458/02-2 - Tribunal da Relação de Guimarães

Compra e venda de imóveis - Coisas imóveis e móveis - Forma do contrato - Prova testemunhal

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães Proc. 458/02 2ª Secção Relatório . No Tribunal Judicial de Barcelos, "A" intentaram acção especial de divisão de coisa em comum contra: "B" "C", "D", "E", "F" e "G". Alegam que são proprietários de três sétimas partes indivisas dos prédios que identificam no art. 1º da p.i. e duas sextas partes do prédio que identificam no art. 4º. Por sua vez, os RR, identificados em a), b) e c), são proprietários de um sétima parte e os RR. identificados em d), e) e f) foram habilitados como herdeiros por óbito de "H". Na conferência de interessados não foi possível acordo, quanto às adjudicações, tendo os ilustres mandatários das partes ditado para a acta (fls. 94) o seguinte: A Leira da Ribeira identificada na a) da p.i. pertence 3/7 aos AA., 1/7 a cada um dos RR. "B", "C" e "D" e 1/7 aos RR. "G", "F" e "E" em comum e sem determinação de parte ou direito. A Leira do Tarrio identificada na aIínea b) da p.i. pertence 3/7 aos AA., 1/7 a cada um dos RR. "B", "C" e "D" e 1/14 ao R. "G" e 1/14 aos RR. "F" e "E". As Leiras da Balada, dos Bouços e do Espinheiro, identificadas nas als. c), d) e e) da pi, pertencem 3/7 aos AA., 1/7 a cada um dos RR. "B", "C" e "D" e 1/14 a cada um dos RR. "F" e "E". A Leira da Ribeira, identificada no art. 4 da pi, pertence 2/6 aos AA., 3/6 a cada um dos RR. "B", "C" e "D", 1/12 para o R. "G" e 1/12 aos RR. "F" e "E" em cumum e sem determinação de partes ou direitos. Por despacho de fls. 170 e 171v foi ordenada a “venda dos bens, sendo as verbas nº 6 e 7º vendidas em conjunto no mesmo lote, mediante proposta em carta fechada e fixado o valor base no constante da avaliação”. E para a abertura de propostas foi designado o dia 14.01.02, pelas 14 horas. Na data e hora designadas, o Sr. Secretário do Tribunal apresentou 7 (sete ) propostas, procedendo-se à respectiva abertura (cf. auto de fls. 203): Proposta nº 1 Por "C" (id. a fls. 203) que relativamente à verba nº 1 - Leira da Ribeira, inscrita na matriz predial rústica sob o 470 e descrita na C.R. Predial sob o n° 286/Tamel Sta Leocádia, oferece o preço de Euros 2.493.99. Leira do Espinheiro - verba n° 5, inscrita na matriz predial rústica sob o nº 613 e descrita na C. R.. Predial sob o n° 162, em Tamel, Sta Leocádia, oferece de Euros 3.990,38. Proposta nº 2 Por ...., que relativamente à verba nº1 –Leira da Ribeira, inscrita na matriz predial rústica sob o art° 470 e descrita na C.R. Predial sob o nº 286/Tamel Sta Leocádia, oferece o preço de Euros 4.489,19. Proposta nº 3 "B", que relativamente à verba n°. 1 - Leira da Ribeira, inscrita na matriz predial rústica sob o nº 470 e descrita na C.R. Predial sob o n° 286/Tamel, Sta Leocádia, oferece o preço de Euros 1.296,87. Lote composto por Lote da Cruz - verba n° 6 que relativamente a esta verba oferecem o preço de Euros 52.373,78. Proposta n°4 "B", que relativamente à verba n° 2 - Leira do Tarrio, inscrita na matriz predial rústica sob o nº 409 e descrita na C.R.Predial sob o n° 159/Tamel Sta Leocádia, oferece o preço de Euros 9.975,96. Proposta n° 5 David ..., que relativamente à verba n° 5 - Leira do Espinheiro, inscrita na matriz predial rústica sob o nº 613 e descrita na C.R. Predial sob o n° 162, em Tamel Sta Leocádia, oferece o preço de Euros 5.212,44. Proposta n° 6 José ..., verba nº 1º - Leira da Ribeira, inscrita na matriz predial rústica sob o nº 470 e descrita na CR Predial sob o n° 286/Famel Sta Leocádia, oferece o preço de Euros 5.037,86. Proposta n° 7 José ..., verba nº 7 - Leira da Ribeira, inscrita na matriz predial rústica sob o mo 469 e descrita na CRP sob o n° 165/Famel Sta Leocádia, com a área de 1400 m2, oferece o preço de Euros 5.511,72. Seguidamente, foram interpelados os preferentes que se encontravam presentes tendo-se apresentado a preferir mais do que um interessado relativamente às verbas nº 1, 2 e 6, abrindo-se licitação entre eles. O preferente, "D", ofereceu o maior preço no valor de Euros 7.481,97 pela verba n°1, que lhe foi adjudicada. A preferente, "E", ofereceu o maior preço no valor de Euros 11.472,35, pela verba n° 2, que lhe foi adjudicada. Os preferentes "B", ofereceram o maior preço no valor de Euros de 56.114,76 pela verba n° 6, que Ihes foi adjudicada, sendo atribuído ao prédio urbano o valor de Euros 4.4891,81 e ao prédio rústico o valor de Euros 11.222,95. Com o acordo de todos os presentes, a interessada "E", ofereceu, relativamente à verba n° 3, o valor de Euros 374,10 e à verba nº 4, o valor de Euros 99, 76, tendo os preferentes acordado em fixar o valor de tal verba no montante oferecido, sendo tais verbas adjudicadas aquela interessada. Através do requerimento de fls. 213, a Ré "B", pediu a aclaração acerca do motivo pelo qual a Leira do Tarrio (verba nº 2 do anúncio publicado), para cuja adjudicação requerente apresentou uma proposta em carta fechada e foi a única para essa verba, no montante de 9.975, 96 euros, foi adjudicada à interessada "E", quando deveria tê-lo sido à requerente, bem como o motivo por que foram admitidos a licitar os “pretensos” preferentes e qual o motivo da sua preferência? Por despacho de fls. 230, o Tribunal “a quo”, além do mais, esclarece que a preferência em causa se baseou no disposto no art. 1409 do CC . Inconformada com a decisão dela agravou a Ré "B" que nas suas alegações conclui do seguinte modo: 1- a verba nº 2 – Leira do Tarrio – teve uma única proposta e o prédio teria de lhe ser adjudicado. 2 - Não teria de haver licitações porque não havia preferentes. 3 - É inaplicável aqui o art. 1409 do CPC , porque nenhuma quota ou fracção do prédio foi vendida. 4 - Foi anunciado e vendido todo o prédio e, por isso, os comproprietários não poderiam preferir. 5- Também a quota deles foi vendida. 6- Só se daria o caso de preferência do art. 1409 do Código Civil , caso fosse penhorada e vendida uma quota do prédio. 7- Então sim, só nesse caso, é que os demais comproprietários poderiam vir preferir. 8- No caso dos autos os prédios eram vendidos no totalidade e não em fracções ou fracção. Não houve contra-alegações. A Srª Juiza sustentou o despacho recorrido a fls. 261 dos autos. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Fundamentação de facto. Releva para a decisão do recurso a dinâmica processual descrita no relatório supra. Fundamentação de direito . A única questão suscitada no recurso consiste em saber se a verba nº2 - Leira do Tarrio , - deveria ser adjudicada à agravante por ter apresentado a única proposta para esse prédio ou se havia que abrir licitações, por existirem preferentes, como entendeu o Tribunal. Estamos em presença de uma acção de divisão de coisa em comum em que se não chegou a acordo quanto à adjudicação dos bens a qualquer dos interessados, tendo sido decidido que a sua venda se faria por propostas em carta fechada. Relativamente à verba nº 2 (Leira do Tarrio), a recorrente apresentou a sua proposta em carta fechada, oferecendo o preço de 9.975,96 euros, sendo que acabou por ser a única proposta para essa verba, como resulta do auto de fls. 203. Porém, o Tribunal “a quo”, invocando o art. 1409 do CC , abriu licitações entre pessoas que classificou de preferentes, adjudicando essa verba à interessada Ré "E". O art. 1409 do CC , dispondo sobre o direito de preferência do comproprietário, estabelece que este goza de direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes. São, pois, requisitos da preferência: a existência da comunhão e a transmissão da coisa ou do direito a um estanho à comunhão . Saliente-se que o comproprietário que pretenda vender a estranhos a sua quota deve comunicar aos restantes consortes o projecto do contrato e as respectivas clâusulas, para que estes digam se querem ou não preferir (nº 2 do art. 1409 e 416 do CC ). No caso dos autos, a preferência é notificada aos respectivos titulares, nos termos do art. 892 do CPC . A preferência do comproprietário só existe contra estranhos à comunhão, e não em face dos restantes contitulares a quem um deles pretenda vender ou dar em cumprimento a sua quota. Portanto, a preferência limita-se à quota . Segundo Pires Lima e A. Varela (cf. anot. ao art. 1409 do CC ) a concessão da preferência no caso especial da compropriedade justifica-se pelos seguintes fins: - Fomentar a propriedade plena que facilita a exploração mais equilibrada e mais pacífica dos bens. - Não sendo possível alcançar a propriedade exclusiva, diminuir o número dos consortes. - Impedir o ingresso, na contitularidade do direito, de pessoas com quem os consortes, por qualquer razão, não o queiram exercer. No caso dos autos, relativamente à verba nº 2 , não há preferentes, porquanto, embora tenha sido anunciada a venda de todo o prédio (Leira do Tarrio), (constituído pelo somatório de todas as quotas alienadas), tal venda não seria efectuada a um estranho , mas a um dos interessados – a Ré "B", pois, apenas e unicamente ela apresentou uma proposta respeitante a essa verba. Portanto, relativamente à verba nº 2, não havia que proceder a licitações. O Tribunal “a quo”, no despacho de aclaração de fls. 230 refere que o impedimento do ilustre advogado da recorrente não importaria o adiamento da diligência, ainda que tivesse sido comunicada. Resulta no entanto, da acta de fls. 203 (auto de abertura de propostas), que a Ré "B" esteve presente nessa diligência. Na verdade refere-se nessa acta “...estarem presentes os ilustres mandatários...., bem como os interessados”. E, depois de descrever as propostas, refere-se: “Seguidamente, foram interpelados os preferentes que se encontravam todos presentes...” Assim, a falta do ilustre mandatário, não impediria de se proceder a adjudicação da verba nº 2 à "B", de acordo com a proposta por si apresentada. É de concluir, no caso em análise, pela não aplicação do art. 1409 do CC . Termos em que se acorda em conceder provimento ao agravo, revogando-se o despacho recorrido, na parte impugnada, para ser substituído por outro em que a verba nº 2 – Leira do Tarrio – seja atribuída à recorrente por ter sido a única pretendente a esse prédio e pelo preço oferecido, mandando-se passar guias para pagamento da sisa e depositar o preço. Scustas (art. 2º al. o) do CCJ Guimarães, 08 de Janeiro de 2003