23355/24.7T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa, Relatório: Orange Tender – Restauração e Bebidas, Lda., A e HS , vieram intentar a presente ação declarativa de processo comum contra M , pedindo que o Réu seja condenado a pagar à Autora a quantia de 124.000,00 € e que se reconheça à Autora o direito de reter as instalações, não as entregando ao Réu e continuando a utilizar a fração autónoma, enquanto não for feito esse pagamento. Para tanto, em síntese, alegam: Em setembro de 2017 a 1ª Autora contratou com a Euromiami Sociedade, Lda. o subarrendamento da fração autónoma designada pela letra “A”, afeta a comércio, do prédio urbano sito (…); Concomitantemente a este subarrendamento, os 2º e 3º Autores contrataram com a referida “Euromiami” e a Zenith Approach SGPS, Lda. a aquisição das quotas da 1ª Autora, tendo pago o valor de 120.000,00 €; O pagamento dos 120.000,00 € deveu-se à aquisição de tudo quanto a sociedade adquirida, ora 1ª Autora, tinha feito e colocado na fração “A”, onde se encontrava e continuou instalado um restaurante; Em setembro de 2019 o Réu comprou a fração “A”; Em janeiro de 2020 foi outorgado entre a 1ª Autora e o Réu novo contrato de arrendamento, tendo sido explicados ao novo proprietário os termos do arrendamento e apresentado o inquilino, exibindo todos os contratos efetuados; Em março de 2024 foi enviada carta à 1ª Autora a comunicar a não renovação do contrato, com obrigação de entrega das instalações no dia 5 de janeiro de 2025; A 1ª Autora enviou carta ao Réu, a referir que tem a receber, no final do contrato, as quantias que despendeu pelas obras e equipamentos deixados no arrendamento, no valor de 120.000,00 €, atualizadas com o juro legal; Os 120.000,00 €, atualizados, perfazem 144.000,00 €; Defendem que esse crédito goza do direito de retenção das instalações a entregar, uma vez que resulta de despesas nelas feitas; Os 2º e 3º Autores são os únicos sócios e gerentes da 1ª Autora, tendo-se obrigado, no contrato de cessão de quotas em nome individual e em nome da sociedade 1ª Autora. Citado, o Réu apresentou contestação, na qual: Invocou a sua ilegitimidade passiva; Aceitou a compra da fração “A”, o contrato de arrendamento celebrado consigo e a comunicação, à 1ª Autora, da sua intenção de não renovação desse contrato, com a consequente cessação; Impugnou a restante matéria de facto alegada pelos Autores; Alega que a terem existido as obras invocadas pelos Autores, jamais lhe seria exigível a compensação prevista no n.º 5 do art.º 1074º do CC , porquanto os fatos que baseiam essa pretensão nada têm a ver com a relação jurídica estabelecida entre a 1ª Autora e o Réu, no âmbito do contrato de arrendamento celebrado em 6 de janeiro de 2020; Se assim não fosse, estaríamos perante um enriquecimento sem causa dos Autores; Alega que não se verificam os pressupostos do direito de retenção dos Autores relativamente à fração; Alega que a pretensão dos Autores de exercerem um direito de retenção sobre o imóvel do Réu, com vista a obrigar o Réu a responder pelo pagamento de quantias cuja obrigação não lhe é legalmente exigível, constitui abuso de direito; Peticiona a condenação dos Autores no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória de 500,00 € por cada dia de atraso na entrega do imóvel; Peticiona a condenação dos Autores por litigância de má-fé, em multa a ser fixada pelo Tribunal, acrescida de uma indemnização a pagar ao Réu, no valor de 6.500,00 €, a título de reembolso dos honorários e despesas do seu mandatário. Por despacho de 06.12.2024 foi determinada a notificação dos Autores para, querendo, exercerem o contraditório quanto “ à exceção dilatória de ilegitimidade passiva, à exceção perentória de abuso de direito (…), bem como ao pedido de condenação como litigantes de má-fé ”. Os Autores responderam, fazendo uma resenha sobre os factos por si alegados que consideram provados e pugnando pela improcedência das exceções de ilegitimidade passiva e abuso de direito, bem como do pedido de condenação como litigantes de má-fé. Por despacho de 19.01.2025 foram os Autores convidados a aperfeiçoar a petição inicial, apresentando novo articulado no qual procedam à concretização das obras e equipamentos deixados no arrendado e do valor despendido com essas obras e equipamentos. Os Autores acataram o convite, apresentando nova petição inicial, na qual alteram os artigos 13º e 14º, juntando duas relações, uma relativa às alegadas obras e outra relativa aos alegados equipamentos, com indicação dos seus valores. Realizou-se audiência prévia, na qual foi requerida a retificação do valor do pedido e do valor da causa para 144.000,00 €, retificação essa que foi ordenada. Nessa diligência, prevendo-se o conhecimento do mérito da causa, foi facultada às partes a discussão de facto e de direito. Foi proferido despacho saneador, no âmbito do qual se concluiu: - No que concerne à exceção dilatória de ilegitimidade passiva invocada pelo Réu, pela sua improcedência; e, - No que concerne ao pedido de condenação dos Autores no pagamento ao Réu da quantia de 500,00 € por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação de entrega do imóvel, pela não atendibilidade da reconvenção. Passou-se de imediato ao conhecimento do mérito da causa, com a prolação de sentença, cujo segmento decisório se transcreve: “ (…) IV - DECISÃO Tendo em atenção as considerações expendidas e as normas legais citadas: 1 – Julga-se a presente ação improcedente, absolvendo-se o Réu dos pedidos formulados pelos Autores. 2 - Julga-se improcedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má-fé. Custas a cargo dos Autores, ao abrigo do disposto no artigo 527.º , n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil . (…). ” Não se conformando com essa decisão os Autores dela vieram recorrer, concluindo nos seguintes termos: “ (…) 1 O que está em causa, na presente ação, é o facto de os AA terem efetuado obras excecionais no locado e ali terem instalado equipamentos essenciais para a atividade praticada no locado, tudo no valor de 150 mil euros e se, no final do arrendamento, a inquilina ora 1ª A tem ou não direito a ser compensada por essas obras e equipamento. 2 Os AA alegam que as obras e equipamentos dão qualidade ao estabelecimento e não devem ser retiradas não só porque são essenciais a essa qualidade, mas também porque não é possível retirar sem grave prejuízo para o local e porque não terão qualquer utilidade noutro sítio. 3 O R disse que não tem conhecimento nem tem obrigação de conhecer esses factos. 4 Esta declaração equivale a confissão, segundo o artº 574º , nº 3 do CPC , já que se trata se trata de facto pessoal ou de que o réu deva ter conhecimento. 5 A douta sentença violou portanto este normativo ao julgar de forma diferente. 6 Os AA alegam que as obras têm a mão de arquiteto qualificado e que ressalta e ombreia com qualquer restaurante de qualidade em toda a Lisboa. 7 Também sobre esta alegação o R diz que desconhece quem fez as obras por serem anteriores à sua aquisição do imóvel. 8 Mas os AA alegam que por ocasião da aquisição da propriedade pelo A., foi explicado ao novo proprietário os termos do arrendamento e apresentado ao inquilino exibindo todos os contratos efetuados. 8 Também se trata de facto pessoal que o A não pode dizer que desconhece, como fez e portanto tem de ser considerado confessado nos termos do citado artº 574º , nº 3 do CPC , normativo que é violado pela douta sentença ao julgar de forma diferente. 9 Também é alegado pelos AA a intervenção em todo o processo do Sr. Dr. (…), ilustre advogado, para ressaltar que o processo, desde o início até ao presente, tem uma continuidade e inclui o conhecimento pelo R de todas as condicionantes do arrendamento. 10 Também esta alegação é um facto pessoal que não foi contrariado pelo A e que, em sequência, tem de ser dado como provado, tendo, em consequência, a douta sentença violado o citado artº 574º , nº 3 do CPC ao julgar de outra forma. 11 Também não foi contrariada a alegação dos AA de haver uma continuidade desde o primeiro arrendamento feito pelos AA, até ao final do arrendamento com o R sendo tudo elaborado pelo escritório do Sr. Dr. (…), com procuração adequada, agindo como mandatários do R. para todos os atos relacionados com o arrendamento que dá causa à presente ação. 12 Foi na sequência da qualidade das obras efetuadas no estabelecimento até ao momento e que foram pagas pela A., que, no novo contrato de arrendamento outorgado entre a A e o R, na cláusula 7.8, se convenciona que quaisquer obras que queira efetuar a A no locado “deverão ser executadas com observância das regras de arte e engenharia … e não poderão causar qualquer dano ao aspeto técnico ou à arquitetura da fração”. 13 Esta cláusula refere-se a obras que pretenda realizar a A no estabelecimento, posteriormente ao contrato de arrendamento, conforme se deduz da cláusula 7.5: “Se a arrendatária pretender realizar qualquer tipo de obras…” 14 Este entendimento resulta do contexto em que o contrato é elaborado, pela continuidade da representação pelo escritório dos advogados e pela cláusula sobre as obras que inclui a exigência de manutenção do aspeto e arquitetura que já tinha o estabelecimento. 15 A douta sentença tem entendimento diferente das conclusões que temos vindo a proferir e, além da violação do artº 574º , nº 3 do CPC que já se referiu, incorre em fundamento de nulidade, geralmente designado por «excesso de pronúncia», 16 De facto, a douta sentença conhece de questões que, não tendo sido colocadas pelas partes, também não são de conhecimento oficioso. 17 São assim as seguintes afirmações da douta sentença: -“Dizem os Autores que … essas obras e equipamentos já se encontravam no locado antes da celebração do contrato de arrendamento. Ora, se tal ocorreu, as partes não quiseram e não fizeram constar do acordado qualquer cláusula a esse respeito.” - “Importa ainda indicar que da longa lista de obras e equipamentos que são elencados pelos Autores a grande maioria corresponde a bens e/ou equipamentos amovíveis 18 Estas são questões de fundo questões que não foram alegadas pelo R e de que a meritíssima Juíza não podia conhecer nos termos do n.º 2 do artigo 608.º do CPC e, nos termos do artº 615º, nº 1, al. d), in fine, incorre a sentença em nulidade ou pelo menos, em erro de julgamento. 19 Além destes erros e nulidades, também os AA não concordam com a conclusão da meritíssima Juiz de que não se descortina fundamento para a obrigação de o R. indemnizar a A. 20 De facto a douta sentença viola, neste aspeto, o artigo 1074.º , n.º 5 do Código Civil que dispõe: 5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.” 21 O que é um facto é que a A se tornou titular das obras e equipamentos que foram efetuadas no locado. O R. não contraria nenhum dos documentos juntos para provar esse facto. 22 Um dos aludidos documentos diz respeito a penhor dessas obras e equipamentos que os AA prestaram como garantia do pagamento dos 150 mil euros que custaram. 23 Como desenvolvem os AA na sua P.I., não faz qualquer sentido o inquilino ter de pagar 150 mil euros por obras e equipamento para fazer um contrato de arrendamento pela renda considerada justa para ambas as partes e, no final de cinco anos, sair sem qualquer compensação. 24 Invocam os Autores que o Réu sempre teve conhecimento do que foi acordado antes da sua aquisição da fração. E o que está acordado e é espelhado pelos documentos é que a A é a proprietária de todo o equipamento existente no locado e é credora de obras de luxo ali executadas. 25 Contrariamente ao concluído pela douta sentença, se, tendo conhecimento desse facto, o R não salvaguardou, em cláusula escrita, que não deveria pagar por esses equipamentos e obras, constitui-se nessa obrigação. 26 A douta sentença em recurso indefere totalmente o pedido dos AA e estes acham que a meritíssima Juíza não julgou a causa corretamente e deve ser revogada. 27 Deve, então, ser revogada a sentença sub judice, por não ter atendido e aplicado os normativos citados nestas conclusões e ser substituída por decisão que condene o réu no pedido ou, se assim não se julgar, ordenar o prosseguimento da ação para ser julgada a parte não considerada provada, seguindo-se os posteriores termos. (…). ” O Réu contra-alegou, concluindo nos seguintes termos: “ (…) Os Recorrentes não cumpriram os ónus processuais impostos pelo artigo 640.º do CPC , não identificando com clareza os concretos pontos de facto alegadamente incorretamente julgados, nem indicando os meios probatórios específicos que impunham decisão diversa. A ausência de separação entre matéria de facto e matéria de direito dificulta o exercício do contraditório pelo Recorrido, tornando impossível a apreciação do recurso. Nos termos da jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça, tal incumprimento conduz à imediata rejeição do recurso quanto à matéria de facto, sem possibilidade de despacho de aperfeiçoamento. O recurso interposto pelos Recorrentes tem efeito meramente devolutivo, nos termos do art. 647.º do CPC , não se verificando quaisquer pressupostos legais que justificassem a atribuição de efeito suspensivo. O presente recurso interposto pelos Recorrentes não merece provimento, porquanto a sentença recorrida se mostra devidamente fundamentada, legalmente correta e em total conformidade com os factos apurados. Não se verifica qualquer nulidade por excesso de pronúncia, uma vez que o Tribunal a quo apenas exerceu o seu poder-dever de qualificar juridicamente os factos articulados pelas partes, nos termos do artigo 5.º , n.º 3 do Código de Processo Civil . Também não se verifica qualquer erro de julgamento quanto à matéria de facto, tendo o Tribunal a quo apreciado corretamente os elementos probatórios e qualificado juridicamente os factos relevantes, sendo inaplicável o regime da confissão tácita previsto no artigo 574.º , n.º 3 do CPC , dada a inexistência de falta de impugnação efetiva ou de não apresentação de contestação. A cláusula 7.4 do contrato de arrendamento celebrado entre as partes em janeiro de 2020 é válida, eficaz e reflete a autonomia negocial das partes, tendo os Recorrentes renunciado, de forma livre e expressa, a qualquer indemnização por benfeitorias, bem como ao exercício do direito de retenção. Com a celebração do novo contrato de arrendamento em 2020, cessou qualquer vínculo anterior com o anterior senhorio, não se verificando a existência de obrigação transmissível ao abrigo do artigo 1057.º do Código Civil . O alegado direito de retenção invocado pelos Recorrentes é juridicamente inadmissível, por não inexistir qualquer crédito indemnizatório atendível e por ter sido expressamente afastado no contrato. Não se mostra possível convocar, de forma subsidiária, o instituto do enriquecimento sem causa, uma vez que a matéria objeto do litígio se encontra regulada por contrato válido e eficaz, o que exclui a sua aplicação. A sentença recorrida procedeu a correta valoração da prova, interpretação jurídica do contrato e enquadramento do litígio dentro dos limites do pedido formulado pelas partes. Não existe nulidade por excesso de pronúncia, nem erro de julgamento, nem qualquer fundamento legal que justifique a modificação da decisão. Termos em que, não merece qualquer censura a decisão ora objeto de recurso, pelo que deverá ser negado provimento ao respetivo recurso apresentado pelos Recorrentes, improcedendo todas as conclusões tiradas nas suas alegações, e mantendo-se assim, de forma integral, a decisão proferida pelo Tribunal a quo. (…). ” O recurso foi corretamente admitido, com o efeito e modo de subida adequados. No despacho que admitiu o recurso, o Tribunal a quo , em cumprimento do disposto no art.º 617º , n.º 1, do CPC , pronunciou-se sobre a nulidade apontada à sentença em sede de recurso, nos termos que se reproduzem: “ I - Da nulidade invocada pelos Autores/ Recorrentes: Vieram os Recorrentes arguir a nulidade por efeito do disposto no artigo 615.º , n.º 1, alínea d) do Código de Processo Civil , por a sentença ter conhecido de questões que, não tendo sido colocadas pelas partes, também não são de conhecimento oficioso. Nos termos do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil , na sua alínea d), é nula a sentença quando “O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”. Cumpre apreciar, nos termos do artigo 641.º , n.º 1 do Código de Processo Civil . À pronúncia indevida refere-se a 2.ª parte do citado preceito (artigo 615.º, n.º 1, alínea d)) e consiste em o juiz conhecer de questões de que não podia tomar conhecimento. Trata-se de nulidade relacionada com a 2.ª parte do n.º 2 do artigo 608.º, onde se proíbe ao juiz de ocupar-se de questões que as partes não tenham suscitado, a menos que a lei lho permita ou lhe imponha o conhecimento oficioso. Essas questões reportam-se aos pontos fáctico-jurídicos estruturantes da posição das partes, nomeadamente os que se prendem com a causa de pedir, pedido e exceções, não se reconduzindo à argumentação utilizada pelas partes em defesa dos seus pontos de vista fáctico-jurídicos, mas sim às controvérsias centrais a dirimir. Deste modo, o Tribunal na sua sentença pronunciou-se apenas sobre as questões a decidir, extraindo dos factos provados as ilações jurídicas aplicáveis ao caso concreto, pelo que, salvo melhor opinião, a sentença não enferma da nulidade invocada pelos Recorrentes. Pelo exposto, tendo em conta as normas citadas e pelas razões expostas, improcede a arguição da nulidade da sentença invocada pelos Recorrentes, mantendo-se a mesma nos seus precisos termos. (…). ” Questões a decidir: Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações dos Recorrentes – art.ºs 635º, n.º 4 e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC ) –, ressalvadas as questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal são as seguintes: Da nulidade da sentença por excesso de pronúncia; Da impugnação da matéria de facto; Do crédito da 1ª Autora relativo a obras e equipamentos deixados no locado. Fundamentação de facto: Na sentença recorrida foram considerados como pertinentes para a decisão da causa os seguintes factos alegados pelos Autores, nos seguintes termos: “ (…) Cumpre elencar os factos (tendo-se expurgado o restante por corresponder a matéria de direito, a factos conclusivos ou a juízos de valor, para além de não serem essenciais para a boa decisão da causa) alegados pelos Autores pertinentes para a apreciação da causa e avaliar se de tais factos (mesmo que os mesmos fossem dados como provados) poderia resultar a responsabilidade do Réu e a que título. 1. A 4 de Setembro de 2017, a 1.ª Autora ORANGE TENDER – RESTAURAÇÃO E BEBIDAS, LDA. celebrou com a sociedade EUROMIAMI SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, LDA. um acordo denominado de “CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO COMERCIAL COM FIANÇA”, nos termos do qual esta deu de subarrendamento a fração autónoma designada pela letra A, correspondente ao rés-do-chão com entrada pelo n.º (…), com prolongamento em cave, afeta a comércio, do prédio urbano sito (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º (…) da freguesia de (…) e do qual consta: “(…) 2 PRAZO: 2.1 O presente CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO tem prazo certo que será de 5 (cinco) anos, com início no dia 01 de Setembro de 2017 e términus no dia 01 de Setembro de 2022. (…) 3 RENDA: (…) 3.2 Em caso de renovação do presente contrato de SUBARRENDAMENTO, após os 5 anos, o valor da renda mensal será renegociado entre as partes e na falta de acordo o contrato considera-se imediatamente resolvido pela SENHORIA, sem necessidade de interpelação, dispondo a SUBARRENDATÁRIA de 10 dias para sair do locado; a falta de entrega do locado no prazo convencionado confere à SENHORIA o direito de aplicar uma sanção pecuniária compulsória de 1.200 € (…) dia. (…) 13. TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL É expressamente reconhecido à SENHORIA o direito de ceder, total ou parcialmente, gratuita ou onerosamente, os direitos que lhe são consignados pelo presente contrato, a terceiros, se necessidade de obtenção do consentimento da SUBARRENDATÁRIA, bastando para tanto que comunique a estes, por escrito, tal transmissão. (…).” 2. No dia 6 de Setembro de 2017, os 2.º e 3.º Autores acordam com a EUROMIAMI SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, LDA. e a sociedade ZENITH APPROACH SGPS, LDA., ambas representadas por (…), a aquisição das quotas da sociedade 1.ª Autora, por escrito denominado de “CONTRATO PARTICULAR DE DIVISÃO E CESSÃO DE QUOTAS, CONFISSÃO DE DÍVIDA E PENHOR MERCANTIL”, do qual se ressalta o seguinte: “(…) III DIVISÃO E CESSÃO DE QUOTAS Primeira A PRIMEIRA e SEGUNDA CONTRATANTES são as únicas sócias da sociedade “ORANGE TENDER – RESTAURAÇÃO E BEBIDAS LDA” (…) (anteriormente denominada por VELVET TANGERINE – HOTELARIA, RESTAURAÇÃO E BEBIDAS LDA.). Segunda Pela PRIMEIRA CONTRATANTE, na qualidade em que outorga, procede à divisão da quota de que é titular do valor nominal de 3.000 € em duas novas quotas: Uma quota no valor nominal de 2.500 € que cede ao TERCEIRO CONTRAENTE pelo preço de um euro, (…); Uma quota no valor nominal de 500 € que cede ao QUARTO CONTRAENTE pelo preço de um euro, (…); Terceira Pela SEGUNDA CONTRAENTE, na qualidade em que outorga, cede a totalidade da quota de que é titular do valor nominal de 2.000 € ao QUARTO CONTRAENTE pelo preço de um euro, (…) VI PREÇO Sétima Como condição para efetivação do negócio definitivo, o TERCEIRO e QUARTO CONTRAENTES, assumem solidariamente: 1. O pagamento ao PRIMEIRO E SEGUNDO CONTRAENTE dos suprimentos e dos créditos registados na “ORANGE TENDER – RESTAURAÇÃO E BEBIDAS LDA”, até ao limite de 150.000 € (…), a liquidar da seguinte forma: (…)”. Esta quantia de € 150.000,00 foi reduzida para € 120.000,00 que foi paga. A 1.ª Autora fez na loja objeto de contrato obras excecionais, fazendo alterações na estrutura da loja, alterando a disposição da entrada, o balcão de atendimento, o balcão de serviço, a disposição das mesas, modernas, com cadeiras e assentos em sofá corrido, balcão de exposição de vinhos e outros produtos, num conjunto que patenteia a mão de arquiteto qualificado e que ressalta e ombreia com qualquer restaurante de qualidade em toda a Lisboa. Estas obras e equipamentos dão qualidade ao estabelecimento e não devem ser retiradas porque são essenciais a essa qualidade e porque não é possível retirar sem grave prejuízo para o local e porque não terão qualquer utilidade noutro sítio. (…) deu garantia aos 2.º e 3.º Autores que, ao fazer o contrato de subarrendamento, por cinco anos, numa possível renovação no final destes cinco anos, o pagamento dos 150 mil Euros pela aquisição daquelas obras com equipamento, mecanismos e utensílios, seria ressarcido no final do contrato, com a entrega das instalações. Os suprimentos cujo pagamento foi feito pelos Autores, foram as obras e equipamentos que totalizam o valor de 150 mil Euros: OBRAS EFECTUADAS NO RESTAURANTE O … A - FACHADA / ENTRADA - Valor global – 10.000,00 Euros Retirada da anterior estrutura e anúncio do restaurante; Construção de nova estrutura revestida a madeira preta e novo anúncio de restaurante; Alteração da entrada do restaurante tapando a entrada atual com parede de tijolo e revestimento a madeira de cor preta e construção de uma nova entrada em parede de vidro, com porta em vidro; B – SALA DE REFEIÇÕES – valor global - 60.000,00 Euros Fornecimento e colocação de armário com portas e balcão de madeira de cor preta com gavetas para receção de clientes na zona da anterior entrada, aproveitando o espaço como sala de espera e vestiário; Construção de proteção em vidro entre a nova entrada e as mesas; Adaptação do espaço para colocação de sofás encostados à parede no lado esquerdo da entrada para mesas e cadeiras no lado contrário; Construção de estrutura em vidro no fim das mesas com sofá e em proteção de entrada na escada para a cave; Fornecimento e colocação de estrutura em madeira de cor preta com estantes e portadas para exposição de vinhos e bebidas de excelência servindo igualmente de proteção a escadas para a cave; Fornecimento e colocação de paredes em vidro de ambos os lados da escada para a cave com altura de um metro e cobrindo todo o espaço da escada para a cave; Construção em madeira de cor preta de balcão e estrutura para colocação de máquina de café, frigorífico, lavatório e demais equipamento de bar; Construção de escritório ao fundo da sala, com porta e mesa para computador e impressora, estante e cadeira; Construção de casa de banho completa com sanita e lavatório ao fundo da sala, para acesso a pessoas com dificuldade de movimento; Pintura de paredes em cores vivas e desenho de faixa junto ao teto com referência à história e pratos do Restaurante O …; Execução de toda a eletricidade para colocação de cadeeiros, luzes indiretas, tomadas, interruptores e quadro geral; Construção pelo teto de toda a ligação das máquinas de ar condicionado ao respetivo motor no exterior tardoz do prédio; Execução de nova canalização no bar e na casa de banho, e ligação respetiva a esgoto; Revisão de escada para a cave, com novos degraus em madeira de cor preta e corrimãos metálicos; C – CAVE – Valor global - 10.000,00 Euros Construção de casa de banho dupla, masculina e feminina, ambas com sanita, ao fundo da escada que vem da sala sita no rés-do-chão, com lavatório comum; Construção de nova ligação à zona da cozinha, com porta nova da cor de toda a zona das casas de banho em madeira de cor preta; Revisão de todas as instalações do pessoal, vestiários e casas de banho; Revisão de toda a zona de acesso a cozinha; Execução de nova eletricidade em todas as novas construções; Execução de nova canalização nas novas casas de banho e nova ligação a esgoto. Equipamento da cozinha – valor global de € 20.000,00 6 grelhas manuais; 50 peças de talheres de cozinha; 3 paneiras; 30 frigideiras para cozinhar; 1 suporte para lixo; 1 suporte de prateleiras em plástico; 1 mangueira grande; 1 termoacumulador; 3 lava-loiças; 1 câmara frigorífica; 1 casaco protetor do frio; 1 armário de primeiros socorros; 1 bancada com três gavetas; 14 bancadas de alumínio; 3 suportes de grades; 1 armário de copa; 1 máquina de louça; 3 prateleiras de alumínio; 2 fritadeiras; 1 micro-ondas; 1 Bimby; 1 armário de metal; 8 frigoríficos; 1 frigorífico refrigerador; 2 balanças; 1 máquina embaladora; 1 forno elétrico; 2 fogões com 8 bicos; 2 chapas de aquecer de ferro; 1 máquina de aquecer comida; 1 grelhador com 2 lados; 14 filtros; 1 batedeira; 4 panelas grandes; 4 tachos grandes; 6 tachos de pegas grandes; 10 tachos de pegas médios; 1 aspirador; 1 armazém frigorífico; 4 prateleiras; 1 máquina de manter pratos quentes; 10 suportes de plástico; Mobiliário de sala de jantar - valor global total de € 20.000,00 1 quadro menu; 2 sofás giratórios; 30 cabides; 1 mesa suporte com cartões do restaurante; 7 mesas pequenas – de 2 lugares; 13 mesas grandes – de 4 lugares; 6 sofás de mesa; 67 cadeiras; 1 balcão garrafeira de madeira e mármore; 2 cadeiras de criança; 30 cartas de vinho + menu; 4 suportes para garrafas; 1 suporte para garrafas em plástico; 1 móvel aparador de 6 portas + 6 gavetas; 3 prateleiras de bar; 1 máquina de café de restaurante; 1 máquina de sumo; 1 máquina de gelo; 4 bancadas de bar; 1 frigorífico com 3 portas; 1 máquina de louça; 1 lava-louças; 1 moinho de café; 4 pianhas para gelo. Serviço de jantar - valor global total de € 20.000,00 1 suporte pimenteiro; 4 galheteiros; 36 flutes; 85 copos de vinho; 85 copos de água; 22 cálices diversos; 3 recipientes para gelar garrafas; 3 bandejas; 80 garfos de refeição + 60 de peixe; 80 facas de refeição + 50 de peixe; 80 colheres; 70 garfos de sobremesa; 70 colheres de sobremesa; 70 facas de sobremesa; 5 facas de manteiga; 5 facas de bar; 60 colheres de café; 4 colheres de galão; 2 pinças de gelo; 4 jarros de vidro; 24 copos Martini; 80 individuais; 10 recipientes de azeitonas; 20 garrafas de vidro …; 6 Couves em barro para servir à mesa; 1 recipiente com torneira em vidro; 4 travessas pequenas + 2 médias; 20 bases de lousa; 5 bases em cortiça; 1 mangueira de pratos; 20 gôndolas / canoas; 15 tachos de ferro pequenos; 38 tabuleiros de metal (grandes e pequenos); 14 frigideiras de ferro para ir à mesa; 8 frigideiras pequenas para ir à mesa; 19 travessas de alumínio pequenas; 20 pratos de sopa; 10 recipientes de molho; 5 recipientes de arroz; 80 pratos de mesa; 110 pratos de sobremesa; 15 tigelas de alumínio; 1 tacho de barro pequeno; 4 pimenteiros de madeira; 1 suporte de facas; Peças decorativas do restaurante - valor global total de € 5.000,00 1 tapete; 9 candeeiros suspensos; 2 candeeiros apliques; 1 candeeiro grande; 3 suportes de velas; 2 patos de latão – decoração; 1 suporte de vaso; 3 vasos para plantas; 14 quadros de parede; 4 painéis de vidro na parede; 3 reclamos …; 2 conjuntos de painéis de parede em alumínio; 1 aparelhagem de música; 1 relógio; Outros - valor global total de € 5.000,00 4 aparelhos de ar condicionado; 1 exaustor; 1 motor de ar condicionado; 5 motores de frigorífico. Em Setembro de 2019, o Réu MB, representado na competente escritura por (…) adquiriu a fração mencionada em 1.. Nessa ocasião foi explicado ao novo proprietário os termos do arrendamento e apresentado ao inquilino exibindo todos os contratos efetuados. Em 6 de Janeiro de 2020, foi celebrado entre a 1.ª Autora e o Réu, representado por (…), contrato de arrendamento, pelo prazo de cinco anos, do qual consta: “(…) CLÁUSULA SÉTIMA – OBRAS, MANUTENÇÃO SINALIZAÇÃO A ARRENDATÁRIA obriga-se a manter a Fração Autónoma em perfeito estado de conservação, incluindo materiais, instalações especiais e equipamentos ali existentes, e a suportar os custos de quaisquer obras de reparação ou de conservação tomadas necessárias pelo uso que lhe der, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização. A ARRENDATÁRIA não pode efetuar quaisquer obras na Fração Autónoma sem prévia autorização escrita da SENHORIA, aplicando-se o disposto na Cláusula 7.4 e seguintes a quaisquer obras a realizar e realizadas pela ARRENDATÁRIA. (…) Todas e quaisquer obras a efetuar na Fração Autónoma, designadamente obras de conservação ficarão a cargo da ARRENDATÁRIA e ficarão a fazer parte integrante da Fração Autónoma (renunciando a ARRENDATÁRIA a alegar qualquer direito de retenção e não tendo direito a reclamar qualquer indemnização ou compensação por benfeitorias) ou, caso o SENHORIO assim o requeira, tais obras deverão ser removidas no final do arrendamento e a ARRENDATÁRIA ficará obrigada a repor a Fração Autónoma nas condições em que a mesma se encontrava à data de Início. (…).” Em 19 de Março de 2024 foi enviada carta à 1.ª Autora, a comunicar a não renovação do contrato com obrigação de entrega das instalações no dia 5 de Janeiro de 2025, com procuração de advogado do escritório de (…). A mesma notificação de não renovação do arrendamento foi enviada à 1.ª Autora pelo Réu. A 1.ª Autora enviou ao Réu, em 18 de Junho de 2024, carta registada, que foi entregue, a referir-lhe que tinha a receber, no final do contrato as quantias que despendeu, atualizadas com o juro legal, pelas obras e equipamentos deixados no arrendado. Os 2.º e 3.º Autores são os únicos sócios e gerentes da 1.ª Autora. ” Mérito do recurso: - Da nulidade da sentença por excesso de pronúncia Defendem os Apelantes que a sentença proferida nos autos é nula por excesso de pronúncia, na medida em que o Réu não invocou que as partes não quiseram ou não fizeram constar do novo contato de arrendamento qualquer cláusula a respeito da compensação pelas obras realizadas no locado e equipamentos nele colocados, nem que a grande maioria dessas obras e equipamentos são amovíveis. Vejamos. Nos termos do disposto no art.º 615º , n.º 1, d), 2ª parte, do CPC , a sentença é nula quando “ O juiz (…) conheça de questões de que não podia tomar conhecimento. ” Esta nulidade está diretamente relacionada com o art.º 608º , n.º 2, 2ª parte, do CPC , segundo o qual, “ O juiz (…) não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras. ” Na situação dos autos os Autores pretendem obter do Réu o pagamento de uma compensação pelas obras e equipamentos deixados no locado pela 1ª Autora após a cessação do contrato de arrendamento outorgado entre a 1ª Autora e o Réu em 06.01.2020, convocando para o efeito o disposto no art.º 1074º , n.º 5, do CC . Alegam para o efeito que a 1ª Autora realizou obras e colocou equipamentos no locado e que “ Estas obras e equipamentos dão qualidade ao estabelecimento e não devem ser retiradas não só porque são essenciais a essa qualidade mas também porque não é possível retirar sem grave prejuízo para o local e porque não terão qualquer utilidade noutro sítio ” (cfr. artigo 10º da petição). Alegam igualmente, no sentido de demonstrar o direito da 1ª Autora à referida compensação, que quando foi outorgado o referido contrato de arrendamento “ foi explicado ao novo proprietário os termos do arrendamento e apresentado ao inquilino exibindo todos os contratos efetuados ” (cfr. artigo 18º da petição). Neste enquadramento, para conhecer da questão que se coloca nos autos e que consiste em determinar se assiste ou não à 1ª Autora o direito à compensação que reclamam, o Tribunal a quo analisou o contrato de arrendamento celebrado entre a 1ª Autora e o Réu no sentido de averiguar se do mesmo resulta ou não o referido direito, tendo concluído que não resulta. E, face à alegação dos Autores de que não é possível retirar do locado as referidas obras e equipamentos, o Tribunal a quo entendeu que assim não sucede, uma vez que grande parte dessas obras e equipamentos são amovíveis. Conclui-se, assim, que o Tribunal a quo se moveu sempre dentro do perímetro do pedido e da causa de pedir tal como delimitados pelos Autores na petição inicial, o que significa que a sentença recorrida não enferma da nulidade por excesso de pronúncia que os Autores lhe apontam. - Da impugnação da matéria de facto . Os Apelantes aludem a um conjunto de factos por si alegados na petição inicial que consideram estar confessados pelo Réu, pretendendo, se bem entendemos (face ao teor do ponto 10 das conclusões recursivas), que os mesmos sejam considerados como provados. Ora, na sentença recorrida não é proferida decisão sobre a matéria de facto, com a consequente indicação dos factos considerados como provados ou não provados em face da prova produzida, ou seja, não foi proferida decisão que possa ser objeto da impugnação prevista no art.º 640º do CPC . De facto, conforme decorre do seu teor, o Tribunal a quo entendeu “ que mesmo que se provassem todos os factos alegados pelos Autores, a ação tem de improceder, na perspetiva das várias soluções plausíveis de direito ” (cfr. pág. 6). Nesse sentido, na “ Fundamentação de Facto ” limitou-se a “ elencar os factos (tendo-se expurgado o restante por corresponder a matéria de direito, a factos conclusivos ou a juízos de valor, para além de não serem essenciais para a boa decisão da causa) alegados pelos Autores pertinentes para a apreciação da causa e avaliar se de tais factos (mesmo que os mesmos fossem dados como provados) poderia resultar a responsabilidade do Réu e a que título ” (cfr. pág. 6). Assim sendo, porque na sentença recorrida apenas foram elencados factos alegados pelos Autores e não factos provados - considerando-se que mesmo que esses factos viessem a ser dados como provados, ainda assim, não levariam à procedência da ação -, nada impede este Tribunal de, caso os considere pertinentes para aferir da viabilidade da procedência da ação, atender a outros factos alegados pelos Autores para além dos elencados pelo Tribunal a quo , e isso independentemente de os mesmos estarem ou não confessados pelo Réu. Atento o exposto, por falta de objeto, não se conhece da presente impugnação. - Do crédito da 1ª Autora relativo a obras e equipamentos deixados no locado . Os Autores intentaram a presente ação peticionando, em primeira linha, a condenação do Réu a pagar à 1ª Autora a quantia de 144.000,00 €, que fazem corresponder a obras e equipamentos por esta deixados no locado após a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre a 1ª Autora e o Réu. Convocam, para o efeito, o disposto no art.º 1074º , n.º 5, do CC . Entendeu o Tribunal a quo que a factualidade alegada pelos Autores não permite a procedência desse pedido. Nesse sentido, escreveu-se o seguinte na sentença recorrida: “ (…) Pretendem os Autores que o Tribunal condene o Réu a pagar à Autora a quantia de € 124.000,00 (retificado para € 144.000,00), invocando o disposto no artigo 1074.º , n.º 5 do Código Civil . Dispõe o mencionado preceito com a epígrafe “Obras”: “1 - Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. 2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio. 3 - Excetuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º e no artigo 22.º-A do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006 , de 8 de agosto. 4 - (Revogado) 5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.” Assim, a 1.ª Autora pretende o recebimento por parte do Réu das quantias que alegadamente despendeu pelas obras e equipamentos que irá deixar no locado, face à não renovação do contrato de arrendamento. Cumpre fazer uma breve resenha cronológica dos factos que importam analisar: ▪ Em primeiro lugar, a 1.ª Autora surge no locado, em 2017, através de um contrato de subarrendamento celebrado com a sociedade EUROMIAMI, LDA., tendo, dias depois, os 2.º e 3.º Autores adquiridos as quotas da sociedade 1.ª Autora. ▪ Posteriormente, o Réu, em Setembro de 2019, adquire a fração onde a 1.ª Autora exerce a sua atividade com o contrato de subarrendamento. ▪ Em Janeiro de 2020, o Réu e a 1.ª Autora celebram um contrato de arrendamento, contrato com o prazo de cinco anos e que não foi renovado. Esta é essencialmente a factualidade que importa ter em conta. E desta factualidade não se vislumbra como pode ser o Réu responsabilizado a compensar a 1.ª Autora das quantias que esta alegadamente despendeu pelas obras e equipamentos que irá deixar no locado. Assim quando o Réu adquire a fração em Setembro de 2019 o mesmo sucede nos direitos e obrigações do locador, nos termos do artigo 1057.º do Código Civil . Ora, não se descortina da factualidade alegada que o locador que antecedeu o Réu estivesse obrigado a compensar a 1.ª Autora das quantias despendidas pelas obras e pelos equipamentos, em caso de cessação do contrato de (sub)arrendamento. Não havendo essa obrigação na esfera do antecessor do Réu, essa obrigação não se “transferiu” para o Réu aquando da aquisição da fração. Invocam ainda os Autores que o Réu sempre teve conhecimento do que foi acordado antes da aquisição da fração. Ora, também nessa parte, do clausulado de todos os acordos celebrados com a 1.ª Autora antes da aquisição pelo Réu, nada resulta que o locador tem de compensar o locatário por obras ou por equipamentos adquiridos. Mesmo que assim não se entendesse, esse “conhecimento” dos vários acordos celebrados antes da aquisição da fração pelo Réu não significa que se tenha vinculado aos termos dos mesmos (sendo certo que essa alegada obrigação não resulta de qualquer acordo). No entanto, essa transmissão da posição do locador que ocorre em Setembro de 2019, com todos os direitos e obrigações inerentes, cessa definitivamente com a celebração do contrato de arrendamento entre a 1.ª Autora e o Réu em Janeiro de 2020, fazendo desaparecer todos os vínculos havidos anteriormente e iniciando uma nova relação locatícia. Ora, nos termos do contrato de arrendamento celebrado entre a 1.ª Autora e o Réu, mais concretamente, na cláusula 7.4 acima transcrita, a arrendatária consente que todas as obras de conservação por si realizadas fazem parte integrante da fração autónoma, renunciando a alegar qualquer direito de retenção e não tendo direito a reclamar qualquer indemnização ou compensação por benfeitorias. Dizem os Autores que esta cláusula não se aplica no caso porquanto essas obras e equipamentos já se encontravam no locado antes da celebração do contrato de arrendamento. Ora, se tal ocorreu, as partes não quiseram e não fizeram constar do acordado qualquer cláusula a esse respeito. Para além disso, os Autores justificam que o Réu está obrigado a pagar a quantia de € 144.000,00 porquanto quando os 2.º e 3.º Autores adquiriram as quotas da 1.ª Autora procederam ao pagamento da quantia de € 120.000,00 que se deveu à aquisição de tudo quanto a empresa tinha ali feito e colocado. Essa aquisição das quotas e o seu valor é algo que transcende o Réu, que não consta do contrato de cessão de quotas, nem do contrato de subarrendamento ou sequer do contrato de arrendamento celebrado com o Réu, sendo de difícil enquadramento a obrigação do Réu no pagamento dessa quantia. Importa ainda indicar que da longa lista de obras e equipamentos que são elencados pelos Autores a grande maioria corresponde a bens e/ou equipamentos amovíveis. Dito isto e não havendo na perspetiva do Tribunal qualquer direito de crédito dos Autores provenientes de um alegado direito de compensação, não resta senão concluir pela improcedência do pedido principal formulado, bem como do pedido de reconhecimento do direito de retenção sobre a fração (não havendo crédito, não se pode considerar um eventual direito de retenção). (…) ”. Os Apelantes discordam dessa decisão. Consideram que a sentença viola o disposto no art.º 1074º , n.º 5, do CC , porquanto “ o que é um facto é que a A se tornou titular das obras e equipamentos que foram efetuadas no locado ” (ponto 21 das conclusões recursivas); “ não faz qualquer sentido o inquilino ter de pagar 150 mil euros por obras e equipamento para fazer um contrato de arrendamento pela renda considerada justa para ambas as partes e, no final de cinco anos, sair sem qualquer compensação ” (ponto 23 das conclusões); “ o Réu sempre teve conhecimento do que foi acordado antes da sua aquisição da fração. E o que está acordado e é espelhado pelos documentos é que a A é a proprietária de todo o equipamento existente no locado e é credora de obras de luxo ali executadas ” (ponto 24 das conclusões); e, “ contrariamente ao concluído pela douta sentença, se, tendo conhecimento desse facto, o R não salvaguardou, em cláusula escrita, que não deveria pagar por esses equipamentos e obras, constitui-se nessa obrigação ” (ponto 25 das conclusões). Vejamos. Cumpre começar por clarificar que o Réu não figura como parte no “ Contrato Particular de Divisão e Cessão de Quotas, Confissão de Dívida e Penhor Mercantil ”, celebrado a 6 de setembro de 2017 entre os 2º e 3º Autores e a “Euromiami” e a “Zenith”, relativo à aquisição das quotas da 1ª Autora. Assim sendo, tudo quanto nesse contrato possa ter sido acordado entre as partes nele intervenientes não o vincula. E não o passa a vincular pelo simples facto de em setembro de 2019, quando adquiriu a fração objeto do contrato de subarrendamento, lhe ter sido dado a conhecer o seu teor e explicadas eventuais implicações que dele as partes possam ter pretendido retirar para o contrato de subarrendamento, sendo que em ponto algum os Autores alegam que o Réu de alguma forma tenha aceitado vincular-se a tais implicações. Relativamente ao “ Contrato de Subarrendamento Comercial com Fiança ” celebrado a 4 de setembro de 2017 entre a 1ª Autora (sublocatária) e a “Euromiami” (locatária e sublocadora), lido o mesmo, vemos que o locador nele não teve qualquer intervenção. Saliente-se que de acordo com o preceituado no art.º 1061º do CC , a sublocação só produz efeitos em relação ao locador “ a partir do seu reconhecimento pelo locador ou da comunicação a que se refere a alínea g) do art.º 1038º ”. Desde logo, não resultando do teor do contrato de subarrendamento qualquer intervenção do locador, constata-se que os Autores nada alegam que permita concluir que esse contrato de subarrendamento se tornou eficaz relativamente a ele. Mas mesmo que assim não fosse, importa ter presente que quando em setembro de 2019 adquiriu a fração objeto do referido contrato de subarrendamento, o Réu, nos termos do art.º 1057º do CC , sucedeu nos direitos e obrigações do locador, não nos direitos e obrigações do sublocador. Ora, os Autores nada alegam no sentido de demonstrar que o locador que antecedeu o Réu estava obrigado a compensar a 1ª Autora pelas obras realizadas no locado e equipamentos nele colocados, em caso de cessação do contrato de subarrendamento. Assim, se os factos alegados não nos permitem afirmar que essa obrigação existiu na esfera do antecessor do Réu, logicamente, o Réu não lhe pode ter sucedido nessa obrigação aquando da aquisição da fração. Em bom rigor, do referido contrato de subarrendamento não resulta que o próprio sublocador a tal esteja obrigado. É que, na sua cláusula 4.2. previu-se a seguinte obrigação da sublocatária: “ Não fazer quaisquer obras sem autorização prévia da SENHORIA, exceto as previstas no número anterior, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadas, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção ” – sublinhado nosso. Resta-nos então averiguar se essa obrigação emerge do novo contrato de arrendamento celebrado a 6 de janeiro de 2020 entre a 1ª Autora e o Réu. Desde já adiantamos que não. Nesse contrato de arrendamento não foi acordada qualquer compensação relativa a obras realizadas pela 1ª Autora no locado ou equipamentos por ela nele colocados em data anterior à da sua celebração e, recorde-se, no âmbito do anterior contrato de subarrendamento. Veja-se que, contrariamente ao que referem as Apelantes, essa compensação teria que estar nele expressamente prevista, uma vez que, sendo essas obras e esses equipamentos pré-existentes ao contrato de arrendamento e não tendo sido realizadas no âmbito desse contrato de arrendamento, inexiste fundamento legal para responsabilizar o Réu pelo seu pagamento, não sendo aplicável o disposto no art.º 1074º , n.º 5, do CC . De facto, este normativo apenas é aplicável, “ salvo estipulação em contrário ”, às obras licitamente efetuadas pelo arrendatário no âmbito do próprio contrato de arrendamento. E para essas até existe estipulação em contrário, pois na cláusula 7.4. do contrato de arrendamento prevê-se o seguinte: “Todas e quaisquer obras a efetuar na Fração Autónoma, designadamente obras de conservação ficarão a cargo da ARRENDATÁRIA e ficarão a fazer parte integrante da Fração Autónoma (renunciando a ARRENDATÁRIA a alegar qualquer direito de retenção e não tendo direito a reclamar qualquer indemnização ou compensação por benfeitorias) ou, caso o SENHORIO assim o requeira, tais obras deverão ser removidas no final do arrendamento e a ARRENDATÁRIA ficará obrigada a repor a Fração Autónoma nas condições em que a mesma se encontrava à data de Início”. Aqui chegados, conclui-se pela improcedência do presente recurso, mantendo-se a sentença recorrida. Decisão: Pelo exposto, acordam as Juízes Desembargadoras que compõem o coletivo desta 2.ª Secção Cível abaixo identificadas em julgar improcedente o presente recurso, mantendo-se a decisão recorrida. Custas pelos Apelantes. Registe. Notifique. Lisboa, 21.05.2026 Susana Mesquita Gonçalves Inês Moura Teresa Bravo