07B2934 - Supremo Tribunal de Justiça

1. O sinalagma contratual liga as prestações essenciais do contrato bilateral mas não todos os deveres de prestação dele emergentes.

2. No arrendamento, o pagamento da renda tem como correspectivo a cedência do arrendado e não também a obrigação de nele fazer obras.

3. Tendo a R. cedido um batelão para aí funcionar um restaurante, não pode a arrendatária deixar de pagar a renda pelo facto de a senhoria não ter criado nem proporcionado “condições envolventes (…) que lhe permitissem uma específica utilização – restaurante de luxo na marina”.

4. Essa omissão pode gerar a obrigação de indemnizar, bem como um incumprimento definitivo parcial ou a redução da renda mas não suspender o seu pagamento.

Acórdão no Supremo Tribunal de Justiça

Relatório

AA, SA,

Intentou contra

BB- Promoção de Espectáculos, Animação Cultural, Lazer, Turismo, Restauração, Limitada

Acção declarativa de condenação

Pedindo

. a resolução do contrato de arrendamento, declarando-se o despejo e condenando-se a Ré na devolução imediata do espaço livre e devoluto;

. o pagamento das rendas vencidas e não pagas no valor de 84.626,58 euros, acrescidos de juros vencidos;

. o pagamento das rendas vincendas;

. o pagamento de indemnização correspondente a 50% do valor devido;

. o pagamento do valor dos serviços prestados e não pagos no montante de 2.294,42 euros.

Alegou, no essencial, que cedeu, temporária e onerosamente, à Ré um estabelecimento de restauração e bebidas instalado numa embarcação marítima turística, atracada na Marina da Expo 98, Bacia Norte, registada sob o nº LX-000000- Oceano Antártico, o qual funcionaria como restaurante flutuante Café CC; e que a R. não lhe paga a renda acordada nem os serviços prestados que descrimina.

Contestou a R. impugnando a natureza do contrato firmado e invocando a exceptio non adimpleti contractus por a A. não ter cumprido com várias obrigações que descreve e que eram essenciais para que o espaço cedido funcionasse como restaurante.

Deduziu, por seu turno, pedido reconvencional, pedindo a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de 1.000.000€ de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais, derivados dos prejuízos que lhe causou pelo incumprimento das obrigações contratuais que contraiu para o funcionamento do restaurante.

A A. replicou, impugnando os factos alegados pela R.

Efectuado o julgamento, foram julgadas improcedentes quer a acção quer a reconvenção, sendo a R. absolvida do pedido e a A. do pedido reconvencional.

A A. interpôs recurso de apelação que foi julgada procedente e revogada a sentença e, em sua substituição, decidiu-se

. alterar as respostas aos quesitos 2, 15, 20, 21, 22, 23, 24, 30, 33, 65, 72, 89;

. decretar a resolução de contrato de locação, celebrado entre A. e R., da embarcação auxiliar local marítimo - turística atracada na Marina da Expo 98, Bacia Norte, registada sob o n. o LX-00000 - Oceano Antárctico;

. condenar a Ré a entregar à A., livre e devoluta, a referida embarcação;

. condenar a Ré a pagar à A. a quantia de € 8.462,66 (de rendas vencidas vencidas até 11SET2002, correspondentes a 10% do peticionado) e, ainda, como contrapartida da utilização da embarcação que vem fazendo até ao presente, as quantias mensais (acrescidas dos impostos a que estejam sujeitas) de € 44, de SET2002 a MA12003, € 673,38, de JUN2203 a MA12004, e € 698,32, de 2005 até à entrega do locado, bem como € 720,20 de juros de mora idos até 8NOV2002 e os que se vencerem, à taxa legal, desde essa data até integral pagamento;

. condenar a R. a pagar à A. , pelos serviços prestados, a quantia de €2.294,42 acrescida de € 169,80 de juros de mora vencidos até 8NOV2002 e os que se vencerem, à taxa legal, desde essa data até integral pagamento.

É agora a R. quem interpõe recurso de revista que termina com as seguintes

Conclusões

1. De tudo o que acima ficou exposto podem retirar-se as conclusões que se seguem, conducentes à necessidade de revogação da decisão recorrida, uma vez que o Tribunal que a proferiu não se manteve dentro dos parâmetros exigidos por lei.

2. A decisão proferida pela Relação de Lisboa sobre a matéria de direito, além de parca na sua fundamentação, é claramente violadora da lei substantiva, consistindo essa violação tanto no erro de interpretação como de aplicação das normas jurídicas invocadas e pertinentes no âmbito deste litígio.

3. O enquadramento jurídico dos factos foi mal feito e incorrectamente interpretadas as disposições citadas na decisão recorrida.

4. Além de ter subvertido os princípios inerentes ao direito das obrigações, às relações contratuais e à lei substantiva em geral e, concretamente, os artigos 406, nº 1, 428°, n.º 1, e 8080 do Código Civil (CC) que, dessa forma, violou.

5. No caso em apreço havia efectivamente lugar à invocação da excepção de não cumprimento na medida em que, atenta a factualidade apurada, não se pode falar em incumprimento definitivo mas, ao invés disso, em mora no cumprimento.

6. Sendo que, nesse caso, o contraente que cumpre defeituosamente a sua obrigação não tem o direito de exigir a respectiva contraprestação, designadamente, enquanto não corrigir o defeito da sua prestação. Da mesma forma que o contraente faltoso só adquire o direito à contraprestação quando, prévia ou simultaneamente, se ofereça para reparar os danos causados à contraparte, repondo a situação.

7. Este equihbrio nas prestações foi amplamente colocado em causa pelo acórdão recorrido, fazendo impender sobre a recorrente as consequências do incumprimento da recorrida para o qual aquela não contribuiu.

8. Esse incumprimento apenas poderia qualificar-se de definitivo se já não fosse possível a realização da prestação por um lado e, por outro lado, se o credor não mantivesse interesse na mesma. Sendo que, além de ser possível à autora o cumprimento da prestação a que se obrigou, também a ré mantém nele interesse, pelo que não pode falar-se em incumprimento definitivo.

9. Conforme resulta da decisão em crise, a recorrida, enquanto locadora, ficou obrigada a assegurar o gozo do batelão para o fim a que o mesmo se destinava. O que passava pela cedência do espaço mas também pela sua integração no projecto de revitalização da marina, de forma a criar e proporcionar condições envolventes que permitissem à recorrente cumprir a específica utilização do espaço enquanto restaurante de luxo numa zona de excelência.

10. O que é facto é que a recorrida não cumpriu a sua obrigação nessa parte - mesmo perante as sistemáticas promessas de cumprimento - e, atenta a sua essencialidade e imprescindibilidade, a recorrente, legitimamente, deixou de proceder ao pagamento das rendas, lançando mão da excepção de não cumprimento.

11. Sendo que a mora que legitimou o incumprimento da recorrente, não procedeu de culpa sua, não podendo ser por isso responsabilizada na conformidade do que dispõem os artigos 799°, n.º 1, e 801°, nº 1, do CC, a contrario.

12. A verdade é que a falta das condições envolventes da marina onde se localizava o restaurante, e o consequente incumprimento da recorrida, pela sua extensão material e temporal, a que se reporta a decisão recorrida, permitem concluir, ao contrário do que ali se refere, pela correlação das prestações e, consequentemente, legitimar o não pagamento das rendas pela recorrente na sua totalidade.

13. Como resulta de jurisprudência assente nos nossos altos tribunais, a falta no cumprimento tem de assumir um relevo significativo, devendo ser proporcional à recusa excipiente.

14. De resto, e a admitir que a ré poderia ter reduzido a sua prestação, sempre haveria uma impossibilidade de determinar a exacta medida ou a percentagem para, face à mora no cumprimento da autora, justificar o seu incumprimento parcial.

15. Releva notar que a autora incumpriu uma parte fundamental do contrato que radicava no pressuposto essencial que permitiria fazer o negócio prosperar. Pelo que o não pagamento das rendas por parte da recorrente foi absolutamente proporcional e adequado ao amplo incumprimento da recorrida.

16. No sentido de procurar avaliar as consequências jurídicas do incumprimento, o tribunal recorrido devia ter avaliado se, face à mora, era ou não possível a realização da prestação e, por outro lado, se a credora dessa prestação - neste caso a recorrente - mantinha nela interesse, o que não fez. Só este raciocínio teria permitido aquilatar sobre a existência efectiva de incumprimento definitivo.

17. Na verdade, não está em causa o incumprimento do contrato na sua globalidade, como, de resto, o próprio acórdão recorrido reconhece ao apelar ao "incumprimento definitivo" ainda que "meramente parcial", mas a parcela da obrigação que ficou por cumprir afigura-se essencial para tomar praticável o projecto da recorrente.

18. Em bom rigor, a recorrente foi obrigada a deixar de proceder ao pagamento das rendas a que estava obrigada na medida em que não podia continuar a assumir um encargo do qual não via retomo. O que era do perfeito conhecimento da recorrida da mesma forma que era do seu conhecimento - dadas as várias propostas de reabertura do restaurante (resposta aos quesito 80°) - que era intenção da recorrente manter o contrato de arrendamento em vigor e, em consequência, a recuperação das prestações em atraso.

19. Ora, considera-se que a obrigação não foi cumprida sempre que o credor perca, face à mora, o interesse que tinha na prestação ou se esta não for realizada no prazo por ele razoavelmente fixado, conforme expressamente decorre do disposto no artigo 808°, n.º 1, do CC.

20. No caso em apreço a recorrente, como se referiu, mantém objectivamente o interesse na prestação da recorrida, na medida em que se dedica ao ramo da hotelaria e, em especial, à restauração, pelo que é evidente que mantém todo o interesse em continuar a explorar um espaço cuja envolvência lhe permita potenciar o negócio com vista à amortização do avultado investimento e à consequente obtenção de lucro. Daí também que não tenha optado, como refere a decisão recorrida, pela resolução do contrato com o consequente arbitramento de uma indemnização.

21. Por sua vez, a recorrida, objectivamente, também mantém interesse em ter o espaço arrendado para, dessa forma, justificar o investimento, potenciar o negócio e obter lucro.

22. Por outro lado, para além da manutenção do interesse da recorrente na prestação, não foi por si fixado, na qualidade de credora da obrigação da recorrida, um prazo admonitório que impusesse o cumprimento à outra parte. Sendo que, na ausência de convenção diversa, e no caso de mora, a sua translação em incumprimento impõe urna interpelação admonitória, mediante a fixação de um prazo suplementar cominatório. Pelo que, só decorrido esse novo prazo, caso o devedor se mantenha numa situação de incumprimento, pode concluir-se pelo incumprimento definitivo e, consequentemente, pela resolução efectiva do contrato.

23. Sendo certo que, na vasta documentação junta aos autos e, concretamente, nas várias comunicações trocadas entre as partes, dadas como integralmente reproduzidas, não figura qualquer interpelação admonitória da ré que impusesse derradeiramente o cumprimento do contrato por parte da autora, o que expressamente decorre do disposto no artigo 808°, nO 1, do ee, sendo que apenas nesse caso, podia ser exercido o direito potestativo de resolução do contrato. Pelo que na ausência de uma interpelação admonitória deve continuar a entender-se que o clausulado continua a ter interesse para ambas as partes e, designadamente, para a recorrente.

24. Tendo em conta o que antecede e, nomeadamente, todo o circunstancialismo evidenciado pela decisão recorrida, conclui-se não haver fundamento legal para a resolução do contrato. Pelo que o tribunal a quo, ao julgar procedente a apelação e, consequentemente, decretar a resolução do contrato de locação celebrado entre a autora e a ré, interpretou e aplicou mal a lei substantiva que, dessa forma, violou e, concretamente, os artigos 406°, n.º 1, 428°, nº 1, e 808° do CC.

25. Sendo que a correcta aplicação dessas disposições legais, impõe, por conseguinte, a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que determine a improcedência da acção, absolvendo a ré do pedido.

26. Acresce referir que, com esta interpretação, foi simultaneamente colocado em causa o princípio da igualdade, consagrado no artigo 13° da Lei Fundamental e, especificamente, a igualdade contratual que aqui, por essa via, se encontra também atingida, tendo feito recair unicamente sobre a recorrente as consequências negativas do incumprimento da recorrida para o qual aquela não contribuiu.

27. O que, a ser considerado procedente por esse Venerando Tribunal, não pode deixar de conduzir a um enriquecimento sem causa por parte da recorrida.

Termina pedindo se julgue procedente o recurso, revogando-se a decisão recorrida e substituindo-se por outra que julgue improcedente a acção, absolvendo a R. do pedido.

Contra alegou a A. para pugnar pela manutenção da decisão recorrida, invocando o trânsito em julgado da decisão na parte em que a R. é condenada a pagar-lhe 2.294,42€, acrescida de 169,80€ de juros de mora vencidos até 8NOV2002 e os que se vencerem, à taxa legal, desde essa data até integral pagamento, relativamente aos serviços que prestou à R.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

FUNDAMENTAÇÃO

Matéria de facto provada:

Por não ter sido impugnada nem haver qualquer alteração a fazer à matéria de facto, mantém a respectiva decisão levada a cabo na Relação.

O direito

Embora a recorrente peça se julgue a acção improcedente, com a sua absolvição do pedido, nas conclusões apenas se reporta à questão decidia sobre o pagamento das rendas que não à referente à sua obrigação de pagar os serviços que a A. lhe prestou.

Assim, na parte não recorrida, a decisão transitou em julgado, como defende a recorrida nas considerações preliminares das suas contra alegações(1)

A presente acção tem por objecto o despejo do arrendado descrito nos autos por falta de pagamento de rendas, fundamentando-se no ar. 64.º, 1, a) do RAU que estipula que “o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário a) não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório”(2)

Ora, vem demonstrado que a R. não pagou as rendas devidas.

Invoca ela como fundamento para tal omissão, como facto impeditivo do direito da A., a exceptio non adimpleti contractus por esta não ter cumprido uma das obrigações a que estava vinculada e que era a de, além de ceder o espaço – o batelão -, “(9)”.(3).

Cedido, embora, o espaço referido, que a R. mantém em seu poder, a A. não criou aquelas condições.

A questão agora é a de saber se se verifica o condicionalismo que fundamente a invocada exceptio porque se tal não acontecer, a acção não pode deixar de proceder, como se decidiu no acórdão recorrido.

Dispõe o art. 428.º do CC: "se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro contraente não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo".

Os contratos bilaterais ou sinalagmáticos originam obrigações para ambas as partes, havendo uma relação de reciprocidade e interdependência entre elas.

Na génese do contrato é intenção de cada uma das partes que a obrigação contraída por um deles seja a razão de ser da assumida pelo outro.

E, no desenvolvimento da relação obrigacional, é intenção das partes a manutenção dessa correspectividade ou interdependência.

Diz-nos A. Varela(4). que "a obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa".

“O sinalagma, continua o mesmo mestre, liga entre si as prestações essenciais de cada contrato bilateral, mas não todos os deveres de prestação dele nascidos”.

Não basta que o contrato seja bilateral para que se possa invocar a excepção de não cumprimento do contrato; necessário se torna ainda que entre as obrigações haja correspectividade, que uma seja a causa da outra.(5).

É também este o ensinamento de Vaz Serra(6). “a excepção pressupõe que a prestação exigida e a que se invoca para justificar a recusa são correlativas, recíprocas ou correspectivas: deve estar-se em face de prestação e contraprestação, pois só então, por haver correspondência, se justifica que o não cumprimento de uma baseia a recusa da outra”.

Em face desta doutrina, tem-se entendido que no contrato de arrendamento, o pagamento da renda tem como correspectivo a cedência do arrendado e não também a obrigação de fazer obras no arrendado(7)

De igual forma se tem entendido que aos vícios da coisa não corresponde, no sinalagma do contrato, o pagamento da renda.(8).

No caso dos autos, o batelão para nele funcionar o restaurante foi entregue pela A. à R.

Como correspectivo, impunha-se a esta o pagamento das rendas.

As demais obrigações que o contrato impunha à A., resumidas no trecho do Acórdão acima transcrito “(9)”. não são correspectivas da obrigação de pagar a renda.

Por isso, a exceptio invocada, no caso concreto, não opera.

O não cumprimento dessas obrigações, definidos no Acórdão recorrido como “incumprimento definitivo parcial” concediam à R. o direito de resolver o contrato ou de pedir a redução da renda e não o de suspender o seu pagamento.

Como, porém, não usou tal direito e se manteve no uso do bem arrendado, evidente se torna que a decisão recorrida não merece qualquer reparo, designadamente ao reduzir equitativamente a 10% o seu montante.

Decisão

Pelo exposto, nega-se a revista, conformando-se a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 11 de Outubro de 2007

Custódio Montes ( relator)

Mota Miranda

Alberto Sobrinho

(1) Arts. 684.º, 3, 677.º e 684, 4 do CPC.

(2) A resolução do contrato é pedida com base neste normativo e não com base no incumprimento definitivo da obrigação, a que se refere o art. 808.º do CC, como parece defender-se nas alegações da recorrente.

(3) Para usar os termos da decisão recorrida.

(4) Das Obrigações em Geral, 9.ª Ed., pág. 407.

(5) Ac. da RC de 14.4.93, CJ Ano XVIII, t2, pág. 37 (1.ª coluna).

(6) BMJ 67, pág. 30, em citação de Rodrigues Bastos, no Ac. do STJ de 6.5.82, BMJ 317, pág. 242 e 243

(7) Que pode gerar a obrigação de indemnizar, nos termos do art. 562.º do CC, bem como a faculdade a que se refere o art. 1036.º, ambos do CC., como se diz no Ac. do STJ citado na nota anterior.

(8) Ac. da RC de 29.10.96, CJ XXI, IV, pág. 45.

(9) “Criar e proporcionar condições envolventes (v.g. acessos, estacionamento, iluminação, publicidade, animação, dragagem, etc.) que lhe permitissem uma específica utilização – restaurante de luxo na marina”.