55527/07-1TBSTB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- O acordo verbal, estabelecido entre duas sociedades imobiliárias, para co-angariação de clientes, não é regido pelo regime da mediação imobiliária, pelo simples facto de que não é um contrato de mediação imobiliária. Não havendo disposição legal que imponha uma forma para este tipo de contratos, vigora a liberdade de forma (art. 219º do Código Civil) e não a forma escrita exigida para os contratos de mediação imobiliária.

II- Tal acordo nada tem a ver com as relações que cada uma delas estabelece por força desse acordo com os referidos clientes ou interessados, ou seja, o referido diploma legal só tem aplicabilidade às relações que se estabeleceram entre a Autora ou a Ré, na qualidade de mediadoras imobiliárias com os clientes ou interessados angariados pelas mesmas.

III- Estes sim estão sujeitos ao regime previsto no DL 211/04, designadamente quanto á observância da forma escrita., sob pena de nulidade.

Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Proc.º N.º 55527/07-1TBSTB.E1

Apelação

1ª Secção

Recorrente:

C. ............. – Soc. de mediação Imobiliária Lda.

Recorrido:

B. ............ – Soc. de mediação Imobiliária Lda .

Relatório[1]

B……………….. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, pessoa colectiva nº. 506 543 250, propôs a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra:

C. ............. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, pessoa colectiva nº. 503 979 244, peticionando a condenação da Ré a pagar-lhe o montante de € 48.513,24, a título de capital, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até pronto e integral pagamento, sendo € 40.093,59 a título de comissões de mediação e a quantia de € 8.419,65 a título de 21% de IVA apurado.

Alegou a A. como causa de pedir, a existência de um acordo celebrado com a Ré, nos termos do qual esta lhe solicitou que vendesse imóveis angariados à Sonae, pertencentes ao empreendimento Tróia Resort, tendo sido fixado o valor da respectiva comissão de venda em 3% do valor do imóvel, comissão essa que seria dividida em 50% para cada uma das partes, ou seja, 1,5% para cada uma.

Juntou documentos e procuração.

Citada a Ré para os termos dos presentes autos, veio a mesma deduzir contestação e reconvenção da seguinte forma:

- O contrato de mediação imobiliária tem que revestir a forma escrita, sendo nulo o acordo verbal ajustado entre a A. e a Ré.

- A partir de Fevereiro de 2007, a A. decidiu denunciar o contrato celebrado com a Ré.

- A Ré acabou por entregar à A. certas comissões, antes das vendas se encontrarem formalizadas, mas foi sempre em encontro de contas, relativamente a empreendimentos de Azeitão ou Sesimbra.

- Na data em que a A. pretendia receber e emitiu as facturas, não só as vendas dos contratos que refere não estavam efectivadas, como a Ré era credora da A. em montantes vultosos.

- Os créditos invocados pela Autora são incorrectos nos quantitativos indicados e respeitaram a contratos de venda angariados pela A., a partir de Janeiro de 2007, sem que as vendas estivessem efectuadas.

- A Ré tem um crédito sobre a Autora no montante de € 27.552,81, acrescido do valor de € 20.000,00 a título de prejuízos suportados pela Ré com a conduta da Autora.

Juntou documentos e procuração.

A Autora apresentou resposta à contestação na qual pugnou pela improcedência da contestação apresentada pela Ré, procedendo apenas parcialmente o pedido reconvencional no montante de € 12.605,71.

Foi proferido despacho-saneador, no qual se fixaram os factos assentes e a base instrutória.

Realizou-se audiência de discussão e julgamento respondendo-se à matéria de facto constante da base instrutória, a qual não sofreu qualquer reclamação».

Por fim foi proferida sentença onde se decidiu o seguinte:

«… julgar parcialmente procedente a presente acção e parcialmente procedente a reconvenção/compensação e, em consequência, condena-se a Ré a pagar à Autora a quantia global final de € 26.505,50, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa legal aplicável, desde a data da citação da Ré para os termos dos presentes autos até pronto e integral pagamento».

Inconformada veio a r. Interpor recurso de apelação, tendo rematado as suas alegações com as seguintes

Conclusões:

1. Não foi produzida prova (e o ónus era da autora) que tivesse sido celebrado entre autora e ré um contrato de mediação, em que a remuneração dos empregados da autora ficasse a cargo da ré.

2. Foi provado, sim, que o usual neste tipo de contratos é a repartição pelas duas empresas, em partes iguais da comissão a cobrar, cabendo a cada uma das empresas remunerar os seus vendedores.

3. Não podia, consequentemente, ter sido dado como provado, como sucedeu nos artigos 9°, 12° e 14° que os 25% de comissão que a autora pagava aos seus Comerciais acrescidos de iva saíam do produto bruto da comissão paga ou a pagar pela Tróia-Resort.

4. O tribunal considerou que perante as versões contrárias das testemunhas do autor e da ré não podia tomá-las em consideração.

5. Porém, ouviu espontaneamente, a gerente da autora Maria Luísa e o seu depoimento fundamentou certos factos, como consta da fundamentação da resposta aos artigos da base instrutória.

6. Isto é manifestamente ilegal e vicia a decisão, porquanto os depoimentos dos gerentes das partes apenas podem ser aproveitados enquanto lhes são desfavoráveis.

7. o douto julgador deu como provado o artigo 9° da base instrutória pelo facto insólito de inferir da existência de um contrato a partir de três facturas que a autora enviou à ré, sem atentar que essas facturas não especificavam a fórmula de cálculo, e podiam ter sido pagas, como foram, porque a recorrente confiava na recorrida e julgava terem sido correctamente emitidas.

8. A quarta factura já foi devolvida pela ré, porque os cálculos estavam errados.

9. As testemunhas indicadas pela ré e cujos depoimentos, em parte, se transcreveram na motivação, demonstram não ter existido qualquer acordo em que os empregados da autora tivessem de ser pagos pela ré e ainda por cima com um valor exorbitante de 25% acrescido de iva, valor este que resultaria de a autora não lhes pagar salário base.

10. Ou seja, era a ré que pagava os salários dos empregados da autora e pergunta-se, então, em que consistia a actividade da autora neste processo?

11. O contrato de mediação, assim qualificado pela autora e pelo tribunal, foi verbal, devendo ser escrito, pelo que é nulo, dele não podendo resultar qualquer obrigação de pagamento pela ré de comissões.

12. É a própria ré que alega que foi acordado que o valor da comissão a receber da SONAE, deduzidos os 5% destinados à coordenadora, eram distribuídos na proporção de 1,5% para cada.

13. É o Tribunal que reconhece que isto é usual.

14. Se o contrato não for nulo, é na base destes factos alegados pela autora e reconhecidos pela ré e que constam, aliás, do regime de mandato - artigo 1158° do Código Civil - que a ré deve ser paga.

15. A autora alegou e provou ter direito a uma comissão de 1,5% sobre as vendas que fossem efectuadas, deduzidos os 5% da comissão da coordenadora da SONAE e tendo de pagar 10% de royalties à ré.

16. As duas vendas referidas em 2° e 3° da base instrutória geram para a recorrida dos seguintes valores: 10.760,18€.

17. As três restantes facturas gerariam os seguintes valores: 17.802,26;€

18. Mas os valores referentes a estas três facturas não constituem créditos vencidos, uma vez que a autora não alegou os factos que condicionam o direito à comissão.

19. Foram violados, por erro de interpretação os artigo 19° nº8 do Decreto-Lei 211/2004, 552°, 653° e 655° nº2 do Código de Processo Civil e 342° n° 1 , 364° e 406° do Código Civil;

TERMOS EM QUE

DEVE SER ALTERADA A MATÉRIA DE FACTO, DANDO-SE COMO NÃO PROVADO O ARTIGO 9°, PARTE DO ARTIGO 12° (REFERÊNCIA AOS 25%) E O ARTIGO 14° DA BASE INSTRUTÓRIA.

DEVE O PEDIDO IMPROCEDER NA SUA TOTALIDADE, UMA VEZ QUE O CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA É NULO.

SE ASSIM NÃO SE ENTENDER, DEVE PROCEDER EM RELAÇÃO À COMISSÃO DAS DUAS PRIMEIRAS VENDAS, NO VALOR DE 10.760,18€ E IMPROCEDER EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS VENDAS. MAS SE SE ENTENDER QUE A A. PROVOU TER DIREITO À COMISSÃO DAS TRÊS VENDAS, O VALOR TOTAL DESTAS É DE 17.802,26€. DEVE MANTER-SE A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL , CONDENANDO-SE A RECORRIDA A PAGAR À RECORRENTE A QUANTIA DE 17.958,37€ E JUROS .

Contra-alegou a recorrida pedindo a improcedência da apelação.

Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[2], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil)[3], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).

Das conclusões resulta as questões a decidir são:

- Alteração da decisão de facto no sentido de não provada a matéria dos art.º 9º , 12º , na parte relativa aos 25% aí referidos e 14º da base instrutória;

- Saber se era lícito ao tribunal tomar declarações aos representantes da A. e valorar positivamente esses depoimentos.

- Se há razões para a alteração da decisão jurídica, designadamente por ser nulo o contrato de mediação.

- Saber se são devidas as comissões pelas últimas três vendas ou apenas pelas duas primeiras.

Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.

Dos factos

Na primeira instância foram dados como provados os seguintes factos:

1- Autora e Ré são sociedades que se dedicam à mediação imobiliária.

2- A Autora emitiu e remeteu à Ré a factura nº 206, no valor de € 12.977,25, a factura nº 207, no valor de € 13.358,40 e a factura nº 208, no valor de € 6.815,33, juntas com a petição inicial como documentos n.º 1 a n.º 3 a fls. 29 a 31.

3- A autora emitiu e enviou à Ré a factura nº 241, no valor de € 48.513,24, junta com a petição inicial como documento n.º 4 a fls. 32, pretendendo cobrar à Ré comissões de mediação de venda de imóveis da Sonae, pertencentes ao empreendimento Tróia Resort, que a Ré não pagou.

4- Passado um mês após ter recebido a factura nº 241 referida em 3), a Ré devolveu a mesma à Autora, anexando a carta junta como documento nº 6 a fls. 34 onde informava que procedia à devolução da factura por esta “não estar conforme”.

5- Em consequência de acordos celebrados entre Autora e Ré relativos à mediação de venda de imóveis, a Autora deve à Ré pelo menos a quantia de 12.605,71 €.

6- A R. acordou verbalmente com a Autora no sentido de que esta mediaria a venda de imóveis que esta tinha angariado à Sonae, pertencentes ao empreendimento Tróia Resort.

7- As facturas referidas em 2) foram emitidas após vendas mediadas pela Autora, pagas pela Ré em consequência do acordo referido em 6) e 8).

8- No âmbito do acordo referido em 6), a A. mediou a venda a Fernanda Irene Neto Gomes Carrão da fracção autónoma “AJ”, relativa ao apartamento turístico nº 36, do empreendimento “Apartamentos Turísticos da Praia II”, pelo valor de € 550.000,00.

9- (…) a H & E Anastácio, Lda., a fracção autónoma “AY”, relativa ao apartamento turístico nº 51 do empreendimento “Apartamentos Turísticos da Marina”, pelo valor de € 289.000,00.

10- (…) à Palgest – Empreendimentos imobiliários, Lda. a fracção autónoma “BP”, relativa ao apartamento turístico , nº 68 do empreendimento “ apartamentos Turísticos da Praia III”, pelo valor de € 480.040,00.

11- (…) À Palgest – empreendimentos imobiliários, Lda. a fracção autónoma “BA”, relativa ao apartamento turístico nº 53 do empreendimento “ Apartamentos Turísticos da Praia III”, pelo valor de € 480.040,00.

12- (…) A Maria João Moreira de Lemos Correia Novo da Silva a fracção autónoma “S”, relativa ao apartamento turístico, nº 19 do empreendimento “ Apartamentos Turísticos da Praia III”, pelo valor de € 428.010,00.

13- Autora e Ré declararam oralmente, na sequência do referido em 6), que o valor da comissão de venda seria de 3% sobre o valor do imóvel, que foi fixado pela dona do empreendimento Tróia Resort.

14- (…) O valor final a partilhar por Autora e Ré seria encontrado após multiplicar o valor da comissão (3%) por 25%, para encontrar o valor da comissão do vendedor que trabalha para a A.

15- Do valor da comissão de venda (3%) retirava-se ainda o valor a pagar à coordenadora da SONAE, multiplicando-o por 5%.

16- (…) E ainda os Royalties, que corresponderiam a 10% sobre o valor da mesma comissão de venda.

17- Ao valor da comissão de venda retirava-se então o valor da comissão do vendedor e o valor da comissão a pagar à Coordenadora da SONAE, do qual resultava o valor da partilha, que se dividia por dois.

18- A R. ficava com o valor da partilha acrescido do valor a pagar à Coordenadora da SONAE e o valor dos Royalties.

19- Enquanto a Autora recebia o valor da partilha acrescido do valor da comissão do vendedor.

20- A autora, enquanto integrou o grupo da Ré, tinha acesso aos ficheiros desta, podendo obter as informações aí disponíveis.

21- A R. havia celebrado com a Marvero, Imoresort e Troiaresort um contrato de mediação imobiliária, para promoção de venda dos apartamentos turísticos da zona de Tróia, sendo estipulado a favor da R. uma remuneração de 1% nas vendas efectuadas aos colaboradores do grupo Sonae e uma comissão de 3% nas restantes vendas promovidas pela R.

22- As comissões acrescidas de IVA seriam recebidas pela R. no prazo de 30 dias a contar da recepção da respectiva factura, após a assinatura de contrato- promessa e desde que o cliente tivesse pago um sinal de 20% do preço da venda.

23- A Ré entregou à Autora as comissões devidas pela venda de imóveis pertencentes ao empreendimento Tróia Resort, antes das vendas se encontrarem escrituradas.

24- A Ré era credora da autora, não tendo exigido formalmente a satisfação de qualquer crédito antes da dedução de reconvenção nos autos.

25- A Autora, após a assinatura dos contratos promessa pelos promitentes compradores que angariou, não colaborou em operações subsequentes, uma vez que após a saída da Autora do grupo da Ré, aquela ficou com o acesso vedado ao empreendimento Tróia Resort e sem contacto com aqueles clientes.

26- A A. exercia a actividade de Tróia também em Azeitão e em Sesimbra, e na primeira localidade ficou acordado que a A. pagaria à R. 10% de royalties calculados sobre o valor da comissão, paga pelo proprietário do imóvel e que se cifrava entre 3 e 5 % do valor de venda.

27- Se na angariação do cliente interviesse um vendedor da R., seria paga também à R. o valor a este devido.

28- Foi ainda acordado que os valores seriam recebidos, mensalmente, pela R.

29- Em Março de 2007, a A. ficou a dever à R., segundo os mapas por si elaborados, a quantia de 3.748,72€, que correspondiam 2.537,00€ de royalties (10% sobre o valor das comissões cobradas pela A., em vendas no valor de 1.027.500,00€, que somaram 25.369,68€) e ainda 220,31€ valor da comissão a pagar ao angariador da R., e finalmente, ainda, a quantia de 991,41€ de uma venda partilhada, que correspondia a 50% da comissão da Agência.

30- Foi acordado entre A. e R. que quando qualquer delas realizasse vendas na área de actuação de cada uma, Azeitão e Setúbal, a comissão seria partilhada a 50%, o que sucedeu relativamente à comissão referida que respeita a uma venda promovida pela A. na zona de Setúbal.

31- Em Abril de 2007, a A. ficou a dever à R. a quantia de 965,40€ correspondentes, 830,00€ a royalties (10% sobre as comissões auferidas pela A., no valor total de 360.267,00€, que somavam 8.300,00€) acrescidas de 135,40€ (comissão devida a um angariador da R.).

32- Em Maio de 2007, a A. ficou a dever à R. a quantia de 442,80€ (correspondente 295,20€ a royalties - 10% sobre as comissões auferidas pela A. no valor de 2.952,00€, correspondente a vendas no valor total de 98.400,00€ -) acrescida de 147,60€ (comissão devida a um angariador da R.).

33- Em Junho de 2007, a A. ficou a dever à R. a quantia de 881,00€ (746,00€ correspondentes a royalties - 10% sobre as comissões recebidas pela A., 7.460,00€, em vendas no valor total de 328.000,00€) acrescida de 135,00€ (comissão devida a um angariador da R.).

34- Em Julho de 2007, a A. ficou a dever à R. a quantia de 2.122,50€ (1.987,50€ correspondente a 10% de royalties sobre as comissões de venda auferidas pela A. – 19.875,01€, em vendas no valor total de 778.637,00€) acrescida de 135,00€ (comissão devida ao angariador da R.).

35- Os negócios atrás citados estavam concluídos, com as vendas escrituradas.

36- Existem créditos da R. sobre a A., relativos a negócios de mediação que na altura não estavam escriturados, tendo entretanto sido lavrada a respectiva escritura pública, cabendo à Ré 10% sobre o valor da comissão, sendo tais negócios, por referência ao documento nº. 2 junto a fls. 82, os seguintes, tendo o valor da comissão cobrado sido o que nesse documento se faz referência com as excepções que se apontam:

- processos nº. az/206, az/225, az/174, az/177, az/182, az/184, az/189, sendo relativamente ao processo az/182 (por se ter renegociado o valor da venda) a comissão auferida pela autora foi de € 4.074,00 e não de € 6.111,00 como consta do documento de fls. 82, processo az/223 (em que o proprietário é Bruno Cristina), tendo o valor cobrado sido de € 750,00 e não de € 3.600,00 como consta da mesma listagem de fls. 82, processo az/227, sendo cobrada a comissão de € 4.500,00 e não de € 6.000,00, como consta do mesmo documento de fls. 82, processo az/223, processo az/58, processo az/208, processo az/234, processo 130/06, processo az/230.

37- Foi acordado entre A. e R. a partilha de despesas e serviços comuns, essenciais à actividade exercida por ambas, relacionadas com serviços jurídicos, departamento de marketing, departamento informático para partilha de informação e de apoio às necessidades de desenvolvimento, com inserção administrativa dos imóveis, fotografias no sistema e bases de dados comuns a todas as lojas no site WWW.CASA.CASO.COM.

37- Foi acordado e posto em prática que estas despesas comuns eram repartidas em partes iguais pelas lojas abertas ao público, que foram numa primeira fase até Fevereiro de 2007, em número de nove e oito a partir de Fevereiro.

38- (…) Nessa sequência, pretendendo cobrar essas despesas, a R. emitiu a factura 18.812, no valor de 69,00€, relativa a despesas de CRM da loja de Azeitão e 69,00€ relativa à loja de Sesimbra, quota-parte da despesa global de 550,00€.

39- (…) A R. emitiu a factura 17.892, relativa à divulgação Casa Sapo (Janeiro a Março) no valor de 65,00€, referente a Azeitão e 65,00€ relativa a Sesimbra numa despesa global de 515,00€.

40- (…) A R. emitiu a factura 26/2007 (Portal Imobiliário Imolux – divulgação 12 meses) no valor de 69,00€, Loja de Azeitão e 69,00€, Loja de Sesimbra, numa despesa total de 550,00€ (passou a haver 8 lojas).

41- (…) A R. emitiu as facturas 18.916, 19.598 e 20.558 relativas a Imogia CRM, Fevereiro, Março e Abril, cada uma no valor global de 550,00€, a que corresponde a cada loja de Sesimbra e Azeitão 69,00€ (2 x 3 x 69,00€).

42- (…) A R. emitiu a factura 20.415, relativa à divulgação Casa Sapo, Abril de 2007, no valor global de 264,00€, a que corresponde por cada loja, Azeitão e Sesimbra 33,00€ (2 x 3 33,00€).

43- (…) A R. emitiu a factura 20.356, relativa à adesão Presença Habinet, Abril a Setembro de 2007, no valor global de 125,00€, a que corresponde por cada loja, Sesimbra e Azeitão, 16,00€ (16,00€ x 2).

44- (…) A R. emitiu a factura 24.653, relativa à Casa IOL, Abril, Maio e Junho, no valor global de 249,00€, a que corresponde por cada loja, Sesimbra e Azeitão 31,00€.

45- Relativamente ao antigo Site, foi acordado que as despesas eram repartidas pelo número de lojas, pelo que o valor global de 3.000,00€ será dividido por sete lojas, a que corresponde pela loja de Azeitão 429,00€ e pela loja de Sesimbra, 429,00€.

46- Ainda relativo à loja de Sesimbra, a R. emitiu a factura 20.883, manutenção de agência Extra-Sesimbra, no valor de 242,00€, despesa contratada que a R. teve de pagar.

47- A A. promoveu vendas em Sesimbra, tendo-se efectuado escrituras de 1 de Junho de 2007 a 27 de Julho de 2007, tendo a A. remetido mapas à R., especificando que a comissão da R. em três negócios foi de 4.050,00€, 5.000,00€ e 5.500,00€, de onde resultam royalties a favor da R. de 1.455,00€.

48- A A. enviou, ainda, um mapa com a discriminação de três negócios concluídos pela A., ainda em Sesimbra, cujas escrituras ainda não haviam sido feitas, mas relativamente às quais, a A. cobrou comissões de 5.200,00€ 3.400,00€ e 5.250,00€, de onde resultam royalties a favor da R., no valor de 1.385,00€.

49- No dia 29 de Abril de 2007 um representante da Autora declarou a um representante da Ré a vontade de “revogar” o contrato mantido entre ambas para daí a 6 meses.

50- (…) Tendo o representante da Ré dito que não precisava de 6 meses mas apenas de 1 mês para tratar de tudo.

51- Tendo a Ré cortado o acesso da Autora à Base de Dados apesar de não ter ainda decorrido um mês sobre o momento referido em 49).

53- A factura 20.356, relativa à adesão Presença Habinet, referida em 43), e com a excepção do mês de Abril, refere-se a meses durante os quais já não existia qualquer relação profissional entre Autora e Ré.

54- A factura 24.653, referida em 44), relativa à Casa IOL, e com a excepção do mês de Abril, refere-se a meses durante os quais já não existia qualquer relação profissional entre Autora e Ré.

55- As despesas referidas em 45) (loja de Azeitão 429,00€ e pela loja de Sesimbra, 429,00€) referem-se ao mês de Julho de 2007 durante o qual já não existia qualquer relação profissional entre Autora e Ré.

56- Nos negócios que não fossem da Sonae, autora e Ré acordaram que os pagamentos só seriam efectuadas após as escrituras serem concretizadas.

A recorrente vem impugnar o julgamento da matéria de facto no tocante as respostas dadas aos art.s 9º, 12º e 14º, com dois fundamentos por um lado a errada apreciação da prova testemunhal e por outro por se ter valorado em seu beneficio o depoimento da representante da A., o que no entender da R. é ilegal.

Vejamos desde já esta questão da alegada ilegalidade da tomada de declarações ao representante da parte, por iniciativa do Tribunal.

Dispõe o artº 552º n.º 1 do CPC, que o Juiz pode em qualquer estado do processo, determinar a comparência pessoal das partes para a prestação de depoimentos que interessem à decisão da causa. A R. tinha requerido o depoimento de parte da representante da A.. tal depoimento foi admitido por despacho proferido na audiência do dia 24703/2010 e prestado nessa mesma audiência. Mas o sr. juiz em acto seguido à prestação do depoimento de parte requerido pela R. entendeu que deveria ouvir e tomar declarações aos representantes de ambas as partes em conflito. E assim procedeu, ouvindo os representantes de A. e R. que se encontravam presentes. Estes despachos não foram impugnados. Mas ainda que o fossem não assistiria razão aos impugnantes porquanto o CPC, como decorre do preceito citado, consente ao juiz, por iniciativa própria a tomada de declarações às partes, sendo tal meio de prova lícito e legal. Quanto á valoração desses depoimentos, exceptuado caso de haver confissão, vigora o principio da livre apreciação da prova pelo que nada obsta a que o tribunal no valore o depoimento livremente de acordo com as regras da experiência comum. Ao fazê-lo não está a cometer qualquer ilegalidade, tal como não há ilegalidade na produção do dito meio de prova. Pode atacar-se a valoração que foi feita do depoimento, mas aí já estamos no domínio do erro da valoração da prova e não da ilegalidade da sua admissão. Nesta parte improcede pois a apelação.

Quanto ao erro na apreciação da prova importa lembrar que o Tribunal “ad quem” só pode alterar a decisão de facto da 1ª instância quando se verifique algum dos fundamentos das alíneas a) a c) do n.° 1 do artigo 712° do Código Processo Civil, que dispõe:

1- A decisão do tribunal de 1ª instância sobre matéria de facto pode ser alterada pela Relação:

a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690.º-A, a decisão com base neles proferida;

b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;

c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.

A aplicação desta última alínea está liminarmente afastada dado que a Apelante não apresentou com a alegação de recurso documento novo superveniente.

No que concerne à alínea b), Alberto dos Reis, " C.P.C. Anotado", vol. VI, pág. 472, ao explicar o que nela se dispunha na redacção na altura vigente e que era praticamente idêntica à actual, apenas se refere à hipótese de estar junto aos autos documento que faça prova plena ou cabal de determinado facto e o juiz, na sentença, ter admitido facto oposto, com base na decisão do tribunal colectivo, caso em que incumbiria à Relação fazer prevalecer a força do documento. Manuel de Andrade, citado por Alberto dos Reis e pelo acórdão do S.T.J. de 12.3.81, B.M.J. n.º 305, pág. 276, também apenas se refere ao caso de o tribunal “a quo” ter desprezado a força probatória de documento não impugnado nos termos legais.

O Supremo Tribunal de Justiça, de que é exemplo o citado acórdão, adoptou uma posição menos rígida, admitindo a alteração das respostas do tribunal colectivo "quando haja no processo um qualquer meio de prova plena, que, por isso mesmo, não possa ser destruído por quaisquer outras provas. Nesta conformidade, a Relação pode alterar a resposta a um quesito com base quer em documento quer em confissão ou acordo de partes...”

No caso em apreço, o Apelante, na sua alegação, não invoca qualquer meio de prova com tais características.

Quanto à reapreciação da prova testemunhal produzida na primeira instância, como já se disse, não parece existir erro notório na sua valoração.

A decisão de facto baseou-se em grande parte na prova testemunhal produzida e quanto esta importa lembrar ao recorrente que, no julgamento da matéria de facto e na sequência dos princípios da imediação, da oralidade e da concentração, o tribunal aprecia livremente as provas, segundo a sua prudente convicção, art.º 655º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil (princípio da livre apreciação da prova), ou seja, depois da prova produzida, o tribunal tira as suas conclusões, em conformidade com as suas impressões recém colhidas e com a convicção que através delas se foi gerando no seu espírito, de acordo com as regras da ciência, do raciocínio, e das máximas da experiência[4], que forem aplicáveis[5], salvo previstos no n.º 2 do mesmo artigo.

E esta apreciação livre das provas tem de ser entendida como uma apreciação convicta do julgador, subordinada apenas à sua experiência e prudência e guiando-se sempre por factores de probabilidade e nunca de certezas absolutas, estas quase sempre intangíveis, nunca entendida num sentido arbitrário, de mero capricho ou de simples produto do momento, mas como uma análise serena e objectiva de todos os elementos de facto que foram levados a julgamento, tudo por forma a que, uma resposta dada a determinado quesito seja o reflexo e " o resultado da conjugação de vários elementos de prova que na audiência ou em momento anterior foram sujeitos às regras da contraditoriedade, da imediação ou da oralidade" (Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II vol., pág. 209).

Ora, deve aceitar-se que a convicção do julgador da 1ª instância resulta da experiência, prudência e saber daquele, sendo certo que é no contacto pessoal e directo com as provas, designadamente com a testemunhal, que aquelas qualidades de julgador mais são necessárias, pois é com base nelas que determinado depoimento pode ou não convencer quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recai, constituindo uma das manifestações dos princípios da oralidade e da imediação, por via das quais o julgador tem a oportunidade de se aperceber da frontalidade, tibieza, lucidez, rigor e firmeza com que os depoimentos são produzidos, mesmo do confronto imediato entre os vários depoimentos, do contraditório formado pelos intervenientes, advogados e juízes, do interrogatório do advogado que a apresenta, do contraditório do outro mandatário e das dúvidas do próprio tribunal, melhor ajuizando e aquilatando desta forma da sua validade.

O depoimento[6] oral da testemunha, considerado e formado por um complexo de situações e factos em que sobressai o seu porte, as suas reacções imediatas, o sentido dado à palavra e à frase, o contexto em que é prestado o depoimento, o ambiente gerado em torno da testemunha, a forma como é feita a pergunta e surge a resposta, tudo contribui, com mais ou menos amplitude, para a formação da convicção do julgador.

Como também refere Abrantes Geraldes (ob. cit., p. 257) "Existem aspectos comportamentais ou reacções[7] dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como, no primeiro, se formou a convicção do julgador" e, mais adiante, "a simples leitura de secas e inertes laudas de argumentação fáctica jamais se pode comparar à vivacidade proporcionada ao juiz da primeira instância, quando este, empenhado, como deve estar, no efectivo apuramento da verdade material, procura encontrar, na floresta integrada pelos diversos meios probatórios (firmes ou imprecisos, convincentes ou contraditórios, serenos ou interessados), a vereda que lhe permite ir de encontro à justa composição do litígio, arrimado nos instrumentos que lhe são proporcionados pelos princípio da imediação e oralidade".

A valoração de um depoimento pelo julgador tem sempre um conteúdo marcadamente subjectivo.

É sempre uma tarefa difícil para o Tribunal superior perscrutar e sindicar esse processo de valoração, quando é certo que dispõe de menos elementos e meios menos “ricos” que aqueles de que dispôs o Tribunal “a quo”. Daí que deva haver alguma cautela e muito rigor na reapreciação da prova “oral” produzida na primeira instância, sendo certo que «o objectivo desta reapreciação é, não o de proceder a um novo e global julgamento da matéria de facto, mas apenas o de - pontualmente e sempre sob a iniciativa da parte interessada - detectar eventuais erros de julgamento nesse âmbito[8]»

Analisada toda a prova produzida na primeira instância, e apreciada a motivação da decisão de facto, nada indicia a existência de um erro notório no julgamento de facto. Ao invés, a factualidade dada como assente corresponde a uma criteriosa e séria apreciação e valoração da prova produzida em audiência de julgamento, tal como aliás resulta da respectiva motivação. Deste modo improcede a primeira questão.

Assim decide-se manter a factualidade dada como assente na sentença e acima transcrita.

Do direito

Quanto ao direito, vem a R. defender que o contrato dos autos é nulo por vício de forma, em virtude de entender que se trata de um contrato de mediação sujeito a regime previsto no DL nº 211/2004. Também aqui não tem razão. Como bem se demonstrou na sentença o contrato celebrado entre A. e R. não é um contrato de mediação imobiliária típico, sujeito ao regime jurídico da mediação imobiliária. Na verdade « da simples leitura do nº. 2 do art.º 2º do Dl 211/04, resulta que a actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente e as acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões». Este diploma regula as relações de mediação imobiliária estabelecidas entre o cliente e/ou interessado e o mediador e tem em vista a protecção daqueles enquanto consumidores e daí a exigência da redução a escrito do contrato de mediação.

Vendo o conceito legal de cliente/interessado plasmado no nº. 4 al. a) e b) do referido artigo 2º é óbvio que nem A. nem R. se enquadram nesse conceito, nas relações que entre si estabeleceram. Como bem se observa na sentença « o acordo verbal em causa nos autos, estabelecido entre a Autora e a Ré, enquanto sociedades que se dedicam à mediação imobiliária, nada tem a ver com as relações que cada uma delas estabelece por força desse acordo com os referidos clientes ou interessados, ou seja, o referido diploma legal só tem aplicabilidade às relações que se estabeleceram entre a Autora ou a Ré, na qualidade de mediadoras imobiliárias com os clientes ou interessados angariados pelas mesmas, no caso dos autos, com a Sonae enquanto cliente e proprietária do empreendimento Tróia Resort e os interessados (compradores) enquanto terceiros angariados pela Autora enquanto mediadora imobiliária, que nos autos estão descritos nos referidos factos 8) a 12) dados como provados.

Assim, facilmente se vislumbra que, ao acordo estabelecido entre a Autora e a Ré, enquanto mediadoras imobiliárias, não tem aplicabilidade o referido D.L. nº. 211/2004 de 20 de Agosto».

Ora não havendo disposição legal que imponha uma forma para este tipo de contratos, vigora a liberdade de forma (art. 219º do Código Civil) e consequentemente o contrato celebrado entre A. e R. é válido e eficaz, como se decidiu.

Quanto à subsunção dos factos ao direito a sentença não merece reparo, nem mesmo quanto à questão que a R. vem agora levantar de apenas serem devidas as comissões dos dois primeiros contratos e não já as dos últimos três, por ainda não estarem vencidas estas últimas. Ora as partes não remeteram para o regime de pagamento de comissões estabelecido no DL 211/04 e o que resulta dos autos é que a A. facturava à R. os serviços prestado, devendo nos termos gerais a R,. efectuar o pagamento da factura, nos prazos do costume, não havendo, como não se demonstrou que houvesse, prazo convencionado. Assim não sendo aplicável o regime previsto no DL 211/04, as facturas só não serão de pagar, se a R. demonstrar não ser devido o montante facturado ou não ter sido prestado o serviço facturado, o que manifestamente a R. não fez no tocante às quantias que foi condenada a pagar à A. e cuja liquidação foi demonstrada na sentença, para a qual se remete, por ser acertada e conforme ao direito.

Concluindo

Deste modo e pelo exposto acorda-se na improcedência da apelação e confirma-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Évora, em 16 de Fevereiro de 2012.

(Bernardo Domingos – Relator)

(António Sérgio Abrantes Mendes – 1º Adjunto)

(Luís Mata Ribeiro – 2º Adjunto)

Sumário:

I- O acordo verbal, estabelecido entre duas sociedades imobiliárias, para co-angariação de clientes, não é regido pelo regime da mediação imobiliária, pelo simples facto de que não é um contrato de mediação imobiliária. Não havendo disposição legal que imponha uma forma para este tipo de contratos, vigora a liberdade de forma (art. 219º do Código Civil) e não a forma escrita exigida para os contratos de mediação imobiliária.

II- Tal acordo nada tem a ver com as relações que cada uma delas estabelece por força desse acordo com os referidos clientes ou interessados, ou seja, o referido diploma legal só tem aplicabilidade às relações que se estabeleceram entre a Autora ou a Ré, na qualidade de mediadoras imobiliárias com os clientes ou interessados angariados pelas mesmas.

III- Estes sim estão sujeitos ao regime previsto no DL 211/04, designadamente quanto á observância da forma escrita., sob pena de nulidade.

[1] Transcrito da sentença

[2] O âmbito do recurso é triplamente delimitado.

Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida.

Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil).

Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa -1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra - 2000, págs. 103 e segs.

[3] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.

[4] As máximas ou regras da experiência da vida (Erfahrungssätze) são afirmações genéricas de facto __ são juízos gerais (de facto) __ situadas no domínio da questão de facto, que funcionam como premissas maiores das presunções simples, notórias ou não notórias __se forem notórias o juiz conhecê-las-á ou se socorrerá dos meios fáceis e acessíveis ao seu conhecimento, se o não forem será obtidas por intermédio do processo, maxime, por intermédio dos peritos __, que procedem mediata ou imediatamente da experiência. Vd. Castro Mendes, Do conceito de prova em processo civil, Edições Ática - 1961, págs. 644 e 660 e segs. São, pois, juízos de carácter geral formados sobre a observação da vida de todos os dias, que permitem ao juiz apreender o significado, a atendibilidade e a eficácia de uma prova. São critérios generalizantes e tipificados de inferência factual. Castanheira Neves, Sumários de Processo Criminal (1967-1968), Coimbra - 1968, pág. 48. Segundo Vaz Serra __ RLJ Ano 108 pág. 358 __ não são normas jurídicas __ e portanto não são normas de direito substantivo __, mas são partes destas já que estas as mandam, expressa ou tacitamente, ter em conta e, por conseguinte a sua violação implica a violação da lei substantiva. E segundo Vd. P Lima e A. Varela __ Cód. Civil Anot. Vol. I 2.ª Ed., pág. 289 __ estão na base das presunções judiciais simples ou de exercício, isto é, das que assentam no simples raciocínio de quem julga. Sobre a questão se se situam no âmbito da questão de direito ou de facto vd. J. A. Reis, Breve Estudo, pág. 539. Cfr. também Castro Mendes, opus cit., pág. 666 nota 18.

[5] Vd. José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil (Conceito e Princípios Gerais) - À luz do Código Revisto, Coimbra Editora - 1996, pág. 157; Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa -1997, pág. 347

[6] Os depoimentos não são só palavras, o silêncio da testemunha (que não aparece quando há transcrição) pode valer mais para formar a convicção do tribunal do que o depoimento orquestrado de vinte outras.

[7] O tom de voz, a mímica, o rubor, a palidez, etc., elementos extremamente infiéis e mutáveis, conforme o temperamento, a idade, o sexo, a posição social e as condições de vida, mas que podem ser significativos, quando sujeitos a uma análise prudente e avisada, que descubra, por exemplo, entre um tímido e um audacioso profissional da mentira, que sabe ser mais facilmente acreditado se se mostrar firme e seguro no seu depoimento.

[8] Cfr. ac. do STJ de 12/2/2004, proc. n.º 03B4113, in dgsi.pt