2FUNDAMENTAÇÃO
Não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas nas conclusões, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 635º, nº 4 e 639º, nºs 1 e 3 do CPC - é nelas que deve identificar-se o objecto do recurso.
No caso, atentas as conclusões acima reproduzidas, importa decidir:
- 1.Admissibilidade do recurso quanto à impugnação da decisão da matéria de facto,
- 2.Imputação ao réu, da responsabilidade pela não realização da escritura;
- 3.Reconhecimento, pelo réu, da inviabilidade de cumprimento, por ter ponderado devolver o sinal;
- 4.Desnecessidade de interpelação admonitória para conversão de mora em incumprimento definitivo;
- 5.Inexistência de direito da 2ª ré à comissão;
- 6.Aplicação do instituto do enriquecimento sem causa, para justificar a obrigação de devolução do sinal.
A decisão do objecto do recurso exige que se tenha presente a matéria de facto dada por provada e não provada pelo tribunal recorrido, que se passa a transcrever:
“ Factos Provados
- 1.Em 08 de março do ano de 2022, foi celebrado entre o A. e o 1.º R. um acordo denominado de contrato promessa de compra e venda de imóvel titulado por escrito particular, mediado pelo 2.º R.
- 2.O 1.º R. celebrou acordo denominado de contrato de mediação imobiliária com o segundo R, e, este por sua vez tem a responsabilidade emergente da sua atividade transferida para a 3.ª R. através da apólice n.º ....
- 3.O contrato foi assinado no dia 08 03 2022.
- 4.O 1.º R., na qualidade de promitente vendedor, prometeu vender um prédio urbano composto por R/c e 1.º andar, sito em ..., freguesia ..., concelho de Amarante, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... da referida freguesia e concelho, mas omisso na conservatória do registo predial.
- 5.O preço do prometido contrato se compra e venda do urbano foi de € 80.000,00 (oitenta mil euros).
- 6.Tendo o A., em 01 03 2022 pago a quantia d e 1.000,00 (mil euros) e em 04 03 2022 € 7.000,00 (sete mil euros), tudo por transferência bancária para a conta indicada pelos 1ª e 2.º R., e titulada pelos 2.º R., quantia essa, entregue a título de sinal e princípio de pagamento, do qual o 2.º R. deu quitação.
- 7.A restante parte do preço a pagar no ato da escritura de compra e venda através de cheque bancário ou visado no remanescente do preço no montante de € 72.000,00 (setenta e dois mil euros).
- 8.A escritura deveria ter sido outorgada no prazo máximo de 90 (noventa) dias, ou em prazo menor, obrigando se a parte vendedora a fornecer à parte compradora, após solicitação desta, todos os documentos relativos ao imóvel, que se mostrem necessários para a instrução da outorga da escritura de compra e venda.
- 9.O prédio está omisso, o processo de obtenção de alvará de utilização não está concluído, à data da celebração do contrato promessa estava omisso e nem sequer tinha sido participado às finanças em nome do promitente vendedor, o que só veio acontecer um no dia 08 04 2022.
- 10.Ficou ainda clausulado que se obrigava o 1.º R. a ter toda a documentação necessária até a data estipulada no «presente contrato promessa de compra e venda para a outorga do contrato definitivo».
- 11.O registo do prédio só veio a ser apresentado e m 23 06 2022, já depois dos 90 dias estipulados para a escritura e depois de interpelado para devolver o sinal.
- 12.Embora inicialmente, após ter recebido a carta datada de 07 06 2022 o 1.º R. ponderou devolver o valor recebido.
- 13.O autor arranjou outro local para habitar.
- 14.O Autor nunca marcou a escritura.
- 15.O Autor nunca solicitou ao Réu os documentos relativos ao imóvel prometido vender.
- 16.No dia 7 de junho de 2022, um dia após o termo do prazo de noventa dias para outorga do contrato definitivo, o Autor enviou carta ao Réu a solicitar devolução valor pago a título de sinal.
- 17.O Réu é o único filho do casal DD, falecido 18 de outubro de 1991 e EE, falecida a 16 de outubro de 2020.
- 18.Após o óbito dos pais, o Réu limitou-se a fazer a respetiva participação junto da Autoridade Tributária, dado que não tinha que efetuar qualquer partilha.
- 19.O prédio foi construído pelos pais do réu entre 1961 e 1964, e constituiu a casa de morada de família do casal DD e EE, bem como, do aqui Réu enquanto jovem.
- 20.Aquando dos contactos com a 2.ª Ré com a finalidade de angariar comprador para o imóvel, o Réu entregou os documentos que possuía relativamente à identificação do imóvel.
- 21.A licença de utilização do imóvel, aquando da outorga do contrato promessa ainda não tinha possível localizar a mesma nos serviços da Câmara Municipal ..., o que só ocorreu alguns dias depois.
- 22.Após assinatura do contrato promessa e até ao recebimento da carta datada de 7 de junho de 2022, o Réu BB não teve qualquer contacto com o Autor, nem pessoalmente nem por carta.
- 23.O Réu BB enviou carta registada datada de 01/07/2022 ao Autor.
- 24.A qual, apesar de dirigida para a morada constante do contrato promessa, não foi recebida.
- 25.Com data de 19 de julho de 2022, o Réu enviou ao Autor uma segunda carta registada, a qual não foi reclamada pelo Autor.
- 26.Em 19 de julho de 2023 o Réu requereu ao tribunal a notificação judicial avulsa do Autor, entre outros, para no prazo de 15 dias proceder à marcação da escritura.
- 27.O Autor foi notificado do teor da mesma em 3 de agosto de 2023.
2) Dos factos não provados
(…)
- A)O segundo R. enquanto intermediário da venda, prometeu vender um prédio urbano composto por R/c e 1.º andar, sito em ..., freguesia ..., concelho de Amarante, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... da referida freguesia e concelho, mas omisso na conservatória do registo predial.
- B)Ainda que o A. quase diariamente solicitasse não lhe foi fornecida, nem até a data nem posteriormente, a documentação.
- C)Embora somente no final do mês de julho, que seria quando teria dinheiro disponível, pois estaria a resolver a questão do valor do sinal que foi transferido para a conta da imobiliária, quer o vendedor da imobiliária e intermediário da 2.º R. que se desfez em desculpas pelo atraso e tentou adiar sempre o pagamento combinando até tentar vender de novo o prédio, tentando arranjar um outro comprador para procederem logo que possível á devolução do valor ao A.
- D)Afinal, tudo não passou, de várias tentativas para mais uma vez enganar o A., mais um engodo, e se inicialmente tiveram esta postura, posteriormente, começaram por deixar de atender o telemóvel ao A.
- E)Na data acordada o 1.º R. deixou de atender o telemóvel.
- F)E após lhe ter telefonado a solicitar mais prazo para poder devolver o dinheiro.
- G)Nem antes nem depois dessa data foi ao A. dada qualquer justificação para o atraso na obtenção dos documentos em falta, e por isso com esse comportamento, perdeu a total confiança e interesse no negócio e nos 1.ºs e 2.ºs RR.
- H)Sucede, que passados os 90 dias, o A. já não tinha como não tem o interesse na celebração do negócio prometido, até porque da documentação junta continua a faltar o certificado energético.
- I)Ao autor apenas lhe interessava nas condições em que foi celebrado.
- J)O contrato prometido só não se realizou por não ter sido entregue a documentação para outorgar a Escritura do contrato definitivo.
- K)Por sua vez, a 2.ª Ré comprometeu se a diligenciar pela obtenção dos documentos que, eventualmente, fossem ainda necessários com vista á oficialização da venda do imóvel.
- L)Mais informou a 2.ª Ré que, atento o facto do aqui Réu ser filho único, a transação do imóvel poderia ser efetuada em simultâneo com a escritura de habilitação de herdeiros.
Dispõe o art. 640º, nº 1 do CPC, na sua alínea a) que, pretendendo impugnar a decisão sobre a matéria de facto, o recorrente deve especificar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, o sentido da decisão pretendida e os meios de prova que suportam a alteração, sob pena de rejeição do recurso.
A ré C... invoca o incumprimento, pelo autor, de tal ónus, ao não identificar os factos que pretende que sejam alterados e o sentido da alteração pretendida, pois que se limita a tecer comentários sobre os juízo do tribunal sobre alguns dos factos.
Sobre o item 21, diz o apelante: A sentença dá como provado no ponto 21 que a licença estaria em ordem; contudo, tal formulação é, no mínimo, incompleta e induz em erro, porquanto as áreas não se encontravam corrigidas, impedindo a realização válida da escritura e, no plano bancário, a concessão de crédito.”
O ponto 21 dos factos provados tem o seguinte teor: “21. A licença de utilização do imóvel, aquando da outorga do contrato promessa ainda não tinha possível localizar a mesma nos serviços da Câmara Municipal ..., o que só ocorreu alguns dias depois.”
Além disso, alega o apelante (conc. 22ª): “Deve ainda atender-se ao facto provado em 12 (da motivação - facto12 - “.. é inequívoco que ponderou devolver o sinal em singelo ao autor…”), o que traduz reconhecimento tácito da inviabilidade de cumprimento.
Analisadas as alegações de recurso na sua globalidade, é inteligível a tese do apelante: o promitente vendedor não lhe proporcionou a documentação que seria necessária para a realização da escritura de compra e venda do imóvel negociado, pelo que só a este é de atribuir a responsabilidade pela não realização do negócio.
No que respeita ao ponto 12º, o apelante nem sequer chega a pretender a alteração do teor do facto enunciado, apenas sugerindo para ele uma outra interpretação.
E, no mais, quer no segmento das alegações, quer no segmento das conclusões, não especifica o apelante qualquer ponto que deva ser alterado por este tribunal de recurso, nem qual o sentido da alteração. Isso, note-se, mesmo em relação ao ponto 21º, pois que não só não sugere para o seu conteúdo qualquer outra formulação, como apenas afirma que o mesmo induz em erro, “porquanto as áreas não se encontravam corrigidas, impedindo a realização válida da escritura e, no plano bancário, a concessão de crédito”. Mas onde é que as áreas não estavam corrigidas? Na licença de utilização que depois se verificou existir? Na inscrição matricial? Na descrição predial, que aparentemente não existia?. Não só se torna difícil interpretar o fundamento da discordância do apelante, como se verifica uma completa omissão quanto à concreta pretensão subjacente: parece não pretender que se dê o facto por não provado, mas também não passa da crítica ao enunciado para a sugestão de uma formulação alternativa para a matéria em questão.
É certo que o apelante não deixa de citar depoimentos de testemunhas e as próprias declarações de parte do autor, bem como prova documental (uma sms), em favor da afirmação da sua tese. Porém, o sentido útil do apelo a tais meios de prova não ultrapassa a manifestação de discordância para com a interpretação deles feita pelo tribunal, na defesa de uma tese que não venceu. Com efeito, o apelante não só não especifica a factualidade que deve merecer um juízo diverso, como não aponta qual o conteúdo pretendido por efeito de tal alteração.
Nestas circunstâncias, só pode concluir-se, tal como defendido pela recorrida C..., que deve ser rejeitada a aparente pretensão de impugnação da matéria de facto, que o apelante anuncia como sendo a sua intenção, mas em total incumprimento do regime processual do art. 640º, nº 1, als. a) e c) do art. 640º do CPC.
Por todo o exposto, rejeitando-se a impugnação da decisão sobre a matéria de facto que o apelante anunciou pretender, tem-se por inalterado esse segmento da sentença recorrida.
Em qualquer caso, o apelante suscita outras questões, entre elas a da imputação ao réu da responsabilidade pela não realização da escritura, por não ter entregue atempadamente os documentos para tal necessários.
Em linha com a sua tese, resulta da matéria de facto provada que, tendo as partes outorgado o contrato-promessa em causa no dia 8/3/2022 e tendo estipulado um prazo de 90 dias para a realização do contrato prometido, não logrou o réu dispor até esse momento da documentação necessária - com a subjacente regularização da situação legal do prédio - que tornasse possível a realização da escritura pública deste contrato: o prédio estava omisso na conservatória, o processo de obtenção de alvará de utilização não ficou concluído e, à data da celebração do contrato promessa, nem sequer tinha sido participado às finanças em nome do promitente vendedor, o que só veio acontecer no dia 08-04-2022; o registo do prédio só veio a ser apresentado em 23-06-2022, já depois dos 90 dias estipulados para a escritura.
Conjugando estes factos e atentando em que era obrigação do réu/vendedor fornecer ao autor, promitente comprador, após solicitação deste, todos os documentos necessários para a instrução da escritura de compra e venda, fácil é de concluir que, em tempo útil, o réu não assegurou a possibilidade de cumprir a sua obrigação de celebrar o contrato prometido. Descartemos, a este propósito, a discussão sobre se o autor não chegou a pedir os documentos e a marcar a escritura, ou se isso aconteceu apenas por não estarem disponíveis os documentos necessários, pois que é certo, em qualquer caso, que no prazo contratualmente previsto o réu não estava em condições de celebrar o contrato prometido (cfr. factos 8º, 10º, 14º, 15º e 22º). Como veremos, isso é irrelevante para a solução do presente litígio.
Todavia, é igualmente de atentar em que de forma alguma se apurou que, algures para além daquele prazo de 90 dias, continuasse a ser impossível celebrar a escritura de compra e venda, por falta de regularização da situação jurídica do prédio. Pelo contrário, a matéria provada indicia o contrário, pois os impedimentos identificados foram ou estavam em vias de regularização: actualização da inscrição matricial, participação para registo predial, obtenção da licença de utilização. De resto, é incontroverso que não foi a impossibilidade do objecto, isto é, a inviabilidade de regularização da situação jurídica do prédio, que determinou a não celebração do contrato prometido.
Por conseguinte, as considerações desenvolvidas pelo apelante a este propósito, mesmo na hipótese de se darem por adquiridos os pressupostos de facto em que assentam, sempre se revelam estéreis e inconsequentes.
E isto porquanto, em concordância com a decisão recorrida, podemos desde já afirmar não assumir relevo a circunstância de, ainda que por facto imputável ao réu, promitente-vendedor, o contrato prometido não ter sido celebrado no prazo de 90 dias contratualmente previsto. Não deriva desse facto, isto é, da inobservância desse prazo, o incumprimento definitivo do contrato-promessa.
É útil recordar aqui o que afirmou, com total acerto, o tribunal recorrido:
“…excetuando as situações de não observância de prazo fixo absoluto, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três seguintes situações (artigo 808º do Código Civil):
- 1.Se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
- 2.Se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
- 3.Se o devedor declarar inequívoca e perentoriamente ao credor que não cumprirá o contrato (como vem sendo defendido pela jurisprudência maioritária).”
Para que se considere que um prazo fixado num contrato-promessa é um prazo fixo, absoluto e essencial, ultrapassado o qual se terá ab initio prejudicada a realização do contrato prometido, é necessário que tal resulte, em primeira linha, do clausulado do próprio contrato, ou da sua finalidade, carecendo de ser alegado e demonstrado por quem nisso tem interesse. Só nessas circunstâncias a inobservância do prazo consubstancia imediatamente o incumprimento definitivo do contrato. Tal como se refere no ac. do TRL de 21/01/2010 (proc. 1254/08.0TVLSB.L1-2, em dgsi.pt): “Na falta de demonstração em sentido diferente, o prazo de cumprimento fixado num contrato deve ser considerado relativo, e não absoluto, só podendo ser reconhecida a existência de um prazo essencial que resulte efectivamente demonstrado da matéria de facto fixada e previamente alegada. A essencialidade do prazo, constituindo a excepção e não a regra, teria de assentar em razões ou interesses que a justificassem e que claramente a evidenciassem. Ou seja, haveria de resultar dos termos do contrato-promessa, fosse através de uma cláusula expressa, fosse de outros elementos que claramente apontassem nesse sentido, que o seu cumprimento só podia interessar até ao termo do prazo nele fixado.”
Como bem ajuizou o tribunal recorrido, no caso em apreço, nada permite sustentar a conclusão de que o prazo de 90 dias estipulado no contrato-promessa celebrado entre o A. e o 1º réu era um prazo absoluto.
Por conseguinte, como acima se afirmou, irrelevante se torna o facto de o réu não ter, em tempo útil, disponibilizado ao autor os documentos necessários à realização da escritura.
Sem prejuízo disso, a expiração do prazo de 90 dias, pela qual continuamos a responsabilizar o réu face ao facto adquirido de, até esse momento, não ter logrado regularizar a situação jurídica do imóvel prometido em venda, não é desprovida de efeitos.
Tal como resulta do disposto no art. 804º, nº 2 do C. Civil (aplicável por remissão do nº 1 do art. 410º), o incumprimento da obrigação de proporcionar as condições necessárias à celebração do negócio prometido e, consequentemente, a não celebração deste no prazo previsto no contrato fez o réu ingressar em mora.
Porém, a mera constituição em mora não determina o incumprimento definitivo do contrato. Dispõe o nº 1 do art. 808º nº 1 do C. Civil que isso só acontecerá se, em razão da mora, o credor perder o interesse na prestação (o que há-de ser apreciado objectivamente e não em função da subjectividade do credor) ou se este fixar ao devedor um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta.
Atenta, mais uma vez, a factualidade apurada, constata-se que nenhuma circunstância se identificou em função da qual se possa sustentar que o autor, por virtude do incumprimento do contrato em 90 dias, tenha perdido o interesse na realização do negócio e, bem assim, que objectivamente se pudesse considerar um qualquer motivo como justificação para essa perda de interesse. Nada se provou. Tal hipótese não permitia, assim, imputar ao réu a responsabilidade de um incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Por conseguinte, para que viesse a ter-se o contrato por incumprido, haveria o autor de ter fixado ao réu um prazo razoável para a conclusão do contrato prometido, findo o qual, então, o incumprimento seria definitivo. Ora, como se sabe, não o fez.
Cumpre aqui afirmar que, contrariamente ao alegado pelo apelante e como acima já se referiu, não se verifica que ocorresse, na situação em apreço, uma impossibilidade objectiva de realização do contrato. Nada revela que os obstáculos identificados na regularização da situação jurídica do imóvel prometido fossem inultrapassáveis, tornando assim o negócio impossível. Os factos apurados indiciam precisamente o contrário.
Em resumo, em total concordância com o tribunal recorrido, cabe recusar que o réu tenha incorrido no incumprimento definitivo do contrato-promessa em causa e que tenha sido em razão da sua conduta que o contrato prometido se não concluiu.
Revelador disso mesmo é, aliás, o facto de o réu jamais ter declarado a sua recusa em celebrar o contrato prometido. Diferentemente, quem o fez, foi o próprio autor, através da carta referida no ponto 16 dos factos provados, exigindo ao réu a devolução do sinal, logo após o termos daquele prazo de 90 dias.
Com isso demonstrou inequivocamente a sua recusa ao cumprimento do contrato em momento ulterior, tal como bem ajuizou o tribunal a quo.
Ainda a este propósito, deve afirmar-se que, contrariamente à interpretação do apelante sobre o facto nº 12 (… após ter recebido a carta datada de 07 06 2022 o 1.º R. ponderou devolver o valor recebido) temos por inviável inferir da ponderação feita pelo réu sobre a hipótese de devolver o sinal recebido, que com isso admitiu ser responsável pelo incumprimento do contrato promessa.
Perante a iminência de um litígio, que certamente adviria - como adveio - da recusa da pretensão do autor, é razoável que o réu tivesse ponderado aceder à essa pretensão, evitando o conflito, em alternativa a fazer seu o sinal que dele recebera, fazendo vencer a sua versão segundo a qual o negócio não se realizou por dele ter desistido o próprio autor. Ponderar uma tal hipótese de forma alguma contém em si o pressuposto de admissão da responsabilidade pela não celebração do negócio.
Recusa-se, pois, que a pretensão do apelante, de imputação do incumprimento ao réu, possa encontrar qualquer suporte no facto em questão.
Cabe, de seguida, analisar a viabilidade da pretensão do autor contra a 2ª ré, mediadora imobiliária, alicerçada na circunstância de esta ter recebido uma comissão, a partir dos 8.000,00€ pagos por si a título de sinal, apesar de o negócio angariado não se ter realizado.
A este propósito importa dizer que o direito ao recebimento da comissão devida pela angariação de um negócio imobiliário, por parte do mediador imobiliário que nisso interveio, não depende necessariamente da concretização do negócio angariado, tal como resulta do disposto no art. 19º da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro.
No caso, porém, nem se conhecem as condições do contrato de mediação, nem sequer se sabe se, dos 8.000,00€ pagos a título de sinal, a 2ª ré fez sua qualquer quantia. Apenas se apurou que esse montante foi transferido para uma conta dela, indicada por ela, mas também pelo 1º réu.
A isso acresce que o direito da ré ao recebimento de qualquer comissão, no caso dos autos, é questão alheia ao apelante, pois que se situa no âmbito do contrato de mediação imobiliária em que eram partes o 1º réu e a 2ª ré (cfr facto provado nº 2). Inexiste qualquer direito ou obrigação decorrente desse contrato, relativo à remuneração da ré mediadora, estabelecida para com o autor, em função do contrato promessa celebrado entre este e o 1º réu.
Com efeito, o direito a fazer seu o sinal recebido, em virtude do incumprimento do contrato-promessa pelo promitente comprador que o prestou apenas cabe ao promitente vendedor. Quaisquer direitos e obrigações resultantes de um contrato de mediação imobiliária conexo com um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel revertem exclusivamente para as partes intervenientes nesse contrato de mediação, sem prejuízo de qualquer obrigação resultante de responsabilidade civil por danos causados a terceiros, mas no âmbito de interesses que aqui não estão em causa.
Resta, pois, concluir que inexiste qualquer direito do autor ao recebimento de qualquer montante por parte da 2ª ré, por referência a qualquer comissão que esta tenha recebido por efeito do contrato-promessa que é causa de pedir nesta acção.
Por fim, resta discutir a pretensão do autor ao recebimento do valor prestado, ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa.
A esse propósito, tão sumariamente quanto o fez em relação ao fundamento anterior, o apelante limita-se a alegar o seguinte: “30. Mesmo que não se entendesse verificado incumprimento definitivo (o que não se concede), a retenção do sinal configura enriquecimento sem causa, pelo sempre se deveria mandar devolver esta ao Autor nos termos do artigo 473.º do Código Civil.”
A actuação do instituto do enriquecimento sem causa, nos termos do art. 473º do C.Civil, exige a verificação dos seguintes pressupostos: “i) a existência de um enriquecimento de alguém; ii) que esse enriquecimento careça de causa justificativa; iii) que o mesmo tenha sido obtido, diretamente, à custa do empobrecimento daquele que pede a restituição; iv) que a lei não faculte ao empobrecido outro meio de ser restituído.” (cfr., entre muitos, o Ac. do TRP de 28/4/2025, proc. nº 2061/24.8T8MTS.P1, em dgsi.pt)
O enriquecimento sem causa é por si mesmo uma causa de pedir que tem de ser consubstanciada pela alegação de factualidade apta ao preenchimento dos referidos pressupostos.
No caso, a faculdade reconhecida ao réu de conservar para si os 8.000,00€ que o autor lhe pagou a título de sinal não é desprovida de causa: resulta do disposto no nº 2 do art. 442º do C. Civil. É, assim, um efeito de lhe ser imputada a responsabilidade pelo incumprimento do contrato promessa.
Pelo exposto, também neste segmento cabe confirmar a decisão recorrida.
Resta, em suma, rejeitar o provimento da presente apelação, na confirmação da decisão recorrida.Sumário (art. 663º, nº 7 do CPC):
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