6674/06.1TBGMR.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

i. o exercício do direito do senhorio de fazer resolver o contrato de locação habitacional está limitado por diversas condicionantes ou reforçados requisitos (cfr. art. 107º-nº1), configuradoras de verdadeiras excepções peremptórias inominadas, impeditivas do regular uso do mesmo e subordinadas ao princípio da disponibilidade das partes ou pelo menos do locatário;

ii. o direito de denúncia deve produzir efeitos no momento para o qual o senhorio pode denunciar o contrato, ou seja, o termo do prazo do contrato ou da sua renovação;

iii. mas o despejo não poderá efectivar-se enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva (art. 70º RAU), ficando ainda condicionado ao ressarcimento de valor não inferior a um ano de renda.

ACORDAM EM CONFERÊNCIA NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES:

I –

1. Aos 2006.11.24, J… fez intentar acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma sumária, contra A… e D

2. Propôs-se obter decisão que condenasse os RR.:

i. a verem denunciado o contrato de arrendamento, com eles celebrado; e

ii. entregassem à A. o prédio objecto do mesmo, mediante indemnização.

3. Para tanto, alegou, em síntese:

Por escritura pública de 12 de Março de 1998, a A. e os irmãos, C…, J… e C…, adquiriram, por doação da avó, R…, um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e andar, dependência e logradouro, destinado a duas habitações.

Por contrato de arrendamento, outorgado a 1 de Maio de 1983, a referida R… deu de arrendamento o 1º andar do dito prédio para habitação ao R. marido, que desde então nele vem habitando com a sua mulher e duas filhas, mediante a renda mensal que actualmente se cifra em 75 €.

Sucede que a A. carece em absoluto do 1º andar arrendado ao R., para nele habitar, por não ter residência própria para si e para o seu filho menor, F…, e ainda para o seu futuro marido, S…, pai do menor.

A A. ainda não reside com o aludido S… porque não tem habitação própria nem tem meios de a conseguir, seja mesmo arrendando, uma vez que é estudante no 11º ano, tendo fracos recursos; além do mais, está incompatibilizada com os seus progenitores, os quais não aceitam dividir a casa que habitam com ela e com o filho.

Os RR. têm idade inferior a 60 anos, não se encontram reformados e residem no dito 1º andar há menos de 30 anos.

4. Citados, os demandados apresentaram defesa, quer invocando a falta de requisitos legais para a denúncia do contrato, quer trazendo à colação a situação de abuso do direito, quer finalmente corrigindo para 900 € o valor falado para a indemnização.

5. A A. apresentou resposta à matéria de excepção.

6. Saneado o processo, foram fixados os factos assentes e os factos controvertidos que integram a base instrutória.

7. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, sem censura das respostas à matéria quesitada, lançou-se sentença que, havendo a acção por procedente:

i. condenou os RR. a entregarem à A. o 1º andar do prédio descrito no ponto 1. dos factos provados, no prazo máximo de 30 dias a contar do trânsito da decisão, por ter operado validamente a denúncia do contrato de arrendamento que sobre o mesmo incidia, para habitação própria do senhorio,

ii. mediante a contrapartida do recebimento do valor indemnizatório de 900 €.

8. Irresignados, dela apelaram os RR., tendo elencado súmula conclusiva.

Contra-alegou a Apelada.

9. Colhidos os legais vistos, cumpre apreciar e decidir.

II –

A MATERIALIDADE

Vem tido como provado:

1. Por escritura pública, datada de 12 de Março de 1998, lavrada no 2º Cartório Notarial de Guimarães, R… declarou doar aos netos, a autora e irmãos, C…, J… e C…, que declararam aceitar, um prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e andar, dependência e logradouro, situado no lugar de Madre Deus, freguesia de Azurém, concelho de Guimarães, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 995 e inscrito na respectiva matriz sob o art. 945º.

2. Tal prédio é destinado a duas habitações, com quatro divisões, cozinha, despensa, casa de banho e sanitário, no rés-do-chão, e quatro divisões, cozinha, despensa, casa de banho e sanitário no 1º andar.

3. Por acordo escrito, datado de 1 de Maio de 1983, R… e o R. declararam celebrar entre si um contrato de arrendamento do 1º andar do prédio referido, para habitação do R

4. Pelo prazo de um ano, a ter início em 1 de Maio de 1983, prorrogável por iguais períodos, mediante a renda mensal que, actualmente, se cifra em 75 €.

5. O R., desde então, vem habitando no referido 1º andar com o seu agregado familiar, composto pelo casal – R., R. e duas filhas.

6. Os RR. têm ambos idade inferior a 60 anos, não se encontram reformados e residem no aludido prédio há menos de 30 anos.

7. A A. e irmão, por si e antepossuidores, há mais de 5, 10, 20 e 30 anos que se acham em poder do prédio referido, sem violência, na convicção de não lesarem direitos de outrem, sempre exercido à vista de toda a gente, dia após dia e ano após ano, sem oposição de ninguém, com ânimo de quem usa e frui coisas próprias e no seu próprio nome.

8. A A. não tem qualquer outra casa própria nem arrendada no país ou na localidade, há mais de um ano.

9. A A. pretende constituir, no 1.º andar em causa, a residência dela, do seu filho menor, F…, e do pai do mesmo, S…

10. A A. ainda não se casou com o referido S… por não ter habitação onde constituir a residência de morada de família.

11. Por não ter qualquer casa própria ou arrendada, a A. coabitou com os seus avós maternos cerca de 1 ano.

12. Apesar de desejar ter uma vida autónoma e independente e constituir família.

13. A A. era estudante, à data da propositura da acção.

14. Frequentando o 11º ano na Escola Secundária Martins Sarmento, em Guimarães.

15. A A. e a mãe não têm nem nunca tiveram um bom relacionamento.

16. A A. e o pai mantêm um relacionamento pouco afectuoso.

17. O pai da A. reside com a sua avó paterna.

18. A moradia dos avós maternos é composta por uma sala, uma cozinha, casa de banho e dois quartos.

19. O pai do menor F… encontra-se empregado com a categoria de profissional de recepcionista.

20. Auferindo a quantia mensal de 515 €.

21. Habita com o pai e seis irmãos.

22. O rés-do-chão do prédio referido em 1. esteve arrendado a terceiros, depois foi ocupado pela mãe da A., a A. e os irmãos, de forma gratuita e com o consentimento de R…, após separação daquela do marido, e após pelo irmão da A., J…, de forma exclusiva.

23. O rés-do-chão possui a mesma área do 1º andar.

24. Há cerca de um ano a esta parte, a A. vem igualmente ocupando o referido rés-do- chão com o filho e com o irmão, J

25. Ali residindo e tomando as suas refeições.

26. R… possui vários outros prédios no concelho de Guimarães.

27. Até ao presente, os RR. sempre pagaram as respectivas rendas à avó da A., nunca lhes tendo sido comunicada a referida doação ou que a partir de tal data passariam a entregar a respectiva renda aos seus beneficiários.

28. A irmã da A., C…, pensa residir no rés-do-chão.

29. O relacionamento com a mãe é mau e existe mau estar entre ambas.

30. Já tendo a referida interpelado o irmão, J…, que pretende, oportunamente, residir no dito rés-do-chão.

III –

A JURISCIDADE

1.

Os Apelantes, em delimitação do recurso, fizeram incidir a sua bateria censória sobre os aspectos seguintes:

i. a não pronúncia sobre a questão do abuso de direito da Apelada consubstancia nulidade da sentença;

ii. ocorre contradição entre as respostas aos pontos 2º e 8º da base instrutória;

iii. as respostas aos pontos 15º, 16º e 39º não se adequam à prova produzida.

iv. O prazo para entrega do locado é de três meses.

2.

Em face da factualidade configurada nos articulados, é evidente centrar-se o litígio na verificação da necessidade do locado, por parte do dono, em ordem a constituir aí a sede da sua habitação, e a aferição da bondade do exercício do respectivo direito de denúncia do dito contrato de arrendamento.

Por regra, os contratos são outorgados para terem uma certa e determinada vigência, extinguindo-se só quando chegue o seu termo (art. 278º CC), podendo, todavia, as partes convencionar que o mesmo se renove, automaticamente, enquanto uma delas não comunicar à outra a sua denúncia.

Em matéria de inquilinato, marcado historicamente por preocupações sociais (estabilidade da habitação, receio de detonação de conflitos de monta, etc. a que os regimes políticos dos últimos lustros têm dado particular ênfase), as coisas não se passam assim; pelo contrário, o senhorio (que já não o locatário – art. 1095º CC) fica, por princípio, indefinidamente impedido de poder denunciar, sem mais, um contrato de arrendamento urbano para o seu termo ou renovação.

Na verdade, dispõe o art. 68º-nº2 R.A.U. que o senhorio pode, a título excepcional, denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação quando necessite do prédio para sua habitação.

Dessa forma se estabelece para o acerto do exercício de tal direito a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a efectiva necessidade da casa para sua habitação (art. 69º-nº1-a) RAU), o ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos - ou afora este prazo, se o tiver adquirido por sucessão (art. 71º-nº1-a) RAU) - e não ter, há mais de um ano, na área das comarcas de Lisboa ou do Porto e suas limítrofes ou na respectiva localidade, quanto ao resto do País, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes (art. 71º-nº1-b)).

No caso de ter diversos prédios dados de arrendamento, só pode denunciar o contrato relativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja arrendado há menos tempo (art. 71º-nº2). De qualquer das maneiras, o exercício do direito de fazer resolver o contrato está limitado por diversas condicionantes ou reforçados requisitos (cfr. art. 107º-nº1), configuradoras de verdadeiras excepções peremptórias inominadas, impeditivas do regular uso do mesmo e subordinadas ao princípio da disponibilidade das partes ou pelo menos do locatário.

Entende-se que o momento em que o direito de denúncia deve produzir efeitos é aquele para o qual o senhorio pode denunciar o contrato, ou seja, o termo do prazo do contrato ou da sua renovação (art. 69º-nº1); mas o despejo não poderá efectivar-se enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva (art. 70º RAU).

A necessidade do prédio para habitação do senhorio, como essencial requisito, traduz o facto de o mesmo precisar verdadeiramente dele, precisão que há-de traduzir-se na sua imprescindibilidade e que deve representar um estado de carência actual conexionado com a situação concreta que existia quando o contrato foi celebrado (A. SEIA, Arrendam. Urbano, pág. 502). Tal necessidade da casa, séria e actual, mas tem de se reportar a período temporal posterior à celebração do contrato, podendo também ser futura, desde que efectiva e comprovada.

3.

a)

Apostada na radical modificação do julgado, de modo a conduzir à improcedência da acção, os Apelantes veicularam queixa no sentido de que as respostas aos pontos 15º, 16º e 39º não se adequam à prova produzida, para além de que ocorreria contradição entre as respostas aos pontos 2º e 8º da base instrutória.

Procedeu-se à gravação da prova, a requerimentos de ambas as partes (fls. 119 e 122).

A fundamentação das respostas à base instrutória, constante de fls. 184 a 187, não se vê que tenha sido merecedora de qualquer necessidade de crítica ou de mero esclarecimento, seguramente por traduzirem a justa bissectriz do que havia sido dado ouvir e observar em audiência viva e em pleno contraditório.

Ouvidos demoradamente os depoimentos prestados, sobretudo os da R…, avó paterna da Apelada, e do S…, seu namorado – aliás havidos por extremamente sérios e detalhados pela Srª Juíza do processo – que foram chamados à colação pelos Recorrentes (porventura de modo pouco escorreito, por terem apresentado por atacado os factos supostamente mal julgados), nada se colhe no sentido genericamente pretendido (aliás, nem a contra-instância inculcou, então, tal tese), sendo ocioso reproduzi-los aqui; pelo contrário, foram unânimes na explanação circunstanciada da realidade que preenche os requisitos em que se funda a acção.

Finalmente, do processo não consta algo que motive o uso da faculdade vertida no art. 712º CPC.

O que se vê é que o Tribunal foi criterioso e seguro na valoração da prova, segundo a sua convicção sem imposição dos litigantes (arts. 396º CC e 655º CPC).

b)

Finalmente, nem fica perceptível que seja possível aludir a eventual contradição entre as respostas positivas aos itens 2º e 8º da base. É que nada conflitua o saber-se que a Apelada está em poder do prédio a que se reporta a escritura de doação de 1998.03.12, relativamente à também certeza de que não tem, há mais de um ano, qualquer outra casa, própria ou arrendada, em Portugal e concretamente em Azurém, Guimarães.

Assim, de nenhum vício enferma a materialidade acima transcrita.

4.

a)

O abuso de direito traduz-se no exercício ilegítimo de um direito, resultando essa ilegitimidade do facto de o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (art. 334º CC).

Só configura este instituto o excesso seja manifesto e gravemente atentatório desses valores, não bastando que o titular do direito exceda os limites referidos. Mas também não é exigido que o titular do direito tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo; pelo contrário, é suficiente que tenha a consciência de que, ao exercer o direito por aquela forma, está a exceder de forma evidente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo seu fim social ou económico.

Na modalidade de venire contra factum proprium, essa figura caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente. Convém, a propósito, pôr em evidência que o conceito de boa fé, constante daquele normativo, tem um sentido ético, que se reconduz às exigências fundamentais da comum ética jurídica, traduzindo a rectidão de conduta, a palavra dada e a confiança de os contratantes/litigantes procederem honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, sem injustiça e sem traição às justas expectativas criadas.

b)

Sustentam os Recorrentes que a decisão está inquinada de nulidade, desde logo por não haver conhecido da questão do abuso de direito, a pretexto da intencional criação dos pressupostos fácticos para a denúncia contratual.

De acordo com o disposto nos arts. 668º-nº1-d) e 660º-nº2 CPC, o Tribunal deve resolver todas as questões que as partes tenham individualizado e submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela decisão dada a outras.

É certo que a 1ª instância se escusou a desenvolver esse tema, como anotou a fls. 206, mas unicamente por os Apelantes não haverem logrado convencer o Tribunal dos factos submetidos aos nºs 29º a 33º da base instrutória, na sequência do que invocaram no articulado da contestação. Assim como certo é que tal omissão nada traduz de censurável: não tendo aquela invocada facticidade passado do limbo das hipóteses, seguro era que nada havia para apreciar, salvo como especulativa e nunca concretizada questão – o que vai além do dever do judex.

Na verdade, nem pode falar-se seriamente de qualquer proibida conduta contraditória, por nenhum resquício se haver erigido em face da convicção fundamentada, capaz de implicar que o exercício do direito em causa possa ser taxado de abusivo ou ilegítimo, designadamente por exercer tal direito em contradição com qualquer conduta anterior em que os RR. devam ter confiado. É que nada resulta da matéria assente a respeito de a Recorrida ter, de algum modo, violado os princípios da boa fé e da confiança. Anote-se, en passant, que – como os Apelantes não podem ignorar – nada se apurou no sentido de a doadora Rosa Fernandes (que não é parte na causa) haver criado, ainda que só com presuntiva intenção, qualquer situação de injusto prejuízo para os demandados (por simulação nunca arguída ou qualquer outro vício similar), por disposição gratuita de parte do seu património.

c)

O deferimento da denúncia para habitação do senhorio está condicionado ao pagamento ao inquilino do montante nunca inferior a um ano de renda (cfr. arts. 1102º-nº1 CC e 30º e 31º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).

Por outro lado, a efectivação da entrega não pode ser imposta para data anterior aos três meses imediatamente subsequentes ao trânsito em julgado da decisão correspondente, por ao caso aproveitar o disposto no art. 70º do RAU, mesmo que não reproduzido no NRAU.

IV –

DECISÃO

Em conformidade, em nome do Povo:

1. julgamos parcialmente procedente a apelação

2. condenando os RR. a entregarem à A. o 1º andar do prédio aludido em II-1, no prazo máximo de três meses a contar do trânsito desta decisão, mediante a contrapartida do recebimento do valor indemnizatório de 900 €, por se ter operado validamente a denúncia do contrato de arrendamento que sobre o mesmo incidia, para habitação própria da senhoria.

Custas nas medidas de 2/3 pelos RR. e 1/3 pela A

Guimarães, 2009.04.23,