3 – Tal acordo foi sendo sucessivamente renovado;
4 – O autor, por intermédio do seu mandatário, dirigiu à ré uma comunicação escrita, datada e expedida a 17 de novembro de 2014 e recebida pela R. em 19 de novembro de 2014, da qual consta: “Assunto: atualização da renda e denúncia de não renovação do contrato de arrendamento (…) sou, nos termos do art. 30 NRAU (Lei (...)/2012, de 14 de agosto), a manifestar a intenção do meu constituinte atualizar a renda mensal para o valor de 510,00 (…) Para tanto informa que o atual valor do locado, avaliado nos termos do art. 38º do CIMI é de 92.400,00 €, conforme melhor consta da caderneta predial cuja cópia se junta (…) Eis, pois, quanto me cumpre informar a este respeito, salientando que dispõe do prazo de 30 dias contados da receção da presente missiva para responder, querendo, nos termos do art. (...)º NRAU. Mais informa que, nos termos do art. 1097, nº 1, alínea a) do Código Civil, é comunicada expressamente a denúncia de não renovação automática do contrato vigente, o qual cessará assim os seus efeitos jurídicos no dia 12 de novembro de 2018 (…)”;
4 – Em resposta a tal missiva, a ré enviou ao autor carta datada de 16-12-2014, pela qual, além do mais aí exarado, declarou: “(…) cumpre-me porém informar que me oponho a qualquer eventual intenção de transição do meu contrato de arrendamento para o NRAU, bem como ao aumento de renda proposto, nos termos do disposto no art. (...)º, nº 4, alínea a) da Lei 6/2006 de 27/fevereiro, com a redação introduzida pela Lei (...)/2012 de 14/agosto. Com efeito o meu RABC é inferior a cinco RMNA (…)”;
5 – O autor enviou ainda à ré carta registada com aviso de receção, datada de 09-03-2018 na qual invocou o seu direito de vistoria ao locado declarando: “Aproveito ainda a oportunidade para informar que de acordo com a denúncia contratual oportunamente efetuada, o imóvel deverá ser entregue livre e devoluto de pessoas e bens no dia 12 de novembro de 2018 (…)”;
6 – Dado que a ré não possibilitou a vistoria da fração, por carta de 14-05-2018, o autor voltou a solicitar-lhe que permitisse o exame do locado e ainda “(…) que o contrato de arrendamento denunciado cessará os seus efeitos no dia 12 de novembro de 2018, data em que o mesmo deverá ser entregue livre e devoluto de pessoas e bens”;
7 – Em 12-11-2018 a ré não entregou a fração ao autor, ali continuando a habitar, não obstante as solicitações periódicas que ele lhe dirigiu com vista a tal entrega;
8 – A ré foi companheira do falecido cunhado do autor, tendo invocado razões familiares, financeiras e outros fundamentos para não lhe entregar a fração;
9 – O autor não tomou até à instauração da presente ação qualquer iniciativa judicial para reaver a fração, para o que contribuiu a situação pandémica por “Covid 19” e as medidas legais adotadas em sua decorrência;
10 – Desde dezembro de 2019, a fração em questão seria suscetível de ser arrendada pelo valor de € 600,00 mensais, valor que o autor não auferiu por força da recusa da sua entrega pela ré.
Do eficácia da denúncia do contrato de arrendamento operada pelo autor Não oferece controvérsia a celebração entre o autor e a ré de um contrato de arrendamento com fins habitacionais em 13-11-1988 que teve por objeto a fração correspondente ao quinto andar, letra A, do prédio sito na Avenida 1), freguesia da Encosta do Sol, concelho da Amadora, descrita na Conservatória do Registo Predial da Amadora sob o n.º …, freguesia da Brandoa. inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia da Encosta do Sol.
Tal contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, renováveis por igual período.
Mediante comunicação escrita de 17-11-2014 pretendeu o autor atualizar a renda e denunciar o contrato de arrendamento para o dia 12-11-2018, opondo-se expressamente à sua renovação, pretensão que, aliás, renovou e que mereceu a oposição da ré, nos termos que se extraem dos factos provados, que se mantém a habitar no locado.
Também não existe controvérsia relativamente à afirmação do direito de propriedade do autor sobre a fração que constitui o objeto do contrato de arrendamento em discussão nos autos, cuja aquisição se mostra registada a se favor. Na realidade, o autor beneficia da presunção (não elidida) consagrado no artigo 7º do Código de Registo Predial, que estabelece: “O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.
Porém, interessa definir se a ré dispõe de título que legitime a utilização que vem fazendo da fração, mais concretamente se o contrato de arrendamento celebrado entre autor e ré em 13-11-1988 se mantém vigente ou se cessou por denúncia, como defende o recorrente.
A propósito de tal específica forma de extinção do vínculo contratual, refere Pinto Furtado (Manual do Arrendamento Urbano, 2ª edição, pág. 859) consistir numa “(…) manifestação de vontade, revelada por um dos contraentes perante o outro, com determinada antecedência, segundo os casos, a comunicar, afastando a prorrogação legal, que o contrato cessará com a expiração do termo respetivo”. Contrariamente à resolução contratual, que radica ou no incumprimento do contrato ou na alteração da sua base negocial, a denúncia consiste numa declaração de vontade, que se baseia em critérios de interesse e de oportunidade, não carece de justificação, e que permite a um dos contraentes fazer cessar o contrato para o termo do prazo da sua renovação. Trata-se, pois, de figura “privativa dos contratos com prestações duradouras (…) por dever ser feita para o termo do prazo da renovação do contrato” - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25/9/2023, proferido no processo 2353/21.8T8VFR.P1, disponível em www.dgsi.pt.
Dado que o contrato em causa nos autos foi celebrado em 13-11-1988, o seu enquadramento jurídico não pode deixar de ser encontrado no Código Civil que, à data, regulamentava tal tipo contratual. E tal regulamentação atribuía-lhe um “pendor acentuadamente vinculístico e caracterizado (…) pela imposição de um significativo conjunto de restrições à liberdade contratual das partes, tendo em vista a estabilidade do vínculo contratual e a proteção da posição habitacional do locatário.”- cfr. Acórdão do Tribunal Constitucional nº 393/2020, de 13/02 (tribunalconstitucional.pt).
Assim, o artigo 1095º CC (na redação originária vigente à data da celebração do contrato, que lhe é aplicável nos termos do artigo 12º, CC), ao dispor “(…) o senhorio não goza do direito de denúncia, considerando-se o contrato renovado se não for denunciado pelo arrendatário nos termos do artigo 1055.º” impunha ao locador a prorrogação obrigatória ou automática dos contratos de arrendamento findo o prazo convencionado para a sua duração. E o certo é que apenas excecionalmente, nos termos previstos no artigo 1096º, nº 1, CC (nessa versão), o senhorio se podia opor à sua renovação, caso necessitasse do prédio para sua habitação ou o pretendesse ampliar para “aumentar o número de locais arrendáveis”. Apenas ao locatário era reconhecida a faculdade de denunciar o contrato, de forma livre e imotivada.
Tal regime viria a ser profundamente alterado com a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU, aprovado pelo Dl 321-B/90, de 15-10), em 15-11-1990 que, a par do regime vinculístico, passou a prever expressamente contratos de arrendamento de duração limitada, embora pelo prazo mínimo de cinco anos, atribuindo a qualquer das partes a faculdade da sua denúncia (cfr. artigos 98º a 106º).
O regime vinculístico foi abandonado com a NRAU (Lei 6/2006, de 27-02) que suprimiu o princípio da renovação automática dos contratos de arrendamento de duração não determinada. Efetivamente, a disciplina dos contratos de arrendamento habitacional, voltou a estar prevista no Código Civil, e passou a reconhecer ao senhorio o direito de denunciar o contrato, não só perante circunstâncias excecionais especialmente previstas (necessidade de habitação pelo próprio ou descendentes em 1º grau, ou para realização de obras de remodelação profundas - cfr. alíneas a e b do artigo 1101º CC), mas também independentemente da ocorrência de qualquer causa justificativa – cfr. artigo 1101º, alínea c) CC. Nesta última hipótese, passou a exigir-se apenas necessária a comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Porém, do exposto, ponderando a data da celebração do contrato em causa nos autos (13-11-1988) não resulta que ao autor possa ser reconhecida tal faculdade de forma automática.
Efetivamente, para os contratos celebrados antes do início da vigência do NRAU foram estabelecidos regimes transitórios, distinguindo o legislador os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (artigo 26º da Lei n.º 6/2006, de 27/02) e contratos habitacionais com início antes dessa vigência (artigos 27º a 49º da mesma Lei).
Ora, sendo o contrato em discussão anterior à vigência do RAU, interessa analisar o regime transitório legalmente fixado, por forma a concluir se o autor beneficia ou não da faculdade da sua denúncia, nos termos em que a realizou.
Como se refere no acórdão do tribunal constitucional nº 393/2020 já citado, ao contrário do que sucede com os contratos celebrados durante a vigência do RAU “Todos os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico são contratos com duração indeterminada”, razão pela qual a NRAU (Lei 31/2002) para eles estabeleceu um mecanismo de transição, por forma a convertê-los em contratos com prazo certo. Recorde-se que para tais contratos vigora o que se expôs anteriormente quanto à livre denúncia pelo arrendatário e quanto à denúncia pelo senhorio restrita às hipóteses de carecer do locado para a sua habitação ou de pretender aumentar o nº de locais arrendáveis, nos termos consagrados no artigo 1096º CC na redação vigente à data da celebração do contrato em causa nos autos.
Tal mecanismo especial de transição transforma os contratos celebrados no regime vinculístico em contratos com duração limitada, com atualização da renda. Trata-se de alteração que fica dependente da iniciativa do senhorio que, para o efeito, deve desencadear o mecanismo negocial previsto nos artigos 30º a 37º (NRAU).
Tal mecanismo inicia-se por uma comunicação do senhorio, mediante carta registada com aviso de receção (cfr. artigo 9º RAU), sendo os elementos que deve obrigatoriamente comunicar os previstos no artigo 30º, ou seja: “a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana ;c) Cópia da caderneta predial urbana.”
Tendo presente que é a reação do arrendatário a esta comunicação que condiciona o desfecho negocial, centremo-nos na situação dos autos, tendo presente que a ré deduziu oposição ao valor de renda proposto, tendo alegado e comprovado que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar (RABC) é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA).
E como apenas em caso de acordo de ambos os contraentes, o contrato ficaria submetido ao NRAU, forçoso é concluir que, na ausência de tal acordo, a transição só poderia operar depois de decorrido certo prazo sobre a receção pelo senhorio da resposta do arrendatário à sua comunicação inicial - inicialmente cinco anos, na versão resultante da Lei n.º 31/2012, ficando a atualização da renda condicionada durante esse período em função de percentagens do RABC (artigo 35º, n.ºs 1 e 2). De facto, do nº 1 daquela norma, na versão da Lei 31/2012, de 14 de agosto, resulta que: “Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo (...).º”
Este prazo, que era inicialmente de 5 anos, passou a 8 anos por força do regime da Lei nº 43/2017, de 14 de junho, e posteriormente a 10 anos, em consequência do regime da Lei nº 2/2020, de 31 de março. Leis estas que que alteraram, além do mais, o referido artigo 35º do NRAU.
Estas dilatações (legais) do prazo previsto no artigo 35º do NRAU (o qual suspende a transição do contrato para o novo regime não vinculístico) são aplicáveis não apenas aos prazos que se iniciaram na vigência das alterações legais, mas também aos que já então estavam em curso – como o em questão nestes autos, por força do disposto no artigo 279º, nº 2, CC. Neste sentido, veja-se a posição de Edgar Alexandre Martins Valente (Manual de Arrendamento e Despejo, Almedina, março de 2020, p. 223): “Sendo certo que a alteração referida tem em vista não apenas os contratos cuja transição seja promovida após a entrada em vigor da Lei n.º 43/2017, mas também e em especial, os contratos cuja transição foi promovida anteriormente a esse momento (…)”.
Assim sendo, tendo o recorrente recebido a resposta do arrendatário no dia 16-12-2014, o contrato não poderia transitar para o NRAU senão a partir de dezembro de 2024. Ou seja, apenas após decorrido o termo do prazo de diferimento assegurado ao arrendatário poderia o senhorio promover a transição do contrato para o NRAU, sem que aquele pudesse invocar (ou reinvocar) as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo (...)º. Como a ré respondeu por carta de 16-12-2014, apenas a partir de dezembro de 2024 o contrato poderia ficar submetido ao regime do NRAU, perdendo a sua natureza vinculística e consentindo a sua denúncia pelo senhorio.
Contudo, por força do disposto no artigo 228º, nº 1, da Lei nº 12/2022, de 27-06, o referido prazo previsto no artigo 35º, nº 1, do NRAU ficou suspenso no ano de 2022. Desse modo, apenas a partir de dezembro de 2025 poderia o contrato ficar submetido ao regime do NRAU, e ao seu caráter não vinculístico.
Sucede, porém, que a Lei nº 56/2023, de 06-10, além de alterar o artigo 35º, nº 1, do NRAU (“Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato não transita para o NRAU” – artigo 36º), impedindo a transição destes contratos (em que se encontrava suspensa a faculdade de transição para o NRAU por iniciativa do senhorio), expressamente dispôs no seu artigo 35º, nº 1, referindo-se aos “contratos anteriores a 1990”, que “os contratos abrangidos pelos artigos 35º e 36º do NRAU não transitam para o mesmo”.
Daqui resulta, sem mais, que o contrato em apreço não transitou, nem poderia transitar, para o NRAU, como aliás o recorrente aceita nas conclusões do seu recurso.
Por outro lado, embora com reduzido impacto na decisão da causa, atendendo ao anteriormente exposto, acompanha-se o entendimento do tribunal recorrido de que a carta enviada pelo autor não contém todos os elementos exigíveis, dado ter omitido o tipo e a duração do contrato, pelo que sempre se deveria concluir pela sua ineficácia para operar a transição do contrato para o NRAU.
Recorde-se que tal carta foi expedida em 17 de novembro de 2014, constando do seu teor: “Assunto: atualização da renda e denúncia de não renovação do contrato de arrendamento (…) sou, nos termos do art. 30 NRAU (Lei (...)/2012, de 14 de agosto), a manifestar a intenção do meu constituinte atualizar a renda mensal para o valor de 510,00 (…) Para tanto informa que o atual valor do locado, avaliado nos termos do art. 38º do CIMI é de 92.400,00 €, conforme melhor consta da caderneta predial cuja cópia se junta (…) Eis, pois, quanto me cumpre informar a este respeito, salientando que dispõe do prazo de 30 dias contados da receção da presente missiva para responder, querendo, nos termos do art. (...)º NRAU. Mais informa que, nos termos do art. 1097, nº 1, alínea a) do Código Civil, é comunicada expressamente a denúncia de não renovação automática do contrato vigente, o qual cessará assim os seus efeitos jurídicos no dia 12 de novembro de 2018 (…)”. A pretensão de denúncia do contrato foi reiterada por comunicações dirigidas em representação do autor à ré, em 09-03-2018 e 14-05-2018.
Resulta do já citado artigo 30º RAU que tal comunicação deveria mencionar não só o valor da renda (como menciona), mas também o tipo e a duração do contrato propostos. Sucede que tais menções relativas ao tipo e à duração do contrato ali não foram incluídas, pelo que a comunicação, em face de tais insuficiências, não poderia viabilizar o efeito pretendido (transição contrato para o NRAU).
Neste sentido se tem pronunciado maioritariamente a jurisprudência.
Efetivamente, no acórdão da Relação de Évora de 12-10-2023 (proferido no processo nº 3710/19.5T8FAR.E1, disponível em www.dgsi.pt/jtre.nsf) refere-se:
“I. A comunicação do senhorio prevista no artigo 30.º, do NRAU dá início a um processo negocial obrigatório do qual resultará um novo contrato.
II. Ao prescrever os elementos que aquela comunicação deve conter, a lei pretende que o arrendatário possa tomar uma decisão quanto ao futuro contrato de forma conscienciosa, isto é, que esteja na posse de todos os elementos necessários a uma tomada de decisão conscienciosa.
III. Daí que uma deficiente comunicação inquine ab initio o processo negocial, não podendo, por isso, produzir os efeitos que tendia a produzir, ainda que à mesma tenha havido resposta do arrendatário com proposta de outra renda”.
O Tribunal da Relação de Lisboa em acórdão de 11-01-2024 (proferido no processo nº 1195/22.8T8AMD.L1-2, disponível em www.dgsi.pt: consignou-se:
“Considerando a rutura com o regime vinculístico de pretérito, potenciadora da fragilização da posição do arrendatário, que o NRAU trouxe, previu o legislador, neste último diploma legal, um conjunto de disposições transitórias destinadas a assegurar como que uma transição pacífica dos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor ao RAU para o novo modelo de arrendamento.
Entre tais disposições transitórias contam-se os art. ºs 30.º e seguintes do NRAU, com os quais estabeleceu o legislador um específico mecanismo destinado a operar, além do mais, a conversão daqueles contratos ‘antigos’ em contratos a termo certo.
Tal mecanismo, de acordo com o art.º 30.º do NRAU, depende da iniciativa do senhorio, que, para tanto, deve comunicar a sua intenção ao arrendatário através de comunicação que contenha os elementos previstos nas diversas alíneas que integram tal preceito.
Considerando os efeitos gravosos que da comunicação poderão advir para a posição do arrendatário, no quadro da “nova” relação contratual que dela resultará, são especialmente exigentes os termos em que, de acordo com o previsto pelo legislador, deve ser redigida a comunicação pelo senhorio.
(…) A carta que, para efeitos do art.º 30.º do NRAU, foi remetida pelo senhorio ao arrendatário, em que aquele, relativamente aos elementos previstos naquelas alíneas, não procede à sua enunciação e se limita a remeter genericamente para os “meios previstos no artigo (...).º do NRAU”, está a impedir o destinatário de, pela simples leitura da carta, apreender o sentido e o alcance do que nela estava a ser comunicado e do que, com a sua receção, era suposto fazer.
Uma tal carta não satisfaz as exigências de comunicação contidas no preceito em causa, não produzindo, por conseguinte, nos termos do corpo do art.º 30.º do NRAU, quaisquer efeitos, mormente o de operar a conversão do contrato de arrendamento de duração indeterminada em contrato de arrendamento com prazo certo.”
No mesmo sentido se pronunciou a Relação do Porto em acórdão de 20-09-2021 (proferido no processo nº 16721/20.9T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt), ali se referindo:
“À comunicação do senhorio (proposta a despoletar negociação, obrigatória, do “novo” contrato, com cessação do vinculísmo anterior) na inobservância, (a si imputável), de requisitos impostos (estes elementos essenciais à definição do contrato de arrendamento a nascer) nenhum valor negocial, pode ser atribuído, antes padecendo de ineficácia”.
Deve, pois, concluir-se que o legislador visou estabelecer um regime especialmente exigente para a comunicação dirigida pelo senhorio ao arrendatário com vista à transição do arrendamento vinculístico para o NRAU, ponderando o seu significativo impacto na redefinição da - nova - relação contratual, estabelecendo informações obrigatórias por forma a assegurar que o seu destinatário se possa inteirar do seu conteúdo pela simples leitura da mesma.
Porém, a comunicação remetida pelo autor à ré é omissa quanto ao tipo de contrato proposto, bem como relativamente à sua duração, menções que deveriam ali estar expressas pela significativa alteração que provocam na disciplina contratual. A falta dos requisitos materiais da comunicação inicial do senhorio “tem como consequência a sua ineficácia, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita” – Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21-10-2020, proferido no processo nº 10390/18.3T8LSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Como se disse, extrai-se das alegações do recorrente que aceita que o contrato de arrendamento em causa não transitou para o regime da NRAU. O que o recorrente não aceita é que tal “não transição” impeça a eficácia da denúncia contratual que efetuou. De facto, refere na conclusão 12ª das suas alegações:“se o contrato de arrendamento não passou para o regime jurídico do NRAU é assaz evidente que o regime jurídico aplicável é o anterior e que em nada obsta à devida, legal e atempada oposição à renovação contratual”. E mais adiante, na conclusão 14ª: “(…) a oposição à renovação do contrato não foi feita nem teve como base a transmissão do contrato para o NRAU”.
Contudo, o facto de o contrato em discussão não ter transitado para o regime do NRAU impede inelutavelmente a alteração da sua natureza – originária - vinculística e, consequentemente, a sua denúncia pelo senhorio fora das hipóteses previstas no artigo 1096º, CC (necessidade do locado para habitação própria ou aumento do número de locais arrendáveis), que não foram invocadas (incumbindo ao senhorio o ónus da sua alegação e prova – artigo 342º, nº 1, CC). A este propósito, refere Edgar Valente (obra citada, p. 180) que “o senhorio não pode, nos contratos habitacionais celebrados anteriormente ao RAU, denunciar livremente a relação arrendatícia”.
Assim, concluindo-se que o contrato de arrendamento em questão, celebrado anteriormente a 1990, não transitou para o NRAU, e que o senhorio aqui recorrente não o denunciou validamente, a ação teria forçosamente de improceder, o mesmo sucedendo com o recurso.
No que se reporta à responsabilização por custas do recurso, a sua improcedência implica a responsabilização do autor/recorrente, atento o critério consagrado no artigo 527º, nº 1, CPC
