134/08-3 - Tribunal da Relação de Évora

I- A promessa de alienação ou oneração de bens imóveis ou móveis sujeitos a registo, pode produzir efeitos em relação a terceiros ou seja ter eficácia real. Para tanto basta que se verifique um tríplice requisito: a) constar a promessa de escritura pública; b) pretenderem as partes atribuir-lhe eficácia real; c) estarem inscritos no registo os direitos emergentes da promessa.

II- Quando assim for, a promessa (…) prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que posteriormente se constituam em relação à coisa, tudo se passando, como se alienação ou oneração prometida se houvesse efectuado na data em que a promessa foi registada.

III- Se tal não ocorrer a eficácia do contrato é meramente obrigacional e neste caso, tendo havido transmissão válida da coisa prometida a favor de terceiro é inviável a execução específica do contrato promessa, por impossibilidade legal do objecto da acção, restando apenas ao promitente comprador exigir o ressarcimento dos danos decorrentes do incumprimento do contrato.

Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação de Évora:

Relatório

No Tribunal Judicial de Loulé (1º Juízo Cível), Eduardo....................., casado, residente no Largo…………….., intentou a presente acção, na forma de processo ordinário, contra Carlos...................., solteiro, com domicílio profissional na “Sol ………………., Lda.”, com sede na …………………., pedindo que seja ditada sentença que produza os efeitos da declaração negocial do demandado, promitente vendedor no contrato - promessa de compra e venda, celebrado no dia 24 de Junho de 1998, na vila de Quarteira, concelho de Loulé, relativo à fracção que viesse a corresponder ao apartamento tipo T0, nº 22, do 2º andar, do “prédio em construção, a constituir em regime de propriedade horizontal, edificado sobre os lotes FM10 e FM11, sito na Quinta do Romão, Vila e Freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, licenciada pelo alvará de construção nº 60/96, passado pela Câmara Municipal de Loulé em 02/02/96, válido até 02/02/2000, descritos os Lotes na Conservatória do Registo Predial de Loulé, sob os nºs 42234 e 42235 e inscritos na respectiva matriz sob os artigos 8954 e 8955, o qual se destina a habitação”, articulando factos que, em seu critério, conduzem à procedência do pedido, o qual, em sede de saneador - sentença, foi julgado improcedente.

Inconformado com a sentença, interpôs o demandante Eduardo.................... a presente apelação, culminando as suas alegações, com as seguintes conclusões:

- O direito à execução específica do contrato - promessa de compra e venda, em anexo como doc. 1 à petição inicial, tem eficácia real e é oponível a terceiro, porque existe registo da acção judicial à margem referenciada em que está deduzido esse pedido; assim, a sentença que vier a ser proferida a final, a declarar, ao abrigo do artigo 830º do Código Civil, a transmissão a favor do Apelante da fracção objecto mediato deste contrato-promessa, prevalecerá sobre a venda da mesma fracção que foi feita pelo Apelado (promitente - vendedor) a terceiros posteriormente ao mesmo contrato-promessa, porque a acção judicial à margem referenciada tem registo anterior a essa venda (que, aliás, nem sequer está registada); é o que resulta do disposto nos artigos 3º, nº 1, a) e c), 11º, nº 2, 53º, 59º, nº 3 e 92º, nºs 1, a) e 3 do Código do Registo Predial (cf., a propósito, I. Galvão Teles, “Direito das Obrigações”, 7ª ed., Coimbra 1997, págs. 146 -7);

- A confissão realizada em processo preliminar vale como confissão judicial na acção correspondente (v. acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 23 de Abril de 1993, in: http://www.dgsi. pt); ora a acção de fixação de fixação judicial de prazo que o Apelante moveu ao Apelado e correu termos com o nº de processo 302/04.7 TBLLE, no 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Loulé, foi um processo preliminar da acção judicial à margem referenciada; nessa acção de fixação judicial de prazo, o Apelado fez a confissão de que (i) o contrato-promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 à petição inicial e a cessão da posição contratual em anexo como doc. 2 à mesma posição são verdadeiros, e (ii) a cessão da posição contratual de António ……………. ao Apelante foi previamente autorizada pelo Apelado na cláusula 10ª do contrato - promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 à petição inicial e foi realmente notificada ao mesmo Apelado; logo, a confissão desses factos nessa acção de fixação judicial de prazo consubstancia uma confissão judicial irretratável para os efeitos da acção judicial à margem referenciada (v. artigos 355º, nº 2, 356º, nº 1 e 358º, nº 1, do Código Civil; cf. Artigo 490º, nº 2, do Código de Processo Civil);

- Ainda que o Apelado tenha rescindido (?) o contrato-promessa de compra e venda em anexo como doc.1 à petição inicial, tal rescisão não prejudicou nem prejudica os direitos entretanto adquiridos pelo Apelante com a cessão da posição contratual em anexo como doc. 2 à mesma petição, muito menos depois do Apelante ter registado a acção judicial à margem referenciada (v. artigos 802º e 435º do Código Civil);

- O Apelado pretende (i) que o contrato - promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 à petição inicial e a cessão da posição contratual em anexo como doc. 2 são inexistentes ou falsos, e (ii) que a cessão da posição contratual de António …………… ao Apelante não foi previamente autorizada por ele, Apelado, na cláusula 10º do contrato - promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 à petição inicial nem lhe foi notificada a ele, Apelado; com isto, o Apelado tem estado a procurar que a confissão por ele feita na acção de fixação judicial de prazo que correu termos com o nº de processo 302/04.7 TBLLE, no 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Loulé não produza os seus legais efeitos na acção judicial à margem referenciada, a saber: os efeitos duma confissão judicial irretratável do Apelado, confissão esta que faz prova pleníssima contra o mesmo Apelado; deste modo, o Apelado tem estado a tentar alterar a verdade dos factos e omitir factos relevantes para a boa decisão da causa, fazendo do processo um uso reprovável com o fim de impedir a descoberta da verdade ou, pelo menos, de protelar o trânsito em julgado duma sentença que lhe será desfavorável;

- Por todos estes motivos, a sentença da Meritíssima Juíza a quo proferida a fls dos autos à margem referenciados, de que ora se apela, deve ser revogada e substituída por outra que julgue a acção procedente por provada e, como consequência, constitua uma decisão que produz os efeitos da declaração negocial do faltoso, o Apelado, procedendo-se, assim, à execução específica do contrato-promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 à petição inicial; e condene o Apelado como litigante de má fé em multa (a fixar segundo os critérios discriminados no acórdão da Relação de Évora, de 7 de Julho de 1977, in: “Col. Jur.”, 1977, t. III, pág. 562) e numa indemnização ao Apelante, a fixar em quantia não inferior a cinquenta (50) unidades de conta processuais, em atenção ao valor elevado da causa e à audácia e à obstinação com que assumiu e continua a assumir semelhante conduta processual.

O demandado Carlos.................... contra - alegou, votando pela manutenção do decidido.

Face às conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento é oficioso [1] , o objecto do recurso circunscreve-se à apreciação das seguintes questões: a) a alegada procedência da acção; b) a requerida condenação do Réu por litigância de má fé.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Fundamentação

Na sentença recorrida, foi considerado provado o seguinte quadro factual:

1- Mostra-se inscrita a favor do Réu, pela inscrição G-1, ap. 22/080782, a aquisição por compra, do prédio urbano sito em Quinta do Romão, denominado “Edifício D. Duarte”, composto por cave, rés-do-chão, 1º a 5º andares, constituído em propriedade horizontal com as fracções denominadas com as letras “A” a “BM”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 08315/15032001 e inscrito na matriz sob o artigo 12.210;

2- Do referido prédio faz parte a fracção autónoma designada pelas letras “AE”, correspondente ao segundo andar esquerdo, nascente, porta 31, composto por habitação com sala comum, cozinha, casa de banho, arrumos e terraço;

3- Por escritura pública datada de 4 de Junho de 2001, outorgada nº 1º Cartório Notarial de Loulé, o Réu declarou vender a Luís ………… e Maria de Fátima…………….. e Jorge Filipe ………………, que declararam comprar, pelo preço de 5. 100.000$00, a fracção autónoma designada pelas letras “AE”, segundo andar, esquerdo, nascente, porta nº 31, destinada a habitação, do prédio urbano denominado “Edifício D. Duarte”, situado na Quinta do Romão, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, omisso na matriz e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 08315/16032001;

4- Mostra-se inscrita pela inscrição F-2, ap. 72/18052006, o registo, provisório por natureza, da presente acção sobre a fracção referida em 1.

Considerando as questões submetidas a apreciação e decisão, importa chamar à colação os seguintes princípios:

Quanto à alegada procedência da acção

“A causa de pedir é o facto concreto que serve de fundamento ao efeito jurídico pretendido” ou “o acervo dos factos constitutivos da situação jurídica que, através do pedido (…)”, se “ (…) quer fazer valer em juízo” [2] .

”A causa de pedir (na falta de acordo) (…) só pode ser alterada ou ampliada na réplica, quando a ela houver lugar (…)”, a não ser que a alteração ou a ampliação seja consequência de confissão feita pelo réu e aceite pelo autor [3] .

Na alteração da causa de pedir, “o facto concreto” ou “o acervo dos factos constitutivos da relação jurídica” é substituído por outro; por seu turno, “dá-se ampliação da causa de pedir, quando ao facto concreto alegado na petição inicial, como fundamento da pretensão, se adita um outro facto, a título principal ou subsidiário, seja para manter, seja para modificar o pedido” [4] .

“O contrato-promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido”. Como tal, “gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial”. Por outras palavras: “o contrato promessa cria a obrigação de contratar, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido” [5] .

Tem, pois, (…) “a natureza de contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo”. Ou seja: “o contrato-promessa, criando para o promitente uma obrigação de contratar, cujo objecto é uma prestação de facto, goza, em princípio, de eficácia relativa, meramente obrigacional, restrita por conseguinte às partes contratantes” [6] .

“Admite-se, porém, que a promessa de alienação ou oneração de bens imóveis ou móveis sujeitos a registo, produza efeitos em relação a terceiros, desde que se verifique este tríplice requisito: a) constar a promessa de escritura pública; b) pretenderem as partes atribuir-lhe eficácia real; c) estarem inscritos no registo os direitos emergentes da promessa.

Quando assim for, a promessa (…) prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que posteriormente se constituam em relação à coisa, tudo se passando, sobre esse aspecto, como se alienação ou oneração prometida se houvesse efectuado na data em que a promessa foi registada” [7] . Ou seja: “o promissário, a par do direito obrigacional contra o promitente, pelo qual lhe pode exigir a realização da prestação prometida, ou seja, a celebração do contrato objecto da promessa ou a devida indemnização (direito relativo), fica tendo também um direito real oponível erga omnes (direito absoluto)” [8] .

O contrato - promessa que tenha por objecto a celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir é sempre passível a execução especifica, ou seja, que, o tribunal (…) “no contrato prometido, supra a falta de declaração negocial do promitente - vendedor e o obrigue a cumprir o contrato-promessa” [9] .

“Não é possível a execução especifica do contrato - promessa, quando é impossível o objecto do contrato” [10] .

“O registo destina-se, essencialmente, a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”. Assim, o registo definitivo oferece aos particulares “duas presunções (registrais): a de que o direito existe; e a de que pertence a quem está inscrito como seu titular” [11] .

O conservador, “formalmente, deve verificar a regularidade formal dos actos apresentados a registo e a legitimidade dos requerentes; substancialmente, deve pronunciar -se sobre a viabilidade do registo, apreciando a validade substancial dos actos a registar” [12] .

Estão sujeitas a registo as acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção do direito real de aquisição, decorrente de promessa de alineação que lhe tiver sido eficácia real [13] .

A confissão feita em juízo só vale como judicial nesse processo. Isto é: “o que caracteriza a confissão judicial é ser feita no próprio processo em que se utiliza”; assim, “a confissão feita nos articulados doutro processo, se for invocada noutro processo diferente (…) passa a ter o carácter de confissão extrajudicial (…)” [14] . Porém, a realizada em qualquer procedimento preliminar ou incidental só vale como judicial na acção correspondente. A acção correspondente ao procedimento preliminar é aquela que esse procedimento visa e não outra, embora relacionada [15] ..,

Quanto a requerida condenação do Réu por litigância de má fé

Com a reforma de 1995, consagrou-se expressamente o dever de boa fé processual, “sancionando-se como litigante de má fé a parte que, não apenas com dolo, mas com negligência grave, deduza pretensão ou oposição manifestamente infundada (…)” [16] . Ou seja: o regime de responsabilidade ora estabelecido, está circunscrito às seguintes realidades: lide temerária - “foi para juízo sem tomar em consideração as razões ponderosas que comprometiam a sua pretensão”- e lide dolosa - “sabia que não tinha razão e, apesar disso, litigou” [17] .

“A parte vencedora não pode não ser arguida de dolo (ou de culpa grave) referente à lide substancial (…) [18] .

Relembrados os princípios conexionados com as questões subjudice, é altura de apreciar e decidir.

Quanto à alegada procedência da acção

Dúvidas inexistem que o alegado “acervo dos factos constitutivos da situação jurídica” que o Autor / apelante Eduardo …………… pretende fazer valer em juízo é, manifestamente, um contrato - promessa de compra e venda de natureza obrigacional - e, por isso, de eficácia restrita às partes contratantes - acrescido do incumprimento definitivo deste mesmo negócio jurídico, por parte do apelado Carlos …………….., promitente vendedor.

Também não restam dúvidas que, na tréplica, esta causa de pedir não foi alterada.

É, igualmente, inquestionável que, apenas em sede de recurso, veio o apelante Eduardo ………………. alicerçar o seu pedido na circunstância de “contrato - promessa de compra e venda, em anexo como doc. 1 à petição inicial”, ter eficácia real e ser oponível a terceiro, “porque existe registo da acção judicial à margem referenciada em que está deduzido esse pedido”.

Ocorre, assim, uma inadmissível alteração da causa de pedir que, por isso, não pode ser considerada.

Deste modo, a acção proposta deve ser apreciada tendo como referência um contrato - promessa de eficácia apenas relativa.

Fundamentando-se o efeito jurídico pretendido pelo apelante Eduardo……….. num contrato - promessa desta natureza, não restam dúvidas que não é inviável a sua execução especifica, por impossibilidade do seu objecto, uma vez que a fracção autónoma prometida vender e comprar já não pertence ao promitente vendedor, o apelado Carlos ………….

Bem andou, pois, o Tribunal recorrido ao referir que “não pertencendo a propriedade da referida fracção autónoma ao réu, promitente vendedor, não pode o Tribunal proferir sentença que susbtitua a declaração de vontade deste, sob pena de conduzir a uma venda de coisa alheia, vedada por lei (…)”.

De referir ainda, a título de achega, que a circunstância de a presente acção, que tem como causa de pedir um contrato promessa de compra e venda de natureza obrigacional, ter sido objecto de indevido registo não faculta ao promitente comprador também um direito real oponível erga omnes, pela simples razão que não está em causa “um contrato registável” e, sim, um negócio que, por ter natureza relativa, não pode prejudicar terceiros, nada tendo, por isso, a ver com estes. Admiti-lo, equivaleria a proporcionar uma aquisição por força do registo (aquisição tabular), alicerçada no incumprimento do dever de legalidade a que o Conservador está vinculado, à revelia, ainda, do acima mencionado tríplice pressuposto do contrato promessa, com eficácia real.

Encontra-se prejudicada a questão da alegada existência e validade do contrato promessa e da cessão da posição contratual, razão pela qual dela não se toma conhecimento.

Improcede, pois, nesta parte, a apelação.

Quanto a requerida condenação do Réu por litigância de má fé

O Réu Carlos …………., por ser a parte vencedora, não pode ser arguido de dolo ou culpa grave, no que se refere à lide substancial, uma vez que, se venceu, foi precisamente porque o tribunal não o julgou incurso numa lide dolosa ou temerária.

Deduziu, sim, uma oposição cautelosa, esgotando todos os meios para se assegurar de que tinha razão, com recurso, inclusive, à alegada inexistência e a invalidade não só do contrato-promessa, como da cessão da posição contratual, não obstante o articulado na acção de fixação judicial de prazo. Procedeu, deste modo, sem uma prudência normal, decorrente de alguma dificuldade em interpretar a lei, circunstância que, provavelmente, levou o apelante Eduardo …………….. a considerar, de forma errada, a acção de fixação judicial de prazo como procedimento preliminar dos presentes autos e a rotular de “confissão judicial” a expressa nos articulados daquele processo.

Assim sendo, não pode o Réu Carlos………….. ser condenado como litigante de má fé.

Improcede, por isso, também nesta parte da apelação.

Decisão

Pelo exposto, acordam nesta Relação julgar a apelação improcedente, confirmando-se, deste modo, a sentença recorrida.

Custas pelo apelante.

Évora, 17 de Abril de 2008

Sílvio José Teixeira de Sousa

Rui Machado e Moura

Maria da Conceição Ferreira

[1] Artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684, nº3 e 690º, nºs 1 e 2 do Código de Processo Civil.

[2] Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª edição, pág. 245 e José Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto, in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, pág. 484.

[3] Artigos 272 e 273º, nº1 do Código de Processo Civil e Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª edição, pág. 357.

[4] Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª edição, pág. 357 e José Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto, in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, pág. 484.

[5] Artigo 410º, nº 1 do Código Civil, Inocêncio Galvão Teles, in Direito das Obrigações, 3ª edição, pág. 76 e Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, 4ª edição, pág. 376.

[6] Artigo 410º, nº 1 do Código Civil, Inocêncio Galvão Teles, in Direito das Obrigações, 3ª edição, pág. 76 e Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, vol I, 3ª edição, pág. 259.

[7] Artigos 413º, nº 1 do Código Civil e 2º, nº 1, f) do Código do Registo Predial e Antunes Varela, in Das Obrigações em geral, vol. I, 3ª edição, pág. 261.

[8] Inocêncio Galvão Teles, in Direito das Obrigações, 3ª edição, pág. 89.

[9] Artigo 830º, nºs 1 e 3 do Código Civil, Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição, pág. 111, e Ângelo Abrunhosa, in O Contrato-Promessa, págs. 71 e 75.

[10] Ângelo Abrunhosa, in O Contrato-Promessa, págs. 75 e 76 e Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição, pág. 107.

[11] Artigos 1º e 7º do Código do Registo Predial e A. Santos Justo, in Direitos Reais, págs. 53 e 62.

[12] Artigo 68º do Código do Registo Predial e A. Santos Justo, in Direitos Reais, pág. 59.

[13] Artigos 2º, nº 1, f) e 3º, nº 1, a) e c) do Código do Registo Predial.

[14] Artigo 355º, nºs 2 e 3 e 356º do Código Civil e Prof. Alberto dos Reis ,in Código de Processo Civil Anotado, vol. IV, págs. 82 e 83.

[15] Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, pág. 316.

[16] Artigo 456º, nº 2, a) do Código de Processo Civil e Preâmbulo do Decreto-Lei nº 329-A/95, de 12 de Dezembro.

[17] Prof. Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, vol. II, 3ª edição, pág. 262.

[18] Prof. Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, vol. II, 3ª edição, pág. 264.