13082/23.8T8PRT-A.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- No incidente de despejo imediato, o inquilino, para evitar o despejo, não está limitado ao meio de defesa constituído pelo pagamento das rendas.

II- Se na acção de despejo se discute o montante da renda, para efeitos do incidente de despejo imediato não pode considerar-se imediatamente exigível o valor da renda defendido pelo senhorio e, pagando o inquilino o montante da renda definido no texto do contrato, não é possível afirmar o incumprimento da obrigação de pagamento da renda que é pressuposto do decretamento do despejo imediato.

III- Nessa situação, não cabe no âmbito do incidente decidir, ainda que apenas para efeitos do despejo imediato, qual é realmente o montante da renda, devendo o incidente ser indeferido.

RECURSO DE APELAÇÃO

ECLI:PT:TRP:2024:13082.23.8T8PRT.A.P1

SUMÁRIO:

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ACORDAM OS JUÍZES DA 3.ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:

I. Relatório:

A. .., Lda., sociedade comercial com o número de identificação de pessoa colectiva e de matrícula ...10, com sede no Porto, instaurou acção declarativa contra B... Portugal, Unipessoal Lda., sociedade comercial com o número de identificação de pessoa colectiva e de matrícula ...73, com sede em Lisboa, formulando contra esta os seguintes pedidos:

«...deve a ... acção ser julgada ... procedente e ... ser declarada a cessação do contrato de arrendamento ... na sequência da oposição à sua renovação manifestada pela autora por escrito de 17 de Janeiro de 2023. Sem prescindir ... deverá ser declarada a resolução do contrato de arrendamento ... nos termos ... do nº 3 e 4 do artigo 1083º do Código Civil e ... a ré condenada ao despejo do locado ... e ... no pagamento ... das rendas vencidas e vincendas até ... entrega do locado.»

Alegou para o efeito, em súmula, que celebrou com a ré um contrato de arrendamento de um prédio urbano para o exercício de actividade comercial, que esse contrato atingiu o seu termo e a autora opôs-se à respectiva renovação, que as rendas devidas não têm sido pagas.

A ré contestou, alegando, entre outras coisas, que a senhoria não podia opor-se à primeira renovação do contrato o qual por isso renovou-se e está em vigor, que a renda mensal contratualizada não é a indicada pela autora, que não pagou algumas rendas apenas porque a autora se recusou a passar o respectivo recibo pelo valor que a ré entende ser o devido, mas dispõe-se a efectuar o seu depósito, o que veio, entretanto, a fazer pelas quantias que entende serem as devidas.

Concluiu pedindo a sua absolvição, nos seguintes termos:

«... deve ... a acção ... ser julgada ... improcedente ... absolvendo-se ... a ré de todos os pedidos formulados pela autora ...; ... se assim se entender conveniente, ... já manifesta dispor-se a efectuar consignação em depósito do valor das rendas ainda não pagas; ou depósito à ordem destes autos de igual valor; ou, alternativamente, a proceder ao respectivo pagamento directamente à autora, contando que lhe seja, neste último caso, emitido competente documento de quitação...».

Na pendência da acção e por apenso à mesma veio a autora deduzir incidente de despejo imediato, nos termos do disposto no art. 14 nº 5 do NRAU, alegando que a ré não pagou as rendas referentes aos meses de Maio, Junho e Julho de 2023, nem procedeu ao depósito ou ao pagamento dessas rendas dentro do prazo legal da sua resposta, assim como não pagou, ou depositou as rendas vencidas na pendência da acção.

A ré deduziu oposição ao incidente, alegando que pelos motivos indicados na contestação apresentada na acção principal não se encontra em mora quanto ao pagamento das rendas, mas, apesar disso, junta comprovativo de depósito autónomo do valor das rendas devidas entre Maio e Dezembro de 2023 pelo valor que resulta do contrato abatido da retenção na fonte.

A seguir foi proferida decisão, julgando o incidente improcedente e dele absolvendo a requerida.

Do assim decidido, a autora requerente interpôs recurso de apelação, terminando as respectivas alegações com as seguintes conclusões:

A) A aqui apelante peticionou na acção principal a titulo subsidiário, com fundamento na falta de pagamento das rendas, a resolução do contrato de arrendamento nos termos do disposto no artº 14º do NRAU.

B) Até que o tribunal se pronuncie sobre a questão da validade ou não do contrato de arrendamento aqui em apreço, a apelada tem vindo a fruir do arrendado na qualidade de arrendatária, com base no contrato de arrendamento celebrado validamente com a apelante, como sustentou na sua douta contestação e resposta ao presente incidente.

C) Nesse sentido, é mister que se demonstre que pelo menos após a citação da ré para a acção principal, esta efectuou o pagamento do valor das rendas vencidas e vincendas.

D) Assim, não tendo a arrendatária demonstrado o pagamento das rendas vencidas desde a sua citação para a acção principal, assiste à autora, aqui apelante, o direito de ver imediatamente despejado aquele arrendado.

E) Caso contrário, haveria aqui um autêntico abuso de direito por parte da apelada, que mesmo sem direito a fruir do local arrendado, seja por falta de pagamento das rendas vencidas desde a data da sua citação para a acção principal seja por efeito da caducidade do contrato de arrendamento aqui em crise (pedido principal), se mantém contra a vontade da sua legitima possuidora e proprietária, a fruir e impedir a esta o gozo daquele imóvel.

F) Esta foi a intenção do nosso legislador quando salientava a este propósito: “Esta é a única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante um longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes”.

G) In casu, tendo em conta que: - Um dos pedidos formulados pela aqui apelante se alicerça no direito a resolver o contrato de arrendamento aqui em apreço por falta de pagamento das rendas vencidas; - O exercício deste instrumento expedito (incidente de despejo imediato) por inquestionável falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção; - Por outro lado, a sustentação por parte da apelada da validade do contrato de arrendamento aqui em crise, na sua douta contestação, sendo ainda certo que não demonstrou ter liquidado o valor das rendas vencidas na pendência da acção principal - nº 5 do artigo 14º do NRAU - , nem o valor da indemnização a que alude o nº 1 do artigo 1041 do Cód. Civil (por mora no pagamento da renda); A apelada para afastar tal possibilidade (procedência do incidente de despejo imediato), teria com a sua resposta ao incidente, de juntar a prova documental de que havia pago o valor das rendas vencidas na pendência da acção principal, acrescida da importância da indemnização devida pela sua mora. Caso contrário, ficaria sujeita ao despejo imediato, como a apelante peticionou.

H) Porém, a apelada, na sua resposta apresentada no presente incidente, efectuou o depósito autónomo referente apenas ao valor das rendas já vencidas no valor de 21.000,00€ - aos meses de Maio a Dezembro de 2023 -, não fazendo o depósito do valor da indemnização devida pela mora no pagamento das mesmas, nos termos fixados imperativamente pelo nº 1 do artigo 1041º do Código Civil. Nem sequer esboçou qualquer esforço no sentido demonstrar que tem vindo a depositar ou pagar o valor das rendas vencidas na pendência dos presentes autos, como sucede com as rendas correspondentes aos meses de Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2024, que deveriam ter sido liquidadas em Dezembro 2023, Janeiro, Fevereiro e Março de 2024, respectivamente.

I) O incidente de despejo imediato é independente da acção principal e da sua causa de pedir.

J) A apelada não tendo pago qualquer renda à aqui apelante (legitima dona e proprietária do imóvel), nem antes, nem na pendência da presente acção e sustentando que o seu direito em fruir o dito imóvel resulta do contrato de arrendamento que celebrou valida e eficazmente com a apelante.

L) A apelante ao interpor a acção principal pretendeu, na prática, ficar com o imóvel que lhe pertence, livre de quaisquer ónus ou encargos, seja por efeito da restituição do mesmo com base na caducidade do contrato de arrendamento aqui em crise, seja por efeito da acção de despejo, pelo que verificando-se os pressupostos necessários para a procedência de um pedido ( neste caso o despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção ), não pode a apelante sair prejudicada porque invocou que o valor da renda a pagar é superior àquela que a própria arrendatária se confessa devedora, e que na sua versão se “auto-suspendeu”, seja o de maior valor, seja o de menor valor, não pagando nenhum!

M) Seguindo-se o entendimento sufragado pelo Merº Tribunal a quo, é estar-se a forçar a aqui apelante a desistir de um dos seus pedidos formulados contra a apelada, à excepção da resolução do contrato de arrendamento aqui em crise por falta de pagamento de rendas, bem como do incidente de despejo imediato. O que não se concebe, até pela própria ratio legis do sito incidente.

N) A decisão aqui em crise violou o disposto no nº 5 do artº 14º do NRAU e al. a) do artigo 1038º, nº 1 do artigo 1041º e 1084º do Código Civil.

Nestes termos e nos que V. Exas. doutamente suprirão, deve ser dada provisão ao recurso, julgando-se provado e procedente o incidente de despejo imediato sub judice.

A recorrida respondeu a estas alegações defendendo a falta de razão dos fundamentos do recurso e pugnando pela manutenção do julgado.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II. Questões a decidir:

As conclusões das alegações de recurso demandam desta Relação que decida se deve ser decretado o despejo imediato com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção quando na acção principal as partes discutem o montante da renda que é devido e a inquilina alega que ofereceu à senhoria o pagamento da renda pelo montante indicado no contrato e que entende ser devido mas a senhoria recusou emitir recibo, pelo que deixou de pagar as rendas, tendo-as entretanto depositado à ordem dos autos.

III. Fundamentação de facto:

Ainda que não tenham sido enunciados na decisão recorrida, como deviam, relevam para a decisão a proferir os seguintes factos que se colhem dos articulados da acção principal e respectivos documentos:

A- A requerente e a requerida negociaram e subscreveram com data de 1 de Junho de 2018 o que denominaram «acordo sobre reserva de imóvel» e cujo conteúdo é o seguinte:

«Considerando que:

A. As Partes encontram-se em negociações para a celebração de um Contrato de Arrendamento para fim não habitacional com prazo certo (o “Contrato”) sobre a fracção autónoma designada pela letra “AS”, nos pisos 0 (zero) e I (um) do prédio urbano constituído em propriedade horizontal ... descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o registo n.º ...60 da freguesia ... e inscrita na matriz predial urbana da União de Freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ... sob o artigo ...75 (de ora em diante, o “Imóvel”);

B. A Segunda Outorgante [a requerida] pretende garantir desde já a reserva do Imóvel bem como que a Primeira Outorgante [a requerente] a autoriza a realizar obras de beneficiação do mesmo, que a Segunda Contraente considera necessárias ou convenientes para o exercício da sua actividade.

É de boa-fé celebrado o presente Acordo Sobre Reserva de Imóvel (o presente “Acordo”), nos termos das seguintes cláusulas:

1.ª (Reserva)

1. Pelo presente Acordo, a Primeira Outorgante garante a reserva do Imóvel à Segunda Contraente, facultando-lhe desde já o acesso ao mesmo para efeitos de planeamento das obras que pretende levar a cabo.

2. A reserva e direito de acesso indicados no número anterior são conferidas tendo em vista a celebração do Contrato no prazo máximo de 15 (quinze) dias a contar da celebração do presente Acordo, para ter início no dia 1 de Julho de 2018 por um período de 5 (cinco) anos automática e sucessivamente renováveis por iguais períodos.

3. As Partes reconhecem também que constituirá fundamento essencial da celebração do Contrato a garantia, prestada pela Primeira Outorgante pela assinatura do presente Acordo, de que a Segunda Outorgante poderá levar a cabo obras de beneficiação do Imóvel necessárias ao exercício da sua actividade, em conformidade com o planeamento a realizar pela Segunda Outorgante e a ser comunicado oportunamente à Primeira Outorgante.

4. Atendendo à reserva antecipada do Imóvel e aos termos indicados nos parágrafos anteriores, a Segunda Outorgante aceita pagar à Primeira Outorgante uma compensação no montante ilíquido de € 120.000.00 (cento e vinte mil euros), por meio de transferência bancária para a conta da Primeira Outorgante

5. A compensação referida no número anterior será paga em duas prestações, de € 60.000.00 (sessenta mil euros) cada, a primeira das quais se vence a 1 de Agosto de 2018 e a segunda a 2 de Janeiro de 2019.

2.ª (Disposições Finais)

1. Fica expressamente aceite e entendido entre as Partes que em caso de não celebração do Contrato por qualquer motivo, o presente Acordo fica sem qualquer efeito, cessando automaticamente, sem que nenhuma das Partes fique a dever qualquer compensação à outra naquilo que ao presente Acordo diz respeito.

2. Em caso de celebração do Contrato, é expressamente entendido e aceite entre as Partes que o incumprimento definitivo de qualquer das obrigações aqui previstas constitui fundamento de resolução do Contrato. [...].»

B- A requerente e a requerida negociaram e subscreveram com data de 15 de Junho de 2018 o que denominaram «contrato de arrendamento para fim não habitacional com prazo certo» tendo por objecto o mesmo imóvel referido no documento anterior, e cujo conteúdo é o seguinte:

«[...] é celebrado o presente Contrato de Arrendamento para Fim Não Habitacional com Prazo Certo (o "Contrato"), ao abrigo do disposto nos artigos 1108.º e seguintes do Código Civil, com a redacção dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, na sua redacção actual, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, nos termos das seguintes cláusulas:

1ª

1. O presente Contrato de arrendamento é celebrado pelo prazo certo de 5 (cinco) anos, com início em 1 de Julho de 2018 e termo em 30 de Junho de 2O23, renovando-se automaticamente por iguais períodos, salvo se qualquer uma das Partes expressamente se opuser à referida renovação por meio de carta registada com aviso de recepção enviada com a antecedência mínima de 120 dias.

2. Em caso de oposição à renovação, por parte da Senhoria, na comunicação enviada para o efeito, a Senhoria obriga-se a incluir também uma proposta de actualização do valor de renda anual para o caso de a Arrendatária pretender optar por estender o prazo do presente contrato por um período adicional de 5 (cinco) anos.

3. Decorrido o prazo de 6 (seis) meses após o início de vigência do presente Contrato, poderá o mesmo ser denunciado a qualquer momento pela Arrendatária, contanto que a denúncia seja comunicada à Senhoria por meio de carta registada com aviso de recepção com, pelo menos, 120 (cento e vinte) dias de antecedência sobre o termo de vigência pretendido.

2ª

1. A renda anual será paga pela Arrendatária em duodécimos no valor de 3.500,00€ (três mil e quinhentos euros) cada, por meio de transferência bancária para conta da Senhoria junto do Banco ... e vence-se no oitavo dia do mês a que respeita.

2. Com a assinatura do presente Contrato, a Arrendatária paga à Senhoria as rendas relativas aos meses de Outubro e Novembro do ano de 2018, devendo a próxima renda, referente ao mês de Dezembro, ser paga nos termos do disposto n.º 1 da presente Cláusula, e assim sucessivamente.

3. A titulo de compensação pelas obras que a Segunda Outorgante vai levar a efeito no Imóvel e que constituem benfeitorias que ficarão a fazer parte integrante do mesmo, a Primeira Outorgante renuncia ao valor da renda referente aos meses de Julho, Agosto e Setembro do ano de 2018.

3. ª

1. A renda agora estipulada fica sujeita a actualização anual, a partir do segundo ano de vigência do presente Contrato, em conformidade com os coeficientes de actualização aplicáveis aos arrendamentos não habitacionais, de acordo com o n.º 2 do artigo 1077.º do Código Civil.

2. A Primeira Outorgante comunicará à Segunda Outorgante o valor da actualização anual através de carta registada com aviso de recepção, enviada com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência, na qual indicará o valor da nova renda e o coeficiente aplicável fixado pelo Governo Português para ano questão. [...].

10. ª

1. O Imóvel destina-se exclusivamente à actividade comercial da Segunda Outorgante, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso sob pena de resolução contratual. [...]»

C- Por carta registada com aviso de recepção datada de 17 de Janeiro de 2023, a requerente comunicou à requerida o seguinte:

«Serve a presente para vos comunicar, na qualidade de senhoria, a nossa decisão de oposição à renovação do contrato de arrendamento em vigor celebrado a 15 de Junho de 2018, em vigor a partir de 1 de Julho de 2018 e cujo prazo terminará a 30 de Janeiro de 2023 e referente à vossa loja sita no Largo ..., cidade do Porto, instalada na nossa fracção designada pela letra “AS’

Assim, deverão entregar o arrendado livre de pessoas e bens, a partir de 01/07/2023.

Ainda, em conformidade com o estipulado no nº 2 da clausula primeira do citado contrato de arrendamento, estamos disponíveis a celebrar novo contrato ou estender o contrato vigente por mais cinco anos, mediante a actualização do valor das rendas, devidas a partir de Julho de 2023, em alternativa:

a) Pagamento imediato de 120.000,00€ (cento e vinte mil euros) e ainda em 60 mensalidades no montante de 4.500,00€ (quatro mil e quinhentos euros), cada uma, a pagar até ao dia 8 do mês a que disser respeito, com inicio em Julho de 2023;

b) ou 60 mensalidades no montante de 7.500,00€ (sete mil e quinhentos euros), cada uma. a pagar até ao dia 8 do mês a que disser respeito, com inicio em Julho de 2023;

Caso, alguma das propostas em alternativa seja aceite por V. Exas, deverão comunicar tal aceitação, a fim de se minutar novo contrato de arrendamento ou aditamento àquele contrato inicial.»

D- Por carta registada com aviso de recepção datada de 7 de Fevereiro de 2023, os mandatários da requerida responderam a essa comunicação da requerente, informando o seguinte:

«Na qualidade de mandatários da sociedade B..., Unipessoal, Lda., vimos, pela presente, referir que a oposição à renovação remetida por V. Exas no passado mês de Janeiro, não pode ser aceite pela nossa Cliente, porquanto não foi validamente deduzida.

Prevê o n.º 4 do artigo 1110.º do Código Civil, aplicável aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, que "nos cinco primeiros anos após o inicio do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação"

Considerando a referida disposição legal, e bem assim, entre outros, o estatuído no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27/10/2022 e no Acórdão do mesmo Tribunal de 29/09/2022, a oposição à renovação deduzida por V. Exas é Ineficaz por contrariar o referido Imperativo legal.

Face ao supra exposto, o contrato renovar-se-á nos termos nele previstos.»

E- A acção principal foi instaurada em 12 de Julho de 2023.

F- Na petição inicial a autora alegou que o valor da renda acordado pelas partes, que esteve na base da outorga do «contrato de arrendamento» e do «acordo de reserva», foi de 5.500,00€ (cinco mil e quinhentos euros) mensais, durante os cinco anos de vigência do contrato, pelo que o valor da renda «a partir de 1 de Julho de 2023, é de 5.500,00€ e não de 3.500,00€».

G- Mais alegou que a ré não pagou as rendas respeitantes a Maio, Junho e Julho de 2023.

H- Na contestação a ré defendeu que o valor do «acordo de reserva» não integra o valor da renda, sendo distinto da renda devida pelo «contrato de arrendamento».

I- Mais alegou ser verdade que não pagou à autora o valor da renda respeitante aos meses de Maio, Junho e Julho de 2023, mas que o fez porque a autora se recusou a passar recibo de renda.

J- O incidente de despejo imediato foi requerido em 7 de Novembro de 2023.

IV. Matéria de Direito:

O caso submetido à apreciação deste tribunal de recurso enuncia-se de forma esquemática do seguinte modo:

a. A, dono de um imóvel, e B, interessado em desenvolver nele a sua actividade comercial, negoceiam a celebração de um contrato de arrendamento para fim não habitacional.

b. Fruto dessa negociação outorgam um documento intitulado «acordo de reserva» mediante o qual esta entrega àquela o montante de €120.000, em 2 prestações de €60.000 cada uma, e outorgam, com data de 15 dias depois, um documento intitulado «contrato de arrendamento» no qual fixam a renda no valor mensal de €3.500,00 e o prazo de 5 anos para o contrato.

c. Ao aproximar o final do contrato A comunica a B que se opõe à renovação do contrato e ao abrigo de uma cláusula do contrato, propõe a B, para o contrato ser renovado por mais 5 anos, que este pague de imediato €120.000 e, durante o novo período do contrato, mais 60 mensalidades no montante de €4.500, cada uma, ou, em alternativa, apenas as 60 mensalidades, mas no montante de €7.500, cada uma, com inicio em Julho de 2023.

d. B não aceita a oposição à renovação do contrato por parte de A, que considera ilegal, e considera que o mesmo se renovou mantendo-se no arrendado.

e. A defende que a entender-se que o contrato se renovou, decorrido o prazo inicial de 5 anos a renda é de €5.500 mensais, que corresponde à soma do valor mencionado no «contrato de arrendamento» [€3.500] com o valor resultante da distribuição do montante referido no «acordo de reserva» pelo número de meses da duração inicial do contrato [€120.000 : (5 anos x 12 meses =) 60 meses = €2.000 mensais].

f. B defende que só tem de pagar renda no montante de €3.500.

g. A requereu o despejo imediato com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.

h. No incidente B juntou comprovativo de depósito autónomo no valor de €21.000, dizendo tratar-se do valor das rendas correspondentes aos meses de Maio a Dezembro de 2023, deduzidos do valor correspondente à retenção na fonte.

Quid iuris?

O artigo 14.º Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, dispõe o seguinte, na parte que ora interessa:

«[...] 3- Na pendência da acção de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

4- Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.

5- Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 7 do artigo 15.º e nos artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M a 15.º-O.»

Esta disposição legal prevê o chamado «incidente de despejo imediato» cujo fundamento é a falta de pagamento de rendas vencidas na pendência de acção de despejo.

O incidente teve origem artigo 979.º do Código de Processo Civil de 1961, donde transitou para o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.

Nos termos do artigo 979.º do Decreto-Lei n.º 44129, de 28 de Dezembro de 1961, se o réu não pagasse pagar as rendas vencidas na pendência da acção de despejo, o autor podia requerer, por esse motivo, o despejo imediato, e, ouvido o arrendatário, o despejo só não seria imediatamente ordenado se este provasse que procedeu ao pagamento das rendas devidas.

O artigo 58.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, estabelecia que o senhorio podia requerer o despejo imediato do arrendatário com fundamento no incumprimento da obrigação de pagamento ou depósito das rendas vencidas no decurso da acção de despejo, e, ouvido o arrendatário, o direito a requerer o despejo apenas caducaria se este fizesse prova do pagamento ou depósito das rendas em falta.

A Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, manteve a obrigação de pagamento ou depósito das rendas que se vençam na pendência de acção de despejo e determina que, em caso de incumprimento dessa obrigação, o arrendatário é notificado para, no prazo de 10 dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas por um período igual ou superior a três meses, e da indemnização devida, sob pena de o senhorio ficar habilitado com título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.

A Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, alterou o artigo 14.º do NRAU, reduzindo para dois meses o período a que se reporta o incumprimento da obrigação, e determinando que o exercício do direito do senhorio de requerer o despejo imediato do arrendatário passasse a ser, em parte, tramitado nos termos do procedimento especial de despejo.

Este incidente colocou desde o seu início a questão dos meios de defesa do arrendatário, designadamente se este só podia defender-se provando o pagamento da renda e o que sucedia quando houvesse fundamento legal ou contratual para que o não pagamento da renda não importasse uma situação de incumprimento do arrendatário (v.g. mora do senhorio, excepção de não cumprimento, etc.).

O Tribunal Constitucional, no Acórdão nº 327/2018, de 27 de Junho de 2018, in tribunalconstitucional.pt, decidiu «interpretar o artigo 14.º, n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na acção de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa.»

Entendeu o Tribunal Constitucional que os n.os 4 e 5 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006 devem ser interpretados como permitindo ao juiz indeferir o requerimento de despejo imediato mesmo que o arrendatário não cumpra com a obrigação de junção de comprovativo de liquidação das quantias alegadamente em dívida.

No mesmo sentido pronunciou-se o Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 13 de Julho de 2017, proc. n.º 783/16.6T8ALM-A.L1.S1, afirmando que «como a actual redacção do nº 5 do art. 14º do NRAU (introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto) evidencia – ao referir-se a “em caso de deferimento do requerimento” –, a falta de prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da acção não implica a procedência automática do incidente de despejo imediato».

Está por isso formado consenso no sentido de excluir que no incidente de despejo imediato, para evitar o despejo, ao inquilino só reste pagar as rendas que o senhorio alega estarem em dívida.

A questão que se coloca então é de saber se os meios de defesa invocados pelo arrendatário justificam o indeferimento do incidente por obstarem à conclusão de que ele se encontra realmente em incumprimento da obrigação pecuniária de pagamento das rendas vencidas na acção.

Como vimos, as partes estão em desacordo sobre o montante da renda: uma defende que se trata do valor previsto no contrato, a outra do valor que resulta do contexto global da negociação das partes e dos documentos onde formalizaram o acordo alcançado.

Uma vez que em regra e por definição a renda tem de estar definida no contrato, a posição da ré arrendatária é defensável e encontra arrimo bastante no texto do contrato de arrendamento. A tese da autora senhoria obrigá-la-á a um grande esforço de demonstração do âmbito das negociações havidas, do acordo alcançado, dos motivos pelos quais deverá ser considerada «renda» aquilo a que, nos documentos escritos que assinaram, as partes não atribuíram esse significado e para cujo pagamento definiram uma «causa jurídica específica», e, bem assim, dos eventuais vícios da vontade e/ou da declaração que permitam excluir essa imputação específica de uma causa alheia ao arrendamento em si mesmo.

Por conseguinte, para efeitos do presente incidente e só para efeitos dele, tem de se entender que não há motivos para considerar imediatamente exigível o valor da renda defendido pela autora e que, pagando a ré o valor da renda que o contrato fixou, não estão demonstradas razões jurídicas que permitam afirmar o incumprimento da obrigação de pagamento da renda.

No que concerne à defesa da ré de que deixou de pagar a renda porque a autora recusa emitir o recibo de renda, a situação é diferente.

Se essa defesa é possível no domínio extrajudicial, onde pode não haver outro modo de obter recibo do pagamento da renda e o inquilino corre o risco de pagar duas vezes por ser seu o ónus da demonstração do pagamento, deixa de o ser na pendência da acção porque com esta pendente se o senhorio recusar emitir o recibo o inquilino pode depositar o valor da renda à ordem do tribunal.

Dessa forma se acautela, em simultâneo, por um lado, o direito do devedor à quitação e, por outro lado, o interesse particular do senhorio ao recebimento da renda e o interesse público de evitar que a demora das acções de despejo permita ao inquilino recorrer a manobras dilatórias e manter-se no uso do arrendado sem suportar a respectiva renda.

Por isso, afigura-se-nos que na pendência da acção as rendas têm de ser pagas (directamente ao senhorio ou por depósito autónomo à ordem da acção de despejo) ainda que o senhorio recuse o seu recebimento, designadamente porque considera que o valor da renda é superior e não quer que a aceitação do valor oferecido pelo inquilino traduza a aceitação de ser esse o real valor da renda.

Logo, desde que a ré pague ou deposite as rendas vencidas na pendência da acção, não há fundamento para decretar o despejo imediato. Tal só será possível se e quando a ré deixar de as pagar ou depositar.

É certo que a ré apenas depositou as rendas em singelo, não depositou o montante da indemnização moratória devida em caso de incumprimento da obrigação de pagamento da renda, a que se refere o n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006.

Todavia, havendo na acção principal controvérsia sobre a recusa da autora em receber a renda (recusa que será legítima caso se venha a demonstrar que a renda é no montante que ela defende, e ilegítima caso se demonstre que a renda é a que a ré se dispôs a pagar), tem de se entender que a existência de mora do inquilino é controvertida, até este momento.

Só a partir deste momento, perante o entendimento judicial de que, para efeitos do incidente, ela tem a obrigação de pagar ou depositar as rendas vencidas na pendência da acção, se não depositar à ordem do tribunal o valor da renda determinado no contrato de arrendamento passará a estar, independentemente do que se passou antes da acção, em incumprimento dessa obrigação e isso poderá motivar novo incidente de despejo imediato, no qual, então, só poderá deduzir oposição mediante o pagamento da renda e da indemnização.

Tudo isto deriva da existência de controvérsia sobre os fundamentos de uma e de outra das posições em relação ao montante da renda. O que significa que pode vir a resultar da acção a decisão de que a posição da autora é a correcta e, portanto, que os fundamentos da posição da ré improcedem, conduzindo ao respectivo incumprimento do contrato.

Afigura-se-nos, no entanto, que não cabe no objecto do incidente decidir essa controvérsia para decretar o despejo imediato.

Em primeiro lugar, porque essa decisão teria de ser tomada em sede de incidente quando a controvérsia justifica que a decisão seja tomada após instrução e julgamento da acção que a tem como objecto principal, havendo diferenças ao nível do grau de instrução e apuramento dos factos que têm lugar numa e noutra sede.

Em segundo lugar, porque, tratando-se de um incidente, a decisão visa produzir efeitos apenas na instância principal, quando a ser apreciada nesta sede a controvérsia a decisão implicaria a inutilidade superveniente da lide na acção principal, ou seja, aquilo que a lei define como um mero incidente acabaria por interferir e condicionar a decisão da acção, numa autêntica inversão de meios e sedes próprias.

Em terceiro lugar, porque estando o fundamento do incidente confinado legalmente ao pagamento da renda (o que exclui, portanto, os demais fundamentos de resolução do contrato de arrendamento), o seu objectivo parece ser apenas assegurar que não havendo controvérsia sobre a renda esta é efectivamente paga enquanto a acção está a aguardar decisão, isto é, que a mera pendência da acção não constituirá, afinal, (outro) motivo para o arrendatário continuar no gozo do arrendado ... sem suportar a respectiva contrapartida, o que não tem aplicação quando a acção já tem esse objecto e fundamento.

Por isso, entendemos que a decisão de indeferir o incidente é correcta e deve ser mantida.

V. Dispositivo:

Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação julgar o recurso improcedente e, em consequência, confirmam a decisão de indeferir o incidente do despejo imediato.

Custas do recurso pela recorrente, a qual vai condenado a pagar à recorrida, a título de custas de parte, o valor da taxa de justiça que suportou e eventuais encargos.

Porto, 6 de Junho de 2024.

Os Juízes Desembargadores

Relator: Aristides Rodrigues de Almeida (R.to 828)

1.º Adjunto: Ana Luísa Gomes Loureiro

2.º Adjunto: Paulo Duarte Mesquita Teixeira

[a presente peça processual foi produzida pelo Relator com o uso de meios informáticos e tem assinaturas electrónicas qualificadas]