Quem foi o relator do acórdão 593/20.6BEALM?

O relator foi Lurdes Toscano, no Tribunal Central Administrativo Sul.

Quando foi proferido o acórdão 593/20.6BEALM?

O acórdão foi proferido em 13 de maio de 2021.

593/20.6BEALM

Sumário

I - Perante as dificuldades que a reclamante teve de identificação do imóvel, das diversas diligências que teve de fazer para chegar até ao mesmo e perante a impossibilidade que teve de aceder ao interior do imóvel uma vez que não detém a posse do mesmo, terá de se aceitar que só agora tenha sido possível trazer aos autos a referida prova. Deste modo, admite-se a junção do documento. II - Verifica-se uma clara desconformidade entre o objecto/suas qualidades anunciado e o vendido, sendo que para um declaratário normal, um imóvel para habitação não é um local de criação de animais degradado. Pelo que terá de concluir-se pela demonstração da existência de desconformidade entre o imóvel anunciado/declarado e o imóvel real. E aliás sempre seria de exigir que o anunciado, mesmo quando esteja em conformidade com o registo predial e com a caderneta predial, corresponda à verdadeira identificação do bem, com as suas qualidades e características, e não apenas à dita descrição formal. Em suma, face ao circunstancialismo referido, tem de concluir-se que a provada divergência entre o anunciado e a realidade do prédio é relevante para efeitos de anulação da venda.

Texto

Acordam, em conferência, os juízes que constituem a Secção de Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Sul: I. RELATÓRIO A….. Lda., veio, em conformidade com o art. 282.º do do Código de Procedimento e de Processo Tributário, interpor recurso da sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Almda, de 23 de dezembro de 2020, a qual julgou improcedente a reclamação por aquela apresentada do despacho da Directora de Finanças de Setúbal, de 07.08.2020, que, no âmbito do processo de execução fiscal n.º ….. e apensos, indeferiu o pedido de anulação da venda n.º …... Mais, aquela sentença, fixou à causa o valor de € 56.530,21, nos termos do artigo 306.º, n.ºs 1 e 2, ambos do CPC, ex vi artigo 2.º, alínea e), do CPPT, e artigo 97.º-A, n.º 1, alínea e), do CPPT, e condenou a reclamante, aqui recorrente, nas custas. A Recorrente termina as alegações de recurso formulando as conclusões seguintes: “31º Deve ser dado como provado o facto que o bem não possui condições de habitabildade, uma vez que fora no presente Recurso documento hábil para tal fim. 32º E que tais factos, só corroboram com a tese levantada da Reclamação apresentada pela Reclamante, e comprovam que a venda do imóvel deve ser anulada, por não constar do respectivo edital as informações exigidas nos termos legais. 33º Até porque, segundo o edital de venda emitido em 15 de novembro de 2019, informa que o bem é destinado a habitação, porém como podemos depreender do documento anexado, não corresponde a realidade dos factos. 34º Sendo assim, cumpre salientar que existe desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, ou até mesmo erro sobre a qualidade do objecto transmitido, que fundamenta a anulação, tudo isso com base no artigo 257.º, n.º 1, alínea a), do CPPT. 35º Por fim, entende que é obrigação da AT constar no edital de venda a informação acerca da licença de utilização, mesmo o imóvel sendo anterior ao ano de 1951. 36º Uma vez que é perfeitamente possível que o imóvel anterior a data citada possa ter sido reconstruído, ampliado ou alterado, e que essas alterações resultem em modificações importantes das suas carateristicas, onde a licença de utilização é obrigatória, o que impediria que o imóvel fosse vendido em seguida. 37º Sendo assim se considera que é uma informação relevante e obrigatória, devendo portanto anular a referida venda, por ser de direito. Nestes termos e nos melhores de direito, sempre com o mui Douto o suprimento de Vexas, deve ser dado provimento ao presente Recurso revogando a sentença recorrida, nos termos formulados, fazendo-se habituada justiça, proclamada por todos os cidadãos de bem, dignificando desta forma a Justiça portuguesa.” **** A Fazenda Pública, notificada, não apresentou contra-alegações. **** Notificado, o Ministério Público junto deste Tribunal Central Administrativo emitiu parecer no sentido da improcedência do recurso. **** Sem prejuízo das questões que o Tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, é pelas conclusões com que a recorrente remate a sua alegação (art. 639º do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do referido tribunal. De outro modo, constituindo o recurso um meio impugnatório de decisões judiciais, neste apenas se pode pretender, salvo questões de conhecimento oficioso, a reapreciação do decidido e não a prolação de decisão sobre matéria não submetida à apreciação do Tribunal a quo. Assim, atento o exposto e as conclusões das alegações do recurso interposto, temos que no caso concreto, a questão fundamental a decidir é a de saber a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento quando decidiu que não havia fundamento para a anulação de venda, e consequentemente, improcedendo a reclamação. **** II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. De facto A sentença recorrida deu por provados os seguintes factos: “A) Em 19.04.2019, no âmbito do processo de execução fiscal n.º ….. e apensos, foi penhorado o bem imóvel inscrito na matriz urbana da freguesia do Montijo e Afonsoeiro, sob o artigo ….., e registado na Conservatória do Registo Civil Predial Comercial e Automóveis do Montijo, sob o n.º ….. (cfr. documentos de fls. 116, 117 e 141 dos autos); B) Em 15.11.2019, foi proferido despacho pela Chefe do Serviço de Finanças Adjunta do Serviço de Finanças do Montijo, que determinou a venda judicial do imóvel mencionado na alínea anterior (cfr. documento de fls. 219 dos autos); C) Em 15.11.2019, no âmbito do processo de execução n.º ….. e apensos, foi emitido pelo Serviço de Finanças do Montijo um “Edital de Venda e Convocação de Credores”, com o seguinte conteúdo: [[IMG:0]] (cfr. documento de fls. 220 dos autos); D) Em 29.01.2020, foi realizada a venda mencionada na alínea B) supra, através de leilão electrónico, tendo o imóvel referido na alínea A) supra sido adjudicado à ora Reclamante, pelo preço de 56.530,21 EUR (cfr. documento de fls. 255 e 256 dos autos); E) A Reclamante é uma sociedade comercial que tem por actividade a compra e venda de bens imóveis (acordo: facto alegado no artigo 22º da petição inicial e nas informações da Administração Tributária juntas a fls. 1 a 5 e 313 a 320 (cf. artigo 32º), para que a Fazenda Pública remeta na sua resposta; cfr. documento de fls. 283 dos autos e certidão permanente, com código de acesso 5101-2515-4482, consultada em https://eportugal.gov.pt); F) Em 07.02.2020, a Reclamante apresentou um requerimento dirigido ao Chefe do Serviço de Finanças do Montijo, no qual solicitou o pagamento de um terço do preço da venda referida na alínea D) supra, no montante de 18.843,40 EUR, e o pagamento dos restantes dois terços remanescentes no prazo de oito meses (cfr. documento de fls. 273 dos autos); G) Em 10.02.2020, por despacho da Chefe do Serviço de Finanças do Montijo, foi deferido o pedido de pagamento mencionado na alínea anterior (cfr. documento de fls. 287 a 291 dos autos); H) Em 14.02.2020, a Reclamante efectuou um pagamento ao Estado no montante de 18.843,40 EUR, correspondente a um terço do preço da venda referida na alínea D) supra (cfr. documento de fls. 302 e 303 dos autos); I) Em 29.04.2020, a Reclamante apresentou, junto do Serviço de Finanças do Montijo, um requerimento, no qual pediu a anulação da venda n.º ….. e a restituição do pagamento do montante de 18.843,40 EUR, corresponde a um terço do valor da venda (cfr. documento de fls. 298 a 301 dos autos); J) Em 08.05.2020, foi proferido despacho pela Chefe de Finanças do Montijo, que determinou a remessa do pedido de anulação da venda à Direcção de Finanças de Setúbal, cujo conteúdo ora se transcreve: “Face ao pedido efetuado, e em complemento da informação prestada, cumpre informar: O adjudicatário é uma empresa que ao longo dos anos tem vindo a adquirir inúmeros imóveis (vários pontos do país), em vendas eletrónicas da AT e Tribunais. A atividade que desenvolve é de compra e venda de imóveis. Não tem o adjudicatário razão quanto ao facto do imóvel em causa não corresponder ao descrito no edital, alegando que não tem condições de habitação e não tem licença de habitação. Da descrição constante do edital, conforme caderneta do imóvel: “Predio de r/c e quintal com 4 divisões e um anexo para cocheira. Proveio do antigo artigo 90, da freguesia do Montijo, e este estava inscrito antes de 1951”. Assim, e considerando se trata de um contribuinte com maior facilidade de conhecer a realidade do imóvel bem como perceber a descrição do mesmo, não parece existir razão por parte do mesmo, pelo que sou de parecer que pedido deverá ser indeferido (…).” (cfr. documento de fls. 305 e 306 dos autos); K) Sobre o requerimento mencionado na alínea I) supra, foi elaborada pela Divisão de Justiça Tributária da Direcção de Finanças de Setúbal a informação n.º ….., de 13.07.2020, da qual consta o seguinte: “(…) 26- O Adjudicatário coloca em crise a venda judicial, por considerar que a falta de licença de habitabilidade impossibilita negociações futuras do bem, acrescentando que o imóvel não possui condições mínimas de habitação, diferente do que fora informado da plataforma e-leilões. 27- Dito isto, regressamos ao teor do edital, onde se extrai, designadamente, o seguinte; "Prédio em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, destinado a habitação, composto por r/c e quintal com 4 divisões e um anexo para cocheira"; "Descrição: Afetação; Habitação; Tipologia/Divisões: 5, N.º de Pisos: 1"; "Prédio inscrito na matriz predial urbana em data anterior a 1951" e, ainda que "A localização visível na internet poderá não corresponder com total exatidão à localização efetiva do imóvel. AVISO: Antes de efetuarem propostas, os eventuais interessados devem inteirar-se das qualidades e caraterísticas, licenças e outros aspetos que considerem relevantes. A falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda.". 28- Na verdade, consta da publicitação que o prédio está inscrito na matriz predial urbana em data anterior a 1951, ora, a maioria dos prédios com a idade do prédio adquirido não têm licença de habitabilidade, estando mesmo isentos da licença de habitação, ou de utilização. 29- Acresce que, os imóveis cuja data de construção seja anterior a 1951 não necessitam de ter uma licença de habitação, porque o Decreto-Lei n.º 38 382 de 7 de agosto de 1951, que aprovou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, só entrou em vigor nesse mesmo ano. 30- Ademais, a falta de licença de habitação ou de utilização, não obsta à realização da venda executiva, e reiterando que foi publicitado que o prédio está inscrito na matriz em data anterior a 1951, e ainda que "Antes de efetuarem propostas, os eventuais interessados devem inteirar-se das qualidade e caraterísticas, licenças e outros aspetos que considerem relevantes". 31- Com efeito, antes de fazer uma proposta o proponente/comprador deve estar devidamente informado sobre o estado do bem que pretende adquirir, cabendo-lhe, por isso, a ele, realizar as diligências necessárias á obtenção da informação que julgue pertinente sobre o bem a adquirir. 32- No caso concreto, acresce o facto do adjudicatário desenvolver a sua atividade profissional no âmbito imobiliário - Compra e Venda de bens e Arrendamento, logo os seus conhecimentos nesta matéria são, certamente, superiores aos evidenciados por um cidadão colocado na posição de um homem médio (cfr. CAE Principal 68100 COMPRA E VENDA DE BENS IMOBILIÁRIOS e CAE Secundário 1068200 ARRENDAMENTO DE BENS IMOBILIÁRIOS). 33- Conclui-se, assim, face aos factos conhecidos, que não existe desconformidade entre o objeto transmitido e o anunciado ou erro sobre as qualidades do objeto transmitido, que fundamente a anulação de venda subsumível na previsão da alínea a) do nº 1 do artigo 257.º do CPPT. IV-Conclusão Face ao exposto, salvo melhor entendimento, face aos factos conhecidos no processo, não se verificam os pressupostos previstos na a) do n.º 1 do artigo 257.º do CPPT conjugado com o n.º 1 do artigo 838.º do CPC, devendo ser equacionado o Indeferimento do pedido. (cfr. documento de fls. 313 a 320 dos autos); L) Em 07.08.2020, sobre a informação mencionada na alínea anterior, foi proferido despacho pela Directora de Finanças de Setúbal, no qual foi indeferido o pedido de anulação da venda mencionado na alínea I) supra, com os fundamentos constantes da informação acima referida (cfr. documento de fls. 313 dos autos); M) Por ofício datado de 17.08.2020, remetido por carta registada com aviso de recepção, foi comunicado à Reclamante o despacho de indeferimento do pedido de anulação da venda referido na alínea anterior (cfr. documentos de fls. 321 a 323 dos autos).” **** No que respeita a factos não provados, refere a sentença o seguinte: “Dá-se como não provado o seguinte facto: − O imóvel objecto da venda mencionada na alínea D) do probatório supra não tem condições para ser habitado.” **** Em matéria de motivação, consta da sentença recorrida que: “A decisão da matéria de facto efectuou-se com base no exame dos documentos constantes dos autos e do processo de execução apenso, não impugnados, tudo conforme referido a propósito de cada alínea do probatório. No que concerne ao facto dado como não provado, o mesmo resulta da circunstância de não resultar dos autos, bem como dos processos de execução fiscal apensos, quaisquer elementos de prova que o comprove.” ***** II.2. De Direito Em sede de aplicação de direito, a sentença recorrida julgou improcedente a presente reclamação e, em consequência, absolveu a Fazenda Pública do pedido, mantendo a decisão reclamada. Para tal, apresentou a seguinte fundamentação, em síntese: «Resulta, pois, do edital que o imóvel é destinado a habitação. No entanto, a Reclamante vem alegar que isso não corresponde à verdade, pois considera que o mesmo não possui as mínimas condições para habitação, por se encontrar totalmente deteriorado. De acordo com a jurisprudência, que ora se acolhe, deverá entender-se que “[n]o domínio da venda em processo executivo, o erro sobre as qualidades do objecto só releva se ocorrer falta de conformidade com o anunciado, como resulta do preceituado na parte final da alínea a) do n.º1 do art.257.° do C.P.P.T., irrelevando, para efeitos de anulação, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto, só podendo a venda ser anulada se for de entender que o objecto transmitido não tinha as características que foram anunciadas.” (cfr. acórdão do TCA Sul, de 21.06.2011, processo n.º 4683/11). Revela-se, por isso, essencial a possibilidade de apreciar se o objecto transmitido tem, ou não, as características que foram anunciadas. Ora, sendo certo que o imóvel tem efectivamente como destino a habitação, assim sendo anunciado no edital relativo à venda e encontrando-se, como tal, registado na matriz predial respectiva, a Reclamante não carreou para os autos qualquer prova que permita aferir do estado de conservação do imóvel ou se o mesmo se encontra totalmente deteriorado e, por isso, não possui as condições mínimas para habitação. Sendo que cabia à Reclamante provar os factos concretos que permitem sustentar aquela alegação, recaindo sobre si o ónus da prova, que se enquadra no princípio geral contido no artigo 342.º do Código Civil (CC) e do artigo 74.º, n.º 1, da Lei Geral Tributária (LGT), de que àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito que invoca. Em conformidade com aquelas normas, o ónus de demonstrar a existência do erro está a cargo da Reclamante, que é quem pretende ver reconhecida em juízo a sua pretensão anulatória da venda, a qual fica dependente da prova que fizer sobre os elementos constitutivos do direito que pretende fazer valer. Deste resto, este entendimento encontra-se suportado na jurisprudência, da qual emerge que “[n]ão fazendo o reclamante prova dos elementos constitutivos do erro que invoca sobre as qualidades/características da coisa vendida por falta de conformidade com o anunciado na venda, o pedido de anulação da venda não pode proceder” (cfr. acórdão do TCA Norte de 15.09.2016, processo n.º 02469/15.0BEPRT). Por conseguinte, perante a total ausência de prova sobre o estado actual do imóvel, que não foi trazida aos autos pela Reclamante, nem consta do processo de execução fiscal, não é possível aferir se o teor daquilo que foi publicitado no edital apresenta, ou não, alguma divergência com o bem que foi objecto da venda e se este tem, efectivamente, as características que foram anunciadas pela AT. Deste modo, não poderá proceder a argumentação da Reclamante quanto ao alegado erro sobre as qualidades da coisa vendida.» - Questão prévia – admissibilidade da junção dos documentos (com as alegações de recurso) Com as alegações de recurso, a reclamante, ora recorrente, veio juntar aos autos um documento composto por 7 fotos do imóvel em causa nos autos. Vejamos. Conforme resulta do disposto no art. 651º, n.º 1, do CPC, as partes podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425º, do CPC, ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância. Mais se lê, no art. 425º, do CPC, que: Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.” Neste circunspecto, António Abrantes Geraldes explicita que, “em sede de recurso, é legítimo às partes juntar documentos com as alegações quando a sua apresentação não tenha sido possível até esse momento (superveniência objetiva e subjetiva). Podem ainda ser apresentados documentos quando a sua junção apenas se tenha revelado necessária por virtude do julgamento proferido, máxime quando este seja de todo surpreendente relativamente ao que seria expectável em face dos elementos já constantes do processo.”[1] Aqui chegados, importa apreciar se o documento ora junto, pode ser admitido ao abrigo de uma das situações excepcionais a que se refere o art. 425º do CPC. Nas alegações de recurso 9º a 11º, a reclamante invoca que aquando da apresentação da sua Reclamação, apenas tinha a percepção externa do estado de conservação do imóvel o que o fez concluir que o mesmo se encontrava totalmente deteriorado, não possuindo a mínima condição de habitação, mas que recentemente realizou diligências que foi possível perceber que o bem realmente não tem condições de habitabilidade, o que se comprova com o doc.1 anexado ao presente recurso. Mais alega que o referido documento se trata de fotos que a reclamante obteve do imóvel, o que comprova sobretudo que o bem realmente está inabitável, não detendo a mínima condição de ser habitado. E nas alegações de recurso 17º e 18º alega o reclamante que o facto de não ter carreado provas até à presente data aos autos, fora em razão da impossibilidade de aceder ao mesmo, uma vez que não detém a posse do mesmo, o que decerto dificultou a possibilidade de obter as referidas provas. Importa decidir. Perante as dificuldades que a reclamante teve de identificação do imóvel, das diversas diligências que teve de fazer para chegar até ao mesmo – recorde-se que no próprio Edital de venda consta o seguinte: «A localização visível na internet poderá não corresponder com total exactidão à localização efectiva do imóvel.» - e perante a impossibilidade que teve de aceder ao interior do imóvel uma vez que não detém a posse do mesmo, terá de se aceitar que só agora tenha sido possível trazer aos autos a referida prova. Deste modo, admite-se a junção do documento. Assim, ao abrigo do artigo 662.º do CPC, por se poder relevar útil para a decisão do recurso: - Elimina-se o facto não provado. - Adita-se o seguinte facto: N) O imóvel objecto da venda mencionada na alínea D) do probatório supra, trata-se de um local degradado e amplo de criação de animais, com vários coelhos dentro de um espaço vedado com tábuas, baldes, caixas de fruta e outros materiais de depósito, um carrinho de mão, um ancinho, e uma saca de alimentação para coelho da marca “manje”, cfr. documento (composto por 7 fotos) a fls.76 a 79 (frente e verso) dos autos. * - Do erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido Alega a reclamante [conclusões de recurso 31º a 34º] que Deve ser dado como provado o facto que o bem não possui condições de habitabildade, uma vez que fora no presente Recurso documento hábil para tal fim. E que tais factos, só corroboram com a tese levantada da Reclamação apresentada pela Reclamante, e comprovam que a venda do imóvel deve ser anulada, por não constar do respectivo edital as informações exigidas nos termos legais. Até porque, segundo o edital de venda emitido em 15 de novembro de 2019, informa que o bem é destinado a habitação, porém como podemos depreender do documento anexado, não corresponde a realidade dos factos. Sendo assim, cumpre salientar que existe desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, ou até mesmo erro sobre a qualidade do objecto transmitido, que fundamenta a anulação, tudo isso com base no artigo 257.º, n.º1, alínea a), do CPPT. Adianta-se, desde já, que assiste razão à recorrente. Vejamos o Acórdão do STA de 05/04/2017, Proc. 0305/17, disponível em www.dgsi.pt, em que se apreciou e decidiu caso semelhante: «O artº 257º do CPPT, sob a epígrafe «Prazos de anulação da venda» regula não só os prazos para requerer a anulação de venda em processo de execução fiscal mas também os fundamentos de uma tal anulação. Assim, nos termos do nº1, al. a) do referido normativo anulação da venda poderá ser requerida dentro do prazo de 90 dias, no caso de a anulação de fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado. Esta norma, nomeadamente no toca às referências feitas aos ónus reais e aos erros sobre o objecto transmitido e sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado, deve ser interpretada em consonância com o nº 1 do art.º 838 do CPC, em que se estabelece que a possibilidade de anulação pode ter por base algum ónus ou limitação não considerado e que exceda os limites normais dos direitos da mesma categoria ( Neste sentido Jorge Lopes de Sousa, no seu Código de Procedimento e Processo Tributário, Àreas Edit., 6ª edição, Volume IV, pag. 176.). Como vimos, no caso em apreço a anulação da venda foi determinada ao abrigo da alínea a) do n°1 do artigo 257° do CPPT, tendo como fundamento o erro sobre as qualidades do objecto, por o imóvel não apresentar as qualidades reveladas no edital que publicitou a sua venda. Para efeitos de anulação de venda o erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objecto e aquilo que tiver sido anunciado. Sendo que, como vêm sublinhando a doutrina e a jurisprudência desta Secção, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (O erro essencial é aquele que levou o errante a concluir o negócio, sendo o erro a causa da celebração do acordo. Ao erro essencial contrapõe-se o erro incidental, ou seja, aquele que influencia apenas os termos do negócio, na medida em que o errante contrataria sempre, independentemente do erro, embora noutras condições. Se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi.) (HEINRICH EDWALD HÖRSTER, -A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 1992. , pág. 562) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artº. 838º do CPC (Vide Acórdãos da Secção de Contencioso Tributário de 26.03.2014, recurso 1716/13 (Pleno), de 07.12.2011, recurso 598/10 e de 10.07.2013, recurso 1252/12 e Jorge Lopes de Sousa, ob. citada, pag.179.) . No caso vertente resulta do probatório que na publicitação que foi feita do imóvel para venda, o mesmo foi descrito de acordo com o teor que consta da respetiva matriz predial, ou seja, com as especificações relativas às áreas e respetiva destinação (habitação). Mais consta dessa publicitação uma recomendação de verificação prévia do bem e uma advertência de que essa falta de verificação não constituía fundamento para a anulação da venda. Mas nada ali se fez constar sobre o estado de abandono e destruição em que se encontrava o imóvel, tendo-lhe sido subtraídos o quadro eléctrico e seus componentes, as caixilharias e as tubagens de água, encontrando-se a porta do edifício fechada com uma parede de cimento. Ora, prevendo-se na alínea a) do n.° 1 do art. 257.° do CPPT a possibilidade de anulação da venda com base em «erro sobre objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade como que foi anunciado», deverá entender-se que as qualidades do objecto a vender, e não apenas a sua identificação, devem ser anunciados. O que decorre, aliás, das regras da boa fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art . 227.°, n.° 1, do Código Civil) e toda a actividade da administração pública (arts. 266.°, n.° 2, da CRP) (Lopes Sousa, ob. citada, pag. 121.). Impunha-se assim que, com a recomendação e advertência feitas, de forma genérica, no anúncio de venda, fosse fornecida também alguma informação sobre o estado do imóvel. Porque, como bem nota o Ministério Público neste Supremo Tribunal Administrativo, se de facto é imputável ao adquirente e reclamante alguma responsabilidade por não ter verificado o estado do imóvel, também é certo que não é expectável que o imóvel se encontrasse esventrado, mais se parecendo com imóvel inacabado ou em fase de construção, como se alcança dos documentos fotográficos juntos aos autos. Daí que se entenda que da referida insuficiência e imprecisão do anúncio de venda, que se bastou pela descrição da fracção tal como ela está descrita na matriz predial, resultou omissão de informação relevante para a formação da vontade do comprador, já que o imóvel vendido não reunia as qualidades de um normal imóvel usado e destinado a habitação. Tanto basta para que se conclua pela desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, determinante de erro (ainda que incidental) sobre as qualidades do objecto transmitido, o que, como bem decidiu a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, constitui fundamento de anulação de venda subsumível na previsão da al. a) do nº 1 do artº 257º do CPPT.» Retornando ao caso concreto, nos presentes autos a reclamante veio arguir, entre outros, que o imóvel não reúne as mínimas condições para a habitação, tendo em vista que está totalmente deteriorado (art. 13º da p.i.) A ora recorrida na sua contestação remete para duas informações da Divisão da Justiça Tributária juntas aos autos. Ora, nas referidas informações (fls. 38 a 43 e 45 a 49 dos autos) nada é referido sobre as condições de habitalidade do imóvel, escudando-se a AT no teor do Edital e no facto de «antes de fazer uma proposta o proponente/comprador deve estar devidamente informado sobre o estado do bem que pretende adquirir, cabendo-lhe, por isso, a ele, realizar as diligências necessárias à obtenção da informação que julgue pertinente sobre o bem a adquirir.» Ora, na esteira da Jurisprudência reiterada dos Tribunais Superiores: «Para justificar a anulação basta o mero erro incidental e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência desse mesmo erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no art. 838º do novo CPC.[2] Aqui chegados importa apreciar a prova que o recorrente juntou aos autos, ou seja as fotos do imóvel em causa, que não foram impugnadas pela recorrida. Ora, embora se reconheça que a qualidade das fotos não é boa, nas mesmas não se vislumbra que estejamos perante um imóvel para habitação. Pelo contrário, das fotos parece resultar estarmos em local degradado e amplo de criação de animais, sendo que a fls. 77, se descortinam vários coelhos dentro de um espaço vedado com tábuas, descortinando-se nas várias fotos baldes, caixas de fruta, e outros materiais de depósito um pouco espalhados, um carrinho de mão, um ancinho, e até uma saca de alimentação para coelho da marca “manje”. Assim sendo, verifica-se uma clara desconformidade entre o objecto/suas qualidades anunciado e o vendido, sendo que para um declaratário normal, um imóvel para habitação não é um local de criação de animais degradado. Pelo que terá de concluir-se pela demonstração da existência de desconformidade entre o imóvel anunciado/declarado e o imóvel real. E aliás sempre seria de exigir que o anunciado, mesmo quando esteja em conformidade com o registo predial e com a caderneta predial, corresponda à verdadeira identificação do bem, com as suas qualidades e características, e não apenas à dita descrição formal. Em suma, face ao circunstancialismo referido, tem de concluir-se que a provada divergência entre o anunciado e a realidade do prédio é relevante para efeitos de anulação da venda. Termos em que procede o presente recurso e se revoga a sentença recorrida. Face ao ora decidido, ficam prejudicadas quaisquer outras questões. *** III – DECISÃO Termos em que, acordam os Juízes da 1ª Subsecção da Secção de Contencioso Tributário deste Tribunal Central Administrativo Sul, em conceder provimento ao recurso, e revogar a sentença recorrida, e em consequência, julgar a reclamação procedente e anular o acto reclamado. Custas pelo recorrido, com dispensa da taxa de justiça nesta instância por não ter contra-alegado. Registe e notifique. Lisboa, 13 de Maio de 2021 [O relator consigna e atesta, que nos termos do disposto no art. 15.º-A do DL n.º 10-A/2020, de 13.03, aditado pelo art. 03.º do DL n.º 20/2020, de 01.05, têm voto de conformidade com o presente Acórdão os restantes integrantes da formação de julgamento, os Desembargadores Maria Cardoso e Catarina Almeida e Sousa] _______________ [1] Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, 4ª edição, pág. 229. [2] Acórdão do Pleno do STA de 26/03/2014, disponível em www.dgsi.pt.

Sumário

II- Verifica-se uma clara desconformidade entre o objecto/suas qualidades anunciado e o vendido, sendo que para um declaratário normal, um imóvel para habitação não é um local de criação de animais degradado. Pelo que terá de concluir-se pela demonstração da existência de desconformidade entre o imóvel anunciado/declarado e o imóvel real. E aliás sempre seria de exigir que o anunciado, mesmo quando esteja em conformidade com o registo predial e com a caderneta predial, corresponda à verdadeira identificação do bem, com as suas qualidades e características, e não apenas à dita descrição formal. Em suma, face ao circunstancialismo referido, tem de concluir-se que a provada divergência entre o anunciado e a realidade do prédio é relevante para efeitos de anulação da venda.

Texto Integral

Acordam, em conferência, os juízes que constituem a Secção de Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Sul:

I. RELATÓRIO

A….. Lda., veio, em conformidade com o art. 282.º do do Código de Procedimento e de Processo Tributário, interpor recurso da sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Almda, de 23 de dezembro de 2020, a qual julgou improcedente a reclamação por aquela apresentada do despacho da Directora de Finanças de Setúbal, de 07.08.2020, que, no âmbito do processo de execução fiscal n.º ….. e apensos, indeferiu o pedido de anulação da venda n.º …... Mais, aquela sentença, fixou à causa o valor de € 56.530,21, nos termos do artigo 306.º, n.ºs 1 e 2, ambos do CPC, ex vi artigo 2.º, alínea e), do CPPT, e artigo 97.º-A, n.º 1, alínea e), do CPPT, e condenou a reclamante, aqui recorrente, nas custas.

A Recorrente termina as alegações de recurso formulando as conclusões seguintes:

“31º

Deve ser dado como provado o facto que o bem não possui condições de habitabildade, uma vez que fora no presente Recurso documento hábil para tal fim.

32º

E que tais factos, só corroboram com a tese levantada da Reclamação apresentada pela Reclamante, e comprovam que a venda do imóvel deve ser anulada, por não constar do respectivo edital as informações exigidas nos termos legais.

33º

Até porque, segundo o edital de venda emitido em 15 de novembro de 2019, informa que o bem é destinado a habitação, porém como podemos depreender do documento anexado, não corresponde a realidade dos factos.

34º

Sendo assim, cumpre salientar que existe desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, ou até mesmo erro sobre a qualidade do objecto transmitido, que fundamenta a anulação, tudo isso com base no artigo 257.º, n.º 1, alínea a), do CPPT.

35º

Por fim, entende que é obrigação da AT constar no edital de venda a informação acerca da licença de utilização, mesmo o imóvel sendo anterior ao ano de 1951.

36º

Uma vez que é perfeitamente possível que o imóvel anterior a data citada possa ter sido reconstruído, ampliado ou alterado, e que essas alterações resultem em modificações importantes das suas carateristicas, onde a licença de utilização é obrigatória, o que impediria que o imóvel fosse vendido em seguida.

37º

Sendo assim se considera que é uma informação relevante e obrigatória, devendo portanto anular a referida venda, por ser de direito.

Nestes termos e nos melhores de direito, sempre com o mui Douto o suprimento de Vexas, deve ser dado provimento ao presente Recurso revogando a sentença recorrida, nos termos formulados, fazendo-se habituada justiça, proclamada por todos os cidadãos de bem, dignificando desta forma a Justiça portuguesa.”

A Fazenda Pública, notificada, não apresentou contra-alegações.

Notificado, o Ministério Público junto deste Tribunal Central Administrativo emitiu parecer no sentido da improcedência do recurso.

Sem prejuízo das questões que o Tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, é pelas conclusões com que a recorrente remate a sua alegação (art. 639º do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do referido tribunal.

De outro modo, constituindo o recurso um meio impugnatório de decisões judiciais, neste apenas se pode pretender, salvo questões de conhecimento oficioso, a reapreciação do decidido e não a prolação de decisão sobre matéria não submetida à apreciação do Tribunal a quo.

Assim, atento o exposto e as conclusões das alegações do recurso interposto, temos que no caso concreto, a questão fundamental a decidir é a de saber a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento quando decidiu que não havia fundamento para a anulação de venda, e consequentemente, improcedendo a reclamação.

II. FUNDAMENTAÇÃO

II.1. De facto

A sentença recorrida deu por provados os seguintes factos:

“A) Em 19.04.2019, no âmbito do processo de execução fiscal n.º ….. e apensos, foi penhorado o bem imóvel inscrito na matriz urbana da freguesia do Montijo e Afonsoeiro, sob o artigo ….., e registado na Conservatória do Registo Civil Predial Comercial e Automóveis do Montijo, sob o n.º ….. (cfr. documentos de fls. 116, 117 e 141 dos autos);

B) Em 15.11.2019, foi proferido despacho pela Chefe do Serviço de Finanças Adjunta do Serviço de Finanças do Montijo, que determinou a venda judicial do imóvel mencionado na alínea anterior (cfr. documento de fls. 219 dos autos);

C) Em 15.11.2019, no âmbito do processo de execução n.º ….. e apensos, foi emitido pelo Serviço de Finanças do Montijo um “Edital de Venda e Convocação de Credores”, com o seguinte conteúdo:

(cfr. documento de fls. 220 dos autos);

D) Em 29.01.2020, foi realizada a venda mencionada na alínea B) supra, através de leilão electrónico, tendo o imóvel referido na alínea A) supra sido adjudicado à ora Reclamante, pelo preço de 56.530,21 EUR (cfr. documento de fls. 255 e 256 dos autos);

E) A Reclamante é uma sociedade comercial que tem por actividade a compra e venda de bens imóveis (acordo: facto alegado no artigo 22º da petição inicial e nas informações da Administração Tributária juntas a fls. 1 a 5 e 313 a 320 (cf. artigo 32º), para que a Fazenda Pública remeta na sua resposta; cfr. documento de fls. 283 dos autos e certidão permanente, com código de acesso 5101-2515-4482, consultada em https://eportugal.gov.pt);

F) Em 07.02.2020, a Reclamante apresentou um requerimento dirigido ao Chefe do Serviço de Finanças do Montijo, no qual solicitou o pagamento de um terço do preço da venda referida na alínea D) supra, no montante de 18.843,40 EUR, e o pagamento dos restantes dois terços remanescentes no prazo de oito meses (cfr. documento de fls. 273 dos autos);

G) Em 10.02.2020, por despacho da Chefe do Serviço de Finanças do Montijo, foi deferido o pedido de pagamento mencionado na alínea anterior (cfr. documento de fls. 287 a 291 dos autos);

H) Em 14.02.2020, a Reclamante efectuou um pagamento ao Estado no montante de 18.843,40 EUR, correspondente a um terço do preço da venda referida na alínea D) supra (cfr. documento de fls. 302 e 303 dos autos);

I) Em 29.04.2020, a Reclamante apresentou, junto do Serviço de Finanças do Montijo, um requerimento, no qual pediu a anulação da venda n.º ….. e a restituição do pagamento do montante de 18.843,40 EUR, corresponde a um terço do valor da venda (cfr. documento de fls. 298 a 301 dos autos);

J) Em 08.05.2020, foi proferido despacho pela Chefe de Finanças do Montijo, que determinou a remessa do pedido de anulação da venda à Direcção de Finanças de Setúbal, cujo conteúdo ora se transcreve:

“Face ao pedido efetuado, e em complemento da informação prestada, cumpre informar:

O adjudicatário é uma empresa que ao longo dos anos tem vindo a adquirir inúmeros imóveis (vários pontos do país), em vendas eletrónicas da AT e Tribunais. A atividade que desenvolve é de compra e venda de imóveis.

Não tem o adjudicatário razão quanto ao facto do imóvel em causa não corresponder ao descrito no edital, alegando que não tem condições de habitação e não tem licença de habitação. Da descrição constante do edital, conforme caderneta do imóvel: “Predio de r/c e quintal com 4 divisões e um anexo para cocheira. Proveio do antigo artigo 90, da freguesia do Montijo, e este estava inscrito antes de 1951”. Assim, e considerando se trata de um contribuinte com maior facilidade de conhecer a realidade do imóvel bem como perceber a descrição do mesmo, não parece existir razão por parte do mesmo, pelo que sou de parecer que pedido deverá ser indeferido

(…).” (cfr. documento de fls. 305 e 306 dos autos);

K) Sobre o requerimento mencionado na alínea I) supra, foi elaborada pela Divisão de Justiça Tributária da Direcção de Finanças de Setúbal a informação n.º ….., de 13.07.2020, da qual consta o seguinte:

“(…)

26- O Adjudicatário coloca em crise a venda judicial, por considerar que a falta de licença de habitabilidade impossibilita negociações futuras do bem, acrescentando que o imóvel não possui condições mínimas de habitação, diferente do que fora informado da plataforma e-leilões.

27- Dito isto, regressamos ao teor do edital, onde se extrai, designadamente, o seguinte; "Prédio em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, destinado a habitação, composto por r/c e quintal com 4 divisões e um anexo para cocheira"; "Descrição: Afetação; Habitação; Tipologia/Divisões: 5, N.º de Pisos: 1"; "Prédio inscrito na matriz predial urbana em data anterior a 1951" e, ainda que "A localização visível na internet poderá não corresponder com total exatidão à localização efetiva do imóvel. AVISO: Antes de efetuarem propostas, os eventuais interessados devem inteirar-se das qualidades e caraterísticas, licenças e outros aspetos que considerem relevantes. A falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda.".

28- Na verdade, consta da publicitação que o prédio está inscrito na matriz predial urbana em data anterior a 1951, ora, a maioria dos prédios com a idade do prédio adquirido não têm licença de habitabilidade, estando mesmo isentos da licença de habitação, ou de utilização.

29- Acresce que, os imóveis cuja data de construção seja anterior a 1951 não necessitam

de ter uma licença de habitação, porque o Decreto-Lei n.º 38 382 de 7 de agosto de 1951, que aprovou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, só entrou em vigor nesse mesmo ano.

30- Ademais, a falta de licença de habitação ou de utilização, não obsta à realização da venda executiva, e reiterando que foi publicitado que o prédio está inscrito na matriz em data anterior a 1951, e ainda que "Antes de efetuarem propostas, os eventuais interessados devem inteirar-se das qualidade e caraterísticas, licenças e outros aspetos que considerem relevantes".

31- Com efeito, antes de fazer uma proposta o proponente/comprador deve estar devidamente informado sobre o estado do bem que pretende adquirir, cabendo-lhe, por isso, a ele, realizar as diligências necessárias á obtenção da informação que julgue pertinente sobre o bem a adquirir.

32- No caso concreto, acresce o facto do adjudicatário desenvolver a sua atividade profissional no âmbito imobiliário - Compra e Venda de bens e Arrendamento, logo os seus conhecimentos nesta matéria são, certamente, superiores aos evidenciados por um cidadão colocado na posição de um homem médio (cfr. CAE Principal 68100 COMPRA E VENDA DE BENS IMOBILIÁRIOS e CAE Secundário 1068200 ARRENDAMENTO DE BENS IMOBILIÁRIOS).

33- Conclui-se, assim, face aos factos conhecidos, que não existe desconformidade entre o objeto transmitido e o anunciado ou erro sobre as qualidades do objeto transmitido, que fundamente a anulação de venda subsumível na previsão da alínea a) do nº 1 do artigo 257.º do CPPT.

IV- Conclusão

Face ao exposto, salvo melhor entendimento, face aos factos conhecidos no processo, não se verificam os pressupostos previstos na a) do n.º 1 do artigo 257.º do CPPT conjugado com o n.º 1 do artigo 838.º do CPC, devendo ser equacionado o Indeferimento do pedido.

(cfr. documento de fls. 313 a 320 dos autos);

L) Em 07.08.2020, sobre a informação mencionada na alínea anterior, foi proferido despacho pela Directora de Finanças de Setúbal, no qual foi indeferido o pedido de anulação da venda mencionado na alínea I) supra, com os fundamentos constantes da informação acima referida (cfr. documento de fls. 313 dos autos);

M) Por ofício datado de 17.08.2020, remetido por carta registada com aviso de recepção, foi comunicado à Reclamante o despacho de indeferimento do pedido de anulação da venda referido na alínea anterior (cfr. documentos de fls. 321 a 323 dos autos).”

No que respeita a factos não provados, refere a sentença o seguinte:

“Dá-se como não provado o seguinte facto:

- O imóvel objecto da venda mencionada na alínea D) do probatório supra não tem condições para ser habitado.”

Em matéria de motivação, consta da sentença recorrida que:

“A decisão da matéria de facto efectuou-se com base no exame dos documentos constantes dos autos e do processo de execução apenso, não impugnados, tudo conforme referido a propósito de cada alínea do probatório.

No que concerne ao facto dado como não provado, o mesmo resulta da circunstância de não resultar dos autos, bem como dos processos de execução fiscal apensos, quaisquer elementos de prova que o comprove.”

II.2. De Direito

Em sede de aplicação de direito, a sentença recorrida julgou improcedente a presente reclamação e, em consequência, absolveu a Fazenda Pública do pedido, mantendo a decisão reclamada. Para tal, apresentou a seguinte fundamentação, em síntese:

«Resulta, pois, do edital que o imóvel é destinado a habitação. No entanto, a Reclamante vem alegar que isso não corresponde à verdade, pois considera que o mesmo não possui as mínimas condições para habitação, por se encontrar totalmente deteriorado.

De acordo com a jurisprudência, que ora se acolhe, deverá entender-se que “[n]o domínio da venda em processo executivo, o erro sobre as qualidades do objecto só releva se ocorrer falta de conformidade com o anunciado, como resulta do preceituado na parte final da alínea a) do n.º1 do art.257.° do C.P.P.T., irrelevando, para efeitos de anulação, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto, só podendo a venda ser anulada se for de entender que o objecto transmitido não tinha as características que foram anunciadas.” (cfr. acórdão do TCA Sul, de 21.06.2011, processo n.º 4683/11).

Revela-se, por isso, essencial a possibilidade de apreciar se o objecto transmitido tem, ou não, as características que foram anunciadas.

Ora, sendo certo que o imóvel tem efectivamente como destino a habitação, assim sendo anunciado no edital relativo à venda e encontrando-se, como tal, registado na matriz predial respectiva, a Reclamante não carreou para os autos qualquer prova que permita aferir do estado de conservação do imóvel ou se o mesmo se encontra totalmente deteriorado e, por isso, não possui as condições mínimas para habitação.

Sendo que cabia à Reclamante provar os factos concretos que permitem sustentar aquela alegação, recaindo sobre si o ónus da prova, que se enquadra no princípio geral contido no artigo 342.º do Código Civil (CC) e do artigo 74.º, n.º 1, da Lei Geral Tributária (LGT), de que àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito que invoca.

Em conformidade com aquelas normas, o ónus de demonstrar a existência do erro está a cargo da Reclamante, que é quem pretende ver reconhecida em juízo a sua pretensão anulatória da venda, a qual fica dependente da prova que fizer sobre os elementos constitutivos do direito que pretende fazer valer.

Deste resto, este entendimento encontra-se suportado na jurisprudência, da qual emerge que “[n]ão fazendo o reclamante prova dos elementos constitutivos do erro que invoca sobre as qualidades/características da coisa vendida por falta de conformidade com o anunciado na venda, o pedido de anulação da venda não pode proceder” (cfr. acórdão do TCA Norte de 15.09.2016, processo n.º 02469/15.0BEPRT).

Por conseguinte, perante a total ausência de prova sobre o estado actual do imóvel, que não foi trazida aos autos pela Reclamante, nem consta do processo de execução fiscal, não é possível aferir se o teor daquilo que foi publicitado no edital apresenta, ou não, alguma divergência com o bem que foi objecto da venda e se este tem, efectivamente, as características que foram anunciadas pela AT.

Deste modo, não poderá proceder a argumentação da Reclamante quanto ao alegado erro sobre as qualidades da coisa vendida.»

- Questão prévia – admissibilidade da junção dos documentos (com as alegações de recurso)

Com as alegações de recurso, a reclamante, ora recorrente, veio juntar aos autos um documento composto por 7 fotos do imóvel em causa nos autos.

Vejamos.

Conforme resulta do disposto no art. 651º, n.º 1, do CPC, as partes podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425º, do CPC, ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância.

Mais se lê, no art. 425º, do CPC, que: Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.”

Neste circunspecto, António Abrantes Geraldes explicita que, “em sede de recurso, é legítimo às partes juntar documentos com as alegações quando a sua apresentação não tenha sido possível até esse momento (superveniência objetiva e subjetiva).

Podem ainda ser apresentados documentos quando a sua junção apenas se tenha revelado necessária por virtude do julgamento proferido, máxime quando este seja de todo surpreendente relativamente ao que seria expectável em face dos elementos já constantes do processo.”[1]

Aqui chegados, importa apreciar se o documento ora junto, pode ser admitido ao abrigo de uma das situações excepcionais a que se refere o art. 425º do CPC.

Nas alegações de recurso 9º a 11º, a reclamante invoca que aquando da apresentação da sua Reclamação, apenas tinha a percepção externa do estado de conservação do imóvel o que o fez concluir que o mesmo se encontrava totalmente deteriorado, não possuindo a mínima condição de habitação, mas que recentemente realizou diligências que foi possível perceber que o bem realmente não tem condições de habitabilidade, o que se comprova com o doc.1 anexado ao presente recurso. Mais alega que o referido documento se trata de fotos que a reclamante obteve do imóvel, o que comprova sobretudo que o bem realmente está inabitável, não detendo a mínima condição de ser habitado. E nas alegações de recurso 17º e 18º alega o reclamante que o facto de não ter carreado provas até à presente data aos autos, fora em razão da impossibilidade de aceder ao mesmo, uma vez que não detém a posse do mesmo, o que decerto dificultou a possibilidade de obter as referidas provas.

Importa decidir.

Perante as dificuldades que a reclamante teve de identificação do imóvel, das diversas diligências que teve de fazer para chegar até ao mesmo – recorde-se que no próprio Edital de venda consta o seguinte: «A localização visível na internet poderá não corresponder com total exactidão à localização efectiva do imóvel.» - e perante a impossibilidade que teve de aceder ao interior do imóvel uma vez que não detém a posse do mesmo, terá de se aceitar que só agora tenha sido possível trazer aos autos a referida prova.

Deste modo, admite-se a junção do documento.

Assim, ao abrigo do artigo 662.º do CPC, por se poder relevar útil para a decisão do recurso:

- Elimina-se o facto não provado.

- Adita-se o seguinte facto:

N) O imóvel objecto da venda mencionada na alínea D) do probatório supra, trata-se de um local degradado e amplo de criação de animais, com vários coelhos dentro de um espaço vedado com tábuas, baldes, caixas de fruta e outros materiais de depósito, um carrinho de mão, um ancinho, e uma saca de alimentação para coelho da marca “manje”, cfr. documento (composto por 7 fotos) a fls.76 a 79 (frente e verso) dos autos.

- Do erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido

Alega a reclamante [conclusões de recurso 31º a 34º] que Deve ser dado como provado o facto que o bem não possui condições de habitabildade, uma vez que fora no presente Recurso documento hábil para tal fim. E que tais factos, só corroboram com a tese levantada da Reclamação apresentada pela Reclamante, e comprovam que a venda do imóvel deve ser anulada, por não constar do respectivo edital as informações exigidas nos termos legais. Até porque, segundo o edital de venda emitido em 15 de novembro de 2019, informa que o bem é destinado a habitação, porém como podemos depreender do documento anexado, não corresponde a realidade dos factos. Sendo assim, cumpre salientar que existe desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, ou até mesmo erro sobre a qualidade do objecto transmitido, que fundamenta a anulação, tudo isso com base no artigo 257.º, n.º1, alínea a), do CPPT.

Adianta-se, desde já, que assiste razão à recorrente.

Vejamos o Acórdão do STA de 05/04/2017, Proc. 0305/17, disponível em www.dgsi.pt, em que se apreciou e decidiu caso semelhante:

«O artº 257º do CPPT, sob a epígrafe «Prazos de anulação da venda» regula não só os prazos para requerer a anulação de venda em processo de execução fiscal mas também os fundamentos de uma tal anulação.

Assim, nos termos do nº1, al. a) do referido normativo anulação da venda poderá ser requerida dentro do prazo de 90 dias, no caso de a anulação de fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado.

Esta norma, nomeadamente no toca às referências feitas aos ónus reais e aos erros sobre o objecto transmitido e sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado, deve ser interpretada em consonância com o nº 1 do art.º 838 do CPC, em que se estabelece que a possibilidade de anulação pode ter por base algum ónus ou limitação não considerado e que exceda os limites normais dos direitos da mesma categoria ( Neste sentido Jorge Lopes de Sousa, no seu Código de Procedimento e Processo Tributário, Àreas Edit., 6ª edição, Volume IV, pag. 176.).

Como vimos, no caso em apreço a anulação da venda foi determinada ao abrigo da alínea a) do n°1 do artigo 257° do CPPT, tendo como fundamento o erro sobre as qualidades do objecto, por o imóvel não apresentar as qualidades reveladas no edital que publicitou a sua venda.

Para efeitos de anulação de venda o erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objecto e aquilo que tiver sido anunciado.

Sendo que, como vêm sublinhando a doutrina e a jurisprudência desta Secção, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (O erro essencial é aquele que levou o errante a concluir o negócio, sendo o erro a causa da celebração do acordo. Ao erro essencial contrapõe-se o erro incidental, ou seja, aquele que influencia apenas os termos do negócio, na medida em que o errante contrataria sempre, independentemente do erro, embora noutras condições. Se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi.)

(HEINRICH EDWALD HÖRSTER, -A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 1992. , pág. 562)

e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artº. 838º do CPC (Vide Acórdãos da Secção de Contencioso Tributário de 26.03.2014, recurso 1716/13 (Pleno), de 07.12.2011, recurso 598/10 e de 10.07.2013, recurso 1252/12 e Jorge Lopes de Sousa, ob. citada, pag.179.) .

No caso vertente resulta do probatório que na publicitação que foi feita do imóvel para venda, o mesmo foi descrito de acordo com o teor que consta da respetiva matriz predial, ou seja, com as especificações relativas às áreas e respetiva destinação (habitação). Mais consta dessa publicitação uma recomendação de verificação prévia do bem e uma advertência de que essa falta de verificação não constituía fundamento para a anulação da venda.

Mas nada ali se fez constar sobre o estado de abandono e destruição em que se encontrava o imóvel, tendo-lhe sido subtraídos o quadro eléctrico e seus componentes, as caixilharias e as tubagens de água, encontrando-se a porta do edifício fechada com uma parede de cimento.

Ora, prevendo-se na alínea a) do n.° 1 do art. 257.° do CPPT a possibilidade de anulação da venda com base em «erro sobre objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade como que foi anunciado», deverá entender-se que as qualidades do objecto a vender, e não apenas a sua identificação, devem ser anunciados.

O que decorre, aliás, das regras da boa fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art . 227.°, n.° 1, do Código Civil) e toda a actividade da administração pública (arts. 266.°, n.° 2, da CRP) (Lopes Sousa, ob. citada, pag. 121.).

Impunha-se assim que, com a recomendação e advertência feitas, de forma genérica, no anúncio de venda, fosse fornecida também alguma informação sobre o estado do imóvel.

Porque, como bem nota o Ministério Público neste Supremo Tribunal Administrativo, se de facto é imputável ao adquirente e reclamante alguma responsabilidade por não ter verificado o estado do imóvel, também é certo que não é expectável que o imóvel se encontrasse esventrado, mais se parecendo com imóvel inacabado ou em fase de construção, como se alcança dos documentos fotográficos juntos aos autos.

Daí que se entenda que da referida insuficiência e imprecisão do anúncio de venda, que se bastou pela descrição da fracção tal como ela está descrita na matriz predial, resultou omissão de informação relevante para a formação da vontade do comprador, já que o imóvel vendido não reunia as qualidades de um normal imóvel usado e destinado a habitação.

Tanto basta para que se conclua pela desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, determinante de erro (ainda que incidental) sobre as qualidades do objecto transmitido, o que, como bem decidiu a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, constitui fundamento de anulação de venda subsumível na previsão da al. a) do nº 1 do artº 257º do CPPT.»

Retornando ao caso concreto, nos presentes autos a reclamante veio arguir, entre outros, que o imóvel não reúne as mínimas condições para a habitação, tendo em vista que está totalmente deteriorado (art. 13º da p.i.)

A ora recorrida na sua contestação remete para duas informações da Divisão da Justiça Tributária juntas aos autos.

Ora, nas referidas informações (fls. 38 a 43 e 45 a 49 dos autos) nada é referido sobre as condições de habitalidade do imóvel, escudando-se a AT no teor do Edital e no facto de «antes de fazer uma proposta o proponente/comprador deve estar devidamente informado sobre o estado do bem que pretende adquirir, cabendo-lhe, por isso, a ele, realizar as diligências necessárias à obtenção da informação que julgue pertinente sobre o bem a adquirir.»

Ora, na esteira da Jurisprudência reiterada dos Tribunais Superiores:

«Para justificar a anulação basta o mero erro incidental e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência desse mesmo erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no art. 838º do novo CPC.[2]

Aqui chegados importa apreciar a prova que o recorrente juntou aos autos, ou seja as fotos do imóvel em causa, que não foram impugnadas pela recorrida.

Ora, embora se reconheça que a qualidade das fotos não é boa, nas mesmas não se vislumbra que estejamos perante um imóvel para habitação.

Pelo contrário, das fotos parece resultar estarmos em local degradado e amplo de criação de animais, sendo que a fls. 77, se descortinam vários coelhos dentro de um espaço vedado com tábuas, descortinando-se nas várias fotos baldes, caixas de fruta, e outros materiais de depósito um pouco espalhados, um carrinho de mão, um ancinho, e até uma saca de alimentação para coelho da marca “manje”.

Assim sendo, verifica-se uma clara desconformidade entre o objecto/suas qualidades anunciado e o vendido, sendo que para um declaratário normal, um imóvel para habitação não é um local de criação de animais degradado.

Pelo que terá de concluir-se pela demonstração da existência de desconformidade entre o imóvel anunciado/declarado e o imóvel real. E aliás sempre seria de exigir que o anunciado, mesmo quando esteja em conformidade com o registo predial e com a caderneta predial, corresponda à verdadeira identificação do bem, com as suas qualidades e características, e não apenas à dita descrição formal.

Em suma, face ao circunstancialismo referido, tem de concluir-se que a provada divergência entre o anunciado e a realidade do prédio é relevante para efeitos de anulação da venda.

Termos em que procede o presente recurso e se revoga a sentença recorrida.

Face ao ora decidido, ficam prejudicadas quaisquer outras questões.

III- DECISÃO

Termos em que, acordam os Juízes da 1ª Subsecção da Secção de Contencioso Tributário deste Tribunal Central Administrativo Sul, em conceder provimento ao recurso, e revogar a sentença recorrida, e em consequência, julgar a reclamação procedente e anular o acto reclamado.

Custas pelo recorrido, com dispensa da taxa de justiça nesta instância por não ter contra-alegado.

Registe e notifique.

Lisboa, 13 de Maio de 2021

[O relator consigna e atesta, que nos termos do disposto no art. 15.º-A do DL n.º 10-A/2020, de 13.03, aditado pelo art. 03.º do DL n.º 20/2020, de 01.05, têm voto de conformidade com o presente Acórdão os restantes integrantes da formação de julgamento, os Desembargadores Maria Cardoso e Catarina Almeida e Sousa]

[1] Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, 4ª edição, pág. 229.

[2] Acórdão do Pleno do STA de 26/03/2014, disponível em www.dgsi.pt.