2767/21.3T8STS.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A exceção de não cumprimento do contrato pressupõe, entre o mais, que haja duas obrigações correlativas ou interdependentes, no âmbito de um contrato bilateral.

II- No âmbito do contrato de locação, não assumindo essa característica a obrigação de pagamento de renda, da parte do arrendatário, e a obrigação de entrega do recibo de quitação, da parte do senhorio, não pode essa exceção ser atendida, em resultado do confronto entre estas duas obrigações.

III- O que o arrendatário pode opor ao senhorio, em caso de incumprimento injustificado da obrigação de quitação, é a recusa de pagamento da correspondente prestação.

IV- Mas para que tal recusa seja válida é necessário que, reportando-se aquele incumprimento a uma prestação concreta, tenha sido exigida ao credor a entrega do correspondente recibo e este se tenha, injustificadamente, negado a entrega-lo.

Processo n.º 2767/21.3T8STS.P1

Sumário:

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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I- Relatório

1- A..., S.A., intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra B..., Ldª, AA, e esposa, BB alegando, em breve resumo, que, no dia 01/06/2016, celebrou com os RR. um contrato de arrendamento, mediante o qual cedeu à 1ª Ré a utilização de um terreno que lhe pertence, pelo período renovável de 2 anos, em contrapartida de uma renda anual de 4.500,00€, a pagar em frações mensais de 375,00€.

Acontece que a aludida Ré não pagou as rendas posteriores a Julho de 2017, inclusive, e ainda se encontra a ocupar aquele terreno.

Deste modo, tendo em conta que os demais RR. se constituíram fiadores de todas as obrigações em dívida, pede que:

a) Se declare a resolução definitiva do contrato de arrendamento, celebrado entre A.A. e R.R.;

b) Se condene a 1ª R., no despejo ou entrega imediata do locado, deixando-o livre de pessoas e coisas e devoluto;

c) Se condenem todos os R.R., a pagar à A., todas as rendas vencidas e não pagas, desde Julho de 2017, que se computam no montante de 19.500,00€;

d) Se condenem, ainda, os R.R. no pagamento de todas as rendas vincendas até efetiva entrega do locado, bem como nos correspondentes juros de mora à taxa legal, desde a data de vencimento de cada renda até ao seu efetivo e integral pagamento;

e) E nas despesas que a A. tiver de suportar com mandatário judicial, a liquidar posteriormente.

2- Contestou a Ré, B..., Ldª, refutando estes pedidos porquanto, em resumo, não se considera devedora das quantias peticionadas a título de rendas, uma vez que a A. não lhe entregou os recibos correspondentes às já pagas, facto que originou a resolução do aludido contrato, pela sua parte.

Daí que peça a improcedência desta ação e a sua absolvição do pedido.

3- A A. respondeu negando as faltas que lhe são imputadas e reafirmando a sua posição inicial.

4- Terminada a fase dos articulados, foi dispensada a audiência prévia, fixado o valor da causa e, entre o mais, identificado também o objeto do litígio e fixados os temas da prova.

5- Depois, teve lugar a audiência final, seguindo-se-lhe a sentença, na qual se decidiu:

“A) Declarar a resolução do contrato de arrendamento urbano celebrado entre a Autora A..., S.A. e a Ré B..., Ldª;

B) Condenar os Réus B..., Ldª, AA e mulher BB a pagarem à Autora A..., S.A. as rendas vencidas no valor global de 19.500,00€ (dezanove mil e quinhentos euros), acrescidas de juros de mora à taxa legal consignada para as obrigações civis até integral pagamento;

C) Declarar a inutilidade superveniente da lide com referência ao pedido de entrega do locado;

(…).

6- Inconformada com esta sentença, dela recorre a Ré, B..., Ldª, terminando a sua motivação de recurso concluindo que:

“1. Deverão os presentes autos improceder nos termos invocados pela Autora, aqui rcrd;

2. Revogando-se a sentença recorrida;

3. Na parte em que se decretou a revogação do contrato de arrendamento em causa nos autos, e nos termos peticionados pela rcrd por incumprimento contratual da rcrt;

4. Substituindo-se a decisão final com o reconhecimento da legitimidade e fundamentos da rcrt em resolver o mesmo contrato de arrendamento;

5. Por incumprimento por parte da rcrd de obrigação legal de quitação de quantias que efectivamente recebeu da rcrt a título de rendas mensais pela ocupação e utilização do local arrendado;

6. Incumprimento este anterior, e legitimador do não pagamento pela rcrt à rcrd das rendas mensais peticionadas;

7. Logo não devidas pela rcrt à rcrd;

8. Acrescida de elemento motivador da resolução do contrato de arrendamento nos termos em que foi invocado pela rcrt na sua comunicação para efeitos de cumprimento do disposto no art. 436º do CC;

9. Tendo como fundamento da decisão pretendida a prova e falta de contraprova cabal, necessária e, principalmente a legal da factualidade (negativa) alegada pela rcrt para a mesma resolução contratual nos termos em que a operou; ou seja,

10. A inexistência da emissão pela rcrd dos recibos legais de renda não foi objecto de contraprova cabal, necessária, suficiente, e principalmente legal;

11. Tornado nula a condensação da matéria dada como provada e não provada, nomeadamente, e principalmente, o ponto 8 dos factos não provados, assim como,

12. A conclusão vertida no ponto 10 dos mesmos factos não provados;

13. Por não ter sido feita prova pela rcrd da efectiva emissão, e posterior entrega dos recibos legais de renda;

14. Incumprindo assim a obrigação legal de quitação que sobre si pendia relativamente a quantias que efectivamente auferiu da rcrt;

15. Obrigação legal de quitação esta estatuída para efeitos de declaração de rendimentos prediais em sede fiscal;

16. E com o consequente e subjacente prejuízo da rcrt relativamente aos efeitos fiscais dos custos inerentes a esta despesa no exercício da sua actividade comercial”.

Termina pedindo que se julgue procedente o presente recurso e que se revogue a sentença recorrida.

7- A A. respondeu pugnando pela confirmação do julgado, uma vez que, a seu ver, não ocorre a exceção de não cumprimento do contrato e, além disso, a recusa de pagamento das rendas motivada pela alegada falta de emissão de recibos das rendas deve ter-se por abusiva.

8- Recebido o recurso e preparada a deliberação, importa tomá-la.

II- Mérito do recurso

A- Definição do seu objeto

O objeto dos recursos é delimitado, em regra, pelas conclusões das alegações do recorrente, não podendo o tribunal de recurso conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso [artigos 608.º n.º 2, “in fine”, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC)].

Assim, tendo presente este critério, importa decidir, neste caso concreto, se a Apelada incumpriu a obrigação de quitação a que estava obrigada e se, com isso, legitimou a resolução do contrato de arrendamento operada pela Apelante e o não pagamento das rendas em dívida.

B- Fundamentação de facto

a) Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

1. O prédio denominado “Campo ...”, sito em ..., concelho da Trofa, afigura-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... urbano, da União de freguesias ... (... e ...) em nome da Autora.

2. Em 01 de junho de 2016, a Sanfins, Ribeiro & C.ª, S.A., na qualidade de primeira outorgante, a B..., Ldª, como segunda outorgante, e AA e mulher BB, como terceiros outorgantes, subscreveram um escrito com a epígrafe “Contrato de Arrendamento Comercial de Duração Limitada” no âmbito do qual a Autora declarou dar de arrendamento à Ré B..., Ldª, o prédio descrito em 1), para o exercício da atividade comercial da mesma, com início em 01 de Junho de 2016 e termo a 31 de Maio de 2018, consignando-se a renovação por períodos mínimos de dois anos e a renda anual de 4.500,00€, paga em duodécimos de 375,00€ no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito.

3. Em sede do escrito mencionado em 2), os terceiros contraentes AA e mulher BB declararam, como fiadores, renunciar ao benefício de excussão prévia e assumir solidariamente com a segunda outorgante o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, seus aditamentos e renovações.

4. A Ré, B..., Ldª, procedeu ao pagamento das rendas mensais enunciadas em 2) com referência aos meses de junho de 2016 até junho de 2017.

5. Em 24 de novembro de 2021, a Ré, B..., Ldª, remeteu uma missiva com registo postal para a sede Autora, comunicando a resolução do sobredito contrato de arrendamento, com menção à “inexistência de recibos das rendas pagas” e à “não comunicação à Autoridade Tributária da outorga e início do contrato de arrendamento”.

6. Na sequência do enunciado em 5), no final de novembro de 2021, a Ré entregou o prédio descrito em 1) à Autora.

b) Na mesma sentença não se julgaram provados os factos seguintes:

7. A Ré B..., Ldª pagou as rendas mensais vencidas em julho de 2017 e em outubro de 2017.

8. A Autora não emitiu os recibos referentes aos pagamentos indicados em 4) e 7).

9. Por diversas vezes a Ré declarou solicitar à Autora a emissão e entrega dos recibos referenciados em 8).

10. A partir de junho de 2017, a Ré deixou de proceder ao pagamento das preditas rendas em consequência do mencionado em 8) e 9).

C- Análise dos fundamentos do recurso

Está nele em causa, como vimos, unicamente a questão de saber se a A., ora Apelada, incumpriu a obrigação de quitação a que estava vinculada e se, com isso, legitimou a resolução do contrato de arrendamento operada pela Ré, ora Apelante, e o não pagamento por esta última das rendas em dívida.

A Apelante não discute outras temáticas. Pelo contrário, dá como certa a existência do referido contrato de arrendamento; aceita também que, com exceção da renda que pagou em 10/07/2019, todas as outras pedidas na petição inicial não foram liquidadas; e admite, inclusive, que ocupou o imóvel objeto daquele contrato até ao dia 30/11/2021, data em que o entregou à Apelada.

O cumprimento ou incumprimento pela A. da obrigação de quitação das rendas liquidadas é, pois, a problemática em torno da qual giram todas as outras suscitadas neste recurso.

Vejamos pois.

Destinada a facilitar a prova do cumprimento por banda do devedor, a quem compete o correspondente ónus (artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil), a quitação configura-se como um direito de quem cumpre a obrigação; seja o devedor, seja um terceiro que realize a prestação em seu lugar (artigos 767.º e 768.º, do Código Civil). “Quem cumpre a obrigação - prescreve o artigo 787.º, n.º 1, do Código Civil - tem o direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita, devendo a quitação constar de documento autêntico ou autenticado ou ser provida de reconhecimento notarial, se aquele que cumpriu tiver nisso interesse legítimo”.

E, acrescenta o n.º 2, que “[o] autor do cumprimento pode recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento”.

A referida recusa, no entanto, ao contrário do sustentado pela Apelante, não corresponde a uma verdadeira exceção de não cumprimento do contrato, tal como prevista no artigo 428.º, do Código Civil. E, menos ainda, em relação às rendas que a Apelante confessa não se ter disponibilizado a pagar.

Na verdade, o que caracteriza aquela exceção é, desde logo[1], a relação sinalagmática (relação funcional) entre duas obrigações correlativas ou interdependentes, no âmbito de um contrato bilateral. Como estabelece o artigo 428.º, n.º 1, do Código Civil, se neste tipo de contratos (bilaterais) “não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.

Por isso, como sublinha João Calvão da Silva[2], “a exceção de não cumprimento do contrato é exclusiva destes contratos e, dentro destes, exclusiva das obrigações – em regra obrigações principais essenciais – ligadas por um vínculo de reciprocidade e interdependência (…)”.

É verdade, como acrescenta o mesmo Autor[3], que nada impede o funcionamento desta exceção nas obrigações acessórias emergentes do contrato. Mas para que tal suceda é fundamental que esteja preenchido o referido requisito da interdependência ou correspetividade entre elas.

Ora, no âmbito do contrato de locação, entre a obrigação de pagamento da renda, que impende sobre o inquilino (artigo 1038.º, al a), do Código Civil), e a obrigação de quitação desse pagamento, que recai sobre o senhorio (artigo 787.º, n.º 1, do Código Civil) não há qualquer correspetividade ou interdependência. Pelo contrário, aquela primeira obrigação é a contrapartida pela cedência de gozo do locado (artigo 1022.º, do Código Civil). E, assim, a falta de oportuna entrega do recibo de quitação não pode justificar a recusa de pagamento da renda, com base na exceção de não cumprimento do contrato[4].

Pode justificar essa recusa, mas com base numa outra exceção (dilatória) de direito material. Referimo-nos à que vem prevista no já citado artigo 787.º, n.º 2, do Código Civil.

Como já vimos, quem cumpre a obrigação tem o direito de exigir que o credor lhe entregue recibo de quitação. E se esta entrega não for satisfeita, tem também o autor do cumprimento o direito de “recusar a prestação enquanto a quitação não for dada, assim como pode exigir a quitação depois do cumprimento”.

Este é um modo de tutela da posição jurídica do devedor[5]. Designadamente, como vimos, tendo em vista o ónus que recai sobre o mesmo de demonstrar o cumprimento.

Se o credor, pois, injustificadamente, se recusar a cumprir a sua obrigação de quitação, pode entrar em mora, por falta de colaboração no cumprimento (artigo 813.º, do Código Civil). E, perante essa atitude, o devedor, por seu turno, pode também recusar legitimamente o pagamento. Isto porque são duas obrigações que devem ser cumpridas simultaneamente[6].

Para que tal aconteça, porém, ou seja, para que recusa do devedor seja válida é necessário que estejam verificados alguns requisitos.

Em primeiro lugar, a recusa do credor deve ser aferida em relação a cada uma das prestações concretas que sejam oferecidas ou realizadas pelo devedor (ou por alguém em seu nome).

Depois, é igualmente indispensável que esteja demonstrada a exigência do recibo de quitação, ao credor[7].

E, por fim, não pode deixar de estar igualmente comprovada a recusa de entrega desse recibo pelo mesmo credor.

Só depois de demonstrados estes pressupostos se pode ter por legitimo o incumprimento do devedor.

Ora, no caso, essa demonstração não está feita; ou seja, não está comprovado que a Ré, ora Apelante, se dispôs a pagar à A. cada uma das rendas que se encontram por liquidar; que exigiu a esta última o correspondente recibo; e que a mesma se recusou a passar-lho. De resto, em rigor, a Ré Apelante, nem sequer alegou todos estes factos. Alegou, é certo, que solicitou à A. a emissão e entrega de todos os recibos correspondentes às “rendas em falta”, isto é, segundo entendemos, as já pagas desde o início do contrato (artigo 15.º da contestação). Mas já não alegou, por exemplo, o procedimento que adotou em relação a cada uma das rendas subsequentes. Pelo contrário, diz ter interpelado a A. para a dita emissão e entrega, mas como alegadamente a mesma não satisfez esse pedido, optou por deixar de pagar as rendas vincendas.

Ora, este procedimento não tem qualquer cobertura legal. Não há, neste âmbito, como vimos, lugar à exceção de não cumprimento do contrato. O inquilino, de facto, pode recusar-se a pagar cada uma das rendas que se forem vencendo, se o senhorio, por sua vez, se recusar a entregar-lhe o correspondente recibo, mas já não pode suspender todos os pagamentos para o futuro. Não há, como dissemos, qualquer correspetividade entre estas duas obrigações. Até porque, no limite, se houver várias rendas em dívida e houver algum pagamento, compete ao inquilino designar aquela ou aquelas que pretende liquidar e só se não exercer esse direito, é que o senhorio pode fazer a imputação de acordo com as regras legais; designadamente, solvendo as rendas mais antigas (artigos 783.º e 784.º, do Código Civil).

Acresce que nem sequer a referida solicitação dos recibos de rendas em relação aos pagamentos já realizados, se provou (ponto 9 dos Factos não Provados). E esta matéria não vem impugnada neste recurso. Designadamente, cumprindo as regras prescritas no artigo 640.º, do CPC.

Como tal, e sem necessidade de maiores desenvolvimentos, é possível, desde já, concluir que não está demonstrado o incumprimento da obrigação de quitação por parte da A. e, nessa medida, nem se pode legitimar a resolução do contrato de arrendamento, operada pela Ré/Apelante, com esse fundamento, nem a falta de pagamento das rendas peticionadas.

Daí que, em resumo, este recurso só possa ser julgado improcedente e confirmada a sentença recorrida.

III- Dispositivo

Pelas razões expostas, acorda-se em negar provimento ao presente recurso e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.

- Porque decaiu na sua pretensão recursiva, as custas deste recurso serão pagas pela Apelante – artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.

Porto, 16/5/2023.

João Diogo Rodrigues

Anabela Miranda

Lina Baptista

[1] Mas não só, como assinala Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, págs 789 a 798, onde escalpeliza os requisitos desta exceção.

[2] Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª Edição, Almedina, pág. 333.

[3] Nota de rodapé 602.

[4] Neste sentido, por exemplo, Ac. RLx, de 12/07/2018, Processo n.º 1296/16.1T8LRS.L1-6, consultável em www.dgsi.pt

[5] Neste sentido, Ana Taveira da Fonseca, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, UCP, pág.1079.

[6] Neste sentido, Ac. RC de 29/05/2007, Processo n.º 16/02.2GBPBL-B.C1, consultável em www.dgsi.pt.

[7] Neste sentido, parece inclinar-se o decidido no Ac RLx de 03/10/2013, Processo n.º 6836/11.0YYLSB-A.L1-8, consultável em www.dgsi.pt, no qual se refere que “o não pagamento das rendas pelo inquilino, só poderá ser abrangido pela previsão do art. 787º nºs 1 e 2 do Código Civil, caso aquele exija do senhorio a passagem de recibos e lhe comunique a recusa do pagamento da renda enquanto não for prestada tal quitação, isto independentemente da faculdade de consignação em depósito do montante das rendas”.