IIIFundamentação.
a) Factos processuais a considerar.
Na acção principal foi pedida a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre Autores e Réus, sendo estes últimos os arrendatários, com base em encerramento do locado por mais de um ano e por falta de pagamento de rendas.
b) Apreciação da questão objecto do recurso.
1 – Vejamos se é legalmente viável decretar o despejo imediato, por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção de despejo, quando ainda não se decidiu nessa acção se o locatário tinha ou não tinha a obrigação de pagar as rendas pedidas pelo Autores, com base no incumprimento que eles imputam ao senhorio relativamente à prestação contratual a cargo deste.
A resposta a esta questão é afirmativa, pelas razões a seguir indicadas.
a) Nos termos dos n.º 3, 4 e 5, do artigo 14.º, da Lei n.º 6/2006 (na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, já em vigor à data do requerimento dos Recorridos, «…3 - Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 7 do artigo 15.º e nos artigos 15.º - J, 15.º - L e 15.º - M a 15.º- O».
O despejo imediato previsto no n.º 5, do artigo 14.º, da Lei n.º 6/2006, acabado de transcrever, é um mecanismo antigo, já previsto no Decreto n.º 22:661, de 13 de Junho de 1933, que passou depois para o primitivo artigo 979.º do Código de Processo Civil de 1939 [1], e, mais tarde, para artigo 58.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, revogado pela Lei n.º 6/2006.
b) A razão de ser ou o fundamento jurídico do despejo imediato consistiu e consiste em evitar situações em que o arrendatário, demandado em juízo pelo senhorio, poderia continuar a gozar da coisa arrendada sem pagar a renda estipulada, podendo tal situação arrastar-se por vários anos, desde a instauração da acção até à execução da sentença transitada em julgado, após um ou mais recursos.
A forma de pôr termo a tais acções abusivas dos arrendatários e de evitar uma disseminação de tal comportamento, consistiu precisamente na possibilidade de ser obtido o despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas durante a pendência do processo.
Face aos interesses em causa e à finalidade do incidente, os fundamentos da acção passam a ser secundários, pelo que, seja qual for o fundamento invocado na acção para a resolução do contrato de arrendamento, o senhorio, após a instauração da acção, poderá sempre obter o despejo com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas durante a acção, caso estas não sejam pagas ou depositadas.
E isto é assim mesmo nos casos em que o fundamento da acção, ou um dos fundamentos, é justamente a falta de pagamento de rendas.
O que melhor se compreende se se tiver em consideração que este incidente está configurado como uma nova causa; como uma nova acção; como uma outra causa de pedir, diversa da causa de pedir invocada na acção em curso [2].
Estando o incidente de despejo imediato construído desta forma, a consequência lógica implica que não possam ser invocados quaisquer outros argumentos destinados a neutralizar o pedido de despejo imediato além do pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da causa e indemnização devida.
Com efeito, se este incidente não tivesse esta morfologia, então não se distinguiria de uma acção declarativa típica e não passaria de uma duplicação de acções numa só acção.
Se se admitissem outros fundamentos de oposição, o incidente apenas produziria uma maior complexidade processual e o seu objectivo (impedimento do gozo da coisa pelo arrendatário sem dispêndio de dinheiro por parte deste durante largo tempo, inclusive anos), não seria alcançado.
Mas se um objectivo não é susceptível de ser alcançado através de um certo processo, então tal processo carece de justificação e não deve ser sequer implementado.
Por conseguinte, e finalizando esta primeira questão, tem de se concluir que este incidente, de acordo com a sua razão de ser ou não admite outra oposição que não seja a prova do pagamento ou depósito das rendas e indemnização devidas [3] ou, caso contrário, não deveria sequer existir.
Conclui-se, pelo exposto, que o incidente apenas admite como fundamento de oposição a alegação e prova de que as rendas em causa foram pagas ou depositadas.
2 – A questão seguinte respeita à alegação de que ocorre abuso de direito por parte dos Autores ao lançarem mão do incidente de despejo imediato, pois, procedendo a pretensão dos Autores, estes estariam a beneficiar e a colher benefícios de um facto ilícito que eles próprios provocaram.
Face ao que ficou referido no número anterior, a propósito da razão de ser do incidente do despejo imediato, não ocorrerá, em regra, abuso de direito quando o senhorio vem usar deste meio processual.
Aliás, dados os termos em que se encontra configurado este incidente, o qual não admite outra oposição que não seja a já apontada, a verificação de uma situação abusiva é inviável, pois implicaria, por norma, a produção de extensos meios de prova o que contraria a finalidade apontada ao incidente.
Por conseguinte, tratando-se de um mecanismo jurídico estabelecido na lei com vista a evitar situações indesejáveis como as já assinaladas supra, qualquer senhorio pode usar deste meio de tutela quando verificados os respectivos pressupostos, sem que se vislumbre, em regra, como ocorre no caso dos autos, qualquer situação de abuso de direito.
A situação de abuso de direito a ter existido será conhecida na acção.
O incidente destina-se apenas a obrigar o arrendatário a pagar ou então a depositar as rendas prevista no contrato à medida que se vão vencendo.
Como se disse, se se admitisse outro tipo de oposição, então o incidente perderia a sua razão de ser.
Improcede, por conseguinte, este argumento dos recorrentes.
3 - Cumpre apreciar, por fim, a constitucionalidade do incidente na hipótese de se considerar, como se considerou, que o mesmo não admite qualquer outro meio de defesa a não ser o pagamento ou o depósito das rendas.
O Tribunal Constitucional já se pronunciou sobre esta matéria pelo menos uma vez, tendo concluído pela inconstitucionalidade da norma.
Com efeito, no acórdão do Tribunal Constitucional n.º 673/2005 decidiu-se o seguinte:
«Julgar inconstitucional, por violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa, a norma do artigo 58.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, na interpretação segundo a qual mesmo que na acção de despejo persista controvérsia, quer quanto à identidade do arrendatário quer quanto à existência de acordo, diverso do arrendamento, que legitimaria a ocupação do local pela interveniente processual, se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, o início meio de defesa do detentor do local é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para a resposta, de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida» [4].
Considerou-se na fundamentação deste acórdão que a limitação dos meios de defesa do demandado à prova do pagamento ou depósito da renda surgia de forma ostensiva, como uma restrição constitucionalmente intolerável do direito de defesa no incidente de despejo imediato (por falta de pagamento de rendas na pendência de acção de despejo).
Nos termos do acórdão, «Tal meio de defesa é manifestamente desajustado em todos os casos em que justamente se questiona o próprio dever de pagamento de determinada renda, seja por que fundamento for (inexistência de contrato de arrendamento válido, não serem autor e/ou réu os verdadeiros locador e/ou locatário, dissídio quanto ao montante da renda ou da sua imediata exigibilidade, invocação de diverso título para justificar a ocupação do local). No presente caso, em que, para além da controvérsia sobre a qualidade de locatária da primitiva ré, a interveniente (ora recorrente) sustenta o seu direito de ocupação do local em contrato-promessa de compra e venda que teria celebrado com o autor, com consequente inexistência do dever de pagamento de rendas, sendo as entregas de valor feitas imputadas no pagamento do preço de compra, questão que se encontrava ainda pendente quando foram proferidas as decisões das instâncias ora em causa, é óbvia a desadequação e inefectividade do único meio de defesa que foi reconhecido à recorrente: a prova do pagamento ou depósito das rendas pretensamente em falta, acompanhada da indemnização devida» [5].
Como se tem vindo a referir, ou se admite o incidente tal como está desenhado quanto à sua simplicidade, rapidez e eficácia ou, então, a sua admissibilidade não logra justificação.
Com efeito, se forem dados ao arrendatário meios processuais para discutir, por exemplo, a validade do contrato de arrendamento ou o montante da renda, o incidente perde simplicidade e torna-se complexo; perde rapidez e torna-se moroso; perde eficácia e torna-se inócuo, pois quando a questão se encontrar definitivamente julgada já não evita os prejuízos que, entretanto foram causados.
Daí que, tendo em consideração a questão jurídica a resolver, haja de fazer opções: ou se limitam os meios de defesa e se admite o incidente; se se admitem meios de defesa sem restrições, o incidente torna-se imprestável.
Já se viu que a lei procura combater as situações em que o arrendatário permanece na posse do local arrendado durante um, dois ou mais anos, sem pagar renda e quando finalmente o senhorio recupera o local, este corre o risco de nada receber porque nada consegue cobrar do arrendatário (veja-se o caso de uma empresa arrendatária que entretanto foi declarada insolvente).
Se a ordem jurídica permitir a existência desta prática, muitos arrendatários encontrarão neste mecanismo um meio fácil de usufruir de bens sem nada despenderem e o êxito de tais procedimentos tenderá sempre a angariar cada vez mais aderentes.
Por conseguinte, ou a lei sacrifica eventuais direitos do arrendatário ou do senhorio.
Trata-se de uma questão de ponderação de interesses: quais são os interesses que devem prevalecer?
Afigura-se que, presentemente, deve prevalecer o do senhorio, pelas seguintes razões:
(1) O arrendatário pode depositar a renda e este acto não implica a transferência do dinheiro para a esfera jurídica do senhorio, pois fica à ordem do tribunal, não existindo aqui um benefício imediato para o senhorio.
Porém, o uso do local arrendado pelo arrendatário, sem pagamento de renda, traduz-se num benefício imediato para este e, ao mesmo tempo, pode tratar-se de um prejuízo definitivo para o senhorio, o qual fica privado da posse do local, não dispondo dele para si próprio, nem para facultar a outrem.
(2) Actualmente, nos termos do artigo 1069.º do Código Civil, os contratos de arrendamento estão obrigatoriamente sujeitos à forma escrita.
Nestas condições, as acções de despejo que sejam interpostas, nas quais se enxerta o incidente de despejo imediato, têm como pressuposto um contrato de arrendamento escrito, do qual consta a identidade das partes e as prestações recíprocas (locado e montante da renda).
Por conseguinte, o Autor ao pedir o despejo ou junta o contrato de arrendamento ou, então, não havendo contrato de arrendamento escrito a acção a instaurar será outra, mas não a de despejo [6].
Desta forma, tendo de existir contrato de arrendamento escrito, desde a entrada em vigor da nova redacção do artigo 1069.º do Código Civil, introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, sob pena de não ser possível instaurar acção de despejo, então serão residuais e, por isso, desprezíveis, os casos em que surgirão arrendatários a invocar a «inexistência de um contrato de arrendamento válido» acompanhada de recusa de entrega do local ocupado, ou de «não serem autor e/ou réu os verdadeiros locador e/ou locatário», ou algum dissídio quanto ao montante da renda ou da sua imediata exigibilidade» [7], ou, ainda, «invocação de diverso título para justificar a ocupação do local», hipóteses estas mencionadas no citado acórdão do Tribunal Constitucional.
Afigura-se, por conseguinte, que no contexto da actual ordem jurídica, devido à exigência de contrato escrito, sob pena de não existir arrendamento válido, embora existindo uma limitação dos direitos de defesa do arrendatário, tal limitação é socialmente justificada, não ofendendo por isso, salvo melhor entendimento, os preceitos exarados no artigo 20.º (Acesso ao direito e tutela jurisdicional efectiva) da Constituição.
Cumpre, pelo exposto, julgar o recurso improcedente
