3118/23.8T8LSB.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

- Não sendo o espaço de estendal/arrecadação expressamente mencionado no texto do contrato de arrendamento, deverá entender-se que o uso e fruição de tal espaço está incluído no seu âmbito se, além da actuação continuada do inquilino, na comunicação para preferência a primitiva proprietária/senhoria - a quem a aqui autora/recorrente adquiriu o prédio - incluir expressamente o dito espaço;

- A transmissão do direito de propriedade (operada entre a primitiva proprietária e a actual senhoria) envolve a transmissão da posição contratual do locador (artigo 1057º do C. Civil) e não a criação de qualquer nova relação de arrendamento, donde deriva que a actual arrendatária, por força do objecto do contrato de arrendamento, mantém o direito a fruir e usar o espaço de estendal e arrecadação, sendo-lhe inoponível a qualificação de tais espaços como partes comuns operada em momento posterior, aquando da constituição da propriedade horizontal.

Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

I. O relatório

B… Imóveis, Ld.ª propôs contra MMM a presente ação declarativa com processo comum peticionando a sua condenação a reconhecer que ocupa o estendal B por comodato da autora, que cessou em 31.03.2019, a entregar o dito estendal e a pagar a quantia de € 7.300,00, acrescida do montante de € 50,00 por cada mês desde fevereiro de 2023 e até à efetiva entrega requerida.

Para tanto alega, em síntese, que é proprietária do imóvel que identifica, do qual a ré é arrendatária, mais alegando que esta vem usando o estendal (entretanto objeto de obras e servindo agora como arrecadação), na sequência da cedência do gozo gratuito consentida pelos anteriores proprietários, cedência essa a que a autora pôs termo com efeitos a 31.03.2019, sem que a ré, em tal data, o tenha entregue.

Alega, também, que o valor locativo do dito estendal é de € 50,00 mensais e que, com a ocupação pela autora, tem sofrido prejuízos não inferiores a € 5.000,00.

Citada, a ré contestou impugnando a ação, concluindo pela sua integral absolvição e peticionando a condenação da autora como litigante de má-fé.

A autora requereu a condenação da ré como litigante de má fé.

Foi dispensada a audiência prévia e proferido despacho com identificação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova, que não foi objecto de reclamação.

Realizou-se a audiência final com respeito pelos formalismos legais.

Em 08/05/2024, foi proferida sentença com o seguinte teor decisório:

Face a todo o exposto, julgo a ação integralmente improcedente e, em consequência, absolvo a ré dos pedidos contra si formulados nos autos.

Inconformada, a autora B… Imóveis, Lda, interpôs recurso de apelação para esta Relação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões:

A- Vai o presente recurso interposto da douta sentença, que absolveu a recorrida dos pedidos, com excepção da absolvição do pedido condenação em litigância de má fé.

B- A questão em litígio respeita a um contrato de arrendamento de uma fracção habitacional num edifício em Lisboa, que não dispunha de estendal em relação a cinco fogos (um por piso do 1º ao 5º, Letra E), impondo o Município a construção de cinco estendais.

C- Um desses estendais é utilizado pela ora recorrida, entendendo a recorrente que o direito a tal utilização cessou em 01 de Abril de 2019.

D- Em finais de Outubro de 2018, a recorrente contactou, por escrito, os cinco inquilinos, solicitando a entrega dos respectivos espaços, que deixaram de ser usados para o fim a que se destinavam (estendais).

E- Só a recorrida e uma outra vizinha recusaram entregar os estendais, pelo que, em 25 de Janeiro de 2019, a recorrente rescindiu, por escrito, o contrato de comodato, com efeitos a partir de 31 de Março de 2019.

F- A recorrida não entregou o estendal por entender que é arrendatária do mesmo.

G- Contra este entendimento, militam os factos de no texto do contrato de arrendamento (ver documento nº3 junto com a pi), celebrado em 17 de Outubro de 1975 não haver qualquer referência ao estendal e não existir qualquer outro documento que inclua o estendal no arrendamento (ver factos provados com os nºs 6 e 7).

H- Acresce que no documento junto na «pi» com o nº 4, se refere que a recorrida é contactada na qualidade de “arrendatária do 2º E, que inclui a utilização da arrecadação D (no 5º piso)” (ver nº10 dos factos provados).

I- Ora, se o arrendamento abrangesse também o estendal/arrecadação aquela notificação deveria referir que a recorrida era contactada na qualidade de arrendatária do 2ºE e da arrecadação D (5º piso).

J- Esta situação levou a recorrente a considerar estar perante os seguintes dois contratos: De um lado, o contrato de arrendamento urbano para habitação de fogo e, do outro, um contrato de comodato em relação ao estendal.

K- Este entendimento da recorrente não foi aceite pela meritíssima juíza «a quo» que considerou não provado “que a utilização dos espaços de estendal tenha sido sempre gratuita e não compensada de qualquer forma pelos inquilinos (Factos não provados – A)”.

L- Ora, a recorrente alega que a utilização daqueles espaços sempre foi gratuita, o que não foi contestado pela recorrida que se limitou a defender que o uso e fruição do estendal estava implícito no contrato de arrendamento, nunca referindo que, em consequência, tivesse tido quaisquer encargos.

M- E como o texto do contrato de arrendamento é completamente omisso em relação ao estendal e fixa uma renda para utilização para habitação do 2º andar, Letra E, cujo valor não foi alterado, a utilização do estendal foi sempre gratuita.

N- É certo que na motivação da douta sentença em relação a matéria não provada se refere, quanto ao descrito em A, que cabia à recorrente nos termos do art.º 342º do Código Civil a demonstração da sua alegação constitutiva do direito que se arroga.

O- Porém, no caso concreto, não opera o ónus da prova, uma vez que não tendo a recorrida impugnado a gratuitidade da utilização do estendal, tal facto entende-se admitido por acordo, nos termos do art.º 574, nº2 do C.P.Civil.

P- Por isso, a gratuitidade da utilização do estendal deve ser considerada provada, sendo admissível o contrato de comodato para a cedência de uso do estendal.

Q- Entretanto, na parte 3.2,1 da douta sentença - Comodato e arrendamento - para justificar a decisão de que o espaço do estendal está incluído no contrato de arrendamento cita-se a passagem de uma carta dirigida à recorrida pela anterior proprietária para exercício da preferência na compra e venda do prédio em que se afirma que “o prédio será vendido na situação em que se encontra, livre de quaisquer ónus ou encargos, com excepção dos arrendamentos ainda em vigor”.

R- E conclui-se depois no aresto em causa que, no caso da recorrida se remete para o andar E e para o correspondente andar 5 D.

S- Em relação a esta conclusão anterior, importa remeter aqui para o conteúdo das anteriores conclusões H e I.

T- Ainda nesta parte da sentença, logo após a citação acima reproduzida, considera-se que a cedência do gozo da fração e do espaço do estendal foram simultâneas …. e que se tratou de um só acordo negocial: a cedência e gozo da fração e do espaço de estendal contra o pagamento de uma renda de determinado valor.”

U- A cedência do gozo da fracção e do espaço do estendal não podem ser consideradas simultâneas, face a inexistência de prova e mesmo de qualquer alegação nesse sentido.

V- Aliás, o que parece mais lógico, face ao doc.nº1 junto pela recorrida com a contestação e que constitui a licença do utilização do prédio em que se insere o estendal em causa é que tenham decorrido vários meses entre a celebração do contrato de arrendamento Outubro de 1975 e a data daquela licença emitida cerca de um ano depois, em 29 de Setembro de 1976. W - Assim, sendo, entre os dois factos terá decorrido quase um ano, pelo que a tese do um só acordo negocial é inverosímil.

X- Finalmente, importa salientar que tendo o espaço D no 5º andar sido cedido para estendal e estando agora a ser usado como arrecadação, preenche o requisito de alteração do uso, susceptível de fundamentar a resolução do contrato de comodato. operada pela recorrente através da carta de 25/01/2019 (nº11 dos factos provados).

Y- Assim, deve a douta sentença recorrida ser revogada e substituída por decisão que considere que a cedência do estendal foi titulada por contrato de comodato, cuja resolução foi operada pela carta de 25/01/2019, condenando-se a recorrida a entregar as referidas instalações e a suportar as custas e demais encargos da instância.

Nestes termos e nos mais de direito, cujo douto suprimentos se requer, deve ser concedido provimento ao presente recurso e revogada a douta sentença recorrida, excepto na parte em que decide sobre a litigância de má-fé, substituindo-a por decisão que, considerando a considerando a cedência do estendal titulada por contrato de comodato, cuja resolução deve ser reconhecida, condenando-se a recorrida a entregar o estendal à recorrente, completamente livre e devoluto.

MMM, ré, apresentou contra alegações nas quais deduziu as seguinte conclusões:

1. No caso presente a recorrida é titular de um contrato de arrendamento de uma

fração habitacional num edifício em Lisboa.

2. Que em 17.10.1975 JAC, à data casado, declarou tomar de arrendamento a APRA, que declarou dar de arrendamento, o imóvel correspondente ao 2.º andar esquerdo do prédio acima identificado, com início em 01.11.1975, pelo período de seis meses, sucessivamente renovável, pela renda mensal de € 4.750$00.

3. Que a recorrida foi casada com o mencionado JAC, de quem se divorciou, tendo então ficado como arrendatária do imóvel acima identificado.

4. E que antes de terminada a construção do edifício, ainda em 1974, a empresa construtora do imóvel e sua proprietária foi alertada, pelos serviços do Município de Lisboa, para a necessidade de prever e construir estendais interiores para utilização pelos inquilinos do 1.º ao 5.º andar, por não ser possível estender roupa na fachada do imóvel.

5. A empresa construtora construiu no 5º andar do edifício, além de três fogos habitacionais, cinco estendais, individualizados, para serem utilizados pelos inquilinos do 1º ao 5º andar.

6. A utilização dos estendais pelos inquilinos foi consentida pelas anteriores proprietárias do imóvel e foi sempre gratuita nunca tendo sido compensada de qualquer forma pelos inquilinos, pelo que a recorrida não entregou o estendal à recorrente.

7. A recorrente admite que o prédio em causa se encontra sob o regime da propriedade horizontal e que os cinco estendais construídos no 5.º andar integram as partes comuns do prédio.

8. A recorrente admite que a afetação dos estendais como parte comum do edifício resultou de exigência da Câmara Municipal de Lisboa, pelo que é de concluir que as circunstâncias que determinaram a construção dos estendais e afetação do seu uso aos moradores do prédio se mantêm e que, por essa razão, a utilização de cada uma das frações para o fim a que se destinam, habitação, continuará dependente da utilização cumulativa do estendal.

9. A recorrida, enquanto arrendatária de uma fração autónoma, integrada num prédio constituído em propriedade horizontal tem o direito ao uso e fruição do estendal que foi implicitamente consentido no contrato de arrendamento celebrado em 1975 e que lhe foi transmitido.

O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo.

II. Objecto e delimitação do recurso

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo. Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a incorrecta fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito aplicável).

Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara na 1ª instância), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões porque entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece, sob pena de indeferimento do recurso.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, as questões a resolver são as seguintes:

- impugnação da decisão sobre a matéria de facto;

- aferir o acerto da decisão do Tribunal de 1ª instância, no sentido de considerar que a utilização do espaço de estendal pela ré está incluída no contrato de arrendamento de que a ré é titular.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:

III. Os factos

Recebeu-se da 1ª instância o seguinte elenco de factos provados e não provados:

Factos provados:

1. Mostra-se inscrita a favor da autora a aquisição por compra, em 28.03.2018, do direito de propriedade sobre o imóvel constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …, n.º …, …, Lisboa, inscrito na matriz urbana daquela freguesia sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número … (artigo 1.º da petição inicial).

2. Em 17.10.1975 JAC, à data casado, declarou tomar de arrendamento a APRA, que declarou dar de arrendamento, o imóvel correspondente ao 2.º andar esquerdo do prédio acima identificado, com início em 01.11.1975, pelo período de seis meses, sucessivamente renovável, pela renda mensal de € 4.750$00 (artigo 3.º da petição inicial, artigo 3.º da contestação).

3. A autora foi casada com o mencionado JAC, de quem se divorciou, tendo então ficado como arrendatária do imóvel acima identificado (artigo 4.º da petição inicial, artigo 5.º da contestação).

4. Antes de terminada a construção do edifício, ainda em 1974, a empresa construtora do imóvel e sua proprietária foi alertada, pelos serviços do Município de Lisboa, para a necessidade de prever e construir estendais interiores para utilização pelos inquilinos do 1.º ao 5.º andar, Letra E, por não ser possível estender roupa na fachada do imóvel (artigo 5.º da petição inicial, artigos 6.º e 7.º da contestação) (1) Por facilidade de leitura, de confronto com os articulados e de sindicância dos factos selecionados, indicam-se os artigos da peça processual em que tiveram origem, não correspondendo, necessariamente, à sua transcrição integral ou exata.

5. Nesse seguimento, a empresa construtora do edifício construiu no 5.º andar, além de três fogos habitacionais, cinco espaços de estendal individualizados, para serem utilizados pelos inquilinos do 1º ao 5º andar identificados com a letra E (artigo 6.º da petição inicial, artigo 8.º da contestação).

6. Os primitivos proprietários do imóvel sempre consentiram a utilização dos referidos espaços de estendal pelos inquilinos do 1.º ao 5.º andar identificados com a letra E (artigo 8.º da petição inicial).

7. Os termos da utilização dos ditos espaços de estendal não foram reduzidos a escrito no contrato de arrendamento ou em documento avulso (artigo 7.º da petição inicial).

8. Em data não apurada, os espaços de estendal, que eram abertos, foram cobertos para evitar infiltrações no último piso do edifício (artigo 10.º da petição inicial, artigo 14.º da contestação).

9. Os espaços de estendal são utilizados, incluindo pela ré, também como arrecadação (artigo 11.º da petição inicial).

10. Aquando da venda do imóvel pela anterior proprietária à autora, aquela remeteu à ré uma notificação para exercício de preferência datada de 01.03.2018, que consta como doc. 4 junto com a petição inicial e cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido.

11. Em 25.01.2019 a autora remeteu à ré uma comunicação com que consta como doc. 5 junto com a petição inicial e cujo teor aqui damos por integralmente reproduzido.

12. No edifício acima identificado foi constituída a propriedade horizontal, registada pela ap. 862 de 13.05.2021, constando, na descrição das zonas comuns: “cave e sub-cave – estacionamentos – a casada porteira no rés-do-chão, cinco estendais no quinto piso, os terraços de cobertura do piso inferior, e áreas técnicas comuns, onde se situa um PTD da EDP, que tem o n.º 15-C” (artigo 19.º da petição inicial).

13. Até ao presente a ré mantém a utilização do espaço de estendal identificado como 5D (artigo 17.º da petição inicial).

Factos não provados:

A. A utilização dos espaços de estendal acima referidos pelos inquilinos do 1.º ao 5.º andar identificados com a letra E tenha sido sempre gratuita e não compensada de qualquer forma pelos inquilinos (artigo 8.º da petição inicial).

B. O valor locativo do espaço de estendal utilizado pela ré seja, no mínimo, de €50,00/mês (artigo 21.º da petição inicial).

C. A autora pretenda dar finalidade habitacional ao espaço aumentando consideravelmente o respetivo valor locativo (artigo 22.º da petição inicial).

IV. O mérito do recurso

Da impugnação da decisão sobre matéria de facto

Dispõe o art.º 662º n.º 1 do Código de Processo Civil que A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Nos termos do art.º 640º n.º 1 do mesmo Código, quando seja impugnada a matéria de facto deve o recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos factos que considera incorretamente julgados; os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

O n.º 2 do mesmo preceito concretiza que, quanto aos meios probatórios invocados incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o recurso. Para o efeito poderá transcrever os excertos relevantes. Em contrapartida, cabe ao recorrido o ónus de apontar os meios de prova que infirmem essas conclusões do recorrente, indicar as passagens da gravação em que se funda a sua defesa, e caso assim o entenda, transcrever os excertos que considere importantes, tudo isto sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal.

A lei impõe assim ao apelante específicos ónus de impugnação da decisão de facto, sendo o primeiro o ónus de fundamentar a discordância quanto à decisão de facto proferida, o qual implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, tendo como ponto de partida a totalidade da prova produzida em primeira instância.

No que respeita à observância dos requisitos constantes do citado artigo 640º, o Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a pronunciar-se no sentido de que «(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória.» (Ac. STJ de 01/10/2015 (Ana Luísa Geraldes); Ac. STJ de 14/01/2016 (Mário Belo Morgado); Ac. STJ, de 19/2/2015 (Tomé Gomes); Ac. STJ de 22/09/2015 (Pinto de Almeida); Ac. STJ, de 29/09/2015 (Lopes do Rego) e Acórdão de 31/5/2016 (Garcia Calejo), todos disponíveis na citada base de dados.

A recorrente cumpriu adequadamente os requisitos do art.º 640º do CPC.

Neste segmento da impugnação da matéria de facto, a recorrente questiona o facto não provado A, a saber: “que a utilização dos espaços de estendal tenha sido sempre gratuita e não compensada de qualquer forma pelos inquilinos”.

Para obter vencimento alega, para o que aqui interessa, que a utilização daqueles espaços sempre foi gratuita, o que não foi contestado pela recorrida que se limitou a defender que o uso e fruição do estendal estava implícito no contrato de arrendamento, nunca referindo que, em consequência, tivesse tido quaisquer encargos e, ainda, como o texto do contrato de arrendamento é completamente omisso em relação ao estendal e fixa uma renda para utilização para habitação do 2º andar, Letra E, cujo valor não foi alterado, a utilização do estendal foi sempre gratuita.

Como bem salienta a recorrente, quanto ao facto (não provado) descrito em A, cabia à recorrente nos termos do art.º 342º do Código Civil a sua demonstração, porém contrariamente ao sustentado por aquela, não é aqui aplicável o regime que emerge do art.º 574º nº 2 do CPC - segundo o qual: Consideram-se admitidos por acordo os factos que não forem impugnados, salvo se estiverem em oposição com a defesa considerada no seu conjunto, se não for admissível confissão sobre eles ou se só puderem ser provados por documento escrito; a admissão de factos instrumentais pode ser afastada por prova posterior.

Tendo a autora no art.º 8º da sua petição inicial alegado que a utilização dos estendais pelos inquilinos, embora consentida pelas proprietárias do imóvel, foi sempre gratuita nunca tendo sido compensada de qualquer forma pelos inquilinos, tal facto foi expressamente impugnado pela ré na sua contestação, concretamente, no art.º 1º - na qual a recorrida refere que impugna in totum todos os factos alegados, nos arts. 1º a 22º da petição inicial –, bem como no art.º 21º da dita peça processual, onde a ré/recorrida contrapõe que a utilização do estendal não decorre da tolerância do proprietário do prédio/senhorio, mas sim de um direito que lhe assiste por força do contrato de arrendamento.

Logo, o facto em causa (gratuitidade na utilização do estendal), tendo sido expressamente impugnado pela ré, deve ser considerado (como o foi) como controvertido e incumbia à recorrente a sua demonstração, o que não foi feito porque, conforme se explica na sentença recorrida:

- a autora não apresentou nenhum documento que o atestasse ou do qual se pudesse extrair a ausência de contraprestação pela ocupação dos espaços de estendal;

- nenhuma das testemunhas ouvidas referiu qualquer fragmentação na relação com o primitivo senhorio que permitisse concluir que os termos da utilização dos apartamentos (isto é, contra o pagamento de uma renda) divergiam dos da utilização dos espaços de estendal, de forma a que se pudesse concluir pela sua gratuitidade;

- o espaço de estendal, existente no prédio desde a sua construção (facto provado 5) foi utilizado com o consentimento dos primitivos proprietários (facto provado 6), sem que tenha havido qualquer redução a escrito relativa a tal utilização (facto provado 7). Ora, não tendo sido feita qualquer menção, no contrato formalizado, a essa utilização, mas sendo essa mesma utilização concedida a partir do mesmo momento, há que concluir que a cedência do gozo do apartamento incluiu a cedência do gozo do espaço de estendal.

- está também demonstrada nos autos a notificação para preferência aquando da transmissão do prédio aqui em causa do anterior proprietário para a atual e aqui autora (10). é possível constatar a referência aos contratos de arrendamento então vigentes como ónus que se transmitiriam com a alienação projetada e em que, na identificação detalhada de cada um dos contratos, quanto ao contrato titulado pela ré, a primitiva proprietária identifica como “local” o “2E e 5D”, ou seja, o apartamento e o espaço de estendal.

Em sede de recurso, não apresentou a autora/recorrente argumentos válidos, estribados na prova produzida, dos quais se possa extrair que a ré usava e fruía o dito estendal de forma gratuita, de forma a poder contrariar as conclusões da decisão recorrida.

Em face do exposto, manter-se-á na factualidade não provada o facto A e julgar-se-á improcedente, por não provada, a impugnação sobre a decisão da matéria de facto.

O Direito

Estabilizado o quadro factual do litígio, cumpre agora analisar juridicamente a pretensão da recorrente, à luz do mesmo.

Nos presentes autos, a questão que separa as partes reside na gratuitidade ou onerosidade da ocupação pela ré do espaço de estendal e arrecadação situado no prédio da autora.

Defende a autora/recorrente que, tal ocupação, foi tolerada pela primitiva proprietária, e aconteceu ao abrigo de um contrato de comodato, a que alega ter posto fim com efeito a 31.03.2019. Ao invés, propugna a ré que a utilização do espaço de estendal e de arrecadação acontece no âmbito do mesmo contrato de arrendamento que legitima a utilização do apartamento.

Nos termos do disposto no art.º 1129.º do CC, comodato é o contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir. Trata-se de um contrato informal, que se torna perfeito com a entrega da coisa, e não sinalagmático, uma vez que à cedência do uso não corresponde qualquer contraprestação para o comodatário.

Já o arrendamento consiste no contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição (arts. 1022.º e 1023.º do CC).

A existência de contraprestação, ou seja, a remuneração da cedência do gozo, constitui a diferença essencial entre os dois tipos contratuais.

Não sendo o espaço de estendal expressamente mencionado no texto do contrato de arrendamento formalizado (cfr. ponto 7 da factualidade assente), a questão nevrálgica deste recurso consiste em saber: se o uso e fruição de tal estendal está incluído no seu âmbito ou deverá entender-se que está excluído do arrendamento?

Para responder a tal questão, a sentença ora posta em crise entendeu que o gozo do estendal está abrangido pelo contrato de arrendamento e, para o efeito, aduziu na essência que:

- (1º) há que atentar nas palavras da primitiva proprietária/senhoria a quem a aqui autora/recorrente adquiriu o prédio, de tal modo que na comunicação para preferência de 01.03.2018 (cfr. ponto 10 da factualidade dada como assente), no que diz respeito à ré/recorrida é identificada conjuntamente a fracção “2 E” e o respectivo espaço no 5.º piso respeitante ao estendal e arrecadação (“5D”), sendo expressamente referido que “o prédio será vendido na situação em que se encontra, livre de quaisquer ónus ou encargos, com exceção dos arrendamentos ainda em vigor”;

- (2º) uma vez que a cedência do gozo da fração e do espaço de estendal foram simultâneas, a ausência de autonomização expressa das partes, distinguindo os regimes aplicáveis em função dos diferentes espaços cedidos, impõe que se conclua que se tratou de um só acordo negocial: a cedência do gozo da fração e do espaço de estendal contra o pagamento de uma renda de determinado valor;

- (3º) a identificação formal dos espaços de estendal e a sua qualificação como partes comuns acontece apenas em 2021, aquando da constituição da propriedade horizontal (cfr. ponto 12 da factualidade assente).

Concordamos com as conclusões expressas, reforçando-se em abono das mesmas mais dois argumentos:

1º Cotejando a factualidade dada como assente, consta-se que os termos da utilização dos ditos espaços de estendal não foram reduzidos a escrito no contrato de arrendamento. No entanto, consideramos que a falta de redução a escrito de tais termos não inquina de nulidade o arrendamento sobre a utilização dos espaços, dado que, determina-se no n.º 2 do artigo 1069.º do CC -tal como alterado pela Lei n.º 13/2019, de 12.02- que, não sendo a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda. Sendo certo que (resulta agora claramente da lei), a redução a escrito é mero requisito ad probationem, pode o documento escrito ser substituído, para efeito de prova, ao abrigo do artigo 364.º do CC, por confissão expressa (cfr. Ac. do STJ de 12-01-2022, proferido no proc. 4268/20.8PRT.P1.S1, versão integral em www.dgsi.pt).

Assim, e não obstante a falta de redução a escrito da utilização do espaço de estendal e arrecadação pela ré/recorrida, por força da confissão expressa da primitiva proprietária constante da notificação para exercício de preferência datada de 01.03.2018, logrou a ré/recorrida demonstrar que é arrendatária de tal espaço.

2º Outrossim, a transmissão do direito de propriedade (operada entre a primitiva proprietária e a actual senhoria, ora autora/recorrente) envolve a transmissão da posição contratual do locador (artigo 1057º do C. Civil) e não a criação de qualquer nova relação de arrendamento, donde deriva que a actual arrendatária, por força do objecto do contrato de arrendamento mantém o direito a fruir e usar o espaço de estendal e arrecadação, discutidos neste pleito, sendo-lhe inoponível a sua qualificação como partes comuns operada apenas em 2021, aquando da constituição da propriedade horizontal.

Fluído o exposto, conclui-se, assim, que a utilização do espaço de estendal pela ré/recorrida está incluída no contrato de arrendamento de que esta é titular e a sua cessação subordina-se aos mesmos termos. Donde, a comunicação remetida pela autora à ré em 25.01.2019 (facto provado em 11) não é apta a produzir os efeitos pretendidos, não tendo servido para pôr termo à vinculação da autora à obrigação de proporcionar à ré o gozo do espaço de estendal.

Em face do exposto, improcederá totalmente o presente recurso.

IV. A decisão

Pelo exposto, os Juízes da 6.ª Secção da Relação de Lisboa acordam em:

- julgar totalmente improcedente, por não provada, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto;

- julgar totalmente improcedente a apelação apresentada e, consequentemente, decide-se pela manutenção da decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Registe e notifique.

Lisboa, 06-02-2025

João Manuel P. Cordeiro Brasão

Almeida Esteves

Eduardo Petersen Silva