30888/09.3T2SNT.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

I) Procedendo-se à venda de imóvel por propostas em carta fechada e frustrando-se a mesma por ausência de propostas, a venda por negociação particular ordenada pelo tribunal não está sujeita ao limite de 70% previsto pelo art. 889º nº 2 do CPC para outras modalidades de venda.

II) Contudo, quando se pretenda efectuar a venda por negociação particular, por valor inferior ao valor base do bem, é necessária a autorização do juiz, com vista a garantir a defesa dos interesses de todos os envolvidos, incluindo o executado e os demais credores e interessados.(sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Nos presentes autos de execução comum em que é exequente o Banco P… e executado LM…, foi designada diligência de abertura de propostas para venda do imóvel penhorado nos autos e sobre o qual recai hipoteca a favor da exequente Banco P…, tendo sido fixado o valor base em € 164.857,14 e o valor a anunciar em € 115.399,99 (correspondente a 70% do valor base).

No dia 14.06.2011 teve lugar a referida diligência (de abertura de propostas), no âmbito da qual, por ausência de propostas, foi determinado o prosseguimento da execução para venda do bem imóvel por negociação particular. - cfr. fls.61.

Por requerimento de fls.67, dirigido à Sra agente da execução, veio a exequente apresentar "proposta de aquisição" no valor de € 80.000,00.

Por comunicação de 01.03.2012, veio a Sra agente de execução solicitar a autorização de força policial para entrega do imóvel do referido imóvel- cfr. fls.62.

Foi então proferido o despacho de fls. 74 e seguintes que conclui do seguinte modo:

“Em conclusão, a adjudicação ao exequente, por venda por negociação particular, foi realizada em manifesta inobservância pelas normas aplicáveis, carecendo de total fundamento legal.

Nesta conformidade, trata-se aquele acto - de venda por negociação particular - de "mero acto material, inidóneo para produzir efeitos jurídicos, um simples estado de facto com a aparência de decisão" (no caso, a aparência de um acto judicial) "mas, absolutamente insusceptível de vir a ter a eficácia jurídica deste, tudo se passando como se não tivesse sido produzido" - cfr. Ac. RL de 26.11.2002, in www.dgsi.pt -, pelo que padece, à falta de outro, do vício da inexistência jurídica no sentido de que não tem qualquer cabimento legal e não foi ordenado por decisão judicial, tendo-se devido, apenas e tão só, à inobservância pelo Sr. Agente de Execução das disposições legais imperativas aplicáveis ao caso.

Pelo exposto, decide-se dar sem qualquer efeito a sobredita venda por negociação particular.”

Inconformado, recorre o Banco exequente, concluindo que:

- Por douto despacho judicial proferido em 30 de Abril de 2013, nos presentes autos de execução, o tribunal a quo decidiu dar sem efeito a venda por negociação particular, por considerar que a adjudicação ao exequente, foi realizada em manifesta inobservância pelas normas aplicáveis, carecendo de total fundamento legal;

- Mais determinou o tribunal a quo que tratando-se aquele acto de venda por negociação particular de "mero acto material, inidóneo para produzir efeitos jurídicos, um simples estado de facto com a aparência de decisão, mas absolutamente insusceptível de vir a ter eficácia jurídica deste, tudo se passando como se não tivesse sido produzido, pelo que padece, à falta de outro, do vício da inexistência jurídica no sentido de que não tem qualquer cabimento legal e não foi ordenado por decisão judicial, tendo-se devido, apenas tão só, à inobservância pelo Senhor Agente de Execução das disposições legais imperativas aplicáveis ao caso conforme resulta descrito no citado douto despacho judicial proferido em 30 de Abril de 2013;

- O exequente, ora Recorrente, está inconformado com o citado douto despacho judicial proferido nos presentes autos, em 30/04/2013, por considerar que a venda por negociação particular foi realizada com manifesta observância pelas normas aplicáveis, não havendo qualquer motivo para anular a venda;

- Ora, nos presentes autos, em 14 de Junho de 2011 teve lugar a diligência de abertura de propostas em carta fechada para venda do imóvel penhorado, não tendo aparecido qualquer interessado na compra do imóvel" pelo que a venda seguiu para negociação particular nos termos do artigo 895º, nº 2 e 904º alínea d) do CPC;

- A Agente de Execução notificou as partes que a venda seria por negociação particular, sendo que foi nomeada encarregada de venda a própria Agente de Execução, conforme notificação de 23-09-2011;

- Em 6 de Outubro de 2011 a exequente apresentou proposta de aquisição do imóvel por valor abaixo do valor mínimo de venda, ou seja, por € 80.000,00 (oitenta mil euros), sendo que esta proposta foi dirigida ao Agente de Execução;

- A Senhora Agente de Execução, no cumprimento da lei, notificou as restantes partes em 19-10-2011 para se pronunciarem querendo, no prazo de 10 dias, sobre a proposta apresentada pela exequente, uma vez que a proposta apresentada pela exequente era inferior ao valor mínimo que fora fixado para a venda por propostas em carta fechada, mas não houve qualquer resposta ou oposição;

- A Agente de Execução levou a cabo diligências para obter outras propostas de valor superior ao valor apresentado pela exequente sem qualquer êxito. Mas, não foram apresentadas quaisquer outras propostas.

- Em 23 de Novembro de a Agente de Execução notificou a exequente, ora Recorrente, de que a proposta de aquisição do imóvel teria sido aceite.

- Esta decisão de aceitação da proposta de aquisição do imóvel penhorado nos autos foi comunicada às restantes partes em 23-11-2011, tendo sido referido pela Senhora Agente de Execução que se encontrava a diligenciar pela marcação da escritura para venda do bem à exequente e uma vez mais não houve qualquer resposta ou oposição por parte das restantes partes;

- Acresce que, em 23 de Novembro de 2011, a Agente de Execução deu conhecimento aos Mmo. Juiz a quo da proposta de aquisição (e não de adjudicação) apresentada pela exequente, que a mesma fora aceite e que iria iniciar as diligências para marcação da escritura, juntando inclusivamente as notificações enviadas às partes a comunicar a sua decisão.

- Assim, o Mmo. juiz a quo tomou conhecimento da proposta apresentada para aquisição do imóvel, do valor proposto e que a Agente de Execução estava a encetar diligências com vista à marcação da escritura pública de compra e venda e remeteu-se ao silêncio.

- Se o Mmo. juiz a quo não concordava com a decisão de venda pelo preço proposto poderia ter notificado a Agente de Execução, evitando um mal maior, como que acontecerá no caso deste recurso não ser julgado procedente, o que só por mera hipótese académica se equaciona;

- Não restam, assim, quaisquer dúvidas que todas as partes tiveram conhecimento da aceitação da proposta de aquisição apresentada pela Exequente e não se opuseram.

- Pelo que, a Agente de Execução sem a oposição de ninguém, incluindo do Mmo. juiz a quo, procedeu à venda à exequente, ora Recorrente, por escritura pública de compra e venda.

- Por despacho de 20 de Junho de 2012, o Mmo. Juiz a quo questionou a Agente de Execução sobre o facto de ter procedido à venda por negociação particular por valor abaixo do valor de 70% do valor base.

- Por requerimento de 22 de Junho de 2012, a Agente de Execução informou o Mmo. Juiz a quo que procedeu à venda, por negociação particular, por valor inferior ao valor mínimo de venda, em virtude de não terem sido apresentadas outras propostas nem interessados na aquisição do bem.

- As partes foram notificadas da proposta de aquisição apresentada pelo exequente, para se pronunciarem quanto à mesma, e nada disseram e mesmo depois da Senhora Agente de Execução ter decidido vender o imóvel à ora Recorrente pelo preço oferecido, as partes não contestaram o valor, nem deduziram oposição à proposta apresentada ou reclamaram do valor proposto.

- O próprio Mmo. juiz a quo foi notificado em Novembro de 2011 da decisão da Senhora Agente de Execução e nada disse, pelo que não se entende como pode agora vir proferir o despacho que ora se recorre e com o qual discordamos na íntegra.

- Nos presentes autos importa esclarecer, que não estamos perante uma proposta de adjudicação nos termos do artigo 87Sº do CPC, pois nesse caso, não restam quaisquer dúvidas que a proposta não poderia ser de valor inferior ao valor a que alude o n º 2 do artigo 889º do CPC, ou seja, 70% do valor base fixado.

- Ora, os autos estavam já, por despacho do Mmo. Juiz a quo, em negociação particular, a Senhora Agente de Execução foi nomeada encarregada de venda nos termos do artigo 904º e 905º do CPC e foi diligenciando no sentido de tentar vender o imóvel a terceiros por preço superior, o que não conseguiu. Assim,

- A ora Recorrente veio apresentar proposta de aquisição pelo valor de € 80.000,00 em 21 de Outubro de 2011, e atendendo a que a fase de venda já não era proposta em carta fechada, mas sim negociação particular, julgamos, salvo melhor opinião, que o valor mínimo de venda fixado na proposta em carta fechada não poderia continuar a ser um requisito para a venda. Importa ter presente que a venda pelo valor fixado já havia sido tentada, mas sem que tivesse aparecido algum interessado na aquisição por aquele valor.

- Assim, não podemos concordar com a decisão do Mmo. juiz a quo quando refere no seu aliás douto despacho que não foi dada oportunidade aos demais potenciais interessados de concorrer à venda em igualdade de circunstâncias, pois na verdade, os potenciais interessados não apresentaram proposta na abertura de propostas e as restantes partes nada disseram sobre a venda, por negociação particular, à exequente, ora Recorrente.

- Salienta-se uma vez mais, que o imóvel foi adquirido no âmbito da negociação particular pela exequente, ora Recorrente, e não foi adjudicado.

- É o próprio Mmo. juiz a quo que refere "por requerimento de fls. 67, dirigido à Srª AE, veio a exequente apresentar "proposta de aquisição" no valor de € 80.000,00 (oitenta mil euros).

- Conforme bem decidiram os Exmos. Senhores Desembargadores do Tribunal da Relação do Porto, Ac. RP, de 29-04-2008, "Na venda executiva por negociação particular é possível fixar o valor mínimo de venda abaixo de 70% do valor base inicial dos bens(. . .]".

- "A venda é feita por negociação particular quando se frustre a venda por propostas em carta fechada, por falta de proponentes, não aceitação de propostas". " Foi intenção do legislador conformar este tipo de venda executiva, neste caso, como modalidade de recurso em relação à venda por propostas em carta fechada, esta erigida em modalidade regra."

- Concordamos inteiramente com o teor do referido e brilhante Acórdão da Relação do Porto, pois efectivamente trata-se da segunda modalidade pelo facto da primeira modalidade (carta fechada) não ter resultado a venda do imóvel.

- Se não apareceram interessados na aquisição do imóvel pelo valor mínimo fixado no dia da abertura de propostas, dificilmente poderiam aparecer interessados na venda por negociação particular.

- Mas, ainda assim, a Agente de Execução informou que não foram apresentadas quaisquer outras propostas ou interessados na aquisição do imóvel.

- No fundo e conforme referido pelo douto Acórdão, a venda por negociação particular só aparece quando a modalidade regra não conduziu à venda do bem penhorado.

- Tratando-se de uma modalidade onde o formalismo é mais aligeirado, para que finalmente se consiga atingir o objectivo, venda do imóvel, que não foi alcançada com a abertura de propostas.

- Não podemos esquecer que o artigo 904º e 905º do CPC não faz qualquer referência ao valor mínimo de venda, precisamente para abrir caminho a que seja possível vender o imóvel por valor abaixo do valor fixado, pois de outra forma poder-se-ia cair em situações em que os imóveis nunca fossem vendidos e os credores não seriam ressarcidos de parte ou da totalidade da dívida exequenda. Até porque,

- Quanto mais rapidamente se proceder à venda dos bens penhorados, mais depressa se pagam os credores, reduzindo o valor da dívida e respectivos juros legais que se contabilizam até ao pagamento da dívida.

- "Ora não faria sentido que se o legislador tivesse querido prolongar na venda por negociação particular exigências previstas para a venda por propostas em carta fechada, que o não tivesse dito, podendo muito bem tê-la feito".

- " ... porque não mandaria então estender o regime do limite dos 70% das vendas por propostas em carta fechada às vendas por negociação particular? A resposta só poderá ser a de que realmente se não pretendeu estender o regime de uma modalidade à outra (senão, como conseguir efectuar vendas numa modalidade que foi qualificada como de recurso se as exigências fossem as mesmas da modalidade que para tal se apurou não ter sido eficaz.

- Assim, julgamos que a Agente de Execução não cometeu nenhuma irregularidade na venda do bem pelo preço oferecido pelo exequente, até porque desse facto deu conhecimento ao executado, ao credor e até ao Mmo. Juiz a quo antes ainda da celebração da escritura publica de compra e venda.

- Veja-se também a contrario sensu, o Acordão da Relação de Lisboa, Processo nº 447/2007-7 de 3 de Junho de 2007, que refere: "Uma vez ordenada uma dada modalidade de venda por determinado valor mínimo, não pode a mesma vir a efectivar-se por um valor mais baixo sem que os interessados, designadamente o executado e exequente, possam pronunciar-se".

- "Anunciado o encarregado de venda por negociação particular ter recebido como melhor oferta uma de valor inferior ao valor mínimo indicado há omissão de formalidade prescrita na lei se é proferida ordem judicial de venda nesses termos sem que previamente se dê ao executado ocasião para se pronunciar."

- Esta irregularidade é susceptível de influenciar a decisão de venda porque a executada, se tivesse conhecimento daquela oferta, ficaria a dispor de elementos que lhe permitiriam diligenciar em tempo útil pela procura e eventual indicação de interessado que pagasse mais."

- Ora, a contrario sensu, e considerando que no caso dos autos o executado foi notificado da proposta apresentada, dúvidas não restam que não foi preterido o formalismo essencial para a celebração da escritura.

- O Mmo. Juiz a quo caso não concordasse com a venda nos termos em que a mesma ocorreu poderia ter notificado a Agente de Execução de forma a evitar um mal maior, pois o imóvel já foi vendido à exequente, ora Recorrente há ano e meio, sendo que o mesmo já se encontra averbado na matriz em nome da ora Recorrente, a qual inclusivamente já procedeu ao pagamento de impostos por ser proprietário do imóvel.

- Parece-nos, salvo melhor opinião, que o Mmo. Juiz de Direito quer aplicar o provimento nº 1 de 2012 a um processo em que a venda ocorreu antes da entrada em vigor do mesmo.

- E, consideramos que o Mmo. Juiz a quo poder-se-ia opor à venda quando a Agente de Execução lhe deu conhecimento, e ao não fazê-lo, julgamos que não tem agora legitimidade para anular a venda com todas as suas consequências legais.

- Assim, julgamos salvo melhor entendimento, que não assiste razão ao Mmo. Juiz a quo ao dar sem efeito a venda que legitimamente foi efectuada por quem estava incumbido de proceder à venda por negociação particular, considerando a única proposta que lhe foi apresentada, apesar das diligências com vista à venda por valor superior, foram notificadas as partes da proposta de forma a que se pudessem opor ou apresentar melhor oferta, foi dado conhecimento ao Mmo. Juiz a quo, que também nada disse. Pelo que,

- Dúvidas não restam que contrariamente à decisão do Mmo. Juiz a quo de considerar que o acto de venda por negociação particular foi um mero acto material, inidóneo para produzir efeitos jurídicos, a venda efectuada à ora Recorrente é válida e respeitou os requisitos legais da venda por negociação particular, em que não se aplica o valor mínimo de 70% do valor base.

- A exequente ora Recorrente apresentou proposta de aquisição e não de adjudicação, pelo que não se aplica ao caso em apreço o disposto no artigo 875º do CPC.

Termos em que, deverá ser revogada a douta decisão recorrida, constante do despacho judicial proferido pelo Tribunal a quo, em 30 de Abril de 2013, considerando válida e eficaz a venda realizada nos autos, com as demais consequências, pois só decidindo assim será feita a costumada

JUSTIÇA.

Cumpre apreciar.

A questão aqui em causa é a de saber se é válida a venda por negociação particular por preço inferior ao estipulado no art. 889º nº 2 do CPC e nos termos em que a agente da execução a efectuou.

Na presente execução foi designada diligência de abertura de propostas para venda do imóvel penhorado, pelo preço base de € 164.857,14, sendo o valor a anunciar de € 115.399,99, correspondente a 70% - nos termos do mencionado art. 889º nº 2.

Face à ausência de propostas foi determinado pelo Mº juiz a quo o prosseguimento da execução para venda desse imóvel, por negociação particular, nos termos dos artigos 895º nº 2 e 904º d) do CPC.

O exequente apresentou então, em sede de negociação particular, uma proposta de aquisição do imóvel pelo preço de € 80.000,00, tendo a agente da execução procedido à venda do imóvel ao exequente por tal preço.

Há que salientar desde já que, frustrada a venda por propostas em carta fechada, por ausência de propostas, e seguindo-se para a venda por negociação particular, já não é aplicável o limite de 70% estabelecido no art. 889º nº 2.

Há apenas a obrigação de fixar um valor base mas a venda poderá ser feita por valor inferior não só a tal valor base mas ao 70% referidos.

Contudo, tal venda terá de ser autorizada pelo tribunal.

Como refere Lebre de Freitas, “se o valor base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente da execução corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente da execução é encarregado da venda (...) lhe cabesse baixar o valor-base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder (...) de autorizar a venda por preço inferior ao valor base”. - “Código de Processo Civil Anotado”, 3º pág. 602.

No mesmo sentido ver Amâncio Ferreira - “Curso de Processo de Execução” pág. 270.

No caso em apreço, não existiu qualquer requerimento da encarregada da venda – a agente da execução – a solicitar a autorização do tribunal para efectuar a venda por um preço muito abaixo do valor base ou até dos aludidos 70%. Tal como não existiu qualquer despacho dando tal autorização.

A questão não é a de se confundir a adjudicação com a venda por negociação particular.

Esta última pode vir a ser efectuada por valor inferior ao valor base do bem e não está limitada pelos 70% previstos para outras modalidades de venda. Mas não pode ser efectuada por valor inferior a tal preço base sem o controlo de um despacho judicial, que assim assegure a defesa dos interesses do executado e dos demais credores ou interessados.

Nos autos, como dissemos, não foi feito qualquer requerimento ao tribunal e este não se pronunciou, nomeadamente autorizando a venda por € 80.000,00. Nesta medida, secundamos a decisão proferida pelo Mº juiz a quo.

Concluindo:

- Procedendo-se à venda de imóvel por propostas em carta fechada e frustrando-se a mesma por ausência de propostas, a venda por negociação particular ordenada pelo tribunal não está sujeita ao limite de 70% previsto pelo art. 889º nº 2 do CPC para outras modalidades de venda.

- Contudo, quando se pretenda efectuar a venda por negociação particular, por valor inferior ao valor base do bem, é necessária a autorização do juiz, com vista a garantir a defesa dos interesses de todos os envolvidos, incluindo o executado e os demais credores e interessados.

Nestes termos, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se o despacho recorrido.

Custas pelo recorrente.

LISBOA, 6/11/2013

António Valente

Ilídio Sacarrão Martins

Teresa Prazeres Pais