1578/06.0TBGDM.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Nos casos de total falta de título legítimo de aquisição, como é o caso de aquele que exerce a posse sobre um imóvel ter apenas como título de aquisição um contrato promessa de compra e venda, a posse de boa fé conduz à prescrição aquisitiva do imóvel pelo decurso do prazo de 15 anos — art° 1296° C.Civ.

II- Hipóteses fácticas existem nas quais, havendo sido paga já a totalidade do preço, a coisa é entregue ao promitente comprador como se sua fosse e, nesse estado de espírito — nesses casos, verifica-se acessão na posse por via da mera celebração de um contrato promessa.

● Rec. 1578-06.0TBGDM.P1. Relator – Vieira e Cunha. Decisão de 1ª instância de 9/10/2010. Adjuntos – Des. Mª das Dores Eiró e Des. Proença Costa.

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Os Factos

Recurso de apelação interposto na acção com processo ordinário nº1578/06.0TBGDM, do 1º Juízo Cível da Comarca de Gondomar.

Autores – B… e mulher C…, a quem sucedeu, por habilitação de adquirente, D….

Réus – E… e mulher F….

Pedido

a) Que se reconheçam os AA. como possuidores e proprietários do prédio identificado no artº 1º da P.I.;

b) que os RR. sejam condenados a procederem à demolição da construção que efectuaram em parte na parcela do terreno dos AA.;

c) a restituírem aos AA. a parcela por si ocupada, livre e devoluta, numa área não inferior a 71,5 m2;

d) a se absterem de, no futuro, perturbarem por qualquer forma a posse e a propriedade dos AA.;

e) a indemnizarem os AA. pelos prejuízos causados, a liquidar oportunamente.

Pedido Reconvencional

A- Que os RR. sejam declarados legítimos possuidores e proprietários do terreno/oficina, identificado em 28º, 29º e 39º da Contestação.

B- Que os AA. sejam condenados a reconhecer a propriedade dos RR., nos termos da alínea anterior.

Tese dos Autores

Em 27/4/88, adquiriram um lote de terreno, com o nº 1, no loteamento do …, …, da freguesia de …, Gondomar. Nesse dito lote construíram moradia unifamiliar.

Os RR., que são proprietários do lote nº2, efectuaram a construção de uma garagem, invadindo e ocupando parte do terreno dos AA., numa faixa de cerca de 71,5 m2.

Tese dos Réus

Impugna a alegação dos Autores, designadamente a invasão do lotes destes.

Invoca que adquiriu do loteador não apenas o lote nº 2, como também uma outra parcela de terreno, contígua ao lote e com ele confinando de Nascente.

Sentença

Na sentença proferida pelo Mmº Juiz “a quo”, decidiu-se:

I- Julgar em parte procedente, por provada, e em parte improcedente, por não provada, a acção e, em consequência:

a) Condenar os RR. E… e F… a reconhecerem a Autora D… como possuidora e proprietária do prédio supra identificado em 3.1.1;

b) Absolver os RR. E… e F… de todos os demais pedidos contra eles formulados pela mesma.

II- Julgar totalmente procedente, por provada, a reconvenção, e, em consequência:

a) Declarar que os RR E… e F… são possuidores e proprietários da faixa de terreno identificada em 3.2.5, 3.2.7 e 3.2.15, supra, bem como da construção nela existente;

b) Condenar a Autora D… a reconhecer o direito referido na alínea anterior.

Conclusões do Recurso de Apelação da Autora (resenha)

1- Os factos dados como provados e não provados, permitem, por si só, a procedência da acção.

2- Todavia, ainda assim, para boa decisão de facto, considera-se que, atendendo a todos os elementos dos autos, e em particular aos depoimentos das testemunhas arroladas pela A., B…, e C…, o ponto 22, da douta Base Instrutória, deverá ter resposta negativa.

3- O que prejudica manifestamente o pressuposto da reconvenção.

4- E, tal como vem provado e se mostra da douta sentença recorrida, "Os RR. construíram uma garagem com cerca de 71,5 m2, localizada nas traseiras do edifício da Autora", invadindo assim, manifestamente a propriedade da A., pelo que, deverão demolir aquilo que se mostra ilicitamente efectuado, de má-fé, como refere a douta sentença acerca da invocada posse.

5- A acção deve ser julgada pela procedência, não apenas em parte mas na totalidade.

6- Consideram-se violadas as disposições dos artºs 1311º nº1, 1313º e 1316º do Código Civil.

Factos Apurados

A aquisição, por compra, da propriedade sobre o prédio urbano com a área de 200 m2, sito na … (antes prédio rústico, Lote 1, sito no … ou …), inscrito na matriz predial sob o art.º 4813º, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob a ficha n.º 00403, encontra-se registada provisoriamente a favor da A. D… pela apresentação n.º 82 de 2006.10.17, e definitivamente através da apresentação n.º 85, de 2007.03.09. [al. A da Especif.]

Esse prédio confronta a sul com o Lote 2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.º 388, e na matriz predial da freguesia de … sob o art. 2809º, propriedade dos RR, no qual foi construída uma moradia inscrita na respectiva matriz predial sob o art. 4349. [al. B da Especif.]

Em 29 de Julho de 2004, os AA. requereram junto da Câmara Municipal … a não aprovação do pedido de legalização efectuado pelo R. marido e a demolição da referida garagem. [al. C da Especif.]

Em 18 de Novembro de 2005 a Câmara Municipal … comunicou ao R. marido que «a garagem em causa está construída em parte de lotes que integra o processo do loteamento n.º …./73, contrariando o mesmo loteamento, razão pela qual o seu pedido deverá ser indeferido. [al. D da Especif.]

Os AA primitivos construíram, em 2003, o prédio urbano, composto de moradia unifamiliar com cave, rés-do-chão e primeiro andar, a que se refere o ponto 3.1.1, no terreno do Lote 1 por eles comprado por escritura de 07/04/1988, para nela habitarem com os demais membros do seu agregado familiar [resposta aos quesitos nº.s 1, 2, 7 e 8]

Os AA construíram tal prédio à vista de todos, sem oposição de ninguém, continuamente e considerando-se proprietários do mesmo. [resposta aos quesitos nºs 3 a 6]

Os AA estiveram no estrangeiro cerca de 3 anos. [resposta ao quesito nº 9]

Durante essa ausência, os RR construíram uma garagem, com cerca de 71,5 m2, cuja cobertura se vê nas fotos de fls. 30 a 33 e actualmente localizada nas traseiras do edifício referido em 3.2.1 [resposta ao quesito nº 10]

Tal garagem está implantada em parte de uma faixa de terreno situada a Poente das demais edificações da A. e dos RR e entre estas e a via pública existente nas traseiras. [resposta ao quesito nº 11]

Os AA, em 20/10/2003, participaram a construção de tal garagem à Câmara. [resposta ao quesito nº 15]

Os RR, no espaço de terreno compreendido entre a parede Norte da garagem, as traseiras do muro da casa dos AA e a via pública, conforme se vê nas fotografias de fls. 21, 22 e 30 a 33, colocaram mobílias usadas. [resposta ao quesito nº 16]

A Câmara Municipal não emitiu a licença de habitabilidade da moradia construída pelos AA invocando os motivos expressos no seu ofício cuja cópia está junta a fls. 29 dos autos e que aqui se dá por reproduzida. [resposta ao quesito nº 17]

O lote 2, dos R., tem a área de 154 m2, confrontando a sul com o lote 3 e a nascente com arruamento. [resposta ao quesito nº 18]

Em 28 de Maio de 1981, G… e esposa H…, e os RR, outorgaram o acordo escrito intitulado “Contrato promessa de compra e venda”, junto a fls. 82 dos autos, no qual declararam que «os primeiros, na qualidade de promitentes vendedores, prometeram vender aos segundos uma parcela de terreno com a área de 110 m2, sita no …, freguesia de … (…)» e que «dá como sinal e princípio de pagamento a quantia de vinte e cinco mil escudos (…)». [resposta ao quesito nº 19]

Os RR. pagaram a totalidade do preço acordado. [resposta ao quesito nº 20]

A escritura pública de compra e venda prometida não foi realizada. [resposta ao quesito nº 21]

Os RR edificaram uma oficina nesse terreno em 1981, onde o R. marido trabalhava em marcenaria. [resposta ao quesito nº 22 e 23]

O R. marido exercia essa actividade por conta própria, à vista de todas as pessoas, tendo a porta aberta ao público e sem oposição de ninguém. [resposta aos quesitos nºs 24 a 27]

Tal parcela confronta de Sul com uma habitação e de Poente com caminho público. [resposta aos quesitos nºs 28 a 31]

Fundamentos

As questões colocadas pelo presente recurso de apelação são as seguintes:

- saber se a resposta à matéria de facto do quesito 22º deveria ter sido “não provado”;

- saber se a sentença, mesmo na base dos factos que vêm provados de 1ª instância, deveria ter decidido pela procedência total da acção e a total improcedência da Reconvenção.

Apreciemo-las seguidamente.

I

Para efeitos da reapreciação da matéria de facto, foi integralmente ouvido o suporte áudio da audiência de julgamento, incluindo quer os depoimentos apontados, quer os demais depoimentos já adquiridos para o processo, na medida em que pudessem infirmar a conclusão do tribunal “a quo”.

A impugnada resposta refere-se ao quesito 22º, do seguinte teor: “Os RR. edificaram uma oficina nesse terreno em 1981?”; foi respondido – “provado”.

É certo que a prova produzida à matéria do quesito não é unânime: a testemunha I… (tio da Autora, por afinidade) declarou que, em 1988, quando os ex-AA. adquiriram o lote “não existia a garagem”, construída posteriormente, talvez quando os AA. estavam para França; tal depoimento foi corroborado pela testemunha J… (marido da Autora); a testemunha K…, das relações da Autora, declarou que, em 1988, “pareceu-me estar o lote limpo”; por sua vez, os ex-AA. B… e C… foram claros em asseverar que a garagem foi apenas construída quando eles ex-AA. se encontravam em França, ou seja, no período compreendido entre 1999 e 2002.

Todavia, em sentido contrário, e de forma pelo menos igualmente afirmativa e convicta, a testemunha L… (engenheiro técnico civil que trabalhou com o loteador nos projectos) disse que “por inícios de 1990 já lá existia a garagem”; a testemunha M… (morador perto do lote) disse que “a garagem está construída há vinte e tal anos” (devendo reportarmo-nos a Abril de 2010, data do julgamento em 1ª instância); a testemunha N… (que mora noutro lote) disse que “a garagem estava feita há-de haver uns 32 anos”; finalmente O…, morador na zona, declarou que “4 ou 5 anos após 1981, o Réu construiu a garagem”.

Ou seja, quer pela razão de ciência demonstrada (moradores muito vizinhos), quer pela natural independência dos respectivos depoimentos (que não são de ex-AA. ou de familiares da Autora) fica definitivamente colocada em crise a versão de que a garagem (ou oficina) foi apenas construída no período em que os AA. estiveram para França.

Poderá porém responder-se afirmativamente ao quesito? A questão está em que aquilo que, de facto, se encontrava e encontra em causa para a Autora não é a totalidade da parede da garagem (ou do espaço da garagem), na parte em que o lote da A. confina com o terreno dos RR., mas apenas, e tal retirou-se francamente do depoimento circunstanciado dos ex-AA. sr. B… e D. C… e da testemunha L…, que acompanhava o loteador, a parte final, para Nascente, dessa garagem, a qual, desde logo pela foto de fls. 21, se afigura tratar-se de uma construção mais recente (e até com outra configuração espacial e volumétrica) que a original garagem.

Ora, se bem atentarmos, a essa parte especial da construção dos RR. se refere a resposta ao quesito 10º: “Provado apenas que, durante essa ausência, os RR. construíram uma garagem com cerca de 71,5 m2, cuja cobertura se vê nas fotos de fls. 30 a 33 e actualmente localizada nas traseiras do edifício referido nas respostas aos quesitos 1º, 2º, 7º e 8º” (refere-se a resposta à casa de habitação da Autora, construída no lote respectivo; por sua vez).

Portanto, parece existirem dois momentos temporais diferentes de construção nas imediações do lote dos ex-AA. – uma construção, que os afecta, acrescento à garagem/oficina, e a ela se reporta o quesito 10º; o demais construído, abordado então no quesito 22º, mas sem afectar directamente a A. (ou os ex-AA.) e a respectiva pretensão.

Nesse sentido, e porque a atenção da Autora e das testemunhas que trouxe a audiência (familiares, com excepção de K…) se prenderam certamente mais com o “acrescento à garagem” que com a garagem (ou oficina) propriamente dita, não vemos razão para não conceder crédito às testemunhas mais velhas no local, aquelas que foram apresentadas pelos RR. – embora não tenham coincidido na data que apontaram para a existência de uma construção no local, é provável que esta tenha também sofrido alterações e melhoramentos ao longo dos anos.

Por tal acervo de razões, porque não vemos nenhuma razão de fundo ou ponderosa para nos afastarmos da resposta ao impugnado quesito 22º, confirmamos a resposta adoptada pelo Mmº Juiz “a quo”.

II

Saber agora se a sentença, mesmo na base dos factos que vêm provados de 1ª instância, deveria ter decidido pela procedência total da acção e a total improcedência da Reconvenção.

Não pela procedência da acção, certamente – o quesito fundamental, nessa matéria, era o nº 10º, pelo qual se poderia concluir da exacta composição do lote dos ex-Autores.

Só que, como se verá, da resposta restritiva ao quesito 10º, a Autora não logrou a prova de que a construção ou aumento da garagem/oficina, ocupou uma faixa de terreno pertencente ao lote dela Autora.

Dessa forma, pois, a acção encontra-se votada ao decaimento.

E quanto à Reconvenção?

Deve afastar-se, em primeiro lugar, a análise de quaisquer normas ou regime legal relativo a loteamentos, enquanto impeditivo da aquisição, por parte dos RR., do respectivo prédio, pela via da usucapião que invocam.

Na verdade, não se prova a invasão da propriedade do lote da Autora e, dessa forma, não há que ponderar quaisquer actos ou invocações relativas a concorrência na posse e à análise de qual a “melhor posse” – cada um dos litigantes exerce a posse respectiva sobre coisas distintas.

Por outro lado, o prédio dos RR. não se encontra inserido em qualquer operação prévia de loteamento, ao contrário do prédio da Autora.

Note-se porém, a título meramente informativo, que a doutrina maioritária parece fazer prevalecer as normas relativas à aquisição pela usucapião sobre as normas relativas a loteamentos de imóveis (pese embora o interesse e ordem pública destes) – assim, Durval Ferreira, Scientia Juridica, 295º/105ss., S.T.J. 27/6/06 Col.II/133, Ac.R.L. 11/9/07 Col.IV/81, Ac.R.P. 22/6/06 Sumários 25º/16, Ac.R.C. 28/3/00 Col.II/31 ou Ac.R.C. 29/3/00 Bol.495/371.

Dos factos provados, ressalta que os RR. adquiriram o prédio respectivo em 28/5/1981, tendo de imediato, com a celebração do contrato-promessa, pago a totalidade do preço. A escritura pública nunca chegou a ser realizada.

Desta forma, os RR. não possuem título legítimo de adquirir, logo, a posse respectiva não é titulada – artº 1259º nº1 C.Civ.

Todavia, trata-se de uma posse de boa fé, isto é, retira-se dos demais factos provados que os RR., ao adquirirem o prédio respectivo (e só este momento é relevante – cf. Ac.R.C. 24/10/95 Col.450/572), ignoravam a lesão do direito de outrem (adquiriram, de resto, prédios em absoluto distintos, e do mesmo transmitente comum) – artº 1260º nº1 C.Civ.

Nos casos de falta de título legítimo de aquisição, a posse de boa fé conduz à prescrição aquisitiva do imóvel pelo decurso do prazo de 15 anos – artº 1296º C.Civ. (cf. Meneses Cordeiro, Dtºs Reais, pg. 473).

Ora, os RR. exerciam actos de posse sobre o prédio respectivo há muito mais de 15 anos (à data da propositura da acção, em 1996), pelo menos desde o momento em que celebraram a promessa de compra do prédio, em 1981 – cf. respostas aos quesitos 22º a 27º - pelo que podem pedir para si o reconhecimento da aquisição originária da propriedade sobre o prédio respectivo.

III

Resta saber se tal posse se encontra demonstrada, pelo decurso desse lapso de tempo, também relativamente à garagem (ou aumento de construção da garagem) a que se refere a resposta ao quesito 10º, já que o acto de posse demonstrado sobre essa área de 71,5 m2, tendo sido levada a cabo uma edificação, o foi reportado a um momento temporal posterior à aquisição (1981) e quando os ex-AA. “se encontravam no estrangeiro”, “onde estiveram cerca de três anos”.

Como salienta a doutrina, hipóteses fácticas existem nas quais, havendo sido paga já a totalidade do preço, a coisa é entregue ao promitente comprador como se sua fosse e, nesse estado de espírito, ele pratica sobre a coisa diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade – assim, Antunes Varela, Revista Decana, 124º/348, S.T.J. 14/3/00 Bol.495/310 ou S.T.J. 23/5/06 Col.II/97.

Todavia, a matéria de facto ignora os limites fácticos do prédio que foi objecto de contrato promessa a favor dos RR., promitentes compradores.

Assim vistas as coisas, divergimos da douta sentença recorrida, posto que os actos de posse demonstrados sobre a concreta parcela de terreno situada na parte Nascente do prédio dos RR., por este praticados, não podem dizer-se reportados a uma concreta data, sequer à data da celebração da promessa, em 1981, nem os RR. invocam expressamente a seu favor uma qualquer acessão na posse, por via da promessa celebrada, e que lhes concedesse a demonstração do decurso do prazo da prescrição aquisitiva – artº 1256º nº1 C.Civ. (do próprio contrato promessa de compra e venda, celebrado pelos RR., enquanto promitentes compradores, nada se retira sobre os limites do prédio objecto do contrato, enquanto se pudesse considerar que os actos de posse comprovados nas respostas aos qq. 22º a 27º pudessem aproveitar à demais área de um prédio concretamente delimitado).

E não se provando o prazo de prescrição aquisitiva de um concreto e determinado tracto de terreno (nem se provando se esse tracto de terreno integrava a área do prédio prometido vender aos RR. em 1981), não pode dizer-se perfeita a usucapião, pese embora deva reconhecer-se a inequívoca posse, no sentido do artº 1251º C.Civ., que os RR. vêm exercendo sobre tal parcela, desde a data indeterminada em que construíram a garagem, ou o acrescento da garagem, a que se reporta a resposta ao quesito 10º, sem concorrência com outrem.

Nesse particular, impõe-se o decaimento parcial do pedido formulado em Reconvenção.

Para resumir a fundamentação:

I- Nos casos de total falta de título legítimo de aquisição, como é o caso de aquele que exerce a posse sobre um imóvel ter apenas como título de aquisição um contrato promessa de compra e venda, a posse de boa fé conduz à prescrição aquisitiva do imóvel pelo decurso do prazo de 15 anos – artº 1296º C.Civ.

II- Hipóteses fácticas existem nas quais, havendo sido paga já a totalidade do preço, a coisa é entregue ao promitente comprador como se sua fosse e, nesse estado de espírito – nesses casos, verifica-se acessão na posse por via da mera celebração de um contrato promessa.

III- Mas se a caracterização do prédio não decorre minimamente da promessa celebrada, se os actos de posse demonstrados sobre uma concreta parcela de terreno situada a Nascente do prédio dos RR., por este praticados, não podem dizer-se reportados a uma concreta data, sequer à data da celebração da promessa, em 1981, nem os RR. invocam expressamente a seu favor uma qualquer acessão na posse, por via da promessa celebrada, e que lhes concedesse a demonstração do decurso do prazo da prescrição aquisitiva – artº 1256º nº1 C.Civ. – então a usucapião não pode dizer-se verificada em relação à totalidade de um eventual prédio que integrasse tal parcela.

Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, decide-se neste Tribunal da Relação:

Julgar parcialmente procedente, por provado, o interposto recurso de apelação e, em consequência, revogar em parte a douta sentença recorrida, julgando agora a reconvenção apenas procedente em parte, e, em consequência:

a) Declarar que os RR. E… e F… são possuidores e proprietários da faixa de terreno identificada em 3.2.5, 3.2.7 e 3.2.15 dos pontos da matéria de facto da sentença recorrida, bem como da construção nela existente, com excepção de um acrescento a Poente dessa mesma construção, de que os RR. se mostram, apenas, possuidores.

b) Condenar a Autora D… a reconhecer os direitos referidos na alínea anterior.

No mais, confirmar o dispositivo da sentença recorrida.

Custas pela Apelante e pelos Apelados, na proporção de 4/5 para a primeira e 1/5 para os segundos.

Porto, 31/V/2011

José Manuel Cabrita Vieira e Cunha

Maria das Dores Eiró de Araújo

João Carlos Proença de Oliveira Costa