2967/08.1TBEVR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Só um tipo de obras realizadas pelo arrendatário que alterem substancialmente a disposição interna das divisões do prédio arrendado, e não sejam consentidas pelo senhorio, dão a este a possibilidade de resolver o contrato de arrendamento (artigo 64.º, n.º 1, alínea d), do RAU).

Apelação n.º 2967/08.1TBEVR.E1 (1ª secção cível)

ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

(…), residente na Rua (…), n.º 16, (…), intentou no Tribunal Judicial de (…), ação declarativa de condenação contra ISS, I.P. – Centro Distrital de Segurança Social de (…), com sede na Av. (…), apartado (…), (…), peticionando, enquanto senhoria e proprietária de um prédio urbano composto por quatro habitações independentes, a resolução do contrato de arrendamento respeitante à parte do imóvel que o réu vem utilizando, bem como a condenação deste a entregar os locados livres de pessoas e bens, em perfeito estado de conservação e de disposição interna dos arrendados, tal como se encontravam à data da celebração dos arrendamentos, e ainda a condenação no pagamento dos prejuízos sofridos e que se vierem a liquidar em execução de sentença.

Como sustentáculo do peticionado alega, em síntese:

- É, presentemente proprietária de um prédio urbano composto por quatro habitações independentes, o qual em 1975, o então proprietário, deu de arrendamento duas dessas habitações ao Estado, o qual nelas instalou o serviço da Direção Regional de Educação do (…), que não tinha atendimento ao público;

- Em 31/12/2005, o réu sucedeu à Direção Regional de Educação do (…) na posição de arrendatário das duas habitações, sucessão essa que não foi querida nem autorizada pelas então proprietárias e senhorias;

- Os serviços que o réu instalou nos dois locados, que implicam a utilização por um elevado número de funcionários e utentes, originam um desgaste e uma degradação anormais do edifício;

- Em data que a autora não consegue precisar, o réu fez obras não autorizadas nos locados, que contribuíram para a degradação do edifício, impedem a divisão deste último em quatro frações autónomas e impossibilitam que, findo o arrendamento, o mesmo edifício possa ser colocado no mercado de arrendamento ou vendido.

O réu, citado, veio contestar excecionando a incompetência absoluta do tribunal e o caso julgado, e alegou circunstancialismo que o levou a concluir pela inexistência de qualquer dos fundamentos invocados pela autora para a resolução dos contratos de arrendamento.

Na réplica a autora defendeu a improcedência das exceções que efetivamente viriam a ser julgadas improcedentes na fase do saneador.

Após realização de audiência de julgamento veio a ser proferida sentença pela qual se julgou improcedente a ação e se absolveu o réu do pedido.

Irresignada com a decisão, veio autora interpor o presente recurso de apelação, formulando nas suas alegações, as seguintes conclusões, que se transcrevem:

I- Da análise crítica de todo o processo devem ser fixados mais os seguintes factos que se encontram provados:

a) - O contrato de arrendamento foi celebrado em 19 de Maio de 1975 com início em 1 de Junho de 1975, pelo proprietário do prédio, como senhorio e o Estado Português como arrendatário, sendo o estado português o efetivo arrendatário.

b) - Com a sucessão na posição de utilizadora do arrendado, a Ré não celebrou um novo contrato de arrendamento, pelo que todos os comportamentos negativos do anterior utilizados podem ser invocados como causas da resolução do contrato de arrendamento, independentemente da data em que ocorreram e têm que ser aceites e considerados pelo tribunal se, como foi o caso, o Réu não invocar a exceção de prescrição.

c) - O rés-do-chão e o primeiro andar dados de arrendamento ao Estado constituíam duas unidas prediais distintas e isoladas entre si e foram ligadas entre si pelo arrendatário através de uma passagem o que constituiu uma alteração não só das divisões internas, como da própria divisão do prédio.

II- O elevado número de obras efetuado pelo Réu e a sua extensão de que só se consegue ter noção pelas fotografias juntas e filmagem efetuada em sede de inspeção ao local, não se podem encaixar nos conceitos de pequenas obras, de obras de melhoria de condições de trabalho ou de conforto, ou de benfeitorias.

III- O Réu reconheceu no processo de providência cautelar que as obras que estava a efetuar foram embargadas e que desobedeceu ao embargo.

IV- O embargo ocorreu em 3 de Maio de 2006, o julgamento do processo de embargo ocorreu em 30 de Junho de 2006, conforme certidão junta aos autos, pelo que neste intervalo de tempo muitas das malfeitorias não teriam ocorrido se o embargo tivesse sido respeitado.

V- Pela extensão das obras não pode colher o argumento do Réu que são meras obras de conservação, que quando abandonar o arrendado repõe a construção no estado em que se encontrava, ou a justificação encontrada pelo tribunal de primeira instância que eram obras necessárias para a melhoria dos serviços.

VI- Não se pode acolher a interpretação efetuada em primeira instância de que o relevo das obras referidas no ponto 27 dos factos provados não pode ser considerado para a procedência da ação por não terem resultado das obras ocorridas em 2006, todas as obras que foram efetuadas em plena vigência do contrato de arrendamento, não podendo o senhorio controlar tudo o que se passa dentro do arrendado e quando, têm que ser consideradas; só assim não seria se o Réu tivesse invocado e provado a exceção de prescrição, porque o arrendatário foi sempre o mesmo, o Estado.

VII- Bem como não se pode aceitar que o proprietário/senhorio tem que suportar obras de inovação, de modificação de atualização dos serviços porque o arrendatário é o Estado que no presente contrato interveio despido do seu jus imperium, quando não é obrigado a suportar o mesmo tipo de obras quando o arrendatário é um simples mortal;

VIII- A proibição de efetuar obras é a proibição de comportamento e não a do resultado final quando o contrato de arrendamento terminar; num imóvel tudo ou quase tudo é removível, tudo pode ser reconstruído, mas estas reposições da situação não retiram o desvalor da ação do arrendatário que permitem ao senhorio resolver o contrato de arrendamento quando tem conhecimento da ação do arrendatário.

Foram apresentadas alegações por parte do recorrido nas quais pugna pela manutenção do julgado.

Apreciando e decidindo

O objeto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso.

Assim, a questão a apreciar, consubstancia-se em saber, se perante o circunstancialismo factual que se tem por assente, se verifica o direito de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio por motivo do arrendatário ter efetuado obras no locado.

Na 1ª instância foi dada como provada a seguinte matéria factual:

1- O prédio urbano sito na Rua (…) n.º 13, Rua dos (…), números 14 e 16, e Rua do (…), n.º 11, freguesia da (…), em (…), encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de (…), sob o n.º (…), e inscrito na matriz urbana da citada freguesia, sob o artigo n.º (…), sendo composto por quatro habitações independentes, a saber:

a) Rés-do-chão com entrada pela Rua do (…), n.º 13, com vestíbulo e circulação e 1º andar com 6 divisões, arrumos, duas casas de banho, cozinha, terraço e circulação;

b) Rés-do-chão com entrada pela Rua do (…), números 11 e 13, com quatro divisões, cozinha, 3 arrumos, casa de banho e saguão;

c) Rés-do-chão com entrada pela Rua dos (…), n.º 14, com acesso por pátio com arrumos e 1.º andar com 4 divisões, duas casas de banho, cozinha, arrumos, sótão com arrumos, casa de banho e terraço;

d) Rés-do-chão com entrada pela Rua dos (…), n.º 16, com 5 divisões, cozinha, arrumos, 3 casas de banho e marquise.

2- Pelas apresentações (…) de 1990/05/28 e (…) de 2007/08/03, encontra-se registada a aquisição do prédio identificado em 1 a favor da autora.

3- O prédio descrito em 1 está situado no Centro Histórico de (…) e foi mandado construir em 1892, sob risco do arquiteto José Cinatti, com paredes construídas em tijolo maciço, argamassa e pedra, com portas interiores em madeira, puxadores de porta e espelhos das chaves (lágrimas) em porcelana, paredes estucadas, cimalhas em gesso trabalhado, pavimentos em madeira, assente em barrotes de madeira, não possuindo o prédio placas em cimento a dividir os pisos, revestimento de algumas divisões em azulejos da época, rodapés em madeira, tetos abobadados em todas as divisões do r/c e parte do 1º andar, os restantes tetos em madeira, a entrada do 1º andar com o teto pintado, e restantes acabamentos a condizer com o traçado do prédio e estilo da época.

4- Por escrito datado de 19.05.1975, assinado por (…) e (…), este em representação do Estado, sem reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, foi declarado o seguinte:

“(…) ajustaram entre si o arrendamento do rés do chão e primeiro andar, do prédio número treze, sito na rua do (…), da cidade de (…), tendo o rés-do-chão entrada pela Rua do (…), de que o primeiro signatário é senhor e possuidor e que está inscrito na matriz predial urbana sob o número (…) nas seguintes condições:

Primeira: O arrendamento é feito pelo prazo de doze meses, com início em um de Junho de mil novecentos e setenta e cinco, supondo-se sucessivamente renovado nas mesmas condições, por períodos iguais;

Segunda: A renda será da quantia de três mil e quinhentos escudos o rés-do-chão e quatro mil e quinhentos escudos o primeiro andar, num total de oito mil escudos (…) e poderá ser atualizada de cinco em cinco anos;

Terceira: O andar arrendado destina-se à instalação de serviços públicos, não podendo ser-lhe dada qualquer outra utilização;

Quarta: O arrendatário fica obrigado a manter as instalações arrendadas em bom estado de conservação e não poderá, em caso algum, fazer quaisquer benfeitorias sem autorização escrita do senhorio e as que vierem a ser autorizadas e feitas ficarão fazendo parte integrante do prédio, não podendo por elas o arrendatário pedir qualquer indemnização;

Quinta: O senhorio sujeita-se a todas as condições estabelecidas na Lei do inquilinato em vigor e fica obrigado, nos termos da mesma lei, a efetuar as obras necessárias para a segurança e conservação dos andares arrendados, sempre e logo que se tornem precisas;

Sexta: O arrendatário fica desde já autorizado a fazer as obras iniciais de mera adaptação consideradas indispensáveis, úteis ou convenientes ao fim a que se os andares se destinam, desde que essas obras não prejudiquem a propriedade. Reserva-se ao senhorio o direito de exigir do inquilino quando resolva dar por findo este contrato, a restituição dos andares nas mesmas condições em que se encontravam à data do seu início, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização”.

5- Na sequência do acordo referido 4, instalou-se nas partes do edifício objeto do mesmo a Direção Regional de Educação do (…).

6- Em 30 de Setembro de 1997 foi, pela Direção Regional de Educação do (…), solicitada autorização para se proceder a uma abertura com cerca de 1x0,60m na parede exterior nas partes do edifício que constituíram objeto do acordo referido em 4, para instalação de aparelho de ar condicionado.

7- A qual foi concedida.

8- Em 31.12.2005, por escrito denominado “Auto de Sucessão – Contrato de Arrendamento”, o Instituto da Segurança Social - IP declarou suceder à Direção Regional de Educação do (…) na posição de arrendatário dos identificados rés-do-chão e primeiro andar.

9- Em 24.02.2006, a ré enviou uma carta registada com aviso de receção à autora, que esta recebeu, enviando-lhe cópia do acordo referido em 8.

10- No decurso de obras levadas a cabo pela ré no ano de 2006, foi colocado pavimento cerâmico por cima dos mosaicos originais da casa, no corredor e na cozinha.

11- Foi colocado pladour nas paredes do corredor e salas de trabalho, que estavam com humidade e salitre.

12- Procedeu-se ao corte das ombreiras duma porta entaipada e contígua ao 1º andar que tem entrada pela Rua dos (…), n.º 14, para passagem de calha técnica.

13- Colocaram-se vigas de ferro na varanda, para suporte do equipamento central de ar condicionado que foi instalado numa varanda, sendo os aparelhos colocados no interior do edifício em cada gabinete.

14- Foram montados sistemas de climatização, com passagem de tubos por todas as divisões.

15- Em praticamente todas as divisões, foram abertos buracos a ligar as divisões entre si, ao nível do rodapé, para a passagem de cabos elétricos, e ao nível do teto, para a passagem de tubos do sistema de climatização; no rés-do-chão, foram montadas fortes calhas metálicas destinadas a suportar fios e cabos.

16- Foram realizadas obras na canalização e esgotos da casa de banho do rés-do chão nos precisos termos consignados na sentença proferida no âmbito do procedimento cautelar referido em 32 e 33.

17- Foram removidos os azulejos da divisão contígua à casa de banho.

18- Os rodapés foram arrancados e foram pregadas à parede calhas técnicas para a passagem de cabos elétricos e para a fixação de pladur.

19- Na sala que se identifica na planta do rés-do-chão como R-1, a fls. 48, o soalho em madeira (tábua corrida) foi removido, deixando à vista um chão de tijoleira antiga, formato quadrado, que, posteriormente, foi cimentado, o que inutilizou definitivamente a tijoleira antiga.

20- O soalho de tacos de madeira foi removido na divisão identificada na planta do rés-do-chão como R-2 no documento junto a fls. 43 dos autos, e substituído por pavimento cerâmico.

21- O soalho encontrava-se em mau estado de conservação.

22- Foi levantado o chão da casa de banho e realizada escavação nessa e na divisão contígua.

23- Foi colocado pavimento sobre o granito do chão da lareira.

24- Procedeu-se à abertura de roços e furações nas paredes de todo o rés-do-chão, para passagem de cabos, fios e tubos neste e deste para o 1º andar da Rua do (…), nº 13.

25- Os quadros e contadores de eletricidade foram eliminados.

26- Procedeu-se à pintura das madeiras das portas e das janelas.

27- A canalização de água que fornece o 1° andar direito é feita atualmente por ligação direta do contador do rés-do-chão mediante canalização que passa à vista (fora das paredes) por um pátio que não pertence ao locado.

28- Foram abertos rasgos nas paredes para passagem de calhas técnicas de condução de fios, cabos e tubos, muitos deles vindos do rés-do-chão, outros em arestas de arrancamento de abóbodas.

29- No hall de entrada da Rua do (…), n.º 13, ao nível de rés-do-chão, foi retirada a anterior alimentação elétrica e foram instaladas caixas para um novo quadro de eletricidade, com uma só “baixada” (uma só alimentação) e um só contador, que se destina a fornecer energia elétrica ao rés-do-chão e 1º andar.

30- Aquando das obras realizadas pela ré, procedeu-se ao corte e eliminação de um pedaço de gesso decorativo, com não mais de dez centímetros de comprimento, existente sobre uma porta de divisão.

31- Em 03.05.2006, a autora, (…) e (…) enviaram à ré uma carta, por esta recebida, onde consignam, além do mais: “Assim, vimos pela presente e pessoalmente, não só informar que nos opomos às obras, como exigir a sua imediata suspensão e reposição dos andares na situação anterior”.

32- Em 08.05.2006, a autora, (…) e (…) requereram a ratificação do embargo extrajudicial efetuado, tendo o procedimento cautelar corrido termos no 2.º Juízo cível deste Tribunal, com o n.º de processo (…).

33- O procedimento cautelar referido em 32 findou por sentença, já transitada em julgado, proferida em 30.06.2006, que homologou o seguinte acordo das partes:

“Reaberta a audiência, à hora marcada, pelo Ilustres Mandatários das partes foi dito porem fim ao presente processo nos seguintes termos e com os seguintes considerandos:

1. Em virtude de o embargo extrajudicial não ter sido respeitado e o requerido ter continuado as obras, as mesmas nesta data encontram-se praticamente concluídas, à exceção da casa de banho do rés-do-chão, que o requerido fica autorizado a concluir, por ser uma obra urgente.

2. O requerido declara que não existem mais obras de construção civil a efetuar, nomeadamente abertura de roços, corte em paredes, abertura de passagens de calhas ou outras obras semelhantes.

3. Verifica-se, assim, a inutilidade superveniente da lide, resultante da atuação do requerido, pelo que as custas do processo ficam a cargo do requerido”.

34- O réu utiliza as partes do edifício referidas em 4 e 5 com serviços de atendimento ao público.

35- O locado tem paredes com zonas salitrosas.

Conhecendo da questão

Na decisão recorrida entendeu-se ser aplicável à situação dos autos o regime jurídico decorrente do “Regime do Arrendamento Urbano” (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15.10, com as alterações subsequentes e não se vendo razões para declinar a aplicação de tal regime, é à luz do mesmo que a questão deve ser apreciada.

Antes de apreciarmos a subsunção do direito aos factos efetuada pelo Tribunal a quo haverá que verificar se deve ser alargada a matéria factual dada como provada como preconiza a recorrente.

Em nossa opinião não faz qualquer sentido acrescentar ao acervo factual provado o descrito pela recorrente no ponto I das conclusões dado que encerra em si conclusões e juízos de valor que hão-se ser retirados, ou não, do concreto factualismo provado, sendo certo, que no que respeita à matéria de facto o que se deve consignar são os estritos factos, ficando as conclusões e os juízos de valor a retirar para momento posterior quando se apreciarem os factos à luz do regime jurídico aplicável.

Assim é de manter inalterado o acervo factual dado como provado.

Defende a recorrente que “o réu realizou nos locados, sem autorização da proprietária, obras que alteram substancialmente a disposição interna das divisões, implicando a sua desconformidade com a planta inicial e impossibilitando a constituição do regime de propriedade horizontal, obas essas que pelo seu volume e natureza não se justificam nos termos do nº 1, artigos 1043º e 1073º do Código Civil” e que em seu entendimento alicerçam o direito de resolução do contrato de arrendamento, que não lhe foi reconhecido na sentença impugnada.

Nos termos do disposto no artigo 64.º, n.º 1, alínea d), do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizesse no prédio, sem o seu consentimento escrito, obras que alterassem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou pratique atos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não pudessem justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil (CC) ou 4.º do RAU.

Na decisão impugnada foi entendido que relativamente à vertente da norma que prevê a realização de obras que alteram substancialmente a disposição interna das divisões, os factos alegados não resultaram provados (v. respostas de não provado relativas aos quesitos 2º a 6º, 18º a 25º, 31º, 32º, 35º e 36º), sendo que as obras realizadas no ano de 2006, não implicaram qualquer alteração da disposição interna das divisões, nem impossibilitaram a constituição do regime de propriedade horizontal.

Efetivamente, assim é. As obras realizadas e descritas nos pontos 10 a 20, 22 a 26 e 28 a 30 não põem em causa a planificação interna do imóvel ou modificam a distribuição interna das respetivas divisões, isto é, não foram destruídas ou aumentadas as divisórias dos compartimentos, nem diminuído ou aumentado o número de compartimentos ou divisões.

Deve notar-se, em divergência com a posição da autora, que as obras a que se alude no ponto 27 foram desconsideradas para a apreciação da questão, atendendo a que não foram realizadas pelo atual inquilino, ora réu, sendo certo que não foi demonstrada a data da sua realização, sendo por isso de presumir que fazem parte das obras de adaptação devidamente autorizadas, nos termos da cláusula 6.ª do contrato de arrendamento que dispõe que “o arrendatário fica desde já autorizado a fazer as obras iniciais de mera adaptação, consideradas indispensáveis, úteis ou convenientes aos fins a que os andares se destinam, desde que essas obras não prejudiquem a propriedade”.

Mas será que as obras realizadas pelo réu, pelo seu volume e natureza, extravasam o sentido da prudente utilização, em conformidade com os fins dos contrato e não se podem considerar necessárias ao assegurar do conforto ou comodidade do inquilino.

Decorre do artº 4º n.º 1 e 2 do RAU que é lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade devendo o arrendatário a proceder à reparação de tais deteriorações antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.

As deteriorações não consideráveis não contrariam a prudente utilização do prédio como salientam Pires de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, vol. II, 2ª edição, 501, dando como exemplos “a introdução, nas paredes, de canos para o aquecimento, a colocação de antenas ou poste para rádio ou televisão, a introdução de suportes nas pareces para colocação de espelhos, retratos, armário, etc, a abertura de uma janela ou de um postigo, a abertura de uma porta”. Sendo que na opinião de Pinto Furtado in Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 5ª edição, 123 e segs., as obras aluídas nos exemplos não são verdadeiras deteriorações, mas antes adições ou obras de beneficiação pelo que o verdadeiro sentido do preceituado no referido artigo 4º do RAU não tem em vista as deteriorações mas na realidade as benfeitorias que devem ser consideradas pequenas, adotando a nomenclatura da lei.

Em face dos exemplos dados não podemos deixar de estar com a posição defendida na decisão impugnada quando, tendo em conta “um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa-fé do inquilino e o objetivo por ele tido em vista, e por outro a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo”,[1] se afirma:

“À luz deste critério de razoabilidade, parece-me excessivo considerar que as obras realizadas pelo réu causaram deteriorações ilícitas nos locados. Ao contrário, todas as deteriorações causadas são inerentes a uma prudente utilização dos locados em conformidade com os fins do contrato de arrendamento, logo justificáveis nos termos do artigo 1043.º CC. Importa ter em conta, como ponto de partida, o fim estipulado no contrato de arrendamento dos autos. Nos termos da cláusula 3.ª deste contrato, os locados destinavam-se “à instalação de serviços públicos”. Ora, as exigências inerentes à prestação de um serviço público impõem uma permanente evolução dos meios, desde logo tecnológicos, para o efeito utilizados. Quem dá de arrendamento uma casa para a instalação de um serviço público não pode legitimamente esperar que esse serviço se mantenha inalterado ao longo dos anos de vigência do contrato e que, cada vez que necessite de adaptar as instalações a novas necessidades, dotando-as de meios tecnológicos em constante mutação, o inquilino fique dependente de autorização do senhorio. Isso seria manifestamente irrazoável e frustraria a realização do fim do contrato.

Ora, todas as obras realizadas pelo réu, em 2006 (de novo se realça que apenas elas estão em causa nesta ação), tiveram em vista, por um lado, melhorar as condições de trabalho dos seus funcionários e de atendimento dos cidadãos, inclusivamente reparando, na medida do possível, partes dos locados que se encontravam degradadas, e, por outro, adaptar estes últimos de forma a que o serviço público a cuja prestação o réu está vinculado tenha ao seu dispor os meios tecnológicos impostos pelas necessidades atuais. Nada mais do que isso. Acresce que nenhuma das obras efetuadas causou, propriamente, um dano relevante nos locados.”

Temos para nós, que as obras descritas na factualidade provada não se afiguram vultuosas, quer quanto à extensão, quer quanto ao eventual custo da reparação, quer ainda em confronto com o valor e tamanho do prédio onde foram realizadas, não consubstanciando danos ou estragos consideráveis, notáveis ou importantes que fundamentem a resolução do contrato ao abrigo da al. d) do n.º 1 do artº 64º do RAU,[2] mas antes se ajustando ao conforto, comodidade e fins do contrato de arrendamento que teve em vista a instalação de um serviço público.

Nestes termos, irrelevam as conclusões da recorrente sendo de confirmar a decisão impugnada.

DECISÂO

Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e consequentemente, confirmar a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Évora, 15 de Janeiro de 2015

Mata Ribeiro

Sílvio Teixeira de Sousa

Rui Machado e Moura

[1] - v. Aragão Seia in Arrendamento Urbano Anotado, 1995, 289.

[2] - v. Rabindranath Capelo de Sousa in Ação de Despejo – Obras não autorizadas e deteriorações consideráveis – (Parecer) Col. Jur. Ano XII- 1987, tomo 5, 23.