IIIB) O Direito
De acordo com o disposto no n° 1 do art. 58° do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), instituído pelo Dec.-Lei n° 321-B/90 de 15 de Outubro “Na pendência de acção de despejo as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais.”
Refere-nos por outro lado o n.º 2 do mesmo artigo que o senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.
Conforme refere Aragão Seia (1) “O despejo imediato com base na falta de pagamento ou depósito de rendas vencidas na pendência da acção constitui um meio processual que, embora tenha a estrutura de uma nova acção declarativa, pressupõe a pendência de uma acção de despejo. (...)
(...) A acção incidental regulada no art. 58.º tem a dupla natureza de medida coactiva e medida preventiva. Medida coactiva, de protecção ao senhorio, a fim de compelir o arrendatário a não se aproveitar da morosidade anormal do processo, deixando de pagar as rendas que se forem vencendo; medida preventiva, de protecção ao arrendatário, a fim de evitar que a sua imprudência ou negligência lhe faça avolumar de tal forma a dívida de rendas que, posteriormente, em acção de despejo instaurada por falta de pagamento de rendas o impossibilite de efectuar os depósitos liberatórios, vendo-se irremediavelmente condenado ao despejo, apesar de vencedor na acção anterior.(...)”
“(...) A prova do pagamento ou do depósito é a única defesa admissível, não sendo relevante qualquer justificação como a recusa do senhorio receber a renda ou de não se encontrar em casa quando se quis pagá-la, de se invocar a compensação, etc., que não se coadunam com a simplicidade do incidente. (...)”
O próprio preâmbulo do citado Dec.Lei n° 321-B/90 reporta-se ao presente incidente como a " única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes".
Para que o referido incidente funcione é necessário que esteja admitido a existência de um contrato de arrendamento entre as partes, sendo certo que as partes aqui o aceitam.
Também está aceite pelas partes que o contrato tinha uma renda determinada. (50.000$00 mensais)
Não pode, portanto, o arrendatário, motu proprio, deixar de pagar ou a depositar a renda contratualizada, enquanto judicialmente não for reconhecido que o locado não corresponde nas suas qualidades àquilo que esteve subjacente na contratação e que a ele arrendatário foi assegurado.
As razões que estão subjacentes ao presente incidente não permitem por isso que o arrendatário obstasse ao despejo a não ser que fizesse a prova do pagamento das rendas em dívida ou efectuasse o respectivo depósito nos termos gerais ou condicionalmente, tal como resulta do disposto na parte final do n° 1 do art. 58° já enunciado - cfr. Ac ST J de 1996.02.29, proferido no processo n.º 087590.
Como refere o recente Ac. deste STJ de 2006.12.05 , no proc. 06A2299 in www.dgsi.pt/jstj “Não se desconhece que já houve, em tempos mais recuados, opiniões jurisprudenciais que aceitavam outros tipos de defesa a este incidente, como seja a mora do senhorio, a compensação ou a excepção de incumprimento por parte do senhorio. Porém, - adverte-se no referido Acórdão - a melhor interpretação das normas legais e a que vem fazendo vencimento neste Supremo vai, pelo menos nos últimos anos, no sentido de que não releva para tal a alegação por parte do inquilino de excepção de incumprimento por parte do senhorio ou o direito de retenção do locado. (2)
Mas mesmo que pudesse admitir-se que o que estava em causa era o próprio arrendamento (3) – situação que não se aceita mas apenas se hipotisa por mero raciocínio, pois a própria Ré apenas pretende ver consagrada a redução da renda e não a existência e a continuação do contrato –, à mesma situação se chegaria no caso em presença.
Na verdade, não tendo a arrendatária respondido ao incidente, tem de considerar-se confessado o que nele foi alegado.- arts. 303.º-1 e 3 do CPC.
Teria por isso de ser decretado o despejo imediato.
Não foi feita assim correcta interpretação e aplicação do Direito na posição que saiu maioritária no Acórdão recorrido.
Consequentemente, as custas do incidente e dos agravos, têm de ficar também a cargo da Ré/agravada.
IVDeliberação
No provimento do agravo, revoga-se o Ac. recorrido, e, consequentemente, decretar o despejo imediato da Ré.
Custas pela Ré, quer nas instâncias quer no agravo.
Lisboa, 18 de Setembro de 2007
Mário Cruz (relator)
Faria Antunes
Moreira Alves
(1) Jorge Alberto Aragão Seia, Regime de Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado,em anotação ao art. 58.º, pg.259-261
(2)Citavam-se, a título de exemplo os Acs. do STJ
- -de 10-12-97, proferido no recurso n° 821/97;
- -de 18-02-99, proferido no recurso n° 915/98- 2a secção;
- -de 28-02-2002, proferido no recurso n° 1907/01 da 7a secção;
- -de 28/10/2003, proferido no recurso n° 724/02 da 6a secção;
- -e o de 22-06-2004, proferido no recurso n° 1475/04 da 1 a secção
(3) Neste domínio colocavam-se três hipóteses a respeito da decisão do incidente de despejo:
a)uma primeira, em que o arrendatário deposita as rendas em mora com a indemnização devida, nos termos gerais ou o condicionalmente, e disso junta logo prova- com isso caducando o direito do Requerente requerer o despejo;
b)uma segunda, em que o arrendatário opõe ao pedido de despejo imediato outra defesa, visando pôr em causa, por razão material ou adjectiva, o direito que o senhorio se arroga de receber as rendas e que ele deixou de pagar na pendência da acção, (como, por exemplo, a mora do senhorio, a compensação, a excepção de incumprimento), oferecendo de imediato as respectivas provas – sendo o incidente julgado de acordo com as provas produzidas;
c)uma terceira, em que o arrendatário se comporta como revel, não apresentando oposição nem oferecendo provas, em que o despejo seria imediatamente decretado.
