0305/17 - Supremo Tribunal Administrativo

I- Para efeitos de anulação de venda (artº 257º, nº 1, al. a) do CPPT) o erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objecto e aquilo que tiver sido anunciado.

II- Sendo que, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artº. 838º do Código de Processo Civil.

Acordam na Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo

1- Vem a Fazenda Pública, vem interpor recurso da decisão do Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé que julgou procedente a reclamação intentada por A…….., melhor identificado nos autos, contra a decisão de indeferimento de pedido de anulação do acto de venda de fracção autónoma designada pela letra “Q”, do prédio urbano inscrito na matriz predial da freguesia e concelho de ……

Termina as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões:

«a) A reclamação foi interposta do despacho de indeferimento que recaiu sobre o pedido de anulação da venda n° 1104.2016.53, proferido pelo Diretor de Finanças de Faro.

b) A douta sentença recorrida julgou procedente a reclamação por considerar que o imóvel em causa não tem as qualidades anunciadas, isto é, foi anunciado que se destina a habitação, mas já não detinha essa qualidade uma vez que não tinha quadro eléctrico ou seus componentes, caixilharias nem tubagens de água, estando a porta do edifício fechada;

c) Conclui ainda o Mm° Juiz a quo que, face à alegação do reclamante de que procurava um prédio habitacional que pudesse ocupar o mais rapidamente possível, ainda que fosse necessário suportar os riscos de eventuais actos de vandalismo no interior do apartamento (...), se o Reclamante soubesse que o prédio em venda não era susceptível de utilização habitacional imediata, não teria efectuado a compra;

d) No entanto, não pode a Fazenda Pública concordar com este entendimento.

e) Conforme consta do ponto 1 do probatório, no anúncio foi mencionado que o bem se destinava a habitação, contendo a descrição do mesmo e respectivas áreas, e que o mesmo era vendido no estado em que se encontrava;

f) Recomendava-se ainda aos interessados para procederem à verificação prévia do estado do bem;

g) Também o respectivo Alvará de Licença de Utilização n° 377, junto aos autos (cfr. ponto 4 do probatório), menciona que o imóvel se destina a habitação;

h) Portanto, é indubitável que o imóvel em causa se destina a habitação e, ao contrário do que conclui a douta sentença, é susceptível de utilização habitacional e não de qualquer outra (comercial ou industrial).

i) E, não é pelo facto do imóvel necessitar de algumas obras que fica impossibilitado o uso a que se destina: a habitação.

j) É ainda dito na sentença, que o próprio reclamante aventou a hipótese de ter de suportar os riscos de eventuais actos de vandalismo no interior do apartamento;

k) Logo, e consequentemente, de não poder ocupar o imóvel de forma imediata;

I) E assim foi, devido à descrição e menções referidas no anúncio, mormente de que: “o imóvel é vendido no estado em que se encontra pelo que se recomenda aos interessados em apresentar propostas de aquisição que devem proceder à verificação prévia do estado do bem.”

m) Assim, os factos acima referidos contradizem a alegação de que se soubesse que o prédio em venda não era susceptível de utilização habitacional imediata, não teria efectuado a compra;

n) Logo, consideramos que, ao contrário do que se concluiu na douta sentença, não ocorreu erro sobre as qualidades do objecto transmitido, já que não houve qualquer divergência entre as qualidades do objecto com o que foi anunciado;

o) Não relevando, para o efeito, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto.

p) Assim, no entender da FP, incorreu o Mm° Juiz em erro de julgamento ao entender que ocorreu erro sobre as qualidades do objecto.»

2- O recorrido apresentou contra alegações com o seguinte quadro conclusivo:

«1ª As alegações de recurso em resposta, tão evidente é que inexistem fundamentos, de facto ou de direito, que sustentem o pedido de Recorrente, que apenas se compreendem se por uma intenção de dilação do prazo de trânsito em julgado da decisão, ou por qualquer outra intenção que não é revelada, nem resulta das alegações.

2ª O tribunal alicerçou a sua decisão tendo em atenção a prova trazida aos autos, fundamentando a sua decisão na análise critica e conjugada dos vários elementos de prova carreados para o processo, designadamente, os elementos documentais juntos aos autos e que considerou bastantes para a formação da sua convicção.

3ª Daqui resulta que a convicção do julgador da 1ª instância se forma a partir de muitos factores que escapam, naturalmente à Relação pelo que, deverá manter-se a decisão do tribunal de 1ª instância sob pena de estar a errar-se, sim no 2° julgamento.

5ª Meritíssimo Juiz do Tribunal a quo é claro no seu despacho de motivação de fls. esclarecendo das razões pelas quais preferiu tal decisão, procedendo a uma clara e correcta aplicação do direito ao caso concreto.

6ª Assim, em ordem a que o erro possa advir do 2° julgamento, entende o recorrido na sua modesta opinião, que é de manter a matéria de facto, tal qual foi dada como provada no Tribunal a quo e consequentemente direito aplicado.

7ª Acontece que, atentos os factos e mesmo o enquadramento que a Recorrente faz da questão sub judice o Tribunal e quo não apenas decidiu corretamente como até não poderia ter decisão diferente.

8ª O recorrido adquiriu, através de venda judicial por meio de leilão eletrónico, realizada em 22 de Junho de 2016, a fracção autónoma penhorada correspondente à letra “Q” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 7217º, da freguesia de ……, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 2839, pelo preço de € 42.229,90 (quarenta e dois mil duzentos e vinte e nove euros e noventa cêntimos).

9ª Tendo constatado, após a adjudicação, que todo o prédio foi vandalizado e objecto de diversos furtos, situação a que não escapou a fracção objecto da venda.

10ª No período que antecedeu a venda efectuou o Recorrido todas as diligências no sentido de apurar a real situação da fracção que se propôs comprar.

11ª Não poderia nunca o Recorrido prever este grau de destruição, não possuindo a fracção autónoma condições de habitabilidade. Aliás, não existe uma única fracção habitada, atento o grau de destruição.

12ª Nos termos do art°.257, n°1 al a), do C.P.P.T., a anulação da venda poderá ser requerida, além do mais, no caso de se fundar na existência de algum erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado.

13ª Da identificação sumária dos bens a vender devem constar, não só a sua identificação, mas também as suas qualidades. É que sendo os anúncios e editais os meios previstos para proporcionar aos potenciais compradores informação sobre as caracteristicas do bem a vender, deverá entender-se que daqueles deverá constar toda a informação relevante para formação da vontade do comprador que não seja possível obter através do exame dos próprios bens.

14ª No caso dos autos, deve concluir-se que existe, de facto, desconformidade entre o que foi anunciado e o que foi vendido pois, do anúncio deveria fazer parte informação de que a fracção em venda se encontrava em estado devoluto e em grave estado de destruição, sem condições de habitabilidade.

15ª Como tal, verifica-se uma situação de erro sobre o objecto, imputável à Administração Tributária, dado que é ela a responsável pela publicitação adequada da venda em execução fiscal.»

3- O Exmº Magistrado do Ministério Público emitiu fundamentado parecer a fls. 114 e seguintes, que na, parte relevante, se transcreve:

«O n°1 do artigo 257° do CPPT prevê diversas causas específicas de anulação da venda, entre as quais a fundada em “erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado”.

Em face da factualidade apurada e do vício imputado à sentença pela Recorrente, impõe-se saber se se verifica ou não a divergência de qualidade entre o imóvel anunciado e o imóvel vendido que constitua fundamento para a anulação da venda.

Ora, do anúncio de venda constava que se tratava de uma “fração destinada a habitação”, o que não permite concluir que a mesma estivesse pronta para ser habitada, como parece depreender-se do discurso vertido na sentença recorrida, mas sim que a fração tem essa destinação. Nem da matéria de facto levada ao probatório se pode concluir, como se concluiu na sentença, que “se o reclamante soubesse que o prédio em venda não era suscetível de utilização habitacional imediata, não teria efetuado a compra”, pois não resulta da factualidade assente qualquer elemento que permita concluir que o comprador se decidiu pela aquisição em função de tal requisito do bem.

De todas as formas, pese embora no título constitutivo a fração em causa esteja destinada a habitação, o estado em que a mesma se encontrava não permitia o seu uso com esse fim ou outro, uma vez que carecia de diversas componentes essenciais, tais como tubagens, instalação elétrica, caixilharia e porta. Ou seja, o estado em que o imóvel se encontrava (cuja causa não resulta esclarecida, mas que se presume decorrente de abandono e vandalismo), impunha-se que com a recomendação feita no anúncio de venda se fornecessem alguns detalhes desse estado. Porque se de facto é imputável ao adquirente e reclamante alguma responsabilidade por não ter verificado o estado do imóvel, também é certo que não é expetável que um imóvel se encontrasse esventrado, mais se parecendo com imóvel inacabado ou em fase de construção, como se alcança dos documentos fotográficos juntos aos autos. Estado esse que afeta as demais frações do prédio, cuja portada de acesso se encontra fechada com parede de tijolo. Ou seja, estamos perante um imóvel que requer uma reconstrução geral e cujo estado, ainda que de forma sumária, devia ter sido devidamente caraterizado. A simples descrição do bem objeto de venda tal como ela está feita na matriz predial e que foi levada ao anúncio não cumpre tal desiderato e induz em erro qualquer potencial comprador sobre as suas qualidades, ou seja, que se está perante um prédio cuja construção foi concluída e que é dotado das respetivas infraestruturas para efeitos de licenciamento de utilização como habitação.

Tal estado do bem não é equiparável a um eventual uso intensivo ou menos cuidado da fração como habitação e que requeresse obras de reparação e conservação, situação em que se bastaria a recomendação feita no anúncio e se imputaria ao adquirente a falta de realização de uma vistoria ao local.

Afigura-se-nos, assim, que a falta de caraterização do estado do imóvel que se assemelha a um prédio inacabado, é equiparável à atribuição de qualidades que o imóvel não possui, uma vez que o imóvel vendido não reunia as qualidades de um normal imóvel destinado a habitação usado.

Por outro lado a recomendação e advertência feitas no anúncio de venda, por estarem feitas de forma genérica e ambígua, não se revelam suficientes para proporcionar uma informação adequada sobre esse presumível estado.

Daí que em face da omissão de informação que neste caso específico se impunha no anúncio de venda, se tenha que concluir pela falta de qualidades entre o imóvel anunciado e o imóvel vendido, fundamento este subsumível na alínea a) do n do artigo 257° do CPPT, e que constitui fundamento bastante para a anulação da venda.

Entendemos, assim, que se impõe a confirmação da sentença recorrida ainda que com outra fundamentação, por a mesma não padecer do vício que lhe é imputado pela Recorrente.

Em face do exposto, afigura-se-nos que o recurso deve ser julgado improcedente.»

4- Com dispensa de vistos, dada a natureza urgente do processo, cumpre apreciar e decidir.

5- O Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé considerou como provados e com interesse para a decisão os seguintes factos:

1.

No dia 7 de Abril de 2016, a Chefe do Serviço de Finanças de Olhão subscreveu o edital relativo à venda n.º 1104.2016.53, no âmbito do Processo de Execução Fiscal n.º 1104-2009/01030264, que, no que ora interessa, tem o seguinte teor:

“(...) N.º da venda:1104.2016.53

Fracção autónoma designada pela letra Q, destinada a habitação, tipologia/divisões 3, com a área bruta privativa de 101,1500m e área bruta dependente de 10,7000m do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em …….. (junto ao Bingo do Sporting Clube ……), freguesia e concelho de ……., inscrito sob o artigo 7217, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2839/20050504-Q, com o valor patrimonial de € 84.959,53.

Localização - coordenada X: 225.336,00; coordenada Y: 7.204,00

O imóvel é vendido no estado em que se encontra pelo que se recomenda aos interessados em apresentar propostas de aquisição que devem proceder à verificação prévia do estado do bem.

A falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda. (…)”

- cfr. fls. 233 do apenso.

2.

No dia 22 de Junho de 2016, aquele prédio foi adjudicado a A……….. por € 42.229,90 (acto reclamado) — cfr. fls. 237 do apenso.

3.

Em 23 de Junho de 2016, A………… enviou um email ao órgão da execução fiscal solicitando a guia e demais documentos necessários para o pagamento do IMT e do IS — cfr. fls. 239 do apenso.

4.

No dia 27 de Junho de 2016, a Câmara Municipal de Olhão entregou a A……… o Alvará de Licença de Utilização n.º 377, de 11 de Novembro de 2008, referente ao edifício sito na urbanização Sporting Clube …….., lote .., sítio de ………, freguesia de ……., município de Olhão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o n.º 02839/20050504 e inscrito na matriz predial urbana da respectiva freguesia sob o artigo 6.876 — cfr. fls. 35 dos autos.

5.

No mesmo dia, A………. efectuou o pagamento do IMT e do IS relativos à compra referida em 1 — cfr. fls. 23-24 dos autos.

6.

Em 1 de Julho de 2016, A……… requereu a anulação da venda — cfr. fls. 246 do apenso.

7.

No dia 26 de Setembro de 2016, aquele requerimento foi indeferido com a seguinte fundamentação:

“Inexiste fundamento do art 257° n° 1 do CPPT — do edital consta que imóvel é vendido no estado que se encontra, devendo proceder à verificação prévia do bem, pelo que incumbia ao comprador tal procedimento antes da licitação” -. cfr. fls. 318 do apenso.

8.

Na «Memória descritiva e justificativa — aditamento para venda em propriedade horizontal» relativa ao lote .. da Urbanização Sporting Clube ……., a fracção .., correspondente ao terceiro andar direito, tem a seguinte descrição: “Composição da fracção — dois quartos, sala comum, cozinha, dispensa, instalação sanitária, hall e duas varandas” — cfr. fls. 36-41 dos autos.

9.

Em Junho de 2016, a fracção autónoma designada pela letra .. do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em ………. (junto ao Bingo do Sporting Clube ……….), freguesia e concelho de ………, inscrito sob o artigo 7.217, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2839/20050504-Q, não tinha quadro eléctrico ou seus componentes, caixilharias nem tubagens de água, estando a porta do edifício fechada com uma parede de cimento — cfr. fls. 25-31 dos autos.

6. Do objecto do recurso

Da análise do segmento decisório da sentença exarada a fls. 69/72 v. e dos fundamentos invocados pela Fazenda Pública para pedir a sua alteração, podemos concluir que a questão objecto do recurso consiste em saber se incorreu em erro de julgamento a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé ao dar como verificado fundamento legal para a anulação de venda efectuada em processo de execução fiscal - erro sobre as qualidades do objecto - deferindo a reclamação nesse sentido interposta por A………….

Mostram os autos que a anulação da venda foi determinada ao abrigo da alínea a) do n°1 do artigo 257° do CPPT, tendo como fundamento o erro sobre as qualidades do objecto, por o imóvel não apresentar as qualidades reveladas no edital que publicitou a sua venda.

Considerou a sentença recorrida que o imóvel não reúne as condições de ser usado para habitação que alegadamente constavam do anúncio de venda, tendo desse modo induzido em erro relevante o comprador e licitante, sendo que para este efeito, segundo o tribunal, “basta o mero erro incidental”, sendo “indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro”.

Para assim decidir a sentença ponderou que, embora o imóvel tivesse sido publicitado como destinado a habitação, o mesmo não detinha tal qualidade «uma vez que não tinha quadro eléctrico ou seus componentes, caixilharias nem tubagens de água, estando a porta do edifício fechada com uma parede de cimento - cfr. ponto 9 -, impossibilitando o seu uso habitacional.»

Entendeu igualmente o tribunal “a quo” que “se o Reclamante soubesse que o prédio em venda não era susceptível de utilização habitacional imediata, não teria efetuado a compra”.

No prosseguimento deste discurso argumentativo entendeu ainda o Tribunal recorrido que a advertência efectuada no edital que publicitou a venda do imóvel não obsta a tal conclusão porque «anunciando-se a venda de uma fracção autónoma destinada a habitação no estado em que se encontra, tal estado sempre teria que permitir o publicitado uso habitacional.

O que no caso dos autos, em que a fracção, assim como o edifício, foram de tal modo destruídos, não acontece, pois que sendo impossível efectuar ligação eléctrica e de água - à mingua de quadro eléctrico e tubagens de água - não se pode admitir que a fracção esteja apta a ser utilizada com fins habitacionais».

Não conformada vem a Fazenda Pública interpor o presente recurso.

A base da sua argumentação assenta nas seguintes proposições:

- é indubitável que o imóvel em causa se destina a habitação e, ao contrário do que conclui a douta sentença, é susceptível de utilização habitacional e não de qualquer outra (comercial ou industrial).

- Conforme consta do ponto 1 do probatório, no anúncio foi mencionado que o bem se destinava a habitação, contendo a descrição do mesmo e respectivas áreas, e que o mesmo «é vendido no estado em que se encontra pelo que se recomenda aos interessados em apresentar propostas de aquisição que devem proceder à verificação prévia do estado do bem.»

- ao contrário do que se concluiu na douta sentença, não ocorreu erro sobre as qualidades do objecto transmitido, já que não houve qualquer divergência entre as qualidades do objecto com o que foi anunciado;

- Não relevando, para o efeito, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto.

6. 1 Apreciando e decidindo

Entendemos que carece de razão a Fazenda Pública porque bem decidiu o Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé.

O artº 257º do CPPT, sob a epígrafe «Prazos de anulação da venda» regula não só os prazos para requerer a anulação de venda em processo de execução fiscal mas também os fundamentos de uma tal anulação.

Assim, nos termos do nº1, al. a) do referido normativo anulação da venda poderá ser requerida dentro do prazo de 90 dias, no caso de a anulação de fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado.

Esta norma, nomeadamente no toca às referências feitas aos ónus reais e aos erros sobre o objecto transmitido e sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado, deve ser interpretada em consonância com o nº 1 do art.º 838 do CPC, em que se estabelece que a possibilidade de anulação pode ter por base algum ónus ou limitação não considerado e que exceda os limites normais dos direitos da mesma categoria ( Neste sentido Jorge Lopes de Sousa, no seu Código de Procedimento e Processo Tributário, Àreas Edit., 6ª edição, Volume IV, pag. 176.).

Como vimos, no caso em apreço a anulação da venda foi determinada ao abrigo da alínea a) do n°1 do artigo 257° do CPPT, tendo como fundamento o erro sobre as qualidades do objecto, por o imóvel não apresentar as qualidades reveladas no edital que publicitou a sua venda.

Para efeitos de anulação de venda o erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objecto e aquilo que tiver sido anunciado.

Sendo que, como vêm sublinhando a doutrina e a jurisprudência desta Secção, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (O erro essencial é aquele que levou o errante a concluir o negócio, sendo o erro a causa da celebração do acordo. Ao erro essencial contrapõe-se o erro incidental, ou seja, aquele que influencia apenas os termos do negócio, na medida em que o errante contrataria sempre, independentemente do erro, embora noutras condições. Se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi.)

(HEINRICH EDWALD HÖRSTER, -A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 1992. , pág. 562)

e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artº. 838º do CPC (Vide Acórdãos da Secção de Contencioso Tributário de 26.03.2014, recurso 1716/13 (Pleno), de 07.12.2011, recurso 598/10 e de 10.07.2013, recurso 1252/12 e Jorge Lopes de Sousa, ob. citada, pag.179.) .

No caso vertente resulta do probatório que na publicitação que foi feita do imóvel para venda, o mesmo foi descrito de acordo com o teor que consta da respetiva matriz predial, ou seja, com as especificações relativas às áreas e respetiva destinação (habitação). Mais consta dessa publicitação uma recomendação de verificação prévia do bem e uma advertência de que essa falta de verificação não constituía fundamento para a anulação da venda.

Mas nada ali se fez constar sobre o estado de abandono e destruição em que se encontrava o imóvel, tendo-lhe sido subtraídos o quadro eléctrico e seus componentes, as caixilharias e as tubagens de água, encontrando-se a porta do edifício fechada com uma parede de cimento.

Ora, prevendo-se na alínea a) do n.° 1 do art. 257.° do CPPT a possibilidade de anulação da venda com base em «erro sobre objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade como que foi anunciado», deverá entender-se que as qualidades do objecto a vender, e não apenas a sua identificação, devem ser anunciados.

O que decorre, aliás, das regras da boa fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art . 227.°, n.° 1, do Código Civil) e toda a actividade da administração pública (arts. 266.°, n.° 2, da CRP) (Lopes Sousa, ob. citada, pag. 121.).

Impunha-se assim que, com a recomendação e advertência feitas, de forma genérica, no anúncio de venda, fosse fornecida também alguma informação sobre o estado do imóvel.

Porque, como bem nota o Ministério Público neste Supremo Tribunal Administrativo, se de facto é imputável ao adquirente e reclamante alguma responsabilidade por não ter verificado o estado do imóvel, também é certo que não é expectável que o imóvel se encontrasse esventrado, mais se parecendo com imóvel inacabado ou em fase de construção, como se alcança dos documentos fotográficos juntos aos autos.

Daí que se entenda que da referida insuficiência e imprecisão do anúncio de venda, que se bastou pela descrição da fracção tal como ela está descrita na matriz predial, resultou omissão de informação relevante para a formação da vontade do comprador, já que o imóvel vendido não reunia as qualidades de um normal imóvel usado e destinado a habitação.

Tanto basta para que se conclua pela desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, determinante de erro (ainda que incidental) sobre as qualidades do objecto transmitido, o que, como bem decidiu a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, constitui fundamento de anulação de venda subsumível na previsão da al. a) do nº 1 do artº 257º do CPPT.

7. Decisão

Termos em que, face ao exposto, acordam os juízes da Secção de Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo em negar provimento ao recurso.

Custas pela Fazenda Pública.

Lisboa, 05 de Abril de 2017. – Pedro Delgado (relator) – Isabel Marques da Silva – Dulce Neto.