22- O DIREITO
Não se discute a existência de um contrato de arrendamento para habitação validamente celebrado em 1973 (arts 1022º e 1023º, do Código Civil (CC).
Na tese do autor locador, acolhida na sentença recorrida, tal contrato, por ter durado mais de 30 anos, caducou ao atingir o termo dos 30 anos (2003), face ao disposto nos artigos 1051.º, alínea a), 1025.º e 1095.º, n.º 2, do CC.
A questão em apreço (caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais anteriores à vigência do DL nº 321-B, de 15/10 (RAU)) já foi ponderada, no essencial, no nosso acórdão, proferido em 28/03/2011, no processo de apelação nº 411/10.3TBPVZ.P1, pelo que nos limitaremos a reproduzir o expendido (fundamentação) nesse aresto.
“Sustenta J. Aragão Seia (Arrendamento Urbano, 5ª ed. P. 411) que “Parece, no entanto, que se deve atender aos prazos por que os contratos de arrendamento são celebrados e não aos prazos da sua duração, por motivo das sucessivas renovações, pois o art. 1025.° do C.C., tal como resulta da sua epígrafe, estabelece apenas o prazo de duração máxima que as partes podem convencionar, o que não
abrange as renovações impostas por lei.
Acrescenta que “São desta opinião, também, os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, C. C. Anotado, Il, 4." ed., 348, por entenderem que são manifestamente distintas as circunstâncias em que o contrato se inicia, na exclusiva disponibilidade das partes, e as condições em que a relação se prorroga, por força da lei.”.
Em princípio, se o contrato for celebrado por um determinado prazo, decorrido esse período de tempo, o negócio jurídico caduca (art. 1051º, al. a), do CC).
Todavia, no domínio do arrendamento, a regra aponta(va) no sentido de, não obstante o contrato ser celebrado por um determinado prazo, se decorrer esse lapso, haverá uma renovação ou prorrogação automáticas e o contrato não caduca. Com efeito, os contratos de arrendamento urbano renovam-se automaticamente se nenhuma das partes os tiver denunciado no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei. O prazo da renovação é igual ao do contrato; mas é apenas de um ano, se o prazo do contrato for mais longo (artº 1054º, nºs 1 e 2, do CC).
De todo o modo, face ao estatuído artº 1056º, “se, não obstante a caducidade, o locatário se mantiver, no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054.º.”
No caso em apreço, não se questiona que o contrato em causa prorrogou-se sucessiva e imperativamente.
O regime vinculístico, estabelecido pelo artº 1095º, do CC, de 1966, cujo princípio geral da renovação obrigatória do contrato se manteve com o estatuído pelos artigos 5º, nºs 1 e 2, e 68º, do DL nº 321-B, de 15/10 (RAU), impõe, por via de regra, o regime da sua prorrogação forçada, no final de cada prazo de vigência, com excepção da situação da sua denúncia pelo arrendatário e, também pelo senhorio, esta excepcional (ver artº 1096º, do CC, de 1966, versão originária, e arts. 68º, nº 2, 69º e 107º do RAU).
O que se discute, no caso, é se assiste, ou não, ao autor/apelado, com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (entrou em vigor em 27 de Junho de 2006), o direito de se pode opor à renovação do contrato de arrendamento que vincula as partes, denunciando-o livremente.
Lê-se, além do mais, na “Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano”, aprovada no Conselho de Ministros, no dia 23/06/2005, que:
- “(…) Para tanto, o Governo apresenta à Assembleia da República uma Proposta de Lei, aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e bem assim um regime transitório relativo aos contratos celebrados durante a vigência do RAU, aos quais se aplicará o novo regime, salvo no que diz respeito à duração, renovação e denúncia daqueles contratos, matérias que se continuarão a reger pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes e a estabilidade do regime jurídico aplicável.
O regime transitório incidirá ainda sobre os contratos de arrendamento anteriores a 1990, e relativamente aos arrendamentos comerciais, anteriores a 1995, tendo em vista manter, de igual modo, a aplicação das regras do RAU em sede de duração, renovação e denúncia daqueles contratos (…)”;
- “O NRAU será aplicável a todos os contratos de arrendamento futuros, e ainda aos contratos antigos (ou seja, aos que tenham sido celebrados antes da sua entrada em vigor), salvo nas matérias relativas à sua duração, renovação e denúncia, as quais continuam a reger-se pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes aquando da sua celebração. Prevê-se um regime substantivo transitório relativo à transmissão contratos antigos(…)”.
Sob a epígrafe “Aplicação no Tempo”, preceitua o artº 59º, nº 1, do NRAU: “O novo regime do arrendamento urbano aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.”
O nº 3, do mesmo preceito, estabelece:
“As normas supletivas contidas no novo regime do arrendamento urbano só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.”
O art. 60º dispõe:
“É revogado o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10, com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26º e 28º da presente lei.”
Os artigos 26º e 28º, do NRAU, integram as referidas normas transitórias, aplicáveis designadamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU.
Para à exacta delimitação do regime aplicável aos arrendamentos vigentes à data da entrada em vigor do novo regime deverá atender-se à distinção feita pelo nº 2, do artº 12º, do CC. Assim, “… as normas da nova lei que dispõem sobre condições de validade substancial ou formal do arrendamento não devem ter aplicação retroactiva, continuando, portanto, essa matéria a ser disciplinada pela lei vigente à data da celebração do contrato. Pelo contrário, as normas que dispõem directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento abrangem as relações já constituídas, tendo, portanto, aplicação imediata.” (Maria Olinda Garcia, A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, p. 51).
Considerou-se no acórdão do STJ, de 27/05/2010 (ver CJ/STJ, 2010,II, 96, em www.dgsi.pt):
“O critério geral de delimitação do âmbito temporal da aplicação desta lei, está fixado no artigo 59º, nº 1, do NRAU, que estipula que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, acrescentando o respectivo nº 3, que “as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.
Em relação ao contrato, como acto constitutivo, não obstante o silêncio do diploma, as condições da sua validade formal e substancial devem continuar a ser regidas pela lei, então, em vigor, como já de disse, em face da antecedente transição do Código Civil de 1966 para o RAU.
Porém, quanto aos efeitos do contrato, isto é, quanto ao contrato como relação, as normas transitórias, expressamente, ressalvadas pelo artigo 59º, nº 1, podem ser de carácter formal, determinantes da continuação da vigência da lei antiga para as relações já constituídas, como é o caso do artigo 26º, nº 4, a), que dispõe no sentido de que “os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades: continua a aplicar-se o artigo 107º do RAU", ou da não aplicabilidade da lei nova, como acontece com o artigo 26º, nº 4, c), que estipula que “não se aplica a alínea c) do artigo 1101º do Código Civil”, ou de carácter material, instituindo uma regulação própria para essas relações, não coincidente com a lei antiga nem com a lei nova, como é o caso dos artigos 57º [transmissão por morte no arrendamento para a habitação] e 58º [transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais], todos do NRAU.
Porém, mesmo quando os critérios de delimitação intertemporal apontam para a primazia do NRAU, só quanto aos preceitos imperativos essa aplicação está, de imediato, garantida, mas não já quanto às normas supletivas, que apenas se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é esta a norma aplicável, em conformidade com o preceituado pelo artigo 59º, nº 3, do mesmo diploma legal.”.
De acordo com o estatuído no NRAU, qualquer que seja a modalidade de arrendamento – habitacional ou para fins não habitacionais – e o respectivo tipo de duração – com prazo certo ou com prazo indeterminado -, o locador passa, também, a gozar do direito de se opor à renovação ou de denunciar, livremente, o contrato. Eliminou-se do monopólio da oposição à renovação, por parte do inquilino, que se traduzia para o senhorio no regime da prorrogação forçada do vínculo contratual (regra da renovação ou prorrogação obrigatória do contrato de arrendamento).
Feitas estas considerações, revertamos ao caso em apreço.
O contrato de arrendamento em causa foi celebrado pelo prazo de um ano, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, com início em 01/07/1973.
Significa isto que tal contrato deve ser qualificado como de duração limitada?
Não nos parece.
Com efeito, trata-se, como predito, de um contrato vinculista, no sentido de que estava submetido ao regime (vinculístico) da prorrogação forçada do vínculo contratual.
Por isso, sem duração limitada.
Sobre a matéria (regime transitório previsto no NRAU) pronunciou-se o Prof. L. M. Teles de Menezes Leitão (Arrendamento Urbano, 4ª ed., p. 171 e segs., ponderando que (fls. 173) “(…) A última disposição transitória respeita aos contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do D.L. 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do D. L. 257/95, de 30 de Setembro (art. 27.° NRAU). Nestes casos, mantém-se igualmente em vigor o regime relativo à transmissão por morte, duração, renovação e denúncia, também em termos próximos aos que vigoravam no RAU e a que já nos referimos (art. 28.° NRAU), reafirmando-se assim a plenitude do vinculismo arrendatício(…) e que (fls. 201) “Em relação ao regime da denúncia pelo senhorio, rege o disposto no art. 28.° do NRAU que manda aplicar com as devidas adaptações o disposto no art. 26.°. A necessidade desta norma é questionável, parecendo que, como nesta data não existiam contratos de duração limitada, se aplica o mesmo regime dos contratos sem duração limitada, constante dos n.OS 4 a 6 do art. 26.°”.
O Prof. Gravato de Morais, em anotação ao supramencionado acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 27/05/2010 (Cadernos de Direito Privado, em fase de publicação), sustenta que o aresto do STJ desconsiderou o regime transitório e, em particular, os distintos modos de quebra do vinculismo arrendatício, afirmando, além do mais, que:
“(…)Ora, o tribunal não encontrou uma norma de cariz transitório que resolvesse a questão posta: a da admissibilidade (ou não) da prorrogação do contrato de arrendamento. Parece-nos, no entanto, que ela existe. Senão vejamos.
O art. 26º, nº 4 do NRAU - que é uma norma imperativa, de interesse e ordem pública -, destaca peremptoriamente, no seu proémio, que “os contratos sem duração limitada [portanto, os vinculísticos] regem-se [a partir da data da entrada em vigor do NRAU] pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada… (sublinhados nossos)”.
Daqui resulta expressamente que a disciplina dos contratos antigos (os vinculistas) passou a ser a dos contratos de duração indeterminada, que são aqueles que se lhes equiparam “ex lege”.
Conclui-se, assim - de acordo com o regime-regra expresso nos arts. 1099º ss. do CC, NRAU - que os contratos de arrendamento antigos só podem cessar por denúncia (do arrendatário - art. 1100º do CC, NRAU - ou do senhorio - arts. 1101º ss. do CC, NRAU) e deixaram de poder extinguir-se por oposição à renovação (que, recorde-se, só o inquilino o podia fazer).
Por outro lado, os contratos vinculísticos deixaram de se prorrogar, em particular para efeito da respectiva oposição [pelo arrendatário], com a entrada em vigor da nova lei.
Mas do regime transitório, constante dos arts. 26º ss. do NRAU, em especial do número 4 do art. 26º, emergem especificidades muito relevantes.
Uma delas é a que estabelece o princípio geral da “não [aplicação] da alínea c) do art. 1101º do Código Civil”. Isto significa, quanto ao senhorio, que a denúncia apenas pode ser motivada (art. 1101º, als. a) e b) do CC, NRAU), já que se impede, em relação aos contratos antigos, o emprego do preceito (justamente o art. 1101º, al. c) do CC, NRAU que permite a denúncia imotivada e a todo o tempo). Deste modo, mantém-se o vinculismo arrendatício dos contratos do pretérito. Outra não pode ser a conclusão.
E tanto assim é que se cria um regime muito próprio para uma eventual quebra do vinculismo, permitindo ao senhorio fazê-lo a partir do momento em que ocorram determinadas vicissitudes: as previstas no art. 26º, nº 6, al. a) ou al. b) do NRAU.”.
“(…)Nunca foi propósito do anteprojecto do NRAU e do próprio NRAU fazer cessar abruptamente o vinculismo arrendatício.” – ver, a propósito, a citada e parcialmente descrita “Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano”.
Damos o nosso apoio à doutrina expendida.
Quer dizer, no caso em apreço, deve aplicar-se a norma transitória do artº 26º, nº 4, do NRAU (ver artº 28º), a qual, além do mais, manda aplicar o estatuído no artº 107º, do RAU, que estabelece limitações ao direito de denúncia facultado ao senhorio, desde logo o facto de o arrendatário manter-se no local arrendado há 30 ou mais anos (al. b), do nº 1) (ver acórdão desta Relação, de 23/02/2010, proc. nº 74/08.6TBVNG.P1, em www.dgsi.pt).
Tanto basta para a acção improceder, pois que provado está que a ré reside no locado há 37 anos.
Procede, assim, o concluído na alegação do recurso.
Sumariando (artº 713º, nº 7, do CPC:
Relativamente aos arrendamentos para habitação anteriores à vigência do RAU (1990), a denúncia do contrato pelo senhorio, após a publicação do NRAU, deve ser analisada no quadro das normas transitórias previstas no NRAU, concretamente do disposto no artº 26º, nº 4, desse diploma legal.
