11759/23.7T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Na ação de notificação para preferência, prevista no artigo 1028.º e seguintes do C. P. C., em que a venda já se consumou, é requerente um dos titulares à preferência, pedindo-se que os outros titulares sejam notificados para os termos previstos no artigo 1032.º, do C. P. C

II- O obrigado à preferência não tem legitimidade processual nesses autos.

III- Não é objeto desta mesma ação aferir se os alegados preferentes são ou não titulares desse direito.

Processo n.º 11759/23.7T8PRT.P1.

João Venade.

Álvaro Monteiro.

José Manuel Correia.

1) . Relatório.

AA, residente na Rua ..., 2.º e 3.º frente, Porto,

BB, residente na Rua ..., 1.º Dt.º frente traseiras, Porto

CC, residente na Rua ..., r/c traseiras, Porto

Intentaram, ao abrigo do disposto nos artigos 1032.º e 1037.º, do C. P. C.

Processo para determinação de preferente contra

DD, residente na Rua ..., 2.º Dtº.,

EE, residente na Rua ..., r/c, ..., Vila Nova de Gaia

pedindo a notificação de:

a) FF, arrendatário habitacional, residente na Rua ..., 2º Traseiras, Porto,

b) A..., Lda. arrendatária do 3º andar traseiras do nº ... da Rua ..., Porto;

c) GG, arrendatário não habitacional, com estabelecimento na Rua ..., r/c, Porto

para a licitação prevista no artigo 1032º do CPC, seguindo-se os demais termos da lei.

Alegam, em síntese, que:

. são arrendatários habitacionais dos andares onde habitam;

. a 1.ª requerida que também foi arrendatária da habitação desse prédio onde vive, adquiriu o prédio ao anterior proprietário por negócio de compra e venda de 20/07/2022;

. na sequência dessa compra e venda, o anterior proprietário escreveu a cada um dos inquilinos comunicando-lhes por carta com data de 22/07/2022 que «o prédio da Rua ..., ... é a partir do dia 15 do corrente mês propriedade da Sra. D. HH com quem deverá contactar para tratar todos os assuntos relacionados com a área que nele ocupa.»;

. a 1.ª requerida escreveu indicando a sua conta onde deveria ser paga a renda e terminando;

. em 02/03/2023, a 1.ª requerente recebeu carta remetida por ambos os requeridos e por ambos assinada;

. por carta de 10/03/2023, a 1.ª requerente solicita à requerida DD, esclarecimentos sobre o motivo porque a carta a que respondia vinha também remetida por EE;

. em resposta os requeridos mencionam que aquela pessoa era coproprietário na proporção igual à sua de ½ cada;

. foi na sequência dessa informação que os requerentes obtiveram, em 21/03/2023, cópia da referida escritura;

. os arrendamentos dos requerentes eram do conhecimento de ambos os outorgantes nessa venda, desrespeitando, assim o direto de preferência de que os requerentes, como arrendatários habitacionais há mais de dois anos, são titulares e do qual não foram notificados para exercer antes da venda;

. há outros arrendatários também titulares de direito de preferência nessa compra e venda, a saber

. FF, A..., Lda., GG.

. pedem assim a sua notificação para, entre eles e os requerentes, se proceder a licitação relativamente a metade indivisa do prédio urbano em questão.

Contestaram os requeridos, alegando em síntese que:

. a requerida comunicou a todos os outros arrendatários a realização da compra e venda;

. na carta enviada aos requerentes constam os nomes dos dois proprietários do imóvel;

. no máximo, os requerentes tiveram conhecimento da venda em 28/07/2022;

. o documento junto pelos requerentes como documento n.º 2, correspondente a uma suposta declaração, do anterior proprietário, datada de 22/03/2023, tem uma assinatura que não corresponde à do anterior proprietário;

. nos termos do n.º 2, do artigo 1037.º, do CPC, a apresentação do requerimento para este processo equivale, quando à caducidade do direito de preferência, à instauração da ação de preferência;

. o direito dos requerentes caducou em 29/01/2023;

. os requerentes agem em abuso de direito e litigam de má-fé.

Pedem assim a improcedência da ação e condenação dos requerentes como litigantes de má-fé, em multa e indemnização em valor não a 3.500 EUR.

Em 21/03/2024, o tribunal profere o seguinte despacho:

«Compulsados os autos a fim de ser ordenado o prosseguimento da lide, constatamos que, em face do preceituado pelo art.º 1091.º, n.ºs 8 e 9 do Código Civil e, em particular, a declaração de inconstitucionalidade do citado n.º 8, do art.º 1091.º do Código Civil, com força obrigatória geral, é possível, desde já, conhecer do seu mérito. Assim, e em face do que ficou exposto, notifique as partes para, querendo, no prazo de 10 dias, se pronunciarem (art.º 3.º, n.º 3 do Código de Processo Civil).»

Os requerentes opuseram-se à possibilidade de decisão de mérito.

Os requeridos declararam nada ter a opor a que se considere que os requerentes não têm direito de preferência.

Em 10/07/2024, o tribunal profere decisão julgando improcedente a ação.

Inconformados, recorrem os Autores, formulando as seguintes conclusões:

«1. Não tendo os réus impugnado o direito de preferência dos autores, antes o tendo expressamente admitido, a douta sentença recorrida, ao pronunciar-se sobre a existência desse direito, negando-o, pronuncia-se sobre matéria que lhe está vedado apreciar, violando, em especial, o disposto nos artes. 574.º-1 e 2, 571.º-1, 608.º-2 e 609.º-1, todos do CPC.

2. a ilustre magistrada a quo ao acentuar que a lei aplicável ao caso sub judice é versão do art. 1091.º do CC introduzida pela Lei n.º 64/2018, de 29/10 e, em toda a sentença, citar jurisprudência e expor razões aludindo ao referido art. 1091.º na sua redação anterior (redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/02) – obviamente inaplicável nos presentes autos – e com ele fundamentar a sua decisão, por manifesta contradição entre as normas jurídicas aplicáveis e os fundamentos aduzidos para a sua convicção violou, em particular, as disposições dos números 3. e 4. do art. 607.º do CPC, provocando a nulidade da sentença à luz do disposto na alínea c), do n.º 1 do art.º 615 do mesmo CPC.

Termos em que, e nos que VV. Exa.s doutamente suprirão, a mesma deve ser declarada nula, com os devidos efeitos legais.

Sem conceder, mesmo admitindo, por mera hipótese cautelar, que o regime jurídico aplicável fosse o resultante da Lei 6/2006, de 27/02, 3. a sentença recorrida, ao interpretar a redação do art.º 1091º-1, a) do CC introduzida pela Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, no sentido de subtrair aos arrendatários o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento de prédio não constituído em propriedade horizontal, violou, sobretudo, o art.º 65.º da CRP, que estabelece o direito à habitação, e o princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança emergente do art. 2.º da CRP.».

Terminam pedindo a revogação da sentença recorrida, sendo substituída por outra que notifique os titulares do direito de preferência identificados nos autos para os efeitos previstos no artigo 1032.º, do C. P. C

Contra-alegaram os Réus, pugnando pela manutenção do decidido.

As questões a decidir são:

. ilegitimidade dos requeridos;

. prosseguimento dos autos.

2) . Fundamentação.

2.1) . De facto.

Resultaram assentes os seguintes factos:

«1. II, em 1/9/2012, declarou dar de arrendamento a AA, que declarou tomar de arrendamento, pelo menos, o 3.º andar F do prédio situado na Rua ..., no Porto.

2. II, em 1/11/2013, declarou dar de arrendamento a BB, que declarou tomar de arrendamento, o 1.º andar DT e DF do prédio situado na Rua ..., no Porto.

3. JJ, em 1/4/1997, declarou dar de arrendamento a CC, que declarou tomar de arrendamento, o rés do chão traseiras frente do prédio situado na Rua ..., no Porto.

4. Por carta datada de 22/7/2022 o II comunicou aos autores que o prédio em questão a partir do dia 15/7/2022 passou a ser propriedade da ré.

5. Nessa sequência, a ré, por carta, comunicou aos autores a conta bancária na qual deveriam passar a ser depositadas as rendas.

6. Por carta datada de 2/3/2023, ambos os réus, solicitaram à autora AA esclarecimentos sobre o seu arrendamento.

7. Por escritura pública de compra e venda outorgada em 20/7/2022, a ré declarou vender ao réu, que declarou comprar, pelo preço de 170.000,00 euros, a metade indivisa do prédio urbano correspondente a “casa de quatro pavimentos, com quintal, sito na Rua ... (…)”.

8. O imóvel referido em 7., mostra-se descrito na CRP sob o n.º ..., sem que se encontre constituído em propriedade horizontal.

2.2) . Do mérito do recurso.

A) . Da nulidade da decisão.

Os recorrentes/requerentes alegam que a decisão é nula porque o tribunal não se podia pronunciar sobre a validade do seu direito de preferência, havendo assim excesso de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, d), parte final, do C. P. C

E, na nossa visão, efetivamente a decisão recorrida enferma deste vício pois não poderia ocupar-se em averiguar se os preferentes (os requerentes e aqueles que estes pedem que sejam notificados) tinham ou não esse direito. E, por isso, só poderia apreciar-se a matéria que é suscitada nos autos.

Esta matéria será então analisada em conjunto sobre a abrangência do procedimento em causa.

Assim:

B) . Da legitimidade dos recorridos/obrigados à preferência.

Como já antecipamos em anterior despacho, entendemos que neste processo especial, os Réus são parte ilegítimas.

Na verdade, os Autores intentaram o processo de jurisdição voluntária de notificação para preferência, previsto nos artigos 1028.º a 1038.º, do C. P. C

O citado artigo 1028.º, nos nºs. 1 a 5, dispõe que:

1- Quando se pretenda que alguém seja notificado para exercer o direito de preferência, especificam-se no requerimento o preço e as restantes cláusulas do contrato projetado, indica-se o prazo dentro do qual, segundo a lei civil, o direito pode ser exercido e pede-se que a pessoa seja pessoalmente notificada para declarar, dentro desse prazo, se quer preferir.

2- Querendo o notificado preferir, deve declará-lo dentro do prazo indicado nos termos do número anterior, mediante requerimento ou por termo no processo; feita a declaração, se nos 20 dias seguintes não for celebrado o contrato, deve o preferente requerer, nos 10 dias subsequentes, que se designe dia e hora para a parte contrária receber o preço por termo no processo, sob pena de ser depositado, podendo o requerente depositá-lo no dia seguinte, se a parte contrária, devidamente notificada, não comparecer ou se recusar a receber o preço.

3- O preferente que não observe o disposto no número anterior perde o seu direito.

4- Pago ou depositado o preço, os bens são adjudicados ao preferente, retrotraindo-se os efeitos da adjudicação à data do pagamento ou depósito.

5- Não é admitida oposição à notificação com fundamento na existência de vícios do contrato em relação ao qual se vai efetivar o direito, suscetíveis de inviabilizar o exercício da preferência, os quais apenas pelos meios comuns podem ser apreciados.

Temos assim que, quando o negócio subjacente ao direito de preferência ainda não tiver sido concretizado, o obrigado à preferência intenta uma ação em que pede que o preferente exerça esse direito, sendo certo que não se discutem questões relativas aos vícios do contrato.

Mas, no caso concreto, a venda já se efetivou (metade indivisa de imóvel), pelo que, corretamente, os Autores intentaram a ação ao abrigo do disposto no artigo 1037.º, do C. P. C. que, no seu n.º 1, estabelece que se já tiver sido efetuada a alienação e o direito de preferência respeitar simultaneamente a várias pessoas, seguem-se os termos do artigo 1032.º (que determina que o requerente/obrigado à preferência intenta a ação contra todos os preferentes para os mesmos comparecerem em tribunal a fim de se realizar licitação entre eles), artigo esse aplicável mas com alterações. A alteração que aqui releva é que a ação é intentada por qualquer das pessoas com direito de preferência (artigo 1038.º, n.º 1, a), do C. P. C.).

Ora, se aqui se visa determinar quem será o preferente, entre vários, em relação a um contrato já consumado, ou seja, se a legitimidade ativa cabe a qualquer dos preferentes, a legitimidade passiva caberá aos outros preferentes. São estas pessoas (preferentes) as únicas que têm interesse em estar na demanda para se aferir qual deles irá depois intentar a competente ação de preferência.

O obrigado à preferência, uma vez que o negócio já se concretizou, nem propõe a ação para determinar quem irá preferir no negócio pois este já se consumou nem terá de a contestar pois, para ele (obrigado à preferência), será irrelevante saber quem será o preferente (se antes de se consumar o negócio, o obrigado à preferência tem de saber quem há de notificar para que exerça esse direito, quando já se concretizou o negócio, esse interesse desapareceu, sendo agora de interesse único dos preferentes determinar quem irá intentar a ação de preferência).

Como mencionam António Geraldes e outros, em Código de Processo Civil Anotado, II, página 481, «quem requer a notificação aqui prevista é um dos diversos titulares da preferência (e não o obrigado à preferência), sendo notificados os outros titulares do direito de preferência.

O único interesse do obrigado à preferência é, caso um dos preferentes licite e lhe seja atribuído o direito de preferência e o exerça, o de ter de pagar as custas deste processo previsto no artigo 1037.º, conforme n.º 4, do artigo 1038.º, do C. P. C

O obrigado à preferência, que assume a qualidade de parte (requerente) neste tipo de procedimento quando o negócio ainda não se concretizou, após a consumação da alienação, já não pode ser requerente nem será a pessoa em relação a quem se dirige o pedido de notificação. Os autos devem correr somente entre um (ou mais) dos titulares do direito de preferência e os outros titulares desse direito de preferência.

Daí que os Réus DD e EE são parte ilegítimas por não terem interesse em contradizer os autos, pelo que, sendo a ilegitimidade uma exceção de conhecimento oficioso, a mesma determina a sua absolvição de instância – artigos 577.º, e), 578.º e 278.º, n.º 1, d), todos do C. P. C. -.

Esta declaração de ilegitimidade daqueles requeridos acarreta não só que se tem de desatender ao que alegaram como também demonstra (a nosso ver) que a ação tem de prosseguir. Na verdade, não sendo a Ré/obrigada à preferência, nem o Réu/comprador do direito[1], partes no processo, o que se tem de efetuar nos autos é o que constitui o seu único objeto: notificar os outros preferentes para mencionarem se pretendem exercer o seu direito e, na afirmativa, atuarem em conformidade, como descrito nos artigos 1028.º e 1037.º, do C. P. C

Este é o único fim deste procedimento, não se curando de determinar se requerentes e requeridos têm efetivamente tal direito para poderem propor a ação de preferência. Será nesta - ação de preferência -, proposta pelo(s) preferente(s) que ficou(ram) determinados nestes autos, que se se vai apurar se existe ou não esse direito e se pode ser exercido e em que termos; não será tal analisado e decidido num procedimento prévio em que só assumem intervenção os vários preferentes.

Dir-se-á que, atento o princípio da economia processual, se houver motivo para concluir que inexiste esse direito de preferência, será inútil o prosseguimento dos autos determinação do preferente; no entanto, além de aqui não ser objeto da ação o conteúdo do direito mas somente determinar quem o pode exercer, o que não permite que se extravase para outras matéria alheias, temos ainda que acabaria por se decidir que os preferentes tinham (ou não) esse direito sem a presença do obrigado à preferência, o que faria com que a decisão fosse inócua em relação àquele por não revestir a força de caso julgado (artigo 581.º, nºs. 1 e 2, do C .P. C.).

Num outro tipo de processo (é preciso não esquecer que se está perante um processo de jurisdição voluntária em que não se está sujeito a critérios de legalidade estrita, conforme artigo 987.º, do C. C.), com outra finalidade mais abrangente, até se poderia pensar que poderia ocorrer a intervenção do obrigado à preferência para se poder formar caso julgado (artigo 33.º, n.º 2, do C. P. C.); mas, face ao objeto dos autos, o caso julgado só pode incidir sobre quem é que vai exercer esse direito, matéria, repete-se, alheia ao obrigado à preferência que já realizou o negócio.

Deste modo, temos que:

. os requeridos DD e EE são partes ilegítimas;

. a decisão recorrida extravasou a matéria de que podia conhecer, sendo assim nula;

. os autos devem prosseguir para os seus efeitos tal como pedido pelos requerentes: com a notificação dos outros preferentes para a licitação prevista no artigo 1032.º, do C. P. C

Conclui-se assim pela procedência do recurso, ainda que por motivos diferentes dos alegados pelos recorrentes.

3) . Decisão.

Pelo exposto. julgando-se procedente o recurso, revogando-se a decisão recorrida, decide-se:

. julgar partes ilegítimas os Réus/recorridos, absolvendo-os da instância – artigos 30.º, n.º 1, 2.ª parte, 278.º, n.º 1, d), do C. P. C

. declarar nula a sentença recorrida, conforme artigo 615.º, n.º 1, d), parte final, do C. P. C.;

. determinar o prosseguimento dos autos, com a notificação prevista no artigo 1032.º, n.º 1, ex vi artigo 1037.º, n.º 1, do C. P. C

Custas do recurso a cargo dos recorrentes por serem as únicas partes que obtêm ganho com o mesmo (com a declaração de ilegitimidade processual dos acima indicados requeridos, só os recorrentes são partes e são eles quem beneficiam da procedência do recurso) – artigo 527.º, n.º 1, 2.ª parte, do C. P. C. -.

Registe e notifique.

Porto, 2025/01/23.

João Venade

Álvaro Monteiro

José Manuel Correia

[1] Corrigindo-se a imprecisão detetada pelos Autores quando, no despacho prévio a esta decisão, mencionamos que os Réus eram ambos obrigados à preferência.