520/2008-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. Está vedado ao arrendatário dar ao arrendado um destino diferente do acordado, bem como exercer um ramo de negócio diverso daquele que foi objecto do contrato de arrendamento.

2. Não existirá fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o ramo de negócio convencionado, exercendo tão só de forma acessória a nova actividade.

3. Tal relação de acessoriedade deverá também ser apreciada à luz dos princípios da razoabilidade e da boa fé.

4. Só assim será possível ressalvar situações em que a actividade acessória posteriormente desenvolvida pelo arrendatário no locado acabe por envolver um particular risco ou uma significativa perturbação no local arrendado, ou quiçá um acentuado desgaste ao prédio arrendado, situações que, em princípio, não permitem concluir no sentido de que o senhorio ficaria indiferente a esses riscos ou desgastes mais elevados, ocasionados num bem de que é proprietário.

(ALG)

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I- 1. M… instaurou a presente acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra:

M…, Lda.

Pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento que tem por objecto a loja direita do prédio urbano identificado nos autos e que a Ré seja condenada a despejar a loja e a entregá-la devoluta.

Alegou, para tal e em suma, que o seu falecido marido deu de arrendamento à Ré a aludida loja que, conforme cláusula terceira do contrato de arrendamento, destinava-se ao comércio de artigos eléctricos e electrodomésticos, não podendo nela o inquilino exercer qualquer outra actividade comercial ou industrial sem autorização do senhorio dada por escrito.

Acontece que, em meados de Setembro de 1998, verificou que aquela loja apenas servia de armazém de distribuição de gás, nela estando depositadas botijas de 1,20 metros de altura e outras, o que não só põe em perigo o prédio em causa, mas também todos os restantes à sua volta, para além de colocar em risco a segurança de pessoas e bens.

Sendo certo, também, que nunca deu qualquer autorização, verbal ou por escrito, para a alteração da actividade para que fora arrendada a loja.

Pelo que, deve ser decretada a resolução do contrato de arrendamento e a Ré condenada no respectivo despejo.

2. Contestando a Ré não só impugnou parcialmente a versão dos factos, como arguiu a excepção de caducidade, alegando que a relação contratual de arrendamento que se encontra em vigor resultou de transmissão operada por via de trespasse do respectivo estabelecimento comercial, que pertenceu a P…, e que o arrendara aos anteriores proprietários, tendo estes posteriormente vendido a fracção ao marido da A. A…., já falecido, e que tomou conhecimento destes factos logo na referida data, em 17/Abril/1971.

Quanto aos objectos comercializados na loja, refere que sempre foram os mesmos, sendo, pois, quer do conhecimento do falecido proprietário marido da A., quer desta.

Assim, deve a A. ser condenada como litigante de má fé por distorcer a verdade e julgada improcedente a acção.

3. A A. apresentou resposta pugnando pela improcedência da excepção de caducidade.

4. Foi proferida sentença pelo Tribunal “a quo” julgando procedente a acção nos seguintes termos:

a) Julgou improcedente a excepção de caducidade, por entender que se está perante um facto continuado ou duradouro, uma vez que o ilícito ainda não cessou, pelo que ainda não se operou o decurso do respectivo prazo de caducidade;

b) Declarou resolvido o contrato de arrendamento com fundamento no facto de a Ré usar o imóvel arrendado para fim diferente do convencionado, sem consentimento do respectivo senhorio;

c) Condenou a Ré a despejar o locado e a entregá-lo livre e devoluto de pessoas e bens;

e) Não condenou a A. como litigante de má fé por falta dos respectivos pressupostos legais.

5. Inconformada a Ré Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões:

1. A sentença proferida ao concluir que existe fundamento para a resolução do contrato ao abrigo do art. 64.°, n.º 1, alínea b), do R.A.U., tal como comete violação das regras que disciplinam a prova dos factos e a interpretação e aplicação das normas substantivas, in casu os arts. 64.° e 65.° do R.A.U., e os arts. 659.° nºs 1 a 3 e 660.° do CPC.

2. O sentido da alínea b) do n.º 1 do art. 64.° do R.A.U. que compagina com o n.º 2 do art. 65.° do mesmo diploma legal é a de que por forma continuada, e não episódica, o arrendatário use o locado para fim ou negócio diferente daquele para que contratualmente se acha destinado.

3. Nos autos decidiu-se que a matéria de facto referente aos quesitos 1.°, 22°, 9.°, 10º e 14.° está provada; mas deve considerar-se infundados e anulável a parte decisória que se reporta aos quesitos 4.°, 11º e 13º, no sentido afirmativo da sua prova.

4. Com efeito, quanto à resposta ao quesito 4º a sua fundamentação baseia-se em mera presunção do Tribunal apenas pela existência de botijas de gás depositadas no rés-do-chão do prédio (que não é senão parte exterior ao espaço locado), dentro das quais não ficou feita prova de haver gás, i.e., estarem cheias ou vazias de gás, quando afinal ficou provado que bem arrendado nunca serviu de armazém de gás (resposta ao quesito 9.°) e que para esse fim a R. tem armazéns próprios (resposta ao quesito l4.°), além dos depoimentos das testemunhas da A. aos quesitos 1.°, 2.° e 8º, que em nada adiantam sobre estarem ou não as botijas carregadas com gás.

5. A presunção judicial que alicerça a resposta ao quesito 4.° é assim infundada e abusiva, pelo que deve a resposta ser anulada no sentido de: “Não provado”.

6. Quanto aos quesitos 11.° e 13.°, a fundamentação dos mesmos desenvolve-se a pág. 3, da decisão sobre a matéria de facto, por forma de mera presunção apenas baseada numa conclusão que colide com as respostas dadas aos quesitos 9.° e 10.°, pelo que devem aquelas ser anuladas no sentido de aos quesitos 11.° e 13.° se responder: “Provado”.

7. Os factos provados, 1.°, 2.°, 9º, 10.° e 14.°, — e da revogação da decisão sobre os 4.°, 11.° e 13° no sentido respectivo de não provado e provados - não constituem uma situação factual que se possa subsumir à alínea b) do n.º 1 do art. 64.° do RAU, pois a Ré não deu no passado nem dá no presente uso diferente do contratualmente destinado ao espaço locado.

8. A sentença cometeu erro na aplicação da referida norma à situação factual concreta, que não está por ela abrangida, e que por consequência não constitui caso de resolução pelo senhorio do contrato de arrendamento que o Tribunal possa acolher e nesse sentido decidir.

9. Nestes termos e nos mais de direito deve ser dado provimento ao presente recurso e a R. ser absolvida do despejo decretado, não se resolvendo o contrato e mantendo este a sua eficácia formal e material.

6. Não foram apresentadas contra-alegações.

7. Corridos os Vistos legais,

Cumpre Apreciar e Decidir.

II- Enquadramento Fáctico-Jurídico:

A presente Apelação incide quer sobre a decisão proferida quanto à matéria de facto, quer sobre o direito aplicável, uma vez que este, no entender da Ré Recorrente, terá tido em conta uma realidade fáctica inexistente e esta, por sua vez, terá sido incorrectamente julgada.

Vejamos.

A) Quanto à matéria de facto:

1. A Ré insurge-se contra a decisão proferida pelo Tribunal “a quo” relativamente à matéria de facto, no que concerne às respostas dadas aos quesitos 4º, 11º e 13º.

É a seguinte a formulação de tais quesitos:

- Quesito 4º:

“…Para além de colocar em risco a segurança das pessoas e bens?”

Resposta: “Provado”.

Consignando-se a seguinte redacção: “provado que a loja arrendada coloca em risco a segurança das pessoas e bens”.

- Quesito 11º:

“… na loja arrendada a Ré não guarda nem armazena mais do que as botijas cheias necessárias à exemplificação do uso dos aparelhos de queima, ou mostruário, e bem assim poucas botijas cheias ou vazias necessárias ao fornecimento e levantamento episódico de um cliente em urgência?”

Resposta: “Não Provado”.

- Quesito 13º:

“Hoje como no passado o local arrendado destina-se ao mesmo comércio originário, que natural e necessariamente inclui a venda de gás; este todavia tem a natureza normal de qualquer outro stand ou posto, e que se traduz – quanto à venda deste produto – a receber as encomendas telefónicas dos consumidores, grande parte dos quais o consomem depois de terem naquela loja adquirido os respectivos aparelhos de queima, fogões, esquentadores, aquecedores, etc., e só em pouquíssima medida, traduz-se, no fornecimento a partir do local da loja das respectivas botijas?”

Resposta: “Não Provado”.

Pretende a Ré ver alteradas as respostas aos referidos quesitos no sentido inverso. Ou seja: como “não provada” a matéria do quesito 4º e como “provada” a matéria dos quesitos 11º e 13º.

Porém, não lhe assiste razão.

2. Com efeito, apreciando o teor dos quesitos e os depoimentos produzidos, constata-se que:

a) A testemunha Na… inquirido aos quesitos 1º, 2º, 3º, 4º, 7º, 9º, 11º e 13º – disse:

“Conheço bem a loja…

Estavam duas garrafas de 50 kgs cheias de gás e hoje têm mais de 40 ou 50 garrafas de gás e não têm lá mais nada, nem electrodomésticos, nem nada… e ainda hoje com o processo no Tribunal não tiveram vergonha e não tiraram nem nada…

Essas garrafas põem em causa, em perigo, não só a loja mas o próprio prédio… até o seguro disse que não se responsabilizava por nada… foi a Seguradora Mundial Confiança que disse isso …

Houve protestos por parte dos inquilinos do prédio… com medo dum incêndio, uma explosão…É um perigo…

Todos os inquilinos moíam a paciência da Dª I… (a A.) por causa disso…

Eu lamento bastante mas estes senhores (da Ré) continuam lá a pôr o gás e sabem bem que não o podem lá ter…

Durante todos estes anos nunca lá vi electrodomésticos, só gás… o gás é para distribuir… não é para vender de vez em quando… mas só isso, eles não têm absolutamente nada… nem frigoríficos, secadores de cabelo, nem micro-ondas, nada, nada… a loja é um armazém de gás, não tem lá nada Dr., não tem lá mais nada Dr… por fora, nos letreiros diz GALP... só gás, não têm lá mais nada e as carrinhas saem carregadas de gás…

A empresa tem vários armazéns noutros locais…”

b) A testemunha (A)…. – foi inquirida à matéria dos quesitos 1º, 2º e 8º – e disse, substancialmente, que:

“Conheço o prédio. Essa loja o que vende agora é só gás… mas foi arrendada só para electrodomésticos…

Não se podia vender gás dentro dum prédio… exactamente, vi, vi que era só gás… havia gás, botijas daquelas bastante grandes azuis e pequenas…

Não vi nenhuns electrodomésticos, só gás e dizia-se… vende-se gás”…

c) A testemunha H… – depôs à matéria dos quesitos 4º, 7º, 9º, 12º e 13º:

“Conheço a loja… já fiz um seguro ali em Novembro em 1996 e naquela altura já vendiam gás…só lá há garrafas de gás por dentro e por fora e mais nada… não tem lá mais nada…

O negócio deles é esse… não se vende nem frigoríficos, nem máquinas de lavar nem fogões nem nada!… é só gás…

É garrafas de gás por todo o lado não há lá comércio mais nenhum…

As pessoas têm receio e medo por causa disso tudo… é só gás…porque o seguro depois pode não actuar e é melhor desistir… aquilo é um perigo, de uma explosão… ou isso, que rebente lá alguma coisa…

Ó por amor de Deus,… ter um armazém de gás em baixo, no prédio,… é um barril de pólvora…

Isso é uma ciganice… é uma farsa… não há lá fogões nenhuns para vender… mas só há gás... só vendem gás…e não é só prá amostras”…

d) A testemunha Ar…– foi ouvida à matéria dos quesitos 1º, 2º e 4º:

Instada sobre se conhecia a loja arrendada, respondeu:

“Conheço, sim senhor. É uma loja comercial que vende gás…

Tem lá garrafas de gás e um armazém também com garrafas de gás,… é assim: têm um espaço em que vendem e outro onde têm garrafas a monte, para venda…

Têm prá aí uns 20 m2 e vi metade do armazém com garrafas…. Sei lá,… podem lá caber mais de 100 garrafas… só lá vi garrafas… não vendem lá mais nada…

Isso é um perigo, um risco para o prédio, além de que é ilegal… e põe também em risco a segurança das pessoas”…

e) A testemunha S…– inquirida aos quesitos 7º, 9º, 11º e 13º, referiu que:

“Conheço o prédio, conheço, sim senhor… nessa loja só se vende gás…

Estão lá garrafas de gás…sempre que lá vejo são bilhas de gás…só vejo a casa como sendo de venda de gás…de bilhas de gás…

Nunca falei com os inquilinos … o que sei é o que a Dª I… me diz que os inquilinos estavam sempre a falar que tinham medo com o gás… que quer fazer o seguro e as companhias não querem segurar o prédio pois têm medo das explosões… ela disse que os inquilinos se queixavam disso…com medo de explosões…

Acho que se vende lá gás…, pois vende-se…

3. O depoimento destas testemunhas foi corroborado também pelo prestado pelas próprias testemunhas arroladas pela Ré, nomeadamente, nos seguintes termos:

a) A testemunha P…, referiu expressamente que:

“Os clientes telefonam e eles vão levar o gás a casa das pessoas… sei que a loja serve para vender gás…

Embora também tiveram…sim, frigoríficos, … tiveram, tiveram, … sei lá, … esquentadores, fogões, …, isso, isso, outras coisas, …, pois aquecedores, … mas deixaram…, sim… há muitos anos…

Mas ainda hoje o meu genro foi lá comprar uma bilha…

Eles têm outro armazém…

Já compro lá o gás há mais de 35 anos… e tudo lá, compro lá sempre…, sempre compro lá o gás”.

b) A testemunha C…. também disse que:

“O Sr. era cangalheiro… e tinha lá uma urna…isso há muitos anos atrás… e vendiam gás… não me lembro, … eu saía cedo e ala… lá ia à minha vida…

Sim, vendiam aquecedores, e coisas dessas…

Há bilhas… mas cheias… há um outro armazém…”

Mas pouco mais esclareceu. Pareceu um pouco confusa.

c) Finalmente a testemunha J…, depois de explicar como é que era feita a concessão do gás, e concedida autorização para a respectiva venda, referiu também que:

“Eles vendiam electrodomésticos, naquela época, até porque para venderem gás tinham que vender também outros bens…

Só podem estar cheias… e o máximo de bilhas que ali cabiam, hum, talvez … sim … 11 garrafas…

Eu acompanhava naquela época… e depois… nunca mais… não, não ouvi falar… nunca ouvi reclamações…não ouvi nada…

Mas quando instado pelo mandatário da parte contrária, começou a dizer que não sabia bem…, a ficar mais hesitante… acabando por reconhecer que estava a confundir o contrato de trespasse do local arrendado com o contrato de revenda de gás…

4. Dos depoimentos prestados resulta de forma clara, que as respostas dadas pelo Tribunal “a quo” aos quesitos 4º, 11º e 13º estão em conformidade com os depoimentos prestados, inexistindo razões para se proceder a qualquer alteração.

Sendo de salientar que não obstante a matéria vertida nos quesitos 11º e 13º resultar de factos alegados pela Ré, em sua defesa – cf. factos vertidos na contestação, nomeadamente, arts. 15º e segts – a verdade é que a Ré não logrou provar o circunstancialismo fáctico ali articulado, conforme lhe competia, em face do preceituado no art. 342º, nº 2, do CC. Tendo, porém, a A. feito prova exactamente do contrário.

Destarte, bem andou o Tribunal “a quo” quando considerou como “Não Provada” a matéria inserida nos quesitos 11º a 13º e como “Provada” a matéria do quesito 4º.

Para tanto, mostra-se suficiente o depoimento prestado pelas testemunhas da A. que, nessa parte, não se mostra infirmado pelo depoimento das testemunhas da Ré.

5. Invoca ainda a Recorrente, para fundamentar a anulação das respostas dadas pelo Tribunal “a quo” a tais quesitos, que as mesmas colidem com as respostas dadas aos quesitos 9º e 10º.

Atendendo ao disposto no art. 712º, nº 4, e seu nº 1, alínea a), do CPC, e uma vez que, no caso concreto, foram ouvidos de novo todos os depoimentos produzidos em audiência de discussão e julgamento, dir-se-á que:

a) Quanto à resposta dada ao quesito 9º, a contradição é meramente aparente, pois a redacção de tal quesito reproduz matéria alegada pela A. na sua réplica, no art. 5º, tendo sido efectuada “por remissão”, pelo que o segmento em que se refere que “a loja arrendada nunca serviu de armazém de gás” (= à parte final do quesito 9º) reporta-se, conforme resulta do restante articulado, a uma realidade anterior.

Ou seja: o que se pretendeu dizer foi que quando a loja foi arrendada, no seu objecto ou finalidade não estava prevista a utilização do locado como um armazém de gás, mas tão só o exclusivo comércio de artigos eléctricos e electrodomésticos.

Tratou-se de uma formulação desajustada e infeliz, por não se ter precisado temporalmente a factualidade aí consagrada, mas de acordo com os elementos que os autos fornecem só pode ter este sentido.

b) Já quanto à resposta dada ao quesito 10º, temos para nós como existindo uma contradição entre o seu teor e a restante matéria dada como não provada (v.g., quesitos 11º e 13º), sendo certo que dos depoimentos prestados não se pode concluir nos termos aí consignados.

Não se provou, como se salientou já, a matéria dos quesitos 11º e 13º, resultando tão só dos depoimentos das testemunhas da Ré que esta vendeu alguns aparelhos domésticos, que consomem gás, nomeadamente aquecedores, esquentadores e fogões, e que vendia igualmente garrafas de gás para tais aparelhos.

O que não tem, de todo, o alcance dos factos vertidos no quesito 11º, onde se pergunta se “a Ré não guarda nem armazena mais do que as botijas necessárias…” e daí a resposta negativa a este quesito.

Deve, assim, corrigir-se também a resposta dada ao quesito 10º conferindo-lhe a seguinte redacção:

“Provado apenas que a Ré vendeu alguns electrodomésticos que consomem gás, tais como esquentadores, fogões e aquecedores, e vendia também garrafas de gás para tais aparelhos”.

Em vez de: “a Ré sempre vendeu alguns electrodomésticos que consomem gás, tais como esquentadores, fogões, aquecedores e outros similares, bem como o combustível que estes na sua generalidade consomem”.

Isto porquanto não se provou que a Ré sempre vendeu tais aparelhos, apontando a prova produzida antes no sentido de que agora só se vendem garrafas de gás, embora já ali tivessem sido vendidos outros aparelhos domésticos.

6. Em Conclusão:

a) Mantêm-se as respostas dadas aos quesitos 4º, 11º e 13º;

b) Corrige-se a resposta dada ao quesito 10º, nos termos que antecedem.

7. Em face do exposto, são os seguintes os factos que resultaram provados nos presentes autos:

Da Especificação:

1. A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua …, n.º 1, na freguesia e cidade de …, por transmissão mortis causa de seu marido A… (A)).

2. Por escritura pública exarada no Cartório Notarial de …., em 12 de Junho de 1967, outorgado pelo então proprietário, foi dada de arrendamento a P… a loja direita do prédio urbano sito na Quinta…, designado por "lote 50", na vila e freguesia de …(correspondente actualmente ao n.º 1 da Rua…., na freguesia e cidade de …), com a finalidade do exclusivo exercício do comércio de artigos eléctricos e electrodomésticos, não podendo dar-se outra aplicação comercial ou industrial sem prévia autorização escrita do senhorio, conforme documento de fls. 16 a 22, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (B)).

3. Por escritura pública exarada no Cartório Notarial…, em 8 de Abril de 1971, P… e mulher trespassaram à Ré o estabelecimento comercial de artigos eléctricos e electrodomésticos instalado na loja direita do prédio urbano sito na Quinta …., designado por "lote 50", na vila e freguesia de…, conforme documento de fls. 41 a 48, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (C)).

4. Em 21 de Abril de 1971, a Ré efectuou a notificação judicial avulsa de Ant… relativamente ao referido trespasse, conforme documento de fls. 49 a 59, cujo teor se dá por integralmente reproduzido (4)).

5.

Do Questionário:

6. Em meados de 1998, aquando de uma visita que fez ao prédio, a Autora verificou que a loja arrendada servia de local de distribuição de gás, nele estando depositadas botijas de 1,20 metros de altura e outras (respostas aos quesitos 1º e 2º).

7. A loja arrendada coloca em risco a segurança das pessoas e bens (resposta ao quesito 4º).

8. A Autora nunca deu qualquer autorização, verbal ou por escrito, para a alteração da actividade para que foi arrendada a loja (resposta ao quesito 8º).

9. Apesar de na escritura de trespasse se haver inscrito "(…) montagem e armação ou armações metálicas de armazém de (...)", a loja arrendado nunca serviu de armazém de gás (resposta ao quesito 9º).

10. A Ré vendeu alguns electrodomésticos que consomem gás, nomeadamente aquecedores, esquentadores e fogões, e vendia também garrafas de gás para tais aparelhos (resposta ao quesito 10º).

11. Para o armazenamento maciço das botijas de gás a Ré dispõe de grandes, adequados e modernos armazéns fora das localidades, e até um parque de enchimento privativo, em locais próprios, no concelho de …, tudo devidamente licenciado e fiscalizado periodicamente pela própria marca "GALP Petrogal, SA" e pela Direcção-Geral de Energia, com alvarás e licenças, que aliás são exemplares e modelos no País (resposta ao quesito 14º).

B) Quanto ao Direito:

1. Provada a matéria de facto nos termos que constam dos autos impõe-se a sua subsunção jurídica.

Dela emerge, de facto et de jure, as consequências extraídas pela sentença recorrida devido à utilização pela Ré do local arrendado a um fim diverso do que estava inserido no contrato de arrendamento.

2. Com efeito, preceitua o art. 64º, nº 1, al. b), do RAU, aqui aplicável, que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina.

Esta norma tem o sentido que lhe foi conferido pela sentença recorrida e que se prende com a obrigação legal do arrendatário não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que se destina – cf. alínea c), do art. 1038º, do CC - mostrando-se, pois, vedado ao arrendatário dar ao arrendado um destino diferente do acordado. E fazendo-o, viola o contrato de arrendamento e assiste ao senhorio o direito de o resolver.

Integram-se nessa “finalidade diversa” todo e qualquer ramo de negócio que consubstancie uma alteração radical da actividade exercida.

3. Sendo tal asserção verdadeira, não se suscitarão jamais dificuldades em concluir pela verificação do fundamento de resolução se se constatar que o arrendatário passou a utilizar o prédio para um fim ou ramo de negócio absolutamente distinto do convencionado, tendo procedido à substituição total de um pelo outro.

Já porém situações existirão em que, a natureza da actividade ou ramo de negócio que foi sendo exercido, não sendo embora a convencionada pelas partes, constitui, em certa medida, um complemento daquela, porquanto o arrendatário continua a exercer no locado não só a actividade inicial que foi objecto do contrato de arrendamento, mas também, e conjuntamente, uma outra.

Em tais circunstâncias, é entendimento há muito generalizado na doutrina e na jurisprudência que não existirá fundamento para a resolução do contrato de arrendamento se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o ramo de negócio convencionado, exercendo tão só de forma acessória a nova ou novas actividades.

Podem, assim, considerar-se abarcadas por essa relação de acessoriedade, quer as “actividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária (ou quase necessária)” (pelo que será lícita a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou de todo o ponto conveniente ao exercício de negócio literalmente permitido), quer as “actividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria”. [1]

Contanto que seja possível concluir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade, devendo, por isso, entender-se que a autorizou também, embora de modo implícito. [2]

É tendo em conta tais princípios que se devem analisar os casos concretos, de molde a ressalvar situações em que a actividade acessória posteriormente desenvolvida pelo arrendatário no locado acabe por envolver um particular risco ou uma significativa perturbação no local arrendado, ou quiçá um acentuado desgaste ao prédio arrendado, situações que, em princípio, não permitem por si só concluir no sentido de que o senhorio ficaria indiferente a esses riscos ou desgastes mais elevados, ocasionados num bem de que é proprietário.

A não ser, claro, que os factos provados se mostrem suficientemente reveladores de que, nessas circunstâncias, o senhorio podia e devia contar com esses maiores riscos, perturbações ou desgastes, que os mesmos não desvalorizam o valor locativo do imóvel em maior grau do que o expressamente consentido, nem diminuem a segurança dos utentes do prédio e das suas estruturas, nem tão pouco desvalorizam o valor locativo do imóvel.

4. Ora, no caso sub judice, está provado que o locado foi dado de arrendamento “com a finalidade do exclusivo exercício do comércio de artigos eléctricos e electrodomésticos, não podendo dar-se outra aplicação comercial ou industrial sem prévia autorização escrita do senhorio” – cf. factos provados e inseridos supra, no ponto 2).

Mais se provou que “a A. nunca deu qualquer autorização, verbal ou por escrito, para a alteração da actividade para que foi arrendada a loja” – cf. factos provados e inseridos supra no ponto 7).

Não obstante tal facto, também se provou que “a A. verificou que a loja arrendada servia de local de distribuição de gás” (factos provados e inseridos no ponto 5), o que “coloca em risco a segurança das pessoas e bens” (factos do ponto 6).

Daqui resulta desde logo que a Ré utilizava o locado para armazém de gás, ramo de negócio não abarcado no contrato de arrendamento celebrado entre as partes, nem autorizado pelo respectivo senhorio e proprietário do imóvel.

Logo, existe fundamento para resolução do contrato, nos termos em que o decidiu o Tribunal “a quo”.

É certo que também se provou que a Ré vendeu alguns electrodomésticos que consomem gás, nomeadamente aquecedores, esquentadores e fogões, e vendia também garrafas de gás para tais aparelhos (resposta ao quesito 10º).

Porém, não obstante tal facto, a verdade é que não se provou que seja essa a finalidade actual do seu comércio.

Tão pouco se pode dizer que tal actividade seja complementar da venda do gás, pois da prova produzida o que resultou foi que, nestes últimos anos, a Ré passou a utilizar o local arrendado principal e preferencialmente como armazém de gás, mudando, de forma clara e objectiva, o ramo de comércio para o qual se destinava o arrendamento e que consistia na “finalidade do exclusivo exercício do comércio de artigos eléctricos e electrodomésticos, não podendo dar-se outra aplicação comercial ou industrial sem prévia autorização escrita do senhorio” – cf. factos provados e inseridos supra, no ponto 2).

Uma coisa é destinar a loja para venda principal de electrodomésticos e, eventualmente, proceder à venda de algumas bilhas de gás para aquecedores ou fogões comercializados na referida loja, outra, bem diversa, é usar o locado preferencial e principalmente como local de revenda e abastecimento de gás, servindo de local de distribuição de gás.

Destarte tem de se concluir que, no presente, a Ré dá um uso diferente do contratualmente estabelecido para o local arrendado.

Consequentemente, existe fundamento legal para resolução do contrato de arrendamento nos termos peticionados pela A.

5. Só assim não seria se a acção de resolução não tivesse sido proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, por força do preceituado no art. 65º do RAU.

Porém, estamos perante a prática de um facto ilícito continuado e duradouro e, como tal, ainda não cessado, pelo que, não há que falar, in casu, do decurso do prazo de caducidade previsto no nº 1 da citada norma, tendo antes lugar a excepção consagrada no seu nº 2.

6. Com efeito, a este propósito ensina Pereira Coelho, que:

“A violação deve qualificar-se como instantânea quando a conduta violadora for uma só, realizada ou executada em dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam ou se protraiam no tempo (alíneas d) e f) do art. 1093º do CC, hoje correspondentes às alíneas d) e f) do art.64º); só deverá ter-se como continuada quando o processo de violação do contrato se mantenha em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário (alíneas b), c), e), g), h) e i))”. [3]

Tendo sido já decidido por Acórdãos desta Relação [4] que:

“A mudança de ramo do comércio exercido no arrendado é facto duradouro, pelo que o prazo de caducidade do respectivo direito só inicia a sua contagem após o termo daquela alteração.”

Destarte, sendo de qualificar como continuado o facto que serve de fundamento ao pedido de resolução, só ocorreria a caducidade do direito se a violação contratual tivesse cessado há mais de um ano.

O que não constitui o caso em apreço.

Pelo que se impõe concluir pela não verificação da caducidade.

7. Improcede, assim, a presente Apelação.

II- Em Conclusão:

1. Está vedado ao arrendatário dar ao arrendado um destino diferente do acordado, bem como exercer um ramo de negócio diverso daquele que foi objecto do contrato de arrendamento.

2. Não existirá fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o ramo de negócio convencionado, exercendo tão só de forma acessória a nova actividade.

3. Tal relação de acessoriedade deverá também ser apreciada à luz dos princípios da razoabilidade e da boa fé.

4. Só assim será possível ressalvar situações em que a actividade acessória posteriormente desenvolvida pelo arrendatário no locado acabe por envolver um particular risco ou uma significativa perturbação no local arrendado, ou quiçá um acentuado desgaste ao prédio arrendado, situações que, em princípio, não permitem concluir no sentido de que o senhorio ficaria indiferente a esses riscos ou desgastes mais elevados, ocasionados num bem de que é proprietário.

III- Decisão:

- Termos em que se acorda em julgar improcedente a Apelação confirmando-se, por consequência, a sentença recorrida, nos seus precisos termos, com o despejo da Ré do locado aqui em causa.

- Custas pela Apelante.

Lisboa, 13 de Março de 2008.

Ana Luísa de Passos Geraldes (Relatora)

António Manuel Valente

Ilídio Sacarrão Martins

[1] Cf. neste sentido Vasco Lobo Xavier, in RLJ., 116º, pág. 157 e segts; cf. tb. Acórdão do STJ, de 16.

12. 99, in www.dgsi.pt.

Podendo ainda ler-se no Acórdão da Relação do Porto, de 15/12/1992, in BMJ, 422º, pág. 425 e segts, quais as situações concretas em que é defensável a existência de uma relação de instrumentalidade entre as actividades desenvolvidas.

[2] Cf. neste sentido Lobo Xavier, ibidem.

[3] Prof. Pereira Coelho, in “Arrendamento”, 1988, citado no Acórdão desta Relação, de 7/01/2007, in www.dgsi.pt. Também Antunes Varela, in CC Anotado, II vol., 4ª edição, pág. 610 e segts, entende

que o facto que integra a causa de resolução do contrato por parte do senhorio, previsto na al. b), nº 1

do art. 64º do RAU, constitui facto duradouro.

[4] Cf. Acórdão citado supra e Acórdão também da Relação de Lisboa, datado de 6/5/1999, in CJ., T.

III, pág. 91.