07A2766 - Supremo Tribunal de Justiça

1) A tradição do locado ao arrendatário urbano, verifica-se com a entrega da chave. Essa entrega é, em si mesma (e não como resultado de presunção judicial) o facto tradição do imóvel arrendado. 2) O senhorio tem a obrigação de assegurar o gozo da coisa ao locatário estando este obrigado ao pagamento da renda, como contrapartida, não cumprindo ao locador a obtenção de qualquer licença ou alvará. 3) Se nada tiver sido convencionado em contrário, e tratando-se de arrendamento para exercício de restauração, é ao arrendatário que compete proceder às obras de adaptação, gestão de áreas, instalação de equipamentos e decoração para instalar o seu estabelecimento.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: “AA, Limitada” demandou BB pedindo que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento que celebrou com o Réu; a condenação deste a restituir o locado, tal como o recebeu, com o recheio; a condenação do Réu a pagar-lhe as rendas vencidas (de Novembro de 1993 a Janeiro de 1994) no valor de 5985,57 euros, com juros e as rendas vincendas até à entrega; a condenação do Réu a pagar-lhe a quantia de 10973,55 euros a título de benfeitorias. A acção foi julgada improcedente e o Réu absolvido do pedido. A Autora apelou tendo a Relação do Porto confirmado o julgado. Pede, agora, revista concluindo: De acordo com o estipulado no artigo 1031º do Código Civil , são obrigações do locador: entregar ao locatário a coisa locada; assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina. Resulta do próprio contrato que foram entregues, ao inquilino, no momento da sua celebração, todas as chaves relativa ao locado, devendo entender-se, desta forma, e pela letra do citado artigo 1031º, que a prestação do locador se extingue logo que entregue ao locatário a coisa locada e lhe assegure o gozo desta. “E vale ainda indubitavelmente como entrega e eficaz cumprimento do contrato a mera dação das chaves de acesso, que integrará, segundo parece, uma tradição simbólica (II parte da alínea b) do artigo 1263° do C. Civil)“ — Pinto Furtado, op. Cit., pág. 284. Ora, tendo feito ingressar, deste modo, na esfera patrimonial do R., o direito de uso e fruição do locado, apenas lhe restava assegurar o gozo da mesma para os fins a que a coisa se destina. Fim específico constante do contrato, quando devam ser suportadas pelo arrendatário, não carece de autorização do senhorio.” Como expressamente consta do contrato de arrendamento (cláusula oitava), o locatário “tendo conhecimento de que o locado está licenciado somente para o existente, promoverá, a expensas suas, a legalização do espaço para os fins pretendidos”, resultando claro que sobre este recai a obrigação de o licenciar. Não estamos perante uma cessão de exploração, antes um arrendamento. O que está em causa é um imóvel que pode ser utilizado para vários fins, desde que compreendidos na licença de utilização, adaptação do locado e licenciamento da actividade são ónus a cargo do arrendatário, Mais, o R. ao assumir, no momento da celebração do contrato, a expensas suas, o licenciamento para a actividade que pretendia desenvolver no locado, assumiu e reconheceu a inexistência do necessário licenciamento para o efeito - Só após a realização dos trabalhos de adaptação poderia ser requerido o licenciamento, já que não estamos aqui a falar da falta da necessária licença de utilização, antes do locado, a sua utilização pelo arrendatário e, sobremaneira, a inércia do mesmo que nada fez para obter o seu licenciamento para a actividade de restaurante. Contra alegou o Réu em defesa do Acórdão recorrido. A Relação deu por assente a seguinte matéria de facto: (a) Por contrato celebrado em 02.11.01, a A. deu de arrendamento ao R. o prédio correspondente à fracção A, cave, r/c e sobreloja com entrada pelo nº ... da Rua Infante D. Henrique, Porto. (b) O locado destinava-se à actividade de restaurante e snack bar. O contrato de arrendamento teve início nesse mesmo dia com a duração de um ano. Mas renovável por iguais e sucessivos períodos enquanto não fosse denunciado com antecedência de pelo menos 60 dias em relação ao termo do contrato ou das suas renovações. (e) A renda presente, fruto de sucessivas actualizações é de € 1995,19 mensais. (f) Deveria ser paga no primeiro dia útil do mês a que dissesse respeito, por depósito na conta BCP .... (g) As partes, contudo, acordaram relativamente aos meses 11 e 12.02, o R. não pagaria as rendas respectivas. (h) Nos termos do já referido contrato, as partes acordaram que as defesas de condomínio, saneamento, electricidade, água e telefone, relativas à fracção arrendando ficavam por conta do R. (i) E no caso do contrato de arrendamento terminar antes do decurso de cinco anos, o R. entregaria a quantia supra ao A. a título de compensação. (j) Do mesmo modo, findo o contrato, o R deverá entregar ao A. o locado em bom estado de conservação e limpeza e sem deteriorações, excepto as inerentes a um prudente uso. (k) Entretanto, todas as obras que o R. fizesse ficariam a fazer parte integrante do locado, sem que por elas pudesse ou possa o A. exigir qualquer indemnização. (1) As partes convencionaram ainda que o domicílio constante da respectiva identificação constituiu o domicílio convencionado para efeitos de citação, notificação judiciais ou particulares em caso de litígio. (m) Correm no tribunal de pequena instância cível do Porto acções tendentes a obter a cobrança judicial relativas a rendas. (n) Não obstante, o R. nada pagou ao A. desde então até ao presente. (o) Além de todas estas rendas, o R também não pagou as rendas referentes aos meses 11/12.03 e 01.04, no montante global de €5 985, 57. (p) As partes acordaram ainda, na cláusula 7ª do contrato para o caso da vigência do contrato terminar antes de decorridos cinco anos, o R. entregaria ao A. a quantia de € 1973, 55, relativa às benfeitorias efectuadas por este e por aquele exigidas para a celebração do contrato. (q) O R. não celebraria o contrato em causa se o fim não fosse de restauração, dado que este era o seu único objectivo. (r) Esta circunstância era do conhecimento do sócio-gerente da A. (s) Mas o imóvel não possuía as condições para o exercício da restauração: tinha até então funcionado como bar. (t) O R. pretendia iniciar a sua actividade. (u) E a aprovação e licenciamento camarário do arrendado exigiam obras necessárias de reparação conservação e adaptação. (v) As cores das paredes e tectos estavam pintadas a escuro (preto e amarelo torrado). (w) E parte dos tectos estava forrada com material combustível (esferovite e cortiça). (x) Na casa de banho do piso inferior, o chão encontrava-se em bruto, sem tubos para a água nem louças sanitárias. (y) Sucedia o mesmo na casa de banho do r/c, que apenas tinha o suporte do lavatório, que não estava colocado, e sem qualquer tubagem que permitisse ou permita a sua utilização. (z) A base do chuveiro existente na casa de banho do primeiro piso, destinada ao pessoal, estava solta e sem ligação à respectiva tubagem. (aa) O pavimento do imóvel estava parcialmente esburacado, com tubos à vista de onde saem maus cheiros. (bb) O tecto do piso superior mantém-se com parte do revestimento em esferovite e corticite arrancado a instalação eléctrica à vista. Logo que o R, pretendeu licenciar o estabelecimento para restaurante, constatou que não só não estava licenciada para bar, que nem sequer estava licenciado para bar – estabelecimento de bebidas. O alvará de licença de utilização n° 20 CMP, 93.02.01, não foi junto ao contrato de arrendamento nem exibido ao R. Foram colhidos os vistos. Conhecendo, Arrendamento e gozo do locado 2- Conclusões 1- Arrendamento e gozo do locado 1.1- O Acórdão recorrido, ao confirmar a sentença de 1ª instância, julgou no sentido do incumprimento do contrato de arrendamento pela Autora – senhorio por não ter proporcionado ao Réu o gozo do locado. Sem razão, porém. Resulta, inequivocamente, da matéria de facto que o Réu recebeu da Autora as chaves do imóvel (cf. cláusula 12ª do contrato) cujas instalações bem conhecia – tanto mais que firmou a relação de bens (constante do documento anexo ao contrato de arrendamento) que constituíam o recheio da parcela – sendo, outrossim, certo que nem sequer se provou que a Autora tivesse conservado qualquer chave (cf. a resposta negativa ao quesito 18º). A tradição da chave é necessariamente a tradição do locado já que este é o modo símbolo de entrega dos imóveis urbanos arrendados. E esta não é uma mera prova “prima facie” baseada “no simples raciocínio de quem julga” e “nos máximos da experiência, nos juízos correntes de probabilidade, nos princípios da lógica ou nos próprios dados da intuição humana (Profs. Pires de Lima e A. Varela, in “Código Civil Anotado”, 4ª ed, I, 310). A sê-lo entraríamos no âmbito das presunções judiciais, cuja extracção como pura matéria de facto, é da exclusiva competência das instâncias, que não deste Supremo Tribunal (cf., v.g, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de Janeiro de 2006 – 05 A3517 – de 26 de Janeiro de 2006 – 05B4252 – e de 9 de Maio de 2006 – 06 A1001 -; artigos 26º da LOFTJ e 729º nº2 e 722º nº 2 CPC). Mas na presunção parte-se de um facto conhecido para afirmar um facto desconhecido. Só que a entrega da chave é, em si mesma, a forma de entregar o imóvel, é o modo necessário de cumprir uma obrigação contratual de “traditio”, já que, antes de tudo, simboliza a entrega que não pode ser feita materialmente. A entrega de um imóvel é, assim, sempre feita simbolicamente, simbolismo a que se refere a alínea b) do artigo 1263º CC. É, pois, o próprio facto já assente insistindo-se que a tradição de uma fracção se opera com a entrega da chave. O Réu tem assim, o gozo material do imóvel. 1.2- Põe-se, então, a questão de saber se, não obstante, a entrega o senhorio não proporcionou o locado nos termos contratuais. Nos termos do clausulado no contrato de arrendamento (fls. 17 e 18) – fixado no elenco dos factos provados – o local arrendado destinava-se a “restaurante e snack bar” (cláusula 5ª) e, tendo o inquilino “conhecimento que o locado está licenciado somente para o existente, promoverá a expensas suas a legalização do espaço para os fins pretendidos”, comprometendo-se o senhorio “a prestar toda a colaboração” (cláusula 8ª). Outrossim, não se provou que a Autora tivesse garantido ao Réu a existência de alvará (cf. resposta negativa ao quesito 21º). Também foi provado que o Réu poderia fazer obras, que sempre reverteriam para o locado (cláusula 9ª e facto k), não tendo resultado provado que a Autora se tivesse obrigado a Autora se tivesse obrigada a realizar obras de adaptação do imóvel para o exercício da restauração (cf. a resposta negativa ao quesito 5º) designadamente pinturas e instalação de cozinha (cf. as respostas negativas aos quesitos 11º e 12º). Esta factualidade é, aliás, coincidente quer com a dogmática corrente dos contratos de arrendamento para comércio e indústria, quer com as práticas “de normalidade da vida, do conhecimento geral e do senso comum”. (cf. Prof. Manuel de Andrade, in “Noções Elementares de Processo Civil”, 191). Assim, e como julgou este Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 31 de Março de 2004 – 04 A639 – “o sinalagma que à obrigação (do arrendatário) do pagamento de rendas corresponde é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado e não o da obtenção da licença.” E nem se provou – nem, sequer, foi alegado – que tivesse ocorrido impossibilidade, absoluta legal, de licenciar o local para restauração, o que a verificar-se, e no limite, poderia integrar uma situação de erro-vício (por não coincidência entre o querido e o declarado por a declaração ter sido consequência de uma errónea representação da realidade – cf., a propósito, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, desta conferência, de 8 de Maio de 2007 – 07 A1066). Por outro lado, não se está perante um arrendamento de estabelecimento ou uma cessão de exploração de estabelecimento mas sim um contrato de arrendamento industrial, para instalação de um restaurante. Daí que as obras de reconversão ou adaptação do local (e se nada em contrário tiver sido convencionado, como não se provou ter sido) cumpram ao arrendatário, de acordo com os seus critérios de aproveitamento de espaços, de gestão de áreas, de instalação de equipamentos, de decoração, em termos de instalar o “seu” estabelecimento. Ora, a Autora não inviabilizou essa instalação e não evitou que o Réu pudesse fruir e usar o locado, não se perfilando privação do uso total da coisa ou, sequer, uma situação de “exceptio non adimpleti contractus”. Procede, assim, a argumentação conclusiva, devendo proceder o pedido, excepto quanto às benfeitorias, por improvadas obras feitas pelo senhorio (cf., a resposta negativa ao quesito 28º), por demonstrada a causa de resolução do artigo 64º nº1, a) do R.A.U. 2- Conclusões. De concluir que: A tradição do locado ao arrendatário urbano, verifica-se com a entrega da chave. Essa entrega é, em si mesma (e não como resultado de presunção judicial) o facto tradição do imóvel arrendado. O senhorio tem a obrigação de assegurar o gozo da coisa ao locatário estando este obrigado ao pagamento da renda, como contrapartida, não cumprindo ao locador a obtenção de qualquer licença ou alvará. Se nada tiver sido convencionado em contrário, e tratando-se de arrendamento para exercício de restauração, é ao arrendatário que compete proceder às obras de adaptação, gestão de áreas, instalação de equipamentos e decoração para instalar o seu estabelecimento. Nos termos expostos, acordam conceder a revista e, revogando o Acórdão recorrido, julgar a acção parcialmente procedente condenando o Réu no pedido, só o absolvendo do pagamento de 10973,55 euros a título de benfeitorias. Custas pela Ré (2/3) e Autora (1/3) em todas as instâncias. Supremo Tribunal de Justiça, 13 de Dezembro de 2007 Sebastião Póvoas (Relator) Moreira Alves Alves Velho