296/08.0TBCSC.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Mesmo que se entendesse que a parcela não dispõe destas infra-estruturas por as mesmas se encontrarem fora da parcela, sempre se teria de a classificar como solo apto para construção por recurso à alínea b) – estar integrada num núcleo urbano existente.

A classificação como solo apto para construção só fica condicionado à classificação da autoridade administrativa, neste caso a Câmara Munici­pal, se for para ultrapassar a falta de requisitos. A classificação como solo apto para construção não é afectada pelo que possa constar do PDM.

O expropriado tem razão porque obteve vencimento parcial no seu recurso para o tribunal de comarca e, por isso, não pode ser responsabilizado pelo pagamento integral das custas.

(Sumário do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Henrique

, nos autos de expropriação por utilidade pública que lhe move EP – Estradas de Portugal E.P.E., recorreu da decisão arbitral que fixou a indemnização devida quanto à parcela identificada com o n.º 15 em € 53 147,00 pretendendo que fosse fixado o valor de € 611 654,40. A expropriante respondeu, pro­cedeu-se à avaliação, sendo elaborado o laudo de fls. 212 e sgs. E o expropriado apre­sentou alegações. Proferiu-se despacho saneador em que se ficaram os factos assentes e se fixou a indemnização a pagar ao expropriado em € 140 223,00. Desta sentença, vêm os presentes re­cursos de apelação, interpostos por Expropriante e Expropriado.

A Expropriante alega, em resumo:

- Na peritagem, as características do solo foram mescladas atribuindo-se a classi­ficação de “solo apto para construção” a toda a parcela ao contrário do que consta do acórdão arbitral em que a parcela é dividida em duas partes distintas;

- De acordo com o PDM, a realidade é a não edificabilidade da parcela pois estes solos estão classificados como “espaço agrícola de nível 1” e “espaços de protecção e enquadramento”;

- O próprio relatório pericial refere que “o terreno objecto da presente avalia­ção não reúne condições para ser classificado legalmente como solo para construção.”;

- Não podia ser aplicado o disposto no n.º 12 do artigo 26º do Código das Expro­priações;

- Assim, o ponto 6 dos factos assentes deve passar a dizer “a parcela dos autos, para efeitos de estabelecer a indemnização a atribuir, deve ser considerada como solo para outros fins”;

- A sentença segue o relatório pericial mas este enferma de erros pois não aplica o artigo 27º do Código das expropriações como devia fazer dado tra­tar-se de solo para outros fins;

- O rendimento fundiário da parcela será de € 2 400,00 pelo que, aplicando uma taxa de capitalização de 4%, o valor do m2 será de € 7,00 o que dá um valor de € 9 324,00 ao terreno;

- Confinando a parcela em pequena parte com a via pública tem de se conside­rar que tem potencial para fim alternativo ao agrícola como a instalação de estaleiro ou estância de jardinagem;

- Daqui decorre a potencialidade dum rendimento anual de € 2,70 por m2, o que dá, aplicada uma taxa de capitalização de 8%, um valor por m2 de € 33,78 e um valor global de € 44 995,00;

- Assim, o valor total da indemnização deverá corresponder à soma daquelas duas parcelas, ou seja, um total de € 53 146,80.

O expropriado alega em resumo:

- Ao fixar o valor da indemnização, a sentença limita-se a aderir ao parecer dos peritos nada acrescentando em seu abono;

- A parcela deve ser classificada como solo apto para a construção por possuir todas as infra-estruturas necessárias e, designadamente, acesso rodoviário, rede de abastecimento de água, rede de energia eléctrica e rede de saneamento;

- Para além do mais, o terreno está integrado em núcleo urbano;

- É, por isso, irrelevante a classificação constante do PDM;

- O expropriado adquiriu a parcela em 1992, antes da aprovação do PDM pelo que deve ser aplicado o que consta do n.º 12 do artigo 26º do Código das Expropriações;

- Mesmo que a parcela esteja integrada em espaço afecto a outro fim, de acordo com o PDM, deve ser avaliada tendo em conta o valor das construções existentes no perímetro de 300 metros;

- Não se mostra explicada a razão porque se considerou que 30% da parcela tem capacidade edificativa nula;

- E a área de enquadramento onde, segundo os peritos não se podia construir, constitui apenas 0,2% do terreno e não os 30% indicados pelos peritos;

- Não especificam os peritos a limitação de 80% imposta devido à existência de áreas significativas de terrenos com idênticas características na zona pelo que o mercado não os absorveria num curto prazo à data da DUP;

- Exceptuando a limitação da área indemnizável a 70% e a aplicação do factor correctivo de 80%, o expropriando concorda com os critérios utilizados pelos peritos para calcular a indemnização;

- Por isso, o valor da indemnização, retiradas aquelas limitações, deverá ser de € 250 416,00;

- O valor indemnizatório deve ser actualizado à data da DUP e não à data da avaliação e deve ser feita ano a ano;

- O expropriando não pode ser o único responsável pelas custas porque obteve parcial vencimento da sua pretensão ao ver aumentado o valor da indemnização.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

Foram considerados relevantes para a decisão da causa os seguintes factos:

- Encontra-se inscrita na …ª Conservatória do Registo Predial de C..., mediante apresentação n.º 8, datada de 6 de Novembro de 1992, a aquisição, por partilha, a favor do expropriado, do prédio rústico sito na ..., sítio do ..., com a área de 3.560 m2, inscrito na matriz sob o artigo ..., secção ... da freguesia de ..., concelho de C... e descrito naquela Conservatória sob o n.º .../...;

- A parcela expropriada é a seguinte: parcela de terreno identificada com o n.º 15, com a área de 1.332 m2, a destacar do prédio inscrito na matriz sob o artigo ..., secção ... da freguesia de ..., concelho de C... e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de C... sob o n.º .../..., confrontando a norte com Maria

e outros, a sul com caminho público, a nascente com Henrique

(restante prédio) e a poente com caminho público;

- Foi declarada a utilidade pública urgente da expropriação desta parcela de ter­reno por despacho publicado no DR n.º 123, II série, de 29/07/2005;

- A referida parcela de terreno foi expropriada com vista à execução da Variante à EN9 na ... – C...;

- Conforme auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam, efectuado no dia 25 de Julho de 2005, a parcela 15 tem uma área de 1.332 m2; trata-se duma par­cela de terreno de topografia aproximadamente plana e com forma regular; está sobre elevado em relação ao caminho confinante e sem ocupação defi­nida; actualmente, encontra-se coberto de vegetação espontânea; situa-se nas imediações de aglomerado urbano de habitações unifamiliares de r/c e 1º andar e multifamiliares de 2 e 3 pisos; a zona onde a parcela se localiza beneficia de diversas carreiras de transportes públicos que circulam na Ave­nida de Sintra (EN9); não existem benfeitorias na parcela; a parcela confina com caminho em terra batida onde estão disponíveis redes de abastecimento de água, esgotos pluviais e domésticos, electricidade, telefones e iluminação pública; de acordo com o PDM de C..., a parcela insere-se em Espaço Agrícola Nível 1, Espaços de Protecção e Enquadramento;

- De acordo com o relatório pericial e seus esclarecimentos, a parcela dos autos, para efeitos de estabelecer a indemnização a atribuir, deve ser conside­rada como solo apto para construção.

O âmbito do recurso define-se pelas conclusões do apelante (artigos 684º e 685-A do Código de Processo Civil). No presente recurso há que decidir as seguintes ques­tões:

- classificação do solo;

- montante da indemnização;

- responsabilidade pelas custas.

A primeira questão suscitada pela expropriante, relativa ao teor do n.º 6 dos fac­tos assentes não merece ser apreciada em separado. Por um lado, a redacção daquele ponto e a alteração que o expropriante pretende ver introduzida liga-se directamente com a principal questão a decidir neste recurso – a de saber qual a classificação a atri­buir ao solo. Por outro lado, o que se diz naquele ponto é apenas que os peritos entende­ram que o solo deve ser classificado como apto para construção e, segundo o parecer dos peritos de livre apreciação pelo tribunal, fazer essa afirmação em nada vincula este colectivo quanto àquela questão de classificação do solo.

A classificação dos solos para efeito de fixação de indemnização vem regulada no artigo 25º do Código das Expropriações:

“Classificação dos solos

1- Para efeitos do cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica-se em:

a) Solo apto para a construção;

b) Solo para outros fins.

2- Considera-se solo apto para a construção:

a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;

b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;

c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);

d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º

3- Considera-se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das situações previstas no número anterior.”

Entenderam os peritos que a parcela deve ser considerada como solo apto para construção. Vejamos se a mesma obedece aos requisitos do n.º 2 deste artigo para apre­ciar da boa ou má classificação feita pelos peritos. Antes de mais, convém referir que estes requisitos não são cumulativos, bastando que se verifique um deles para que a par­cela assim possa ser classificada. De facto, resulta da leitura do dispositivo que o solo apto para construção é o referido na alínea a), ou seja, o que “dispõe de acesso rodoviá­rio e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir”. A alínea b) é claramente alternativa prevendo que mesmo que a parcela não obedeça a todos aqueles requisitos ainda possa ser classificado como solo apto para construção se está integrada em núcleo urbano existente.

De acordo com a vistoria ad perpetuam rei memoriam, a parcela dispões de diversas carreiras de transportes públicos e confina com caminho em terra batida onde estão disponíveis redes de abastecimento de água, esgotos pluviais e domésticos, elec­tricidade, telefones e iluminação pública. Preenche, por isso, todos os requisitos da alí­nea a) do citado n.º 2 do artigo 25º do Código das expropriações: acesso rodoviário e rede de abastecimento de água, electricidade e saneamento. Mesmo que se entendesse que a parcela não dispõe destas infra-estruturas por as mesmas se encontrarem fora da parcela, sempre se teria de a classificar como solo apto para construção por recurso à alínea b) – estar integrada num núcleo urbano existente.

A conclusão seria a de concordar de imediato com a classificação dos peritos se não existisse um PDM que classifica a parcela como “espaço agrícola” e, dessa forma, limita a possibilidade de, nela, vir a ser efectuada qualquer construção. Curiosamente aquele preceito legal só faz uma referência a intervenção de autoridades administrativas quando prevê que o terreno será considerado como apto para construção se, não preen­chendo os requisitos da alínea a), já esteja a correr um processo de loteamento ou de construção. Quer isto dizer que a classificação como solo apto para construção só fica condicionado à classificação da autoridade administrativa, neste caso a Câmara Munici­pal, se for para ultrapassar a falta de requisitos. A classificação como solo apto para construção não é afectada pelo que possa constar do PDM.

A solução compreende-se se atentarmos que o artigo em causa começa por dizer que “para efeitos de cálculo de indemnização por expropriação” o solo se classifica como apto para construção ou para outros fins. O que o legislador pretendeu foi estabe­lecer um critério de fixação do valor da indemnização e não determinar se no terreno a expropriar é possível efectuar qualquer construção. Essa questão fica para a entidade pública respectiva – Câmara Municipal – que através do PDM define onde se pode ou não construir. Significa isto que o facto de, para efeitos de indemnização para expro­priação, o terreno ser considerado solo apto para construção, não permite que no mesmo seja efectuada qualquer construção. Esta possibilidade depende da CM e do PDM por esta aprovado. No caso dos autos, o terreno expropriado, apesar de nele se não poder efectuar qualquer construção por a tal obsta o PDM, para efeitos de indemnização tem de ser classificado como solo apto para construção.

As regras para calcular o valor do solo apto para construção encontram-se no artigo 26º do citado Código das Expropriações:

“1- O valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à cons­trução que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 23.º

2- O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instru­mento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%.

3- Para os efeitos previstos no número anterior, os serviços competentes do Ministério das Finanças deverão fornecer, a solicitação da entidade expropriante, a lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efec­tuadas na zona e os respectivos valores.

4- Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º 2, por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes.

5- Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habi­tação a custos controlados ou de renda condicionada.

6- Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devida­mente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da quali­dade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

7- A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada:

a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5%;

b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5%;

c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1%;

d) Rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela - 1,5%;

e) Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da par­cela - 1%;

f) Rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela - 0,5%;

g) Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com ser­viço junto da parcela - 2%;

h) Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1%;

i) Rede telefónica junto da parcela - 1%.

8- Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da determina­ção do valor do terreno.

9- Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos n.º 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter-se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.

10- O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos n.º 4 a 9 será objecto da aplicação de um factor correctivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, no montante máximo de 15% do valor da avaliação.

11- No cálculo do valor do solo apto para a construção em áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, legalmente fixadas, ter-se-á em conta que o volume e o tipo de construção possível não deve exceder os da média das construções existentes do lado do traçado do arruamento em que se situe, compreendido entre duas vias consecutivas.

12- Sendo necessário expropriar solos classificados como zona verde, de lazer ou para instalação de infra-estruturas e equipamentos públicos por plano municipal de ordenamento do território plenamente eficaz, cuja aquisição seja anterior à sua entrada em vigor, o valor de tais solos será calculado em função do valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada.”

Há duas questões suscitadas pelo expropriado relativamente ao parecer dos peritos que devem ser analisadas neste momento: o índice de construção de 70% adop­tado e o factor correctivo de 80% aplicado. Quanto ao primeiro, os peritos referem, nas suas explicações, que “é uma densidade média, aplicada somente a 70% da propriedade, por se considerar de salvaguardar uma faixa, como reserva marginante de duas vias”. Neste ponto, concordamos com a posição do expropriado uma vez que não encontramos qualquer fundamento para a introdução desta limitação a 70% do terreno. E a explicação dos peritos não é de molde a esclarecer as razões de aplicação de tal limitação. Dizer que “consideraram de salvaguardar” é uma mera declaração de opção sem qualquer jus­tificação ou fundamento.

No que respeita ao factor correctivo de 80%, os peritos referem, nas suas expli­cações que “conduz o valor calculado matematicamente para aquele que a experiência acumulada pelos 5 peritos indica corresponder ao valor de mercado em termos corren­tes”. Se atentarmos que, como se diz no artigo 23º do Código das Expropriações, a justa indemnização será o valor “correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstân­cias e condições de facto existentes naquela data”, e considerarmos que os peritos, pela sua experiência, estão bem colocados para encontrar o valor real do terreno, somos levados a aceitar a aplicação deste factor correctivo. Essa aceitação impõe-se ainda mais se considerarmos que houve unanimidade dos peritos em adoptar tal factor.

O índice de incidência fundiária calculado pelos peritos não nos merece qualquer crítica pois resulta da aplicação estrita do que consta dos números 6 e 7 do artigo 26º, atrás citado. Bem como se aceita o custo de construção naquele local seja de € 800,00 por m2. Assim, o valor por m2 será de € 188,00/m2 (€ 800,00 x 23,5%). Aplicando este valor à totalidade do terreno com a introdução do factor correctivo de 80%, temos um valor de € 200 332,80 (1332 x € 188,00 x 0,8).

Finalmente, uma palavra sobre as custas. É evidente que o expropriado tem razão porque obteve vencimento parcial no seu recurso para o tribunal de comarca e, por isso, não pode ser responsabilizado pelo pagamento integral das custas. A decisão quanto a custas teria de ser a de “custas por expropriante e expropriado na proporção do vencimento”. Esta, aliás, será a decisão quanto a custas neste mesmo acórdão.

Termos em que acordam julgar parcialmente procedente o recurso, revogando a sentença recorrida que se substitui por outra que fixa o valor da indemnização em € 200 332,80 e se reforma a sentença quanto a custas por forma a imputar o seu pagamento a expropriante e expropriado na proporção do vencimento.

Custas por expropriante e expropriado, na proporção do vencimento.

Lisboa, 13 de Janeiro de 2011

José Albino Caetano Duarte

António Pedro Ferreira de Almeida

Fernando António Silva Santos