5468/20.6T8CBR.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

I. O contrato de opção tem como característica específica a de a celebração do contrato principal depender apenas da declaração de vontade do beneficiário da opção. Dito de outro modo, a declaração do beneficiário determina a realização do negócio.

II. Considerando o tipo do contrato promessa como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato , há que ter em atenção que o contrato de opção vinculando ambas as partes que o celebram, não vincula o beneficiário a emitir a declaração. A aproximação sempre haveria de fazer-se, por esse motivo, com a promessa unilateral.

III. Sendo ambos os tipos de contrato instrumentais de outros, o contrato de opção caracteriza-se por uma das partes ter já emitido a declaração negocial correspondente ao contrato principal (no caso a compra e venda) enquanto constitui a outra na titularidade do direito potestativo de optar pela conclusão desse negócio, com a sua correspectiva sujeição.

IV. A determinação da unidade ou pluralidade de contratos constitui tarefa de interpretação do clausulado, uma vez que não são as partes que decidem, dentro ou fora das cláusulas do contrato, sobre a qualificação plural ou singular do acordo que estabeleceram. Mas é sobre a natureza do acordo por elas estabelecido, à luz do pensamento sistemático denunciado na classificação e definição dos diferentes contratos típicos, que as dúvidas na matéria hão-de ser solucionadas.

V. Dado que a fração em causa foi ocupada pelos AA., com o consequente gozo e fruição, mediante o pagamento de uma renda, naquilo que constitui o núcleo de um contrato de arrendamento, porém, o contorno do contrato celebrado pelas partes não se ficou por aqui. Na verdade, do mesmo consta que o valor das rendas pagas, bem como o valor pago a titulo de sinal, iria abater no valor acordado pela fração. Pelo que os dois contratos se misturam, de um modo que contamina inevitavelmente a autonomia de cada um deles, e neste sentido, o enfoque primordial das partes está na venda do imóvel e não no arrendamento; tanto assim, que as rendas pagas seriam abatidas no preço a pagar, bem como o sinal entregue.

VI. Quando um tipo se sobrepõe ao outro ou aos outros, aplica-se o regime do tipo contratual predominante, que absorve os demais.

Acordam na Secção Cível (3.ª Secção), do Tribunal da Relação de Coimbra.

Proc.º n.º 5468/20.6T8CBR.C1

1. Relatório

1.1. - AA, com o NIF ... e mulher BB, com o NIF ..., residentes na Rua ..., Urbanização ..., ..., ... Letra ..., ... ..., instauraram a presente acção sob a forma de processo comum contra a ré A..., Ld.ª, com o NIPC ..., com sede na Rua ..., ..., ...

Alegaram, em suma, que a ré é uma sociedade comercial por quotas que se dedica ao arrendamento, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, empreitadas de obras públicas e indústria de construção civil. Encontra-se registada a favor da ré a fracção ..., correspondente ao apartamento ... destinado a habitação, no segundo andar esquerdo, com uma garagem na cave, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., União de Freguesias ... e Ribeira ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº ...45, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob número ...96/..., com a licença de utilização nº ...15 emitida pela Câmara Municipal

No dia 7 de Novembro de 2015, por documento escrito e assinado pelos autores e a ré, esta deu de arrendamento àqueles, que aceitaram, a supra identificada fracção autónoma para nela habitarem. Os autores passaram a ocupar a fracção autónoma desde o dia .../.../2015, tendo as partes fixado que o contrato vigoraria pelo prazo de 5 anos, renováveis automaticamente por períodos sucessivos de 2 anos. O valor anual da renda foi fixado em € 4.800 (quatro mil e oitocentos euros), a pagar em duodécimos de € 400 (quatrocentos euros). Acordaram ainda os autores e a ré que, durante a vigência do referido contrato, os autores poderiam adquirir à ré a dita fracção autónoma pelo preço de € 160.000. Caso se concretizasse o negócio de compra e venda, ao estipulado preço seriam subtraídos os valores pagos a título de renda, desde o início de vigência do contrato até à data da respectiva escritura de compra e venda. Autores e ré convencionaram então a entrega por aqueles à ré da quantia de € 5.000 (cinco mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento do preço da dita fração, tendo os autores pago à ré essa quantia nessa mesma data. À data da outorga do contrato de arrendamento estava registada na ... Conservatória do Registo Predial ... uma acção de anulação do contrato de compra e venda do terreno sobre o qual estavam construídas as fracções autónomas que integravam o dito prédio, motivo pelo qual o registo de aquisição da referida fracção a favor da ré tinha natureza provisória. Por isso, não foi possível às partes estipularem um prazo para a celebração do contrato de compra e venda da referida fracção, existindo, contudo, desde o momento da outorga do contrato de arrendamento, a obrigação da ré conceder aos autores a opção de compra dessa fracção. Obrigou-se, assim, a ré a conceder aos autores o direito de compra da fracção arrendada, o que aqueles aceitaram, tendo procedido ao pagamento da quantia de 5.000 € (cinco mil euros). Após a outorga do contrato de arrendamento, os autores passaram a residir no locado. Sucede que, quando já habitavam o arrendado, os autores foram surpreendidos com a construção de uma piscina e de uma cobertura nas partes comuns do edifício, o que transformou o imóvel onde se acha instalada a fracção numa manta de retalhos urbanística. Ao permitir a construção da piscina no imóvel, a ré criou situações de perigo na sua utilização, com risco de infiltrações para as garagens situadas junto à mesma, como era o caso da garagem dos autores, que começou a evidenciar manchas de humidade. Os autores tiveram de suportar o barulho que, durante o verão, os utentes da piscina provocaram, pela noite dentro, obrigando-os a chamar a polícia várias vezes. Além disso, a colocação dos aparelhos de ar condicionado sobre a fracção arrendada retirou tranquilidade e sossego aos autores que a fracção lhes oferecia quando a tomaram de arrendamento, conforme a ré lhes assegurava, sendo difícil conciliar o sono com o seu funcionamento. Por outro lado, a ré consentiu na permanência de cães noutras fracções autónomas do mesmo prédio e não exigiu aos respectivos donos a observância de regras sanitárias na utilização das partes comuns pelos canídeos. Estes urinavam nas partes comuns, mesmo nas de utilização exclusiva, defecavam em qualquer sítio do imóvel, sem que alguém removesse os sinais das necessidades fisiológicas dos animais que eram sentidos pelos autores, através do olfacto ou vistos na sua realidade física, espalhados pelo chão do prédio. A ré consentiu todas estas actuações, desconformes ao sossego e civismo que prometera aos autores quando celebrou com estes o contrato de arrendamento. Não obstante todos os contactos que os autores estabeleceram com a ré, na tentativa de que esta resolvesse os constantes problemas a que deu causa, mormente, os ruídos do ar condicionado, as infiltrações na garagem devido à piscina, bem como a autorização de canídeos no prédio, a ré não logrou alcançar uma solução satisfatória. Em consequência dos ruídos originados pelo aparelho de ar condicionado e pelos barulhos que, durante o verão, os utentes da piscina provocaram pela noite dentro, a autora sofreu de privação do sono que lhe causou dor torácica, passando a necessitar de medicação para descansar. A ré violou o seu dever de actuar de boa-fé, ao não acautelar a confiança que os autores depositaram na prestação de um locado tranquilo e saudável, violando, assim, os deveres laterais a que estava adstrita com a celebração do contrato de arrendamento, impostos pelo princípio da boa fé e pelo dever de cumprimento pontual dos contratos (arts. 406º nº1 e 762º nº 2 do Código Civil). Face aos sucessivos incumprimentos da ré tornou-se inexigível a subsistência do vínculo contratual, tendo os autores denunciado o contrato de arrendamento com efeitos a partir de Novembro de 2017. Não obstante os autores terem restituído à ré a dita fracção no dia 6 de Novembro de 2017, o montante que haviam entregue a título de sinal para aquisição do imóvel nunca lhes foi restituído. Dispõe o artº 38º do contrato de arrendamento celebrado entre as partes que: “No caso de os segundos outorgantes não exercerem o seu direito de opção de compra, a primeira outorgante não terá de lhes entregar ou devolver qualquer quantia respeitante aos valores que tiver recebido a título de rendas e descontável no preço se comprassem a fração objeto do presente contrato, pois este não é pago a título de adiantamento do preço ou de sinal, mas sim como rendas, tendo-se acordado que apenas será descontado no preço em caso do exercício do aludido direito de opção de compra, pelo que a primeira outorgante o fará seu sem que constitua qualquer enriquecimento do seu património e sem que os segundos outorgantes tenham direito a qualquer indemnização”. Decorre do contrato que é obrigação da ré devolver o sinal prestado pelos autores caso estes não venham a optar pela aquisição da fracção arrendada, ao contrário do que acontece com as rendas pagas até essa interpelação. Por maioria de razão, é devida aos autores a restituição do sinal entregue em caso de cessação do contrato de arrendamento em data anterior a qualquer interpelação para o exercício da opção de compra. Os autores têm direito à restituição pela ré da quantia de 5 000 €, nos termos do contrato de arrendamento firmado entre as partes. Não obstante, caso se entenda que o contrato de arrendamento não serve de suporte jurídico à restituição peticionada, têm os autores direito à restituição em singelo do valor prestado à ré, a título de sinal, por força do instituto do enriquecimento sem causa, que se invoca subsidiariamente. O contrato de arrendamento celebrado entre as partes foi denunciado pelos autores em data anterior ao trânsito em julgado da acção de anulação que recaia sobre o terreno onde foi construída a fracção dada de arrendamento e antes de qualquer interpelação da ré para a aquisição do direito de propriedade da dita fracção, pelo que a ré locupletou-se, injustamente, à custa dos autores em virtude de uma causa que cessou (condictio ob causam finitam) – artº 473º nº 2 do Código Civil. Deste modo, a ré está obrigada a restituir aos autores, por enriquecimento sem causa, aquilo com que injustamente se locupletou, devendo devolver aos autores a quantia de 5.000 € que estes lhe entregaram. São devidos juros de mora, à taxa legal, desde a cessação do contrato de arrendamento - Novembro de 2017 - até integral restituição do sinal, juros que ascendem a 623,56 € até à data da instauração desta acção.

Pelo exposto, pedem que a ré seja condenada a restituir-lhes a quantia de € 5.000, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar de 6 de Novembro de 2017 até integral reembolso daquela quantia.

1.2. - Procedeu-se à citação, tendo a ré apresentado contestação.

Alegou que sempre actuou no sentido de indagar e resolver qualquer situação considerada anómala pelos autores, mas nas suas indagações para esse efeito, a ré nem sequer concluiu, ao menos, pela existência de indícios das queixas dos autores. Sempre cumpriu pontualmente com todas as suas obrigações. Nos termos da cláusula 27ª do contrato dado aos autos, a ré "confere ao segundo outorgante (arrendatário) a possibilidade de comprar a fração autónoma objeto do presente contrato". De harmonia com a cláusula 28ª do contrato, a ré e os autores acordaram que durante a vigência do arrendamento o segundo outorgante podia comprar àquela a fracção autónoma. É inverosímil que os autores denunciaram o contrato. Na verdade, sem qualquer aviso prévio, os autores abandonaram o locado e o autor apenas entregou as respectivas chaves à ré em 6 de Novembro de 2017. Não pagaram os valores das rendas dos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2017, no total de € 1.600. Em 22 de Novembro de 2017, a ré enviou cartas aos autores, por correio registado com aviso de recepção, que receberam, a reclamar-lhes o pagamento desse valor de € 1.600 e reclamou ainda aos autores o pagamento de € 1.600 referente ao não cumprimento de pré-aviso de 120 dias. Nessas cartas, a ré notificou os autores para procederem à reparação dos buracos em paredes e azulejos que haviam feito para aplicação presumidamente de toalheiro, espelhos, resguardos de banheira, entre outras aplicações, cujo levantamento tinham feito, sem procederem à respectiva reparação, ou em alternativa entregarem a quantia que viesse a ser orçamentada para esse efeito. Os autores não efectuaram os pagamentos reclamados e a ré propôs uma acção no Julgado de Paz ..., peticionando que lhe pagassem € 1.600 referentes aos valores das rendas dos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2017, € 900 atinentes à indemnização de 50% sobre aquele valor, € 1.600 pela ausência de pré-aviso para denúncia do arrendamento, € 128,95 a título de juros comerciais, € 7.500 para reparação dos danos reclamados. Na audiência final, a agora ré e os agora autores efectuaram transação, pela qual estes se comprometeram a pagar àquela a quantia de € 1.600, transacção que foi homologada pelo Julgado de Paz .... Como se constata, os autores deturpam a verdade. Do contrato dado aos autos resulta que a ré conferiu aos autores a possibilidade de comprarem a fracção autónoma arrendada. Do contrato infere-se que a ré e os autores acordaram que estes podiam comprar a fracção autónoma arrendada àquela durante a vigência do contrato de arrendamento. No mesmo contrato ficou estipulado o respectivo preço. Com a outorga do contrato, os autores entregaram € 5.000 à ré a título de sinal e princípio de pagamento. A ré não tem a obrigação de devolver aos autores a quantia de € 5.000 que estes lhe entregaram a título de sinal e princípio de pagamento. Os autores não têm direito à devolução do sinal que entregaram em caso de cessação do contrato de arrendamento, mesmo em data anterior a qualquer interpelação para o exercício da opção da compra. Aliás, nem se pode falar verdadeiramente em cessação do contrato. Com efeito, o contrato de arrendamento cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei. As normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário. Os autores não enviaram comunicação escrita à ré a invocarem causa de cessação do contrato de arrendamento, o que deveriam ter feito e por correio registado com aviso de recepção, nos termos contratuais e legais. Portanto, o contrato extinguiu-se por efeito da conduta dos autores, isto é, terem pura e simplesmente abandonado o locado e entregado as chaves quando muito bem lhes apeteceu. Os autores estavam interessados em comprar a fracção autónoma arrendada. A ré não podia vender nem prometer vender a fracção autónoma devido à incerteza da solução a decidir na acção indicada na petição inicial. A solução encontrada para proteger a defesa dos interesses dos autores em salvaguardarem a compra da fracção autónoma foi a plasmada nas cláusulas no contrato, negociadas entre as partes. Os autores fizeram assim crer à ré que lhe comprariam a fracção autónoma caso a aludida acção pendente fosse decidida favoravelmente àquela. Os autores, tal como outras pessoas que com os mesmos objectivos de compra, celebraram contratos com a ré com cláusulas iguais às constantes no contrato dado aos autos, apesar de arrendatários, mas como tinham interesse em comprarem as fracções autónomas arrendadas, passaram a ocupá-las e a usá-las como se já fossem os seus proprietários. Tanto assim, que reuniram entre todos e formaram materialmente uma administração de condomínio, nomeando inclusivamente uma pessoa para assumir o cargo de administrador de condomínio, com vista a administrarem as partes comuns do edifício - como se tratasse de "verdadeiros" condóminos. A opção de compra traduz uma promessa de compra pelos autores. Com efeito, uma vez decidida a aludida acção judicial a favor da ré, esta e os autores estavam em condições de celebrarem o contrato de compra e venda da fração autónoma. Este contrato de compra e venda só não foi realizado porque os autores não quiseram. Todos os outros arrendatários e a ré celebraram os contratos de compra e venda das fracções autónomas que ocupavam. A ré construiu o prédio para venda. A ré actuou sempre de boa-fé no que tange à relação contratual com os autores. Estes é que não actuaram de boa fé e se colocaram em situação de não quererem comprar a fracção autónoma. A ré não teve qualquer enriquecimento ou vantagem patrimonial sem causa justificativa. Os autores não tiveram qualquer prejuízo ou empobrecimento resultante do contrato - arrendamento e opção de compra - por culpa da ré. Do contrato decorre que só poderia haver interpelação da ré aos autores para estes exercerem a sua opção de compra após o trânsito em julgado da acção que referem e, caso a ré obtivesse vencimento na mesma. Por esse facto, como os autores referem, não ficou estipulado prazo para a interpelação para opção de compra pelos autores. Com a sua conduta, os autores eliminaram a necessidade da sua interpelação para comprarem a fracção autónoma. Apesar do que fica dito, sempre a devolução dos € 5.000 aos autores configuraria um abuso do direito.

Pugna pela improcedência da acção.

1.3. Foi realizada audiência prévia, foi proferido despacho saneador, foi fixado o objecto do litígio e foram enunciados os temas de prova, após veio a ser realizada a

audiência de discussão e julgamento, dentro do formalismo legal.

Após foi proferida sentença onde se decidiu:

a) - Julgar a ação improcedente e por consequência absolver a R. do pedido contra ela formulado nestes autos pelos autores.

b) - Custas pelos autores.

Notifique e registe.

1.4. – Inconformado com tal decisão dela recorreram os AA. - AA e mulher BB, terminando a sua motivação com as conclusões que se transcrevem:

“1ª ) O Tribunal “a quo” julgou incorretamente como não provados os seguintes factos:

1. quando os Apelantes já habitavam o arrendado, foram surpreendidos com a construção de uma piscina e de uma cobertura nas partes comuns do edifício.

2. ao permitir a construção da piscina no imóvel, a recorrida criou risco de infiltração para as garagens situadas junto à mesma, como era o caso da garagem dos recorrentes que começou a evidenciar manchas de humidade.

3. que os recorrentes tiveram de suportar o barulho que os utentes da piscina provocaram, obrigando-os a chamar a polícia várias vezes.

4. que a colocação dos aparelhos do ar condicionado sobre a fração arrendada retirou tranquilidade e sossego aos autores, sendo difícil conciliar o sono com o seu funcionamento.

5. que a recorrida consentiu na permanência de cães noutras frações autónomas do mesmo prédio e não exigiu aos respetivos donos a observância de regras sanitárias na utilização das partes comum pelos canídeos.

6. que os cães urinavam nas partes comuns do prédio, mesmo nas de utilização exclusiva, defecavam em qualquer sítio do imóvel sem que alguém removesse os sinais das necessidades biológicas dos animais que eram sentidos pelos autores através do olfato ou vistos na sua realidade física, espalhados pelo chão do prédio.

2ª ) O depoimento das testemunhas CC, DD, EE e FF, articulado com a declaração da testemunha GG, junta aos autos em 27 de Janeiro de 2022 que expressamente admite que a construção da piscina não foi precedida de qualquer deliberação do condomínio e do consentimento dos Apelantes e do episódio de urgência de 21 de Maio de 2017, bem como as imagens dos dejetos dos animais, confirmadas pelas testemunhas impõe que se considere provada a supra indicada matéria.

3ª ) O Tribunal recorrido considerou indevidamente provado que os Apelantes abandonaram o locado no verão de 2017 (pontos 18 e 28 da matéria provada na sentença recorrida).

4ª ) A denúncia do arrendamento está expressamente prevista na cláusula 10ª do contrato de arrendamento celebrado entre Apelantes e Apelada e não no artº. 23º desse mesmo contrato, não sendo exigido aos Apelantes que invocassem a causa justificativa da cessação do arrendamento e bastando-se com a comunicação, independentemente da forma que esta revista, não constituindo a carta registada com aviso de receção uma formalidade ad substantionem.

5ª ) Face à factualidade vertida nos pontos provados 19 e 20 da sentença e do teor da cláusula 10ª do contrato de arrendamento, impõe-se alterar os pontos 18 e 28 da matéria provada e abolir o verbo “abandonaram” para aí passar a constar:

18. “Os autores deixaram de viver no locado no Verão de 2017”, facto que conjugado com a matéria provada nos pontos 19 e 20 permite concluir que estes denunciaram o arrendamento em Julho de 2017.

28. “Os autores denunciaram o arrendamento antes do trânsito em julgado da decisão da ação de anulação que recaía sobre o terreno onde foi construída a fração e antes de qualquer interpelação da ré para a aquisição do direito de propriedade da dita fração”.

6ª ) A sentença recorrida é nula por contradição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do artº. 615º nº 1 alínea c) do Código de Processo Civil.

7ª ) As cláusulas dos artºs. 27 a 37 do contrato de arrendamento com opção de compra, articuladas com a matéria constante do ponto 14 dos factos provados determinam um sentido oposto da decisão final proferida nos autos pois, estando pendente ação de anulação, sendo incerto o desfecho dessa ação quanto à sua procedência ou improcedência, a recorrida não podia nem queria vender nem prometer vender o que afasta a celebração de qualquer contrato-promessa na forma “encapotada” de contrato de arrendamento e a interpretação da existência de um contrato misto – de arrendamento e de promessa de compra e venda em que este domina aquele.

8ª ) Caso assim se não entenda, resulta da matéria provada e das cláusulas do contrato de arrendamento que as partes não celebraram qualquer contrato promessa de compra e venda, mas um simples contrato de arrendamento com opção de compra.

9ª ) Desde que verificada a condição de improcedência da ação, a recorrida obrigou-se a conferir aos Apelantes o direito de opção na compra do imóvel, deduzindo ao preço da fração as rendas pagas até essa data.

10ª ) As partes convencionaram um contrato de opção, vinculando-se a recorrida a uma proposta contratual irrevogável com os Apelantes, cabendo a estes um direito potestativo à aceitação dessa proposta contratual no caso de, no futuro, vir a ação a ser julgada improcedente.

11ª ) Esse direito potestativo é contraditório com a celebração de contrato promessa de compra e venda.

12ª ) Os factos provados e o contrato celebrado afastam a celebração de um contrato misto – de arrendamento e promessa de compra e venda.

13ª ) Da cláusula 38 do contrato de arrendamento infere-se a obrigação da recorrida devolver aos recorrentes a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento.

14ª ) Não tendo os Apelantes celebrado qualquer contrato promessa de compra e venda com a recorrida, a entrega da quantia de €5.000,00 que fizeram à Apelada não fica subordinada às regras do sinal e ao incumprimento de qualquer contrato promessa.

15ª ) Mesmo que se entendesse que a opção de compra configura uma promessa unilateral de compra, ela não vincula os Apelantes que são titulares de um direito potestativo.

16ª ) A cessação do contrato de arrendamento por iniciativa dos Apelantes não pode ter como consequência a perda do sinal, como determinou erradamente a sentença sob censura.

17ª ) Não tendo os recorrentes prometido comprar o locado, não podem ficar submetidos às regras do sinal contempladas no artº. 442º nº 2 do Código Civil.

18ª ) Decidindo como decidiu violou o Tribunal “a quo” o comando dos artºs. 236º, 410º. e 442º nº 2 do Código Civil.

19ª ) Deverá a sentença recorrida ser revogada e a recorrida condenada a restituir aos Apelantes a quantia de €5.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar da entrega do locado até integral pagamento.

Termos em que,

Deve ser concedido provimento ao recurso.

Assim se fazendo

JUSTIÇA”

1.5. – Feitas as notificações a que alude o art.º 221.º, do C.P.C., respondeu a R. - A..., Lda -, terminando a sua motivação com as conclusões que se transcrevem:

“1.º A admitir-se que o recurso dos autores versa também sobre a reapreciação da matéria de facto, entregaram-no no segundo dia útil do termo do prazo de 40 dias, sem terem efetuado o pagamento da multa correspondente nem terem alegado justo impedimento para a sua entrega nesse segundo dia útil, sendo que se consideram notificados da sentença no dia 3 de novembro de 2022 e a sua apresentação ocorreu no dia 15 de dezembro de 2022, quando o prazo para a sua entrega terminara no dia 13 do mesmo

mês, pelo que nestas circunstâncias não pode seguir os seus trâmites.

2.º Nas suas conclusões de recurso, sendo estas que delimitam o objeto deste, os autores entendem que a sentença proferida pelo tribunal a quo incorre em erro de julgamento de facto e de jure, o tribunal julgou incorretamente como não provados alguns factos, pugnam pela alteração dos mesmos, imputam à sentença recorrida nulidade por contradição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c) do Código de Processo Civil, consideram estar afastada a celebração de um contrato misto de arrendamento e de promessa de compra e venda e pugnam pela devolução aos recorrentes da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento à ré, alegam que o tribunal violou o comando dos artigos 236.º, 410.º e 442º, n.º 2, do Código Civil e concluem pedindo a revogação da sentença posta em crise e a restituição dessa quantia acrescida de juros de mora à taxa legal, no entanto, não lhes assiste qualquer razão na pretensão que deduzem.

3.º O tribunal recorrido não cometeu os erros que lhe são apontados e a sentença é bastante clara quanto à formação da convicção do Tribunal e até descreve cristalina e minuciosamente as provas em que assentou essa convicção, incluindo a reprodução das declarações prestadas pelos autores e pelo legal representante da ré e os depoimentos das testemunhas, com interesse para a decisão proferida segundo as várias soluções plausíveis de direito.

4.º O que os autores pretendem é uma solução que lhes seja favorável segundo o seu entendimento, o qual, atenta a prova produzida, não encontra fundamento de facto e de direito, tendo o tribunal andado bem na sua decisão plasmada na sentença recorrida.

5.º No que tange à piscina e ao barulho incomodativo resultante da utilização desta, às infiltrações consequentes da construção da mesma, à construção da cobertura nas partes comuns do edifício, ao barulho incomodativo dos aparelhos de ar condicionado e à conduta dos cães e dos seus donos, os autores, sobre quem impendia o ónus probatório não lograram fazer qualquer prova relativamente aos factos que alegaram na sua petição inicial respeitante a estas situações, nem que a ré teve alguma intervenção pela qual lhe possa ser imputada alguma responsabilidade, tanto que é o autor que declarou que nunca falou com o senhor HH por causa dos cães, tendo a autora corroborado que nunca falaram com o legal representante da ré.

6.º Quanto ao invocado barulho proveniente do funcionamento do ar condicionado, até se conclui que o legal representante da ré providenciou no sentido da sua eliminação, conquanto não houvesse prova de que esse equipamento ao funcionar emitisse barulho para além do considerado normal quando os aparelhos de ar condicionado estão a funcionar, nem mesmo depois dos mesmos terem sido mudados do local onde inicialmente estavam instalados, pelo que também nesta matéria nenhuma responsabilidade pode ser imputada à ré.

7.º De toda a prova apreciada e julgada conclui-se que no contrato dado aos autos se está perante dois contratos, sendo um de arrendamento e outro de promessa de compra e venda, sendo este a manifestação da verdadeira vontade negocial dos autores e da ré e aquele apenas realizado por acessoriedade, assumindo por isso a posição de contrato dominado e o outro a de contrato dominante, cujas cláusulas deste se sobrepõem às daquele, vontade, aliás, bem expressiva no texto desse contrato e confirmado pelas declarações dos autores e do legal representante da ré e pelos depoimentos das testemunhas.

8.º Os autores estiveram na posse da fração autónoma objeto do contrato de promessa de compra e venda e, por via disso, do de compra e venda prometido, utilizaram-no como se fossem proprietários dos mesmos, tendo inclusivamente em conjunto com outros habitantes em outras frações autónomas no mesmo edifício, outorgantes em contratos com cláusulas iguais às dos autores, formaram um condomínio, realizavam assembleias de condóminos, nomearam um administrador para as partes comuns, pagavam as despesas inerentes à utilização e fruição destas, só não pagavam o IMI.

9.º Os autores nunca fizeram cessar o contrato dado aos autos por qualquer uma das formas previstas para a sua cessação, quer contratual quer normativamente, abandonaram (ou se preferirmos, deixaram de viver) na fração autónoma pelo menos desde o Verão de 2017, sendo certo que já ali não residiam desde o dia .../.../2017 considerando o documento 14 junto com a petição inicial, respeitante a um episódio de urgência pela autora no hospital, no qual consta uma morada em local completamente diferente da relativa ao prédio em que a fração autónoma se encontra incluída.

10.º A sentença posta em crise não é nula, não enferma de qualquer vício, nem viola qualquer disposição legal, ao contrário da alegação feita pelos autores, encontrando-se irrepreensivelmente bem elaborada e fundamentada em matéria de apreciação e julgamento da prova, da matéria de facto e da subsunção desta ao direito aplicável.

11.º Em suma, falecem todos os argumentos constantes na alegação dos autores, por não terem logrado cumprir o ónus probatório que sobre eles impendia quanto à pretensão que deduziram em juízo, não têm direito a que se lhes seja devolvida a quantia de 5.000 EUR que entregaram à ré a título de sinal e princípio de pagamento, concluindo-se que a ré tem o direito a fazê-la sua, uma vez que só aos autores é imputável a não realização do contrato de compra e venda e se puseram indefetivelmente em situação de incumprimento definitivo.

12.º As concretas provas nas quais a decisão posta em crise e a presente contra-alegação assentam são:

a) os documentos juntos aos autos; as declarações e depoimento de parte do autor AA, declarações e depoimento de parte da autora BB, declarações de parte do legal representante da ré, HH, as quais foram prestadas em audiência final realizada em 18 de janeiro de 2022 e se encontram gravadas em suporte digital, conforme mencionado na respetiva ata, na qual não constam o início e o termo dessas gravações, pelo que a ré está impedida de indicar o início e o termo das mesmas, podendo apenas referir que ocorreram no período da manhã;

b) depoimentos das testemunhas CC, DD, EE, FF, II e JJ, prestados na audiência final realizada em 18 de janeiro de 2022, na parte da tarde, não sendo possível à ré indicar o início e o termo da gravação dos mesmos, podendo apenas dizer que se encontram gravados na aplicação CITIUS, pois é apenas essa a indicação na correspondente ata sem a menção dos respetivos inícios e termos;

c) depoimento das testemunhas, prestados na audiência final em 16 de março de 2022, gravados no sistema Habilus Media Studio: KK, cujo

depoimento ficou registado em suporte digital desde as 15:25 até às 15:44 horas;

LL, cujo depoimento ficou registado em

suporte digital desde as 15:45 até às 16:33 horas; MM, cujo

depoimento ficou registado em suporte digital desde as 16:34 até às 17:05 horas.

Nestes termos e nos mais e melhores de direito aplicável, sempre com o mui douto suprimento de V. Ex.ªs, deve ser negado provimento ao recurso interposto pelos autores e a sentença recorrida manter-se incólume, tudo com as demais consequências legais, com o que assim se fará sã e serena justiça.

JUSTIÇA”

1.6. – Foi proferido despacho a receber o recurso do seguinte teor:

“Os autores procederam ao pagamento da multa devida, nos termos do artº 139º nº 5 do CPC.

Uma vez que os autores têm legitimidade e estão em tempo - atento o pagamento da multa -, admito o recurso pelos mesmos interposto, que é de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, para o Tribunal da Relação de Coimbra (artºs 629º nº 1, 631º nº 1, 637º, 638º nº 1, 639º, 644º nº 1 a), 645º nº 1 a) e 647º nº 1, todos do Código de Processo Civil.

Notifique.

Oportunamente, remetam-se os autos ao Venerando Tribunal da Relação de Coimbra”.

1.7. – Colhidos os vistos cumpre decidir

2. Fundamentação

Da discussão da causa resultaram provados os seguintes factos:

1. - A ré é uma sociedade comercial por quotas que se dedica ao arrendamento, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, empreitadas de obras públicas e indústria de construção civil.

2. -Encontra-se registada a favor da ré a fracção ..., correspondente ao apartamento ... destinado a habitação, no segundo andar esquerdo, com uma garagem na cave, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., União de Freguesias ... e Ribeira ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº ...45, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob número ...96/..., com a licença de utilização nº ...15 emitida pela Câmara Municipal

3- No dia 7 de Novembro de 2015, por documento escrito e assinado pelos autores e a ré, esta deu de arrendamento àqueles, que aceitaram, a supra identificada fracção autónoma para nela habitarem.

4- Os autores passaram a ocupar a fracção autónoma desde o dia .../.../2015, tendo as partes fixado que o contrato vigoraria pelo prazo de 5 anos, renováveis automaticamente por períodos sucessivos de 2 anos.

5- O valor anual da renda foi fixado em € 4.800 (quatro mil e oitocentos euros), a pagar em duodécimos de € 400 (quatrocentos euros).

6- Acordaram ainda os autores e a ré, como consta do mesmo documento, que, durante a vigência do referido contrato, os autores poderiam adquirir à ré a dita fracção autónoma pelo preço de € 160.000.

7- Caso se concretizasse o negócio de compra e venda, ao estipulado preço seriam subtraídos os valores pagos a título de renda, desde o início de vigência do contrato até à data da respectiva escritura de compra e venda.

8- Autores e ré convencionaram então a entrega por aqueles à ré da quantia de € 5.000 (cinco mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento do preço da dita fracção, tendo os autores pago à ré essa quantia nessa mesma data.

9- Consta da cláusula 38ª do contrato de arrendamento celebrado entre as partes que: “No caso de os segundos outorgantes (autores) não exercerem o seu direito de opção de compra, a primeira outorgante (ré) não terá de lhes entregar ou devolver qualquer quantia respeitante aos valores que tiver recebido a título de rendas e descontável no preço se comprassem a fração objeto do presente contrato, pois este não é pago a título de adiantamento do preço ou de sinal, mas sim como rendas, tendo-se acordado que apenas será descontado no preço em caso do exercício do aludido direito de opção de compra, pelo que a primeira outorgante o fará seu sem que constitua qualquer enriquecimento do seu património e sem que os segundos outorgantes tenham direito a qualquer indemnização”.

10. - À data da outorga do contrato de arrendamento estava registada na ... Conservatória do Registo Predial ... uma acção de anulação do contrato de compra e venda do terreno sobre o qual estavam construídas as fracções autónomas que integravam o dito prédio, motivo pelo qual o registo de aquisição da referida fracção a favor da ré tinha natureza provisória.

11- Por isso, não foi possível às partes estipularem um prazo para a celebração do contrato de compra e venda da referida fracção, existindo, contudo, desde o momento da outorga do contrato de arrendamento, a obrigação da ré conceder aos autores a opção de compra dessa fracção.

12- Obrigou-se, assim, a ré a conceder aos autores o direito de compra da fracção arrendada, o que aqueles aceitaram, tendo procedido ao pagamento da quantia de 5.000 € (cinco mil euros).

13. - Os autores na altura estavam interessados em comprar a fracção autónoma arrendada, que a ré pretendia vender.

14- Porém, a ré não podia vender nem prometer vender a fracção autónoma devido à incerteza da solução a decidir na acção supra referida.

15. - Os autores, tal como as outras pessoas que com os mesmos objectivos de compra, celebraram contratos com a ré com cláusulas iguais às do contrato supra referido, apesar de arrendatários, como tinham interesse em comprarem as fracções autónomas arrendadas, passaram de facto a ocupá-las e a usá-las como se já fossem os seus proprietários.

16- Aliás, reuniram entre todos e formaram materialmente uma administração de condomínio, nomeando inclusivamente uma pessoa para assumir o cargo de administrador de condomínio, com vista a administrarem as partes comuns do edifício - como se tratasse de "verdadeiros" condóminos.

17. - Após a outorga do contrato, em Dezembro de 2015, os autores passaram a residir na dita fracção.

18. - Os autores abandonaram o locado no Verão de 2017 sem que tivessem enviado qualquer comunicação escrita à ré por correio registado com aviso de recepção, como estipulado na cláusula 23ª do contrato, a invocarem causa de cessação do contrato de arrendamento.

19- Em finais de Julho de 2017, o autor disse, por telefone, ao legal representante da ré, que ia entregar a casa - e a chave - e depois mandou um email. O autor queria entregar as chaves em final de Julho.

20. - O autor entregou as respectivas chaves à ré em 6 de Novembro de 2017.

21. - Os autores não pagaram os valores das rendas dos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2017, no total de € 1.600.

22. - Em 22 de Novembro de 2017, a ré enviou cartas aos autores, por correio registado com aviso de recepção, que estes receberam, a reclamar-lhes o pagamento desse valor de € 1.600 e reclamou ainda aos autores o pagamento de € 1.600 referente ao não cumprimento de pré-aviso de 120 dias.

23- Nessas cartas, a ré notificou os autores para procederem à reparação dos buracos em paredes e azulejos que haviam feito para aplicação presumidamente de toalheiro, espelhos, resguardos de banheira, entre outras aplicações, cujo levantamento tinham feito, sem procederem à respectiva reparação, ou em alternativa entregarem a quantia que viesse a ser orçamentada para esse efeito.

24. - Como os autores não efectuaram os pagamentos reclamados, a ré instaurou uma acção no Julgado de Paz ..., peticionando que lhe pagassem € 1.600 referentes aos valores das rendas dos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2017, € 900 atinentes à indemnização de 50% sobre aquele valor, € 1.600 pela ausência de pré-aviso para denúncia do arrendamento, € 128,95 a título de juros comerciais, € 7.500 para reparação dos danos reclamados.

25- Na audiência final, a aqui ré e os aqui autores efectuaram transacção, pela qual estes se comprometeram a pagar àquela a quantia de € 1.600, transacção que foi homologada pelo Julgado de Paz

26. - A ré nunca devolveu aos autores o montante que estes haviam entregue a título de sinal para aquisição do imóvel.

27. - Os autores abandonaram a fracção antes do trânsito em julgado da decisão da acção de anulação que recaía sobre o terreno onde foi construída a fracção - e antes de qualquer interpelação da ré para a aquisição do direito de propriedade da dita fração.

28- Decidida a aludida acção judicial a favor da ré, esta e os demais arrendatários que habitavam as fracções do prédio estavam em condições de celebrarem o contrato de compra e venda das fracção autónomas - e todos os outros arrendatários e a ré celebraram o contrato de compra e venda.

Não se provaram quaisquer outros factos com relevância para a decisão a proferir, designadamente não se provou:

1) - que quando já habitavam o arrendado, os autores foram surpreendidos com a construção de uma piscina e de uma cobertura nas partes comuns do edifício;

2) - que ao permitir a construção da piscina no imóvel, a ré criou situações de perigo na sua utilização, com risco de infiltrações para as garagens situadas junto à mesma, como era o caso da garagem dos autores, que começou a evidenciar manchas de humidade;

3) - que os autores tiveram de suportar o barulho que, durante o verão, os utentes da piscina provocaram, pela noite dentro, obrigando-os a chamar a polícia várias vezes;

d) - que a colocação dos aparelhos de ar condicionado sobre a fracção arrendada retirou tranquilidade e sossego aos autores, sendo difícil conciliar o sono com o seu funcionamento;

4) - que a ré consentiu na permanência de cães noutras fracções autónomas do mesmo prédio e não exigiu aos respectivos donos a observância de regras sanitárias na utilização das partes comuns pelos canídeos;

5) - que os cães urinavam nas partes comuns do prédio, mesmo nas de utilização exclusiva, defecavam em qualquer sítio do imóvel, sem que alguém removesse os sinais das necessidades fisiológicas dos animais que eram sentidos pelos autores, através do olfacto ou vistos na sua realidade física, espalhados pelo chão do prédio;

6) - que a ré consentiu todas estas actuações, desconformes ao sossego e civismo que prometera aos autores quando celebrou com estes o contrato de arrendamento;

7) - que apesar de todos os contactos que os autores estabeleceram com a ré, na tentativa de que esta resolvesse os constantes problemas a que deu causa, mormente, os ruídos do ar condicionado, as infiltrações na garagem devido à piscina, bem como a autorização de canídeos no prédio, a ré não logrou alcançar uma solução satisfatória;

8) - que em consequência dos ruídos originados pelo aparelho de ar condicionado e pelos barulhos que, durante o verão, os utentes da piscina provocaram pela noite dentro, a autora sofreu de privação do sono que lhe causou dor torácica, passando a necessitar de medicação para descansar;

9) - que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes foi denunciado pelos autores.

3. Motivação

É sabido que é pelas conclusões das alegações dos recorrentes que se fixa e delimita o objeto dos recursos, não podendo o tribunal de recurso conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (artºs. 635º, nº. 4, 639º, nº. 1, e 608º, nº. 2, do CPC).

Constitui ainda communis opinio, de que o conceito de questões de que tribunal deve tomar conhecimento, para além de estar delimitado pelas conclusões das alegações de recurso e/ou contra-alegações às mesmas (em caso de ampliação do objeto do recurso), deve somente ser aferido em função direta do pedido e da causa de pedir aduzidos pelas partes ou da matéria de exceção capaz de conduzir à inconcludência/improcedência da pretensão para a qual se visa obter tutela judicial, ou seja, abrange tão somente as pretensões deduzidas em termos do pedido ou da causa de pedir ou as exceções aduzidas capazes de levar à improcedência desse pedido, delas sendo excluídos os argumentos ou motivos de fundamentação jurídica esgrimidos/aduzidos pelas partes, bem como matéria nova antes submetida apreciação do tribunal a quo – a não que sejam de conhecimento oficioso - (vide, por todos, Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2º, 3ª. ed., Almedina, pág. 735.”

No caso em apreço, as questões a decidir são:

A) -Saber se a sentença recorrida é nula por violação da al.ª c), do n.º 1, do art.º 615.º, do C.P.C.

B) - Saber se a matéria de facto fixada em 1.ª instância deve ser alterada.

C) - Saber se a sentença recorrida deve ser revogada e por acórdão ser decidido a procedência da pretensão dos recorrentes.

Tendo presente que são várias as questões a decidir, por uma questão de método, iremos apreciar cada uma de per si.

Porém, antes de entrarmos na análise das questões invocadas no recurso, cabe apreciar a questão levantada pela recorrida, saber se o recurso é ou não tempestivo, na medida em que, segundo a recorrida o mesmo é extemporâneo, dado ter entrado fora de prazo.

Para defenderem o seu ponto de vista, referem os recorrentes, que o recurso interposto versa também sobre a reapreciação da matéria de facto, entregaram-no no segundo dia útil do termo do prazo de 40 dias, sem terem efetuado o pagamento da multa correspondente nem terem alegado justo impedimento para a sua entrega nesse segundo dia útil, sendo que se consideram notificados da sentença no dia 3 de novembro de 2022 e a sua apresentação ocorreu no dia 15 de dezembro de 2022, quando o prazo para a sua entrega terminara no dia 13 do mesmo mês, pelo que nestas circunstâncias não pode seguir os seus trâmites.

Vejamos.

Como se sabe o prazo para interpor recurso é de 30 dias, a contar da notificação (n.º 1, do art.º 638.º, do C.P.C.), sendo acrescido de 10 dias se houver recurso da matéria de facto (n.º 7, do citado art.º 638).

No caso em apreço, tendo havido recurso da matéria de fato, o prazo para a sua interposição é de 40 dias.

Como refere a recorrida o prazo findou em 13 de dezembro de 2022, porém, ao contrário do referido pela mesma, os recorrentes pagaram multa nos termos do n.º 5, do art.º 139.º, do C.P.C., como bem se refere no despacho que recebeu o recurso, aludido no ponto 1.6.

Assim, ao contrário do referido pela recorrida, o recurso é tempestivo.

Dito isto, passemos analisar cada uma das questões invocadas pelos recorrentes.

Assim,

A) -Saber se a sentença recorrida é nula por violação da al.ª c), do n.º 1, do art.º 615.º, do C.P.C.

Segundo os recorrentes a sentença é nula por violar a al.ª c), do n.º 1, do art.º 615.º, do C.P.C., desde logo, por haver contradição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do artº. 615º nº 1 alínea c) do Código de Processo Civil, já que, referem, as cláusulas dos artºs. 27 a 37 do contrato de arrendamento com opção de compra, articuladas com a matéria constante do ponto 14 dos factos provados determinam um sentido oposto da decisão final proferida nos autos pois, estando pendente ação de anulação, sendo incerto o desfecho dessa ação quanto à sua procedência ou improcedência, a recorrida não podia nem queria vender nem prometer vender o que afasta a celebração de qualquer contrato-promessa na forma “encapotada” de contrato de arrendamento e a interpretação da existência de um contrato misto – de arrendamento e de promessa de compra e venda em que este domina aquele.

Opinião oposta tem a recorrida que pugna pela improcedência desta pretensão.

Este Tribunal não remeteu os autos ao Tribunal “a quo” nos termos do n.º 5, do art.º 617.º, do C.P.C., por entender não ser indispensável fazê-lo.

Dito isto, passemos analisar a questão.

O nº1, do art.º 615º, do Código de Processo Civil, sendo deste diploma todos os preceitos citados sem outra referência, que consagra as “Causas de nulidade da sentença”, estabelece que é nula a sentença quando:

a) Não contenha a assinatura do juiz;

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.

As nulidades de decisão são vícios intrínsecos (quanto à estrutura, limites e inteligibilidade) da peça processual que é a própria decisão (trata-se, pois, de um error in procedendo), nada tendo a ver com os erros de julgamento (error in iudicando) seja em matéria de facto seja em matéria de direito.

As nulidades da sentença são vícios formais, intrínsecos de tal peça processual, taxativamente consagrados no nº1, do art. 615º, sendo tipificados vícios do silogismo judiciário, inerentes à sua formação e à harmonia formal entre premissas e conclusão, não podendo ser confundidas com hipotéticos erros de julgamento (error in judicando) de facto ou de direito (cfr. . Cfr., entre muitos, Ac. do STJ de 1/4/2014, Processo 360/09: Sumários, Abril /2014, p1 e Ac. da RE de 3/11/2016, Processo 1070/13:dgsi.Net.)

Assim, as nulidades da sentença, como seus vícios intrínsecos, são apreciadas em função do texto e do discurso lógico nela desenvolvidos, não se confundindo com a errada aplicação das normas jurídicas aos factos, erros de julgamento, estes, a sindicar noutro âmbito.

Há nulidade da sentença quando a sua parte dispositiva está em contradição com as premissas efetivamente adotadas pelo juiz e não com as premissas que ele poderia ter adotado, no entender de uma das partes, mas não adotou.

Os referidos vícios respeitam “à estrutura ou aos limites da sentença. Respeitam à estrutura da sentença os fundamentos das alíneas b) (falta de fundamentação), c) (oposição entre os fundamentos e a decisão). Respeitam aos seus limites os das alíneas d) (omissão ou excesso de pronúncia) e e) (pronúncia ultra petitum)” (cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre Código de Processo Civil Anotado, volume 2º, 3ª Edição Almedina, pág 735).

Trata-se de vícios que “afetam formalmente a sentença e provocam a dúvida sobre a sua autenticidade, como é o caso da falta de assinatura do juiz, ou a ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão por que se decide de determinada maneira (falta de fundamentação), quer porque essa explicação conduzir logicamente a resultado oposto do adotado (contradição entre os fundamentos e a decisão), ou uso ilegítimo do poder jurisdicional em virtude de pretender resolver questões de que não podia conhecer (excesso de pronúncia) ou não tratar de questões que deveria conhecer (omissão de pronúncia)” (cfr. Abílio Neto, in “Novo Código de Processo Civil Anotado”, 2ª ed., janeiro/2014, pág. 734).

As causas de nulidade da decisão, taxativamente enumeradas nesse artigo 615º, conforme se escreve no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17/10/2017, “visam o erro na construção do silogismo judiciário e não o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, ou a não conformidade dela com o direito aplicável, nada tendo a ver com qualquer de tais vícios a adequação aos princípios jurídicos aplicáveis da fundamentação utilizada para julgar a pretensão formulada: não são razões de fundo as que subjazem aos vícios imputados, sendo coisas distintas a nulidade da sentença e o erro de julgamento, que se traduz numa apreciação da questão em desconformidade com a lei. Como tal, a nulidade consistente na omissão de pronúncia ou no desrespeito pelo objecto do recurso, em directa conexão com os comandos ínsitos nos arts. 608º e 609º, só se verifica quando o tribunal deixe de pronunciar-se sobre questões ou pretensões que devesse apreciar e cuja apreciação lhe foi colocada”.

Enquanto nos erros de julgamento assiste-se a uma deficiente análise crítica das provas produzidas ou a uma deficiente enunciação e/ou interpretação dos institutos jurídicos aplicados ao caso concreto. Esses erros, por não respeitarem já a defeitos que afetam a própria estrutura da sentença, mas o mérito da relação material controvertida nela apreciada, não a inquinam de invalidade, mas de error in judicando atacáveis em via de recurso (cfr. Ac. STJ. 08/03/2001, Proc. 00A3277, in base de dados da DGSI).

Analisemos os referidos vícios que respeitam à estrutura ou aos limites da sentença:

1. O vício consagrado na al. a) reporta-se à falta de assinatura do juiz, que no caso em apreço não é posto em causa.

2. Quanto ao vício consagrado na al. b): falta de fundamentação de facto ou/e direito.

Como se sabe “ao juiz cabe especificar os fundamentos de facto e de direito da decisão (art. 607-3). Há nulidade (no sentido de invalidade, usado pela lei) quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão (ac. do STJ de 17.10.90, Roberto Valente, AJ, 12, p. 20: constitui nulidade a falta de discriminação dos factos provados). Não a constitui a mera deficiência de fundamentação (ac. do TRP de 6.1.94, CJ, 1994, I. p 197: a simples indicação do preceito legal aplicável constitui fundamentação suficiente da decisão (cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, idem, pág 735).

Relativamente à falta de fundamentação de facto, diga-se que, integrando a sentença tanto a decisão sobre a matéria de facto como a fundamentação dessa decisão (art. 607º, nº3 e 4), “deve considerar-se que a nulidade consagrada na alínea b), do nº1 (falta de especificação dos fundamentos de facto que justificam a decisão) apenas se reporta à primeira, sendo à segunda, diversamente, aplicável o regime do art. 662, nºs 2-d e 3, alíneas b) e d) (ac. do TRP de 5.3.15, Aristides Rodrigues de Almeida, www.dgsi.pt.proc.1644/11, e ac. do TRP de 29.6.15, Paula Leal de Carvalho, www.dgsi.pt, proc 839/13)” (cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, idem, pág 736).

Relativamente à falta de fundamentação de direito, que é indispensável para se saber em que se fundou a sentença, não pode “ser feita por simples adesão genérica aos fundamentos invocados pelas partes (art. 154-2; mesmo ac. de 19.1.84); mas é admitida em recurso, quando a questão a decidir é simples e foi já objeto de decisão jurisdicional, a remissão para o precedente acórdão (art. 656 e 663-5 (…). Este vício da sentença tem a falta da causa de pedir como seu correspondente na petição inicial (art. 186-2-a) (cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, idem, pág 736).

Que no caso em apreço não é posto em causa.

3. Quanto ao vício consagrado na al. c): os fundamentos estarem em oposição com a decisão ou ocorrer ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível, questão invocada pela recorrente.

Sobre esta temática cumpre referir que “entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença. Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta: quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade; mas já quando o raciocínio expresso na fundamentação aponta para determinada consequência jurídica e na conclusão é tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correta, a nulidade verifica-se. A oposição entre os fundamentos e a decisão tem o seu correspondente na contradição entre o pedido e a causa de pedir, geradora da ineptidão da petição inicial (art. 186-2-b) (cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, idem, pág 736-737).

Ou seja, a contradição a que a lei impõe o efeito inquinatório da sentença, como nulidade, é a oposição entre os fundamentos e a decisão.

Porém, para que tal ocorra, não basta uma qualquer divergência inferida entre os factos provados e a solução jurídica, pois tal divergência pode consubstanciar um mero erro de julgamento (error in judicando) sem a gravidade de uma nulidade da sentença.

A oposição entre os fundamentos e a decisão não se reconduz a uma errada subsunção dos factos à norma jurídica nem, tão pouco, a uma errada interpretação dela. Situações destas configuram-se como erro de julgamento» (cfr. A. Ferreira, Manual de Recursos em Processo Civil, 9ª edição, pg. 56).

A contradição entre os fundamentos e a decisão prevista na alínea c) do nº 1 do artº 615, ainda nas palavras do citado autor, ainda que aludindo ao ar.º 668,do C.P.C.

revogado, cujo significado é o mesmo do actual art.º 615, sublinhado é nosso, verifica-se quando «a construção da sentença é viciosa, uma vez que os fundamentos referidos pelo Juiz conduziriam necessariamente a uma decisão de sentido oposto ou, pelo menos, de sentido diferente».

A obscuridade verifica-se «quando a sentença ou parte dela, é ininteligível» e a ambiguidade, quando «a sentença ou parte dela se apresenta total ou parcialmente, com um sentido duplo» (cfr. Lebre de Freitas, Código de Processo Civil, anotado, II, pg. 672).

A ambiguidade só releva se vier a redundar em obscuridade, ou seja, se for tal que não seja possível alcançar o sentido a atribuir ao passo da decisão que se diz ambíguo» (cfr. Acórdão do S.T.J. de 28.03.2000 in (Sumários, 59.º).

Operando à leitura da decisão recorrida não vislumbramos que ocorra tal nulidade.

Na verdade, operando à leitura da mesma, não vemos que a mesma seja ambígua ou obscura que torne a decisão ininteligível, pois, a mesma refere o pensamento do decisor e onde assenta esse seu pensamento, pois basta, proceder à sua leitura para tal se verificar. Nem vislumbramos que a mesma seja contraditória entre si.

Podem os recorrentes não concordar com a decisão, não podem, quanto a nós, é invocar a nulidade da citada alínea c), do n.º 1, do art.º 615.º, do C.P.C., desde logo, por da leitura da mesma se ficar a saber onde assentou o seu pensamento e as razões que o levaram a decidir, em tal sentido.

Assim, não vislumbramos a sua existência, pelo que, nesta medida, a pretensão da recorrente não pode proceder.

4. Quanto ao vício consagrado na al. d) : omissão ou excesso de pronúncia.

Cumpre referir, quanto à omissão de pronúncia, que “devendo o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas e todas as exceções de que oficiosamente lhe cabe conhecer (art. 608-2), o não conhecimento de pedido, causa de pedir ou exceção cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão constitui nulidade, já não a constituindo a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes da sentença, que as partes hajam invocado” (cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, idem, pág 737).

Sobre esta matéria refere-se no Acórdão da Rel. de Guimarães, proc.º n.º 1799/13.0TBGMR-B, “Devendo o tribunal conhecer de todas as questões que lhe são submetidas (art. 608º, n.º 2 do CPC), isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e exceções invocadas e de todas as exceções de que oficiosamente lhe cabe conhecer, o não conhecimento de pedido, causa de pedir ou exceção (desde que suscitada/arguida pelas partes) cuja conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão, constitui nulidade por omissão de pronúncia, já não a constituindo a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes da sentença, que as partes hajam invocado, uma vez que o juiz não se encontra sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 5º, n.º 3 do CPC) (cfr. Neste sentido Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil Anotado, 5º vol., págs. 142 e 143).

Assim, já referia Alberto dos Reis, in Alberto dos Reis, in ob. cit., 5º vol., págs. 55 e 143, impõe-se distinguir, por um lado entre “questões” e, por outro, “razões ou argumentos”. “…Uma coisa é o tribunal deixar de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar, outra invocar razão, boa ou má, procedente ou improcedente, para justificar a sua abstenção (…). São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer a questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar as suas pretensões”.

Apenas a não pronúncia pelo tribunal quanto a questões que lhe são submetidas determina a nulidade da sentença, mas já não a falta de discussão das “razões” ou “argumentos” invocados para concluir sobre as questões.

Acresce que a jurisprudência é uniforme no sentido de que a nulidade por omissão de pronúncia supõe o silenciar, em absoluto, por parte do tribunal sobre qualquer questão de cognição obrigatória, isto é, que a questão tenha passado despercebida ao tribunal, já não preenchendo esta concreta nulidade a decisão sintética e escassamente fundamentada a propósito dessa questão (cfr. Acs. STJ. de 01/03/2007. Proc. 07A091; 14/11/2006, Proc. 06A1986; 20/06/2006, Proc. 06A1443,in base de dados da DGSI.).

Significa isto, que caso o tribunal se pronuncie quanto às questões que lhe foram submetidas, isto é, sobre todos os pedidos, causas de pedir e exceções que foram suscitadas, ainda que o faça genericamente, não ocorre o vício da nulidade da sentença, por omissão de pronúncia, mas o que poderá existir é um mero erro de julgamento, atacável em via de recurso, onde caso assista razão ao recorrente, se impõe alterar o decidido, tornando-o conforme ao direito aplicável”.

Questão, aliás, não levantada pela recorrente.

5. Quanto ao vício consagrado na al. e) : condene em quantidade superior ou objeto diverso do pedido, questão não levantada pelo recorrente.

Visto este ponto passemos ao ponto seguinte.

Pelo exposto, não vislumbramos a nulidade da sentença, invocada pelos recorrente, com base na violação da al.ª c), do n.º 1, do art.º 615.º, do C.P.C.

Visto este ponto passemos ao seguinte.

B) - Saber se a matéria de facto fixada em 1.ª instância deve ser alterada.

Segundo os recorrentes os factos não provados vertidos nos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 6, com a redação - 1. quando os Apelantes já habitavam o arrendado, foram surpreendidos com a construção de uma piscina e de uma cobertura nas partes comuns do edifício; 2. ao permitir a construção da piscina no imóvel, a recorrida criou risco de infiltração para as garagens situadas junto à mesma, como era o caso da garagem dos recorrentes que começou a evidenciar manchas de humidade; 3. que os recorrentes tiveram de suportar o barulho que os utentes da piscina provocaram, obrigando-os a chamar a polícia várias vezes; 4. que a colocação dos aparelhos do ar condicionado sobre a fração arrendada retirou tranquilidade e sossego aos autores, sendo difícil conciliar o sono com o seu funcionamento; 5. que a recorrida consentiu na permanência de cães noutras frações autónomas do mesmo prédio e não exigiu aos respetivos donos a observância de regras sanitárias na utilização das partes comum pelos canídeos e 6. que os cães urinavam nas partes comuns do prédio, mesmo nas de utilização exclusiva, defecavam em qualquer sítio do imóvel sem que alguém removesse os sinais das necessidades biológicas dos animais que eram sentidos pelos autores através do olfato ou vistos na sua realidade física, espalhados pelo chão do prédio -, devem passar a provados, tendo por base o depoimento das testemunhas CC, DD, EE e FF, articulado com a declaração da testemunha GG, junta aos autos em 27 de Janeiro de 2022 que expressamente admite que a construção da piscina não foi precedida de qualquer deliberação do condomínio e do consentimento dos Apelantes e do episódio de urgência de 21 de Maio de 2017, bem como as imagens dos dejetos dos animais, confirmadas pelas testemunhas impõe que se considere provada a supra indicada matéria.

Referem também os recorrentes que os factos provados com os n.ºs 18 e 28 foram mal apreciados, desde logo, por a denúncia do arrendamento estar expressamente prevista na cláusula 10ª do contrato de arrendamento celebrado entre Apelantes e Apelada e não no artº. 23º desse mesmo contrato, não sendo exigido aos Apelantes que invocassem a causa justificativa da cessação do arrendamento, bastando a comunicação, independentemente da forma que esta revista, não constituindo a carta registada com aviso de receção uma formalidade ad substantionem.

Assim, referem que face à factualidade vertida nos pontos provados 19 e 20 e na cláusula 10ª do contrato de arrendamento, impõe-se alterar os pontos 18 e 28 da matéria provada e abolir o verbo “abandonaram” para aí passar a constar.

18. “Os autores deixaram de viver no locado no Verão de 2017”.

28. “Os autores denunciaram o arrendamento antes do trânsito em julgado da decisão da ação de anulação que recaía sobre o terreno onde foi construída a fração e antes de qualquer interpelação da ré para a aquisição do direito de propriedade da dita fração”.

Opinião oposta tem a recorrida que pugna pela manutenção do decidido.

Vejamos.

Como se sabe, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova, o juiz aprecia livremente as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição.

É sabido que, frequentemente, tanto ou mais importantes que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reacções perante as objecções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, etc. (cfr. Abrantes Geraldes in “Temas Prova, II Vol. cit., p. 201) “E a verdade é que a mera gravação sonora dos depoimentos desacompanhada de outros sistemas de gravação audiovisuais, ainda que seguida de transcrição, não permite o mesmo grau de percepção das referidas reacções que, porventura, influenciaram o juiz da primeira instância” (ibidem). “Existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores” (cfr. Abrantes Geraldes in “Temas de Prova” II Vol. cit., p. 273).

Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.

“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado” (cfr. Miguel Teixeira de Sousa in Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, p. 348).

Nesta perspectiva, se a decisão do julgador, devidamente fundamentada, for uma das soluções plausíveis, segundo as regras da experiência, ela será inatacável, visto ser proferida em obediência à lei que impõe o julgamento segundo a livre convicção.

Daí que conforme orientação jurisprudencial prevalecente o controle da Relação sobre a convicção alcançada pelo tribunal da 1ª instância deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal é, notoriamente, mais falível do que qualquer outra, e na avaliação da respectiva credibilidade tem que reconhecer-se que o tribunal a quo, pelas razões já enunciadas, está em melhor posição.

Em conclusão: mais do que uma simples divergência em relação ao decidido, é necessário que se demonstre, através dos concretos meios de prova que foram produzidos, que existiu um erro na apreciação do seu valor probatório, conclusão difícil quando os meios de prova porventura não se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante ou quando também eles sejam contrariados por meios de prova de igual ou de superior valor ou credibilidade, não descurando a vertente que a prova tem de ser analisada em conjunto.

É que o tribunal de 2ª jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal “a quo” tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os demais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si.

Sendo, portanto, um problema de aferição da razoabilidade da convicção probatória do julgador recorrido, aquele que essencialmente se coloca em sede de sindicabilidade ou fiscalização do julgamento fáctico operado pela 1ª instância, forçoso se torna concluir que, na reapreciação da matéria de facto, à Relação apenas cabe, pois, um papel residual, limitado ao controle e eventual censura dos casos mais flagrantes, como sejam aqueles em que o teor de algum ou alguns dos depoimentos prestados no tribunal a quo lhe foram indevidamente indiferentes, ou, de outro modo, eram de todo inidóneos ou ineficientes para suportar a decisão a que se chegou (cfr. cfr. Miguel Teixeira de Sousa obra citada, pág. 348).

Casos excepcionais de manifesto erro na apreciação da prova, de flagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e a decisão do tribunal recorrido sobre matéria de facto serão, por exemplo, os de o depoimento de uma testemunha ter um sentido em absoluto dissonante ou inconciliável com o que lhe foi conferido no julgamento, de não terem sido consideradas- v.g. por distracção-determinadas declarações ou outros elementos de prova que, sendo relevantes, se apresentavam livres de qualquer inquinação, e pouco mais.

A admissibilidade da respectiva alteração por parte do Tribunal da Relação, mesmo quando exista prova gravada, funcionará assim, apenas, nos casos para os quais não exista qualquer sustentabilidade face à compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentação.

Cabe ainda referir que advogamos o defendido no Ac. desta Relação de 10/7/2018, proc.º n.º 1445/16.0T8FIG.C1, relatado por Luiz José Falcão de Magalhães, do qual somos 1.º adjunto, onde refere citando o Ac. da mesma relação de 4/4/2017, proc.º n.º 516/12.6TBPCV.C1), relatado por Jorge Arcanjo «… o controle da Relação sobre a convicção alcançada pelo tribunal da 1ª instância, embora exija uma avaliação da prova (e não apenas uma mera sindicância do raciocínio lógico) deve, no entanto, restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal ou por depoimento de parte é, notoriamente, mais falível do que qualquer outra, e, na avaliação da respectiva credibilidade, tem que reconhecer que o tribunal a quo, está em melhor posição.

Por isso, se entende não bastar qualquer divergência de apreciação e valoração da prova, impondo-se a ocorrência de erro de julgamento ( cf., por ex., Ac STJ de 15/9/2010 ( proc. nº 241/05), de 1/7/2014 ( proc. nº 1825/09), em www dgsi.pt ), tanto mais que o nosso sistema é predominantemente de reponderação (…)».

Ao que acresce que o dever de fundamentação da decisão de facto, exige actualmente a indicação do processo lógico – racional que conduziu à formação da convicção do julgador, relativamente aos factos que considerou provados ou não provados, de acordo com o ónus de prova que incumbia a cada uma das partes, conforme dispõe, no que concerne à sentença, o artº 607º, nº 4 do CPC, segundo os diversos critérios legais e jurisprudenciais, tendo em conta que, na formação da convicção do julgador rege o princípio da livre apreciação das provas, excepto nos casos previstos no nº 5 do artº 607 do C.P.C.-aqueles para cuja prova seja exigida formalidade especial, os que só possam ser provados por documentos e os que estejam já provados por acordo, documento ou confissão das partes.

É este dever de fundamentação imprescindível a um processo equitativo e contraditório, salvaguardando as garantias das partes e possibilitando a sua cabal reacção, em caso de discordância em relação a esta convicção, bem como assegurando que o tribunal de recurso tem todos os elementos necessários para a apreensão e reapreciação da matéria fáctica.

Conforme referido por Abrantes Geraldes (Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, págs. 296, 297,), “o dever de fundamentação introduzido pela reforma de 1961, reforçado em 1995 e agora transferido para a própria sentença que simultaneamente deve conter a enunciação dos factos provados e não provados e as respectivas implicações jurídicas “ exige que “se estabeleça o fio condutor entre a decisão sobre os factos provados e não provados e os meios de prova usados na aquisição da convicção, fazendo a respectiva apreciação crítica nos seus aspectos mais relevantes. Por conseguinte, quer relativamente aos factos provados, quer quanto aos factos não provados, o juiz deve justificar os motivos da sua decisão, declarando por que razão, sem perda da liberdade de julgamento garantida pela manutenção do princípio da livre apreciação das provas (…), deu mais credibilidade a uns depoimentos e não a outros, julgou relevantes ou irrelevantes certas conclusões dos peritos ou achou satisfatória ou não a prova resultante de documentos. É na motivação que agora devem ser inequivocamente integradas as presunções judiciais e correspondentes factos instrumentais (…).

Por último, no que toca à possibilidade e limites da reapreciação da matéria de facto, não obstante se garantir um duplo grau de jurisdição, tem este de ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no artº 607 nº 5 do C. P. Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o tribunal de recurso não pode já recorrer.

De acordo com Miguel Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347, “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.

Assim, para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.

Sobre tal matéria refere a sentença recorrida

“O tribunal formou a sua convicção, para a determinação da matéria de facto dada como provada, nos factos assentes por acordo das partes e na análise crítica e conjugada dos documentos juntos aos autos com o teor das declarações de parte e depoimentos de parte dos autores, declarações de parte do legal representante da autora e depoimento das testemunhas inquiridas em audiência.

O autor AA prestou declarações e depoimento de parte. Declarou que começaram a habitar/ocupar a fracção (2º esq.) em finais de 2015/início de 2016. O contrato celebrado (doc. 5 junto com a p. i.) tinha a duração de 5 anos, renovável. A renda mensal era de 400 €. Durante a vigência do contrato poderiam adquirir o imóvel e descontavam o valor das rendas no preço. Havia uma acção em que se discutia a titularidade da fracção - relacionada com um processo de insolvência (cfr. doc. 6 junto com a p. i.). Também entregaram à ré 5.000 € - era tipo “entrada” do apartamento, sinal (cfr. doc. 7 e 8 juntos com a p. i.). Se avançassem para a compra, esse valor seria deduzido ao preço (160.000 €). Se não comprassem, pensa que o valor seria para eles (autores) e as rendas ficavam como rendas. Depois de começarem a habitar, aperceberam-se de que havia acordos com outros compradores de outras fracções, no que respeita a piscina, cobertura nas partes comuns, acordos esses que não lhes foram comunicados. Quando arrendaram, não havia qualquer piscina nem início de construção. Já lá habitavam há cerca de três ou quatro meses quando começaram a construir a piscina. E só muito depois é que começaram a construir a cobertura. Com a construção da piscina, a garagem deles começou a ter infiltrações. Passou a haver barulho, aconteciam festas de dia e à noite, vinham também amigos, convidados. A mulher dele não conseguia descansar. Ele chegou a chamar a polícia, que até ouviu o barulho. Os aparelhos de ar condicionado foram sendo colocados depois de terem ido habitar a fracção. Foi o senhorio que colocou os aparelhos de ar condicionado. Durante a noite havia muito barulho dos aparelhos de ar condicionado, que prejudicava o descanso. Enviou email’s ao sr. HH (cfr. doc. 13 junto com a p. i.). Este dizia que ia resolver, mas nunca resolveu. O sr. HH chegou a trocar a localização dos aparelhos, mas continuava a haver barulho, pois os aparelhos continuavam a estar em cima da fracção deles (autores). Ele chegou a sugerir ao sr. HH uma solução (cabine de insonorização). Só com os aparelhos desligados é que podiam descansar. Havia três cães no 1º esq. - por baixo deles, autores -, na fracção do sr. LL, que ladravam dia e noite. Outro habitante chegou a sugerir uma coleira anti latido - que os cães chegaram a usar, mas depois deixaram de usar. Havia um pátio nessa fracção (1º esq.) e os cães faziam aí as suas necessidades. Havia cheiros e dejectos caninos (cfr. fotos 11 e 12 juntos com a p. i.). A esposa, que é enfermeira, começou a não dormir e “foi-se abaixo”. Criou-se mau ambiente entre os habitantes do prédio, porque os que tinham acordos com o sr. HH achavam que tinham o seu direito. Eles (autores) permaneceram no imóvel, mas a dada altura já não havia condições e mudaram de casa. Telefonou ao sr. HH no Verão de 2017 e disse-lhe que tinham de sair do apartamento. A mulher tinha dado entrada no hospital (cfr. doc. 14 junto aos autos)… O sr. HH disse que estava de férias, mas quando voltasse receberia as chaves. O sr. HH disse que não devolveria os 5.000 €. Disse que havia uns furos na casa de banho, mas foi ele (ré) que os fez. Houve um processo no Julgado de Paz, com um acordo em que estavam “abrangidos” os furos (cfr. doc. 1, 2 e 3 juntos com a contestação). O sr. HH entendia que eles tinham de pagar 4 meses de renda por saírem antes… Quando saíram da casa a acção (relativa à insolvência) ainda corria no tribunal. Ninguém os tinha ainda interpelado para fazer a compra. Esclareceu que quando fez o contrato não o fez “por alto”, informou-se e até propôs alterações. Numa reunião/assembleia de condóminos é que se falou nos ditos “acordos” do sr. HH com outros compradores/arrendatários. Os arrendatários actuavam como condóminos - que não podiam ser, porque não tinham comprado - com autorização do sr. HH. A dita cobertura era uma chapa transparente, uma espécie de acrílico, no alçado posterior. Há um pátio nas traseiras, há um muro e a cobertura ficou encostada ao muro. Mais referiu que nunca falou com o sr. HH por causa dos cães, mas pensa que a esposa falou. Não mandou qualquer carta à ré a dizer que iam sair, mas falou com o sr. HH e mandou-lhe email’s.

A autora também prestou depoimento e declarações de parte. Declarou que celebraram o contrato em Novembro de 2015, pelo prazo de 5 anos, renovável automaticamente. Na altura leu o contrato - não assina “às cegas”, informou-se sobre o conteúdo do contrato. Foram viver para a fracção em Novembro ou Dezembro de 2015. A renda era de 400 € mensais. Acordaram que poderiam vir a adquirir a fracção. A intenção deles era comprar, mas como havia um processo (processo ...), não era possível comprar na altura. O valor da renda seria descontado se comprassem, senão perderiam o valor das rendas. Entregaram um sinal de 5.000 € - que descontariam no preço, posteriormente. Abateriam os 5.000 € se comprassem, se não comprassem seria devolvido. Mas tiveram de sair do apartamento, por falta de paz. O sr. HH demitiu-se das suas funções de proprietário e cada qual (habitantes) começou a fazer o que quis. O NN construiu uma piscina. Eles, autores, não queriam a piscina. Havia festas na piscina, havia barulho. Nas festas da piscina estavam vizinhos e familiares do NN. Até chamaram a polícia, que lá foi três ou quatro vezes. Ela não conseguia dormir. Havia três cães, que eram do sr. LL. Estavam num pátio, uma parte comum, mas que era do uso exclusivo do 1º esquerdo. Havia falta de higiene - cheiros, urina, excrementos de animais… Quando foram ver o imóvel pela primeira vez viram um cão… Mandaram um email a todos os condóminos e ao administrador a dizer que não fazia sentido que a casa de banho dos cães fosse ali… Os cães até tiveram uma coleira anti latido durante cerca de uma semana, mas depois tiraram a coleira porque o animal andava triste. Os aparelhos de ar condicionado ainda não estavam colocados quando foram viver para o prédio, mas já havia pré-instalação. O sr. HH é que os colocava. Foram sendo colocados, mas quem queria tinha de “financiar”. O barulho dos aparelhos era constante e incomodava - sendo que só havia barulho até certa hora, de madrugada. Os aparelhos estavam colocados na cobertura, sobre o quarto deles, autores, e havia vibração. Falaram com o sr. HH e este mudou os aparelhos para o lado, mas ainda por cima da fracção deles e continuavam a incomodar. O marido até contactou uma empresa que “isolava” o ruído dos aparelhos, mas era caro e o sr. HH nada fez. O ano de 2017 foi terrível. Ela teve de ir para o hospital onde lhe deram um comprimido para dormir. Ficou de baixa durante nove dias, mas em casa não conseguia dormir. A dada altura resolveram sair do prédio - era incomportável permanecer. Começaram a habitar em Agosto na casa onde vivem agora. Avisaram o sr. HH. O marido falou com ele por telefone e por email - email de Julho - mas não mandaram qualquer carta. O sr. HH disse que estava de férias, mas que quando voltasse receberia as chaves. Mas depois o sr. HH ia protelando a entrega das chaves - que foram entregues em Novembro. Quando saíram do prédio ainda não havia qualquer resultado da acção (de insolvência). A ré nunca lhes devolveu os 5.000 €. Esclareceu que estiveram em algumas reuniões de condomínio. Pensa que o sr. HH emitiu um documento para permitir que o “representassem”. Chegou a ser nomeado um administrador do condomínio. Admitiu que receberam uma carta a reclamar o pagamento - confirmou a carta de 22/11/2017 (doc. 1 da contestação). Não pagaram e depois houve a acção posterior… A questão dos cães e dos barulhos da piscina devem ter sido abordados nas reuniões de condomínio…

O legal representante da ré, HH, declarou que os autores entregaram as chaves do apartamento no mês de Novembro de 2017. Em finais de Julho o autor disse-lhe, por telefone, que ia entregar a casa - e a chave - e depois mandou um email. Ele estava de férias e disse que falavam depois. O autor queria entregar as chaves em final de Julho. Disse que não se sentiam bem na casa. Os autores não pagaram as rendas na altura. Só as pagaram depois, na acção dos Julgados de Paz. A ré enviou a carta de 22/11/2017 a pedir aqueles valores. A acção nos Julgados de Paz terminou por acordo e os autores pagaram 1.600 €. De início, a intenção dos autores era comprar. Ele explicou-lhes a situação, nomeadamente a existência da acção (de insolvência) em tribunal. Os autores aceitaram o contrato de arrendamento com opção de compra. Até pediram para alterar uma cláusula, que foi alterada. Os arrendatários do prédio quiseram fazer um condomínio e por isso, para cada reunião ele passava-lhes uma declaração para representarem a respectiva fracção. Eles é que pagavam a despesa do condomínio. Quando os autores saíram da fracção, a outra acção (insolvência da ...) ainda não estava resolvida. A ré construiu para vender. O imóvel estava anunciado para venda. Ele pôs o prédio à venda ainda antes da outra acção. Os autores queixaram-se de que os aparelhos de ar condicionado faziam barulho e ele foi lá e mudou os aparelhos. Mas o autor disse que continuava a haver barulho. O autor sugeriu a construção de uma campânula para diminuir o ruído. Apercebeu-se de que havia problemas entre os autores e os vizinhos, nomeadamente por causa dos cães. Os autores diziam que os cães faziam muito barulho e do cheiro da urina dos cães. O autor também reclamou por causa da construção da piscina, mas pensa que depois concordou com a piscina…

A testemunha CC, pai do autor, declarou que “acompanhou” o filho neste contrato. Esteve em reuniões com o filho e o sr. HH. O que os autores queriam era comprar, no futuro. Havia uma questão judicial entre a ré e um terceiro - havia uma acção em tribunal. Por isso fizeram um contrato de arrendamento com opção de compra, se a tal questão se resolvesse. Mas os autores saíram antes de essa questão estar resolvida. Os 5.000 € eram um adiantamento para o futuro, para descontar quando comprassem - tal como o valor das rendas era para descontar, deduzir no preço da compra. Não sabe o que fariam com as rendas se não fizessem a compra… Houve problemas com os cães - três cães que ladravam consecutivamente. Havia dejectos de cães, maus cheiros. Os autores reclamaram com o gerente da ré. Este alheava-se dos problemas e nada fazia. O dono dos cães ameaçou o filho por mais de uma vez, segundo o filho lhe disse. Os aparelhos de ar condicionado não existiam quando o filho foi viver para o prédio, mas já havia pré-instalação. Depois foram colocados por cima da casa dos autores. Faziam muito barulho. O sr. HH mudou-os. Ele próprio lá foi com um engenheiro (FF). Mas o barulho continuava mesmo após a mudança. O sr. HH nunca disse que tinha dado autorização para que fizessem uma piscina. Criou-se mau ambiente no prédio. O filho fez uma queixa na Câmara Municipal .... Ele próprio pediu ao sr. HH que devolvesse os 5.000 € ao filho, porque os autores não podiam continuar a viver ali. A nora teve problemas de saúde, não podia descansar, andava psicologicamente abalada. O AA falou com o sr. HH e mandou-lhe um email a dizer que ia sair e que queria entregar o arrendado. Os 5.000 € nunca foram devolvidos.

A testemunha DD declarou que é amigo do autor há décadas. Conheceu o prédio e apartamento em causa nos autos. O autor pediu-lhe a opinião sobre a zona do prédio. Na altura estava muito entusiasmado. O autor disse-lhe que fez um arrendamento com opção de compra, mas na altura não lhe explicou o motivo. A partir de certa altura começou a ver o autor muito desanimado com a situação do apartamento. O autor queixou-se de cães que faziam barulho e que havia maus cheiros e dejectos num terraço - o que ele próprio, testemunha, constatou. Confirmou as fotos juntas aos autos (doc. 11 e 12 da p.i.). Os cães ouviam-se mesmo sem se ir à varanda. As janelas eram de vidro duplo. O autor também se queixava do barulho dos aparelhos de ar condicionado. Dizia que não conseguiam dormir e que a mulher teve de ir ao médico. Ele, testemunha, também ouviu o barulho normal do funcionamento dos aparelhos de ar condicionado, um barulho incomodativo. O autor também lhe falou de um vizinho que fez uma piscina e de outro que pôs uma cobertura. Ele próprio viu a piscina. O autor queixou-se de que começaram a aparecer infiltrações na garagem depois de começarem a construir a piscina.

A testemunha EE declarou que é amigo do autor há mais de 10 anos. Conheceu o apartamento, onde foi pelo menos duas vezes. O autor de início estava muito entusiasmado. Foi lá visitar os autores e já havia problema com o barulho dos cães, que não paravam de ladrar. E havia falta de higiene no jardim - excrementos de cão e mau cheiro. Voltou lá quando foram entregues as chaves e os cães continuavam lá mantinha-se a situação. Os autores também se queixavam do barulho dos aparelhos de ar condicionado, pois não conseguiam dormir. Também se queixavam da construção de uma piscina, pois havia festas e barulho. O AA chegou a chamar a polícia. A BB teve problemas de saúde.

A testemunha FF declarou que conhece o autor há cerca de 15/18 anos. Foi ao prédio, à cobertura. Foi lá ver os aparelhos de ar condicionado, que incomodavam o autor. Foi lá na companhia do pai do autor e do sr. HH. Pensa que depois o sr. HH mudou os aparelhos de local, mas o pai do autor disse-lhe que o barulho continuava. Eles não conseguiam dormir. Voltou a casa dos autores posteriormente e os cães ladravam continuamente, era incomodativo. Pensa que eram três cães, um maior e outros dois mais pequenos. Havia muitos excrementos dos cães e cheiro a fezes e urina. Viu fazerem o desaterro para construção da piscina. O autor queixou-se do barulho de festas que faziam na piscina, dizia que não conseguiam dormir com o barulho, que tinha chamado a polícia. Confirmou as fotos juntas com a p. i.. Mais declarou que esteve no prédio aquando da entrega das chaves e nessa altura a piscina já estava concluída.

A testemunha II declarou que é funcionária da ré e que é casada com o legal representante da mesma. A ré construiu o prédio para vender, não para arrendar. Ela “fez” o contrato - o texto foi redigido por outra pessoa, era um “contrato-tipo” que serviu para vários contratos. Entregou o contrato ao autor, que lho pediu para o mostrar à advogada. Depois o autor até pediu a alteração de uma cláusula, que foi alterada. Os autores queriam comprar. Explicaram-lhes a situação (relacionada com a acção judicial). Por causa dessa acção, fizeram um contrato de arrendamento com opção de compra. Se os autores comprassem, o valor das rendas era descontado no preço. Os 5.000 € eram um tipo de sinal - está no acordo e os autores estavam de acordo. Não sabe o que seria feito aos 5.000 € se a acção não fosse resolvida a favor da ré. Os habitantes do prédio pediram autorização para fazer um condomínio e o legal representante da ré passou-lhes uma declaração. Quem pagava as despesas do condomínio eram os arrendatários. O autor reclamou que havia barulhos dos aparelhos e estes foram mudados de local. Os autores, saíram da fracção sem comunicar. Abandonaram a fracção e deixaram de pagar as rendas. Entregaram as chaves em Novembro de 2017. Quando os autores saíram do prédio, a outra acção ainda não estava resolvida. Ela enviou cartas aos autores a pedir o pagamento das rendas, do aviso prévio, de juros, etc. Os autores não pagaram. A ré instaurou uma acção nos Julgados de Paz, que terminou por acordo.

A testemunha GG declarou que comprou um apartamento naquele prédio - a fracção A, no rés-do-chão. Foi dos primeiros a ir para lá viver. A intenção era comprar a casa, mas não podia ser porque havia uma situação pendente, uma acção a decorrer. Por isso acabou por fazer um contrato de arrendamento com opção de compra. A tal acção foi resolvida e ele comprou meses depois. Mesmo antes de comprarem as respectivas fracções, todos tratavam as fracções como se fossem proprietários. Tiveram a preocupação de fazer o condomínio e o sr. HH deu-lhes “autonomia” para isso. Mais declarou que a piscina que existe é dele e o acesso é feito pela porta da sala dele. A construção da piscina foi a condomínio, ficou em acta, foi aprovada. Ninguém levantou objecção à construção da piscina. Mas confirmou que houve uma queixa na Câmara Municipal ... e um dia apareceu um fiscal da Câmara à porta. A piscina é dele, não é do condomínio. Paga IMI da piscina desde que é proprietário. Não havia convívios na piscina à noite. Mas uma vez a polícia foi-lhe bater à porta, num dia do aniversário de uma familiar, porque havia miúdos a brincar fora, cerca das 22 horas ou 23 horas. Mais declarou que há uma cobertura na fracção do 1º direito, no pátio que só é utilizável pelo proprietário e que é amovível. O sr. LL, que vive por cima dele, tem três cães. Os cães ladram, mas apenas quando há algo de anormal ou quando os donos chegam a casa, durante uns segundos. Chegou a ver um dos cães com uma coleira anti latido. Confrontado com as fotos onde se vê excrementos, declarou que são do pátio do LL, mas nunca viu aquilo assim. Desde o início que viu que no prédio existia pré-instalação de ar condicionado, os tubos estavam à vista. Lembra-se de o autor se queixar dos ruídos e sabe que os aparelhos foram “deslocados”. Mas em casa dele não ouve nada - mas como mora num rés-do-chão, é normal que nada oiça. Mais esclareceu que as reuniões do condomínio têm periodicidade anual. Declarou que não sabe o que se passaria com os 5.000 € se a dita acção não tivesse sido favorável à ré e esta não pudesse vender o apartamento. Pensa que perderia os 5.000 €…

A testemunha KK declarou que também fez um contrato de arrendamento com opção de compra de uma fracção do prédio (aquela onde residiram os autores), porque havia um problema com uma acção que estava a decorrer em Tribunal. Mas a intenção era comprar - e já comprou. Quando foi ver o imóvel, já lá estava a piscina, que faz parte da fracção do rés-do-chão, não está em parte comum do prédio. Só se passa para lá através do apartamento do sr. NN. Ela não tem quaisquer problemas relacionados com a piscina - nomeadamente humidades. Não frequenta a piscina, apesar de já ter sido convidada. Dá-se bem com os vizinhos. Há cães em três apartamentos - e também já existiam quando ela comprou a fracção dela. Nas primeiras semanas em que viveu no prédio, como os cães não a conheciam, ladravam - até porque ela tem gatas e eles viam as gatas nas varandas. Depois os cães deixaram de ladrar. Mais declarou que na fracção do sr. LL há um mini jardim, com relva, mas o sr. LL faz limpeza quase diariamente, com um produto que cheira a sabão. Nunca viu dejectos de cão acumulados. Os cães não incomodam - aliás, estão cada vez mais recolhidos, porque estão a ficar mais velhos. Nunca ouviu os cães a ladrar de madrugada. No que respeita ao contrato celebrado com a ré, esclareceu que havia um valor base para o imóvel. Foi dado um sinal - já não se lembra ao certo o montante. Depois, mensalmente, depositava uma renda para ser deduzida posteriormente no valor da compra/venda - e esse montante foi deduzido quando fez a escritura, em Agosto de 2021. No dia da escritura só pagou o restante.

A testemunha LL declarou que vive no prédio há cerca de 6 anos e é proprietário da fracção há cerca de 3 anos. Tem cães/cadelas há cerca de 13/14 anos - estes que tem actualmente. Antes de ir viver para o apartamento, foi vê-lo. Explicaram-lhe a situação do imóvel. Não podia comprar enquanto o problema judicial não estivesse resolvido. Mas a sua intenção era comprar. Pensa que comprou por 165.000 € ou 185.000 € - já não recorda bem. Se posteriormente quisesse “sair” - não quisesse comprar - perderia o sinal. Pensa que isso estava no contrato, embora já não se lembre bem… Entregou 5.000 € a título de sinal. Caso “corresse mal” perdia o direito às rendas e ao sinal. Mas correu bem e já fez a escritura. Foi “abatido” no preço o valor das rendas e o sinal. Quando foi viver para o prédio, já lá viviam outras pessoas, nas mesmas condições. Tratavam do prédio como proprietários. Contrataram alguém para fazer a limpeza das escadas. Pagavam o condomínio. Depois compraram. O sr. AA não comprou, veio embora. Não se recorda de nas assembleias de condomínio se abordar problemas com os cães. Cara a cara, os autores nunca se queixaram das cadelas, mas deixaram-lhe bilhetes escritos na porta. Ele tem três cadelas. Ele é motorista. Quando ele chega a casa, as cadelas ladram - ou latem. A esposa chega a casa cerca das 19h30m e as cadelas recolhem a casa. Normalmente, ele e a esposa, de manhã, antes de saírem de casa, “apanham os cocós” e à noite também. Lavam o terraço com um produto de sabão e ao fim de semana desinfectam. Ele não nota cheiros. A dada altura comprou uma coleira anti latido - que dá uma espécie de choque quando o cão vai para ladrar. Ele experimentou-a em si próprio, mas como não foi agradável, pôs a coleira no animal, mas sem pilhas, pois não queria o animal em sofrimento. Tinham-lhe dito que primeiro punha a coleira com pilhas e depois, provavelmente, mesmo sem pilhas podia funcionar psicologicamente. Quanto à piscina, declarou que existia uma piscina construída na fracção do sr. GG. Quando foi viver para o prédio a piscina ainda não existia, mas quando fez o negócio já sabia que iam construir uma piscina. Só se acede à piscina pela entrada do proprietário. Ele, depoente, só utilizou a piscina uma vez, mas o sr. GG convida-os para lá irem e até deixa a chave quando vai de férias. Às vezes fazem festas no prédio - e por vezes também convívios na piscina, mas não fazem barulho a ponto de incomodar. As janelas do prédio são em vidro duplo. Nas assembleias de condomínio não se abordou problemas com infiltrações relacionadas com a piscina. Quanto aos aparelhos de ar condicionado, declarou que quando fez o negócio, ele ainda não tinha aparelho de ar condicionado, mas já tinha pré-instalação. Não ouve os outros aparelhos de ar condicionado. Sabe que a dada altura o sr. HH mudou o aparelho de ar condicionado (de local) - pensa que devido a reclamação do sr. AA. Agora a Drª OO vive no apartamento onde anteriormente residiram os autores e ela nunca se queixou do ruído dos aparelhos de ar condicionado. Instado, declarou que uma vez a polícia foi chamada ao prédio - no dia do aniversário da vizinha de baixo.

A testemunha MM declarou que é proprietário de uma fracção no 2º andar do prédio. Era o “vizinho da frente” - porta da frente dos apartamentos - dos autores. Quando fez o negócio, a sua intenção era comprar, mas na altura não era possível, havia uma acção judicial… Fizeram um contrato de aluguer com opção de compra. O que se pagasse era para “abater”. Acordaram logo um valor para efeitos de compra, foi logo pago um sinal (pensa que 5.000 €) e depois renda(s), que depois seriam “abatidos” no valor da compra. Estavam todos (os habitantes do prédio) em pé de igualdade, todos estavam nas mesmas condições e todos sabiam disso. Posteriormente, quando a decisão (judicial) transitou em julgado, fizeram uma reunião. Ele comprou a fracção - a escritura foi feita há cerca de três anos, seguramente antes de 2019. Mesmo antes de comprarem, actuavam como proprietários. Só não pagavam IMI. Constituíram condomínio, elegeram um administrador… Quando foi viver para o prédio não existia piscina, nem ar condicionado.

Ele instalou ar condicionado, que pagou. A construção da piscina foi discutida em reunião de condomínio. O GG permitia/permite que usufruíssem da piscina. Até lhes dava a chave porque para ir para a piscina tem de se passar por casa dele. A piscina no Verão era utilizada - ao fim da tarde, por regra, não à noite. O ruído nunca o incomodou. Não tem conhecimento de quaisquer queixas de infiltrações derivadas da piscina. Nunca viu o sr. AA utilizar a piscina. Os aparelhos de ar condicionado não são ruidosos - um secador ou um passarinho faz mais barulho. Mas sabe que o autor se queixou do barulho do ar condicionado. Sabe que o sr. HH uma vez trocou um aparelho da zona do AA para a zona dele, testemunha - e ele nem notava, não o incomodou… Os cães do sr. LL também não o incomodam, nem se apercebe do ladrar/latir. Os donos dos cães são asseados. As janelas do prédio são de vidros duplos.

De salientar que o próprio autor disse que pensa que se não comprassem, pensa que o valor seria para eles (autores) e as rendas ficavam como rendas - ou seja, não manifestou ter a certeza de que o sinal seria devolvido caso não quisessem comprar a fracção; o próprio autor admitiu que nunca falou com o sr. HH por causa dos cães; os autores invocam infiltrações na garagem causadas pela construção da piscina, mas não juntaram aos autos qualquer prova documental das infiltrações. Os outros habitantes do prédio, actualmente proprietários das fracções, incluindo a que posteriormente comprou a fracção ocupada pelos autores, referem que nem a piscina, nem o ruído dos aparelhos de ar condicionado, nem os cães/cadelas os incomodam. A própria autora referiu que os aparelhos de ar condicionado ainda não estavam colocados quando foram viver para o prédio, mas já havia pré-instalação - ou seja, já tinham conhecimento de que (previsivelmente) seriam instalados os aparelhos. Foi referida a ida da autora ao hospital, mas do documento junto como doc. 14 da p. i., em 21 de Maio de 2017 (relatório de episódio de urgência) consta que a autora reside na ..., Rua ..., ... - outra zona da cidade ..., não a zona onde se situa o prédio em causa nos autos... A própria autora declarou que quando foram ver o imóvel pela primeira vez viram um cão… Não foi junto qualquer documento comprovativo de que a questão de problemas com a piscina, os cães ou os aparelhos de ar condicionado foram abordadas em reuniões de condóminos.

No que concerne aos factos não provados, não foi feita prova bastante dos mesmos”.

Da audição da prova resulta.

AA, A. nos presentes autos, prestou declarações e depoimento de parte, onde refere:

Que em finais de 2015 principio de 2016, passou a habitar a fração, que a duração do contrato era de 5 anos, renovável, sendo a renda mensal de 400,00€, o contrato de arrendamento era com opção de compra.

Ou seja, durante a vigência do contrato poderiam adquirir o imóvel e descontavam o valor das rendas no preço, sendo que não podia ser feita a compra, nesse momento, por estar a decorrer uma ação judicial, onde se discutia designadamente a questão da fração.

Na altura, também entregaram à ré 5.000 € - como sinal pela fração, pois o objetivo era comprar a fração.

O valor da aquisição da fração era de 160.000,00, e se a ação fosse favorável à R. o valor das rendas pagas e o valor dos 5.000,00€ era descontado ao valor dos 160.000,00€, caso o negócio não fosse feito, por a ação ser desfavorável à R, o negócio não era feito, ficando a R. com as rendas e devolveria os 5.000,00€, dados a titulo de sinal.

Após terem ido a viver para a fração, aperceberam-se de que havia acordos com outros compradores de outras fracções, no que respeita a piscina, cobertura nas partes comuns, acordos esses que não lhes foram comunicados. Quando arrendaram, não havia qualquer piscina nem início de construção.

Após estarem a viver na fração há cerca de três ou quatro meses, começou a ser construída uma piscina.

Afirma que após a construção da mesma, a sua garagem começou a ter infiltrações, passando também haver barulhos, porquanto haviam festas de dia e de noite, sendo que eram convidados, amigos do dono da piscina.

A sua mulher, face a tal barulho não conseguia descansar, nem dormir, tendo chamado a polícia, por causa do barulho. A tal facto, acrescenta que também os aparelhos de ar condicionado faziam barulho, tendo inclusivamente sido mudados, pelo sr.º HH, mas o ruido dos mesmos continuou, acresce ainda, que o vizinho do 1.º esq., fração que fica por baixo da sua, tinha três cães, que ladravam dia e noite e não deixavam descansar. Os cães chegaram a usar coleira anti latido, que entretanto deixaram de usar, sendo que, os cães faziam aí as suas necessidades. Havia cheiros e dejectos caninos.

Refere que a sua mulher trabalha no hospital, começou a não dormir e “foi-se abaixo”. Criou-se mau ambiente entre os habitantes do prédio, porque os que tinham acordos com o sr. HH achavam que tinham o seu direito.

Refere que ainda assim permaneceram na fração, durante algum tempo, mas a dada altura por não haver condições e mudaram de casa. Telefonou ao sr. HH no Verão de 2017 e disse-lhe que tinham de sair do apartamento. A mulher tinha dado entrada no hospital. O sr. HH disse que estava de férias, mas quando voltasse receberia as chaves. O sr. HH disse que não devolveria os 5.000 €. Disse que havia uns furos na casa de banho, mas foi ele (ré) que os fez.

Houve um processo no Julgado de Paz, onde se discutia o não pagamento das rendas e também se discutiam os furos, mas houve acordo.

Mais afirma que quando saíram da fração a acção ainda corria no tribunal.

Refere também que antes de assinar o contrato se informou sobre o mesmo, tendo inclusivamente, proposto alterações ao mesmo.

Mais referiu que nunca falou com o sr. HH por causa dos cães, mas pensa que a esposa falou. Não mandou qualquer carta à ré a dizer que iam sair, mas falou com o sr. HH e mandou-lhe email’s

Instado pelo mandatário da R. admitiu haver atas de condomínio.

BB, A. nos presentes autos, refere em depoimento de parte e declarações.

Que celebraram um contrato de arrendamento com a R.. em novembro de 2015, pelo prazo de 5 anos, renovável automaticamente, sendo que, celebraram tal contrato e não compraram logo, por haver uma ação a correr termos no tribunal, por causa do imóvel. Na altura leu o contrato - não assina “às cegas”, informou-se sobre o conteúdo do contrato. Em novembro ou dezembro de 2015 foram viver para a fracção, pagando uma renda de 400 € mensais. Aliás, afirma que a intenção era comprar a fração, tanto assim, que o valor da renda seria descontado se comprassem, senão perderiam o valor das mesmas. Além do pagamento das rendas, entregaram à R. a quantia de 5.000,00€, como sinal, que seria descontado no preço da compra, que era de 160.000,00€.

Contudo, por várias razões, (barulhos, cheiros e dejetos de animais) tiveram de sair da fração. O sr. HH demitiu-se das suas funções de proprietário e por isso cada um começou a fazer o que quis.

Embora eles não estivessem de acordo, o vizinho NN construiu uma piscina, onde passou haver festas, onde estavam vizinhos e familiares do NN, faziam barulho, o que os levou a chamar a polícia, tendo esta lá ido três ou quatro vezes.

Por causa desse barulho não conseguia dormir. Acrescenta que o seu vizinho LL tinha três cães, que estavam num pátio, uma parte comum, mas que era do uso exclusivo do vizinho LL, dono do 1º esquerdo. Havia falta de higiene - cheiros, urina, excrementos de animais.

Na altura que foram ver o imóvel pela primeira vez viram um cão, enviaram um email a todos os condóminos e ao administrador a dizer que não fazia sentido que a casa de banho dos cães fosse ali. Mais refere, que os cães tiveram uma coleira anti latido durante cerca de uma semana, mas depois tiraram a coleira porque o animal andava triste. Acresce que os aparelhos de ar condicionado ainda não estavam colocados quando foram viver para o prédio, mas já havia pré-instalação, os mesmos foram colocados pela R.. Após a sua colocação o barulho dos mesmos, era constante, e incomodava. Falaram com o sr. HH e este mudou os aparelhos para o lado, mas ainda por cima da fracção deles e continuavam a incomodar. O marido até contactou uma empresa que “isolava” o ruído dos aparelhos, mas era caro e o sr. HH nada fez.

Diz que o ano de 2017 foi terrível, pois teve de ir para o hospital onde lhe deram um comprimido para dormir. Ficou de baixa durante nove dias, mas em casa não conseguia dormir. Por isso, saíram do prédio, e em agosto foram viver para a casa onde se encontram a viver.

Refere que o seu marido avisou o sr.º HH que iam sair, quer por telefone, quer por email. O sr. HH disse que estava de férias, mas que quando voltasse receberia as chaves. O sr. HH ia protelando a entrega das chaves tendo a sua entrega ocorrida em novembro.

Afirma que a R. nunca lhes devolveu os 5.000 €.

Afirma que estiveram em algumas reuniões de condomínio, tendo sr. HH passado uma declaração para o efeito, tendo chegado a ser nomeado um administrador do condomínio.

Refere também que a R. enviou uma carta a reclamar o pagamento. Como não pagaram houve uma ação, no julgado de Paz, tendo havido acordo.

A questão dos cães e dos barulhos da piscina devem ter sido abordados nas reuniões de condomínio.

HH, legal representante da R., refere.

Que os AA. lhe entregaram as chaves da fração em novembro de 2017, sendo que em julho do mesmo ano o A. lhe referiu, por telefone e por email, que ia entregar a fração e a chave, por não se sentirem bem na fração. Como estava de férias referiu-lhe que falavam depois.

Os autores não pagaram as rendas de agosto, setembro outubro e novembro de 2017, por isso, e depois de lhes enviar uma carta datada de 22/11/2027, para efetuarem o pagamento e não o tendo feito, intentou contra eles ação no julgado de paz, onde houve acordo. Nessa ação pedia também os valores dos danos causados na fração.

Os AA. quando o procuraram foi para comprar a fração. Após lhe explicar a situação, designadamente a existência de uma ação a correr no tribunal. Os autores aceitaram o contrato de arrendamento com opção de compra, tendo o A., solicitado a alteração de uma cláusula, o que foi feito.

Os AA. juntamente com os outros os arrendatários do prédio quiseram fazer um condomínio e por isso, para cada reunião lhes passava uma declaração para o representarem a respectiva fracção. Eram eles que pagavam a despesa do condomínio.

Mais refere que quando os AA. saíram da fração a ação ainda estava a correr termos, e, que a construção do imóvel tinha por finalidade a venda não o arrendamento.

Refere, ainda, que os autores se queixavam de que os aparelhos de ar condicionado faziam barulho, por isso os mudou, referindo os AA. que ainda assim havia barulho.

Afirma que se apercebeu de que havia problemas entre os autores e os vizinhos, nomeadamente por causa dos cães. Referindo os AA. que os cães faziam muito barulho e que havia cheira a urina dos cães, tendo também reclamado da piscina, contudo, quanto a esta pensa que depois concordou com a mesma.

Testemunha CC, pai do autor e sogro da A., refere.

Que “acompanhou” o filho neste contrato. Esteve em reuniões com o filho e o sr. HH, que o filho e a nora queriam era comprar a fração, porém, havia uma ação judicial a correr termos, entre a R. e um terceiro, e após o HH ter explicado, aceitaram formular um contrato de arrendamento com opção de compra, tendo no entanto, o filho e a nora, saído antes da ação estar resolvida. Por isso, pagavam uma renda que seria descontada no valor da compra, quando a compra fosse efetuada, tendo ainda o filho e a nora entregue ao sr.º HH a quantia de 5000,00€ que era um adiantamento para o futuro, para descontar também quando comprassem.

No entanto, começou haver problemas com os vizinhos, por causa de três cães que ladravam consecutivamente, havia dejectos dos cães, maus cheiros. Por isso, reclamaram com o gerente da ré. Este alheava-se dos problemas e nada fazia. O dono dos cães ameaçou o filho por mais de uma vez, segundo o filho lhe disse.

Também refere, que os aparelhos de ar condicionado não existiam quando o filho foi viver para o prédio, embora já existisse pré-instalação. Depois foram colocados por cima da casa dos autores e faziam muito barulho. O sr. HH mudou-os. Ele próprio lá foi com um engenheiro (FF). Mas o barulho continuava mesmo após a mudança.

Quanto à piscina refere que o sr. HH nunca disse que tinha dado autorização para que fizessem uma piscina. Criou-se mau ambiente no prédio. O filho fez uma queixa na Câmara Municipal .... Ele próprio pediu ao sr. HH que devolvesse os 5.000 € ao filho, porque os autores não podiam continuar a viver ali. A nora estava gravida e teve problemas de saúde, não podia descansar, não dormia e andava psicologicamente abalada. O filho falou com o sr. HH e mandou-lhe um email a dizer que ia sair e que queria entregar o arrendado. Os 5.000 € nunca foram devolvidos.

Mais refere que houve reunião de condómino mas não esteve presente.

Testemunha DD, refere ser amigo do autor há mais de 20 anos.

Refere conhecer o apartamento em causa, por o A. lhe pedido a sua a opinião sobre a zona do prédio. Na altura estava muito entusiasmado, apesar de ainda não ter feito o negócio, mas a partir de certa altura começou a vê-lo desanimado com a situação.

O autor disse-lhe que fez um arrendamento com opção de compra, mas na altura não lhe explicou o motivo.

O autor queixou-se de cães que faziam barulho e que havia maus cheiros e dejectos num terraço, o que ele próprio observou, referindo que pelo menos um cão tinha uma coleira.

Os cães ouviam-se mesmo sem se ir à varanda. As janelas eram de vidro duplo. O autor também se queixava do barulho dos aparelhos de ar condicionado. Dizia que não conseguiam dormir e que a mulher teve de ir ao médico. Ele, também ouviu o barulho normal do funcionamento dos aparelhos de ar condicionado, um barulho incomodativo. O autor também lhe falou de um vizinho que fez uma piscina e de outro que pôs uma cobertura. Ele próprio viu a piscina. O autor queixou-se de que começaram a aparecer infiltrações na garagem depois de começarem a construir a piscina.

Refere que o AA, aqui A., referiu-lhe que a cobertura não estava no projeto e que numa reunião de condóminos foi ameaçado por um condómino e que na piscina era feito muito barulho e não conseguia dormir.

Testemunha EE, refere ser amigo do autor há mais de 10 anos.

Afirma conhecer o apartamento, onde foi por duas vezes.

O autor de início estava muito entusiasmado. Foi lá visitar os autores e já havia problema com o barulho dos cães, que não paravam de ladrar. E havia falta de higiene no jardim, excrementos de cão e mau cheiro. Voltou lá quando foram entregues as chaves e os cães continuavam lá mantinha-se a situação. Os autores também se queixavam do barulho dos aparelhos de ar condicionado, pois não conseguiam dormir. Também se queixavam da construção de uma piscina, pois havia festas e barulho. O AA chegou a chamar a polícia. A BB teve problemas de saúde.

Mais refere que era impossível viver naquela situação e que a casa era arrendada.

Testemunha FF, refere ser amigo do A. talvez 15/18 anos.

Afirma que foi ao prédio, à cobertura. Foi lá ver os aparelhos de ar condicionado, que incomodavam o autor. Foi na companhia do pai do autor e do sr. HH. Pensa que depois o sr. HH mudou os aparelhos de local, mas o pai do autor disse-lhe que o barulho continuava. Eles não conseguiam dormir. Voltou a casa dos autores posteriormente e os cães ladravam continuamente, era incomodativo, pensa que eram três cães um maior e outros dois mais pequenos. Havia muitos excrementos dos cães e cheiro a fezes e urina.

Viu fazerem o desaterro para construção da piscina. O autor queixou-se do barulho de festas que faziam na piscina, dizia que não conseguiam dormir com o barulho, que tinha chamado a polícia.

Mais refere que esteve no prédio aquando da entrega das chaves e não ouviu o barulho dos ares condicionados.

Testemunha II, refere ser mulher do HH, gerente da R. e ser funcionária desta.

Refere que foi ela quem redigiu o contrato que o A. pediu para levar o mesmo a uma advogada, o que foi feito, e quando veio, pediu a alteração de uma cláusula, que foi feita, tendo depois assinado o contrato.

A ré construiu o prédio para vender, não para arrendar. Os autores queriam comprar, no entanto após lhes ser explicado que havia uma ação judicial a correr termos, avançaram para um contrato de arrendamento com opção de compra. Se os autores comprassem, o valor das rendas era descontado no preço, bem como os 5.000 € que os AA. tinham entregue como se fosse um sinal - está no contrato e os autores estavam de acordo. Não sabe o que seria feito aos 5.000 € se a acção não fosse resolvida a favor da ré.

Afirma também, que os habitantes do prédio pediram autorização para fazer um condomínio, o legal representante da ré passou-lhes uma declaração, para o efeito. Quem pagava as despesas do condomínio eram os arrendatários.

O autor reclamou que havia barulhos dos aparelhos de ar condicionado e por isso foram mudados de local. Os autores, saíram da fracção sem comunicar. Abandonaram a fracção e deixaram de pagar as rendas.

Entregaram as chaves em novembro de 2017. Quando os autores saíram do prédio, a outra acção ainda não estava resolvida. A R. enviou cartas aos autores a pedir o pagamento das rendas, do aviso prévio, de juros, etc. Os autores não pagaram. A ré instaurou uma acção nos Julgados de Paz, que terminou por acordo.

Nessa ação também era pedido o valor dos danos causados na fração pelos AA.

Testemunha GG, refere não ter qualquer interesse na ação.

Afirma que é proprietário da fração A, que corresponde ao r/ch esq.º e que se não foi o primeiro a ir para o prédio foi o segundo.

Quando procurou a R. a intenção era comprar a casa de imediato, mas não ser porque havia uma situação pendente, uma acção judicial a decorrer. Por isso acabou por fazer um contrato de arrendamento com opção de compra.

A ação foi resolvida, e, por isso, e tendo por base o contrato comprou a fração. Mesmo antes de comprarem as respectivas fracções, todos tratavam as fracções como se fossem proprietários. Tiveram a preocupação de fazer o condomínio, nomear um administrador, a quem pagavam, pagando também as outras despesas.

Afirma, ainda, que a intenção de todas as pessoas era comprar

Refere que construiu uma piscina, no seu logradouro, e que o acesso à mesma, só pode ser feito pela sua fração. A construção da piscina foi a condomínio, ficou em acta, foi aprovada. Ninguém levantou objecção à construção da mesma. Porém, afirma, que houve uma queixa na Câmara Municipal ... e um dia apareceu um fiscal da Câmara à porta. A piscina é dele, não é do condomínio. Paga IMI da piscina desde que é proprietário. Mais refere que não havia convívios na piscina à noite. Porém, uma vez a polícia bateu-lhe à porta, num dia do aniversário de uma familiar, porque havia miúdos a brincar fora, cerca das 22 horas ou 23 horas, que não há infiltrações vinda da piscina. Mais declarou que há uma cobertura na fracção do 1º direito, no pátio que só é utilizável pelo proprietário e que é amovível.

O sr. LL, que vive por cima dele, tem três cães. Os cães ladram, mas apenas quando há algo de anormal ou quando os donos chegam a casa, durante uns segundos, até por serem meigos, sendo que a PP (mulher do LL chega às 19/19.30 horas e o LL não tem hora de chegar. Chegou a ver um dos cães com uma coleira anti latido. Confrontado com as fotos onde se vê excrementos, declarou que são do pátio do LL, mas nunca viu aquilo assim.

Quando foi viver para a fração, os ares condicionados não estavam instalados, apenas existia a pré-instalação de ar condicionado, os tubos estavam à vista. Lembra-se de o autor se queixar dos ruídos, dos ares condicionados, por isso, os aparelhos foram “deslocados”. Mas em casa dele não ouve nada - mas como mora num rés-do-chão, é normal que não oiça nada.

Refere, ainda, que as reuniões do condomínio têm periodicidade anual. Declarou que não sabe o que se passaria com os 5.000 € se a acção não tivesse sido favorável à ré e esta não pudesse vender o apartamento. Pensa que perderia os 5.000 €.

Diz ainda, que o sinal entregue 5.000,00€ e o valor das rendas pagas eram deduzidas no valor da fração, no momento da compra.

Foram-lhe exibidos os documentos 11 e 12 refere reportarem-se ao logradouro do LL, mas nunca ter visto aquilo assim.

Testemunha KK, refere não ter interesse na ação.

Refere que reside na fração que era do AA, A. nesta ação, sublinhado é nosso. Que antes da escritura foi feito um contrato de arrendamento com opção de compra, porque havia um problema com uma acção que estava a decorrer em Tribunal, sendo que a intenção não era arrendar, mas comprar, o que veio a suceder.

Quando foi ver o imóvel, já lá estava a piscina, que faz parte da fracção do rés-do-chão, não está em parte comum do prédio e para se ter acesso à mesma tem de entrar-se pelo do apartamento do sr. NN. Não tem quaisquer problemas relacionados com a piscina, designadamente de humidades. Não frequenta a piscina, apesar de já ter sido convidada. Dá-se bem com os vizinhos. No imóvel há cães em três apartamentos - e também já existiam quando ela comprou a fracção. Nas primeiras semanas em que viveu no prédio, como os cães não a conheciam, ladravam - até porque ela tem gatas e eles viam as gatas nas varandas. Depois os cães deixaram de ladrar. Mais declarou que na fracção do sr. LL há um mini jardim, com relva, mas o sr. LL faz limpeza quase diariamente, com um produto que cheira a sabão. Nunca viu dejectos de cão acumulados. Os cães não incomodam - aliás, estão cada vez mais recolhidos, porque estão a ficar mais velhos. Nunca ouviu os cães a ladrar de madrugada.

Afirma que no momento da assinatura do contrato deu um sinal, ficando também a pagar uma renda, sendo que o valor do sinal e das rendas era abatido ao valor da fração.

Testemunha LL, refere que nada tem com a ação.

Afirma que vive no prédio há cerca de 6 anos e é proprietário da fracção há cerca de 3 anos. Tem cães/cadelas há cerca de 13/14 anos - estes que tem actualmente. Antes de ir viver para o apartamento, foi vê-lo, o Sr.º HH explicou-lhe que não podia fazer a escritura do mesmo, por haver uma ação judicial a correr termos. Por isso, foi feito um contrato de arrendamento, sendo as rendas pagas e o sinal entregue, de 5.000,00€, deduzidas ao valor da fração. Mas a sua intenção era comprar. Se posteriormente quisesse “sair” - não quisesse comprar - perderia o sinal.

Refere se a ação corre-se mal para a R. perdia o direito às rendas e ao sinal. Mas correu bem e já fez a escritura.

Quando foi viver para o prédio, já lá viviam outras pessoas, nas mesmas condições. Tratavam do prédio como proprietários. Contrataram alguém para fazer a limpeza das escadas. Pagavam o condomínio. Depois compraram. O sr. AA não comprou, veio embora. Não se recorda de nas assembleias de condomínio se abordar problemas com os cães. Cara a cara, os autores nunca se queixaram das cadelas, mas deixaram-lhe bilhetes escritos na porta.

Quando ele chega a casa, as cadelas ladram - ou latem, durante 2/3 minutos, sendo que nunca chega a casa depois das 23 horas. A esposa chega a casa cerca das 19h30m e as cadelas recolhem a casa. Normalmente, ele e a esposa, de manhã, antes de saírem de casa, “apanham os cocós” e à noite também. Lavam o terraço com um produto de sabão e ao fim de semana desinfetam. Ele não nota cheiros. A dada altura comprou uma coleira anti latido - que dá uma espécie de choque quando o cão vai para ladrar. Ele experimentou-a em si próprio, mas como não foi agradável, pôs a coleira no animal, mas sem pilhas, pois não queria o animal em sofrimento.

No que concerne à piscina, declarou que existia uma piscina construída na fração do sr. GG. Quando foi viver para o prédio a piscina ainda não existia, mas quando fez o negócio já sabia que iam construir uma piscina. Só se acede à mesma pela fração do Sr.º NN. Às vezes fazem festas no prédio - e por vezes também convívios na piscina, mas não fazem barulho a ponto de incomodar. As janelas do prédio são em vidro duplo. Nas assembleias de condomínio não se abordou problemas com infiltrações relacionadas com a piscina.

Os miúdos saltam e brincam, mas os barulhos são dentro do limite, não é perturbador, até porque a casa tem vidros duplos.

Quanto aos aparelhos de ar condicionado, declarou que quando fez o negócio, ele ainda não tinha aparelho de ar condicionado, mas já tinha pré-instalação. Não ouve os outros aparelhos de ar condicionado. Sabe que a dada altura o sr. HH mudou o aparelho de ar condicionado de local - pensa que devido a reclamação do sr. AA.

Quem vive, agora, na fração do sr.º AA é Drª OO nunca se queixou do ruído dos aparelhos de ar condicionado.

Instado, afirma que uma vez a polícia foi chamada ao prédio - no dia do aniversário da vizinha de baixo.

Testemunha MM, refere nada tem a ver com a ação

Afirma ser proprietário de uma fracção no 2º andar do prédio. Era o “vizinho da frente” - porta da frente dos apartamentos - dos autores.

Quando fez o negócio, a sua intenção era comprar, mas na altura não era possível, e foi-lhe explicado a razão, pois havia uma ação judicial a correr termos. Por isso, foi feito um contrato de aluguer com opção de compra. Assim, o valor das rendas pagas, mais o sinal entregue 5.000,00€ era deduzido ao valor da compra. Todos os habitantes do prédio estavão em pé de igualdade, todos estavam nas mesmas condições e todos sabiam disso. Mesmo antes de comprarem, actuavam como proprietários. Só não pagavam IMI. Constituíram condomínio, elegeram um administrador. Quando foi viver para o prédio não existia piscina, nem ar condicionado.

Ele instalou ar condicionado, que pagou. A construção da piscina foi discutida em reunião de condomínio. O GG permitia/permite que usufruíssem da piscina. Até lhes dava a chave porque para ir para a piscina tem de se passar por casa dele. A piscina no Verão era utilizada - ao fim da tarde, por regra, não à noite. O ruído nunca o incomodou. Não tem conhecimento de quaisquer queixas de infiltrações derivadas da piscina. Nunca viu o sr. AA utilizar a piscina. Os aparelhos de ar condicionado não são ruidosos - um secador ou um passarinho faz mais barulho. Mas sabe que o autor se queixou do barulho do ar condicionado. Por isso, o sr. HH uma vez trocou um aparelho da zona do AA para a sua zona, nem sequer notava o barulho.

Os cães do sr. LL também não o incomodam, nem se apercebe do ladrar/latir. Os donos dos cães são asseados. As janelas do prédio são de vidros duplos.

Acresce que ficou deliberado em assembleia que podia haver animais.

Aqui chegados cabe verificar se a matéria de facto deve ou não ser alterada.

Quanto à matéria de facto não provada que os recorrentes pretendem ver como provada, não vemos que assista razão aos recorrentes.

Se é verdade que os AA. nas suas declarações referem haver cheiros, provindos da feitura das necessidades, dos cães, o que é corroborado pelas testemunhas, por si arroladas, CC, DD, EE, FF, não é menos verdade que as testemunhas GG, KK, que esta a viver na fração que era pertença dos AA., LL e MM, afirmam não haver cheiros, o mesmo se diga ao ladrar dos cães, ao barulho provinda de festas realizadas na piscina e de infiltrações na garagem da fração que era dos AA. hoje da KK.

Ou seja, temos duas versões, uma no sentido do defendido pelos AA. outra em sentido oposto.

Sendo que que o Tribunal “a quo” deu maior credibilidade às testemunhas GG, KK, que esta a viver na fração que era pertença dos AA., LL e MM, não vislumbramos, qualquer razão, para não ser assim, tanto mais, que advogamos que este Tribunal da Relação apenas deve alterar a matéria de facto fixada em 1.ª instância, quando algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes, o que não sucede no caso em apreço, antes indo no sentido da prova feita.

Nem se diga que dos documentos 11 e 12 juntos na P.I. se observam, na terra, já que existe pouca relva, dejetos de animal, daqui não resulta, que haja cheiros, tanto mais que foi referido que o LL e sua mulher, donos dos cães todos os dias de manhã e à noite quando chegam a casa apanham tais dejetos, levando nos fins de semana o logradouro. Também, não podemos esquecer que a testemunha OO que vive na casa que fora dos AA., afirma de forma muito clara e convincente não haver cheiros, não haver barulho nem infiltrações da piscina.

Ou seja, esta testemunha, que vive, precisamente na fração que fora dos AA. refere de forma muito clara não haver barulhos ou cheiros.

Quanto ao facto da A. ter ficado doente, também não vislumbramos razão para alterar a matéria de facto como entendido pelo Tribunal “a quo”, desde logo, por o documento 14, documento clinico, ter a morada Rua ..., ..., ..., ..., que não é a morada onde a mesma vivia.

Assim, quanto a esta questão não vemos assistir razão aos recorrentes.

Quanto à matéria de facto provada, factos 18 e 28, cuja redação os AA. pretendem ver alterada, também não vislumbramos que tenham razão.

Na verdade, operando à leitura do contrato celebrado pelas partes, junto aos autos, verificamos que é a cláusula 23.º e não a cláusula 10.º que refere a forma de denuncia, isto quanto ao facto 18.

Quanto ao facto 28, também não há razão para alterar a redação dada ao mesmo, até por espelhar o referido pelas testemunhas GG, LL e MM, que afirmam ter feito a escritura logo que a decisão judicial foi resolvida.

Aliás, a redação pretendida pelos AA., quanto a este ponto, é matéria de direito ou uma conclusão a ser tirada da matéria de facto provada.

Assim, pelo exposto e tendo presente ao supra referido, não há razão, para alterar a matéria de facto fixada em 1.ª instância.

Aqui chegados, passemos ao ponto seguinte.

C) - Saber se a sentença recorrida deve ser revogada e por acórdão ser decidido a procedência da pretensão dos recorrentes.

Em primeiro lugar cabe referir que a matéria de facto, a ter presente, é a fixada em primeira instância, já que, a alteração da mesma como pretendido pelos recorrentes não procedeu

Referem os recorrentes, mesmo que a matéria de facto não fosse alterada, sempre se estaria perante um contrato de arrendamento com opção de compra e não perante um contrato misto, como entendeu a sentença recorrida, pelo que, não tendo os Apelantes celebrado qualquer contrato promessa de compra e venda com a recorrida, a entrega da quantia de €5.000,00 que fizeram à mesma, não fica subordinada às regras do sinal e ao incumprimento de qualquer contrato promessa.

Apreciando.

Como bem se refere na sentença recorrida, as partes na execução e na formação do contrato devem agir de boa fé, art.º 227.º, do C.C., bem como estipular as cláusulas que lhes aprouver dentro dos limites da lei art.º 405.º, do mesmo diploma.

Por concordarmos com tal segmento, aqui o transcrevemos:

“Ao contratarem e na execução do contrato as partes devem agir com lisura, correcção, lealdade, boa fé (cfr. artº 227º do Código Civil). Proceder de boa fé, seja no cumprimento da obrigação, seja no próprio exercício do direito, significa, no sentido amplo em que a expressão (boa fé) é manifestamente usada, agir lealmente, correctamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o Direito confere (cfr. Antunes Varela, in RLJ, 122° - 148). O princípio da boa fé contratual vincula tanto o credor como o devedor. Deve considerar-se extensivo a todos os outros domínios onde exista uma relação especial de vinculação entre duas ou mais pessoas. É válido para o credor enquanto proibição de abusar do seu direito de crédito e para o devedor enquanto critério de determinação do alcance da prestação e da forma do seu cumprimento. Nos termos do disposto nos artºs 406º e 798º do Código Civil, os contratos devem ser pontualmente cumpridos, pelo que o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelos prejuízos causados ao credor. Nos termos previstos pelo artº 799º nº 1, do Código Civil, incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua. Em sede de relações contratuais, impõe-se considerar que as partes dispõem da faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos não previstos na lei e de integrarem nestes as cláusulas que entenderem, nos limites do disposto no artº 280º do Código Civil, em homenagem aos princípios da autonomia, vontade e liberdade contratual, nos termos do artº 405º nº 1 do Código Civil. Por outro lado, dispõe o artº 406º, também do Código Civil, que os contratos devem ser pontualmente cumpridos a tempo, mas também “exactamente” ou “ponto por ponto”, no sentido de a prestação dever ser efectuada integralmente, conforme o convencionado (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, VII, p. 13 e ss.). Com efeito, a liberdade de contratual encontra-se consagrada no artº 405º do Código Civil e corresponde a esta ideia: as partes são livres de celebrar ou não celebrar o contrato que quiserem. A liberdade contratual tem duas vertentes: a liberdade de celebração e liberdade de estipulação. O princípio da liberdade contratual é uma aplicação da regra da liberdade negocial, sendo ambos um corolário do princípio da autonomia privada, só limitado, em termos gerais, nas disposições dos artºs 280º e ss. do Código Civil (artº 398º do mesmo Código) e em termos especiais, na regulamentação de alguns contratos. Em virtude deste princípio, ninguém pode ser compelido à realização de um contrato. Esta regra tem também excepções (cfr. o artº 410º e ss. do Código Civil). O princípio da liberdade contratual desdobra-se em vários aspectos: a) A possibilidade de as partes contratarem ou não contratarem; b) A faculdade de, contratando, escolher cada uma delas, livremente, o outro contraente; c) A possibilidade de, na regulamentação convencional dos seus interesses, se afastarem dos contratos típicos ou paradigmáticos disciplinados na lei ou de incluírem em qualquer destes contratos paradigmáticos cláusulas divergentes da regulamentação supletiva contida no Código Civil. Por seu lado, o princípio da confiança (pacta sunt servanda) explica a força vinculativa do contrato e a regra da imodificabilidade do contrato por vontade unilateral de um dos contraentes (artº 406º do Código Civil). As partes estão obrigadas a cumprir integral, pontualmente e de boa-fé o convencionado no contrato - artºs 406º nº 1, 762º nº 2 e 763º nº 1 do Código Civil. De acordo com o nº 2 do artº 405º, onde se consagra a ampla autonomia da vontade contratual, os contraentes podem reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios”.

Aqui chegados cabe verificar se as partes celebraram ou não um contrato misto, tendo a sentença recorrida se pronunciado pela positiva indo em sentido oposto os recorrentes.

Diremos algo a respeito desta matéria.

O contrato de opção, não se encontra previsto na lei enquanto tipo, sendo por isso um contrato atípico regulado pelas disposições gerais do Código Civil quanto aos contratos, pelo programa contratual e supletivamente por disposições dos contratos típicos de que seja próximo.

Seguindo Tiago Soares, in Fonseca em Do Contrato de Opção – esboço de uma teoria geral, P. 21., o desenho característico do contrato de opção consiste na convenção mediante a qual, uma das partes (concedente) emite a favor da outra (optante) uma declaração negocial, que se consubstancia numa proposta contratual irrevogável referida a um certo contrato (principal), fazendo nascer, nesta última, o direito potestativo de decidir unilateralmente sobre a conclusão ou não do mesmo.

Assim, o contrato de opção tem como característica específica a de a celebração do contrato principal depender apenas da declaração de vontade do beneficiário da opção. Dito de outro modo, a declaração do beneficiário determina a realização do negócio.

As semelhanças entre o contrato de opção e a promessa irrevogável são manifestas. Todavia as diferenças não são despiciendas. Se o contrato de opção constitui uma proposta contratual irrevogável convencionada, cfr. Fonseca em Do Contrato de Opção – esboço de uma teoria geral, pag 37), uma primeira diferença pode ser encontrada em a proposta irrevogável constituir um acto unilateral do proponente enquanto o contrato de opção resulta de um acordo das vontades dos contraentes.

O género, a ambos próximo, é a proposta irrevogável, enquanto a diferença específica se encontra na génese unilateral ou convencional, na fonte da irrevogabilidade, que na simples proposta é a lei e no contrato de opção o próprio contrato, ou no regime do incumprimento, fonte de responsabilidade pré-contratual na proposta e de responsabilidade contratual no contrato de opção.

Considerando o tipo do contrato promessa como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (artigo 410.º, do Código Civil), há que ter em atenção que o contrato de opção vinculando ambas as partes que o celebram, não vincula o beneficiário a emitir a declaração. A aproximação sempre haveria de fazer-se, por esse motivo, com a promessa unilateral.

Sendo ambos os tipos de contrato instrumentais de outros, o contrato de opção caracteriza-se por uma das partes ter já emitido a declaração negocial correspondente ao contrato principal (no caso a compra e venda) enquanto constitui a outra na titularidade do direito potestativo de optar pela conclusão desse negócio, com a sua correspectiva sujeição.

A diferença fundamental entre a promessa unilateral e o contrato de opção encontra-se em, na primeira, a parte se obrigar a emitir a declaração necessária à celebração do contrato definitivo, e, no segundo, essa declaração ser desde logo emitida gerando a sujeição à emissão da declaração negocial da contraparte.

As questões da unidade ou pluralidade contratual e das diferentes figuras intermédias que se encontram entre os dois pólos opostos tem ocupado crescentemente a reflexão jurídica, nomeadamente com a construção de tipos negociais complexos em resposta à riqueza e complexidade da realidade económica e social.

Referia já o Professor Antunes Varela, em exposição que mantém actualidade, que se diz misto o contrato no qual se reúnem elementos de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei, in Das Obrigações em Geral, vol. I, 6.ª edição, Almedina, 1989, p. 274.

Acrescenta o Autor, in Op. et loc. Cit. “Em lugar de realizarem um ou mais tipos ou modelos de convenção contratual incluídos no catálogo da lei (contratos típicos ou nominados), as partes, porque os seus interesses assim o imponham, celebram por vezes contratos com prestações de natureza diversa ou com uma articulação de prestações diferente da prevista na lei, mas encontrando-se ambas as prestações ou todos elas compreendidas em espécies típicas directamente reguladas na lei.

Da figura dos contratos mistos distingue-se a da união ou coligação de contratos, ou seja, em que dois ou mais contratos que, sem perda da sua individualidade, se acham ligados entre si por certo nexo, cfr. Antunes Varela, in Op. cit. p. 276). Situações que ainda podem diferenciar-se entre aquelas em o vínculo que prende os contratos é puramente exterior ou acidental, como quando provém do simples facto de terem sido celebrados ao mesmo tempo (entre as mesmas pessoas) ou de constarem do mesmo título.

(…)

Outras vezes, porém, sucede que os contratos, mantendo embora a sua individualidade, estão ligados entre si, segundo a intenção dos contraentes, por um nexo funcional que influi na respectiva disciplina. Já se não trata de um nexo exterior ou acidental, mas de um vínculo substancial que pode alterar o regime normal de um dos contratos ou de ambos eles, por virtude da relação de interdependência que eventualmente se crie entre eles.

(…)

Em todos estes casos (de verdadeira coligação de contratos) há já certa dependência entre os contratos coligados, criada pelas cláusulas acessórias (Nebenabrede) ou pela relação de correspectividade ou de motivação que afectam um deles ou ambos eles (cfr. Op. cit. p. 276-278).

Por seu turno, o Professor Vaz Serra, in In União de Contratos – Contratos Mistos, BMJ, n.º 91, p. 13-32-33.) ensinava, ao pretender propor regulamentação legal, que:

Os contratos mistos distinguem-se das uniões de contratos em que, neles, não há uma pluralidade de contratos, mas um só contrato, cujos elementos essenciais de facto estão regulados, total ou parcialmente, por normas respeitantes a tipos contratuais diferentes.

(…)

Contratos mistos lato sensu. Caracterizam-se pelo facto de, ao contrário do que sucede nas uniões de contratos, não haver uma pluralidade de contratos, mas um só contrato, contrato único ou unitário, estando, porém, os seus elementos essenciais de facto regulados, total ou parcialmente, pelas regras de diferentes espécies contratuais típicas.

A circunstância de uma parte da hipótese de facto do contrato misto estar regulada na lei apenas a respeito de certo contrato típico, não obsta a que essa regulação se aplique à parte correspondente.

(…)O negócio misto é, como se disse, aquele que resulta da combinação de dois ou mais negócios, combinação que a lei não regula, regulando apenas um, alguns ou todos os negócios que entram na sua formação. A lei, por hipótese, regula certo negócio (que, por isso, é um negócio típico) ou regula dois negócios (que são, assim, negócios típicos), mas não regula o conjunto que da combinação daquele negócio com outro ou dos dois negócios deriva.

A determinação da unidade ou pluralidade de contratos constitui tarefa de interpretação do clausulado, uma vez que não são as partes que decidem, dentro ou fora das cláusulas do contrato, sobre a qualificação plural ou singular do acordo que estabeleceram. Mas é sobre a natureza do acordo por elas estabelecido, à luz do pensamento sistemático denunciado na classificação e definição dos diferentes contratos típicos, que as dúvidas na matéria hão-de ser solucionadas.

Como critérios auxiliares, conquanto não decisivos, para a resolução do problema avultam naturalmente dois: um, tirado da unidade ou pluralidade da contraprestação; outro, assente na unidade ou pluralidade do esquema económico subjacente à contratação (cfr. Antunes Varela, op. cit., p. 279).

No mesmo sentido, ensina Pereira Coelho, in Coligação negocial e operações negociais complexas, Boletim da Faculdade de Direito, Universidade de Coimbra, volume comemorativo, Coimbra, 2003, p. 251-252) que a consideração unitária (que sufragamos) assenta numa abordagem objectivística do complexo negocial. No confronto entre as denominadas orientações subjectivas e objectivas que se desenvolveram nesta matéria (…) é óbvio que é deste lado que se encontra a razão. Na verdade, a determinação do carácter “plural” ou “unitário” de uma dada formação contratual representa uma competência (exclusivamente) “jurídica” ou “metodológico-jurídica”, que não cabe às partes – não é a estas, mas à ordem jurídica/método jurídico, que compete dizer se certa formação contratual é (para determinado efeito) unitária ou plural. É claro que esta consideração “objectiva” assenta no conjunto dos efeitos pretendidos pelas partes – assneta no “texto” ou “conteúdo” (objectivo) dos negócios, e por conseguinte, no conjunto das declarações de vontade das partes.

Em suma, a determinação da unidade ou pluralidade contratual depende da interpretação do próprio contrato.

Na abordagem do problema da unidade e pluralidade, Pereira Coelho, Op. cit. p. 250), salienta a necessidade da consideração do contexto negocial do mundo moderno pronunciando-se a favor de uma consideração unitária (não atomística) destes complexos [negociais]. Para sublinhar que interessa considerar se existe um programa económico unitário ou se se deve partir do princípio de que se trata, para a generalidade dos efeitos, de formações contratuais unitárias (ainda que dotadas de alguma complexidade.

Impressivamente, elucida o mesmo Autor, cfr. Op. cit. p. 251, que tais conexões e respectivas consequências, dizíamos, configuram, se bem virmos, conexões e consequências idênticas àquelas que se estabelecem e produzem no interior de um contrato unitário. Nexos como o de sinalagmaticidade ou de condicionamento constituem nexos que tipicamente se desenvolvem nos quadros do círculo (interno) de efeitos de um contrato unitário. Por conseguinte, ocorrendo tais nexos entre efeitos negociais pertencentes a estruturas negociais aparentemente autónomas, deve entender-se que está presente, no conjunto desses negócios (assim conexionados), um novo e unitário negócio.

Quanto ao programa contratual num contrato misto, bem como distinção da união de contratos, vejam-se os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Outubro de 2018, proferido no processo 2855/14.2TBVFR-B.P1.S1 (Ana Paula Boularot), de 9 de Maio de 2019, proferido no processo 1563/11.0TVLSB.L1.S3 (Helder Almeida) ou de 19 de Setembro de 2019, proferido no processo 1817/16.0T8PNF.P1.S2 (Rosa Tching).

Dito isto, voltando ao caso em apreço, afim de aquilatar se a razão esta do lado dos recorrentes ou da sentença recorrida, ou seja, saber se estamos perante um contrato misto, como entendeu a sentença recorrida, ou não, teremos de nos socorrer, da matéria de facto provada.

Diga-se, desde já, que advogamos o entendimento defendida na sentença recorrida.

Não podermos descartar que as partes se vincularam, “inter alia”, uma (R.) a ceder à posse à outra (AA.) a fração, em causa, para que estes pudessem dela fruir contra o pagamento de uma renda mensal, no que constitui um contrato de arrendamento; simplesmente, não se esgota neste contrato o acordo celebrado pelas partes, no âmbito da liberdade negocial que lhes assiste, sendo que, como veremos adiante, nem será este o factor predominante do negócio alcançado.

Para se aquilatar, da natureza do contrato, que temos, entre mãos, não podemos, a nosso ver, descurar a vontade das partes feita a partir do critério presente no artigo 236º do Código Civil.

Na verdade, o preceito em causa que rege sobre a interpretação da declaração negocial, estabelece no seu nº 1 que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”

Assim, a pedra de toque, é saber qual a vontade das partes, ou seja, o que as mesmas, no fundo pretendiam.

Sabe-se que a fração em causa foi ocupada pelos AA., com o consequente gozo e fruição, mediante o pagamento de uma renda, naquilo que constitui o núcleo de um contrato de arrendamento, porém, o contorno do contrato celebrado pelas partes não se ficou por aqui.

Na verdade, do mesmo consta que o valor das rendas pagas, bem como o valor pago a titulo de sinal, iria abater no valor acordado pela fração.

Ora, assim sendo, quanto a nós, os dois contratos se misturam, de um modo que contamina inevitavelmente a autonomia de cada um deles, e neste sentido, resulta claro, para nós, que o enfoque primordial das partes está na venda do imóvel e não no arrendamento; tanto assim, que as rendas pagas seriam abatidas no preço a pagar, bem como o sinal entregue.

Em termos de enquadramento conceptual, temos que qualquer pessoa, nos limites da lei, tem a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver, podendo ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios (art.º 405 do Código Civil).

A admissibilidade dos contratos mistos constitui, portanto, uma concretização da regra da liberdade contratual. Por sua vez, “os contratos mistos têm carácter unitário, resultando da fusão de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos, ou da participação num contrato de aspectos próprios de outro ou de outros. (...) Em qualquer caso há fusão e não simples cúmulo; o contrato misto é um contrato só, não se identificando com a união de contratos…» (Galvão Telles «Manual dos Contratos em Geral», 4ª edição, pag. 469).

O regime aplicável aos contratos mistos tem sido elaborado pela jurisprudência e pela doutrina e depende do nexo que interceda, no caso concreto, entre os vários tipos contratuais que integram o negócio misto.

Quando um tipo se sobrepõe ao outro ou aos outros, aplica-se o regime do tipo contratual predominante, que absorve os demais (vide, por todos, Antunes Varela, Das obrigações em geral, I, 2ª ed., pp. 223 ss. e Galvão Telles, Manual dos contratos em geral, pp. 384 ss.). A este propósito, Inocêncio Galvão Telles refere a existência de duas teorias doutrinárias a aplicar casuisticamente: a da absorção e a da combinação. De acordo com a primeira teoria enunciada, deve individualizar-se no contrato misto a parte preponderante, que lhe imprime carácter, e enquadrá-lo no tipo a que assim fundamentalmente pertence, salvas as modalidades diferenciais derivadas da presença de elementos estranhos. Em conformidade com a segunda, a regulamentação do contrato misto resultará da combinada aplicação dos preceitos pertinentes aos vários tipos em que o contrato se inspira (Direito das Obrigações, 7.ª edição, Coimbra Editora, pág. 86). Ora, face ao breve enquadramento dogmático do “contrato misto”, julgamos que o acordo celebrado entre as partes, em discussão nestes autos, se enquadra na figura doutrinária em apreço, contrato misto, como bem se refere na sentença recorrida, e que, como vimos, a parte dominante nada tem a ver com o arrendamento mas sim com a promessa de venda; demonstra-o o facto de que, cada uma das rendas pagas, seria integralmente abatida ao preço final da venda do imóvel, bem como o sinal, como já referimos, fim principal do acordo único das partes.

Caso os contratos fossem integralmente cumpridos, em bom rigor, o suposto “inquilino” não pagaria qualquer renda mas apenas o preço estipulado “ab initio” para a venda do imóvel que contratou adquirir; o arrendamento nunca teria a contrapartida da renda paga pelo inquilino.

Donde, o contrato promessa de compra e venda “absorve” o contrato de arrendamento no sentido de que aquele predomina e, portanto, deve ser o regime legal a ele atinente o aplicável.

Assim sendo, atendo-nos nós na interpretação do acordo celebrado ao fim predominante do mesmo, teremos de concluir que, processualmente, a questão terá de ser dirimida no âmbito de um alegado e eventual incumprimento do contrato promessa de compra e venda, como bem se entendeu na sentença recorrida.

O contrato de arrendamento em causa, como já dissemos, resulta instrumental relativamente ao objectivo primordial das partes.

Assim, pelas razões expostas, e como já referimos, advogamos o entendimento perfilhado no sentença recorrida, ou seja, estamos perante um contrato misto.

Aqui chegamos, cabe verificar se os recorrentes denunciaram ou não o contrato em causa e em caso afirmativo se o fizeram de forma legal.

Segundo os recorrentes a denúncia do arrendamento está expressamente prevista na cláusula 10ª do contrato de arrendamento celebrado entre Apelantes e Apelada e não na cláusula 23º desse mesmo contrato, como refere a sentença recorrida, não sendo exigido aos Apelantes que invocassem a causa justificativa da cessação do arrendamento e bastando-se com a comunicação, independentemente da forma que esta revista, não constituindo a carta registada com aviso de receção uma formalidade ad substantionem, pelo que, segundo eles, o contrato foi devidamente denunciado.

Opinião oposta teve a sentença recorrida ao referir que: o sinal, na economia do contrato promessa de compra e venda, tem a natureza penitencial, e como tal, traduz-se na tutela do direito ao arrependimento, por qualquer dos intervenientes. O que quer dizer que os contraentes, com a entrega do sinal, reservam o direito de não cumprir o contrato prometido, podendo desistir a qualquer momento. A desistência tem, como consequência, a perda do sinal ou a entrega do mesmo, acrescido de igual quantia, nos termos do artº 442º nº 2 do Código Civil. E isto impulsiona, de alguma forma, ao cumprimento do contrato, e traduz-se no preço do direito de desistir, de se arrepender.

No caso, a desistência do contrato deveu-se aos autores. Os “argumentos” invocados pelos autores para “justificar” a saída do prédio e a sua posição de não comprarem nem sequer estão relacionados directamente com a ré, mas sim com outros habitantes “inquilinos/proprietários” de outras fracções do prédio. Como já referimos, o elemento preponderante e decisivo, é a finalidade do sinal, em que predomina a tutela dum direito de arrependimento. Quando é prevista uma cláusula penal, pelo incumprimento do contrato, as partes, ao determinarem o seu montante, ponderam os prejuízos previsíveis, de molde a que corresponda ao dano real, uma vez que será esta a substituir a indemnização pelo incumprimento. No caso, o incumprimento do contrato deveu-se a culpa exclusiva dos autores, que não cumpriram culposamente o contrato prometido. Por força do disposto no artº 442º nº 2 do C. Civil, a ré tem a faculdade de fazer seu o sinal. E foi o que a mesma fez, perante a desistência dos autores. Este facto, em si, legitimado pelo direito, fundamenta a aquisição do sinal por parte da ré. O que quer dizer que o incumprimento do contrato promessa por banda dos autores, justifica o direito ao sinal por parte da ré”.

Que dizer?

Tendo em conta a matéria fixada, não vemos assistir razão aos recorrentes, antes assiste, quanto a nós, razão à sentença recorrida, pelas razões expostas na mesma que advogamos.

Pelo exposto, também nesta vertente improcede a pretensão dos recorrentes, razão pela qual se mantém a sentença recorrida nos seus termos.

4. Decisão

Face ao exposto decide-se, por acórdão, julgar improcedente o recurso e manter a sentença recorrida, na integra.

Custas pelos recorrentes.

Coimbra, 13/6/2023

Pires Robalo (relator)

Sílvia Pires (adjunta)

Henrique Antunes (adjunto).