867/12.0TBESP.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Num contrato de mediação imobiliária, a remuneração do mediador está dependente duma condição essencial, que alguns apelidam de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.

II- Acresce que o mediador, devido ao risco/álea inerente à actividade comercial da mediação, apenas tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação.

III- A essa luz, considerando toda a envolvência do negócio, afigura-se-nos suficiente para prova daquele nexo de causalidade, a alegação e prova de que a A. fez uma visita ao imóvel com um cliente que angariou e que esse cliente veio, pouco tempo depois, a celebrar o contrato directamente com o R.

Processo nº 867/12.0TBESP.P1– Apelação 2ª

Tribunal Judicial de Espinho

Relatora: Maria Amália Santos

1º Adjunto: Desembargador José Igreja Matos

2º Adjunto: Desembargador João Diogo Rodrigues

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

“B…, Ld.ª”, com sede na …, n.º …, ….-… Vila Nova de Gaia, veio instaurar ACÇÃO DECLARATIVA SOB A FORMA SUMÁRIA contra C…, divorciado, residente no …, da freguesia … caixa …, ….-… Valença, peticionando que seja o Réu condenado a pagar á Autora a remuneração prevista no contrato de mediação, no montante de 18.750€ (dezoito mil, setecentos e cinquenta euros) acrescidos do IVA correspondente, no montante de 4.312€ (quatro mil, trezentos e doze euros) e os juros vencidos, pelo menos a partir da data da outorga da escritura de compra e venda, até á instauração da presente acção, no montante de 2.815,07€, bem assim como os juros vincendos até efectivo pagamento.

Para o efeito alega, em suma, que em 6 de Janeiro de 2010 o R celebrou com a Autora um contrato de mediação imobiliária mediante o qual lhe atribuiu a mediação para a promoção do negócio – venda de um armazém com a área de 1.400m2, sito no n.º … da Rua …, na freguesia …, do concelho de Espinho, inscrito na matriz sob o artigo 1681 e descrito na C.R. Predial de Espinho sob o n.º 01684.

Após a celebração do contrato de mediação em referência, a A. começou a diligenciar a promoção do imóvel através de publicidade, no local, na montra e na Internet, bem assim como na Revista D… e em 04.06.2010, a B… acompanhou o interessado E…, numa visita ao Imóvel.

Em 20.07.2010, a B… fez nova visita ao imóvel com F…, que, na mesma data apresentou proposta de compra por preço inferior ao previsto no contrato de mediação.

Em 05.08.2010 o Réu aceitou a proposta de 375.000€.

Na sequência do acordo a que comprador e vendedor haviam chegado relativamente ao preço do imóvel, foi elaborado contrato-promessa de compra e venda.

Em vez de assinar o contrato-promessa de compra e venda com o referido interessado, o Réu, em 15.10.2010, vendeu o imóvel a E…, que também tinha visitado o imóvel com a A., em 04.06.2010, exactamente pelo mesmo preço que tinha acordado com F…, ou seja, 375.000€.

Assim se constata que o negócio promovido pela A. acabou por se concretizar com um interessado que foi por si levado ao imóvel. Assim, deve o Réu à Autora a remuneração contratada no valor de 18.750 + IVA á taxa de 23% actualmente em vigor, no montante de 4.312,50€, num total de 23.062,50€, que a mesma só não pode exigir no momento da celebração do contrato-promessa de compra e venda porque o mesmo lhe foi ocultado com o intuito de a não remunerar pelo serviço que efectivamente prestou àquele.

O Réu, regularmente citado, deduziu contestação, pugnando pela improcedência da ação com a sua absolvição do pedido.

Respondeu a A., reiterando o por si alegado na p.i.

Foi proferido despacho saneador onde se decidiram desde logo as excepções suscitadas pelo Réu.

Foi proferida Decisão a julgar a acção improcedente por não provada e, em consequência a Absolver o Réu do pedido contra si formulado pela Autora.

Não se conformando com a decisão proferida, veio a A dela interpor recurso de Apelação, apresentando Alegações e formulando as seguintes Conclusões:

1. A Autora/recorrente obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no negócio e resultou provado, através da ficha de visita e da escritura de compra e venda juntas aos autos, que a Autora cumpriu a sua obrigação contratual, encontrando esse interessado.

2. Pelo exposto deverão os réus cumprir também a sua obrigação pagando a remuneração contratualmente estipulada.

3. E não se diga que a Autora/recorrente não tem direito a receber tal remuneração por não ter acompanhado o negócio até á sua conclusão, pois só não o fez porque o proprietário e comprador encetaram negociações á sua revelia.

4. Acresce que, segundo entendimento de Manuel Salvador in “Contrato de mediação”, p.104 o mediador adquire o direito á comissão quando influir no resultado final do contrato negociado, sem que seja necessário «que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio»

5. No mesmo sentido refere Pinto Monteiro in “Contrato de Agência” - Anteprojecto, BMJ 360-85 «a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato…».

6. Pelo exposto, deverá considerar-se suficiente a prova da visita ao imóvel por aquele que acabou por adquirir o imóvel, como nexo de causalidade adequada necessário para originar o direito á remuneração, por parte da Autora.

7. Ainda que assim não se entenda, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 342.º do C.C., competirá, neste caso, ao Réu e não á Autora, a prova de circunstâncias que poderiam impedir o direito á remuneração da recorrente.

8. Isto porque, para além de a exigência de mais provas á Autora ser excessiva, de outro modo estar-se-ia a condenar, á partida, as mediadoras a nada receberem em situações similares, em que é sabido que há conluio entre o vendedor, que tenta escapar ao pagamento da remuneração e o comprador que, por ter plena consciência de tal facto, tem a expectativa de conseguir melhor preço para o negócio sem a intervenção da mediadora, o que torna quase impossível a produção de prova em sentido contrário e, por isso mesmo, na perspectiva da sentença recorrida, inviabilizaria o direito á remuneração.

9. Ainda que assim se não entendesse, deveria, com base no conluio, que sempre se verifica nestes casos, considerar-se a inversão do ónus da prova prevista no n.º 2 do artigo 344.º do C.C., pelo que a prova do facto que poderia impedir o direito da Autora a receber a remuneração caberia, também por este motivo, ao Réu.

A sentença recorrida violou o disposto no n.º 1 do artigo 2.º e al. b) do n.º 1 do artigo 18.º do DL 69/2011 de 15.06 e art. 805.º e ss do C.C e ainda o 342.º e 344.º do C.C.

Pelo exposto, deve ser dado provimento ao presente recurso, devendo, em consequência, considerar-se procedente o pedido de condenação do Apelado no pagamento da remuneração estipulada no contrato de mediação celebrado entre ele e a ora Apelante, acrescida do IVA em vigor e dos juros vencidos e vincendos.

Não consta dos autos que tenham sido apresentadas contra-alegações.

Cumpre decidir sendo certo que o objecto do recurso está delimitado pelas conclusões da recorrente, acima transcritas, no qual se apreciam apenas as questões invocadas e relacionadas com o conteúdo do acto recorrido e não sobre matéria nova, excepção feita para o que for do conhecimento oficioso.

Nessa linha de orientação, a questão a decidir, suscitada pela recorrente no recurso de Apelação é apenas a de saber se os factos por si alegados – e provados – eram suficientes para dar como provada a acção.

Foi considerada assente por acordo das partes a seguinte factualidade:

1. A Autora, que é agente da “D1…”, é uma sociedade por quotas que se dedica à actividade comercial de mediação imobiliária, detentora da licença AMI n.º …., emitida pelo Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI).

2. O Réu, que pretendia vender um armazém com a área de 1.400m2, sito no n.º … da Rua …, na freguesia …, do concelho de Espinho, inscrito na matriz sob o artigo 1681 e descrito na C.R. Predial de Espinho sob o n.º 01684, em 6 de Janeiro de 2010, celebrou com a Autora um contrato de mediação imobiliária, com a referência n.º 1608, mediante o qual atribuiu à B… a mediação para a promoção do negócio.

3. Mediante a remuneração de 5%, nunca inferior a 5.000€ acrescida do correspondente IVA, á taxa legal de 23% sobre o preço conseguido para o imóvel, que o Réu se obrigou a pagar.

4. O contrato de mediação imobiliária foi celebrado pelo período de 9 meses (clausula 8.ª), automaticamente renováveis por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso, entretanto, não fosse denunciado.

5. Ficou igualmente estabelecido que o pagamento total da remuneração da Autora seria efectuado aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.

6. Para dirimir quaisquer litígios emergentes da execução do contrato em referência as partes acordaram entre si estabelecer como competente o foro da comarca de Espinho com expressa renúncia a qualquer outro.

7. O Réu, em 15.10.2010, vendeu o imóvel a E…, na qualidade de único sócio e gerente e em representação da sociedade comercial unipessoal por quotas que gira sob a firma “G…, Lda”, pelo preço de 375.000€.

Da Base Instrutória

1. Provado apenas que a Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a venda do imóvel em referência (cfr. Clausula 2ª do contrato de mediação imobiliária).

2. Provado apenas que após a celebração do contrato de mediação em referência a B… começou a diligenciar a promoção do imóvel através de publicidade, no local, na montra e na Internet.

3. Provado que a B… promoveu também a venda do referido imóvel através da actividade dos seus vendedores, que, com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo, o mostraram a diversos interessados que pretenderam visitá-lo.

4. Provado que em 04.06.2010, a B… acompanhou o interessado E…, numa visita ao imóvel.

5. Provado que em 20.07.2010, a B… fez nova visita ao imóvel com F…., que, na mesma data apresentou proposta de compra por preço inferior ao previsto no contrato de mediação.

6. Provado que entre 05.08.2010 e o final do mês de Agosto de 2010 o Réu aceitou a proposta de 350.000€.

7. Provado que na sequência do acordo a que comprador e vendedor haviam chegado relativamente ao preço do imóvel, foi elaborado contrato-promessa de compra e venda.

8. Provado que em 06.09.2010, o interessado F…, dirigiu uma carta registada ao Réu para agendar a assinatura do contrato para 14.09.2010 pelas 18h nas instalações da B…, em Espinho, não tendo o Réu comparecido nem indicado outra data que lhe fosse mais conveniente para o efeito.

10. Provado que a Autora exigiu o pagamento da remuneração ao Réu sem que até hoje aquele a tenha pago.

13. Provado que na sequência da compra efectuada por “G…, Lda” em 15.10.2010 houve o consequente cancelamento da hipoteca e penhoras pendentes sobre o imóvel.

14. Provado que em nenhum momento ou circunstância a Autora forneceu aos potenciais compradores que diz ter arranjado os contornos do negócio tal qual ele foi escriturado porque tal nunca foi abordado com a mesma nem lhe foi solicitado.

Do contrato de mediação imobiliária e da remuneração da A:

Está assente nos autos que entre as partes foi celebrado um contrato de mediação imobiliária.

A regulação do exercício da actividade de mediação imobiliária encontra-se actualmente consagrada no Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, regime que, por força do respectivo art.º 57º, nº 1, substituiu o que fora regulamentado no Decreto-lei nº 77/99, de 16 de Março que, por sua vez, havia revogado o Decreto-lei nº 285/92, de 19 de Dezembro (cf. respectivo art.º 40º).

Decorre do artigo 2.º daquele DL, tal como já sucedia no anterior diploma:

“1. A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.

2. A actividade de mediação consubstancia-se no desenvolvimento de:

a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;

b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.

3. As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões”.

São, pois, pressupostos deste contrato:

a) Um acordo de vontades pelo qual uma pessoa – o mediador – se encarrega, perante outra – o comitente – de encontrar uma terceira pessoa – interessado - com vista à conclusão, entre ambas, de um negócio pretendido pela segunda, consistente na constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel;

b) A conclusão efectiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da actividade do mediador.

Vaz Serra (RLJ ano 100º, pág. 343) define este contrato como o contrato “pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte”.

Manuel Salvador (Contrato de Mediação, pág. 31) define-o “como a interferência feliz de um terceiro, feita sobre promessa de recompensa, entre duas ou mais pessoas, levando-as a concluir determinado negócio”.

Pessoa Jorge (O Mandato Sem Representação, pág. 231 e 232) refere que o mediador se limita a procurar pôr em contacto possíveis contraentes e colaborar na fase preliminar das negociações.

O mediador é, assim, um auxiliar comercial autónomo cuja função consiste em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar uma operação comercial.

Contrariamente ao comissário e ao agente comercial, o mediador não está vinculado a nenhuma das partes no negócio em que intervém, nem defende o interesse de qualquer uma delas; ao mediador são confiadas funções isoladas, individualizadas, ocasionais. Não existe, portanto, qualquer relação duradoura entre o mediador e as pessoas perante as quais ele se compromete servir de intermediário.

De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel.

Integrando a categoria dos contratos de prestação de serviços (cf. art.º 4º, nº 1, do Decreto-lei nº 211/2004), a mediação é um contrato de resultado e não de mera actividade, compreendendo-se que, por regra, sem a obtenção do objectivo contratado não seja devida remuneração.

Por isso, só no momento da concretização do negócio com o interessado, definido este na al. a) do n.º 4 do artigo 2.º, como “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”, é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, conforme prescreve o 18.º, n.º 1, quando estipula que “a remuneração só é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação”.

Dita a referida regra que o direito à remuneração nasce apenas da conclusão perfeita do negócio objecto da mediação.

Verifica-se, assim, que a remuneração do mediador está dependente duma condição essencial, que alguns apelidam de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.

Sendo-lhe, outrossim, por via de regra, expressamente vedado receber quaisquer quantias a tal título ou de adiantamento por conta da mesma – nº4 do artº18º.

Dos normativos legais decorre, assim, por um lado, que a mediação, em sentido técnico ou estrito, é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para determinado negócio (os previstos no primeiro dos citados artigos) incidente sobre bens imóveis, e a aproximar esse interessado da outra parte e, por outro, que a função do mediador (que é apenas um intermediário e desenvolve uma actividade meramente material e preparatória – as previstas nas alíneas do nº 2 e no nº 3 do art. 2º) consiste em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio, actuando em nome próprio (e não em representação daquelas), facilitando-lhes a conclusão do negócio pretendido.

Mais resulta dos mesmos normativos que o mediador, devido ao risco/álea inerente à actividade comercial da mediação, apenas tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação (cfr. Ac. do STJ de 03/04/2008, e Acs. desta Relação do Porto de 19/02/2009, de 15/07/2009, e de 02/11/2009, todos disponíveis in www.dgsi.pt. e, ainda, Meneses Cordeiro, in “Do Contrato de Mediação”, O Direito, ano 139, III, pgs. 516 e segs.).

Resulta do exposto que se, não obstante todo o seu empenho e actividade na angariação de interessado e o êxito dessa diligência, o negócio não vier a concluir-se, não há lugar a remuneração - cfr. Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação in “O Direito”, Ano 139º, 2007, III, págs.516 a 554; Lacerda Barata, in Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, 203; Ac. da Relação do Porto de 23.09.2008; e Acs. do STJ de 15-11-2007, de 3-04-2008 e de 28-04-2009, todos disponíveis em www.dgsi.net.

Na verdade este contrato envolve para os respectivos outorgantes algum risco ou álea negocial. Pelo que, inexistindo tal nexo, a situação apresenta-se como uma fatalidade com que as empresas de mediação têm de viver – como comerciantes que exercem uma actividade numa economia de mercado, sendo nesse pressuposto que a desempenham, sendo certo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco ou álea do negócio.

O problema da relação de causalidade que deve intercorrer entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do negócio constitui, de facto, a questão mais melindrosa do contrato de mediação.

Na jurisprudência, já o acórdão do S.T.J. de 28.2.78 (BMJ n.º 274, pág. 229), afirmava que “o contrato de mediação supõe, na sua essência, a incumbência a uma pessoa, de conseguir interessado para certo negócio, a aproximação feita pelo mediador entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio entre este e o terceiro em consequência da actividade do intermediário, sendo, porém, necessário que a actividade por ele desenvolvida constitua causa adequada à conclusão do negócio.”

Ou seja, como se constata da leitura deste acórdão (de parte dele), para além da definição, que é uniforme, o que é relevante é saber que tipo de nexo tem de existir entre a actividade do mediador e a celebração do negócio para este ter direito à remuneração.

Sobre esta questão tem sido entendimento pacífico que não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio; mas é necessário que a conclusão daquele resulte adequadamente da sua conduta ou actividade.

Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção.

A este propósito, o acórdão do S.T.J. de 31.3.98 (BMJ n.º 475, pág. 686), citando doutrina e jurisprudência a que adere, escreve: “o juízo positivo a formular sobre esta relação de causa e efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada; é preciso que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado produzido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente”.

Lacerda Barata (em Contrato de Mediação, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, p. 203) diz, lapidarmente, a este respeito: “Naturalmente que só o negócio cuja celebração advenha (exclusivamente ou não) da actuação do mediador relevará, para este efeito. A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro.”

O Ac. do STJ de 15.11.2007, acima citado (reportando-se, embora, ao n.º 1 do artigo 19.º, conjugado com a al. f) do n.º 2 do art. 20.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16/03, que vigorou anteriormente ao Decreto-Lei n.º 211/2004 e cujos preceitos citados correspondem ao n.º 1 do art. 18.º e al. c) do n.º 2 do art. 19.º deste último decreto-lei), refere que os preceitos em causa e tendo como “pano de fundo” o regime geral das obrigações, encerram a ideia de que “a remuneração só será devida se a empresa mediadora tiver contribuído para a conclusão ou perfeição do contrato”, e, portanto, “só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida”.

E o ac. do STJ de 03-04-2008 (também citado), reportando-se à natureza da obrigação assumida pelo mediador, esclarece que “não basta angariar um qualquer candidato a negociar com o comitente, o dono do imóvel. A mediação é, em essência, uma prestação de serviços, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado”.

Para concluir que, “salvo casos excepcionais, previstos no n.º 2, a remuneração (ao mediador) só (é) devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.”

Aliás, é entendimento da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça que para o mediador ter direito à comissão, é suficiente ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do negócio (Ac. S.T.J. de 18-3-97, Col. Acs. S.T.J., V, 1º, pág. 158, transcrito pelo Ac. do STJ de 20/04/2004).

Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção.

Sobre o ónus da prova que impende sobre as partes nesta matéria, compete à mediadora, como elemento constitutivo do seu direito à remuneração, nos termos do artigo 342º n.º 1 do Código Civil, alegar e provar esse nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio.

Fazendo aplicação dos princípios enunciados ao caso dos autos, parece podermos concluir, contrariamente ao que foi decidido na sentença recorrida, que a A. logrou provar o nexo de causalidade exigido entre a angariação do cliente e a concretização do negócio, para ter direito à remuneração acordada.

Efectivamente, como consta da matéria de facto provada, o R. celebrou com a Autora, sociedade que se dedica à actividade comercial de mediação imobiliária, um contrato de mediação imobiliária, mediante o qual lhe atribuiu a mediação para a promoção do negócio (venda) relativo ao armazém sito no n.º … da Rua …, na freguesia …, do concelho de Espinho, mediante a remuneração de 5%, nunca inferior a 5.000€ acrescida do correspondente IVA, á taxa legal de 23% sobre o preço conseguido para o imóvel, que o Réu se obrigou a pagar.

Pela celebração do contrato a Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a venda do imóvel em referência e após a celebração do mesmo começou a diligenciar a promoção do imóvel através de publicidade, no local, na montra e na Internet.

Além disso promoveu também a venda do referido imóvel através da actividade dos seus vendedores, que, com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo, o mostraram a diversos interessados que pretenderam visitá-lo.

E assim, em 04.06.2010, a A. acompanhou o interessado E…, numa visita ao imóvel.

Acontece que em 15.10.2010 o R. vendeu directamente o mesmo imóvel ao interessado E…, na qualidade de único sócio e gerente e em representação da sociedade comercial unipessoal por quotas que gira sob a firma “G…, Lda”, pelo preço de 375.000€.

O nexo de causalidade entre a actividade de mediação imobiliária e o negócio propriamente dito parece-nos de afirmar, pois foi a A. quem “arranjou” o interessado; foi ela que o levou a visitar o imóvel; e o negócio veio a concretizar-se com o mesmo.

Esse nexo de causalidade resulta ainda da envolvência do negócio, demonstrada nos autos, traduzida na seguinte sequência de acontecimentos:

A A. fez uma visita ao imóvel com o interessado E… em 4.6.2010; em 20.07.2010 fez nova visita ao imóvel com F…, que, na mesma data apresentou proposta de compra por preço inferior ao previsto no contrato de mediação; entre 05.08.2010 e o final do mês de Agosto de 2010 o Réu aceitou a proposta de 350.000€; na sequência do acordo a que comprador e vendedor haviam chegado relativamente ao preço do imóvel, foi elaborado contrato-promessa de compra e venda; em 06.09.2010, o interessado F… dirigiu uma carta registada ao Réu para agendar a assinatura do contrato para 14.09.2010 pelas 18h nas instalações da A. em Espinho, não tendo o Réu comparecido nem indicado outra data que lhe fosse mais conveniente para o efeito.

Acontece que em 15.10.2010, ou seja, cerca de um mês depois, R. vendeu o mesmo imóvel ao interessado E…, pelo preço de 375.000€.

Ou seja, deduz-se da série de acontecimentos relatados que o R. se aproveitou das diligências encetadas pela A. para angariar interessados e da diligência em concreto levada a cabo com o interessado E… para lhe vender o imóvel por um preço superior ao que tinha aceite do outro interessado F… (também angariado pela A.), embora inferior ao pretendido inicialmente.

Logrou assim a A. provar, perante a matéria de facto descrita, que teve um papel preponderante no negócio que se veio a realizar mais tarde entre o R. e o comprador E… (pessoa angariada pela A.).

Como se tem entendido na doutrina e na jurisprudência, para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou actividade.

Ou seja, é necessário que se demonstre que a sua actividade foi determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente.

Também não se exige que a celebração do negócio objecto do contrato de mediação resulte exclusivamente da actuação do mediador; o que releva é saber se a intermediação foi ou não causal em relação à celebração do acto negocial.

Na verdade, e apesar da actividade de mediação imobiliária estar rodeada de uma álea negocial, o que determina que a não conclusão do negócio visado afaste o direito à remuneração, não podemos aceitar que tendo-se concretizado o negócio, o direito à remuneração seja afastado por haver circunstâncias (desconhecidas) que, em concreto, determinaram uma alteração do negócio, embora seja patente que o mesmo se realizou como decorrência da actividade mediadora.

Entendimento diverso potenciaria manifestas injustiças, ainda que intocáveis sob o ponto de vista legal.

Afigura-se-nos, pois, que no espírito da lei a relevância incide sobre a existência de uma contraprestação, ideia que subjaz a todos os negócios onerosos. Ou seja, tendo sido celebrado um contrato bilateral e oneroso, se a empresa de mediação prestou os serviços contratados e deles resultou o negócio que em concreto foi visado com essa actividade, tem direito à remuneração, incumbindo ao comitente a obrigação de pagar o preço acordado.

Ora, no caso em apreço, a A. alegou factos (e provou-os), em nosso entender suficientes, para provar que teve influência – decisiva - na conclusão do negócio: angariou o cliente e levou-o a visitar o imóvel.

Ou seja, resulta da matéria de facto provada que a intervenção da A. nos serviços de mediação que prestou ao R. foi determinante na concretização do negócio que ele veio a realizar com o comprador.

A A. também alegou e provou as diligências que efectuou, antes de encontrar o cliente interessado no negócio, como sejam, começou a diligenciar a promoção do imóvel através de publicidade, no local, na montra e na Internet, promoveu também a venda do referido imóvel através da actividade dos seus vendedores, que, com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo, o mostraram a diversos interessados que pretenderam visitá-lo e, nessa sequência acompanhou o interessado E…, numa visita ao imóvel.

Isto significa que à luz do princípio da boa fé, pode-se defender também o legítimo direito da A. à remuneração acordada.

A boa fé é um critério de reciprocidade - comportamento devido e esperado - que deve ser observado nas relações jurídicas entre sujeitos do mesmo grau, que têm a mesma identidade moral. É neste critério de reciprocidade, essencial à boa fé, que está a separação do abuso de direito.

Além dos deveres típicos e principais de uma relação contratual, existem deveres secundários da prestação, traduzidos, por vezes, em prestações autónomas, a par, ainda, de deveres de protecção, laterais, de diligência ou de conduta que são deveres de adopção de determinados comportamentos impostos pela boa fé. São deveres de fidelidade, de cuidado para com o património da outra parte, de cooperação com a outra parte, deveres de notificação, de lealdade, de correcção, etc.

Ao contratarem e na execução do contrato as partes devem usar de lisura e correcção, garantindo quanto possível a justiça real, comutativa. Devem agir com lealdade, de boa fé; como já foi afirmado, “a boa fé é um ar que circula por toda a vida do contrato”.

Proceder de boa fé, seja no cumprimento da obrigação, seja no próprio exercício do direito, significa, no sentido amplo em que a expressão (boa fé) é manifestamente usada, agir lealmente, correctamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o Direito confere (A. Varela, RLJ, 122.°-148).

Ora, o princípio da boa fé contratual vincula tanto o credor como o devedor e deve considerar-se extensivo a todos os outros domínios onde exista uma relação especial de vinculação entre duas ou mais pessoas.

É válido para o credor enquanto proibição de abusar do seu direito de crédito, e para o devedor enquanto critério de determinação do alcance da prestação e da forma do seu cumprimento. Tanto um como outro deverão abster-se de assumir quaisquer atitudes que possam acarretar prejuízos à contraparte.

Ora, à luz do que ficou dito, incumbia ao R., à luz das regras da boa-fé, cumprir o contrato que celebrou com a A., de forma integral, ou, em última análise, pagar-lhe a remuneração acordada, que, no fundo, se destinava a remunerar os serviços prestados, que ele usou em seu benefício, recusando-lhe o pagamento.

Concluímos assim de tudo quanto ficou exposto que o negócio objecto da mediação está directamente relacionado com a actividade de mediação desenvolvida pela autora, considerando que foi em consequência dessa sua actividade que o negócio se veio a concretizar.

É certo que, como se disse, a mediadora não interveio na fase final das negociações - (que terão sido celebradas mesmo sem o seu conhecimento), tendo-se provado que o Réu celebrou a escritura de compra e venda do imóvel directamente com o comprador, com quem acertou os termos do negócio, nomeadamente o preço, constando da escritura de compra e venda um valor inferior ao mínimo negocial permitido à mediadora -, mas também se nos afigura como indiscutível que foi a actividade da mediadora que permitiu a realização daquele negócio.

Esta contribuição está demonstrada à saciedade nos factos provados e todo o quadro circunstancial aponta para uma relação de causa e efeito entre a actividade desenvolvida pela mediadora e o negócio que se veio a concretizar.

Assim, podemos concluir, contrariamente ao que se fez na sentença recorrida, que a actuação da mediadora foi determinante para a concretização da venda, sendo-lhe, por isso, devida, a remuneração acordada.

Procedem, assim, as conclusões das alegações da recorrente.

Sumário do Acórdão (artº 713º nº 7 do CPC):

I- Num contrato de mediação imobiliária, a remuneração do mediador está dependente duma condição essencial, que alguns apelidam de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.

II- Acresce que o mediador, devido ao risco/álea inerente à actividade comercial da mediação, apenas tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação.

III- A essa luz, considerando toda a envolvência do negócio, afigura-se-nos suficiente para prova daquele nexo de causalidade, a alegação e prova de que a A. fez uma visita ao imóvel com um cliente que angariou e que esse cliente veio, pouco tempo depois, a celebrar o contrato directamente com o R.

DECISÃO:

Por todo o exposto, julga-se procedente a Apelação, revogando-se a decisão recorrida no sentido de condenar o R. a pagar à A. a remuneração prevista no contrato de mediação, no montante de € 18.750,00 (dezoito mil, setecentos e cinquenta euros), acrescido do IVA correspondente, no montante de € 4.312,00 (quatro mil, trezentos e doze euros) e os juros vencidos a partir da data da outorga da escritura de compra e venda, até á instauração da presente acção, no montante de 2.815,07€, bem como os juros vincendos até efectivo e integral pagamento.

Custas (da Apelação) pelo Recorrido

Porto, 13.5.2014.

Maria Amália Santos

José Igreja Matos

João Diogo Rodrigues