4030/12.1TJLSB-A.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

- O incidente de despejo imediato tem base de sustentação e sentido técnico quando se discute se foi cumprida ou não a obrigação e não quando se debate se ela existe ou não.

- Não é possível falar nas rendas vencidas mencionadas no n.º 4 do art. 14.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano se é de admitir poder-se vir a concluir não haver contrato válido, não se materializar a obrigação, não existir a qualidade de inquilino.

(sumário elaborado pelo relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I. RELATÓRIO

M. .., com os sinais identificativos constantes dos autos, instaurou acção declarativa de condenação com processo ordinário contra V... e F..., neles também melhor identificados, por intermédio da qual peticionou:

«a) Deve ser decretada a resolução do contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão, porta 4, do prédio sito no Beco das Canas nº.2 e Escadinhas de S. Miguel nº.7, freguesia de S. Miguel, concelho de Lisboa, e o 1º R. condenado a restitui-lo à A., inteiramente livre e desocupado;

b) Devem os RR. ser condenados a pagar à A. as rendas vencidas e em dívida, que totalizam, até 31 de Outubro de 2012, € 4385,00 (quatro mil trezentos e oitenta e cinco euros) e as rendas vincendas, até efectiva entrega do fogo e, se esta não ocorrer imediatamente após o trânsito em julgado da sentença que decretar o despejo, ou no prazo nela fixado, o dobro da renda então em vigor, por cada mês de mora, até à efectiva restituição do mesmo (número 2 do artigo 1045º do Código Civil);

c) Deve o 1º R. ser condenado a reconhecer que a A. é titular do direito de propriedade sobre o prédio urbano sito no Beco das Canas nº.2 e Escadinhas de S. Miguel nº.7, freguesia de S. Miguel, concelho de Lisboa, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 106º e descrito na competente Conservatória do Registo Predial, sob a ficha número 108/20030721;

d) Deve o 1º R. ser condenado a reconhecer que ocupa os fogos com entrada pelas portas 1, 2 e 3, que deitam para o pátio com entrada pelo número 2 do Beco das Canas sem título e contra a vontade da A. e, em consequência, condenado a restitui-los à A., inteiramente livres e desocupados, de pessoas e dos seus bens e a pagar-lhe indemnização pela ocupação indevida desde Abril de 2012 até à efectiva entrega dos mesmos, livres e desocupados dos seus bens, à razão de € 360 mensais em 2012, de € 372,00 mensais em 2013 e no valor que resultar da aplicação do factor de actualização das rendas nos anos subsequentes, a qual se liquida, até 31 de Outubro de 2012, em € 2520,00; (...)»

Alegou, para o efeito, a existência de contrato de arrendamento relativo ao imóvel referido no primeiro articulado celebrado com o primeiro Réu e ser o 2.º Réu, nesse contrato, fiador e principal pagador; mais invocou estarem em dívida as rendas aí indicadas; referiu que o Demandado ocupa também, contra a vontade da Autora, fogos que não são objecto do contrato.

O primeiro Réu contestou a acção e deduziu reconvenção. Em sede de contestação requereu que fosse julgada inepta a petição inicial, com a sua consequente absolvição do pedido, e que fosse julgada procedente a que denominou de «excepção de erro na formação do negócio», que imporia uma redução contratual. Mais invocou a «excepção peremptória de não obrigação do pagamento da renda» da qual resultaria a «impossibilidade total do gozo do locado que tem como causa a não realização das obras por parte da A. desde, pelo menos 2004», pedindo que «seja o 1ª R. absolvido do pedido, mantendo-se válido e em vigor o contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão, porta 4, do prédio sito no Beco das Canas n.º 2 e Escadinhas de S. Miguel, concelho de Lisboa, com as alterações solicitadas». Em sede reconvencional, pediu a condenação da Autora na reparação das partes comuns do edifício referido nos autos, na realização, na fracção locada, das obras de conservação necessárias para que pudesse comece a habitar a fracção e no pagamento de sanção pecuniária compulsória.

Para o efeito, arguiu a incompatibilidade substancial de pedidos, o risco de ruína do imóvel, a omissão da Autora na colocação do locado em condições de habitabilidade, a realização de obras por sua conta e de terceiros (particularmente Junta de Freguesia por razões de solidariedade social), o desconhecimento do estado do mesmo à data de subscrição do contrato, a necessidade de redução deste pacto, a insalubridade do locado como causa geradora do seu estado de saúde, a não obrigação de pagamento de renda em virtude da impossibilidade total de gozo do mesmo e o facto de a não realização de obras pela Demandante ter determinado a necessidade de ocupar um cubículo a esta pertencente existente no mesmo prédio ainda que em condições «pouco menos que infra humanas». Mais impugnou factos e, em sede de reconvenção, deu conta das necessidades de obras no locado, de parte do respectivo historial e das suas condições pessoais.

A Autora respondeu e deduziu contestação à reconvenção concluindo pela improcedência da «exceção» de ineptidão da petição inicial, do vício de «erro na formação do contrato» e da «exceção de incumprimento do contrato». Sustentou dever o pedido reconvencional ser rejeitado com fundamento em inadmissibilidade.

A Demandante veio, ainda, ao abrigo do disposto no art. 14.º do Regime do Arrendamento Urbano, requerer que o Réu fosse notificado para, em dez dias, proceder ao pagamento das rendas vencidas e da indemnização devida, sob pena de se formar título executivo para efeitos de despejo do local arrendado.

O 1.º Réu opôs-se a esta pretensão sustentando que só poderá ser interpelado para pagamento após avaliação da excepção de «não obrigação de pagamento da renda» face à total impossibilidade de gozo do locado. Mais pediu que lhe fosse autorizado o pagamento faseado da totalidade do valor em dívida.

Sobre aquele requerimento recaiu a seguinte decisão:

«Vem o A. requerer o despejo imediato do imóvel identificado na P.l., escorando-se no art. 14º, nºs 3 e 4, do NRAU.

Sucede, porém, que, não obstante o pagamento a que os sobreditos preceitos se referem ter sido feito apenas parcialmente, o R. defende-se por excepção de não cumprimento do contrato, aduzindo matéria ainda controvertida.

Pelo exposto, julga-se improcedente o presente incidente. (...)»

É desta decisão que vem o presente recurso interposto pela Autora, que alegou e apresentou as seguintes conclusões:

«1ª

O presente recurso de apelação, admissível por a impugnação com o recurso da decisão final ser absolutamente inútil, vem interposto do aliás douto despacho que julgou improcedente o incidente de despejo imediato, deduzido ao abrigo do artigo 142 do R.A.U.

2. ª

No referido despacho reconhece-se que, notificado o R. para, em 10 dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas e da indemnização devida, no total de € 8809,50, não o fez, mas

3. ª

Por se ter entendido que o R. se defendeu por exceção de não cumprimento do contrato, decidiu-se o incidente pela improcedência. Porém,

4. ª

Nem o R. alegou a exceção de não cumprimento do contrato nem, se o tivesse feito, esta obstaria ao despejo imediato, na falta de pagamento das rendas.

5. ª

O R. qualificou os factos que alegou como exceção de incumprimento do contrato, mas indevidamente: na contestação, o R. pede seja "... julgada procedente a exceção dilatória de erro na formação do negócio sendo, em consequência, reduzida a cláusula 9^ do contrato de arrendamento em crise".

6. ª

Na improcedência deste pedido, competirá ao R. realizar as obras alegadamente em falta; se o pedido for declarado procedente, competirá à A. realizar essas obras; até lá, porém, a A., ora recorrente, não está obrigada à prestação em que o R. funda a sua recusa de cumprir. Assim,

7. ª

A defesa do R., tal como a estruturou, não assenta sobre exceção de incumprimento do contrato, mas sobre a pretensão de ser inválida a obrigação que assumiu de fazer as obras e sobre a manutenção do negócio, por redução, declarada essa invalidade (o que não se admite), pelo que,

8. ª

Apesar de como tal qualificados, os factos alegados pelo R. em fundamento da sua pretensão não se confundem com a exceção de incumprimento do contrato. Acresce ainda que,

9. ª

Quando existe, a obrigação do senhorio de fazer obras tem necessariamente prazo diferente da obrigação do inquilino de pagar a renda, pelo que a falta daquelas não permite a recusa desta.

10. ª

Ao invés, o vício da coisa locada, quando relevante e contemporâneo da celebração do contrato, apenas concede ao locatário a faculdade de considerar o contrato incumprido pelo locador, com as legais consequências, ou de o anular, por erro ou dolo (cfr. artigos 1032º e ss. do Código Civil); se posterior, concede-lhe a faculdade de o resolver (nº. 5 do artigo 1083º e artigo 1050º do Código Civil).

11. ª

Assim, ainda que a pretensão do R. fosse procedente, o que apenas se figura a benefício da exposição, e sobre a A. recaísse a obrigação de realizar obras, por anulação da cláusula 93 do contrato, a A, só estaria em incumprimento transitada em julgado a sentença que assim decidisse e, então,

12. ª

O incumprimento da A. não permitiria a recusa de pagamento da renda pelo R., que poderia resolver o contrato, mas não manter o contrato e deixar de pagar a renda (cfr. Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 10-12-2009, ABRANTES GERALDES, Proc. nº. 189/07.8TBMTJ-B.L1-7, e de 02-07-2009, Proc. nº. 1927/08.7TVLSB-A.L1-2, NELSON BORGES CARNEIRO, também disponível em wvAv.dgsi.pt). Em suma,

13. ª

Nos termos do artigo 14º do NRAU ou o R. paga ou deposita as rendas em falta, não lhe é permitido alegar a falta de obras para recusar o pagamento da renda, pelo que,

14. ª

Ao assim não decidir, violaram-se os artigos 14° do NRAU e os artigos 428º, 1032º e ss., nº. 5 do artigo 1083º e artigo 1050º do Código Civil, pelo que deve o, aliás douto, despacho ser revogado e o incidente julgado procedente, decretando-se o despejo imediato, apenas assim se fazendo a costumada JUSTIÇA».

Não consta dos autos resposta a estas alegações.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

São as seguintes as questões a avaliar:

A defesa do Réu não assenta sobre excepção de incumprimento do contrato mas «sobre a pretensão de ser inválida a obrigação que assumiu de fazer as obras e sobre a manutenção do negócio, por redução, declarada essa invalidade», pelo que os factos alegados por aquele em fundamento da sua pretensão não se confundem com tal excepção?

O incumprimento da Autora não permitiria a recusa de pagamento da renda pelo Réu, que poderia resolver o contrato mas não mantê-lo e deixar de pagar a renda?

II. FUNDAMENTAÇÃO

Fundamentação de facto

Relevam, na presente sede lógica desta decisão, os elementos fácticos constantes do relatório supra-lançado.

Fundamentação de Direito

1. A defesa do Réu não assenta sobre excepção de incumprimento do contrato mas «sobre a pretensão de ser inválida a obrigação que assumiu de fazer as obras e sobre a manutenção do negócio, por redução, declarada essa invalidade», pelo que os factos alegados por aquele em fundamento da sua pretensão não se confundem com tal excepção?

A defesa do Demandado assenta numa diversidade de vertentes, conforme emerge do relatório que acima se elaborou. Numa delas, expressamente, o mesmo sustentou que não teria a obrigação de proceder ao pagamento da renda em virtude da impossibilidade total de gozo do locado, emergente da não realização das obras por parte da Autora desde, pelo menos, o ano de 2004. Invocou aquele, para o efeito, circunstâncias pessoais, de idade e saúde, e características físicas do imóvel objecto do contrato brandido nos autos que projectariam, eventualmente, a situação em apreço, a demonstrar-se o por si alegado, para o nível de relevo humanitário e social que terá determinado a intervenção da própria Junta de Freguesia Local e poderiam, até, apontar uma menos compreensível insensibilidade da locadora perante as condições dramáticas geradas pelo seu comportamento contratual.

A afirmação em que assenta a questão a que se responde treslê a defesa do Réu. Se dúvidas houvesse, bastaria que a Recorrente tomasse em consideração a epígrafe do ponto III de fl. 89 e os art.s 85.º e 87.º da contestação, para que as mesmas se dissipassem.

Não tem sentido, à luz do que emerge dos autos, a apresentação desta vertente do recurso que merece, de forma flagrante, resposta negativa.

2. O incumprimento da Autora não permitiria a recusa de pagamento da renda pelo Réu, que poderia resolver o contrato mas não mantê-lo e deixar de pagar a renda?

Não nos encontramos, no caso em apreço, no âmbito do eixo do debate jurisprudencial e doutrinal sobre a eventual admissibilidade de formas específicas de defesa do requerido no seio do incidente de despejo imediato. Não estamos, consequentemente, ante a necessidade de ponderar com detenção as exigências do princípio do contraditório, as particulares finalidades do incidente e a sua blindagem à premência da simetria processual e, por arrastamento, face a questões de vera constitucionalidade – vd., quanto a este problema, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães proferido no processo n.º 6/07.9TCGMR.G1 em 12-01-2010 (Relator: ANTÓNIO FIGUEIREDO DE ALMEIDA), in http://www.dgsi.pt, pronunciando-se no sentido de que «O artigo 14.º n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27/02 (NRAU), é materialmente inconstitucional na interpretação segundo a qual se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, o único meio de defesa do detentor é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para a sua resposta de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida».

Não se ignora que, como afirmava, com acerto, ainda que a propósito de norma pertencente a regime anterior, o art. 979.º do Código de Processo Civil – ANTÓNIO PAIS DE SOUSA, in Extinção do Arrendamento Urbano, Coimbra, Livraria Almedina, 1985, pág. 348 –, se visa, aqui, obter uma celeridade que impõe a superação de escolhos geradores de dilações (este autor afirmava, aí, «Apesar do intuito de celeridade que preside à tramitação das acções de despejo, estas podem arrastar-se por bastantes meses, sobretudo se acabarem no Supremo Tribunal de Justiça. Um arrendatário menos sério, ou porque soubesse antecipadamente, a sua falta de razão, ou por outro motivo qualquer, podia aproveitar-se da lide para não pagar as rendas que se fossem vencendo durante o pleito, sem deixar de se aproveitar do prédio. É para obviar a esse possível inconveniente que existe o preceituado no artigo 979.º, acima transcrito (....)».

No caso em apreço, não está em causa avaliar se o Demandado poderia defender-se no incidente. Aliás, nesse domínio, a sua defesa ocorreu, como se viu: o Réu opôs-se à pretensão da ora Recorrente sustentando que só poderia ser interpelado para pagamento após avaliação da excepção de «não obrigação de pagamento da renda» face à total impossibilidade de gozo do locado mas não sem também pedir que lhe fosse permitido o pagamento faseado da totalidade do valor em dívida por falta de meios, nunca podendo, pois, ser decidido o incidente em termos de mera rejeição sem que se tomasse posição sobre este pedido de diferimento temporal.

Estamos, antes, situados a montante, ou seja, diante de algo que é estrutural ou ontológico e que consiste na avaliação do preenchimento das condições pressuponentes da dedução do incidente. Entre estas distingue-se, pela sua importância, a condição de estabilização do debate sobre a existência da obrigação. Por outras palavras, o incidente tem base de sustentação e sentido técnico quando se discute se foi cumprida ou não a obrigação e não quando se debate se ela existe ou não. Não é possível falar nas rendas vencidas mencionadas no n.º 4 do art. 14.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano se é de admitir poder-se vir a concluir não haver contrato válido, não se materializar a obrigação, não existir a qualidade de inquilino. Esta é uma realidade distinta da relativa à mera compensação, analisada por PAIS DE SOUSA, ibidem, pág. 350, já que, num quadro de compensação, não se discute a existência da obrigação do arrendatário. Daqui, não podemos, pois, extrair subsídios de sinal oposto.

Nenhuma celeridade justificaria o cego atropelo dos direitos e da realidade em termos que gerassem a possibilidade de «despejar» quem nem sequer fosse inquilino ou nada devesse por razões diversas do pagamento (única realidade avaliável e demonstrável no seio do monolítico incidente).

A sucessão de regimes normativos que versaram sobre esta matéria não logrou afastar a validade desta afirmação.

De forma esclarecedora, e com adequação flagrante, disse-se no Acórdão desta Relação de 17-05-2007 (Relator: JORGE LEAL), in http://www.dgsi.pt, que «Não pode decretar-se o despejo imediato, por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção de despejo, quando nesta está ainda em discussão saber se o locatário tinha ou não a obrigação de pagar as rendas indicadas pelo autor ao fundamentar a causa» e «O exposto (…) continua a ser válido à luz do NRAU (cfr. nºs 3 e 4 do artigo 14º do NRAU)».

Com não menos acerto e na mesma linha, patenteou, citando jurisprudência, RUI PINTO in Manual da Execução e Despejo, Coimbra, Coimbra Editora, 2013, pág. 1122, que «Em suma: o despejo imediato, ao ter por base a "falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, só tem sentido e razão de ser na hipótese de estar já assente a existência do contrato de arrendamento, o direito do autor a receber as rendas e a ausência de pagamento das devidas no decurso da acção" (...), sem que permaneça controvertido nos autos eventual mora do senhorio (...) Esta apreciação autónoma por parte do juiz é feita considerando os autos da acção de despejo no estado em que se encontrem aquando do requerimento incidental. Em consequência, o pedido de despejo imediato dever ser indeferido (...) ou, pelo menos, suspensa a decisão do requerimento de despejo imediato (...) por pendência de questão prejudicial, até esta ser decidida, quando permaneça controvertida».

Na situação em análise, verificamos que o Réu/Recorrido peticionou a redução do contrato invocado, ao abrigo do disposto no art. 292.º do Código Civil, pedindo que a respectiva cláusula 9.ª passasse a conter: «Em contrapartida do não pagamento das rendas referidas na cláusula 5º n.º 2 o Inquilino obriga-se a efectuar algumas obras que entenda que o locado necessita para a habitação». Mais invocou, em tal âmbito, que a total ausência de condições habitacionais havia já determinado o dispêndio da quantia de Eur 8.000,00 em dez anos sendo que não pode comer, lavar-se, vestir-se ou dormir no locado.

Esta questão é pressuponente da relativa à mera ponderação dos factos «pagou», «não pagou a renda». Tem a ver com a sua exigibilidade. Dispensa a análise do relevo da excepção referenciada na questão em apreço.

De qualquer forma, não se deixará de dizer que uma das soluções possíveis da causa passa pela possibilidade de reconhecimento da validade da recusa de liquidação da prestação do locador, designadamente por via do atendimento da excepção de não cumprimento do contrato prevista no art. 428.º do Código Civil, conforme afirmado, entre outros, no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 29-03-2011, processo n.º 2693/07.9TVLSB.L1-7 (Relator: LUÍS ESPÍRITO SANTO), in http://www.dgsi.pt.

Flui do exposto não se poder extrair, da resposta ao problema que motiva estas considerações, conclusão no sentido da procedência do recurso.

III. DECISÃO

Pelo exposto, julgamos a apelação da Autora totalmente improcedente e, em consequência, confirmamos a sentença impugnada.

Custas pela Apelante.

Lisboa, 12-02-2015

Carlos M. G. de Melo Marinho (Relator)

Anabela Moreira de Sá Cesariny Calafate (1.ª Adjunta)

Tomé de Almeida Ramião (2.º Adjunto)