2888/16.4T8FAR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- O momento relevante para aferir da caducidade do direito de preferência é a data da prática do acto, ou seja, a data em que o preferente emite a sua declaração de vontade de preferir no negócio de compra e venda que lhe foi comunicado, e não a data em que o obrigado à preferência recebe tal comunicação.

II- Na comunicação para a preferência não pode o preferente ser colocado numa situação de desvantagem em relação a terceiro promitente comprador no contrato promessa de compra e venda do imóvel objecto da projectada venda, como o qual o obrigado à preferência já contratou.

Acórdão da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- Relatório

1. BB instaurou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra CC (1.ª R.) e DD (2.º R.), pedindo:

- A condenação de ambos os réus a reconhecerem o seu direito de preferência, na aquisição do prédio urbano sito na Rua Professor Egas Moniz, nºs … e …, freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, inscrito na matriz sob o artigo …, descrito sob o n.º …, da freguesia de Vila Real de Santo António, ordenando-se a substituição do 2.º réu na propriedade do aludido prédio, com o consequente cancelamento do registo de aquisição a favor daquele réu e elaboração de outro a favor da aqui autora; e,

- A condenação do 2.º réu a restituir à autora todas as rendas que esta depositou e venha a depositar na sua conta bancária em consequência do contrato de compra e venda do imóvel acima referido, acrescido de juros de mora, à taxa legal em vigor calculados desde cada um dos depósitos/transferências até efectiva e integral restituição.

2. Os RR. apresentaram contestações, defendendo-se por impugnação e excepcionando a caducidade do direito de preferência, pugnando pela improcedência da acção, tendo a 1ª R. pedido ainda a condenação da A. como litigante de má fé.

A A. apresentou resposta a este pedido bem como à matéria da excepção.

3. Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador tabelar, e procedeu-se à identificação do objecto do litígio, enunciação dos temas da prova e admissão das provas requeridas.

Realizada a audiência de julgamento veio a ser proferida sentença, na qual se decidiu:

A) Julgar improcedente, por não provada, a excepção de caducidade invocada pela 1.ª ré CC; e,

B) Julgar a acção integralmente procedente, porque provada e, por conseguinte:

· Reconhece-se à autora BB o direito de preferência na compra e venda, pelo preço de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros) do prédio urbano sito na Rua Professor Egas Moniz, nºs … e …, freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, inscrito na matriz sob o artigo …, descrito sob o n.º …, da freguesia de Vila Real de Santo António;

· Transfere-se a titularidade do direito de propriedade do identificado prédio, directamente, do réu DD para a autora BB, determinando-se o cancelamento do registo a favor daquele réu;

· Condena-se o réu DD a reembolsar à autora todas as rendas recebidas na pendência da presente acção, desde a sua citação, acrescidos de juros de mora, à taxa legal em vigor a contar dessa data até integral e efectiva restituição, absolvendo-o do pedido de restituição das rendas relativas aos meses de Agosto e Setembro de 2016;

C) Julgar improcedente, por não provado, o pedido de condenação da autora como litigante de má-fé, absolvendo-a do mesmo.

4. Inconformado com o assim decidido recorreu o 2º R., DD, pedindo a revogação da sentença, nos termos e com os fundamentos seguintes [segue transcrição das conclusões do recurso]:

1.ª O facto provado 3 deverá passar a ter a seguinte redacção:

A Autora fez do referido imóvel o centro da sua vida familiar, é ali que vive há mais de 40 (quarenta) anos, exceptuando os períodos em que se encontra doente, ali dormindo, tomando as refeições, recebendo amigos e familiares.

2.ª O facto provado 4 deverá passar a ter a seguinte redacção:

A 1.ª ré e o 2.º réu celebraram um acordo sujeito a escrito, datado de 21/7/2016, através do qual, a 1.ª ré se comprometia a vender e o 2.º réu a adquirir, o imóvel em questão, pelo preço global de € 96500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros), tendo, no momento da assinatura desse acordo, o 2.° réu entregue à 1.ª ré, na quantia de € 48.250.00€ (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros) através do cheque n.º …74 sacado sobre a conta de que o 2.º réu “é titular no Banco Santander Totta, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual a” 1.ª ré ficou de dar “quitação após boa cobrança do mesmo”. Acordaram, ainda, a 1.ª ré e 2.º réu, que o “remanescente do preço acordado, ou seja, o montante de € 48.250.00€ (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros),” seria “pago no ato da escritura definitiva de compra e venda, através de cheque visado ou bancário, emitido a favor da” da 1ª ré. Mais acordaram que, a “escritura pública de compra e venda será celebrada no dia 12 de Agosto de 2016, às 10:00h, na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António”, devendo o 2.º réu providenciar “pela entrega da documentação necessária à escritura até à referida data”.

3.ª O facto provado 12 deverá passar a ter a seguinte redacção:

Através de carta datada de 3/8/2016, tendo como remetente “CC” e estando assinada por uma ilustre Advogada, a mesma referiu o seguinte:

(…)

A escritura será realizada no dia 12 do corrente mês, a favor de DD, tal como previamente comunicado.

Por último, informo que, após a venda, será V. Exa. contactada pelo Sr. DD que lhe comunicará o modo de pagamento da renda.

Anexo - cópia da procuração que menciono no texto “(Vide doc. 5)”

4.ª Devem ser dados por provados os seguintes 3 factos que a instância recorrida deu por não provados ou omitiu referência:

· A carta datada de 29.07.2016 e expedida por correio a 01.08.2016, foi recebida pela ré em 02.08.2016.

· Na reunião de dia 1/8/2016, a autora comunicou à Dra EE que não tinha condições para celebrar a escritura de compra e venda do imóvel e que não dispunha de qualquer meio de pagamento relativo ao sinal que lhe era exigido.

· A autora não pagou à ré CC o sinal de 48.250,00 Euros referido no contrato referido em 4 e 5 dos factos provados e na carta referida em 6 dos mesmos factos.

Quanto à matéria de direito:

5.ª A autora nunca exerceu validamente o seu direito de preferência, uma vez que a carta que aquela enviou à obrigada não se traduziu numa "aceitação" incondicional, sem modificações ou reticências do Projecto contratual que lhe foi comunicado; assim a autora renunciou ao direito de preferir;

6.ª A autora preferente não aceitou e não cumpriu de modo incondicional a matéria contratual relacionada com o pagamento do sinal e a celebração no tempo do contrato prometido, não pagou o sinal e tentou negociar a data da celebração do contrato prometido. Pelo que a autora renunciou ao direito de preferir

7.ª Sendo que na reunião havida em 1 de Agosto de 2016 entre a preferente e a advogada da obrigada resultou que a primeira pretendia outras cláusulas contratuais, nomeadamente a celebração do contrato prometido com terceira pessoa e em tempo de cumprimento diverso, pelo que a autora renunciou ao direito de preferir.

8.ª A carta que a obrigada recebeu e enviada pela autora em 1 de Agosto de 2016 chegou seguramente após ter terminado o prazo legal de 8 dias para o exercício do direito de preferir, pelo que ocorreu a caducidade do direito.

9.ª Assim, é inquestionável que a resposta ao tema essencial em debate só poder a ser a de:

Não assiste à autora o direito de preferência na venda do imóvel descrito na Conservatória de Registo Civil de V.R.S.A sob o n.º …, da respectiva freguesia porque o mesmo caducou em virtude do seu não exercício atempado ou ao mesmo a autora renunciou.

10.ª A julgar de outro modo, a Digníssima Juiz a quo fez uma má interpretação das regras de direito que resultam dos artigos 279º e 414º e segs, em especial do artigo 416º, n.º 2, todos do Código Civil, e das demais normas de direito que o Venerando Tribunal da Relação de Évora queira aplicar.

Nestes termos e nos demais de Direito que o Venerando Tribunal da Relação de Évora doutamente suprirá, deve ser julgado procedente o presente recurso e revogada a sentença impugnada, substituindo-se por douto Acórdão que julgue improcedente a acção.

5. Contra-alegou a A., pugnando pela rejeição do recurso quanto à matéria de facto, por falta de cumprimento dos ónus impugnatórios, concluindo pela confirmação da sentença recorrida.

O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II- Objecto do recurso

O objecto do recurso, salvo questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, como resulta dos artigos 608º, nº 2, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil.

Considerando o teor das conclusões apresentadas, importa decidir as seguintes questões:

(i) Da impugnação da matéria de facto;

(ii) Da caducidade do direito de preferência e da renúncia do preferente.

III- Fundamentação

A) - Os Factos

A. 1. Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos [em destaque os pontos impugnados]:

1. A autora tomou de arrendamento há pelo menos 40 (quarenta) anos o prédio urbano, composto de edifício térreo com quintal, destinado a habitação sito na rua Professor Egas Moniz, n.º … e …, freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, inscrito na matriz sob o artigo …, descrito sob o número … da freguesia de Vila Real de Santo António.

2. No âmbito do acordo estabelecido, a autora pagava à 1.ª ré uma renda mensal no valor de €163,61 (cento e sessenta e três euros e sessenta e um cêntimos).

3. A autora fez do referido imóvel o centro da sua vida familiar, é ali que vive, ininterruptamente, há mais de 40 (quarenta) anos, ali dormindo, tomando as refeições, recebendo amigos e familiares;

4. A 1.ª ré e o 2.º réu celebraram um acordo sujeito a escrito, datado de 21/7/2016, através do qual, a 1.ª ré se comprometia a vender e o 2.º réu a adquirir, o imóvel em questão, pelo preço global de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros), mediante entrega da quantia de € 48.250.00€ (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros) através do cheque.

5. Na cláusula 9.ª do referido acordo ficou estabelecido:

“1. A concretização do negócio prometido, fica subordinada ao não exercício do direito legal de preferência por parte das autoridades administrativas (nomeadamente, IGESPAR ou Câmara Municipal), ou da arrendatária, nos termos da lei, constituindo o exercício desse direito condição extintiva do presente contrato promessa.

2. No caso de vir a ser exercido o direito de preferência pela arrendatária ou entidades mencionadas no n.º 1 anterior, caduca automaticamente o presente contrato promessa, obrigando-se os Primeiros Contraentes a devolver aos Segundos Contraentes, em singelo, todas as importâncias dele recebidas por força deste contrato, o que deverão fazer no dia seguinte ao conhecimento do exercício do direito de preferência.

3. Todas as comunicações para efeitos da preferência prevista nos números anteriores são da responsabilidade dos Primeiros Contraentes, que diligenciarão com a maior brevidade pela sua realização, dando do facto conhecimento ao Primeiro Contraente.”

6. A 1.ª ré dirigiu à autora uma carta registada com a referência RD752458590PT, datada de 21/07/2016 e recebida em 22/07/2016, com o seguinte conteúdo:

“Exma. Senhora

Venho pela presente, na qualidade de proprietária e legítima possuidora do prédio urbano destinado a habitação, com 7 compartimentos e quintal, sito no n.º … da Rua Professor Egas Moniz, freguesia de Vila Real de Santo António, concelho de Vila Real de Santo António, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, sob o n.º …, com o artigo matricial n.º …, da freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, com o alvará de licença de utilização n.º 35, emitido pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António em 23/05/1958, dar conhecimento a V. Exa. que é pretensão dos meus constituintes celebrar, sobre este imóvel, um contrato de compra e venda.

O referido negócio será feito a favor de DD, casado no regime de separação de bens com FF, contribuinte fiscal n.º …, portador do cartão do cidadão n.º …, emitido pela República Portuguesa e válido até 10/09/2020, residente na Rua … n.º …, …º Dto., em Lisboa, 1070-… Lisboa, pelo preço total de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros), dos quais 50 % foram já pagos no acto da assinatura do contrato promessa de compra e venda que teve lugar hoje, dia 21 de Julho de 2016 e o restante, ou seja, a importância de € 48.250,00 (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros) será paga no acto da realização da escritura de compra e venda que terá lugar no próximo dia 12 de Agosto na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, às 10:00h.

Pelo exposto venho, ao abrigo do disposto no artigo 416º 417º n.º 1 do Código Civil, conferir a V. Exa. a faculdade de exercer o direito de preferência no contrato acima referido, devendo, no prazo de 8 dias, conforme estipulado no n.º2 do artigo 416º do mesmo diploma legal, dizer se pretende exercer o seu direito de preferência no contrato supra mencionado, pelo preço acima indicado, caso em que, deverá, conjuntamente com a comunicação da pretensão de exercício de direito de preferência entregar aos proprietários a importância de €48.250,00 (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros) a título de sinal e princípio de pagamento, importância que, nessa data e de acordo com o contrato promessa assinado estes deverão devolver ao interessado na compra, o atrás referido Sr. DD.

Mais comunico que qualquer comunicação, nomeadamente para efeitos do seu exercício ao direito de preferência na compra do imóvel de que é arrendatária deverá ser enviada para a seguinte morada: Travessa …, Lote …,R/CH, 8900-… Vila Real de Santo António.

Na falta de resposta no prazo legal, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade.

Sem outro assunto de momento,”

7. Em resposta à referida missiva, em 29/07/2016 a autora dirigiu à ré uma carta registada, com a referência RD8328 2401 4 PT, expedida nos CTT de Vila Real de Santo António no dia 1 de agosto de 2016, pelas 9h58m, nos seguintes termos:

“Exma. Senhora

Venho, por este meio, acusar a recepção da vossa carta enviada em 21/07/2016 e por mim recepcionada a 22/07/2016, na qual me dava conhecimento da existência de uma proposta de aquisição do prédio sito na morada acima referida, de que sou arrendatária há perto de 50 anos, por parte do Sr. DD.

Assim, venho manifestar a intenção de exercer o meu direito de preferência, estando disposta a adquirir o andar pelo preço total de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros), com entrega de um sinal do valor € 48.250,00 (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros) no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda e comprometendo-me a agilizar o processo para realização de escritura o mais breve possível, atendendo à necessidade de recurso a financiamento bancário.

Por essa razão, agradecia que me propusesse uma data e um local para uma reunião, destinada à discussão de todos os pormenores do negócio (designadamente, os respeitantes à celebração do contrato promessa de compra e venda e à entrega do sinal).

Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores cumprimentos,” (Vide doc.4)

8. Após o envio desta missiva, cerca das 11 horas do dia 1 de agosto e a pedido da autora, esta acompanhada pela sua filha, deslocou-se ao escritório da mandatária da 1ª ré.

9. Na aludida reunião, a autora disse ter enviado uma carta a comunicar que pretendia preferir e se o imóvel poderia ser comprado em nome da sua neta, ao que a Sr.ª Advogada esclareceu que tal não seria possível.

10. A 1ª ré nunca apresentou à autora qualquer contrato promessa.

11. A 1ª ré nunca informou a autora sobre o modo como o pagamento deveria ser feito.

12. Através de carta datada de 3/8/2016, tendo como remetente “CC” e estando assinada por uma ilustre Advogada, a mesma referiu o seguinte:

“Exma. Senhora

Em resposta à vossa carta enviada no dia 1 de agosto do corrente ano e recebida no dia seguinte (2 de agosto), venho, na qualidade de mandatária com poderes especiais conferidos por CC, proprietária do imóvel de que a Senhora D. BB é arrendatária, comunicar-lhe o seguinte:

No dia 1 de agosto p.p., por volta das 11:00 e a seu pedido, reunimo-nos no meu escritório sito em Travessa …, Lote …, R/C-…, nesta cidade de Vila Real de Santo António.

Resultando do portal dos CTT que a carta sob resposta foi aceite para expedição, nesse dia de 1 de agosto, pelas 09:58, presumo, assim, que o seu pedido de reunião foi concretizado, uma vez que no referido dia 1 de agosto nos reunimos e na referida reunião clarificámos a sua posição relativamente ao exercício do direito de preferência.

Efectivamente, nessa reunião, a Srª disse-me que pretendia exercer o direito de preferência e que pagaria o sinal no valor de € 48.250,00 – uma das condições impostas para o referido exercício, o que todavia não fez.

E, não o fez, porque, como bem sabe, V. Exa. disse-me na altura, que pretendia que a venda do imóvel fosse realizada a favor de uma sua neta – ao que lhe respondi que tal não podia ser, que teria que ser a favor da preferente, no caso a Senhora D. BB.

Disse-me ainda que não tinha condições para cumprir o prazo já fixado para a realização da escritura – dia 12 de Agosto às 10:00h – e que não tinha condições para realizar a escritura nessa data porquanto teria de recorrer a crédito bancário que “sempre teria de ser solicitado em nome de sua neta, face à sua idade avançada” – palavras suas!

Como bem lhe expliquei nessa nossa reunião, o exercício do direito de preferência na venda de prédio arrendado cabe ao arrendatário e não a terceiros, o exercício do direito faz-se no respeito pelo projecto da venda e pelas cláusulas fixadas para o saber:

O Preço - € 96.500,00;

O Sinal – a entregar aos proprietários do imóvel conjuntamente com a comunicação do exercício do direito de preferência, no valor de € 48.250.00 Euros;

O Remanescente do Preço, na data da escritura já marcada para o dia 12 de Agosto de 2016, às 10:00.

Com efeito, a Lei não permite que o titular do direito de preferência altere as condições do negócio entre o proprietário e o promitente comprador, no caso, o Sr. DD, nomeadamente, adiando a data da escritura de compra e venda e pagando o sinal em data não coincidente com a comunicação do exercício do direito de preferência – cfr. Pretensão manifestada por V. Exa. na carta sob resposta.

A senhora, como bem sabe e reconheceu perante mim, não deu cumprimento às condições para o exercício do seu direito de preferência relativamente à venda, fazendo caducar o seu direito, nos termos do disposto no nº 2 do artigo 416º do Código Civil.

Foram-lhe explicitados estes elementos essenciais ao exercício do direito de preferência.

Lamento esta situação, mas como bem sabe, existe um contrato promessa celebrado com uma terceira pessoa, que tem de ser cumprido, sob pena da minha Constituinte e proprietária do imóvel vir a ser obrigada a devolver o sinal em dobro (€96.500,00) ao promitente comprador, DD.

Também lhe relembro que até ao momento anterior a esta decisão de venda, várias propostas lhe foram feitas pela senhoria, que V. Exa. não aceitou.

A escritura será realizada no dia 12 do corrente mês, a favor de DD, tal como previamente comunicado.

Por último, informo que, após a venda, será V. Exa. contactada pelo Sr. DD que lhe comunicará o modo de pagamento da renda. (Vide doc.5)

13. Em 9/8/2016 a autora remeteu à 1ª ré uma carta com o seguinte conteúdo:

“Exma. Senhora,

Foi com surpresa e perplexidade que tomei conhecimento da vossa missiva datada de 3 de agosto de 2016.

Em primeiro lugar porque aquilo que consta da mesma não corresponde à verdade, em segundo, porque em devido tempo, informei V. Exas. que pretendo exercer o direito de preferência na compra do imóvel, tendo total disponibilidade para celebrar imediatamente a escritura da compra e venda com o pagamento do respectivo preço.

Assim, solicito, mais uma vez que me indiquem a data e local para a celebração da escritura.

Caso V.Exas, venham a celebrar escritura com terceira pessoa desde já informo que irei intentar a acção judicial competente para o exercício do Direito de Preferência.

Com os melhores cumprimentos,”

14. A autora solicitou ao seu banco, a “Caixa Geral de Depósitos” que fosse emitido um cheque visado, no montante de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros) à ordem de CC.

15. No dia 9/08/2016, o referido banco, balcão de Vila Real de Santo António emitiu o cheque n.º …57, visado, no montante de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros) à ordem de CC.

16. No dia 12 de agosto de 2016 a autora compareceu na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, às 9:30, tendo aí permanecido até às 10:30, com o intuito de celebrar o contrato de compra do prédio urbano, composto de edifício térreo com quintal, destinado a habitação sito na rua Professor Egas Moniz, n.º … e …, freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, inscrito na matriz sob o artigo …, descrito sob o número … da freguesia de Vila Real de Santo António.

17. Sendo certo que logo que chegou à Conservatória a autora avisou as funcionárias aí presentes de que vinha para a “escritura” da compra e venda do referido imóvel.

18. A autora fazia-se acompanhar do cheque n.º …57, visado, no montante de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros) à ordem de CC.

19. No dia 12/08/2016 a 1ª ré, representada por EE, que interveio na qualidade de procuradora e o 2º réu celebraram uma escritura pública através da qual a 1.ª ré declarou vender e o 2.º réu declarou comprar o prédio urbano, composto de edifício térreo com quintal, destinado a habitação sito na rua Professor Egas Moniz, n.º … e …, freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, inscrito na matriz sob o artigo …, descrito sob o número … da freguesia de Vila Real de Santo António, pelo montante global de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros).

20. As partes declararam que no negócio interveio a sociedade de mediação imobiliária com a firma “GG – Imobiliária, Unipessoal, Lda., titular da licença …-AMI”

21. Após tomar conhecimento da venda, apesar de não concordar com a mesma, a autora passou a transferir para o 2º réu o montante mensal de € 163,61 (cento e sessenta e três euros e sessenta e um cêntimos).

22. No dia 21/10/2016 a autora procedeu ao depósito autónomo no montante global de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros), depósito com a referência …75.

23. A autora instaurou a presente acção em 25/10/2016.

24. O 2.º réu foi citado para os seus termos em 27/10/2016.

A. 2. E foram considerados como não provados os seguintes factos:

a) A 1.ª ré ficou de apresentar à autora um contrato-promessa para ser assinado e entregue o respectivo sinal no montante de € 48.250,00 (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros);

b) A data em que a carta datada de 29/7/2016 foi recebida pela 1.ª ré;

c) Na reunião de dia 1/8/2016, a autora comunicou à Sr.ª Dr.ª EE que não tinha condições para celebrar a escritura de compra e venda do imóvel e que não dispunha de qualquer meio de pagamento relativo ao sinal que lhe era exigido;

d) Depois de ter recebido a carta de 21/7/2016, a autora conversou com a 1.ª ré e disse-lhe que “por esse preço não estava interessada”;

e) A autora conheceu o 2.º réu numa das visitas ao imóvel, durante a qual o HH, mostrou a casa àquele; e

f) Quer ao referido HH, quer à Sr.ª Dr.ª EE, a autora comunicou que não pretendia comprar o imóvel.

B) – O Direito

1. Da impugnação da matéria de facto

1.1. Como resulta do disposto no n.º 1 do artigo 639º do Código de Processo Civil, o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão, compreendendo-se tal exigência, porquanto são as conclusões que delimitam o objecto do recurso (cf. ainda os artigos 608.º, n.º 2, e 635º, n.ºs 4, do mesmo código).

Existe ainda um ónus de especificação de cada um dos pomos da discórdia do recorrente com a decisão recorrida, seja quanto às normas jurídicas e à sua interpretação, seja a respeito dos factos que considera incorrectamente julgados e dos meios de prova que impunham uma decisão diferente, devendo, neste caso, indicar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (cf. artigos 639º, n.º 2, e 640º, n.º 1 e 2, do Código de Processo Civil).

Assim, face ao disposto no artigo 640º do Código de Processo Civil, quando seja impugnada a decisão da matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados (nº 1, alínea a)); - os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida (nº 1, alínea b)); e – a decisão que, no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (n.º 1, alínea c)).

Acresce que, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na parte respectiva, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (cf. n.º 2, alínea a)).

Como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 29/10/2015 (proc. n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1), disponível, como os demais citado sem outra referência, em www.dgsi.pt: «Face aos regimes processuais que têm vigorado quanto aos pressupostos do exercício do duplo grau de jurisdição sobre a matéria de facto, é possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação - que tem subsistido sem alterações relevantes e consta actualmente do n.º 1 do art. 640° do CPC; e um ónus secundário - tendente, não propriamente a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado, no seu conteúdo prático, ao longo dos anos e das várias reformas - indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exacta das passagens da gravação relevantes (e que consta actualmente do artigo 640°, n°2, al. a) do CPC).»

Relativamente ao sentido e alcance dos requisitos formais de cumprimento dos ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, estabelecidos no artigo 640.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, veja-se a síntese jurisprudencial que nos é dada pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 03/03/2016 (proc. n.º 861/13.3TTVIS.C1.S1).

1.2. No caso em apreço, resulta das alegações de recurso que o recorrente pretende impugnar os pontos 3, 4 e 12 dos factos provados, dando-lhes nova redacção, a qual enuncia, e que se considere como provada a factualidade que refere na conclusão 4ª, sendo que os dois primeiros factos têm correspondência com os factos não provados referidos em b) e c), e o último entende que deve ser aditado à matéria de facto provada.

Quanto à indicação dos meios probatórios, que no entender do recorrente fundamentam as pretendidas alterações, o recorrente baseia-se na prova documental e nos depoimentos das testemunhas Maria C… e EE, relativamente às quais tece considerações genéricas quanto à credibilidade dos respectivos depoimentos, concluindo pela relevância deste último, sobre os quais nos pronunciaremos, designadamente quanto ao cumprimento do ónus previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 642º do Código de Processo Civil, a respeito de cada facto impugnado.

Vejamos, então, os factos impugnados pelo recorrente:

1.3. No ponto 3º da matéria de facto deu-se como provado que: «A autora fez do referido imóvel o centro da sua vida familiar, é ali que vive, ininterruptamente, há mais de 40 (quarenta) anos, ali dormindo, tomando as refeições, recebendo amigos e familiares».

Na alteração proposta, o recorrente pretende que se substitua o termo “ininterruptamente” pela menção “exceptuando os períodos em que se encontra doente”, mantendo-se a restante redacção deste ponto da matéria de facto.

Ora, saber se a A. se ausentava do arrendado quando estava doente é facto totalmente irrelevante para a decisão, pois não vem questionada a posição de arrendatária da A. nem a subsistência do arrendamento, nem, tão pouco, que que à mesma, enquanto arrendatária, não assista o direito de preferência. O que se discute na acção e no recurso é se o direito de preferência foi atempadamente exercido e se a A. renunciou ao mesmo.

Assim, a indagação sobre a verificação de tal circunstancialismo relativo à permanência no arrendado é insusceptível de influenciar a decisão de mérito, redundando na prática de acto inútil, inócuo para a decisão, daí que não se proceda à sua indagação e eventual alteração, em conformidade com o disposto no artigo 130º do Código de Processo Civil [cf. neste sentido, entre outros o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 17/05/2017 (proc. n.º processo n.º 4111/13.4TBBRG.G1.S1), disponível, como os demais citados sem outra referência, em www.dgsi.pt].

1.4. No ponto 4 deu-se como provado que: «A 1.ª ré e o 2.º réu celebraram um acordo sujeito a escrito, datado de 21/7/2016, através do qual, a 1.ª ré se comprometia a vender e o 2.º réu a adquirir, o imóvel em questão, pelo preço global de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros), mediante entrega da quantia de € 48.250,00 (quarenta e oito mil, duzentos e cinquenta euros) através de cheque.»

Pretende o recorrente que, tendo por base o contrato promessa em causa e a posição vertida na contestação quanto à excepção da caducidade do direito de preferência, este ponto da matéria de facto deve ter a redacção que sugere na conclusão 2ª, englobando o teor das cláusulas 3ª e 4ª do dito contrato.

Consta de fls. 62 a 66 cópia do referido contrato, o qual fundamenta a matéria dada como provada no referido ponto da matéria de facto e, bem, assim, no ponto 5, onde se reproduziu a cláusula 9ª do contrato.

Acresce que, a matéria que o recorrente pretende seja aditada consta efectivamente das cláusulas 3ª e 4ª do contrato, e também é referida no ponto 6, a propósito da comunicação dirigida pela 1ª R. à A. para efeitos do eventual exercício do direito de preferência.

Assim, e podendo o aditamento em causa ter eventual relevância, em face da posição assumida pela R. na contestação quanto ao exercício do direito de preferência, proceder-se-á ao aditamento a este ponto da matéria de facto dos factos resultantes das ditas cláusulas 3ª e 4ª do documento, em concretização dos termos do negócio celebrado.

Deste modo, o ponto 4 dos factos provados passa a ser do seguinte teor:

A 1.ª ré e o 2.º réu celebraram um acordo sujeito a escrito, datado de 21/7/2016, através do qual, a 1.ª ré se comprometia a vender e o 2.º réu a adquirir, o imóvel em questão, pelo preço global de € 96.500,00 (noventa e seis mil e quinhentos euros), estabelecendo-se na cláusula 3ª que, no momento da assinatura do acordo, o 2.° réu entregava à 1.ª ré, a quantia de € 48.250.00€ (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros) através do cheque n.º …074 sacado sobre a conta de que o 2.º réu é titular no Banco Santander Totta, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual a 1.ª ré ficou de dar quitação após boa cobrança do mesmo, e que o remanescente do preço acordado, ou seja, o montante de € 48.250.00€ (quarenta e oito mil duzentos e cinquenta euros), seria pago no acto da escritura definitiva de compra e venda, através de cheque visado ou bancário, emitido a favor da 1ª ré. Mais acordaram, na cláusula 4ª, que a escritura pública de compra e venda será celebrada no dia 12 de Agosto de 2016, às 10:00h, na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, devendo o 2.º réu providenciar pela entrega da documentação necessária à escritura até à referida data.

1.5. No que se reporta ao ponto 12 dos factos provados, pretende o recorrente que se adite a menção de que com a carta a que se reporta este ponto se referiu que se anexava cópia da procuração que se mencionava no texto.

Porém, embora da carta em causa conste tal menção, com o original da mesma, junto a fls. 135-137, não foi junta a dita procuração.

De todo o modo, tal menção é inócua para a decisão, pois não se questiona que a I. Advogada tenha actuado em representação da mandante, não se justificando, assim, o aditamento em causa.

1.6. No que se reporta aos factos não provados, o tribunal recorrido deu como não provado que:

b) A data em que a carta datada de 29/7/2016 foi recebida pela 1.ª ré;

c) Na reunião de dia 1/8/2016, a autora comunicou à Sr.ª Dr.ª EE que não tinha condições para celebrar a escritura de compra e venda do imóvel e que não dispunha de qualquer meio de pagamento relativo ao sinal que lhe era exigido.

O recorrente entende que se deve dar como provado que a carta datada de 29/07/2016 e expedida pelo correio a 01/08/2016, foi recebida pela ré em 02/08/2016, e que o facto constante da alínea c) passe para o elenco dos factos provados.

1.6.1. Quanto ao primeiro facto, baseia-se a recorrente no documento dos CTT junto como doc. 2 com a sua contestação (cf. fls. 92 a 92), que não foi impugnado, do qual resulta, com referência ao registo RD83282401PT, que a carta em causa foi expedida dia 01/08/2018, pelas 09h58 e entregue no dia 02/08/2016, pelas 12h00.

Ora, a data da expedição da carta já consta mencionada no ponto 7 dos factos provados, o qual, nesta parte, tem necessariamente por base o mencionado documento, pelo que constando do mesmo também a data da entrega da carta, deverá tal facto ser dado como assente.

Deste modo, a matéria da alínea b) dos factos não provados passará a constar do elenco dos factos provados, com o seguinte teor:

25. A carta referida no ponto 7 foi entregue no dia 2 de Agosto de 2016, pelas 12h00m.

1.6.2. Na alínea c) deu-se como não provado que: «Na reunião de dia 1/8/2016, a autora comunicou à Sr.ª Dr.ª EE que não tinha condições para celebrar a escritura de compra e venda do imóvel e que não dispunha de qualquer meio de pagamento relativo ao sinal que lhe era exigido»

Entende o recorrente que este facto deve ser dado como provado.

Em prol da pretendida alteração diz o recorrente no corpo das alegações, depois de mencionar a resposta negativa dada pelo tribunal a esta matéria, que: «Consideramos que a este respeito as declarações prestadas pela testemunha Dra. EE são inteiramente credíveis, face a tudo o que se expôs de todo o seu depoimento decorre com elevada segurança jurídica a prova do facto em causa, pelo que deve ser aditado à matéria provado referido facto.» [transcrição integral].

Como resulta da transcrição que efectuámos, o recorrente remete para o que antes disse quanto ao depoimento da testemunha EE.

Ora, o que encontramos nas alegações a este respeito são apenas as considerações genéricas que o recorrente faz do depoimento destas testemunhas na parte inicial das suas alegações, que apenas referencia com o número do ficheiro e respectiva duração, ali expressando a sua convicção de que o que a testemunha EE declarou ter ocorrido na dita reunião de 01/08/2016 corresponde efectivamente à verdade.

Não há nas alegações a referência a qualquer passagem da gravação ou transcrição do depoimento que fundamente a pretendida alteração. O que o recorrente questiona é o facto de o tribunal ter dado prevalência ao depoimento da testemunha Maria C…, que é filha da A., em detrimento do depoimento da testemunha EE, que tem por espontâneo, a qual, não obstante ter “um interesse profissional porque actuou na qualidade de mandatária da A.”, e “um interesse pessoal que se traduz na defesa do seu bom nome e reputação”, diz: “cremos que tudo o que declarou ter ocorrido na dita reunião de 01/08/2016, corresponde efectivamente à verdade”.

Como está bom de ver, o recorrente não indica quais as concretas razões que levam a que se deva dar prevalência ao depoimento da testemunha EE em detrimento do prestado pela testemunha Maria C…. Ou seja, não indica quais as concretas passagens das gravações do depoimento da testemunha EE, seja por referência ao suporte magnético, seja por transcrição, que impõem decisão diversa da tomada pelo tribunal a quo, o que leva à rejeição do recurso nesta parte, nos termos do artigo 640º, n.º 1, alínea b), e n.º 2, alínea a), do Código de Processo Civil.

Mas, mesmo que assim se não entendesse, sempre se diria que, no caso não ocorre fundamento para alteração da resposta dada pelo tribunal recorrido a esta matéria.

Na verdade, como se sabe, para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação da “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente aferir da razoabilidade da convicção formulada pelo juiz da 1.ª instância, face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, sem prejuízo do poder conferido à Relação de formular, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova.

O tribunal recorrido considerou esta matéria como não provada, tendo fundamentalmente por base o depoimento da testemunha Maria C…, que considerou como “sincero e verdadeiro”, e a prova documental junta, designadamente a carta datada de 29/07/2016, salientado, a propósito, que:

«Sobre o ocorrido na reunião de dia 1/8/2016, a testemunha prestou um depoimento coerente e lógico, o qual, de resto não foi contrariado pelo depoimento prestado pela Sr.ª Advogada EE (obtida a dispensa do sigilo profissional) que confirmaria ter ficado à espera da recepção da carta a que a autora fizera referência. Ou seja, do conjunto dos dois depoimentos com a prova documental junta aos autos, mais concretamente com o teor da missiva de 29/7/2016, foi possível concluir que, em momento algum dessa reunião, a autora renunciou ao direito de exercer a sua preferência na venda do imóvel em causa, o que é consonante com a vontade manifestada, de forma expressa, na referida carta. Porém, não se logrou provar – por não ter resultado de qualquer dos dois depoimentos – que a Sr.ª Advogada se tivesse comprometido à elaboração de um novo contrato promessa com a autora, pelo que se deu como não provada a factualidade vertida sob a alínea a) dos factos não provados.

No entanto, a testemunha também referiu que, na reunião em causa, fora solicitada a celebração de um contrato promessa e de se ter aflorado a hipótese de ser feito um contrato em nome da neta da autora, explicando porém, que tendo sido negada essa hipótese, a sua mãe não renunciou ao exercício da preferência, dando-se como não provada a factualidade vertida sob a alínea c) e f) – 2.ª parte – dos factos não provados.»

De facto, da conjugação dos referidos depoimentos com os documentos juntos, em especial a carta de 29/07/2016, em que a A. manifesta a sua intenção de exercer o direito de preferência na compra do imóvel, enviada na mesma data em que ocorreu a reunião aqui em causa, não adquirimos a convicção necessária à prova da factualidade em causa.

Efectivamente, o que se apreende do depoimento da testemunha EE é que a A. terá pedido esclarecimentos quanto ao negócio, referindo que o preço era excessivo e que, sendo inquilina o preço devia ser mais baixo. Em resposta a testemunha diz que disse à A. que o preço era o que estava na carta para o exercício da preferência, tendo a A., “em conversa” dito que não tinha dinheiro para esse valor e que a venda teria que ser feita em nome da neta, pois ela, A., dada a sua idade não tinha acesso a crédito.

Em face desta conversa a testemunha disse que esclareceu a A. que a venda não podia ser feita em nome da neta e que para a preferência havia outras condições, como o pagamento do sinal naquele dia e que a escritura tinha que ser feita na data marcada, ao que a A. terá dito que “isso não dava tempo”.

Acresce que, indagada sobre se a A. teria dito que não aceitava comprar, a testemunha respondeu: “Ela não disse que não aceitava comprar nem que não queria comprar”.

Neste contexto, e tendo presente que a carta em que a A. expressa a sua intenção de exercer a preferência foi expedida poucas horas antes de ocorrer a reunião com a testemunha, que era mandatária da vendedora, não adquirimos a convicção de que a A. tenha comunicado à testemunha que não tinha condições para celebrar a escritura, mas tão só que tenha manifestado a dificuldade em reunir a quantia necessária para tanto em tão curto espaço de tempo e que não podia pagar o sinal naquele momento, como lhe estava a ser exigido, o que é coisa diferente.

De resto, uma tal comunicação, como a referida na alínea c) dos factos provados, ora impugnada, reveladora da intenção de não quer exercer a preferência, é manifestamente contraditória com o teor da carta enviada no mesmo dia, em que a A. manifesta a intenção de exercer o direito de preferência na compra no imóvel (cf. ponto 7 dos factos provados), e com o facto de no dia da escritura ter comparecido no cartório notarial com o cheque visado em nome da vendedora, para pagamento integral do preço, que já dias antes havia solicitado ao seu banco (cf. pontos 14 a 18 dos factos provados).

Em suma, não foi feita prova suficiente e convincente da verificação da factualidade impugnada.

Acresce que, em caso de dúvida, sempre se daria tal factualidade como não provada, em face do disposto nos artigos 342º, n.º 2, do Código Civil e 414º, do Código de Processo Civil.

1.7. Pretende ainda o recorrente que se considere como provado que “a autora não pagou à ré CC o sinal de 48.250,00 Euros referido no contrato referido em 4 e 5 dos factos provados e na carta referida em 6 dos mesmos factos”.

Ora, relativamente a este ponto, não subsistem dúvidas que tal quantia não foi efectivamente paga, tanto mais que a A. compareceu no dia da realização da escritura com um cheque visado com o valor total da venda do imóvel.

Assim, adita-se à matéria de facto provada o seguinte ponto:

26. A autora não pagou à ré CC o sinal de € 48.250,00 referido no contrato, a que se reportam os pontos 4 e 5 dos factos provados, e na carta referida no ponto 6.

1.8. Deste modo, procede parcialmente o recurso quanto à matéria de facto nos pontos acima destacados, improcedendo quanto aos demais.

2. Da caducidade do direito de preferência e da renúncia do preferente

2.1. Como resulta do relato dos autos, a A. pretende ver reconhecido o seu direito de preferência na compra e venda do imóvel de que é arrendatária, realizada através de escritura pública datada de 12/8/2016, alegando ter tido conhecimento da venda em causa através de carta datada de 21/7/2016 e por si recebida em 22/7/2016 e que, através de carta datada de 29/7/2016, expedida no dia 1/8/2016 comunicou à 1.ª ré a intenção de exercer o seu direito de preferência, vindo esta a celebrar o referido negócio com o 2º R

Em sede de contestação foi invocado pelas RR. a caducidade do direito de preferência e a renúncia ao mesmo na reunião ocorrida em 1/8/2016.

Na sentença entendeu-se que a A., como arrendatária, tinha o direito de preferência, na compra e venda do prédio arrendado, nos termos da alínea a) do artigo 1091º do Código Civil, pelo que, tendo exercido esse direito no prazo de oito dias previsto no n.º 2 do artigo 416º, comunicando essa intenção ao vendedor (1ª R.), em resposta à comunicação da venda projecta que este lhe havia feito, e não se tendo provado que havia renunciado a esse seu direito, conclui-se pela inverificação da aludida excepção da caducidade e pela procedência da acção.

Para tanto, fundamentou-se a sentença no seguinte:

«(…) De acordo com o preceituado na alínea a), do artigo 1091.º, do Código Civil, o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos.

Por seu turno, dispõe o n.º 4, do mesmo artigo a aplicabilidade das normas previstas nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, todos do Código Civil.

Com particular interesse, sublinhamos o teor do artigo 418.º, do Código Civil, segundo o qual, no seu n.º 1, “querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as clausulas do respectivo contrato”. Continua o n.º 2, do mesmo artigo, “recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo”.

As regras relativas à caducidade encontram-se estabelecidas nos artigos 298.º e seguintes.

O prazo de caducidade para exercício do direito é pois, de oito dias, a contar do momento em que o respectivo titular teve conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda. O momento para aferir da caducidade do direito e das normas que quanto a tal excepção se reportam e que têm de ser consideradas, é a data da prática do ato, sendo que, “na contagem de qualquer prazo não se inclui o dia…em que correr o evento a partir do qual o prazo começa a correr” – alínea b), do artigo 279.º, do Código Civil. Na verdade. “o exercício do direito de preferência dentro do prazo de oito dias…nos termos do nº2 do artº 416º, diz respeito à declaração de preferência, como o demonstra a letra do artº 1458º do Código de Processo Civil” - cfr. P. Lima e A. Varela, in “Código Civil Anotado”, 2ª ed., pág. 343.

Incumbia, obviamente, aos réus o ónus da prova dos factos integrantes da excepção de caducidade do direito da autora (artigo 343.º, n.º 2, do Código Civil).

Ora, no caso dos autos, provou-se que, dentro do prazo de que dispunha, a autora comunicou à 1.ª ré que pretendia exercer o seu direito de preferência na venda e, no entender do tribunal, salvo o devido respeito por opinião contrária, a comunicação de tal intenção através dos dizeres constantes na carta datada de 29/7/2016 e remetida em 1/8/2016, respeita o formalismo exigido pelo mencionado artigo 418.º, n.º 1, do Código Civil, nada mais lhe sendo exigível para que se considere o mesmo validamente exercido.

Na verdade, a carta para exercício do direito de preferência não pode ser confundida com a proposta contratual contida na exigência de pagamento do preço do sinal, cuja não aceitação ou formulação de contraproposta não possui a virtualidade de fazer caducar o exercício tempestivo do direito de preferência e que, de resto, sempre seria sujeita às regras previstas no artigo 224.º, do Código Civil. Neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 8/1/2009, em que é relator o Exm.º Sr. Juiz Conselheiro Oliveira Rocha que acompanhamos, onde, seguindo a melhor doutrina, se pode ler: “A notificação que o obrigado à preferência deve fazer ao titular da preferência do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato não se traduz, porém, numa proposta de contrato dirigida ao preferente, mas uma informação, levada a este, de um projecto de contrato que se tem com terceiro, dando-lhe, por isso, a oportunidade de preferir no projectado negócio (cfr. A. Varela, RLJ, 121-360, e Carlos Lacerda Barata, Da Obrigação de Preferência, págs. 105 e 106).”

Por outro lado, não se logrou provar que a autora tenha renunciado ao exercício da preferência, sendo que, não obstante o não pagamento do valor do sinal, nas condições propostas pela 1.ª ré, provou-se que a autora mantinha interesse em adquirir o imóvel.

Assim sendo, impõem-se julgar improcedente a matéria de excepção invocada pelos réus.»

2.2. O 2º R., ora recorrente, discorda deste entendimento, porquanto considera que a A. não aceitou incondicionalmente o projecto contratual que lhe foi comunicado, não tendo pago o sinal e tentou negociar a celebração do contrato prometido, o que constitui renúncia ao direito de preferência, e que a carta remetida em 1 de Agosto de 2016, chegou depois de decorrido o prazo legal de 8 dias previsto para o exercício daquele direito.

Vejamos:

2.3. De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091º do Código Civil [na redacção da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, vigente à data dos factos], o arrendatário tem direito de preferência “[n]a compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos”.

Assim, estando demonstrado que a A. tomou de arrendamento o prédio em causa há mais de 40 anos, ali residindo, e não sendo posta em causa a manutenção do contrato, é manifesto que que lhe assiste aquele direito, o que, aliás, a 1ª R. reconheceu ao comunicar-lhe o projecto da compra e venda do imóvel, para, querendo, exercer o direito de preferência.

De facto, prevê-se no n.º 1 do artigo 416º do Código de Processo Civil [aplicável por remissão do n.º 4 do artigo 1091º do Código Civil] que, “[q]uerendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, e no n.º 2 que “[r]ecebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.

Como resulta do preceito, o prazo para o exercício do direito de preferência é de oito dias, sendo o mesmo qualificado como prazo de caducidade (cf. artigos 416º, n.º 2, e 298º, n.º 2, do Código Civil), no cômputo do qual, por força do disposto no artigo 296º do Código Civil, não aplicáveis as regras previstas no artigo 279º do mesmo código.

Assim, tendo a A. (preferente) recebido a comunicação da intenção de venda do imóvel pela 1ª R., juntamente com o projecto da venda, em 22/07/2016, não se contando o dia do recebimento da comunicação e sendo o prazo para o exercício da preferência de oito dias, a contar daquela recepção, a A. tinha que declarar a sua intenção de preferir até ao dia 01/08/2016 [o prazo terminava a 30/07, o qual sendo sábado transferiu-se para o 1º dia útil seguinte].

No caso está provado que a A. expediu a carta mencionada no ponto 7 dos factos provados, dando conta à 1ª R. de que pretendia exercer a preferência na compra e venda do imóvel em 01/08/2016, pelo que o fez dentro do prazo.

Efectivamente, o momento para aferir da caducidade do direito é a data da prática do acto, ou seja a data da em que o preferente emite a sua declaração de vontade de preferir no negócio de compra e venda que lhe foi comunicado, e não a data em que o obrigado à preferência recebe tal comunicação.

Neste mesmo sentido decidiu no acórdão da Relação de Coimbra, de 23/06/2015 (proc. n.º 1275/12.8TBCBR.C1), onde se concluiu que: “1. O que releva, para aferir da (in)tempestividade da manifestação de vontade de exercer o direito de preferência, não é a data em que o vendedor recebeu a missiva do preferente, mas a data em que este lha enviou e na qual está plasmada a sua declaração de preferir.”

Se assim não fosse, estar-se-ia a diminuir o prazo legal de 8 dias concedido ao preferente para emitir a sua declaração, pois, remetendo o preferente a sua resposta por escrito teria que a expedir com a necessária antecedência para que a mesma chegasse por via postal ao destinatário antes do termo do prazo, ficando ainda sujeito às contingências de eventuais demoras na distribuição e entrega do correio e a ter que provar que o atraso não decorreu de culpa sua.

Acresce que, ainda que assim se não entenda, e se considere que o que releva para efeito da caducidade é a recepção pelo obrigado à preferência da declaração do preferente, no caso concreto, não ocorreu a caducidade, porquanto, não obstante a comunicação escrita ter sido enviada no último dia do prazo, certo é que a A. comunicou nesse mesmo dia à I. Mandatária da 1ª R. a sua intenção de preferir no dito negócio, como resulta dos pontos 8 e 9 dos factos provados, onde se consignou que, “[a]pós o envio desta missiva, cerca das 11 horas do dia 1 de agosto e a pedido da autora, esta acompanhada pela sua filha, deslocou-se ao escritório da mandatária da 1ª ré” e que “[n]a aludida reunião, a autora disse ter enviado uma carta a comunicar que pretendia preferir e se o imóvel poderia ser comprado em nome da sua neta, ao que a Sr.ª Advogada esclareceu que tal não seria possível.”

Deste modo, e não estipulando a lei vigente à data da comunicação (o artigo 1091º do Código Civil, na redacção da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) qualquer forma especial quer para a comunicação do obrigado à preferência quer para a resposta do preferente, como agora consta do n.º 4 do citado preceito (na redacção da Lei n.º 64/2018, de 29 de Outubro [onde se consignou que “a comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de recepção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da recepção”], tal declaração verbal constitui forma válida de manifestação da vontade de preferir.

Assim, conclui-se que a A. (preferente) manifestou a sua intenção de preferir no negócio de compra e venda do imóvel dentro do prazo.

2.3. Questão diferente é a de saber se a declaração feita pelo preferente consiste numa verdadeira declaração de aceitação do negócio que lhe foi proposto.

Como se disse, face ao disposto no n.º 1 do artigo 416º do Código Civil, o obrigado à preferência deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, sendo entendimento generalizado de que é necessário dar conhecimento de todos os elementos indispensáveis à formação da vontade de exercer ou não o direito, de tal modo que, se faltar algum deles, a comunicação não tem relevância, por não ser o preferente colocado em posição de dever tomar uma decisão, não ocorrendo então a caducidade do direito por falta do seu exercício ou de qualquer resposta no prazo legal.

No caso em apreço não subsistem dúvidas que a 1ª R. deu a conhecer à A. todos os elementos essenciais da projectada compra e venda, que, no caso, já constavam do contrato promessa que havia celebrado com terceiro, o 2º R., tendo-lhe comunicado o valor da aquisição, o modo de pagamento, a data da realização da escritura de compra e venda e a identificação do adquirente.

Na resposta a A. manifestou a sua intenção de exercer o direito de preferência, declarando pretender adquirir o imóvel pelo preço proposto, de € 96.500,00, e pagar o sinal de € 48.250,00 no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda.

É certo que na dita missiva a A. pede uma reunião “destinada à discussão de todos os pormenores do negócio”, “designadamente, os respeitantes à celebração do contrato promessa de compra e venda”.

Porém, daqui não resulta que a A. não queria celebrar o negócio tal como foi proposto pela 1ª R., porquanto é inequívoca a sua vontade de preferir na compra e venda pelo valor pedido pela 1ª R. e de pagar o sinal.

Importa referir que, no caso, a 1ª R. além de comunicar o projecto da venda com as respectivas condições, já se adiantou e celebrou com o 2º R. um contrato promessa de compra e venda, tendo recebido deste o sinal aquando da celebração do contrato promessa.

Deste modo, não podia a 1ª R., na comunicação efectuada, exigir que a A., pagasse o sinal em causa com a comunicação da pretensão do exercício do direito de preferência, porque deste modo está a colocar a preferente numa situação de desvantagem em relação ao promitente comprador, como o qual já antes negociou o contrato.

Ou seja, a A., preferente, não pode ser colocada numa situação de desvantagem em relação ao pretenso adquirente, com o qual o obrigado à preferência já contratou, celebrando com ele contrato promessa de compra e venda.

Assim, entende-se que a A. manifestou a sua pretensão de preferir no projectado negócio de compra e venda do imóvel de que é arrendatária em idêntica situação à que a 1ª R. acordou com o 2º R. no contrato de promessa de compra e venda (o qual “caduca” com o exercício da preferência – cf. cláusula 9ª), e se não pagou o sinal foi porque a 1ª R. não lhe apresentou o contrato promessa nem a informou sobre o modo com o pagamento deveria ser feito (cf. pontos 10 e 11 dos factos provados).

Aliás, salvo o devido respeito, não podemos deixar de referir que a exigência de pagamento do sinal no valor de € 48.250,00, correspondente a 50% do valor da venda projectada, no prazo de oito dias, constitui imposição de um prazo irrazoável, que evidencia um obstáculo à concretização da preferência.

De facto, como se disse no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 07/03/1995 (proc. n.º 086424), além de a comunicação do obrigado à preferência ter de ser anterior à realização do contrato projectado e de o obrigado à preferência dever aguardar o decurso do prazo previsto pelo artigo 416º, n.º 2, “também ele deve conceder ao preferente um prazo razoável para a formalização do contrato, de harmonia com as circunstâncias de cada caso e, em particular, em função do montante do preço ou das condições do seu pagamento”, o que no caso não sucedeu, pois exigiu-se o pagamento do sinal em 8 dias e marcou-se a escritura de compra e venda para cerca de 20 dias após a comunicação para o exercício da preferência.

De resto, no que se reporta à data indicada para realização da escritura de compra e venda, não se pode afirmar que pelo facto de a A. ter dito que se comprometia a agilizar o processo para realização de escritura o mais breve possível, atendendo à necessidade de recurso a financiamento bancário, implica a rejeição da data proposta pela 1ª R

Tal afirmação mais não é do que o manifestar das dificuldades sentidas perante a imposição de tão curto espaço de tempo para concretização de um negócio no valor de € 96.500,00, e a conduta da A., manifestada na carta que em 09/08/2016 remeteu à 1ª R., em que, além do mais, dá conta que tem total disponibilidade para celebrar imediatamente a escritura de compra e venda, e o facto de ter solicitado a emissão de cheque visado, pelo valor da compra e venda e ter comparecido na Conservatória do Registo Predial no dia e à hora indicados pela 1.ª R, munida do cheque à ordem da 1ª R. (cf. pontos 14 a 18 dos factos provados), mais não é do que a concretização da declaração da A. em preferir na dita compra e venda e de outorgar a escritura definitiva na data que lhe foi indicada.

2.4. Deste modo, conclui-se que a A. exerceu validamente o seu direito de preferência na compra do imóvel aqui em causa, de que era arrendatária, e não se provou que tivesse renunciado a esse direito, pois não foi alterada a matéria de facto, no que se reporta à factualidade mencionada na alínea c) dos factos não provados, como pretendia o recorrente, e da circunstância de a A. na reunião havida com a mandatária da 1ª R., mencionada no ponto 9 dos factos provados, ter indagado se o imóvel poderia ser adquirido em nome da sua neta, não se pode concluir que a sua aceitação de preferência estivesse subordinada a essa condição. E prova deste facto é que se apresentou para celebrar a escritura, na data e pelo valor indicado pela vendedora.

Por conseguinte não ocorreu a caducidade do direito de preferência, nem a A. renunciou a este direito, assistindo-lhe o direito a preferir na compra e venda do imóvel em causa nos autos.

3. Assim, improcede a apelação, com a consequente confirmação da sentença recorrida.

C) – Sumário [artigo 663º, n.º 7, do Código de Processo Civil]

I. O momento relevante para aferir da caducidade do direito de preferência é a data da prática do acto, ou seja, a data em que o preferente emite a sua declaração de vontade de preferir no negócio de compra e venda que lhe foi comunicado, e não a data em que o obrigado à preferência recebe tal comunicação.

II. Na comunicação para a preferência não pode o preferente ser colocado numa situação de desvantagem em relação a terceiro promitente comprador no contrato promessa de compra e venda do imóvel objecto da projectada venda, como o qual o obrigado à preferência já contratou.

IV- Decisão

Nestes termos e com tais fundamentos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.

Custas a cargo do apelante.

Évora, 30 de Maio de 2019

(Francisco Xavier)

(Maria João Sousa e Faro)

(Elisabete Valente)