ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I. RELATÓRIO
“A”, residente na Rua ..., nº ..., …, no Porto, “B”, residente na Rua ..., nº …, …, em Lisboa, “C”, residente na Rua ..., nº ..., …, em Lisboa, intentaram contra “D” E “E”, residentes na Avª ..., nº ..., …, em Lisboa, procedimento especial de despejo, apresentado no Balcão Nacional do Arrendamento, convolado posteriormente para processo declarativo especial, visando o despejo da fracção sita na Avenida ..., nº ..., ..., em Lisboa, e o pagamento de rendas em atraso, indicando como fundamento o disposto no nº 3 do artigo 1083º do Código Civil e juntaram os documentos previstos no artigo 15º, nº 2 Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto.
Invocaram para tanto que:
1. As Requerentes são donas e legítimas proprietárias da fração autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao terceiro andar esquerdo, do prédio urbano sito na Avenida ... n.º ..., em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha número ... da freguesia de ..., e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo
2. Por contrato de arrendamento celebrado, no dia 30 de setembro de 1964, o então proprietário do imóvel – “F” – deu de arrendamento ao Requerido, pelo prazo de 1 (um) ano, sucessivamente renovável por igual período, o referido imóvel conforme contrato do contrato de arrendamento, que juntaram.
3. Aquando da celebração do referido contrato, foi liquidado o imposto de selo, conforme certidão emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com expressa indicação do pagamento do referido imposto que juntaram.
4. No ano de 2012, os Requeridos pagavam às Requerentes, a título de renda mensal, o valor de € 107,00.
5. Sucede, porém, que as Requerentes desencadearam, em 26 de novembro de 2012, o procedimento de atualização de renda, nos termos e para os efeitos nos artigos 30.º e 36.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação entretanto dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.
6. Durante o procedimento de atualização de renda, os Requeridos nunca alegaram (nem, evidentemente, provaram), qualquer insuficiência económica e, nessa medida, a renda podia ser legalmente atualizada, como, de resto, foi.
7. Assim sendo, e face à ausência de acordo entre as Requerentes e os Requeridos quanto ao montante de renda a atualizar, o mesmo ficou, pois, fixado, a 28 de dezembro de 2012, em € 414,00, por força da aplicação do limite máximo de 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel locado (€ 74.460,00), valor esse determinado segundo o disposto no artigo 38.º do CIMI.
8. As Requerentes não alteraram, contudo, o tipo e duração do contrato de arrendamento, mantendo o seu regime, atento o disposto nos n.ºs 1 e 6 do artigo 36.º do NRAU.
9. A renda atualizada passou, assim, a ser devida a partir do dia 1 de fevereiro de 2013 (cfr. artigo 36.º, n.º 8, do NRAU).
10. Acontece que os Requeridos apenas pagaram às Requerentes parte das rendas relativas aos meses de fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto e setembro de 2013.
11. Ou seja, ao invés de os Requeridos pagarem às Requerentes a quantia mensal de € 414,00, nos termos constantes no precedente artigo sétimo, aqueles decidiram antes pagar, e sem qualquer fundamento legal, a quantia mensal de € 250,00, que corresponde à contraproposta formulada pelos Requeridos, pese embora tal contraproposta (€ 250,00) tenha sido inequivocamente rejeitada pelas Requerentes.
12. É obrigação do locatário pagar a renda no tempo e lugar próprios, conferindo a violação desta obrigação o direito de resolução do contrato por parte do senhorio – v. artigos 1038.º, al. a), 1039.º, n.º 1 e 1083.º, n.º 1, todos do Código Civil.
13. Existe mora superior a 2 meses no pagamento das rendas, pelo que nos termos do n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, é inexigível a manutenção do arrendamento.
14. A resolução prevista no precedente artigo doze opera por comunicação à contraparte, onde se invoque a obrigação incumprida, nos termos do artigo 1084.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.
15. Assim, por notificação judicial avulsa, as Requerentes requereram, no dia 7 de abril de 2013, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, e mais informaram os Requeridos da sua pretensão de resolver o contrato de arrendamento, interpelando-os para a entrega imediata do bem, conforme notificação judicial avulsa que se junta e dá por integralmente reproduzida.
16. Após diversas tentativas de notificação por parte do Agente de Execução B… , só foi possível notificar os Requeridos, a 1 de agosto de 2013, encontrando-se os mesmos regularmente notificados nos termos legais, conforme certidão emitida pelo referido.
17. Às Requerentes assiste, assim, o direito a haver dos Requeridos o pagamento das rendas vencidas e vincendas enquanto vigorou o contrato de arrendamento celebrado entre as partes e enquanto não lhes for entregue o local arrendado livre de pessoas e de bens (cfr. artigo 15.º, n.º 8, do NRAU).
18. Ao presente, encontra-se em dívida parte das rendas referidas no precedente número décimo, no valor total de € 1.312,00 (€ 164,00 [€ 414,00 - € 250,00] × 8 meses), ao que acresce os respetivos juros de mora que à taxa legal se vencerem até integral e efetivo pagamento.
19. O contrato de arrendamento quando acompanhado da comunicação aos arrendatários do montante em dívida serve, pois, de base ao presente procedimento especial de despejo, nos termos do disposto no artigo 15.º, n.º 1, alínea e), do NRAU.
20. O imóvel objeto do presente procedimento especial de despejo já não constitui a casa de morada de família dos Requeridos.
O Balcão Nacional do Arrendamento notificou os réus, por carta registada com aviso de recepção, de ali ter sido iniciado, pelo senhorio, um procedimento especial de despejo, remetendo o respectivo requerimento de despejo, e com observância dos demais requisitos exigidos pelo artigo 15º-D do NRAU, tendo o réu apresentado oposição, nos termos seguintes:
1. Conforme consta do Requerimento de Despejo fls 06 e o contrato de arrendamento doc. 02 da notificação avulsa, o Requerido tomou de arrendamento o imóvel locado no dia 30 de Setembro de 1964.
2. Desde aquela indicada data, 30.09.1964, o Requerido e Requerida e o agregado familiar se encontram na posse do locado,
3. Local onde, desde então e até ao momento, centrou a sua vida doméstica.
4. É no locado que o Requerido e Requerida e seu agregado familiar, desde os idos anos de 1964, reside,
5. Ali toma refeições, diariamente, passa os seus momentos de lazer, recebe amigos e familiares, passa uma boa parte dos seus dias,
6. A rotina diária sofreu, forte perturbação, motivada por doença da requerida, que faz com que perdesse a mobilidade.
7. A Requerida sofreu um (AVC) acidente vascular cerebral, e perdeu a mobilidade, isso ocasionou uma incapacidade de 91%
8. De acordo com o TIN – Anexo l, aprovado pelo Decreto – Lei nº 352/2007 de 23/10 “o utente é portador de deficiência que nesta data e confirme o quadro seguinte - lhe confere uma incapacidade global de 91%” doc. nº 1.
9. Além do mais a Requerida conta hoje com 78 anos de idade, BI em anexo, quase sem mobilidade, inclusive fez cirurgia do coração que correu mal e teve outros problemas, que agravou mais a situação.
10. O Requerido, Sr. Sardinha, hoje conta com 79 anos de idade, com a esposa/requerida com incapacidade de 91%, não tem condições de cuidar da esposa sozinho a tempo inteiro e pelas faltas de condições de cuidar prédio que não há elevador decidiu recorrer ao filho.
11. Como pode ser observado o Requerido e a Requerida gozam do privilégio do art. 36º nº 1, da Lei 31/2012 de 14/08, ou seja o Requerido e a Requerida possuem idade superior a 65 anos e a esposa está com uma incapacidade de 91%
12. Os Requeridos tem um filho, que nasceu no locado, cresceu, casou e foi morar em um prédio vizinho,
13. O filho tem família, trabalho e tem suas próprias responsabilidades, não poderia dar os devidos cuidados que os pais precisam, então em conjunto decidiram que a mãe passaria a ficar em casa do filho, com os cuidados intensivos da família em conjunto.
14. O Requerido divide o tempo, parte dos dias e noites aos cuidados da esposa/Requerida, levá-la ao médico, exames, dar a devida assistência, inclusive os banhos é ele quem dá, mas continua a habitar no imóvel locado para esse fim desde 1964,
15. Porém, o requerido, precisa descansar, pois a idade avançada não permite grandes esforços, após dedicar os cuidados da esposa volta para o locado, onde repousa e refaz suas forças.
16. O Requerido não pode passar a viver em casa do filho, pois a casa é pequena e não comporta toda gente.
17. As requerentes afirmam que o imóvel objeto do procedimento especial de despejo não constitui a casa de morada de família dos requeridos
18. Informação essa completamente falsa pois:
a) O Requerido e a Requerida vivem e tem organizada a sua vida social e doméstica no locado,
b) O locado se estivesse fechado e sem uso, não haveria consumo de água, luz, gás e telefone, conforme docs nºs 4, a, b, e c; 5, a, b, e c; 6, a, b, e c; 8, a, b, e c, em anexo.
19. Conforme dito anteriormente e provado, o requerido tem o locado como morada de família, e faz uso lícito da mesma, de acordo com o art. 1072, nº 2, alínea d), do Código Civil:
“O uso pelo arrendatário é lícito:
d) Se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo a familiares”
20. As Requerentes acusam o Requerido de ter uma boa reforma e ter condições de pagar o valor da atualização das rendas, imposto pelas Requerentes, mas elas não tem noção dos gastos com saúde da esposa que o requerente tem suportado, ou seja a reforma mal dá para pagar todas as despesas médicas hospitalares.
21. Os Requeridos ao pagarem os 250,00, de renda, tiveram um aumento de 150%.
22. Durante todo período que viveu no referido imóvel fez vários melhoramentos a nível essenciais e necessários.
23. Antes das doenças da Requerida, o Requerido sempre zelou do imóvel como se seu fosse, fez grandes investimentos, sempre com autorização do senhorio e posteriormente das senhorias, mas usando de boa fé não guardou os comprovativos tendo apenas quatro cartas, docs nºs 11 ao 14, em anexo, das referidas autorizações.
24. Os Requeridos, antes de qualquer providência necessária ao imóvel, solicitava aos senhorios que fizesse a manutenção, mas como eles não as faziam, então os requerentes solicitavam autorização, que algumas vezes foram verbais outras por escrito, e fez os reparos, trocou as bancadas da cozinha,
25. Fechou a varanda, fez vedações, a canalização estava toda rota e com vazamentos por toda parte, o requerido trocou toda a canalização da casa, arranjou o telhado que estava a ruir, entre outras benfeitorias.
26. Em síntese os Requeridos não concordam com o aumento de renda no teto máximo, pelos investimentos feitos no imóvel, art. 35, nº 2, alínea a, “O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor locado”
27. Mas as Requerentes não se preocuparam em negociar, muito pelo contrário decidiram e impuseram o teto máximo e os Requeridos têm a obrigação de aceitar, mas não aceitaram.
28. De acordo com o art. 33, da Lei 31/2012 de 14/08, se o senhorio não aceitar o valor da renda proposta pela arrendatário então deve-se denunciar o contrato.
29. Mas as requerentes não denunciaram o contrato esperou passar o tempo e entrou com incumprimento das rendas, demostrando assim a má-fé.
30. As Requerentes devem então denunciar o referido contrato de arrendamento pagar-lhe o que é devido ele desocupara o imóvel o mais breve possível.
31. Nas negociações iniciadas o Requerido cumpriu todos os dispositivos legais aplicáveis, conforme cartas trocadas entre o representante legal das Requerentes e o Requerido,
32. A resposta ao comunicado de 26/11/2012 dos Senhorios, os Arrendatários:
a) Não aceitam a transição do contrato para o NRAU;
b) Não aceitam a transição do contrato para 3 anos com renovações anuais;
c) Não aceitam a proposta da alteração da renda de 107,00 mensais para os 475,00.
d) Propõe uma renda de 250,00 que não foi aceita e propositadamente foi deixado passar o tempo sem decidir para recorrer ao incumprimento.
33. Os arrendatários, naturalmente, opõe ao valor da renda proposto pelo senhorio, nos termos do art.º 31º, n.º 3, alínea b) da Lei 31/2012 de 14 de Agosto.
34. Ao anteriormente referido acrescenta-se que o locado é a residência permanente dos Requeridos, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 5 do art.º 31º da Lei 31/2012 de 14 de Agosto.
35. Também nos termos e para os efeitos do disposto no nº 1 do art.º 36º da Lei 31/2012, os Requeridos opõem ao valor da renda proposto pelo senhorio, considerando razoável uma renda não superior a 250,00€ (duzentos e cinquenta euros).
36. Os Requeridos sofrem imenso pela falta de consideração e respeito para com pessoas que dedicaram parte de sua vida em manter o locado em perfeitas condições, sem nada receber pelos gastos despendidos,
37. A proposta apresentada pelos arrendatários foram de 250,00 (duzentos e cinquenta euros), que alias,
38. O requerido tem feito os depósitos desde janeiro de 2013 e que os senhorios recusam-se a repassar os recibos
39. O Requerido faz a caução das rendas sob protesto, salientando que é uma grande injustiça para com sua pessoa/requerida.
40. Face a todas as razões expostas, e documentalmente provadas, é razoável o montante de 250,00€ (duzentos e cinquenta euros).
Nestes termos e nos melhores de direito que sempre serão mui doutamente supridos por V. Exa., requer que a ação seja dada como não provada e, consequentemente as Requerentes condenadas a:
a) Manutenção do contrato de arrendamento nos padrões atuais;
b) A manutenção do valor da renda em 250,00 (duzentos e Cinquenta Euros) mensais;
c) Os inquilinos emitirem os recibos de pagamentos de janeiro ate a presente data;
d) A devolução da caução integral, mais o valor do juros da mesma;
e) Caso assim não entenda V. Exa. que determine aos senhorios a denúncia do contrato com as despectivas indemnizações.
Remetido o procedimento à distribuição pelos juízos cíveis de Lisboa foi, em 29.10.2013, proferido o seguinte despacho:
A cópia do BI apresentada pelo Réu mostra-se ilegível.
Pelo exposto, com vista a comprovar a sua idade, ordeno a notificação do Réu para apresentar, em dez dias, o seu assento de nascimento.
Não sendo possível desde já conhecer qualquer excepção ou decidir do mérito da causa, de acordo com o previsto no art. 15° H, n°3 e 15° I, n°1 da Lei 31/2012 de 14/08, designo para a realização do julgamento o próximo dia 19 de Novembro pelas 14.00 horas.
Notifique as partes e os seus Ilustres Mandatários para comparecer na data.
As autoras apresentaram novo articulado, invocando o exercício do direito ao contraditório, desenvolvendo o já anteriormente alegado no requerimento apresentado no BNA, propugnou a improcedência da oposição, mantendo a pretensão formulada e juntou vários documentos.
Foi levada a efeito a audiência de discussão e julgamento, não tendo sido produzida qualquer prova testemunhal, após o que o Tribunal a quo proferiu decisão, constando do Dispositivo da Sentença o seguinte:
Pelo exposto, julgo a oposição improcedente e a acção procedente e, em consequência, julgo resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre as partes e condeno os Réus a entregar o locado ao Autor, livre e devoluto de pessoas e bens, bem como a pagar-lhes o valor das rendas em dívida no montante de 1.312,00 euros até Setembro de 2013 e nos períodos mensais subsequentes, no valor unitário actualizado de 414,00 euros, até à data da entrega efectiva do locado.
Inconformado com o assim decidido, o réu interpôs recurso de apelação, relativamente à sentença prolatada.
São as seguintes as CONCLUSÕES do recorrente:
(…)
As autoras/recorridas apresentaram contra-alegações, requerendo a improcedência do recurso apresentado pelo apelante, propugnando pela manutenção da decisão recorrida e formularam as seguintes CONCLUSÕES:
(…)
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Importa ter em consideração que, de acordo com o disposto no artigo 635º, nº 4 do Novo Código de Processo Civil, é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Em face ao teor das conclusões formuladas a solução a implica ponderar sobre:
Û A SUBSUNÇÃO JURÍDICA FACE À MATÉRIA APURADA E À PRETENSÃO FORMULADA PELAS AUTORAS
O que pressupõe a análise:
i. DO PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO E A CONVOLAÇÃO EM PROCESSO DECLARATIVO ESPECIAL;
ii. DA ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS, NOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO CELEBRADOS ANTES DA VIGÊNCIA DO RAU.
III. FUNDAMENTAÇÃO
A- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Foi dado como provado na sentença recorrida o seguinte, que não foi alvo de impugnação no recurso de apelação:
1. As Requerentes são donas e legítimas proprietárias da fração autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao terceiro andar esquerdo, do prédio urbano sito na Avenida ... n.º ..., em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha número ... da freguesia de ..., e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo
2. Por contrato de arrendamento celebrado, no dia 30 de setembro de 1964, o então proprietário do imóvel – “F” – deu de arrendamento ao Requerido, pelo prazo de 1 (um) ano, sucessivamente renovável por igual período, o imóvel melhor identificado no artigo anterior, conforme contrato do contrato de arrendamento junto que se dá por integralmente reproduzido.
3. Aquando da celebração do referido contrato, foi liquidado o imposto de selo, conforme certidão emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com expressa indicação do pagamento do referido imposto junto que se dá por integralmente reproduzida.
4. No ano de 2012, os Requeridos pagavam às Requerentes, a título de renda mensal, o valor de € 107,00.
5. As Requerentes remeteram, em 26 de Novembro de 2012, carta registada aos requeridos propondo que os mesmos passassem a pagar, a título de renda mensal, a quantia de 475,00 euros.
6. As requerentes propuseram ainda que o contrato de arrendamento ficasse sujeito a prazo certo, com a duração de três anos, sendo automaticamente renovável por períodos sucessivos de um ano.
7. Em resposta os requeridos informaram as requerentes que não aceitavam a actualização da renda nos termos propostos e apresentaram uma contraproposta no valor de 250,00 euros mensais, invocando ter mais de 65 anos e ter a requerida mulher uma incapacidade de 91%;
8. Por carta remetida aos requeridos em 28 de Dezembro de 2012 os requerentes informaram não aceitar a contraproposta dos requeridos e fixaram o valor da renda em € 414,00, a partir de Fevereiro de 2013, mantendo o tipo e duração do contrato de arrendamento;
9. O valor do imóvel locado determinado de acordo com o artigo 38º CIMI é de 74.460,00 euros;
10. Os Requeridos apenas pagaram às Requerentes parte das rendas relativas aos meses de fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto e setembro de 2013, ou seja, ao invés de os Requeridos pagarem às Requerentes a quantia mensal de € 414,00, nos termos constantes no precedente artigo sétimo, aqueles pagaram nesse período a quantia mensal de € 250,00.
11. Por notificação judicial avulsa, as Requerentes requereram, no dia 7 de abril de 2013, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, e mais informaram os Requeridos da sua pretensão de resolver o contrato de arrendamento, interpelando-os para a entrega imediata do bem.
12. Os requeridos foram notificados a 1 de Agosto de 2013;
B- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
i. DO PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO E A CONVOLAÇÃO EM PROCESSO DECLARATIVO ESPECIAL
O Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, operada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto aprovou, conforme se estatui no seu artigo 1º, medidas para “dinamizar o mercado de arrendamento urbano”, entre as quais consta a criação de um procedimento especial de despejo do local arrendado, por forma a permitir uma célere recolocação daquele no mercado de arrendamento” [alínea c)].
A aludida Lei teve origem na Proposta de Lei do Governo nº 38/XII, em cuja “exposição de motivos”, se refere, nomeadamente:
“(…) A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se propõe procura encontrar soluções simples, assentes em quatro dimensões essenciais;
(i) alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil;
(ii) revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime, (iii) agilização do procedimento de despejo e,
(iv) melhoria do enquadramento fiscal.
(…)
No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premência de reforçar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato (…) Esta medida, concretizada mediante a agilização do procedimento de despejo, é fundamental para recuperar a confiança dos proprietários (…)”.
Com este objectivo e, em conformidade com o disposto no artigo 15º-A do NRAU, aditado pela Lei nº 31/2012, foi criado, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo, no qual o requerimento de despejo é apresentado, em modelo próprio, com observância dos requisitos constantes do artigo 15º-B do mesmo diploma legal.
Com o pedido de desocupação do locado, pode o requerente formular cumulativamente o pedido de pagamento de renda em atraso, encargos ou despesas.
Este procedimento seguirá os trâmites constantes dos artigos 15º-B a 15º-F do NRAU, ou seja, o senhorio apresenta junto do BNA requerimento de despejo, seguindo-se a notificação do arrendatário.
Se o arrendatário não deduzir oposição ao pedido de despejo, o BNA emite título de desocupação do locado, convertendo o requerimento de despejo em título de desocupação, podendo o senhorio promover a efectivação do mesmo.
Mas, se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de desocupação e ao pagamento de rendas, encargos ou despesas, por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, o BNA apresenta os autos à distribuição, convolando-se o procedimento em processo declarativo especial, prestada que seja caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas, salvo no caso do arrendatário goze de apoio judiciário e paga que seja a taxa de justiça.
A imposição ao arrendatário do ónus de impugnação do despejo, de prestação de caução e de pagamento da taxa de justiça, no âmbito do procedimento especial, tem em vista dissuadir o uso deste procedimento como meio dilatório para a efectivação do despejo.
Na oposição deduzida pelo arrendatário deverá ser concentrada toda a defesa. Trata-se da consagração de uma ampla defesa que é concedida ao arrendatário, o que significa que este pode defender-se por impugnação e/ou por excepção.
Tem de se admitir também que nesta peça processual o arrendatário possa valer o seu direito a benfeitorias, consoante as possibilidades dadas pelo direito substantivo, mediante pedido reconvencional, obviando esta forma a uma violação à tutela jurisdicional efectiva da posição material do arrendatário – v. neste sentido RUI PINTO, Execução e Despejo, Coimbra Editora, 1186.
Exceptua-se deste ónus de concentração da defesa na oposição, o pedido de diferimento da desocupação do locado, por um período de 5 meses e que, segundo os artigos 15º-N e 15º-O, deve ser deduzido em separado, apenas tendo aplicabilidade no caso de imóvel arrendado para habitação e verificadas que sejam razões sociais imperiosas (carência de meios do arrendatário, no caso de resolução por não pagamento de rendas ou ser o arrendatário portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%).
Após efectuar este sobrevoo pelo regime legal, há que concluir que, no caso concreto, as autoras, na qualidade de senhorias da fracção dada de arrendamento ao réu, em 30 de Setembro de 1964 (Nºs 1 e 2 da Fundamentação de Facto), iniciaram adequadamente o procedimento de desocupação, fundamentando as razões que, do seu ponto de vista, justificavam a pretensão formulada.
E, o réu, na qualidade de arrendatário, apresentou oposição, impugnando, em suma, os fundamentos invocados pelas autoras para a desocupação do arrendado, por entender que havia rejeitado a proposta das senhorias, tendo apresentado uma contraproposta para o valor da renda, que considerou ser razoável, mas que não foi aceite pelas senhorias, e que, não obstante o réu haja efectuado os respectivos depósitos, por este valor, desde Janeiro de 2013, as senhorias recusam-se a passar recibos.
Não invocou o réu, na oposição ao requerimento para despejo apresentado no BNA, qualquer impedimento legal de ordem processual para o recurso, por parte das senhorias, ao procedimento especial de despejo, apenas impugnando os fundamentos invocados para o despejo.
Acresce que embora o réu haja efectuado algumas referências à circunstância de ter efectuado no locado alguns melhoramentos, não os concretizou, por forma a apurar se se tratavam de benfeitorias e como classificá-las. Tão pouco formulou pedido reconvencional, embora termine a sua oposição requerendo, de forma anómala, a condenação das autoras na manutenção do contrato de arrendamento nos padrões actuais, na manutenção do valor da renda em 250,00 euros mensais, a emitirem os recibos dos pagamentos efectuados, na devolução da caução e juros, ou ainda, que se determine aos senhorios a denúncia do contrato com as respectivas indemnizações, pretensões estas que não tiveram acolhimento na decisão proferida pelo Tribunal a quo.
Invoca agora o réu/apelante que houve denúncia, por parte das autoras, quando intentaram a acção de despejo e, a haver denúncia, teria o réu/inquilino o direito a obter das senhorias a indemnização legal prevista no artigo 33º, nº 5 alínea a) da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto.
Labora o réu/apelante, uma vez mais, em erro, parecendo confundir as figuras jurídicas da denúncia e da resolução do contrato.
É que, subjacente ao procedimento especial de despejo está o fundamento de resolução do contrato, por falta de pagamento das rendas que, no entendimento das autoras, eram devidas, resolução efectuada mediante notificação judicial avulsa.
Assim, e independentemente da procedência ou improcedência do fundamento resolutivo apresentado pelas autoras, que se analisará subsequentemente, o procedimento especial de despejo é o meio processual adequado a efectivar a cessação do arrendamento, por força do nº 2, alínea e) do artigo 15º do NRAU, por referência ao preceituado nos artigos 1084º, nº 2 e 1083º, nº 3, ambos do Código Civil.
Forçoso é, pois, concluir pela improcedência, nesta parte, da apelação (CONCLUSÕES X. E XI).
ii. DA ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS, NOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO CELEBRADOS ANTES DA VIGÊNCIA DO RAU
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para habitação, nos artigos 30º a 37º do NRAU.
A actualização da renda depende, portanto, da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, como prescreve o artigo 30º:
1. O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; e
2. O valor actualizado do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do locado, em conformidade com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
De acordo com o disposto no artigo 31º, o arrendatário, poderá responder à pretensão do senhorio, no prazo de 30 dias, tomando uma de três posições:
a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;
c) pronunciar-se quanto ao tipo e/ou à duração do contrato propostos pelo Senhorio; ou
d) denunciar o contrato de arrendamento.
Quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente, ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença, pode ainda o arrendatário invocar na sua resposta que:
i) O rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
ii) Tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.
Deverá, o arrendatário, em qualquer uma destas circunstâncias, juntar os documentos comprovativos previstos no artigo 32º do NRAU.
Na falta de resposta do arrendatário dentro do prazo legal, a lei presume que ele aceita a renda pretendida pelo senhorio, bem como a alteração do regime de duração do contrato, ficando, assim, o contrato submetido ao NRAU e, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
Se, pelo contrário, o arrendatário efectuar uma contraproposta ao valor da renda, ao tipo e ou à duração do contrato, o senhorio, no prazo de 30 dias, deve comunicar ao arrendatário se aceita, ou não, a proposta, valendo a falta de resposta como aceitação.
Mas, se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, tem aquele uma dupla faculdade:
a) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário, agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente. Porém, se o arrendatário tiver a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, seja estudante, a denúncia
produz efeitos no prazo de 1 ano, devendo então o arrendatário desocupar o locado no prazo de 30 dias ( nº 8 do artigo 33º)
b) manter o contrato por mais cinco anos, procedendo à actualização da renda, com limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos a contar da comunicação ao arrendatário. Findo este período, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU.
O valor máximo da renda assim apurado é, contudo, susceptível de sofrer reduções, em função dos escalões de rendimentos do agregado familiar do arrendatário, as quais se mostram previstos no nº 2, alínea c) do artigo 35º.
Caso o arrendatário invoque e prove documentalmente, na resposta à comunicação inicial do senhorio, destinada a alterar o contrato de arrendamento, que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais, o contrato não poderá ser denunciado por iniciativa do senhorio e o regime temporal do contrato permanecerá inalterado durante cinco anos, findo o qual o senhorio poderá então promover a transição do contrato para o NRAU, podendo o senhorio voltar a exigir a renda máxima calculada com base no valor patrimonial do arrendado (artigo 35º).
O arrendatário pode também invocar e provar documentalmente, na sua primeira resposta à comunicação do senhorio, que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Neste caso, o contrato também não poderá ser extinto por denúncia do senhorio, mediante indemnização, não havendo alteração do regime temporal do contrato, mantendo-se este inalterado por tempo indeterminado. E, o montante do aumento da renda dependerá da condição económica do arrendatário.
Se o arrendatário idoso ou deficiente não invocar carência económica, não demonstrado que o rendimento do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA, a renda será fixada, na ausência de acordo, por aplicação da fórmula prevista no nº 2, alíneas a) e b) do artigo 35º, sendo a renda calculada com base no valor patrimonial do local arrendado, ou seja, com o limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado (artigo 36º).
Todavia, o arrendatário poderá sempre denunciar o contrato, denúncia que produz efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta, devendo efectuar-se a desocupação do locado no prazo de 30 dias, não havendo lugar, neste caso, a actualização da renda.
Exposto o direito vigente aqui aplicável, decorrente da entrada em vigor da mencionada Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, o que se verificou em 12.11.2012 (90 dias após a sua publicação), vejamos o que sucedeu no caso vertente.
Provado ficou que as autoras, na qualidade de senhorias comunicaram ao réu, enquanto arrendatário da fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 3º andar esquerdo do prédio urbano sito na Avenida ..., nº ..., em Lisboa, de que são donas, por carta registada de 26.11.2012, a sua intenção de que o contrato de arrendamento ficasse sujeito a prazo certo, com duração de 3 anos, renovável, passando a renda que, no ano de 2012, era de € 107,00, para € 475,00. Esta proposta foi recusada pelos réus, contrapondo o valor de € 250,00 e invocando ter o réu/arrendatário mais de 65 anos e o seu cônjuge incapacidade de 91% - v. Nºs 4 a 7 da Fundamentação de Facto.
Mais se provou que a contraproposta apresentada pelo réu/arrendatário foi rejeitada pelas autoras/senhorias, por carta de 28.12.2012, na qual estas fixaram o valor da renda em € 414,00, a partir de Fevereiro de 2013, mantendo o tipo e duração do contrato de arrendamento, sendo o valor patrimonial tributário (VPT) do locado, de acordo com o artigo 38º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, de € 74.460,00 - v. Nºs 8 e 9 da Fundamentação de Facto.
Ora, tendo presente o regime legal aplicável antes mencionado, com a resposta dada pelas autoras, rejeitando a contrapartida e fixando o valor actualizado da renda, optaram estas por não denunciar o contrato de arrendamento, mas, ao invés, usar da outra faculdade que a lei lhes confere de actualizar o valor da renda.
Considerando que o réu/arrendatário apenas invocou ter idade superior a 65 anos, nada tendo alegado quanto ao valor do rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar, tem aplicação o disposto nos nºs 6 e 8 do artigo 36º do NRAU, pelo que o arrendamento se terá de manter em vigor, sem alteração do regime que lhe é aplicável, i.e., mantém-se por tempo indeterminado, mas a renda será actualizada, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado que, in casu, se fixou em € 414,00.
Nunca poderia, portanto, o Tribunal impor às autoras/senhorias, contrariamente ao pretendido pelo réu/apelante (CONCLUSÃO IX), que estas procedessem à denúncia do contrato, atribuindo ao arrendatário o direito de indemnização, já que a denúncia do contrato de arrendamento é uma faculdade conferida por lei aos senhorios, sendo certo que, atenta a idade do réu/arrendatário, esta faculdade do senhorio não está sequer legalmente prevista.
Tendo sido fixada a nova renda, em conformidade com os preceitos legais aplicáveis, a mesma seria devida no 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da carta remetida pelas autoras, ou seja, Fevereiro de 2013.
Nenhuma razão assiste, por conseguinte, ao réu/apelante, quando defende a inexistência de rendas em atraso, e o pagamento pontual das mesmas.
Com efeito, como o réu não procedeu ao pagamento integral das rendas pelo montante devido – quantia mensal de € 414,00 - antes pagando a quantia mensal de € 250,00, desde Fevereiro a Setembro de 2013 (data da entrada do requerimento no BNA), forçoso é concluir que o réu/arrendatário não provou o pagamento pontual das rendas – ónus que sobre ele impendia – sendo, consequentemente, fundamento resolutivo do contrato de arrendamento, nos termos dos nº s 2 a 4 do artigo 1083º do Código Civil, resolução essa que as autoras operaram mediante notificação judicial avulsa – v. Nº 11 da Fundamentação de Facto – resolução extrajudicial legalmente admissível, ao abrigo do preceituado no artigo 1084º, nºs 2 e 3 do Código Civil e prevista no artigo 9º, nº 7, alínea a) da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Bem andou o Tribunal a quo ao julgar a oposição improcedente e procedente a pretensão das autoras.
Soçobra, por conseguinte, a apelação, confirmando-se in totem a decisão recorrida.
O apelante será responsável pelas custas respectivas nos termos do artigo 527º, nºs 1 e 2 do Novo Código de Processo.
IV. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
Condena-se o apelante no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 6 de Março de 2014
Ondina Carmo Alves - Relatora
Eduardo José Oliveira Azevedo
Olindo dos Santos Geraldes
