2298/2000 - Tribunal da Relação de Coimbra

I- A al. e) do art. 5º do RAU não tem natureza interpretativa, uma vez que veio estabelecer uma inovação relativamente ao regime de arrendamento de garagens anteriormente em vigor.

II- Porém, tratndo-se de uma norma que dispõe de sobre o conteúdo da relação locatícia, independentemente do contrato de arrendamento em que a mesma relação se originou, cabe na previsão do disposto no nº 2, 2ª parte do art. 12º do CC, aplicando-se aos contratos que subsistam à data da sua entrada em vigor.

III- Assim, encontram-se excluídos do regime vinculístico os arrendamentos de garagens cujos contratos foram celebrados antes da entrada em vigor do RAU, podendo o senhorio denunciar livremente o contrato, uma vez observada a formalidade estatuída no art. 1055º do CC.

A, Lda, com sede em Santarém, instaurou acção declarativa sob a forma de processo sumário contra B, residente em Torres Novas, pedindo que seja condenado a entregar o locado à Autora, livre e desimpedido.

Alega para o efeito, em suma, que é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia de ..., concelho de ..., composto de três pisos destinados a habitação com 7 fogos, 6 garagens e logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., freguesia de ...., sob o nº.... e inscrito na matriz sob o art. ... e que o antigo proprietário do referido prédio urbano, C, deu de arrendamento ao Réu, por contrato verbal, uma garagem sita nesse prédio, pelo prazo de um mês. Em 23/05/97 a Autora deu conhecimento ao Réu que pretendia, nessa data, denunciar o contrato de arrendamento da garagem com efeitos a partir do período da renovação em curso, solicitando-lhe que procedesse à entrega da mesma, livre e desimpedida, até ao dia 30 de Junho de 1997, não tendo o Réu procedido à entrega do locado, nem naquela data nem posteriormente.

Citado regularmente, veio o Réu contestar invocando, em síntese, ter tal contrato de arrendamento sido celebrado antes da entrada em vigor do Dec. Lei nº 321-B/90, de 15/10; ter tal diploma , no seu art. 5º, nº 2, acrescentado ao texto legal – art. 1083º , nº2 do CC – relativo às situações subtraídas ao regime vinculístico do arrendamento urbano, além de outros, os arrendamentos de espaços não habitacionais para parqueamento de viaturas; não poder o dispositivo contido no art. 5º, nº2, al. e) do referido Dec. Lei, ser considerado de aplicação imediata; não ser a nova lei aplicável aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor; pelo que, no caso do arrendamento dos autos, deverá haver sujeição ao regime de arrendamento dos prédios urbanos, nomeadamente à norma do art. 1095º do C.C., que veda ao senhorio o direito de denunciar o contrato.

O Mmo Juiz, entendendo estar na posse de todos os elementos que, com segurança, lhe permitiam conhecer e decidir o mérito da causa, porquanto a questão a decidir é meramente de direito, proferiu o saneador-sentença onde julgou totalmente procedente a acção e, em consequência, considerou denunciado o contrato de arrendamento, condenando o Réu a entregar à Autora o arrendado livre e desocupado de pessoas e bens. Fundamentou a sua decisão recorrendo aos ensinamentos do Prof. Pereira Coelho, considerando que, apesar do art. 13º do C.C. não ter aplicação ao caso, uma vez que o art. 5º, nº 2 não possui carácter inovador e não constitui uma norma interpretativa, o senhorio pode denunciar livremente o contrato, nos termos gerais do art. 1055º do C.C., porquanto a nova lei dispõe directamente sobre o conteúdo da relação locatícia independentemente do contrato que lhe deu origem, pelo que tem aplicação ao caso sub judice o art. 12º, nº 2, 2ª parte do C.C.

Inconformado, recorreu o requerente de apelação e este é o recurso que nos cabe apreciar.

Fundamenta as suas conclusões, alegando que:

1- O contrato de arrendamento dos autos teve lugar em data anterior a15 de Novembro de 1990;

2- O dispositivo contido no art. nº 2, al. e) do RAU entrou em vigor em 1 de Janeiro de 1992;

3- Tal dispositivo não se pode considerar de aplicação imediata aos contratos de arrendamento celebrados em data anterior;

4- O acordo de vontades obtido pelos contraentes, determina-se e conforma-se pela consideração a um determinado ordenamento jurídico;

5- Qualquer alteração posterior a esse ordenamento jurídico repercutir-se-ia no conteúdo da relação jurídica criada, em verdadeira agressão ao princípio da liberdade contratual;

6- O apelante ao ocupar a garagem, objecto do arrendamento, há já vários anos, criou uma expectativa de não vir a ser desalojado;

7- O art. 5°, n° 2, al. e) do RAU aditando ao elenco das situações subtraídas ao novo regime do arrendamento de prédios urbanos, não quis abstrair do acordo contratual que deu origem às relações locatícias já pendentes;

8- Embora o arrendamento dos autos seja autónomo relativamente ao contrato de arrendamento para habitação, não escapa, enquanto sujeito à disciplina do C.C., ao regime vinculativo dos prédios urbanos;

9- Tal arrendamento está sujeito à norma do art. 1.095° do CC. que obsta à sua denúncia pelo locador, a não ser nos casos especialmente previstos.

10- Não é aplicável, ao caso dos autos, a denúncia unilateral pelo senhorio, do contrato de arrendamento .

Contra-alegou a Autora, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.

Foram corridos os vistos legais.

Cumpre, agora, decidir.

A matéria de facto dada como provada na 1ª instância, para cujos termos se remete, no uso do disposto no art. 713º, nº 6, do CPC, consta da douta sentença recorrida, limitando-nos aqui a reproduzir aquela que é relevante como pressuposto factual da matéria a decidir:

1) A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano supra identificado;

2) O antigo proprietário desse prédio urbano - C - deu de arrendamento ao Réu, por contrato verbal, uma garagem sita naquele prédio;

3) Esse arrendamento para garagem foi efectuado em data anterior a 15 de Novembro de 1990;

4) Em 23/5/97 a Autora deu conhecimento ao Réu que devido ao aumento de alunos e de cursos leccionados tinha necessidade de ampliar as suas instalações, passando a utilizar a área ocupada pela garagem dada de arrendamento ao R;

5) A Autora informou ao Réu que pretendia denunciar o contrato de garagem com efeitos a partir do período de renovação em curso;

6) O Réu não procedeu à entrega do locado, nem naquela data, nem posteriormente.

A questão suscitada no presente recurso, unicamente de direito, é a de saber se os contratos de arrendamento de espaço para parqueamento de viaturas, celebrados antes da entrada em vigor do R.A.U., se regem pelo disposto no art. 5º, nº 2, al. e) deste diploma legal ou, em seu lugar, pelo disposto nos art. 1083º e 1095º do C.C, questão esta igualmente suscitada em outro recurso cujo Ac. foi proferido pelo mesmo relator do presente, em 27 de Novembro do corrente ano e, porque se mantém o entendimento deste Tribunal sobre a questão em apreço, reproduz-se neste que ora se lavra a fundamentação já vertida no que o antecedeu.

O contrato de arrendamento em questão é um contrato de arrendamento de espaços não destinados a habitação, comércio, indústria ou exercício de profissão liberal a que, presentemente, se referem os art. 5º, nº 2, al. e) e art. 6º do Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), aprovado pelo art. 1º do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15/X. Dado que o contrato em apreço iniciou a sua vigência em 1976, em plena vigência do regime jurídico instituído pelo Código Civil de 1966, e se manteve em vigor após a entrada do R.A.U., ocorrida a 15 de Novembro de 1990, contendo ambos os diplomas, em relação à matéria do presente recurso, regulamentações diferentes, põe-se um problema de aplicação da lei no tempo.

Esta questão remete-nos para a análise da natureza da norma constante do art. 5º, nº 2, do R.A.U., a fim de avaliar se tem natureza interpretativa e, consequentemente, conduz à aplicação do art. 13º do C.C. A este respeito, a doutrina divide-se. Por uma banda, Menezes Cordeiro e Castro Fraga, in Novo Regime do Arrendamento Urbano, Anotado, 1990, entendem que as alíneas b) e e) do referido art. 5º vieram esclarecer dúvidas sobre a aplicação da legislação anterior, pelo que têm natureza interpretativa e, em conformidade, aplicação retroactiva, por força do disposto no art. 13º do C.C.. Alguma jurisprudência, ainda que de forma claramente minoritária, tem seguido esta posição, designadamente o Ac. da RL de 24/1/95 (in Base de Dados Jurídico Documentais, do Ministério da Justiça - DGSI) " O disposto no artigo nº 2, al. e) do R.A.U. tem eficácia retroactiva, nos termos do art. 13º, nº1 do Código Civil" e o Ac. do mesmo Tribunal de 7/12/1994 "O art. 5º do R.A.U. tem natureza interpretativa", in C.J., XIX, 5, p.124.

Contra este entendimento, o Prof. Pereira Coelho, num artigo intitulado "Breves notas ao regime do Arrendamento Urbano", in Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 125, nº 3822, refere que se a natureza interpretativa é sustentável no que diz respeito aos arrendamentos de paredes ou telhados para painéis publicitários, tendo já sido, quanto a esses arrendamentos, suscitada a inaplicabilidade do art. 1095º do C.C. pelo Prof. Antunes Varela, já o não é quanto à alínea e), sendo pacífico que, no regime jurídico anterior ao da entrada em vigor do R.A.U., era aplicável, aos arrendamentos para garagens, o princípio da renovação automática. Daí que a nova norma não comporte uma natureza interpretativa, mas inovadora. Perfilhamos esta última posição e ilustramo-la com o Ac. do STJ de 12/02/97 (in Base de Dados Jurídico Documentais, do Ministério da Justiça - DGSI) que passamos a transcrever. "Para se qualificar uma norma como interpretativa é imperioso que esta característica seja segura, que seja evidente e claro o propósito e a vontade do legislador em regular e atingir mesmo os casos passados". E ainda o Ac. de 7/4/88 do mesmo Tribunal, recolhido na mesma fonte, onde se justifica a natureza interpretativa de uma norma com o facto de não ter tido a intenção de inovar.

Considera Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, p. 131, que esta questão é meramente especulativa uma vez que, quer se considerando a natureza interpretativa, quer por aplicação do disposto no art. 12º, nº 2, 2ª parte do C.C. (posição sustentada pelo Prof. Pereira Coelho), sempre será aplicável o disposto no nº 2 do art. 5º aos contratos anteriores a 15 de Novembro de 1990.

Com efeito, o Prof. Pereira Coelho, no artigo supra citado, p. 264, assenta a sua posição nas seguintes considerações: trata-se de uma inovação, o direito de denúncia por parte do senhorio, dispondo a nova lei sobre o conteúdo da relação locativa independentemente do contrato de arrendamento em que a mesma relação se originou. Assim, não se trata de um efeito do contrato, de um efeito das declarações de vontade das partes ou do silêncio delas a tal propósito, mas de uma alteração do estatuto de senhorio nestes arrendamentos, cabendo na previsão do disposto no nº 2, 2ª parte do art. 12º do C.C: "A alínea e) do nº 2 do art. 5º do R.A.U. não tem carácter interpretativo, mas fundamentalmente inovador, pelo que o art. 13º do C.C. não tem aplicação ao caso. Isto não obsta a que os arrendamentos a que se refere aquela alínea possam ser livremente denunciados pelo senhorio, nos termos gerais do art. 1055º do C.C., mesmo que anteriores a 15 de Novembro de 1990, pois a nova lei dispõe directamente sobre o conteúdo da relação locativa independentemente do contrato que lhe deu origem (C.C., art. 12º nº 2, 2ª parte).

Vem a propósito, para explicitar o conteúdo da argumentação transcrita, recorrer às palavras do Prof. Baptista Machado, in Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil,1968. Aí se pode ler que há duas categorias de normas: as que regulam factos e as que regulam direitos. As primeiras são fixadas por leis que simplesmente determinam os efeitos, isto é, as consequências jurídicas, incluindo o efeito constitutivo de um facto, normas estas que, em caso de dúvida, só valem para o futuro (1ª parte do nº 2 do art. 12º do C.C.). As segundas, são estabelecidas por leis que regulam direitos, independentemente dos respectivos factos constitutivos e, no que a estas diz respeito, deve presumir-se que abrangem as próprias situações já existentes, podendo modificar-lhes o conteúdo ou até suprimi-lo (2ª parte do nº 2 do art. 12º do C.C.). A al. e) do nº 2 do art. 5º do R.A.U. pertence a esta última categoria de normas. Portanto, ao analisar a norma contida na alínea e) do nº 2 do art. 5º do R.A.U., conclui-se que se está perante uma norma que veio alterar o conteúdo da relação locatícia, referente a espaços urbanos não habitacionais, independentemente dos concretos contratos que lhe deram origem. E, em consequência, de acordo com o disposto na segunda parte do nº 2 do art. 12º do C.C., é aplicável aos contratos "que subsistam à data da sua entrada em vigor", ou seja ao contrato de arrendamento destes autos.

Ainda sobre a temática da aplicação das leis no tempo escreve V. Gama Lobo Xavier in Revista de Direitos e de Estudos Sociais, ano XIV, um artigo intitulado "Sobre a aplicação do art. 830º, 1º, do novo Código Civil aos contratos-promessa celebrados anteriormente à sua vigência", que nos parece esclarecedor para sustentarmos a nossa posição. Aí se pode ler "Como é sabido, dois interesses conflituantes há fundamentalmente a ter em conta em qualquer problema de aplicação das leis no tempo. Por uma lado, o interesse público inerente à regulamentação introduzida pela lei nova, que se presume ser a melhor, interesse que reclama a aplicação imediata da nova lei ao maior número possível de situações. Por outro, o interesse da certeza jurídica, do respeito das justas expectativas dos particulares criadas à sombra de determinada lei - interesse, este último, que justifica restrições mais ou menos latas à aplicação imediata e condicionada da nova regulamentação. Conforme, em dada espécie, uma justa ponderação atribua mais ou menos peso a um ou outro destes interesses, assim o problema é de resolver pela aplicação ao caso da lei nova ou pela sua sujeição à disciplina jurídica anterior".

Nesta linha de raciocínio importa considerar a ratio legis do carácter vinculístico dos contratos de arrendamento para habitação e comércio e que constitui uma séria limitação ao princípio da liberdade contratual. Com efeito, tal carácter prende-se com a estabilidade habitacional, valor este constitucionalmente consagrado, que não encontra sentido na locação de espaços para parqueamento de viaturas, política proteccionista esta há muito seguida em vários países e institucionalizada definitivamente no nosso Código Civil, numa primeira fase, e posteriormente no R.A.U.. O interesse do arrendatário na estabilidade da locação não se justifica relativamente aos espaços ditos não habitáveis, em que os prejuízos de uma denúncia do contrato pelo senhorio são substancialmente inferiores. Menezes Cordeiro num artigo intitulado "Contrato de arrendamento; Denúncia; Âmbito de regime vinculístico" in Revista da Ordem dos Advogados, ano 54, p. 843 a 849, recorre ao argumento de que o regime vinculístico não se justifica perante todas as locações de imóveis, havendo que manter o primado do elemento teleológico da interpretação, sendo que apenas os arrendamentos habitacionais ou comerciais o justificariam, à luz das valorações feitas pelo legislador. Neste sentido o Ac. da RL de 16/3/96, in Base de Dados Jurídico Documentais, do Ministério da Justiça - DGSI: "Já no domínio da lei velha se acentuava o entendimento que inexistia qualquer razão de interesse público justificativa da aplicação, aos supracitados casos (arrendamentos de garagens) da disciplina proteccionista vigente para os arrendamentos designados por vinculísticos".

Deste jaez, e porque se nos afigura que a alínea e) do nº 2 do art. 5º do R.A.U. é aplicável ao contrato de arrendamento dos autos, ex vi o disposto no nº 1 do art. 6º do mesmo diploma, há que sumeter o contrato ao regime estatuído pelo art. 1055º do C.C., que permite a denúncia do contrato pelo senhorio, uma vez observada a formalidade nele prescrita, o que se verificou no caso sub judice.

A jurisprudência tem, de forma largamente maioritária, considerado que, mesmo aos contratos de arrendamento de garagens celebrados antes da entrada em vigor do R.A.U., é de aplicar o regime geral da relação locatícia, podendo o senhorio denunciar o contrato nos termos do art. 1055º do C.C Sem pretendermos ser exaustivos, remetemos apenas para os Ac. da RL de 5/06/96, 4/06/96, 13/10/94, 28/5/98 e da RP de 16/12/99, 4/5/99, 1/7/97, 5/11/96, 14/3/96 e 26/2/96, todos da Base de Dados Jurídico Documentais, do Ministério da Justiça - DGSI.

Termos em que se decide confirmar a sentença proferida.

Custas pelo recorrente.