07A2681 - Supremo Tribunal de Justiça

I. O incidente da acção de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da acção (previsto no art. 58.º do RAU) admite apenas como forma de oposição relevante a prova do pagamento das rendas ou o seu depósito, nos termos gerais previstos no RAU.

II. A não oposição ao incidente acarreta a confissão dos factos aí enunciados (art. 303.º n.ºs 1 e 3 do CC), pelo que, se não for provado o pagamento das rendas vencidas ou efectuado o seu depósito nos termos exoneratórios, o despejo imediato será decretado.

III. Enquanto não houver decisão a respeito da verificação da existência defeitos da coisa locada que não tenham sido previstas ou salvaguardadas no contrato e que possam legitimar a redução de renda, o único meio ao dispor do arrendatário para evitar o despejo por falta de pagamento de rendas no decurso da acção é o do pagamento ou depósito nos termos previstos no art. 58.º do RAU.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

Na pendência de acção de despejo que AA e mulher BB, id. a fls. 60, movem contra Transportes CC Lda., sociedade por quotas de responsabilidade limitada, pessoa colectiva nº 501522622 com sede em Aveiro vieram os Autores requerer, em 19-05-2005, o despejo imediato da Ré nos termos do artº 58° n° 2 do RAU, alegadamente por esta não ter pago nem procedido ao depósito liberatório das rendas vencidas (fls. 363 a 365 e 395 e 396).

A Ré, não respondeu ao incidente, tendo vindo contudo efectuar depósitos à ordem dos autos, nomeadamente desde essa data (fls. 371 e segs.)

O Sr. Juiz entendendo que está em causa na acção da qual depende o incidente saber se deve ser menor o montante da renda, entendeu não haver lugar aqui para decretar o despejo imediato, pelo que indeferiu ao pedido.

Os AA. agravaram, os quais no termo da sua alegação pediram que se revogue o despacho recorrido, substituindo-se o mesmo por outro que considere o direito dos AA. em ver decretado o despejo imediato do locado com fundamento nas disposições legais que invoca.

A Relação, no entanto, veio a confirmar o indicado despacho.

Voltaram os AA. a recorrer, desta feita para este Tribunal, invocando para fundamentação do presente recurso a existência de contradição com o Ac. deste Tribunal de 2006.12.15, proferido no processo 06A2299 e disponível em www.dgsi.pt/jstj.

Alegaram os AA., vindo a apresentar as conclusões seguintes:

A) Não tendo a recorrida, na pendência da acção de despejo procedido ao pagamento ou depósito das rendas, respeitante ao locado, aos recorrentes assiste o direito de lançar mão do incidente, a que alude o artº 58° do RAU;

B) A recorrida, apesar de notificada no âmbito do mesmo incidente, não deduziu oposição, nem depositou as rendas na forma devida;

C) Pelo que, nos termos do art. 303.º-3 do CPC, o incidente deveria ter procedido, com o consequente despejo imediato do arrendado;

D) De facto, na acção está perfeitamente definido o pressuposto de que depende o direito à providência do art. 58.º do RAU: está assente a relação processual entre os demandantes e a demandada, ou seja, que aos recorrentes assiste o direito de receber uma renda mensal da recorrida e se esta se abster de pagar no decurso da acção, o preceito em análise permite repor a legitimidade e a ordem jurídica, desse modo ofendida;

E) O facto de ainda estar pendente um pedido da Ré/recorrida, no sentido de uma eventual redução do valor da renda mensal, não a dispensa do pagamento das rendas na pendência da acção, ainda que sob forma condicional, sendo por isso, ilegal e infundamentada a douta decisão recorrida;

F) Em conformidade, as custas do incidente e respectivo recurso, terão que ser suportadas exclusivamente pela recorrida, porque a elas deu causa;

G) Assim, não tendo decidido o Tribunal "a quo", foram expressamente violadas as disposições legais citadas, nomeadamente, o art. 303.º do CPC e o art. 58.º do RAU, bem como o art. 16.º do CCJ.

II. Âmbito do recurso

Em face das conclusões apresentadas nas alegações de recurso dos AA. verifica-se que as questões suscitadas são as seguintes:

a) determinar se o incidente previsto no art. 58.º do RAU (despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas no decurso de uma acção de despejo e não efectivação de depósito liberatório), devem conduzir inexoravelmente ao despejo quando o referido incidente não tenha sofrido oposição), mesmo que na acção a Ré se haja defendido excepcionando a mora do credor e haja formulado em reconvenção pedido de modificação do contrato e consequente a redução do montante da renda e a devolução das quantias pagas em excesso, por alegada falta de correspondência das qualidades do locado com as que presidiram ao contrato;

b) determinar a quem deve ser imputada a responsabilidade pelas custas do incidente.

III. Fundamentação

III- A) Os factos

A Relação apresenta-nos como provados os factos seguintes:

- Os AA. são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano composto por terreno para construção id. a fls. 60.

- Nessa qualidade por contrato celebrado em 30 de Outubro de 1996 e titulado por escritura pública, lavrada a fls. 7 a 9 do livro de notas para escrituras diversas nº 22-F do Primeiro Cartório da Secretaria Notarial de Aveiro entre Autores e Ré, aqueles concederam a esta o gozo temporário do prédio acima indicado, para que ali instalasse oficina de serralharia civil, carpintaria, oficina de mecânica e reparação de veículos automóveis, estaleiro e local de arrumo de viaturas.

- O contrato de arrendamento teve seu início em 30 de Outubro de 1996 e foi celebrado pelo prazo de cinco anos, prorrogável por iguais períodos, enquanto não denunciado pelas partes, e com a renda mensal de esc. 50.000$00 (cinquenta mil escudos), a ser paga no início de cada mês a que disser respeito, e no mesmo local.

- Na contestação da acção, a Ré alega que os AA. a partir de Abril de 1999 nunca mais se dirigiram no início de cada mês para cobrar da Ré a correspondente renda mensal, apesar de esta a tanto os haver instado através de cartas expedidas sob registo postal em 22 de Abril e em 19 de Julho de 1999.

- Mais alegam os RR. que outorgaram o contrato de arrendamento no pressuposto de que seria possível edificar no local. Sucede que o estatuído no Plano Director Municipal de Aveiro impede que se efectue qualquer construção ainda que de mera oficina no local, uma vez que o terreno em causa se encontra construído em Zona Agrícola e Florestal, não sendo viável a sua afectação a finalidades de edificação urbana, o que já era do conhecimento dos AA. quando deram o prédio de arrendamento.

- Nesta conformidade pediram que fosse decretada a modificação do contrato de arrendamento no que concerne à respectiva renda, procedendo-se à sua redução passando ela a vigorar pela importância mensal de apenas Esc. 10 000$00); Pediu ainda a Ré a condenação da A. ao pagamento de esc. 1 280 000$00 a título de excesso de renda que os AA. lhe foram cobrando até Março de 1999, acrescida de juros.(além de uma indemnização de 7.000.000$00, acrescida de juros, a título de ressarcimento pela construção de uma oficina)

III- B) O Direito

De acordo com o disposto no n° 1 do art. 58° do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), instituído pelo Dec.-Lei n° 321-B/90 de 15 de Outubro “Na pendência de acção de despejo as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais.”

Refere-nos por outro lado o n.º 2 do mesmo artigo que o senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.

Conforme refere Aragão Seia (1) “O despejo imediato com base na falta de pagamento ou depósito de rendas vencidas na pendência da acção constitui um meio processual que, embora tenha a estrutura de uma nova acção declarativa, pressupõe a pendência de uma acção de despejo. (...)

(...) A acção incidental regulada no art. 58.º tem a dupla natureza de medida coactiva e medida preventiva. Medida coactiva, de protecção ao senhorio, a fim de compelir o arrendatário a não se aproveitar da morosidade anormal do processo, deixando de pagar as rendas que se forem vencendo; medida preventiva, de protecção ao arrendatário, a fim de evitar que a sua imprudência ou negligência lhe faça avolumar de tal forma a dívida de rendas que, posteriormente, em acção de despejo instaurada por falta de pagamento de rendas o impossibilite de efectuar os depósitos liberatórios, vendo-se irremediavelmente condenado ao despejo, apesar de vencedor na acção anterior.(...)”

“(...) A prova do pagamento ou do depósito é a única defesa admissível, não sendo relevante qualquer justificação como a recusa do senhorio receber a renda ou de não se encontrar em casa quando se quis pagá-la, de se invocar a compensação, etc., que não se coadunam com a simplicidade do incidente. (...)”

O próprio preâmbulo do citado Dec.Lei n° 321-B/90 reporta-se ao presente incidente como a " única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes".

Para que o referido incidente funcione é necessário que esteja admitido a existência de um contrato de arrendamento entre as partes, ­sendo certo que as partes aqui o aceitam.

Também está aceite pelas partes que o contrato tinha uma renda determinada. (50.000$00 mensais)

Não pode, portanto, o arrendatário, motu proprio, deixar de pagar ou a depositar a renda contratualizada, enquanto judicialmente não for reconhecido que o locado não corresponde nas suas qualidades àquilo que esteve subjacente na contratação e que a ele arrendatário foi assegurado.

As razões que estão subjacentes ao presente incidente não permitem por isso que o arrendatário obstasse ao despejo a não ser que fizesse a prova do pagamento das rendas em dívida ou efectuasse o respectivo depósito nos termos gerais ou condicionalmente, tal como resulta do disposto na parte final do n° 1 do art. 58° já enunciado - cfr. Ac ST J de 1996.02.29, proferido no processo n.º 087590.

Como refere o recente Ac. deste STJ de 2006.12.05 , no proc. 06A2299 in www.dgsi.pt/jstj “Não se desconhece que já houve, em tempos mais recuados, opiniões jurisprudenciais que aceitavam outros tipos de defesa a este incidente, como seja a mora do senhorio, a compensação ou a excepção de incumprimento por parte do senhorio. Porém, - adverte-se no referido Acórdão - a melhor interpretação das normas legais e a que vem fazendo vencimento neste Supremo vai, pelo menos nos últimos anos, no sentido de que não releva para tal a alegação por parte do inquilino de excepção de incumprimento por parte do senhorio ou o direito de retenção do locado. (2)

Mas mesmo que pudesse admitir-se que o que estava em causa era o próprio arrendamento (3) – situação que não se aceita mas apenas se hipotisa por mero raciocínio, pois a própria Ré apenas pretende ver consagrada a redução da renda e não a existência e a continuação do contrato –, à mesma situação se chegaria no caso em presença.

Na verdade, não tendo a arrendatária respondido ao incidente, tem de considerar-se confessado o que nele foi alegado.- arts. 303.º-1 e 3 do CPC.

Teria por isso de ser decretado o despejo imediato.

Não foi feita assim correcta interpretação e aplicação do Direito na posição que saiu maioritária no Acórdão recorrido.

Consequentemente, as custas do incidente e dos agravos, têm de ficar também a cargo da Ré/agravada.

IV. Deliberação

No provimento do agravo, revoga-se o Ac. recorrido, e, consequentemente, decretar o despejo imediato da Ré.

Custas pela Ré, quer nas instâncias quer no agravo.

Lisboa, 18 de Setembro de 2007

Mário Cruz (relator)

Faria Antunes

Moreira Alves

(1) Jorge Alberto Aragão Seia, Regime de Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado,em anotação ao art. 58.º, pg.259-261

(2) Citavam-se, a título de exemplo os Acs. do STJ

- de 10-12-97, proferido no recurso n° 821/97;

- de 18-02-­99, proferido no recurso n° 915/98- 2a secção;

- de 28-02-2002, proferido no recurso n° 1907/01 da 7a secção;

- de 28/10/2003, proferido no recurso n° 724/02 da 6a secção;

- e o de 22-06-2004, proferido no recurso n° 1475/04 da 1 a secção

(3) Neste domínio colocavam-se três hipóteses a respeito da decisão do incidente de despejo:

a) uma primeira, em que o arrendatário deposita as rendas em mora com a indemnização devida, nos termos gerais ou o condicionalmente, e disso junta logo prova- com isso caducando o direito do Requerente requerer o despejo;

b) uma segunda, em que o arrendatário opõe ao pedido de despejo imediato outra defesa, visando pôr em causa, por razão material ou adjectiva, o direito que o senhorio se arroga de receber as rendas e que ele deixou de pagar na pendência da acção, (como, por exemplo, a mora do senhorio, a compensação, a excepção de incumprimento), oferecendo de imediato as respectivas provas – sendo o incidente julgado de acordo com as provas produzidas;

c) uma terceira, em que o arrendatário se comporta como revel, não apresentando oposição nem oferecendo provas, em que o despejo seria imediatamente decretado.