6281/03.0TBSXL.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A vantagem da consignação de rendimentos, em processo executivo, reside no facto de operar sem necessidade de se proceder à venda judicial do bem, mas ela tem um limite legal imperativo de duração que é de 15 anos, nos termos do artº 659º, nº 2 do Código Civil, quando se tratar de rendimentos de imóveis, pelo que se houver sido celebrado um arrendamento por convenção das partes ou por arrematação judicial, exactamente para que se opere a consignação dos rendimentos emergentes da posição de locatário (rendas), não faz sentido que tal arrendamento ocorra para além do limite máximo de duração da própria consignação, pressuposto e fundamento daquele arrendamento.

II- Nada impede que sendo a locação resultante de um acto judicial, ela esteja sujeita ao regime geral da caducidade da locação contemplado no artigo 1051º do C. Civil, desde que se verifiquem, como no caso «sub judicio», um ou mais pressupostos, aí delineados.

III- Também em nada altera a situação, o facto de o Recorrente, enquanto arrendatário das fracções, ter sido notificado para oportunamente exercer o direito de preferência em acto de venda judicial, nos autos de execução hipotecária, desde que o tivesse sido qua tale, isto é, enquanto arrendatário, dada a titularidade do direito de preferência na aquisição do imóvel que a lei concede aos arrendatários.

Acordam no SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

RELATÓRIO

AA instaurou acção declarativa, com processo ordinário contra CAIXA ECONÓMICA – MONTEPIO GERAL e BB ambos com os sinais dos autos, pedindo o reconhecimento da sua qualidade de arrendatário de 4 (quatro) fracções autónomas de um prédio urbano, alegando, para o efeito, ter adquirido tal qualidade em 1990, por via da arrematação, em hasta pública, do direito ao arrendamento relativo a tais fracções, no âmbito de uma acção executiva movida contra a proprietária das fracções, cujos rendimentos provenientes de tal arrendamento foram consignados ao pagamento da dívida exequenda.

Os Réus adquiriram posteriormente a propriedade das referidas fracções, no âmbito de uma venda judicial ocorrida noutra execução, mas recusam-se a aceitar o A. como locatário das mesmas.

O Réu Montepio Geral contestou, alegando não lhe ser oponível a constituição do direito ao arrendamento que o A. invoca, por isso que é titular de hipoteca registada a seu favor desde 30.06.82 e que, ademais, a penhora efectuada no âmbito do processo executivo ocorreu em 11 de Março de 1988 e que qualquer dos registos é anterior ao início do contrato de arrendamento que foi celebrado com o Autor.

Por sua vez, o Réu BB (com posterior adesão da sua mulher, CC, após intervenção principal provocada desta) apresentou contestação, invocando a nulidade do arrendamento constituído judicialmente por violação do disposto no artº 8º do RGEU.

A referida acção foi julgada improcedente, considerando que com a adjudicação e venda das fracções caducou o direito de arrendamento constituído a favor do autor, nos termos do artº 824º, nº 2 do Código Civil, tendo em conta a anterioridade da hipoteca registada a favor do Montepio.

Inconformado, interpôs o Autor recurso de Apelação da sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa que, embora com uma argumentação não totalmente coincidente, julgou tal apelação improcedente, confirmando a decisão recorrida.

Novamente inconformado, o mesmo veio interpor recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, rematando as suas alegações, com as seguintes:

CONCLUSÕES

1a - No âmbito do Pº Executivo n° 10069/1984 da 3a Secção da actual 2ª Vara Cível de Lxª., a exequente Framarte, Lda. requereu, com a concordância da executada Construfica, Lda., a consignação de rendimentos que se traduziu na locação das fracções autónomas designadas pelas letras A, B, C e E do prédio urbano sito no n°........................... - Seixal e que haviam, sido penhoradas em 12/3/1986, tendo este direito de locação sido arrematado em hasta pública pelo ora recorrente, em 16/2/1990;

2a - Após ter efectuado o último depósito de rendas (Novembro de 1999) relativas ao lapso de tempo compreendido entre Abril de I990 e Novembro de 1999, o recorrente foi notificado pelo tribunal para suspender o depósito das rendas respeitantes à consignação a que alude a alínea anterior, tendo procedido, então, à entrega das aludidas fracções (garagens) ao fiel depositário.

3ª Volvidos 2 anos a 5 meses após esta notificação, o recorrente foi notificado novamente em 20/05/2003 para retomar o depósito das rendas referentes à locação destas mesmas 4 fracções até perfazer o montante de 1000,00 Euros, «que se mostra suficiente para pagamento da quantia exequenda ainda em dívida e juros» (Docs. n.°s l e 2 da p. i.)

4ª Após autorização judicial (Despacho a que se referem as fls 322 a 325 dos autos), o recorrente procedeu ao pagamento antecipado do montante das rendas a que se refere o número anterior (vencidas e vincendas) entre Maio de 2002 e Janeiro de 2019, período este que depois foi encurtado para Setembro de 2017, na sequência de acerto de contas que foi efectuado pelo tribunal e da devolução de 175,79 Euros ao recorrente (penhora de 12/3/1986);

5ª Atenta a sua qualidade de locatário que lhe foi judicialmente reconhecida, o recorrente foi notificado posteriormente para exercer, querendo, o direito de preferência relativamente à venda judicial das fracções indicadas em 1 no âmbito da carta -precatória nº 1150/02 do T. J. do Seixal que foi extraída dos autos de Execução Ordinária n° 7225 da 1ª Secção da 14ª Vara Cível de Lx., fracções estas que foram penhoradas em 11/3/1988 e arrematadas judicialmente pelo recorrido Montepio Geral ( fracções A, B, e C ) e pelo recorrido BB ( fracção E ), em 25/5/2004 tendo estes tomado prévio conhecimento, através daquela carta - precatória e deste processo executivo, da existência da respectiva locação.

6a - E daí que os recorridos tivessem requerido naquele processo executivo nº 7225/84 a entrega judicial destas fracções, pedido este que foi indeferido, tendo o despacho de indeferimento apontado no sentido de os recorridos interporem uma acção de reivindicação;

7a - Os ora recorridos recusam-se a reconhecer o ora recorrente corno locatário das fracções indicadas em l e 3, tendo o recorrido Montepio invocado para tanto que é titular de hipoteca incidente sobre as ditas fracções A, B e C, registada a seu favor pela apresentação 7 de 30/6/1982 e a penhora efectuada no âmbito da acção judicial nº 7725. da 2 secção da 14° Vara Cível de Lxª, ocorreu em 11/3/1988;

8a - O Despacho do Meritíssimo juiz a que se reporta a conclusão 4a não poderá ser agora alterado por ter transitado em julgado;

9ª E sendo assim, terá de aplicar - se subsidiariamente ao caso dos autos, o prazo máximo legal de duração dos contratos de arrendamento ( 30 anos ) e não o prazo máximo da duração da consignação (15 anos ) por ser mais consentânea com a factualidade em consideração, até porque esta excepção não foi invocada pelos recorridos, tudo sem prejuízo do desconto de 2 anos e 5 meses de suspensão que foi ordenada judicialmente;

10a - Não sendo um direito real, à locação, mesmo na modalidade de arrendamento, não se aplica o disposto no art. 824º nº 2 do Código Civil, pelo que o bem vendido em execução é transmitido sem afectar o direito do locatário;

11ª O direito de locação invocado pelo recorrente e que foi constituído por acto judicial num processo executivo, não pode caducar, nem caduca, com a venda posterior dos bens sujeitos ao encargo, excepto na situação prevista no n° 3 do art. 881º do CPC, a qual não ocorre todavia nos presentes autos;

12a - O recorrente foi reconhecido judicialmente como locatário das fracções dos autos, tendo-lhe sido dada até, por via disso, a oportunidade para exercer o direito de preferência em acto de venda judicial nos autos de execução hipotecária instaurados pelo Recorrido Montepio Geral (cf. auto de abertura e aceitação de propostas de fls. 150 a 153) acontecendo ainda que os recorridos não reagiram judicialmente, de forma adequada, nem contra esse reconhecimento, nem contra a oportunidade de exercício de tal direito;

13ª E assim nesta conformidade não poderá concluir-se pela caducidade do direito locativo invocado pelo recorrente, cuja duração não se estende, aliás, para além de Novembro de 2017, nem que o mesmo não possa ser oposto aos adquirentes das fracções dos autos e ora recorridos Montepio Geral e BB, respectivamente como exequente/adjudicatário e proponente.

14a - O Acórdão recorrido violou, entre outras, as disposições legais contidas nos artº. 668º n°l, alínea d), 716°, n° l, 677º, 487,° 489°, 493, 496º,880°, n°4, 920° n°l do CPC. e nos artºs 1051º, alíneas b) e c), 1022°, 1025º, 56° n° l, 227°, nº1,762° nº l, 8l9º,664º, nº 1 e nº l dos art. 12° e 13° do Código Civil.

Não foram apresentadas contra-alegações neste recurso de revista!

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir, pois nada obsta ao conhecimento do objecto do presente recurso, sendo que este é delimitado pelas conclusões da alegação do Recorrente, nos termos, essencialmente, do artº 684º, nº 3 do CPC, como, de resto, constitui doutrina e jurisprudência firme deste Tribunal.

FUNDAMENTOS

Das instâncias, vem dada, como provada, a seguinte factualidade:

a) O gozo das fracções designadas pelas letras A, B, C e E que correspondem à cave para garagem do prédio urbano sito na R. ..........., n° ......, com entrada pelo n° 12 da Rua ......................., na Arrentela, Seixal, descrito na CRP sob o n° ......., fls, 150 v°, Livro B-76, actualmente ficha 02700/910807, Arrentela, nos termos dum contrato de locação, foi adquirido pelo Autor, por arrematação em hasta pública de 16-2-90 (ordenada no processo n° 10.069/84, da 2a Vara Cível de Lisboa, 3ª Secção, pela carta precatória n° 328/88 enviada ao Tribunal Judicial do Seixal onde aquelas haviam sido previamente penhoradas), obrigando-se este a pagar de renda a quantia mensal de PTE 250 $00 por fracção;

b) No processo mencionado, a pedido da exequente Framarte e com a anuência da executada Construfica foi requerida a consignação de rendimentos (certidão de fls. 100), a qual foi deferida e se traduziu na constituição judicial da referida locação;

c) Assim, depois de a hasta pública para venda das fracções ter ficado deserta, por duas vezes, foi designada hasta pública para o arrendamento das mesmas fracções, tendo sido adjudicado, em 16-2-90, ao ora A. mediante a renda mensal de PTE 250$00 para cada uma das 4 fracções (fls. 128);

d) No referido processo, a exequente Montepio Geral apresentou um requerimento em 17-5-89, no qual solicitou que se esclarecesse se "os arrendamentos a celebrar caducarão com o pagamento das custas e da quantia exequenda ou com a venda das fracções na acção executiva, se esta proceder àquele pagamento, dando-se conhecimento ao tribunal deprecado de tal esclarecimento (fls. 89 do processo apenso por linha);

e) Tal requerimento foi indeferido nos termos que constam de fls. 90;

f) Já no Tribunal do Seixal, para onde foi remetida a carta precatória para arrematação em hasta pública da locação das fracções penhoradas, a mesma exequente requereu que se determinasse "que os interessados na referida hasta pública sejam esclarecidos que a locação das referidas fracções autónomas caducará uma vez pagas as custas e a quantia exequenda ou após a venda efectuada por intermédio do tribunal se esta proceder aquele pagamento", argumentando-se que o "presente -requerimento filia-se no facto de os anúncios de praça não mencionarem a apontada caducidade, o que será susceptível de induzir em erro os eventuais interessados na locação" (certidão de fls. 103 e 104 destes autos);

g) Tal requerimento teve a resposta que consta da certidão de fls. 105, ou seja, que "a questão levantada é meramente de direito, não cabendo fazer as divulgações públicas pretendidas";

h} A consignação de rendimentos referida não foi averbada ao registo da penhora efectuada nos autos em que tal consignação foi constituída;

i) O A. procedeu ao depósito das rendas à ordem do referido processo, da seguinte forma:

- 1.000$00 em cada um dos meses de Abril a Dezembro de 1990 e de Janeiro de 1991 a Junho de 1994; 2.000$00 no dia 10 de Agosto de 1994; 2.000$00 no dia 10 de Outubro de 1994; 1.000$00 no dia 28 de Novembro de 1994; 2.000$00 no dia 9 de Janeiro de 1995; 1.000$00 no dia 9 de Fevereiro de 1995; 2.000$00 no dia 10 de Abril de 1995; 1.000$00 em cada um dos meses de Maio, Junho e Julho de 1995; 2.000$00 no dia 20 de Setembro de 1995; 2.000$00 em cada um dos meses de Janeiro e Março de 1996; 3.000$00 no dia 10 de Julho de 1996;

- Após notificação da secção enviada em 21-2-97, veio o Autor em 28-2-97, depositar a quantia de 11.000$00 respeitante às rendas dos meses de Março de 1996 a Janeiro de 1997;

- Depositou ainda a quantia de l.000$00 em cada um dos meses de Março a Dezembro de 1997; l.000$00 em cada um dos meses de Fevereiro, Março, Abril e Maio de 1998; 2.000$00 no dia 7 de Julho de 1998; 2.000$00 no dia 15 de Setembro de 1998; 1.000$00 em cada um dos meses de Outubro e Novembro de 1998; 2.000$00 em cada um dos meses de Janeiro e Março de 1999; 1.000$00 no dia 8 de Abril de 1999;

2. 000SOO no dia 23 de Junho de 1999; 1.000$00 no dia 23 de Julho de 1999; 1.000$00 no dia 12 de Agosto de 1999; 1.000$00 no dia 30 de Setembro de 1999; e 2.000$00 no dia I8 de Novembro de 1999; 115.000$00.

j) Após a liquidação, foi o A. notificado para continuar a depositar o valor das rendas até perfazer a quantia ainda em dívida à exequente Framarte, no montante de € 735,41, correspondente a PTE 147.436$00., tendo o A. procedido ao depósito em 2-7-02 da quantia de € 1.000,00, tendo-lhe sido posteriormente devolvida, depois da liquidação final da execução, a quantia excedente de € 175,79;

k) Após pagamento das custas no valor de PTE 60.650$00 e da quantia exequenda de PTE 201.786$00 a execução foi julgada extinta por sentença de 7-5-03 e transitada em julgado (certidão de fls. 116);

l) As fracções descritas em 1. tinham também sido penhoradas em 11-3-88, no âmbito da acção executiva hipotecária instaurada pelo ora R. Montepio Geral contra a Construfica (proc. n° 7.225 da 14a Cível do Tribunal de Lisboa, 2a secção), penhora essa que veio a ser registada sobre as mesmas pela inscrição F-2 em 14-7-88 (fls. 117 e segs,);

m) Sobre tais fracções incidia hipoteca a favor do ora R. Montepio Geral sob a inscrição n° 32.181 pela apresentação n° 7 de 30-6-82;

n) Na carta precatória para venda extraída da execução referida em 1) e enviada ao Tribunal do Seixal, o R. BB apresentou proposta de aquisição da fracção E, a qual lhe foi adjudicada, tendo sido adjudicadas ao exequente Montepio Geral, ora R., as fracções A, B e C do mesmo prédio, por despacho de 25-5-04 (fls. 153 e segs.);

o) Após aquisição das fracções referida em n), os RR. exigiram ao Autor que as desocupasse.

Não merece censura o acórdão recorrido, como se passa a demonstrar!

Com efeito, como bem ponderou a Relação, tanto na decisão da 1ª instância, como nas alegações do A. Apelante para a Relação «houve concentração de argumentos em redor do facto de o arrendamento ter sido celebrado em data posterior àquela em que foi registada a penhora a favor do Montepio Geral» e daqui se concluiu na sentença pela caducidade do arrendamento aquando da adjudicação e venda do direito de propriedade das fracções, nos termos do artº 824º do C.Civil, defendendo o Autor tese contrária, ao sustentar que apesar de o arrendamento ser posterior à hipoteca e, não obstante as ditas fracções terem sido vendidas, o vínculo locatício constituído continua a obrigar os actuais proprietários das fracções, nos termos do artº 1057º do Código Civil.

Porém, como, com inteira exactidão, se observa no aresto em recurso «nenhuma atenção foi atribuída ao facto de o arrendamento ter ocorrido também depois de as fracções terem sido penhoradas ao abrigo do segundo processo de execução hipotecária, em confronto com o que se dispõe no artº 819º do C.Civil sobre a ineficácia dos actos de disposição ou de oneração de bens penhorados. E, acima de tudo, não foi ponderado o facto de o mesmo contrato de arrendamento ter sido celebrado com o objectivo específico de as respectivas rendas ficarem consignadas ao pagamento da quantia exequenda, em conjugação com o que se dispõe no artº 1051º, als. b) e c) do Código Civil».

Na verdade, como é sabido, o referido artº 1051º é claríssimo ao estatuir que o contrato de locação [o arrendamento é uma espécie (species) da locação, de que esta constitui o género (genus proximum), como dispõe o artº 1023º do CC] caduca ... verificando-se a condição a que as partes o subordinaram (alínea b) ou quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado ( alínea c).

Desta sorte, para o caso vertente, não é sobremaneira relevante o dissídio doutrinário, que há anos perdura, sobre a exacta natureza do direito ao arrendamento, isto é, se é um direito real de gozo ou, antes, se configura como tendo natureza jurídico-creditícia ou obrigacional, como defendemos.

É certo que autores há, como Oliveira Ascensão, que entendem que o direito ao arrendamento tem natureza real (O. Ascensão, Direito Civil – Reais, 5ª edição, Coimbra Editora, 1993, pg. 536), mas tal posição, como reconhece o próprio autor da obra citada, está longe de ser a dominante, sendo maioritária a que perfilhamos, ou seja, que tal direito reveste-se da natureza obrigacional.

Também a questão de saber se o vínculo locatício constituído nos termos descritos, é insusceptível de caducidade se celebrado depois da constituição da hipoteca, como defende largo sector doutrinal e não menor corrente jurisprudencial (1) ou se, pelo contrário, a sua extinção decorre da natureza real do direito ao arrendamento, como defende outro sector, não menosprezável, das fontes de direito referidas, é questão que, a nosso ver, assume, no presente caso, secundário relevo e tal, por duas razões de vulto!

Em primeiro lugar porque, como incisivamente nota o acórdão recorrido, não está aqui em causa apenas ter sido o arrendamento celebrado posterior ao registo da hipoteca, mas posterior à penhora no processo de execução hipotecária em cujo âmbito veio a realizar-se a venda judicial e a adjudicação a favor dos ora RR.

Deste modo, como bem se ponderou na decisão ora posta em crise, não se trata apenas da observância dos efeitos decorrentes da aplicação do artº 824º, nº 2, «mas de ponderar o que se dispunha no artigo 819º, na redacção que então vigorava, onde se previa que "sem prejuízo das regras de registo, são ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição ou de oneração dos bens penhorados"»

Concorda-se, outrossim, com a consideração tecida no aresto recorrido quando afirma que, embora tal normativo vise primacialmente as situações em que os actos de oneração ou de disposição são da iniciativa do executado, tal aplica-se também aos casos em que o arrendamento foi decorrência da arrematação judicial realizada no âmbito de um processo executivo tendo em vista exclusivamente a tutela dos interesses do exequente , mediante a consignação dos rendimentos a favor de um dos credores da executada e isto porque, como também vem consignado, «o arrendamento encontrava justificação no âmbito do processo de execução em que foi realizado, atento o objectivo de se consignarem rendimentos ao pagamento da quantia exequenda.

Porém, como já então existia um outro processo de execução em que havia uma penhora, sendo que a garantia do direito de crédito do respectivo exequente – o Montepio Geral, ora Réu – era integrada também pelas referidas fracções cujo valor naturalmente sairia afectado com a persistência do arrendamento, extinto o primeiro processo de execução pela liquidação da quantia exequenda e nada impedindo o reatamento da tramitação do 2º processo de execução que ficara sustada, o arrendamento que naquele processo foi outorgado perdeu a sua eficácia em face deste segundo processo de execução».

Em segundo lugar, porque o direito ao arrendamento emergente da sua arrematação em hasta pública, a que se reportam os presentes autos, não segue o padrão normativo definido pelo Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Dec-Lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro, que entrou em vigor, salvo quanto a alguns preceitos especiais, 30 dias após a sua publicação, pois o arrendamento em causa foi adjudicado, como resulta da factualidade provada, em 16 de Fevereiro de 1990 ( alínea c) do acervo factual fixado).

Desta sorte, o regime legal aplicável ao caso sub judicio só pode ser, como bem decidiu a Relação, o então vigente, ou seja, o contemplado no Código Civil em matéria de arrendamento, maxime, no já atrás referido artº 1051º que na sua alínea c) dispõe que o contrato de locação caduca ... verificando-se a condição a que as partes o subordinaram ( alínea b) ou quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado ( alínea c).

Nem a tanto obsta a circunstância de tal direito ao arrendamento ter sido adquirido pela via judicial, pois, na verdade o arrendamento em causa continua a ser de direito privado e que, à data da sua constituição na esfera jurídica do recorrente, se regulava pelo Código Civil como única fonte legal então existente.

Por isso, merecem inteiro acolhimento as palavras da Relação no acórdão ora sob recurso, quando afirma que «como qualquer outro contrato de arrendamento, ficou ainda submetido à norma geral do artº., 1051° CC, em matéria de caducidade, designadamente ao disposto na sua al. c), nos termos da qual o contrato de locação caduca "quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado"» e, mais adiante, acrescenta que « nos termos do art. 1051°, al. b), do CC, o contrato de locação caduca quando se verifique a condição a que as partes o subordinaram. Por seu lado, nos termos da ai. c), caduca também se cessar o direito ou findarem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado.

O contexto em que surgiu o referido contrato de arrendamento e o específico objectivo que lhe estava subjacente determinam a verificação da caducidade ex lege».

A Relação considerou, e bem, que perspectivado o arrendamento não apenas pelo seu objecto principal, mas ainda em função do quadro circunstancial que o rodeou, « torna-se óbvia a pertinência do que a respeito da caducidade do contrato determina o citado artº 1051º, al. c) do C.Civil» e abonou-se, para tanto, na mais abalizada doutrina da especialidade, designadamente em Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, que afirma que «extinta a consignação ( artº 664º), caduca o contrato de arrendamento, nos termos da alínea c) do nº 1 do artº 1051º» e em Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano e outros Temas de Direito e Processo Civil, que considera que estes arrendamentos, por estarem funcionalizados à satisfação do crédito do exequente, «a sua subsistência poderá ser sempre afectada pela extinção da consignação de rendimentos, pelo que a tutela da estabilidade do arrendamento, decorrente do regime comum aplicável, poderá ser potencialmente afectada, em função da consignação de rendimentos», pois a Autora considera que os arrendamentos celebrados para servirem a consignação de rendimentos são, por este facto, arrendamentos sob condição resolutiva, pelo que, nos termos do artº 1051º, al. c) do CC, «caducam com a extinção da consignação» (op. cit., pg 100).

Finalmente, o Acórdão recorrido não olvidou o ensinamento do saudoso Prof. Alberto dos Reis quando refere que «pagas que sejam as custas da execução, as rendas serão recebidas pelo adjudicatário e os bens continuarão arrendados até que o adjudicatário esteja embolsado do seu crédito» (Processo de Execução, vol II, pg. 316).

Para além do exposto, é de sufragar também o entendimento da 2ª Instância, quando afirma que ainda que a caducidade do contrato não encontrasse apoio em qualquer dos anteriores argumentos, «sempre a pretensão do apelante encontraria um forte obstáculo legal no artº 659º, nº 2, do C.Civil».

Com efeito, este inciso legal estatui no sentido de que «quando incida sobre rendimentos de bens imóveis, a consignação nunca excederá o prazo de quinze anos».

Como é sabido, a vantagem da consignação de rendimentos reside no facto de operar sem necessidade de se proceder à venda judicial do bem, mas ela tem um limite legal imperativo, que é de 15 anos, pelo que tendo sido celebrado um arrendamento por convenção das partes ou por arrematação judicial, exactamente para que se operasse a consignação dos rendimentos emergentes da prestação do locatário ( rendas), não fazia qualquer sentido que tal arrendamento ocorresse para além do limite máximo da duração da própria consignação, pressuposto e fundamento daquele arrendamento.

Ora, tendo o vínculo locatício referido nos autos nascido em 1990 e não tendo sido fixada qualquer cláusula respeitante à sua duração, como bem salienta a decisão recorrida, sempre teria de se concluir pela extinção do vínculo arrendatício pelo menos a partir de Fevereiro de 2005.

Por isso, concordamos com a conclusão, extraída na referida decisão, de que «estando a consignação temporalmente limitada, não se compreenderia que o contrato de arrendamento, susceptível de proporcionar as rendas consignadas e que foi celebrado « ex novo» com esse único objectivo, pudesse estender a sua eficácia para além daquele prazo máximo legal»

Resta saber o que considerou a Relação relativamente ao argumento do Recorrente de que efectuou o pagamento antecipado de rendas que cobriam o período até Janeiro de 2019, concluindo que deve considerar-se que a sua posição de arrendatário perdura, pelo menos até essa data, argumento esse, aliás, que o Recorrente esgrime, de novo, no presente recurso de revista.

A Relação considerou que tal argumento, embora impressivo na sua aparência, não resiste a uma indagação mais aprofundada e, como assim, louvando-se no facto de ao arrendatário, ora Recorrente, «ter sido adjudicado o arrendamento em 16.02.90 e que este, depois de ter pago algumas rendas, tomou a iniciativa de depositar, em 2.07. 2002, a quantia de € 1.000,00 (mil euros), tendo-lhe sido restituída posteriormente a quantia de € 175, 79», considerou que «tal devolução constitui o primeiro sinal da sucumbência daquele argumento, ao menos quanto ao prazo referido» e ainda que, ao invés do que o Recorrente alega, nunca lhe foi exigido o depósito da quantia de € 1000,00, antes foi o próprio arrendatário/recorrente que, sponte sua, solicitou ao Tribunal da 1ª Instância a realização de um único depósito, depois de ter sido notificado para o prosseguimento da realização do depósito das rendas, o que foi deferido.

Feitas estas considerações essenciais, é tempo de nos debruçarmos sobre as conclusões fulcrais da alegação do Recorrente, começando pela formulada sob o nº 9º que considera que terá de aplicar-se subsidiariamente ao caso dos autos, o prazo de duração dos contratos de arrendamento (30 anos) e não o prazo máximo da duração da consignação (15 anos) por ser o mais consentâneo com a factualidade em consideração.

Sobre este ponto, já deixámos demonstrado que o prazo de 30 anos a que se refere o artº 1025º do Código Civil é o prazo máximo da locação que pode ser estipulado, mas tal regra geral sofre várias excepções, entre as quais, naturalmente, a daqueles casos em que a própria lei civil estabelece a ocorrência da caducidade, como a que resulta, nos termos sobreditos, das disposições combinadas dos artºs 659º, nº2 e 1051º do Código Civil, pelo que improcede tal conclusão.

Quanto à conclusão 10ª, já vimos que não se trata, efectivamente, da natureza real do direito ao arrendamento, mas, mesmo sendo obrigacional, ele está sujeito a um termo final, por força da caducidade a que se refere o artº 1051º como se deixou demonstrado.

Relativamente à conclusão 11ª, nada impede que sendo a locação resultante de um acto judicial, ela esteja sujeita ao regime geral da caducidade da locação contemplada no falado artº 1051º do C.Civil, desde que se verifiquem, como no caso em apreço, um ou mais dos seus pressupostos, pelo que também improcede a referida conclusão.

Quanto à conclusão 12ª, também em nada altera a situação o facto de o Recorrente, enquanto arrendatário das fracções, ter sido notificado para oportunamente exercer o direito de preferência em acto de venda judicial nos autos de execução hipotecária, desde que o tivesse sido qua tale, isto é, enquanto arrendatário, dada a titularidade do direito de preferência na aquisição do imóvel que a lei concede aos respectivos arrendatários.

Mas tal não prejudica, suspende ou interrompe o decurso do prazo para a superveniência da caducidade, como aconteceu nos presentes autos, e uma vez ocorrida tal caducidade, perde o locatário o seu status específico, pelo que também perde a titularidade do direito de preferência respectivo.

Improcede, assim também, a conclusão 12ª, pelo motivo descrito.

Todas as demais conclusões devem considerar-se improcedentes em face do que amplamente exposto se deixa, remetendo-se para o texto do presente acórdão, o respectivo apoio argumentativo (fundamentação), o que conduz linearmente à improcedência do presente recurso de revista.

DECISÃO

Face a tudo quanto exposto fica, acordam os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista, assim confirmando integralmente a decisão recorrida.

Custas pelo Recorrente, sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido.

Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 23 de Abril de 2009

Álvaro Rodrigues (Relator)

Santos Bernardino

Bettencourt de Faria

(1) Sobre a amplitude de cada uma das posições jurisprudenciais e doutrinárias e ilustração exemplificativa, remete-se para a excelente referenciação bibliográfica constante do acórdão recorrido e que aqui se dá por reproduzida.