendo no artº 910º que o vendedor se constitua na obrigação de indemnizar por não sanar a anulabilidade do contrato, acrescendo essa indemnização àquela a que o comprador tenha direito em conformidade com os artigos precedentes, salvo na parte em que o prejuízo for comum.
Atentando no artº 912º CCivil, sob a epígrafe “Disposições supletivas”, referindo-se o seu nº 1 ao disposto nos nºs 1 e 3 do artigo 907º, no artigo 909º e no nº 1 do artigo 910º, temos de concluir pela natureza imperativa do disposto no nº 2 do artº 907º, o qual, como vimos, estabelece que “2. O prazo para a expurgação será fixado pelo tribunal, a requerimento do comprador”.
Isso mesmo professam Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil anotado, em anotação ao artº 912º, dizendo “As disposições da presente secção não abrangidas pela enumeração do n.º 1 deste artigo têm carácter imperativo.
Assim se devem, portanto, considerar as seguintes regras: a) a que prescreve a anulabilidade da venda fundada no erro ou no dolo (art. 905.º); b) as que regulam a convalescença do contrato (art. 906.º); c) a que defere ao tribunal a fixação do prazo para a expurgação dos ónus ou limitações (n.º 2 do art. 907.º); d) as que fixam a responsabilidade do vendedor no caso de dolo (arts. 908.º e 910.º, n.º 2); e) e as que permitem a redução do preço, no caso de erro não essencial (art. 911.º).” (sublinhado nosso).
Portanto, o comprador que pretenda a manutenção do contrato - como é o caso do A. nestes autos - tem de, nos termos da norma imperativa do artº 907º nº 2, requerer em Tribunal a fixação de prazo para o credor expurgar o ónus.
E não se argumente que a norma será inaplicável quando o ónus respeite a um arrendamento por este estar sujeito a regras estritas para o despejo ou para a oposição à renovação e em que a legitimidade activa cabe ao novo proprietário ao qual se transmite o arrendamento. Desde logo porque a norma é imperativa, e depois porque o arrendamento, como qualquer outro contrato, é susceptível de cessar por acordo, cabendo ao vendedor, para cumprir em termos perfeitos a sua prestação contratual perante o comprador, estabelecer com o inquilino as negociações necessárias para fazer cessar o arrendamento, seja indemnizando-o, seja dando-lhe em arrendamento outro imóvel, etc.
Sobre esta temática destacamos, a título exemplificativo, os Acórdãos da Relação de Coimbra de 26/09/2023 proc. 1023/19.1T8LMG.C1, da Relação de Lisboa de 16/01/2025 proc. 24616/22.5T8LSB.L1-2, e da Relação de Évora de 30/05/2019 proc. nº 1363/18.7T8BJA.E1, referindo-se no sumário deste último que:
“I- O comprador de bem onerado que desconhecia a existência do ónus tem o direito: (i) à anulação do contrato por erro ou dolo, nos termos gerais do regime da anulabilidade e a indemnização por prejuízos, (ii) à redução do preço e indemnização, (iii) ao exato cumprimento do contrato e fixação de um prazo para o efeito.
II- Pretendendo o comprador manter o contrato e não havendo (ainda) requerido em tribunal prazo para o credor expurgar o ónus, não tem direito a indemnização exclusivamente fundada no vício sobre o estado jurídico da coisa que a existência do ónus representa.”
Considerou-se nesse Acórdão, entre o mais, e com interesse para o caso em apreço, que:
“O comprador de bem onerado que desconhecia a existência do vício, se bem vemos, só tem direito a exigir uma indemnização ao vendedor, nos casos em que se verifique a anulação ou redução do contrato e nos casos em que o vendedor não cumpra a obrigação de fazer convalescer o contrato; nos casos em que o comprador pretende a manutenção (convalescença) do contrato, como é o caso, não tem direito a indemnização exclusivamente fundada no vício sobre o estado jurídico da coisa, devendo requerer ao tribunal a fixação dum prazo para o vendedor expurgar os ónus ou limitações existentes.”
E citando Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil anotado, em anotação ao artº 907º, e o Acórdão do STJ de 12/3/2009 proc. nº 08B0532, acrescenta “A expurgação é imposta como uma obrigação do vendedor, não sendo assim permitido ao comprador substituir-se ao obrigado para realizar essa expurgação à custa dele”, “Tendo o comprador optado pela manutenção do contrato e pela não obtenção da fixação judicial do prazo para que o vendedor expurgasse a hipoteca sobre a fração predial, não pode o primeiro substituir-se ao último na sua expurgação à custa dele”.
Concluindo-se naquele Acórdão - posição que perfilhamos e que cremos largamente maioritária, se não mesmo unânime - que o direito de indemnização por danos decorrentes da venda de coisas oneradas mostra-se dependente da anulação ou redução do negócio ou do incumprimento pelo vendedor da obrigação de fazer convalescer o contrato, e que, não sendo formulado pelo comprador nenhum destes pedidos na acção que intente contra o vendedor, não tem direito à indemnização por alegados danos: pretendendo o comprador manter o contrato, como é o caso, assiste-lhe o direito de exigir do vendedor a expurgação do ónus em prazo a fixar pelo Tribunal (artº 907º nºs 1 e 2 do CCivil).
Rematando, com citação de João Calvão da Silva in Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 5ª ed., pág. 41, dizendo “Lógica e teleologicamente será esta a solução preferível do ponto de vista económico e mesmo para o comércio jurídico, sempre que possível e razoável, dada a conservação do contrato pela reposição da conformidade jurídica da prestação mal cumprida (…)”.
Questionar-se-á, porventura, o que ocorre se o ónus ou limitação desaparecer sem intervenção do vendedor. Pergunta que assume especial importância no caso vertente, em que na pendência desta acção o arrendamento cessou por efeito de acção de despejo intentada pelo A. comprador contra os arrendatários (cfr. factos 15 e 16).
A primeira coisa a reter é que aquela acção de despejo, a que coube o nº …/21.9T8ALM, foi inevitavelmente interposta em 2021 (atenta a sua numeração) quando a presente, intentada em 2020, já se mostrava pendente.
Ora, como vimos acima, é imperativa a norma contida no nº 2 do artº 907º CCivil, pelo que, por força dela, o comprador deve requerer ao Tribunal que fixe prazo ao credor para expurgar o ónus, sendo por decorrência dessa imperatividade que não é permitido ao comprador substituir-se ao vendedor nessa expurgação à custa dele, como dão nota as citações supra de Pires de Lima e Antunes Varela e do Acórdão do STJ de 12/03/2009.
Desaparecidos por qualquer modo os ónus ou limitações a que o direito estava sujeito, diz o artº 906º nº 1 CCivil que fica sanada a anulabilidade do contrato. Contudo, estipula o nº 2 do mesmo artigo que a anulabilidade persiste se a existência dos ónus ou limitações já houver causado prejuízo ao comprador, ou se este já tiver pedido em juízo a anulação da compra e venda.
Vê-se assim que este nº 2 do artº 906º remete em qualquer das situações para o regime da anulabilidade estabelecido na secção do código em que o mesmo se integra, e pressupõe uma acção intentada ou a intentar com fundamento na anulabilidade.
Dele decorre que tendo o ónus ou limitação causado prejuízo ao comprador antes de o mesmo ter desaparecido, o comprador continua a dispor do direito de acção para anulação do contrato por erro ou dolo nos termos gerais do regime da anulabilidade (artº 905º) e à indemnização prevista para tais casos, respectivamente, nos artºs 908º e 909º do CCivil; se aquando do desaparecimento do ónus o comprador já tiver pedido em juízo a anulação da compra e venda, mantém-se o seu direito a ver anulado o contrato por erro ou dolo e à indemnização prevista para tais casos, nos termos dos citados artºs 905º, 908º e 909º do CCivil.
Não é essa a situação dos autos, cuja causa de pedir não assenta na anulabilidade do contrato.
Como resulta de quanto antes expusemos, o direito de indemnização por danos decorrentes da venda de coisas oneradas está dependente da anulação do contrato ou, pretendendo o comprador manter o contrato, do incumprimento pelo vendedor da obrigação de expurgar o ónus ou limitação cabendo ao comprador desencadear o procedimento judicial para fixação de prazo para o efeito.
Certo é que o Autor não formulou nenhum pedido de anulação e não requereu judicialmente a fixação de prazo para expurgação do ónus.
Por isso, nos termos em que foi intentada a acção, o A. não tem direito à indemnização que reclama.
E pela ordem de razões que discorremos, se alcança a inutilidade da reapreciação da decisão de facto, que acima adiantámos, e quedam-se prejudicadas as restantes questões suscitas nos recursos.
Aqui chegados há, pois, que concluir, na procedência dos recursos, pela revogação da sentença recorrida com a absolvição dos RR. dos pedidos.
III- DECISÃO
Nestes termos e pelos fundamentos supra expostos, acorda-se em julgar as apelações de ambos os Réus procedentes, revogando-se a sentença de 1ª instância e absolvendo os RR. dos pedidos.
Custas a cargo do Recorrido.
Notifique.
Lisboa, 26/02/2026
Amélia Puna Loupo
Carla Figueiredo
Carla Matos
[1] Embora não expressamente alegado, depreende-se, até pelo que se extrai da escritura, ter sido adquirida aos RR
[2] Confinando-nos aos pedidos que foram levados a julgamento e que estão em causa nos recursos dos RR
