1350/22.0T8VCD.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Não se aplicando o regime das cláusulas contratuais gerais a “cláusulas típicas aprovadas pelo legislador” – art. 3º a) do DL 446/85, de 25/10 – e integrando determinada cláusula conteúdo constante de norma do regime legal aplicável ao próprio contrato, mostra-se preenchida aquela previsão, do que decorre que, não obstante a não prova da comunicação e explicação de tal cláusula, não é aplicar à mesma o regime de exclusão previsto no art. 8º al. a) daquele mesmo diploma.

II- Face aos termos do que se dispõe no nº1 do art. 19º da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro, o direito à remuneração por parte da empresa de mediação imobiliária está dependente da conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação e só se esta circunstância se verificar é que a remuneração se torna juridicamente devida.

III- O pagamento da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa ali também previsto não significa que baste a celebração desse contrato para que se preencham os pressupostos do direito a tal remuneração; o que se estabelece é apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa (um contrato cujo efeito jurídico é a constituição da obrigação de celebração do negócio visado) e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase.

IV- Para além de ser admissível com base naquela norma a antecipação do momento do pagamento de tal remuneração, é ainda possível, pelo segundo segmento daquela mesma norma, a estipulação de “uma remuneração” específica como contrapartida do serviço ou atividade exercida pela mediadora até ao momento do contrato de promessa ou do seu desempenho até ali, independentemente da conclusão perfeita do negócio definitivo. Trata-se, no entanto, de outra remuneração que não se identifica com a devida a final.

Processo nº1350/22.0T8VCD.P1

(Comarca do Porto – Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim – Juiz 6)

Relator: António Mendes Coelho

1º Adjunto: Jorge Martins Ribeiro

2º Adjunto: Ana Olívia Esteves Silva Loureiro

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I- Relatório[1]

“A. .., Lda.” intentou ação declarativa comum contra AA e marido, BB, pedindo a condenação solidária destes a pagar-lhe a quantia de 19.895,25€ (dezanove mil, oitocentos e noventa e cinco euros e vinte e cinco cêntimos), a título de remuneração pelo serviço de mediação imobiliária prestado, acrescida dos juros de mora à taxa legal para operações comerciais que se venceram desde a data da emissão da fatura (25 de janeiro de 2022), até efetivo e integral pagamento.

Alegou para tanto o seguinte:

- celebrou com os réus um contrato escrito de mediação imobiliária que tinha como objetivo diligenciar no sentido de obter interessados na compra de um imóvel propriedade destes;

- nele acordaram que, no caso da autora conseguir interessado que concretize o negócio visado no referido contrato de mediação, os réus deveriam pagar-lhe a quantia correspondente a 5% do valor pelo qual o negócio seria efetivamente realizado, sendo o seu valor mínimo a quantia de 6.500,00€, acrescido de IVA à taxa legal em vigor; acordaram também que a remuneração acima referida deveria ser paga, na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa de compra e venda se o sinal recebido pelos promitentes vendedores fosse igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio seria efetivamente concretizado;

- divulgou o imóvel e as suas características junto da sua base de clientes e nas plataformas da Internet e, no dia 9 de agosto de 2021, os réus celebraram um contrato-promessa de compra e venda do mencionado imóvel, pelo qual os promitentes compradores, angariados por si, prometeram comprar tal imóvel pelo preço de 323.500,00€, tendo entregue aos réus, na data da celebração do contrato promessa, a quantia de 35.000,00€, a título de sinal e princípio de pagamento;

- emitiu então a fatura correspondente ao seu serviço, no valor de 19.895,25€, correspondente a 5% do preço, acrescido de IVA;

- apesar de interpelados para o pagamento da mesma, os réus não o fizeram até à data.

Os réus apresentaram contestação, defendendo a improcedência da ação.

Nela sustentam o seguinte:

- que está em causa um contrato de adesão, que não foi objeto de negociação entre as partes, sendo por isso aplicável o regime jurídico das cláusulas contratuais gerais; por isso, e uma vez que não lhes foi explicado nem foram esclarecidos do seu conteúdo, devem as cláusulas de que a autora se prevalece para fundamentar a sua pretensão considerar-se excluídas do contrato, situação que acarreta a nulidade do mesmo;

- acresce que o réu marido, de nacionalidade inglesa, não fala, nem compreende a língua portuguesa, falada ou escrita, o que também acarreta a nulidade do mesmo contrato, que não foi feito e confirmado perante o notário, nos termos do art. 373º, nº 3, do Código Civil;

- além do mais, não foi cumprido o disposto no art. 16º, nº 2, alínea a), da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, situação que acarreta, também, a nulidade do contrato de mediação; com efeito, nesse mesmo contrato foi omitido, deliberada e conscientemente, pela autora, a existência de uma parte do prédio ilegal (cave), por falta de licença de habitabilidade, sendo que a autora nos anúncios para venda do mesmo publicados na Internet fez constar a referida cave;

- defendem ainda que o contrato de mediação é também nulo, quer por não ter sido aprovado pela Direção Geral do Consumidor, atualmente Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, IP (IMPIC, I.P.), quer porque a autora não depositou o modelo do contrato, conforme determina o nº 4, nº 6 e nº 7 do referido art. 16.º da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro (entretanto alterada pelo DL. n.º 102/2017, de 23 de agosto);

- mesmo que assim não se entenda, do teor do contrato decorre que, em caso de celebração de contrato promessa com intervenção da mediadora, não será devida remuneração se o negócio visado não se concretizar por causa que não seja imputável ao cliente proprietário; foi essa a situação que se verificou no caso em apreço, conforme resulta do acordo pelo qual os réus e os promitentes compradores decidiram revogar o dito contrato promessa, com restituição do sinal em singelo, com fundamento no facto de o imóvel prometido vender ter uma cave que não se encontrava licenciada, o que impedia a celebração da escritura pública de cumpra e venda, porquanto o contrato prometido seria um negócio jurídico contra a lei e como tal nulo;

- que nunca seriam devidos juros à taxa comercial mas apenas à taxa dos juros civis;

- que inexiste incumprimento do contrato de mediação imobiliária por parte dos réus, pelo que não é devido o montante peticionado.

Além disso, deduziram reconvenção na qual pedem a condenação da autora/reconvinda no pagamento de uma indemnização por danos de natureza patrimonial, a liquidar ulteriormente, e de uma compensação por danos não patrimoniais no montante de €20.000,00 para cada um deles, em ambos os casos acrescidos de juros.

A autora apresentou réplica, nela defendendo a validade do contrato. Alegou que os réus foram esclarecidos do respetivo conteúdo, do qual ficaram bem cientes, e sustentou que a invocação da sua nulidade com fundamento em ter sido por ela omitida a existência de uma parte do prédio ilegal (cave) constitui um manifesto abuso de direito, uma vez que os réus tinham plena consciência de tal situação quando assinaram o contrato de mediação. Por outro lado, defende que a reconvenção deve ser rejeitada por não estarem verificados os pressupostos legais da sua admissibilidade.

Após os articulados, a 26/1/2023, foi proferido despacho a fixar o valor da ação em 60.906,91 euros e, nessa sequência, ordenou-se a remessa dos autos para o Juízo Central Cível competente.

Já neste tribunal, dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador e despacho a não admitir a reconvenção deduzida pelos réus, condenando-se estes nas respetivas custas. De seguida, foi proferido despacho de identificação do objeto do litígio – onde desde logo se selecionaram os factos considerados já como assentes – e de enunciação dos temas da prova.

Procedeu-se a julgamento, tendo na sua sequência sido proferida sentença em que se decidiu julgar a ação totalmente improcedente e se absolveu os réus do pedido.

De tal sentença veio a autora interpor recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

“I. Considerou a sentença recorrida como único fundamento para a improcedência da acção intentada pela ora recorrente, que a cláusula 5ª, alínea c), do contrato de mediação imobiliária celebrado entre recorrente e recorridos deveria considerar-se excluída do referido contrato.

II. Visto ter entendido que a recorrente não logrou provar que cumpriu o ónus imposto pelo artigo 5º, n.º 1 e 2 do DL n.º 446/85, de 25 de Outubro, i.e., comunicar e explicar o conteúdo de tal cláusula do contrato de mediação imobiliária, aos ora recorridos.

III. Salvo o devido respeito, não assiste razão à decisão de que ora se recorre.

IV. O modelo de contrato de mediação imobiliária utilizado pela recorrente foi previamente validado e depositado junto do “IMPIC, IP”, em cumprimento do preceituado no artigo 16º, n.º 4 da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro - (cfr. facto provado n.º 22).

V. O que significa que as cláusulas do contrato foram por aquela entidade supervisionadas, tendo, portanto, sido feito o controlo prévio da validade de cada uma delas.

VI. Acresce que o próprio diploma legal que rege a actividade de mediação imobiliária (Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro), no seu artigo 19.º, n.º 1, dispõe que “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.” – destacado do signatário.

VII. Como resulta da conjugação dos factos provados n.ºs 4, 7, 8, 9 e 12, recorrente e recorridos celebraram um contrato de mediação imobiliária, tendo na cláusula 5ª, al. c) ficado prevista a obrigação de pagamento da totalidade da remuneração da recorrente, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido pelos recorridos fosse igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio seria efectivamente concretizado.

VIII. Ora, ficou demonstrado que os recorridos celebraram um contrato promessa onde como promitentes compradores do seu imóvel figuraram dois interessados angariados pela recorrente, tendo aqueles recebido destes últimos, a título de sinal, um valor superior a 10% do valor pelo qual o negócio seria efectivamente concretizado.

IX. O que, sem mais, constitui os recorridos na obrigação de efectuar o pagamento da remuneração da recorrente na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, conforme decorre do disposto no artigo 19.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

X. Pelo exposto, a sentença recorrida deveria ter considerado que ainda que a recorrente não tenha logrado demonstrar o cumprimento do dever imposto pelo artigo 5º do DL n.º 446/85, de 25 de Outubro, tal não prejudicaria o direito da mesma exigir a sua remuneração, visto que tal direito resulta da própria lei que rege a actividade de mediação imobiliária, tendo além do mais o modelo de contrato utilizado pela recorrente sido validado e depositado junto do “IMPIC, I.P”.

XI. Mas mesmo que assim não se entenda, o que não se aceita nem concede, sempre se dirá que não se pode, de modo algum, aceitar a interpretação adoptada na sentença recorrida segundo a qual não foi pela recorrente cumprido o dever imposto pelo artigo 5º do DL n.º 446/85, de 25 de Outubro, considerando-se por isso a referida cláusula excluída do contrato, ao abrigo do disposto no artigo 8.º, al. a) do mesmo diploma legal.

XII. Como resulta do facto provado n.º 4, os recorridos assinaram o contrato de mediação imobiliária, o que significa que o mesmo foi-lhes entregue, tendo os mesmos, inclusive, ficado com uma das vias de tal contrato (tanto assim que procederam à junção da mesma aos autos, no início da sessão da audiência de julgamento realizada no dia 6 de Novembro de 2023, conforme resulta da respectiva acta).

XIII. A recorrente, ao entregar aos recorridos o clausulado do referido contrato, proporcionou-lhes a faculdade de tomarem efectivo conhecimento das suas cláusulas, antes de procederem à sua assinatura.

XIV. Nada no comando normativo do artigo 5º do DL n.º 446/85, de 25 de Outubro obriga ou sugere que a comunicação das cláusulas contratuais gerais tenha de ser efectuada oralmente, mediante a leitura do teor das mesmas.

XV. A entrega da minuta do contrato pela recorrente aos recorridos, concedendo-lhes aquela a possibilidade, efectiva a real, de tomarem conhecimento do conteúdo do contrato e de até solicitarem esclarecimentos, representa, por si só, o cumprimento do dever de comunicação imposto pelo artigo 5º do DL n.º 446/85, de 25 de Outubro.

XVI. Tem sido este o entendimento proclamado pelos nossos Tribunais superiores, veja-se, a título de exemplo, o Acórdão deste venerando Tribunal da Relação do Porto, de 16/12/2009, proferido no âmbito do processo n.º 872/08.0TBCHV.P1, bem como o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 20/02/2020, proferido no âmbito do processo n.º 954/14.0TJVNF.G1, ambos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt.

XVII. À semelhança do decidido nos supra identificados Acórdãos, resta-nos também aqui concluir que no caso em concreto foi pela recorrente dado cumprimento ao dever imposto pelo artigo 5.º do DL n.º 446/85, de 25 de Outubro.

XVIII. Importa ainda referir que o contrato de que nos ocupamos nos presentes autos (mediação imobiliária), não pode deixar de ser considerado um contrato sem acrescida complexidade, sendo que todas as suas cláusulas constavam somente de uma única folha, estando a cláusula 5ª, al. c) ora em crise, disposta na primeira página dessa folha.

XIX. Ou seja, tanto a extensão como a complexidade do contrato de mediação imobiliária eram diminutas, e facilmente perceptíveis por uma pessoa normalmente diligente.

X. Portanto, a existir desconhecimento do teor das cláusulas, nomeadamente da cláusula 5ª, al. c) do contrato de mediação celebrado, o mesmo apenas poderá ser imputado aos recorridos, por ter esse desconhecimento resultado indubitavelmente da sua própria falta de diligência.

XXI. Pelas razões supra expostas, não deverá a cláusula 5ª, al. c) do contrato de mediação celebrado entre recorrente e recorridos ser considerada excluída do mesmo, devendo produzir os efeitos que as partes, na altura da celebração, pretenderam que produzissem.

XXII. Assim, impõe-se a revogação da sentença recorrida, julgando-se procedente o presente recurso e proferindo-se acórdão que considere como não excluída a cláusula 5ª, al. c) do contrato de mediação imobiliária celebrado entre recorrente e recorridos.

Termos em que, pelos fundamentos expostos, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida e proferindo-se acórdão que julgue procedente o pedido formulado pela autora na petição inicial.”

Os recorridos apresentaram contra-alegações, pugnando pela confirmação da sentença recorrida. No início de tal peça, defendem, porém, que o recurso não deve ser admitido por não ter sido a paga de justiça devida pela sua interposição, a qual, de acordo com o valor de ação – que é de 60.906,91 euros e não de 20.906,91 euros –, é de 408,00 euros.

Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657º nº4 do CPC.

Considerando o objeto do recurso, sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, delimitado pelas suas conclusões (arts. 635º nº4 e 639º nº1 do CPC) e ainda a não admissibilidade do recurso defendida pelos recorridos nas contra-alegações (art. 638º nº6 do CPC), são as seguintes as questões a tratar:

a) – da admissibilidade do recurso em face do montante da taxa de justiça paga pela sua interposição;

b) – do crédito invocado pela autora/recorrente sobre os réus/recorridos.

II- Fundamentação

Vamos à questão enunciada sob a alínea a).

Os recorridos defendem que o recurso não deve ser admitido, porque a recorrente pagou taxa de justiça indexada ao valor de 20.906,91 euros quando o valor da ação é de 60.906,91 euros e deste decorre que o montante a pagar seria de 408,00 euros – e não, precisamos nós, o de 204,00 euros por si pago, conforme guia junta aos autos a 29/4/2024.

Mas não lhes pode ser reconhecida qualquer razão quanto a tal.

Ainda que a ação tenha efetivamente o valor de 60.906,91 euros – por via da reconvenção deduzida (como decidido no despacho proferido a 26/1/2023) e que, entretanto, não foi admitida (conforme despacho proferido a 17/4/2023) –, o recurso versa só sobre o crédito peticionado pela autora e que foi objeto de decisão de improcedência na sentença recorrida.

Ora, como decorre dos arts. 7º nº2, 11º e 12º nº2 do Regulamento das Custas Processuais, a taxa de justiça nos recursos é fixada nos termos da tabela I-B anexa a tal diploma e a base tributável a ter em conta para tal é, como bem se explicita naquele último preceito, o valor da sucumbência, “devendo o recorrente indicar o respetivo valor no requerimento de interposição de recurso”.

A recorrente indicou expressamente tal valor, no montante de 20.906,91 euros, no seu requerimento de interposição de recurso – que corresponde ao crédito por si peticionado na p.i. acrescido de juros até ali vencidos (vide artigo 20º daquela peça) – e, considerando a tabela I-B supra referida, a taxa de justiça a ele correspondente é de 2 UC´s, portanto 204,00 euros, como por si pago.

Como tal, improcede esta questão.

Vamos agora à questão enunciada sob a alínea b).

É a seguinte a matéria de facto a ter em conta [a da sentença recorrida, pois não foi objeto de recurso a impugnação da mesma; apenas se corrige o seu nº3 dos factos provado quanto à errónea menção da ré mulher como autora]:

Factos provados

1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas cujo objeto social consiste na mediação imobiliária e administração de imóveis por conta de outrem;

2. Encontra-se descrito na Conservatória do registo predial de Vila do Conde, sob o n.º ... (freguesia ...), o seguinte imóvel: casa de rés-do-chão e logradouro, situado na Rua ..., ..., com a área total de 308 m2, sendo 133 m2 de área coberta e 175 m2 de área descoberta, inscrito na matriz respetiva sob o artigo ...;

3. A aquisição deste imóvel encontra-se inscrita a favor da Ré AA, casada no regime da comunhão de adquiridos com o Réu BB;

4. Os Réus assinaram o documento designado contrato de mediação imobiliária junto como documento 2 da petição inicial, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;

5. Nos termos da cláusula 2ª desse contrato, a mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra, pelo preço de €340.000,00 (trezentos e quarenta mil euros), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis;

6. Nos termos da cláusula 4ª (regime de contratação), o segundo contraente contrata a mediadora em regime de não exclusividade;

7. De acordo com a cláusula 5ª (remuneração), al. b), o segundo contraente obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, sendo o seu valor mínimo a quantia de €6.500,00 (seis mil e quinhentos euros), acrescida de IVA à taxa em vigor (…) c) a remuneração referida na alínea anterior deverá ser paga na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido pelo segundo contraente for igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, caso contrário a remuneração será devida no momento da celebração da escritura pública; Caso o negócio visado tenha sido celebrado e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário, arrendatário ou trespassante do bem imóvel, é devida a este contraente a remuneração acordada neste contrato;

8. Os Réus subscreveram o contrato promessa junto como documento 3 da petição inicial, datado de 9 de agosto de 2021, com o teor que também aqui se dá por integralmente reproduzido;

9. Nos termos desse contrato, os Réus prometeram vender o supra referido imóvel a CC e DD, que prometeram comprar, pelo preço de €323.500,00, tendo recebido, na data da outorga do contrato, a titulo de sinal, a quantia de €35.000,00, devendo o remanescente do preço ser pago no ato da escritura pública;

10. De acordo com a cláusula 4ª, n.º 3 do mesmo contrato promessa, “Caso se verifique que o imóvel identificado na cláusula 1ª carece de ser legalizado e se a legalização não for possível junto das entidades competentes, concordam os primeiros contraentes restituir o sinal em singelo aos segundos contraentes, dando por extinto o presente contrato, sem mais ter a exigir uns dos outros”;

11. Nos termos do nº 3 da cláusula 2ª do referido contrato promessa: “Ambos os contraentes declaram que têm conhecimento que o prédio identificado na cláusula primeira tem uma cave, e que, caso seja possível proceder à venda do imóvel com a configuração actual, a legalização da cave é da exclusiva responsabilidade dos SEGUNDOS CONTRAENTES (promitentes compradores), incluindo as despesas tidas com a mesma”;

12. Os promitentes compradores foram angariados pela Autora em execução do contrato de mediação supra mencionado;

13. Por documento escrito designado «Revogação do Contrato Promessa» – cuja cópia está junta aos autos como documento n.º 2 da contestação, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido –, os aqui Réus, na qualidade de promitentes vendedores, e CC e DD, na qualidade de promitentes compradores, declararam revogar o contrato promessa aludido no ponto 4), restituindo em singelo o sinal pago e recebido no montante de €35.000;00;

14. Tal documento foi autenticado por advogado, conforme termo de autenticação junto aos autos, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido;

15. Os Réus comunicaram à Autora, por carta registada com aviso de receção, tal revogação do contrato promessa;

16. A Autora remeteu aos Réus, que receberam, a fatura, datada de 25 de janeiro de 2022 – cuja cópia está junta como documento 5 da petição inicial, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido – no valor de19.895,25€;

17. O Réu BB é natural do Reino Unido, de nacionalidade inglesa, não sabe ler nem escrever em português;

18. O texto do referido contrato mencionado é um texto contratual pré-redigido em português e o seu conteúdo não foi negociado entre as partes nele outorgantes;

19. A cave existente no edifício que integra o imóvel referido em não foi objeto de licença construção, nem posteriormente da licença de habitabilidade;

20. Tal facto era do conhecimento dos Réus e da própria Autora à data da assinatura do contrato de mediação;

21. A Autora, nos anúncios para venda do mesmo publicados na Internet fez constar a referida cave;

22. O modelo de contrato utilizado pela Autora foi devidamente depositado junto do IMPIC, IP;

23. Antes da outorga do documento designado revogação do contrato promessa, os promitentes compradores já haviam obtido aprovação do crédito à habitação pedido pelos mesmos;

24. A Ré mulher assinou digitalmente em nome dos Réus os documentos e requerimentos necessários para submeter à aprovação camarária do Município ... um pedido de legalização de obras (cave e garagem) do prédio acima identificado.

Factos não provados

Não se provou que:

A) O Réu marido não compreende a língua portuguesa, apenas compreendendo a língua inglesa;

B) Aquando da assinatura do contrato de mediação referido em 4), foi comunicado e explicado aos Réus o conteúdo das respetivas cláusulas;

C) O modelo de contrato de mediação referido em 4) não foi aprovado pela Direção Geral do Consumidor, atualmente «Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, IP (IMPIC, I.P.»;

D) A Autora não depositou o modelo do contrato em conformidade com o disposto no art. 16º, n.º 4, 6 e 7 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro.

Como decidido na sentença recorrida e não questionado no recurso, estamos perante um contrato de mediação imobiliária, cujo regime jurídico consta da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro.

Decidiu-se naquela peça pela improcedência do crédito peticionado pela autora na ação por via da consideração do seguinte: que o contrato em causa integra um contrato sujeito ao regime das cláusulas contratuais gerais previsto na Lei 446/85, de 25/10; que face a não se ter provado que a autora comunicou e explicou aos réus, designadamente, o conteúdo da mencionada cláusula 5ª, al c), há que concluir pela sua exclusão do contrato com base no art. 8º, al. a) daquele diploma legal; e que “não se tendo concretizado o negócio intermediado pela autora e não podendo esta fazer-se valer da clausula contratual que lhe conferia o direito a receber a sua retribuição em caso de não concretização do negócio por causa imputável ao seu cliente” havia que considerar totalmente improcedente a sua pretensão.

A recorrente/autora defende que, como argumentado e peticionado na ação, tem direito ao crédito que peticiona por via da previsão da cláusula 5ª de tal contrato, onde designadamente se prevê, sob a alínea b), que “O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, sendo o seu valor mínimo a quantia de 6.500 Euros (Seis mil e Quinhentos Euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor (…)” e, sob a alínea c), que “A remuneração referida na alínea anterior deverá ser paga na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido pelo Segundo contratante for igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, caso contrário, a remuneração será devida no momento da celebração da escritura pública”.

Defende ainda que facultou o clausulado do referido contrato aos recorridos, proporcionando-lhes a faculdade de tomarem efetivo conhecimento das suas cláusulas, como deviam, e na realidade fizeram, antes de procederem à sua assinatura, e que ainda que se entendesse que a recorrente não logrou provar que cumpriu o ónus de comunicação imposto pelo artigo 5º do DL nº446/85, de 25 de Outubro, tal não obsta à exigência da remuneração pela sua parte, porquanto tal obrigação decorre da própria letra do art.19º, nº1, da Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro, onde se dispõe que “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra” (a parte a negrito é destacada pela recorrente).

Vejamos.

Está em causa, como resulta do decidido e do âmbito do recurso, a análise da cláusula 5ª do contrato de mediação, especialmente na parte em que nesta se prevê [sob a sua alínea c)] que a remuneração referida na sua alínea b) (cujo conteúdo acima se referiu e consta do nº7 dos factos provados) “deverá ser paga na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa, se o sinal recebido pelo Segundo contratante for igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, caso contrário, a remuneração será devida no momento da celebração da escritura pública”.

Mostrando-se provado, e não posto em causa no recurso, que o texto do contrato em referência é um texto contratual pré-redigido e que o seu conteúdo não foi negociado entre as partes nele outorgantes (nº18 dos factos provados), seria caso para aplicação do regime das cláusulas contratuais gerais previsto naquele DL 446/85, conforme decorre dos nºs 1 e 2 do art. 1º de tal diploma.

Por outro lado, resultando como não provado – e também não questionado no recurso – que a autora, aquando da assinatura do contrato de mediação, tenha comunicado e explicado aos réus o conteúdo das respetivas cláusulas [alínea A) dos factos não provados], o que a lei expressamente lhe impõe como ónus sob o nº3 do art. 5º daquele mesmo diploma, de tal decorreria, para o que ora interessa e com base no disposto no art. 8º a) também do mesmo, a exclusão do contrato do conteúdo daquela alínea c) que se assinalou, ficando pois o contrato sem previsão normativa atinente à possibilidade que ali estava clausulada de, havendo contrato-promessa e sendo o sinal recebido pelo cliente igual ou superior a 10% do valor pelo qual o negócio seria efetivamente concretizado, a mediadora poder exigir o valor da sua remuneração com a celebração do contrato-promessa.

Foi aliás neste sentido que, como acima se referiu, se decidiu na sentença recorrida.

Porém, não há que sujeitar aquele concreto conteúdo da cláusula 5ª do contrato a tal regime de exclusão.

Na verdade, o conteúdo de tal cláusula, na parte em causa, não é mais do que a enunciação de parte da previsão do nº1 do art. 19º da Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro, que disciplina o contrato de mediação dos autos, onde se prevê “(…) ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra”.

Ora, como se prevê no art. 3º do DL 446/85, o seu regime “não se aplica: a) A cláusulas típicas aprovadas pelo legislador”. Na verdade, como refere José Manuel Araújo de Barros [in “Cláusulas Contratuais Gerais”, Coimbra Editora, 2010, pág. 52] “não se pode conceber cláusula que mais colha a aprovação do legislador do que a própria lei”.

Assim, integrando aquela cláusula conteúdo constante de norma do regime legal aplicável ao próprio contrato dos autos, mostra-se preenchida a previsão da alínea a) do art. 3º do DL 446/85, do que decorre que, não obstante a não prova da comunicação e explicação de tal cláusula pela autora, não é aplicar à mesma o regime de exclusão previsto no art. 8º al. a) daquele mesmo diploma.

Aqui chegados, mostrando-se provado que o contrato de mediação foi celebrado em regime de não exclusividade (nº 6 dos factos provados) – do que decorre o afastamento da previsão do nº2 do art. 19º da Lei 15/2013 (onde se diz que “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”) –, e que, no caso, não obstante não ter vindo a ser celebrado o contrato de compra e venda visado pela mediação contratada, foi celebrado contrato-promessa em que o sinal prestado foi superior a 10% do valor pelo qual o negócio seria efetivamente concretizado (nºs 8, 9, 13, 14 e 15 dos factos provados), resta agora apurar se, face ao conteúdo da referida cláusula na parte em referência e à previsão do nº1 do art. 19º daquela lei, é de dar procedência ao crédito peticionado pela autora/recorrente.

A redação deste nº1 é a seguinte: “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra”.

Muito embora esta norma e a parte da cláusula do contrato em referência que se aludiu usem expressões equivalentes quanto ao pagamento da remuneração com a celebração do contrato-promessa – a primeira refere tal remuneração como “devida logo que tal celebração ocorra” e a segunda refere que tal remuneração “deverá ser paga na sua totalidade, no momento da celebração do contrato promessa” –, há que referir, aderindo por completo ao que se escreve no Acórdão desta mesma Relação de 30/6/2022 (proc. nº12308/21.7T8PRT.P1, em que é relator Aristides Rodrigues de Almeida, disponível em www.dgsi.pt) e que se passa a transcrever, que “em bom rigor, o pagamento da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa não significa que baste a celebração desse contrato para que se preencham os pressupostos do direito à remuneração./Em qualquer caso, a constituição desse direito continua dependente da conclusão e perfeição do negócio visado e só se esta circunstância se verificar é que a remuneração se torna juridicamente exigível (devida). Se o negócio visado não chegar a ser concluído de forma eficaz (perfeita), a remuneração não é devida, independentemente das razões desse desfecho, ou seja, mesmo que o cliente haja decidido desistir do negócio ou sejam as suas exigências a fazer frustrar as negociações com o interessado proporcionado pelo mediador. Mesmo que a empresa de mediação se tenha empenhado activamente na busca de interessados na conclusão do negócio, se o negócio não se concretizar, não haverá lugar a remuneração, suportando, então, o mediador o risco da sua actividade comercial./O que a norma em causa e a cláusula do contrato em causa estabelecem por referência a um momento em que o negócio ainda não se concretizou é apenas o vencimento antecipado da remuneração no caso de o vendedor e o interessado celebrarem um contrato-promessa (um contrato cujo efeito jurídico é a constituição da obrigação de celebração do negócio visado) e o contrato de mediação prever o pagamento da remuneração logo nessa fase”. (as partes a negrito são nossas).

É certo que por via do segundo segmento do nº1 daquele art. 19º e da utilização do vocábulo “ou” a antecedê-lo, tal norma, como se discorre no Acórdão desta mesma Relação de 5/6/2023 (proc. nº3073/22.1T8PRT.P1, em que é relator Manuel Domingos Fernandes, disponível em www.dgsi.pt), «parece apontar para uma certa alternatividade e opcionalidade sobre o momento em que se pode considerar a remuneração “devida”», permitindo o eventual entendimento de que “a remuneração típica devida pelo cliente à empresa de mediação, como contrapartida do exercício da sua atividade de mediadora, tanto possa ser devida com a conclusão do negócio visado como (alternativamente e sem qualquer especificidade) com a celebração do contrato-promessa”.

No entanto, a nosso ver, e seguindo também tal acórdão, não se concorda com tal entendimento (que é o que está na base da pretensão da recorrente).

Efetivamente, como também se dilucida naquele aresto, “a remuneração da mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do contrato definitivo (primeiro segmento da norma citada)./No entanto, para além de ser admissível a antecipação do momento do seu pagamento – e quanto a este ponto parece-nos que não haverá dúvidas –, é ainda possível, pelo segundo segmento da norma, a estipulação, cumpridos certos requisitos, de “uma remuneração” específica como justa contrapartida do serviço prestado/actividade exercida pela mediadora até ao momento do contrato de promessa./Terá querido, pois, o legislador, com tal alteração (operada pela Lei 15/2013) na forma e nos requisitos normativos, estabelecer como imperativa a regra de que a remuneração típica desta modalidade contratual é devida apenas, só se gera, nasce ou constitui, com a conclusão e perfeição do negócio visado – sem prejuízo da possibilidade de as partes estabelecerem o seu pagamento/vencimento em momento antecipado, como é o da celebração do contrato-promessa dados os interesses que ele já satisfaz e os vínculos que cria com o terceiro interessado – mas admitir, ainda, a possibilidade de as partes convencionarem uma outra remuneração que, em contrapartida da satisfação do cliente pela celebração daquele, premeie o desempenho, até aí, da mediadora./Esta outra específica remuneração nasceria ou constituir-se-ia e, por isso, seria também devida, no momento da celebração do contrato-promessa e independentemente da conclusão perfeita do negócio definitivo. Trata-se, no entanto, de outra remuneração que não se identifica com a devida a final”. (as partes a negrito e respetivo sublinhado estão assim no texto; o último sublinhado foi aposto por nós).

Neste mesmo sentido, vide, por exemplo, o Acórdão da Relação de Lisboa de 20/2/2020 (proc. nº6917/18.9T8LSB.L1-6, em que é relatora Teresa Pardal)[2], o Acórdão da Relação de Lisboa de 7/2/2017 (proc. nº2287/16.8YIPRT.L1-7, em que é relator Alziro Cardoso)[3], o Acórdão também da Relação de Lisboa de 5/12/2024 (proc. nº12790/22.5T8LRS.L1-8, em que é relatora Carla Figueiredo) e o Acórdão da Relação de Guimarães de 16/12/2021 (proc. nº600/20.2T8FAF.G1, em que é relatora Sandra Melo)[4].

No caso vertente, está em causa a remuneração que seria devida a final com a conclusão e perfeição do contrato de compra e venda visado com a mediação – 5% do valor de € 323.500,00, acrescida de IVA (nºs 7 e 9 dos factos provados), o que dá 19.895,25 euros (16.175,00 euros + 23%), quantia esta acrescida dos juros peticionados na p.i. – e não uma qualquer específica remuneração como contrapartida do serviço ou atividade exercida pela mediadora até ao momento do contrato de promessa ou do seu desempenho até ali, pois do contrato dos autos não resulta sequer clausulada uma remuneração com tal objeto.

Ora, aquela referida remuneração, como anteriormente se referiu, só com a conclusão e perfeição do contrato definitivo se torna devida e, no caso, não foi celebrado tal contrato.

Como tal, não é devida.

Assim, e ainda que por fundamentação diversa da constante da sentença recorrida, há que concluir pela improcedência do crédito peticionado pela autora e ora recorrente.

As custas do recurso ficam a cargo da recorrente, que nele decaiu (art. 527º nºs 1 e 2 do CPC).

Sumário (da exclusiva responsabilidade do relator – art. 663 º nº7 do CPC):

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III- Decisão

Por tudo o exposto, ainda que por fundamentação diversa da constante da sentença recorrida, acorda-se em julgar improcedente o recurso e confirmar tal sentença.

Custas pela recorrente.

Porto, 10/2/2025

Mendes Coelho

Jorge Martins Ribeiro

Ana Olívia Loureiro

[1] Segue-se, com algumas alterações, o relatório da decisão recorrida.

[2] Onde se refere que “(…) o artigo 19º da lei vigente estabelece claramente que a remuneração é devida apenas com a concretização do negócio visado com a mediação, podendo apenas as partes, se houver contrato promessa e se o desejarem, fixar uma remuneração a ser paga nesse momento, que não poderá ser a remuneração que é devida a final, com a perfeição do negócio objecto da mediação”.

[3] Onde se refere que “(...) nos termos do artigo 19º/1 da Lei nº 15/2013 de 08.02, (…) a remuneração devida com a celebração da promessa tem de ter sido especificamente acordada e, para além disso, deve ter sido prevista especificamente para essa situação, não se identificando com a remuneração devida pela concretização do negócio ou com o efeito de antecipação do pagamento antes admitido”.

[4] Onde se refere que “A não ser que tenha sido acordado uma remuneração para a celebração do contrato promessa, independentemente do resultado da angariação, a remuneração do mediador depende do resultado final da sua prestação, correndo por sua conta o risco de não lograr angariar um interessado que celebre o negócio e de não se concretizar o contrato visado”.