2981/07.4TBALM.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

No âmbito da regularização de área urbana de génese ilegal (AUGI), a demolição de parte de uma construção ilegal, para efeitos de alargamento de uma via pública prevista no projecto de reconversão, apenas dá direito a indemnização pela correspondente cedência de terreno.

As despesas com a demolição parcial de prédio não licenciado são da responsabilidade de todos os interessados na AUGI.

(Sumário do Relator)

I- A COMISSÃO de ADMINISTRAÇÃO da ADMINISTRAÇÃO CONJUNTA da QUINTA,

veio intentar contra

E

e

C

pedindo essencialmente a sua condenação a tolerarem, sem direito de indemnização, a demolição parcial de um edifício de que são proprietários e que se encontra implantado numa área urbana de génese ilegal. Pede ainda a sua condenação no pagamento da quantia de € 25.000,00 correspondente ao custo estimado das obras, estudos e projectos e a quantia de € 1.500,00 a título de despesas do processo e honorários do mandatário.

Os RR. contestaram alegando que o prédio dos RR. não carece de licença de utilização ou de habitabilidade, por ser anterior a 1951, de modo que também não poderia ter sido incluído na AUGI.

O ressarcimento da redução da área do prédio, para efeitos de loteamento urbano, por valores abaixo dos praticados no mercado viola o seu direito de propriedade.

Foi proferido saneador-sentença julgando a acção parcialmente procedente.

Assim, os RR. foram condenados a tolerarem a demolição de uma parte do seu prédio, sendo, no entanto, indeferida a declaração negativa de que não teriam direito a qualquer indemnização, tendo em conta a deliberação da Assembleia de Proprietários de 21-4-01.

Os RR. foram absolvidos do pedido de pagamento da quantia de € 25.000,00, por se considerar que as despesas de demolição correm por conta de todos os proprietários, tendo em conta o que consta da lei e da deliberação camarária que aprovou o projecto de reconversão urbanística.

Os RR. foram condenados no pagamento da quantia de € 1.500,00 a título de despesas do processo e honorários e despesas do mandatário.

Apelou a A. e concluiu que:

a) No que respeita à não indemnização da demolição parcial do prédio, o sentido da deliberação em que a sentença se fundou não interfere com tal pretensão;

b) A indemnização a que se refere a deliberação respeita à perda de terreno que a A. aceita pagar, sendo que o pedido formulado é o de ver reconhecido o não ressarcimento de outros prejuízos que os RR. sofrerão com a destruição parcial do seu edifício;

c) Para o efeito, importa considerar que só é possível construir desde que a construção seja licenciada pelas entidades administrativas competentes, não existindo razão para proteger o património aumentado com desrespeito destas regras.

d) É pressuposto legal do licenciamento de construção a existência de “operações de loteamento” e de "obras de urbanização", de modo que as obras de edificação poderão ser levadas a cabo exclusivamente em território que já tenha sido objecto de loteamento ou parcelamento resultante por exemplo de Plano de Pormenor e já dotado de infra-estruturas urbanísticas devidamente aprovadas.

e) Ora, nos termos do art. 7º, nº 5, da Lei nº 91/95, não há lugar a indemnização pela destruição de construção incompatível com as obras de infra-estruturas aprovadas, sendo precisamente esse o caso dos autos.

f) Por isso, a A. tem direito de ver declarado que os RR., além de deverem tolerar a destruição parcial do edifício com o alcance que isso foi pedido, devem tolerá-lo sem direito a serem indemnizados por isso.

g) Quanto ao pedido de condenação no pagamento da quantia de € 25.000,00 referentes às despesas com a demolição a A. também discorda da interpretação que na sentença recorrida foi feita das citadas disposições legais.

h) A Comissão de Administração é a entidade que tem competência para "praticar os actos necessários á tramitação do processo de reconversão", o que, todavia, faz "em representação dos titulares dos prédios e donos das construções integrados na AUGI".

i) Só representa os titulares dos prédios e donos das construções integrados na AUGI no que tenha ver com a tramitação do processo de reconversão, sendo no demais relacionado com os mesmos prédios e construções exclusivamente competentes os respectivos proprietários.

j) Por outro lado, a Câmara Municipal não pode definir obrigações para os administrados que se estendam para além das respectivas competências.

k) O alcance da acção da Administração Conjunta deve ser visto de forma criteriosa e rigorosa não devendo "passar" para a Administração Conjunta tarefas que não se prendam directamente com os objectivos desta, a fim de impedir encargos que por todos terão de ser suportados.

l) Ora, se a construção não licenciada é geradora de especiais despesas para efeitos de reconversão da AUGI, não devem impender sobre o conjunto dos Proprietários, mas tão só sobre o respectivo titular.

m) Os RR. promoveram junto da CM a legalização das construções e alteração com novas construções e sua mudança de uso no âmbito do processo de construção a que veio a caber o n° 311/95 o qual veio a ser indeferido uma vez que o referido processo nunca foi licenciado.

n) Quer o pedido de licenciamento das obras de construção, de alteração e de ampliação em área não abrangida por operação de loteamento, quer o pedido de autorização dessas obras em área abrangida por Loteamento ou plano de Pormenor que dê lugar à constituição de lotes ficam sujeitos a indeferimento na ausência de arruamentos ou de infra-estruturas de abastecimento de água e saneamento ou se a obra projectada constituir comprovadamente uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes.

o) No regime geral, a falta de infra-estruturas na área é um impedimento ao "licenciamento" do projecto de obras de construção, regra perfeitamente harmonizada com o art. 3° da Lei n° 91/95 pelo qual o dever de reconversão inclui o dever de conformar os prédios que integram a AUGI com o Alvará de Loteamento.

p) Há uma diferença de natureza entre estas despesas e as despesas de reconversão, sendo estas as despesas genéricas respeitantes ao licenciamento de loteamento, à dotação de infra-estruturas e as processuais associadas.

q) Na verdade o que une as despesas de reconversão não é o facto de emergirem de atitudes prevaricadoras, mas tão só realizar obras que sempre teriam de ter sido feitas, ficando ainda agregadas as despesas instrumentais ligadas ao funcionamento da Administração Conjunta.

r) Abordando o assunto pelo lado das contribuições para a viabilidade da operação, é razoável e justo compensar o proprietário pelas maiores ou menores contribuições para o interesse comum atendendo aos efectivos benefícios que colhe do processo quando entrega terreno em proporção diversa dos demais.

s) No caso, o conjunto dos proprietários fica beneficiado com a cedência do terreno para ser criada rua, mas não fica mais ou menos beneficiado por anteriormente existir nessa parcela de terreno uma construção.

t) Assim, a despesa com a demolição parcial do prédio dos RR. não é uma despesa de reconversão, pelo que devem ser condenados no pagamento da quantia de € 25.000,00 que se estima suficiente para custo da obra de demolição e de todas as despesas que importe a realização de tal obra.

Não houve contra-alegações.

Os RR. também interpuseram recurso subordinado, mas este foi rejeitado por extemporaneidade.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II- Factos provados:

1. A Administração Conjunta foi instituída por Assembleia de Comproprietários constitutiva, realizada em 7-9-96, nos termos da Lei n° 91/95 de 2-9, na qual foram tomadas as deliberações de promover a reconversão urbanística do conjunto de prédios que formam a Quinta e de eleger a Comissão de Administração fixando-lhe a sede (doc. fls. 8 a 30);

2. Precedida de pedido nesse sentido, para a propriedade em causa foi declarada a constituição de AUGI por deliberação da C. M, em sessão de Câmara do dia 5-6-96, e aprovado o pedido de licença de loteamento por deliberação tomada em sessão de Câmara de 17-5-00 (doc. fls. 31 a 36);

3. Em 19-7-06, por deliberação tomada em sessão de C.M, foi deliberado aprovar alteração à licença de loteamento nos termos e com o alcance que pode ler-se na cópia certificada de certidão de deliberação passada pela mesma em 22-2-07, junta a de fls. 37 a 54;

4. A peça gráfica que evidencia o loteamento é a planta síntese do loteamento junta de fls. 55 a 57;

5. Encontra-se inscrita a aquisição a favor dos RR., sem determinação de parte ou direito, relativamente aos prédios:

- O prédio urbano sito em Quinta, com a área total de 660,00 m2, descrito na 1ª CRP, sob o nº, correspondente à descrição n° e inscrito na matriz urbana da mesma freguesia sob os art. 1º com a área coberta de 34,00 m2 e área encoberta de 46,40 m2, art. 2° com área coberta de 34,00 m2 e a área descoberta de 46,40 m2, art. 3° com área coberta de 34,00 m2 e a área descoberta de 46,40 m2, art. 4° com a área coberta de 42,00 m2 e área descoberta de 57,40 m2, art. 5° com área coberta de 49,50 m2 e a área descoberta de 67,60 m2, art. 6° com a área coberta de 41,00 m2 e área descoberta de 56,00 m2, art. 7° com a área coberta de 44,50 m2 e área descoberta de 60,80 m2 (doc. fls. 58 a 71);

- O prédio urbano sito em Quinta, com a área total de 335,50 m2, descrito na 1ª CRP na ficha, da freguesia, correspondente à descrição n°, a fls. 82v° do Livro 32, e inscrito na matriz urbana da mesma freguesia sob o art. 1127° com a área coberta de 112,00 m2 e a área descoberta de 273,0 m2 (doc. fls. 73 a 76);

6. Os referidos prédios em conjunto compõem o lote nº 60 do Loteamento, confrontando a Norte e a Oeste (ou Poente) com a R. Quinta, a Sul com lote nº 61 e lote nº 69, a Este (ou Nascente) com o lote 59 (doc. fls. 31 a 57);

7. De acordo com o que consta na deliberação referida em 3. e o quadro de loteamento da planta síntese, o lote nº 60 tem a área de 977,43 m2, que resulta da junção de 591,93 m2 do prédio a que respeita a ficha e de 385,50 m2 do prédio a que respeita a ficha, havendo uma cedência para arruamentos de 63,07 m2; (doc. fls. 37 a 76);

8. O pedido de loteamento compreendeu igualmente o pedido de loteamento de obras de urbanização no território correspondente à AUGI, a qual se encontrava integrada em área não infra-estruturada (doc. fls. 32 a 37);

9. A aprovação do loteamento compreendeu também a aprovação dos diversos projectos de infra-estruturas, nomeadamente respeitantes a arruamentos (doc. fls. 37 a 54);

10. O projecto de loteamento foi também aprovado por deliberações tomadas nas Assembleias de Comproprietários da Administração Conjunta que adiante se indicam, a primeira, que respeita à versão inicial, e a segunda, que respeita à versão alterada e que veio a ter aprovação camarária:

- 14-2-98 (ponto 2 da respectiva ordem de trabalhos) que deu lugar à acta nº 29 na qual consta "…Passando-se à votação foi aprovado o projecto a apresentar à Câmara Municipal na modalidade de pedido de loteamento por 71.23 votos a favor e 3.47 votos contra, representando os votos a favor 88,6% do total dos votos dos presentes..." (doc. fls. 77 a 92);

- 11-1-03 (ponto 3 da respectiva ordem de trabalhos) que deu lugar à acta nº 34 na qual consta “…aprovado o projecto de loteamento da Quinta com as alterações introduzidas e constantes das peças integradas no conjunto apresentado na assembleia e deixado para análise na Junta de Freguesia da durante o período que mediou a convocatória por 70 votos a favor nenhum voto contra e 18,81 votos de abstenção (doc. fls. 93 a 106);

11. No lote nº 60 encontram-se implantados dois edifícios (doc. fls. 217 a 218);

12. Abrangendo esses dois edifícios, os RR. promoveram junto da C.M.. a respectiva legalização e alteração com novas construções, a que veio a caber o processo nº 311/95, a qual foi indeferida por despacho da Srª Vereadora datado de 2-11-07, uma vez que o referido processo nunca foi licenciado e insere-se no projecto de loteamento nº 478 que não foi objecto de alvará de loteamento (doc. fls. 219 a 227);

13. No referido processo de construção encontra-se uma peça desenhada e cotada designada "4-Existente, Edifício Principal-Plantas", a fls. 31 que identifica os referidos dois edifícios e respectivos pisos e cobertura (doc. fls. 219 a 227);

14. Por deliberação camarária junta de fls. 37 a 53 (ponto 3., fls. 50), datada de 19-7-06 referida no facto provado nº 3), determinou-se que:

"Constitui encargo da Comissão de Proprietários a demolição das construções que são indicadas na planta de síntese e designadas como construções a demolir até à conclusão das infra-estruturas, que têm implicações com a execução das infra-estruturas e arranjos exteriores, tal como é o caso de parte da construção situada no lote nº 60 que se encontra parcialmente implantada sobre a R. Quinta

Decorrente do facto anterior, a Comissão de Proprietários fica obrigada à implementação e manutenção das medidas que se mostrem necessárias para que sejam asseguradas as condições de segurança de circulação no presente arruamento R. Quinta, em face do estrangulamento que ocorre junto à construção do lote nº 60, de acordo com as indicações e pareceres que venham a ser indicados pelos serviços da Câmara";

15. No edifício que se encontra implantado mais a Poente no lote nº 60, por forma a criar um passeio com a largura de 1,40 m., é necessário destruir-lhe em toda a sua extensão uma parte correspondente a 2,30 m. lineares a contar do seu extremo Poente, considerando que o edifício em questão tem a largura de 6 m. lineares (doc. fls. 219 a 227);

16. Como o edifício em questão tem 2 pisos e cobertura, perderá, em consequência da destruição pretendida 13,80 m2 em cada piso;

17. Nenhum morador existe no lote nº 60, pois que a casa está vazia;

18. Em assembleia de Comproprietários da Administração Conjunta do dia 21-4-01, conforme ponto 6 da ordem de trabalhos, foi tomada a seguinte deliberação:

"Passando ao ponto seis da O.T., foi referenciada a situação dos lotes cujos muros ou construções obstavam à criação das infra-estruturas e dos inconvenientes e custos daí resultantes designadamente por paragem de trabalhos, tendo sido aprovada proposta pela qual ficará a cargo do proprietário não cumpridor os custos inerentes à entrada em contencioso de processo com vista à obtenção de autorização de demolição de muro ou construção para criação de via ou passeio e execução do projecto de infra-estruturas independentemente do efectivo recurso Tribunal e ainda aprovada a proposta pela qual fica a Comissão de Administração autorizada a dar indicação à empreiteira para partir muro ou construção existente em local destinado à passagem das vias ou passeios projectados e aprovadas camarariamente que o proprietário respectivo não tenha destruído voluntariamente no prazo de 15 dias a contar da comunicação que para a morada conhecida tenha sido feita e desde que a destruição se torne necessária para o normal andamento dos trabalhos por 49,74 votos a favor, 7,86 votos de abstenção e nenhum voto contra." (doc. fls. 119 a 135);

19. Essas despesas ascendem ao montante de € 1.500,00;

20. Na Assembleia referida em 18. ficou ainda deliberado, por maioria, fixar uma compensação aos proprietários no valor de 12.500$00 por m2, “a crédito ou a débito, correspondente à área cedida ou recebida em resultado do traçado efectivo de vias em execução do projecto de infra-estruturas, ficando esclarecido que só será aplicável esta medida aos casos em que a alteração da medida inicial seja resultante de obra de infra-estrutura da parte viária” (doc. fls. 119 a 135).

III- O direito:

1. Apesar da multiplicidade de questões que os RR. e a A. suscitaram nos autos, no presente recurso apenas importa dilucidar as seguintes:

a) No âmbito da regularização de área urbana de génese ilegal (AUGI), a demolição de parte de uma construção ilegal, para efeitos de alargamento de uma via pública prevista no projecto de reconversão, apenas dá direito a indemnização pela correspondente cedência de terreno?

b) Pelo facto de a demolição parcial se reportar a um prédio que não se encontra legalizado, as despesas devem ser integralmente imputadas ao respectivo proprietário ou são da responsabilidade de todos os interessados na AUGI?

2. Está assente que o prédio dos RR. se insere numa área urbana de génese ilegal (AUGI), cuja reconversão foi promovida junto do respectivo Município pela Assembleia de Proprietários, ao abrigo da Lei nº 91/95.

Nos termos do art. 3º do referido diploma, a reconversão urbanística constitui um dever dos respectivos proprietários, abarcando tanto o dever de conformar todos os prédios com o alvará de loteamento ou com o plano de pormenor da reconversão aprovado pela Câmara Municipal, como ainda o dever de comparticipar nas despesas de reconversão.

No caso, decorre do alvará de loteamento aprovado a necessidade de ser demolida uma parte do prédio dos RR. a fim de ser implantado um passeio integrante de um arruamento, nos termos que foram definidos pela entidade competente.

Trata-se, pois, de um dos efeitos da reconversão que deve ser suportado directamente pelos RR. com os reflexos que, nos termos legais, resultam para os demais proprietários representados pela respectiva Assembleia.

3. Quanto à primeira questão:

3.1. A A. não põe em causa a sua obrigação de indemnizar os RR. pela cedência de terreno necessária à implantação de arruamento e passeio que consta do projecto de reconversão urbanística. Diz, aliás, que a deliberação citada na sentença, de 21-4-01, visa especificamente essa compensação.

Mas pretende que se reconheça que, sem embargo dessa compensação quantificada a partir do valor unitário por cada metro quadrado de terreno cedido para o arruamento comum, seja declarado que os RR. não poderão reclamar de si a indemnização por outros prejuízos que necessariamente acarreta a demolição parcial do seu prédio. Ou seja, consideram e querem obter o reconhecimento judicial de que, para além do recebimento da indemnização devida pela cedência de terreno para o arruamento, os RR. nada mais poderão exigir da A.

Esta pretensão complementar foi julgada improcedente com fundamento na própria deliberação da Assembleia de Proprietários. Ora, considerando a diferenciação que a própria A. estabelece, existem motivos para conceder procedência à sua pretensão.

3.2. A demolição do prédio dos AA. determinará uma redução da área do terreno ocupado, a fim de criar um passeio com a largura de 1,40 m.

Na Assembleia de Proprietários de 21-4-01 foi aprovada uma deliberação no sentido de compensar os proprietários no valor de 12.500$00 por m2, “a crédito ou a débito, correspondente à área cedida ou recebida em resultado do traçado efectivo de vias em execução do projecto de infra-estruturas, ficando esclarecido que só será aplicável esta medida aos casos em que a alteração da medida inicial seja resultante de obra de infra-estrutura da parte viária” (doc. fls. 119 a 135).

O objectivo de tal deliberação foi apenas o de regular as cedências e ganhos de cada um dos proprietários pelo resultado da execução da reconversão urbanística, ficando com o direito de receber a contrapartida pela área que porventura acresça ao seu prédio ou lote e a pagar em função dos ganhos de superfície que porventura se verifiquem.

Tendo em conta que a reconversão urbanística constitui um dever de cada um dos proprietários de prédios abarcados pela AUGI e que com a execução do projecto de reconversão todos beneficiarão com as obras efectuadas, é natural que nenhum dos proprietários possa invocar o direito de indemnização que tenha por base outros prejuízos que a execução das obras de reconversão venha a determinar.

Trata-se, aliás, do que resulta do art. 7º, nº 5, da Lei nº 91/95, segundo o qual “a demolição e alteração de qualquer construção para cumprimento do instrumento de reconversão não confere ao respectivo dono direito a indemnização…”.

É verdade que os RR. não formularam perante a A. pedido reconvencional no sentido de obterem nesta acção a sua condenação no pagamento de outros prejuízos. Mas tal não afasta a possibilidade de tal pretensão ser deduzida noutra ocasião, situação que a A. pretende evitar através da formulação do pedido complementar que envolve, nessa parte, uma sentença de apreciação negativa com que pretendem vincular os RR.

De acordo com a sentença, na parte em que já transitou em julgado, os RR. já foram condenados a consentir na demolição de uma parte do seu prédio.

Para além disso, deve ainda declarar-se que, sem embargo do direito de serem compensados pela redução da área do terreno cedida para o arruamento, não poderão invocar perante a A. qualquer outro prejuízo que decorra da demolição parcial do seu prédio.

4. Quanto à segunda questão:

4.1. Nos termos do art. 3º, nºs 3 e 4, da Lei nº 91/95, o dever de reconversão inclui ainda o dever de comparticipar nas despesas de reconversão, as quais recaem sobre todos os titulares dos prédios abrangidos pela AUGI.

Afinal, com a conclusão da reconversão urbanística, todos os interessados lucrarão, na medida em que em lugar de prédios clandestinos ou de lotes ilegais, acabam por assumir a titularidade de lotes urbanos legalizados ou de construções licenciadas.

Assim se explica que, de acordo com o art. 26º, nº 3, do referido diploma, em princípio, cada lote comparticipe na totalidade dos custos de execução das obras de reconversão na proporção da área de construção que lhe é atribuída no estudo de loteamento em relação à área total de construção de uso privado aprovada.

Foi, aliás, neste sentido que foi aprovada a deliberação camarária de 19-7-06, em que se definiu que "constitui encargo da Comissão de Proprietários a demolição das construções que são indicadas na planta de síntese e designadas como construções a demolir até à conclusão das infra-estruturas, que têm implicações com a execução das infra-estruturas e arranjos exteriores, tal como é o caso de parte da construção situada no lote 60 que se encontra parcialmente implantada sobre a R. Quinta ...”.

4.2. Ao invés do que pretende a A., não existe motivo algum para assacar aos RR. a responsabilidade exclusiva pelas despesas com a demolição de uma parte do seu prédio julgada necessária para efeitos de implantação de um passeio integrante de um arruamento a fim de este ganhar as medidas regulamentares, em benefício de todos os prédios da AUGI.

É verdade que o prédio urbano dos RR. não se encontra licenciado, tratando-se de construção clandestina que não obedeceu aos condicionalismos e regras administrativas que se impunham. Mas essa é a realidade comum a todas as AUGI, que a Lei nº 91/95 pretendeu precisamente regularizar, permitindo a reconversão de áreas urbanas com adaptação das construções, lotes ou áreas comuns que não obedeçam aos parâmetros de ordem urbanística.

Atenta a génese ilegal das áreas urbanas referidas, nenhum dos proprietários interessados estará isento de responsabilidade pela situação gerada. Por outro lado, uma vez concluída a reconversão urbanística, todos acabarão por obter benefícios de uma actuação concertada, não fazendo sentido tratar diferenciadamente as despesas com as infra-estruturas necessárias a toda a área urbana e as despesas com outras obras instrumentais para efeitos de satisfação dos requisitos da reconversão urbanística, maxime quando impliquem a demolição total ou parcial de algumas edificações já implantadas.

4.3. No caso concreto, a demolição de uma parte do prédio não se destina a satisfazer requisitos legais que apenas beneficiem os RR. Ao invés, visam satisfazer um interesse colectivo ligado à implantação de um passeio num arruamento comum e que se integra no plano de reconversão urbanística que beneficiará o colectivo de proprietários e o interesse geral ligado à regularização de espaços urbanos.

Sendo verdade que a demolição de uma parte do prédio encontra justificação no facto de a construção não ter sido licenciada, a mesma justifica-se ao abrigo de um projecto de reconversão apresentado pelos interessados da AUGI e aprovado pela Câmara Municipal.

Por isso, como ficou fixado na deliberação camarária de 17-9-06, as despesas com a demolição devem ser suportadas colectivamente e não imputadas em exclusivo aos RR.

IV- Face ao exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação, reconhecendo-se que a demolição de parte do prédio dos RR. nos termos já definidos na sentença apenas lhes dará o direito a receberem a quantia correspondente à cedência de área de terreno nos termos que ficaram definidos na deliberação da Assembleia de Proprietários de 21-4-01.

No mais, confirma-se a sentença recorrida.

Custas da acção e da apelação a cargo da A. e dos RR. na proporção de metade para cada.

Notifique.

Lisboa, 6-10-09

António Santos Abrantes Geraldes

Manuel Tomé Soares Gomes

Maria do Rosário Oliveira Morgado