1637/24.8T8AMD-A.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

SUMÁRIO (da exclusiva responsabilidade da Relatora – art. 663.º, n.º 7, do CPC)

I- No contrato de arrendamento, o sinalagma que corresponde à obrigação (do arrendatário) do pagamento de rendas é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado para o fim a que se destina (no caso dos autos, fim não habitacional).

II- Não será, pois, lícita a suspensão/recusa do pagamento de rendas por parte da Ré arrendatária que, se mantenha no gozo do imóvel arrendado, invocando, na Contestação da ação de despejo e, em particular, no incidente de despejo imediato (cf. art. 14.º, n.ºs 3 a 5, da Lei n.º 6/2006), a exceção de não cumprimento do contrato, com base na alegada necessidade de obras no locado, que supostamente já teriam sido por si levadas a cabo.

III- A circunstância de serem controvertidos os factos em que se baseia tal exceção não obsta ao conhecimento do mérito da pretensão formulada pela Autora, no incidente de despejo imediato, não se justificando que tivesse, como ora defende o Réu/fiador, de ser produzida prova sobre factos substantivamente irrelevantes, numa ostensiva violação do princípio da economia processual e da limitação dos atos consagrado no art. 130.º do CPC.

Acordam, na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, os Juízes Desembargadores abaixo identificados

I- RELATÓRIO

AA, Réu na ação declarativa que, sob a forma de processo comum, contra si - e a sociedade REBELDE AGRADAVEL UNIPESSOAL LDA. - foi intentada por LIOZREAL, LDA., interpôs o presente recurso de apelação do despacho, cujo segmento decisório é o seguinte:

“Pelo exposto, julgo o incidente totalmente procedente, e, em consequência, determino o despejo imediato dos Réus do locado sito na Rua 1, e a respetiva entrega à Autora.

Custas do incidente a cargo dos Réus, que se fixam em 1 UC (artigos 527', n.'s 1 e 2 do CPC e 7', n.' 4 do RCP e tabela ii anexa).

Notifique.”

Os autos principais tiveram início em 13-09-2024 com a apresentação de Petição Inicial em que a Autora formulou o seguinte pedido:

“1. Declarar-se resolvido o contrato de arrendamento, identificado em 2 da Petição Inicial, com fundamento na falta de pagamento de rendas por parte da R., referente aos meses de abril de 2022 até setembro de 2024

2. Serem os Réus condenados, a restituir à Autora, livre e desocupado de bens e pessoas, o prédio objeto do contrato de arrendamento, supra referido.

3. Serem os RR. condenados a pagar à Autora a quantia de € 21.000,00 a título de rendas em atraso, bem como todas as rendas que se vencerem desde a data da entrada da presente ação até entrega efetiva do imóvel, se for caso disso, a título de indemnização.

4. Serem os RR condenados no pagamento de juros desde a data de vencimento de cada um das rendas, até efetivo e integral pagamento.”

Tendo a Autora alegado, para tanto e em síntese, que:

- Por contrato de arrendamento celebrado no dia 1 de janeiro de 2019, a Autora deu de arrendamento à 1.ª Ré a fração autónoma designada pela letra “B” correspondente à cave esquerda do prédio urbano sito na Rua 1, mediante a renda de 700,00 € mensais, a pagar por transferência bancária, no 1.º dia do mês anterior a que respeitar;

- O 2.º Réu constitui-se fiador da 1.ª Ré das obrigações decorrentes do contrato de arrendamento indicado, nomeadamente da obrigação de pagamento da renda;

- A 12-09-2024, encontravam-se por pagar pela Ré à Autora as rendas referentes aos meses de abril de 2022 até setembro de 2024, no valor global de 21.000,00 €;

- Devidamente notificado dos valores em mora, e interpelado para efetuar o pagamento, também o 2.º Réu não procedeu ao pagamento das rendas referidas;

- Sobre as rendas em dívida acrescem juros vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento que, contados até 12-09-2024, ascendem a 1.043,32 €.

Juntou, além do mais, contrato de arrendamento para fim não habitacional, assinado pela gerente da Autora, bem como pelo Réu, na qualidade de gerente da Ré e na qualidade de fiador.

A Ré foi citada através de carta registada com a/r (enviada para o locado) rececionada em 19-09-2024, e o Réu através de carta registada rececionada a 07-10-2019.

A 11-10-2024, os Réus apresentaram Contestação, em que se defenderam, invocando a exceção do não cumprimento do contrato, alegando, no que ora importa, que: informaram a Autora da necessidade de realização de obras no locado (obras que não discriminam), a qual nunca as fez, o que levou os Réus a fazê-las, a expensas suas; “como tal não veio a liquidar as rendas mas avisou o senhorio disso de forma pessoal”, pelo que “Nada é devido pelos RR. ao AA”.

Em 06-12-2024, a Autora apresentou Requerimento de despejo imediato, alegando, em suma, que: desde a data em que a Ré arrendatária foi citada venceram-se as rendas relativas aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2024, no total de 2.100 €; a exceção do não cumprimento do contrato não pode proceder, já que na Contestação não foi sequer alegado quais as obras que foram feitas, o valor gasto e a necessidade das mesmas para o gozo do imóvel. Assim, requereu que fosse determinado o despejo imediato caso os Réus, notificados para o efeito, não viessem, no prazo de 10 dias, pagar ou depositar as rendas vencidas na pendência da ação.

Tendo sido determinada a notificação dos Réus para se pronunciarem, fizeram-no pela forma constante do requerimento apresentado a 15-01-2025, alegando que:

“1. Para que o Ré cumpra o pagamento de rendas

2. O A. terá de realizar obras e cumprimentos de defeitos já mencionados no locado

3. Os quais são do conhecimento da A.

4. Pois o Rnau também isso o impõe crê a Ré

Pelo que deverá ser feita vistoria ao local”.

Em 28-02-2025 foi proferido o Despacho recorrido.

Após a notificação deste despacho, o mandatário dos Réus veio renunciar ao mandato, tendo sido elaboradas as respetivas notificações a 03-03-2025.

Em 06-03-2025, os Réus (ainda patrocinados pelo mesmo mandatário judicial) interpuseram o presente recurso de apelação, formulando na sua alegação as seguintes conclusões (que reproduzimos na íntegra):

“1. Os recorrentes consideram concordam com a sentença

2. Não entende a razão pela prolação da sentença

3. Sobretudo sendo por motivos invovados

4. E face na sua opinião a violação dos preceitos básicos do CPC e NRAU

5. Os julgamentos são para ser feitos e não haver decisões passando os passos impostos na lei

6. E sente que a justiça só se realizará a justiça que dever ser aplicada aos homens quando esta sentença for revogada

Nestes termos e nos demais de direito que V. Exa doutamente suprirá deverá o presente recurso ser julgada procedente por provada e em consequência revogada.”

Em 24-03-2025, foi apresentada alegação de resposta, em que a Apelada concluiu nos seguintes termos:

1. O recurso interposto pela Recorrente não tem fundamento legal, uma vez que a decisão recorrida decretou corretamente o despejo imediato com base na falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação, nos termos do artigo 14.º, n.ºs 3 a 5 do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

2. O pedido de despejo imediato formulado pelo Senhorio tem como objeto exclusivo as rendas vencidas na pendência da ação e não as rendas que fundamentam a causa de pedir inicial, pelo que os fundamentos da contestação à ação principal não podem ser invocados para obstar ao despejo imediato.

3. A Recorrente não demonstrou ter efetuado o pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação, sendo esta a única forma de afastar o despejo imediato.

4. A Recorrente alegou que a realização de obras no locado justificaria a suspensão do pagamento das rendas.

5. Contudo, essa alegação não se aplica às rendas vencidas na pendência da ação.

6. Nos termos do artigo 14.º, n.º 4 do NRAU, a Recorrente foi notificada para, no prazo de 10 dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação e nada fez.

7. Verificando-se o incumprimento da Recorrente, preenche-se o requisito legal do artigo 14.º, n.º 5 do NRAU, o que justifica plenamente a decisão de despejo imediato.

Em 13-05-2025, o Réu (e apenas este) juntou procuração forense.

Em 22-09-2025, foi proferido despacho (de admissão do recurso), nos seguintes termos:

“Na sequência de despacho de 29 de abril de 2025, verifica-se que apenas o réu AA constituiu mandatário na presente ação. Nessa medida, e nos termos do disposto nos arts. 40.º, n.º 1, al. c) e 41.º do Código de Processo Civil, o recurso apresentado só poderá ter seguimento quanto a este réu, não prosseguindo quanto à ré Rebelde e Agradável Unipessoal, Lda,, uma vez que a constituição de advogado é obrigatória nos recursos.

Assim, e no que respeita ao réu AA:

O recurso é admissível (art. 629.º, n.ºs 1 e 3, al. a) do Código de Processo Civil).

No que respeita à questão da legitimidade, suscita-se a questão de saber se este pressuposto se encontra verificado.

Com efeito, verifica-se, no presente caso, que o segundo réu AA assume a posição de fiador num contrato de arrendamento em que a autora surge como senhoria e a primeira ré Rebelde e Agradável Unipessoal, Lda como arrendatária.

A decisão objeto de recurso nos presentes autos foi proferida no âmbito de um incidente de despejo imediato, tendo-se decidido que o locado sito na Rua 1, deveria ser desocupado e entregue à autora. Muito embora o recorrente, nos presentes autos, não assuma a posição de locatário no referido contrato, entende-se que tem interesse para efeitos do presente recurso.

O incidente de despejo imediato, regulado no art. 14.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), relaciona-se com a obrigação de pagamento das rendas, no decurso da ação de despejo, prevista no n.º 3 desse mesmo artigo.

Nos termos do n.º 4 desse preceito, se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, sendo que, em caso de incumprimento, nos termos do n.' 5, o senhorio pode requerer o despejo imediato.

Estando, portanto, em causa, no incidente de despejo imediato, o pagamento de rendas e a entrega do locado, e podendo o segundo réu ser responsabilizado por esse mesmo pagamento enquanto fiador da primeira ré, entende-se que tem interesse no presente recurso, uma vez que a decisão proferida no incidente se reflete, nessa medida, na sua esfera jurídica.

Conclui-se, por isso, que o recorrente tem legitimidade (art. 631.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).

O recurso está em tempo (art. 638.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).

Nestes termos, admito o presente recurso, interposto pelo segundo réu AA, o qual é de apelação (art. 644.º, n.º 1, al. c) do Código de Processo Civil), com subida imediata, em separado, (art. 645.º, n.º 2) e com efeito suspensivo (art. 647.º, n.º 3, al. b) do Código de Processo Civil).

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir, não sem antes referir que, embora não acompanhando todas as considerações feitas no despacho de admissão do recurso quanto à legitimidade do Réu-Apelante (cf. art. 631.º do CPC), entendemos que tal pressuposto do recurso se verifica, uma vez que a decisão recorrida decretou o despejo imediato dos Réus (e não apenas da Ré arrendatária) do locado, condenando ambos os Réus no pagamento das custas do incidente.

II- FUNDAMENTAÇÃO

Como é consabido, as conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido (artigos 608.º, n.º 2, parte final, ex vi 663.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 636.º e 639.º, n.º 1, do CPC).

A única questão a decidir é a de saber se deve ser revogada a decisão recorrida pelas razões indicadas pelo Apelante nas conclusões da sua alegação recursória.

Os factos com relevância para o conhecimento do objeto do recurso são os que constam do relatório, acrescentando-se que:

Em 26-02-2018, foi outorgado entre partes, a Autora como senhoria, a Ré como arrendatária, e o Réu na qualidade de fiador, o contrato de arrendamento para fim não habitacional consubstanciado no documento 3 junto com a PI, cujo teor se dá por reproduzido, pelo qual a Autora deu de arrendamento à Ré, pelo prazo de 1 ano (renovável), com início a 01-03-2018, a fração autónoma designada pela letra B, destinada a comércio, correspondente à cave esquerda do prédio sito na Localização 1, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial da Amadora sob o n.º ... da freguesia da Damaia, mediante a renda mensal de 700 € a pagar no 1.º dia útil do mês anterior a que respeitar.

Do despejo imediato

Na decisão recorrida, após relatório sobre os requerimentos apresentados pelas partes no incidente, foram tecidas as seguintes considerações (colocámos entre parenteses retos as notas de rodapé):

“A presente ação de despejo rege-se, entre outras, pelas normas ínsitas no NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, concretamente, e no que ao caso releva, no artigo 14º.

Dispõem os seus n.ºs 3 a 5 o seguinte:

«3- Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

4- Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.

5- Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M».

O incidente de despejo imediato visa evitar o não pagamento de rendas na pendência da ação, incumbindo ao arrendatário, para impedir o seu decretamento, provar o pagamento ou depósito das rendas vencidas ou alegar e provar que as rendas não são exigíveis, pelo que não tem que as pagar ou depositar.

O despejo imediato com fundamento na falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação não opera, pois, de forma automática, admitindo a dedução por parte do arrendatário de qualquer meio de defesa suscetível de demonstrar o pagamento ou a inexigibilidade das rendas vencidas na pendência da ação.

Os meios de defesa terão de estar diretamente correlacionados com a obrigação de pagamento da renda para poderem impedir, modificar ou extinguir tal obrigação que sobre o arrendatário impende, v.g. mora do senhorio, acordo de não pagamento de rendas, compensação, exceção de não cumprimento.

Afinal, existe uma correspetividade entre as prestações que constituem o núcleo do sinalagma do contrato de arrendamento: de pagamento da renda por parte do arrendatário (artigo 1038º, al. a) do CC) e de assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina por parte do senhorio (artigo 1031º, al. a) do CC).

A este respeito cumpre convocar o artigo 1040º, n.º 1 do CC, nos termos do qual o locatário tem direito a não pagar o valor da renda, de forma total ou parcial, se, por motivo que não lhe for imputável, existir uma privação ou uma diminuição total ou parcial do gozo da coisa.

Vertendo ao caso em apreço, verifica-se que a Ré não procedeu ao pagamento ou ao depósito das rendas vencidas na pendência da ação.

No entanto, alegou a Ré Rebelde e Agradável Unipessoal, Lda., em resposta ao pedido de despejo imediato, que o respetivo pagamento está dependente da realização por parte da Autora de obras no locado.

O acionamento desta exceção visa a suspensão do pagamento das rendas enquanto persistir o impedimento do gozo do locado, por falta de realização de obras.

No entanto, dos elementos constantes dos autos não resulta uma impossibilidade do gozo e fruição do locado por parte da Ré Rebelde e Agradável Unipessoal, Lda., a quem o mesmo foi dado de arrendamento. Aliás, os próprios Réus alegaram na contestação que foram realizadas obras no locado em causa, motivo pelo qual entendem nada dever à Autora, uma vez que o valor que despenderam nas obras é superior ao valor peticionado por esta.

Ora, não se verifica, pois, um motivo que justifique o não pagamento das rendas que se forem vencendo na pendência da ação, como postula o artigo 14º, n.ºs 3 e 4 do NRAU, uma vez que não resulta qualquer impedimento para a Ré exercer o seu direito de gozo e fruição sobre o locado.

Nesse sentido decidiu o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 13.11.2023, do qual resulta que a “não realização de obras de conservação pelo senhorio não pode motivar a falta de pagamento de rendas na pendência de ação de despejo de imóvel para habitação, salvo se da falta de realização das mesmas resultar a impossibilidade de uso do imóvel” [Processo n.º 401/22.3T8AVR-A.P1, disponível em www.dgsi.pt]

Por sua vez, o Acórdão do Tribunal do Porto de 01.06.2023 pronunciou-se no sentido de que “[n]ão constitui meio de defesa legítimo e eficaz em relação ao direito potestativo da autora de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da acção, a alegação de que se tem direito ao recebimento de uma indemnização decorrente de danos causados pela realização de obras no locado” [Processo n.º 6928/22.0T8VNG-A.P1, disponível em www.dgsi.pt]

Atento o exposto, tem a Autora direito ao despejo imediato dos Réus do locado sito na Rua 1 e, consequentemente, à respetiva entrega do mesmo.

Estabelece ainda o artigo 14º, n.º 5 do NRAU que caso seja deferido o requerimento de despejo imediato, o juiz pronuncia-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M.

No presente caso, não foi requerida autorização de entrada no locado.

Por outro lado, inexistem elementos que permitam concluir pela recusa dos Réus em entregar voluntariamente o locado, uma vez transitada a presente decisão. Nesse sentido, não se justifica, por ora, conferir autorização de entrada no locado.”

Apreciando.

Muito embora o recurso pareça quase vazio de objeto, podemos admitir, com alguma benevolência, que o Apelante veio questionar a legalidade da decisão recorrida, por não ter sido dada aos Réus a possibilidade de fazerem prova (testemunhal ou outra), em audiência de julgamento, dos factos alegados na Contestação, aí qualificados como exceção do não cumprimento do contrato (de salientar que a Ré não se defendeu invocando a compensação de créditos, mormente nos termos do art. 1074.º do CC, sendo certo que, na cláusula décima do contrato, ficou estipulado que todas as obras de conservação necessárias ficam a pertencer ao prédio em que se integram, sem que a arrendatária possa alegar o direito de retenção ou exigir o pagamento de qualquer indemnização).

Não se discute que entre as partes foi (validamente) celebrado um contrato de arrendamento para fim não habitacional, com prazo certo (cf. artigos 1022.º, 1023.º, 1067.º, 1069.º, 1094.º e 1095.º do CC).

Ao incidente de despejo imediato em apreço é aplicável o disposto no art. 14.º, n.ºs 3, 4 e 5, da Lei n.º 6/2206, de 27-02, prevendo expressamente o n.º 5 que, em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior - ou seja, do pagamento ou depósito das rendas, encargos ou despesas, vencidos na pendência da ação de despejo por um período igual ou superior a dois meses - e da importância da indemnização devida (juntando prova aos autos), o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M.

Nos presentes autos, é fora de dúvida que os Réus, notificados que foram do requerimento de despejo imediato, não pagaram ou depositaram as rendas vencidas na pendência da ação, escudando-se na defesa que havia sido invocada na Contestação, ou seja, na exceção do não cumprimento do contrato.

Tem sido discutido na jurisprudência se no incidente de despejo pode ser atendida a alegação pelo arrendatário da exceção de incumprimento do contrato de arrendamento por parte do senhorio (ou até do direito de retenção do locado para garantir o direito a indemnização por benfeitorias realizadas naquele).

É sabido que da celebração do contrato de arrendamento emergem obrigações para ambas as partes, em particular, no que ora importa, para o senhorio a obrigação de proceder à entrega do locado e assegurar o gozo (temporário) do mesmo para os fins a que se destina [cf. artigos 1031.º, alíneas a), e b), e 1032.º do CC], para o locatário, a obrigação de pagar a renda acordada [cf. artigos 1038.º, al. a), e 1075.º do CC], verificando-se uma relação de sinalagma contratual entre tais obrigações.

De referir que, conforme expressamente previsto no art. 1036.º do CC, se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso; ademais, independentemente de mora do locador, quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, contanto que, ao mesmo tempo, avise o locador.

Nos casos de falta de realização de obras que contendam com o gozo da coisa locada, poderá ainda ser convocado, em nosso entender, o disposto no art. 1040.º do CC, estando previsto nos n.ºs 1 e 2 deste artigo que:

“1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.

2. Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.”

Quanto à exceção do não cumprimento do contrato consagrada no art. 428.º, n.º 1, do CC, é certo que faculta à parte que a invoca (porque dela pretende beneficiar) não realizar a prestação a que se encontra adstrita (uma prestação de coisa ou uma prestação de facto), enquanto a outra parte não efetuar a contraprestação no contrato bilateral ou sinalagmático que a ambos vincula.

No contrato de arrendamento, o sinalagma que corresponde à obrigação (do arrendatário) do pagamento de rendas é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado para o fim a que se destina (no caso dos autos, fim não habitacional).

Da conjugação destes preceitos legais resulta, de forma inequívoca, que não será lícita, com fundamento na alegada necessidade de obras no locado, a recusa do pagamento de rendas por parte do arrendatário que se mantenha no gozo do imóvel arrendado.

O arrendatário apenas se pode prevalecer da exceção de não cumprimento do contrato na eventualidade de o senhorio não proceder à entrega do prédio ou quando o senhorio deixe de lhe proporcionar o gozo do locado, correspondendo esta última hipótese [que não se confunde com o caso de perda total da coisa locada determinante da caducidade do contrato de arrendamento - cf. art. 1051.º, al. e), do CC] a uma situação de impossibilidade temporária de gozo do locado pelo arrendatário, o que pode estar relacionado com diversos fatores, incluindo a falta de realização pelo senhorio de obras de reparação da sua responsabilidade (cf. art. 1033.º do CC sobre casos de irresponsabilidade do locador).

Portanto, o incumprimento pelo senhorio da obrigação de realizar obras, por si só, não legitima o arrendatário a suspender o pagamento da renda na sua totalidade, apenas podendo determinar, consoante os casos, a obrigação de indemnizar ou uma redução da renda.

Nesta linha de pensamento, destacamos, a título exemplificativo, os acórdãos do STJ (sumários disponíveis em www.stj.pt):

- de 11-10-2007, na Revista n.º 2934/07 - 7.ª Secção, em cujo sumário se afirma designadamente que: “I - O sinalagma contratual liga as prestações essenciais do contrato bilateral mas não todos os deveres de prestação dele emergentes. II - No arrendamento, o pagamento da renda tem como correspectivo a cedência do arrendado e não também a obrigação de nele fazer obras.”

- de 03-02-2009, na Revista n.º 3518/08 - 6.ª Secção, conforme se alcança da seguinte passagem do respetivo sumário: “V- O sinalagma no contrato de locação ocorre entre proporcionar o gozo temporário da coisa locada e a renda (art. 1022.º do CC). A suspensão no pagamento das rendas, com fundamento na excepção do não cumprimento, apenas é admissível no caso de a locadora não proporcionar ao locatário o gozo da coisa locada, ou nesta não ter realizado obras indispensáveis à sua adequação ao fim previsto no contrato. VI - Sendo as prestações alegadamente em mora acessórias e não impedindo o gozo da coisa para o fim previsto no contrato, não tem cabimento a invocação da excepção do não cumprimento do contrato para legitimar a mora no pagamento das rendas, podendo a oposição à execução ser julgada improcedente logo no saneador-sentença.”

Destacamos ainda os acórdãos da Relação do Porto (disponíveis em www.dgsi.pt):

- de 24-03-2014, proferido no proc. n.º 3426/11.0TBVNG-A.P1, assim sumariado: “Não pode invocar a exceção de não cumprimento do contrato, alegadamente por o senhorio não ter procedido a obras no imóvel locado, o arrendatário que, anteriormente, deixou de pagar qualquer renda e continua a habitar esse imóvel.”

- de 14-03-2017, no proc. n.º 27468/15.8T8PRT-A.P1, assim sumariado: “I - Excepcionalmente, é legítimo, é um direito que assiste à ré, poder invocar contra o pedido de despejo imediato, outros meios de defesa para além da prova do pagamento ou do depósito das rendas vencidas na pendência da acção, sob pena de violação do disposto no art.º 20.º da C.R.Portuguesa. II - Esses meios de defesa terão de ser respeitantes ou estarem directamente correlacionados com a obrigação de pagamento da renda, para poderem ter a virtualidade de impedir, modificar o extinguir tal obrigação durante a pendência da acção, (v.g. a mora do senhorio, a compensação, a excepção de incumprimento). III - Não constitui meio de defesa legítimo e eficaz em relação ao direito potestativo da autora/senhoria de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da acção, a alegação de que esta se encontra em situação de incumprimento quanto à obrigação de realização de obras de conservação e de reparação no locado”.

Transpondo estas considerações para o caso sub judice, verifica-se não ter sido sequer alegado pela Ré arrendatária que deixou de ter o gozo do locado (para o fim a que se destinava) durante o período de tempo em que aguardou pela conclusão das (alegadas) obras (supostamente) necessárias, muito menos que, durante a pendência da ação, não tinha o gozo da fração.

Pelo contrário, da incipiente alegação feita na Contestação infere-se que, na pendência da ação, a Ré tinha o gozo do locado (uma vez que, segundo diz, já tinha feito as obras necessárias), sendo certo que a Ré até foi citada mediante carta registada enviada para o locado.

Portanto, ainda que porventura pudesse vir a demonstrar, mediante perícia ou prova testemunhal (ou outra), os factos que, de forma incipiente alegou, ou seja, que realizou obras no locado, que havia “necessidade de realização” dessas obras e que disso tudo deu conhecimento à Autora, continuaria a não estar justificada a recusa de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação, não podendo beneficiar da exceção do não cumprimento do contrato.

Por outras palavras, a matéria de facto alegada na Contestação quanto ao incumprimento por parte da Autora da (alegada) obrigação de realização de obras no locado não consubstancia matéria de exceção perentória substantivamente relevante para obstar ao efeito jurídico dos factos alegados e provados pela Autora no âmbito do incidente de despejo imediato, sendo forçoso concluir pela procedência do mesmo.

Seria, pois, descabido que o Tribunal não pudesse conhecer do mérito da pretensão formulada pela Autora no incidente de despejo imediato, nos termos em que o fez, e tivesse, como defende o Réu, de ser produzida prova sobre factos substantivamente irrelevantes, numa ostensiva violação do princípio da economia processual e da limitação dos atos consagrado no art. 130.º do CPC, do qual resulta, além do mais, estar vedado ao tribunal determinar a produção de prova sobre matéria que, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, se mostra inócua para a decisão de mérito.

Assim, e não tendo sido suscitadas outras questões jurídicas, nem se vislumbrando que se possam verificar quaisquer outras questões de conhecimento oficioso que ponham em crise a decisão recorrida (que julgou procedente o incidente de despejo imediato), impõe-se concluir, sem necessidade de mais considerações, que improcedem totalmente as conclusões da alegação de recurso em apreço, o qual não merece provimento.

Vencido o Réu-Apelante, é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do CPC).

III- DECISÃO

Pelo exposto, decide-se negar provimento ao recurso, mantendo-se, em consequência, a decisão recorrida.

Mais se decide condenar o Réu-Apelante no pagamento das custas do recurso.

D. N.

Lisboa, 05-11-2025

Laurinda Gemas

Rute Sobral

Paulo Fernandes Silva