456/22.0T8CSC.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. O conhecimento da impugnação da matéria de facto é inútil e, por isso, proibido, quando dela possa resultar uma alteração da matéria de facto provada manifestamente insusceptível de alterar a decisão da causa.

II. Quando sejam invocados fundamentos previstos no art.º 1083º, n.º 2, do CC, a notificação judicial avulsa não constitui meio idóneo para operar a resolução de contrato de arrendamento urbano, sendo que, por força do disposto no art.º 1084º, n.º1, do mesmo código, o único meio legalmente apto para a operar é a acção judicial (art.º 1080º do CC).

III. A modalidade de abuso do direito de venire contra factum proprium tem por fim proteger a confiança, ou expectativa, que alguém depositou numa certa estabilidade quanto ao futuro, motivada pelo comportamento do agente, que vê gorada pela actuação contrária deste.

IV. Por força do disposto no art.º 1038º, al. a), do CC, a sublocatária, está obrigada a pagar à sublocadora as rendas fixadas nos contratos de subarrendamento pelas mesmas celebrados entre si.

V. Tal obrigação – de pagamento das rendas - decorre do(s) contrato(s) que as partes celebraram, por força do disposto no art.º 1038º, al. a), do CC, e não da sua resolução.

VI. Os recursos não têm por objecto apreciar questões novas, não colocadas anteriormente no processo, antes se destinam a reapreciar as questões apreciadas pela primeira instância, salvo as que sejam de conhecimento oficioso.

I.

Dunaguincho Sports, Unipessoal, Lda., a 07-02-2022, intentou, contra Expandconstellation Lda, a presente acção declarativa com a forma de processo comum, pedindo a condenação desta a:

a. Entregar-lhe os locais arrendados, referentes aos campos de ténis com o respetivo equipamento, incluindo torres de iluminação, que compreende 4 campos de ténis, um de piso sintético e três de terra batida, com o respetivo equipamento, a sala de treino e dois gabinetes, e ainda o acesso às áreas comuns por parte de clientes e funcionários da Subarrendatária, como são o lounge exterior, cafetaria e balneários respetivo Club House, sito em ..., na ..., despejando-os e entregando-os livres e devolutos de pessoas e bens;

b. Entregar-lhe as rendas vencidas até à data da interposição da acção, no montante de € 15 338,72, e as vincendas até trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo.

Alega, em síntese, que:

- é legítima arrendatária de um espaço que inclui campos de ténis, respetivo Club House, com Restaurante e Ginásio, sito em ..., na ..., descrita na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ...1984, inscrita na matriz sob os artigos n.ºs ..., com a licença de utilização, destinado à sua exploração, conforme contrato de arrendamento que junta como documentos 1 e 4;

- por contrato datado de 25-10-2018, a arrendatária atribuiu à subarrendatária, por subarrendamento, a área demarcada na planta anexa (Anexo I), com aproximadamente 95 m2, que compreende sala de treino e dois gabinetes, e ainda o acesso às áreas comuns por parte de clientes e funcionários da Subarrendatária, como são o lounge exterior, cafetaria e balneários, até 31-05-2021, renovável automaticamente e retroagindo o contrato a 01-06-2016 (doc. n.º 2 anexo à petição inicial):

- mediante o pagamento o valor anual de € 6.000,00, com IVA à taxa legal, a pagar em 12 mensalidades sucessivas de € 500,00, a realizar por transferência bancária para a conta da autora com o NIB ...06, vencendo-se a primeira no primeiro dia útil do mês a que disser respeito e as seguintes em igual data dos meses subsequentes;

- também por contrato datado de 05-04-2018, a arrendatária atribuiu à subarrendatária por subarrendamento, a área demarcada na planta anexa (Anexo I), que compreende 4 campos de ténis, um de piso sintético e três de terra batida, com o respetivo equipamento, incluindo torres de iluminação, até 30 de Abril de 2034 (doc. n.º 3 junto com a petição inicial);

- mediante o pagamento o valor anual de € 15.000,00, com IVA à taxa legal, a pagar em 12 mensalidades sucessivas de € 1 250,00, atualmente atualizado no montante € 1.375,00, a pagar por transferência bancária para a conta da autora, com o NIB ...06, vencendo-se a primeira no primeiro dia útil do mês a que disser respeito e as seguintes em igual data dos meses subsequentes;

- na totalidade de 1875.00 (mil e oitocentos e setenta e cinco euros) mensais a pagar pelos dois contratos de subarrendamento das áreas contíguas;

- sucede que a ré, subarrendatária, não paga as respetivas rendas, há mais de três meses, nas datas dos respetivos vencimentos – ou seja, no primeiro dia útil do mês anterior a que renda disser respeito;

- encontram-se em mora as rendas mensais desde Julho de 2021 relativas a ambos os contratos, no montante total global que ascende a € 15.338,72, correspondentes aos meses de Julho a Dezembro de 2021 e Janeiro de 2022;

- é-lhe inexigível a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, nos termos do art.º 1083º, n.º 3, do CC.

A ré, a 09-05-2022, apresentou contestação e deduziu reconvenção.

Em sede de contestação, além de impugnar factualidade alegada pelo autor, invocou, em síntese, a excepção peremptória inominada de cessação do contrato de arrendamento e, não sendo a autora a legítima proprietária do espaço arrendado nem sua arrendatária, carece de legitimidade para intentar a presente acção.

Alega, em síntese, que:

- os senhorios, Real Clube de Campo BB I (BB) e a sociedade comercial RCCCI – GESTÃO UNIPESSOAL, LDA. (RCCCI), e a autora, celebraram contrato de arrendamento que tinha por objecto parte de um imóvel, nos termos do qual, por força da cláusula 5ª, n.º 3, esta última necessitaria sempre de obter a autorização prévia da BB e da RCCCI antes da celebração de qualquer contrato de subarrendamento, e impunha à autora a comunicação prévia aos mesmos de qualquer contrato de cessão de exploração de qualquer um dos espaços que integravam o locado;

- sem prejuízo do referido, a autora celebrou os contratos que invoca na petição inicial;

- sucede que, no passado ano de 2021, veio a descobrir que os referidos contratos de subarrendamento, celebrados entre si e a autora, desrespeitavam as obrigações convencionadas no contrato de arrendamento originário;

- por desrespeitar as obrigações convencionadas, entre outros motivos, a BB e a RCCCI comunicaram à autora a resolução, com justa causa, do Contrato de Arrendamento, com efeitos a 04-06-2021, concedendo à autora o prazo de 30 dias para a entrega do Imóvel Clube, objeto do mencionado Contrato de Arrendamento, mediante Notificação Judicial Avulsa (doc. n.º 8 junto com a contestação);

- nesse sentido, tendo sido resolvido o Contrato de Arrendamento celebrado entre a Autora, BB e RCCCI, por consequência, os contratos de subarrendamento celebrados entre a autora e a própria também cessaram, por caducidade, pelo que as rendas neles convencionadas não são devidas, razão por que não as pagou à autora;

- não sendo arrendatária do imóvel, a autora carece de legitimidade para pedir o despejo dos espaços objecto dos contratos de subarrendamento e a condenação no pagamento de rendas, pelo que deverá ser julgada procedente a exceção dilatória de ilegitimidade activa quanto a todos os pedidos deduzidos contra si, conforme disposto na al. e) do art.º 577.º, no n.º 2 do art.º 576.º e na al. d) do n.º 1 do art.º 278.º, todos do CPC;

- na cláusula 5.ª, n.º 1, do contrato de arrendamento, as partes convencionaram que o local arrendado – ou seja, o Imóvel Clube (correspondente ao Club House, incluindo o restaurante, 5 campos de ténis, estacionamentos não exclusivos e respetivas zonas adjacentes) – se destinava exclusivamente “à atividade de exploração dos campos de ténis acima identificados e respetivo Club House que inclui a atividade de restauração e ginásio”, tendo a autora ali confirmado “não pode[r] dar-lhe outro uso, nem sublocá-lo, sem autorização da Primeira Outorgante, prestada por escrito, no prazo de 30 (dias) dias [sic] úteis após a sua comunicação”;

- por sua vez, no n.º 2 da mesma Cláusula 5.ª do contrato de arrendamento, as partes convencionaram que as actividades a exercer no Imóvel Clube apenas poderiam ser cedidas – visando, claramente, a cessão de exploração – após “para tal dar conhecimento à Segunda com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias”;

- sucede que, como à ré foi comunicado, em Março de 2021, a BB e a RCCCI tomaram conhecimento que a autora havia sublocado os espaços correspondentes ao clube de ténis / espaço de ginásio (sendo que esta incluía uma obra ilegal, como mais tarde se veio a perceber) e cedido a exploração do restaurante a terceiros;

- sublocações e cessão de exploração, contudo, cuja autorização prévia não havia sido solicitada pela autora à BB e à RCCCI – e, portanto, nunca concedida – e cuja comunicação prévia nunca foi respeitada;

- até Março de 2021, e conforme posteriormente a BB e a RCCCI comunicaram à ré, aquelas apenas tinham conhecimento que a autora celebrara com outra sociedade, a “Corrente Permanente, Lda.”, que explora o restaurante “CC”, em 01-08-2016, um contrato tendo por objeto a exploração do restaurante que integra o Imóvel Clube;

- só mais tarde, em Março de 2021, viriam a BB e a RCCCI a ter conhecimento que o mencionado contrato correspondia a um contrato de cessão de exploração celebrado pelo prazo de 5 anos – ou seja, até 31-07-2021 – renovando-se automaticamente por períodos de 60 meses (cfr. Cláusula Segunda, n.º 2, do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, que constitui o doc. n.º 10 junto com a contestação);

- no referido contrato, convencionaram as partes que era devido à autora uma remuneração anual, pela cessão do espaço de restaurante, no valor de € 24.000,00, a pagar em 12 mensalidade de € 2.000,00 cada (cfr. cláusula 3ª, n.º 1, do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial);

- além do contrato de cessão de exploração mencionado e celebrado entre a autora e a sociedade Corrente Permanente, Lda. (cujo teor só naquela data as sociedades conheceram, mas cuja celebração já havia anteriormente sido comunicada pela autora), aquela havia, ainda, celebrado, em 2018, dois outros contratos, desta feita com a ora ré e correspondentes aos contratos de subarrendamento que invoca na petição inicial;

- da celebração dos dois contratos de subarrendamento com a ré e do contrato de cessão de exploração, a autora não só não requereu a prévia autorização da BB e da RCCCI, como tão pouco deles deu a estas prévio conhecimento da celebração dos mesmos, como mais tarde a ré logrou tomar conhecimento por via da BB e da RCCCI.

- conforme foi transmitido à ré pelas próprias, a BB e a RCCCI, comunicaram à autora Dunaguincho, por meio de Notificação Judicial Avulsa, a resolução do Contrato de Arrendamento, com efeitos a 04-06-2021;

- na prática, conforme resulta da aludida Notificação Judicial Avulsa e do teor do Requerimento Inicial de providência cautelar intentada (que se identifica na contestação), a BB e a RCCCI apenas tiveram conhecimento dos contratos celebrados entre a ré e a Autora em Março de 2021, sendo certo que, desconhecendo os mesmos, a BB e a RCCCI não deram o seu consentimento para celebração daqueles negócios de subarrendamento, nos termos e para os efeitos do estabelecido na Cláusula 5.ª, n.º 1, do contrato de arrendamento;

- já no que respeita ao contrato de cessão de exploração, não foi, de igual modo, dado qualquer conhecimento prévio da sua celebração à BB e à RCCCI, conforme o explanado e convencionado pelas partes na Cláusula 5.ª, n.º 2, do contrato de arrendamento;

- por outro lado, mesmo que se entenda que, para a celebração, com a aqui ré, dos contratos de subarrendamento e de cessão de exploração, a autora apenas se encontrava obrigada a comunicar previamente à BB e à RCCCI a sua celebração nos termos do n.º 2 da Cláusula 5.ª do Contrato de Arrendamento, é certo que a autora nem sequer comunicou previamente à BB e à RCCCI a celebração de qualquer um daqueles contratos nos termos da mesma cláusula;

- o que, consequentemente, facultou à BB e à RCCCI a possibilidade inequívoca de proceder à resolução do Contrato de Arrendamento celebrado entre essas e a autora, nos termos do disposto na Cláusula 5.ª, n.º 3;

- contudo – e em face do teor da Notificação Judicial Avulsa em causa – não foi só com base nos fundamentos anteriormente avançados que a BB e a RCCCI resolveram o Contrato de Arrendamento;

- encontrando-se àquela data em vigor 3 desses 4 contratos: um contrato de cessão de exploração (do restaurante, com a Corrente Permanente, Lda. e ora junto como Doc. n.º 10), e dois outros de subarrendamento celebrados com a ora Ré (referentes, grosso modo, aos campos de ténis e ao espaço de ginásio);

- as rendas / remunerações auferidas pela autora por força daqueles três contratos ascendia, nos termos dos mesmos, ao montante global mensal de € 3.875,00, sendo: o € 2.000,00 por referência ao contrato de cessão de exploração celebrado com a sociedade Corrente Permanente, Lda.; o € 1.375,00 por referência ao contrato de subarrendamento celebrado com a ré relativo aos campos de ténis; e o € 500,00 (ainda que venham a ser faturadas por € 410,62) por referência ao contrato de subarrendamento celebrado também com a ré, tendo por objeto uma área com 95 m2 que compreende sala de treino (ginásio) e dois gabinetes, bem como o acesso às áreas comuns – lounge exterior, cafetaria e balneários – por parte dos clientes e funcionários da Ré;

- do exposto resulta que a renda / remuneração global que a autora recebia fruto dos contratos de subarrendamento com a ré e da cessão de exploração com a Corrente Permanente, Lda. (de € 3.875,00) era 93,75% superior à renda convencionada entre a autora Dunaguincho e a BB e a RCCCI nos termos do Contrato de Arrendamento (de € 2.000,00);

- a este respeito, estabelece o artigo 1062.º do CC que “O locatário não pode cobrar do sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de locação, aumentado de vinte por cento, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador”;

- analisando o Contrato de Arrendamento celebrado entre a BB e a RCCCI, por um lado, e a autora, por outro, verifica-se que não foi estabelecida qualquer convenção no sentido de esta poder sublocar o Imóvel Clube (sequer parte dele) por um valor superior ao da renda paga à BB e à RCCCI;

- pelo que a sublocação à Ré e a cessão de exploração à Corrente Permanente, Lda., celebradas pela autora, era ilícita, porquanto violadora do disposto no artigo 1062.º do CC, sendo fundamento (adicional) de resolução do Contrato de Arrendamento, por força do estatuído no art.º 1083.º, n.ºs 1 e 2, al. e), do mesmo Código;

- este foi, por isso mesmo, outro dos fundamentos de resolução do Contrato de Arrendamento, devidamente comunicado à autora, e também ele reflectido na Notificação Judicial Avulsa e no Requerimento Inicial de providência cautelar;

- outro dos fundamentos invocados pela BB e RCCCI para a resolução do Contrato de Arrendamento prendeu-se com a realização de obras ilícitas no Imóvel Clube;

- de acordo com o contrato de arrendamento celebrado, a autora obrigou-se a executar diversas obras no Imóvel Clube, designadamente obras de recuperação do Club House e do espaço de ténis, tudo conforme previsto na Cláusula 6.ª e no Anexo II do contrato de arrendamento;

- obras, essas, sujeitas ao competente licenciamento a obter junto das entidades próprias (como a Câmara Municipal de ...);

- no entanto, e apesar de a autora ter procedido à execução das obras a que contratualmente se obrigou e que constam elencadas na Cláusula 6.ª e no Anexo II ao Contrato de Arrendamento, não só não realizou o investimento mínimo contratualmente acordado [cfr. cláusula 4.ª, n.º 4, alínea c), parágrafos (i) e (ii) do contrato de arrendamento junto como Doc. n.º 5], como ainda procedeu à edificação de um pavilhão junto ao espaço de treino (ginásio), sem para tal obter o correspondente licenciamento das entidades competentes ou a autorização da BB e da RCCCI – licenciamento que não pode de forma alguma ser concedido, uma vez que os limites da estrutura edificada extravasam o Imóvel Clube e prolongam-se para terreno camarário - razão pela qual, sendo a obra ilegal, conforme demonstram os planos topográficos da mesma, a BB e a RCCCI notificaram judicialmente a autora para proceder à demolição da referida construção ilegal, o que ocorreu em 18.02.2016 (cfr. Planos topográficos da obra ilegal e Notificação Judicial Avulsa - doc. n.º 14 junto com a contestação) – e face à qual a autora nada disse;

- não só a autora incumpriu as obrigações contratuais – violando clamorosamente do disposto na cláusula 4.ª, n.º 4, alínea c), parágrafos (i) e (ii) do Contrato de Arrendamento junto como Doc. n.º 5 –, como ainda executou obras ilegais no espaço objeto do Contrato de Arrendamento;

- nesse sentido, tendo a BB e a RCCCI notificado (por meio da Notificação Judicial Avulsa) a autora da resolução do Contrato de Arrendamento, foi-lhe concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do Imóvel Clube, considerando que o mesmo se encontrava ocupado por terceiros a quem a autora estaria obrigada a comunicar a cessação dos respetivos contratos;

- os argumentos invocados pela autora na resposta (doc. n.º 16 junto com a contestação), não correspondem à realidade dos factos, nem têm, em bom rigor, a virtualidade de afastar ou impedir a eficácia de resolução contratual operada por Notificação Judicial Avulsa;

- não obstante, atendendo ao exposto, o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a BB e a RCCCI foi por estas últimas validamente resolvido;

- sem prejuízo do exposto, tendo o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a BB e a RCCCI sido resolvido, cessados estão os contratos de subarrendamento celebrados entre a autora e a ré, os quais estão umbilicalmente ligados ao contrato de arrendamento, por caducidade (art.º 1089º do Cód. Civil);

- os contratos celebrados entre a autora e a ré partiam do pressuposto de que aquela estava habilitada para os celebrar, e tinha o legítimo direito de o fazer, enquanto arrendatária e entidade encarregue da exploração do referido locado objeto do contrato de arrendamento;

- atento o supra exposto, é evidente a absoluta falta de fundamento para a propositura da presente ação: a autora sabia (e sabe) que não é a legítima arrendatária do Imóvel Clube e, mesmo assim, vem pugnar pela condenação da ré, omitindo factos essenciais para o julgamento da causa, o que constitui litigância de má-fé, devendo a ré ser indemnizada por todos os prejuízos causados por tal, designadamente, pelos danos não patrimoniais e patrimoniais;

- não sendo ainda possível determinar, de modo definitivo, as consequências da conduta da autora, deverá esta ser condenada no pagamento de multa a fixar por prudente arbítrio do Tribunal, em conformidade com a culpa da autora e com o valor da acção, e no pagamento de uma indemnização à ré para reembolso das despesas que esta se vir na contingência de suportar para se defender nestes autos, incluindo os honorários dos seus mandatários, bem como eventuais outros danos, a liquidar no termo do processo.

Em sede de reconvenção, alegou, em síntese, que:

- na sequência da comunicação, por parte de BB e RCCCI, da cessação do contrato de arrendamento celebrado com a autora, no dia 18-07-2021, celebrou com as mesmas um contrato de cedência de espaço (doc. 18 junto com a contestação);

- tal contrato de cedência foi celebrado, nomeadamente, devido aos resultados muito favoráveis e promissórios que a ré havia apresentado no desenvolvimento da actividade do ténis no Clube: é que após o início da exploração da atividade de ténis do Clube BB pela Ré, o Clube assumiu, por quatro anos consecutivos, a 27.ª posição do campeonato nacional de ténis, granjeando respeito pela Federação Portuguesa de Ténis – isto quando, até ao início da exploração da modalidade pela Ré, o Clube ocupava, apenas, o 194.º lugar;

- tendo ainda sido valorizada, para a celebração daquele contrato, a circunstância de a ré ter desenvolvido actividades gratuitas para pessoas portadoras de deficiência motora e psíquica e para crianças desfavorecidas das escolas da Junta de Freguesia, contribuindo ainda, com a Câmara Municipal de ..., para a educação ambiental e a vida em sociedade de modo ecológico;

- nos termos do referido Contrato de Cedência, foi cedido “(…) o uso e exploração do club house, do respetivo restaurante, dos campos de ténis e espaços acessórios (identificados na planta de localização que se junta a este Contrato como Anexo II) à Terceira Contraente [aqui autora], que aceita (de ora em diante designado por “Espaço Cedido”)” (cfr. cláusula 1.ª, n.º 1, do Contrato de Cedência);

- ora, à data da celebração do aludido contrato de cedência entre a ré e a BB e RCCCI, as partes estavam convencidas de que a autora, não obstante a resposta à Notificação Judicial Avulsa, não obstaculizaria a restituição do Imóvel Clube objeto do Contrato de Arrendamento, precisamente por se desconhecer qualquer impugnação judicial do acto de resolução;

- já quanto ao espaço de restaurante, que integra também o Imóvel Clube e que é explorado pela Corrente Permanente, Lda., as partes, no aludido contrato de cedência, anteciparam que a restituição da posse daquele espaço viesse a ser mais demorada, declaração esta emitida em nome da “Duna Country Club”, nome de fantasia da ré, tendo por isso celebrado o dito contrato considerando que “(…) a sociedade Corrente Permanente, Lda., que detém a exploração do restaurante não procedeu à restituição do espaço – restaurante - não obstante ter sido formalmente informada da resolução do contrato de arrendamento celebrado com a sociedade Dunas Guincho Sports, Lda.” (vide Considerando E do contrato de cedência);

- tendo as partes – BB, RCCCI e ré – acordado, na Cláusula 1.ª, n.º 10, que “[a]s Partes irão desenvolver os melhores esforços para obrigar a sociedade Corrente Permanente, Lda. a restituir o espaço, e caso venha a ser necessário, recorrer à via judicial” (cfr. Contrato de Cedência ora junto como Doc. n.º 18);

- não se entende, se não como completamente absurda, a conduta da autora após ter sido informada da resolução do contrato de arrendamento e de que dispunha de 30 dias para desocupar e entregar o locado;

- com efeito, a autora, não desocupou até à data o Imóvel Clube, o que assim impede o exercício pleno do direito de utilização do espaço pela Ré, na sequência do contrato de cedência celebrado;

- apesar de a autora não ter (tanto quanto seja do conhecimento da ré) impugnado judicialmente a decisão de resolução do contrato de arrendamento, a verdade é que a mesma continua a actuar na qualidade (que já não tem desde 04.06.2021) de arrendatária do espaço;

- tanto assim é, que a autora, na qualidade (de que ainda se arroga ilicitamente) de arrendatária dos espaços subarrendados à aqui ré emitiu a esta última 4 faturas decorrentes dos subarrendamentos contratados com aquela e reportadas aos meses de Julho e Agosto de 2021, que viriam a ser devolvidas pela ré à autora, por meio de comunicação escrita de 20-08-2021 (cfr. doc. n.º 21 junto com a contestação);

- não obstante, a autora continuou a emitir faturas por referência ao subarrendamento (já caducado), reportadas aos meses de Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2021, que viriam a ser devolvidas pela ré à autora, por meio de comunicação escrita, datadas de 18 de Março de 2022, dirigida tanto à autora como ao gerente da mesma, mas que viriam a ser devolvidas, por não terem sido levantadas, apesar de remetidas para a sede da autora e para a morada do gerente (cfr. doc. n.º 23 junto com a contestação);

- os presentes autos são prova irrefutável e manifesta que a autora continua a agir como arrendatária do Imóvel Clube;

- a par disso, é cristalino que a autora pretende fazer tábua rasa das disposições da lei referentes ao contrato de subarrendamento, as quais referem, com clareza, no artigo 1089.º do CC, que o subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento;

- não obstante, certo é que não pode a autora sobrepor-se à lei, sendo lógico que, inexistindo (por caducidade decorrente da cessação do contrato de arrendamento) qualquer contrato de subarrendamento, não subjaz qualquer fundamento para que a autora impute à ré o pagamento das quantias peticionadas a título de rendas não pagas, como o faz na petição inicial;

- em suma, nenhum valor pode ser imputado à ré pela autora a título de rendas não pagas, porquanto os contratos de subarrendamento pelas quais as mesmas eram devidas caducaram em decorrência da resolução do Contrato de Arrendamento do qual dependiam;

- motivo pelo qual se vê a ré forçada a aproveitar a presente via judicial por forma a fazer valer os seus direitos, merecedores de toda a tutela jurídica de que possam dispor;

- além dos dois contratos de subarrendamento, celebrou com a autora um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial tendo por objecto o direito de exploração do restaurante cuja exploração havia sido cedida à sociedade Corrente Permanente, Lda., que apenas entraria em vigor a 01-08-2021, o que não chegou a suceder;

- assim, à luz do exposto, devem ser declarados como caducados os contratos de subarrendamento e o contrato de cessão da exploração comercial celebrados entre a autora e a ré, não sendo, a esse respeito, devidos quaisquer montantes a títulos de rendas vencidas, ou quaisquer outros valores, após o período de 04-07-2021 – data concedida para que o local fosse desocupado -, o que se requer;

- na sequência da celebração do contrato de cessão de exploração entre a ré e a autora, e, mais tarde, pela celebração do contrato de cedência com BB e RCCCI, a ré perspetivou (e já contratou) a realização de investimentos tendo em vista a exploração efectiva do Imóvel Clube e, em especial do restaurante;

- na verdade, a ré, com a negociação e celebração daquele contrato de cedência, elaborou um plano integrado de exploração conjunta e interligada de todos os espaços que integram o Imóvel Clube, com desenvolvimento de atividade abrangente e que se coaduna com o escopo das proprietárias BB e RCCCI;

- na prática, a ré contratou um projecto de arquitetura de alteração do design de interiores do restaurante (cfr. doc. n.º 26 junto com a contestação), tendo inclusivamente já procedido ao pagamento de € 7.348,02 (correspondente à 1.ª fase, de adjudicação, de € 5.974,00 acrescido de IVA) no dia 16-07-2021 (cfr. doc. n.º 27 junto com a contestação), projecto que implicava o estudo prévio para o design de interiores do restaurante, o projeto de execução do design de interiores e respetiva decoração, assistência técnica à obra e as respetivas montagens;

- aquele plano integrado de exploração conjunta e interligada de todos os espaços que integram o Imóvel Clube apenas ainda não foi iniciado porquanto o Imóvel Clube não foi desocupado pela autora;

- tudo agravado pelo facto de a sociedade Corrente Permanente, Lda. estar a aliciar os clientes do restaurante (sócios do Real Clube BB I) a não comparecer naquele restaurante logo que a exploração do restaurante deixe de por ela ser exercida, o que significa que a exploração do restaurante pela ré (ou por qualquer terceiro a quem a ré ceda a exploração, com consentimento da BB e da RCCCI) seja drasticamente afectada pela diminuição de clientela potenciada pela actuação daquela sociedade Corrente Permanente, Lda.;

- a ré já se encontra, no presente, fora do período (de Agosto e antes do início do ano escolar) em que deve ser feito o planeamento e calendarização de actividades desportivas e associativas a realizar no Real Clube BB I;

- não tendo controlo algum sobre que actividades estão a ser planeadas (se algumas) e por que preço;

- nessa conformidade, não consegue a ré quantificar, na presente data, as despesas em que incorrerá aquando da tomada de posse do espaço que lhe foi cedido;

- de igual modo, a altura do ano em que a ré poderá vir a efetivamente explorar o imóvel influenciará inquestionavelmente as despesas que a mesma terá de incorrer;

- por outras palavras, é certo que será necessário incorrer em mais despesas, que não podem, de momento, ser liquidadas, por incerteza em relação ao contexto em que a Ré encontrará o imóvel, em virtude da permanência da Ré no mesmo;

- considerando todo o exposto, deve a autora ser condenada a reembolsar a ré pelas despesas incorridas com todo o planeamento inerente à referida exploração do Imóvel Clube nos termos convencionados entre a ré e a BB e a RCCCI, exploração esta que no presente se encontrava vedada à ré em virtude da (ilícita) permanência da autora como (ilícita e sem título) arrendatária;

- deve a autora ser também condenada no pagamento da quantia que vier a ser liquidada posteriormente, relativamente aos demais danos que a ré venha a percepcionar ter sofrido em função da conduta da autora, nomeadamente a propósito dos montantes que venham a ser despendidos pela ré a título de despesas com o imóvel, não só pelos fundamentos invocados mas também por referência ao estado em que o mesmo se encontrará, bem como aos atrasos causados no plano de investimento delineado pela ré e às dificuldades que a mesma enfrentará para proliferar junto do público os serviços que prestará, em razão do presente processo judicial;

- noutra senda, importa salientar que a conduta perpetrada pela autora ao ocupar o imóvel limita seriamente os direitos da ora ré, direitos estes que merecem toda a tutela efetiva que o ordenamento jurídico lhes pode conceder;

- contudo, certo é que não podem tais direitos ser assim coartados sem que nenhuma consequência lhes sejas imputada;

- a ré viu todas as expectativas criadas aquando do contrato de cedência celebrado completamente malogradas;

- no preciso momento, ao não lhe poder ser entregue o referido imóvel, a ré vê-se de “mãos atadas”;

- mais, a ré vê-se, no momento, privada de obter quaisquer lucros e de exercer a sua actividade comercial em consonância com aquelas que foram as expectativas no momento da celebração do contrato;

- por esse motivo, é devida uma indemnização à ora ré, nos termos do artigo 566.º do Cód. Civil, nunca inferior à quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros), o que se requer;

- se assim não se entender, o que não se concede e apenas por mero dever de patrocínio se concebe, conforme detalhadamente referido supra, a autora e a ré celebraram, ao todo, três contratos;

- no primeiro contrato celebrado – o contrato de subarrendamento dos campos de ténis – estabeleceu-se na cláusula 7.ª, n.º 2, do referido contrato, junto como Doc. n.º 6, o seguinte: “2. Com a celebração deste contrato a PRIMEIRA OUTORGANTE [ora Autora] expressamente concede à SEGUNDA OUTORGANTE [aqui Ré] direito de preferência no caso de vir a celebrar novos contratos de subarrendamento ou contratos similares, incluindo os actualmente existentes, bem como aquando das respetivas renovações destes contratos, cujas após analisadas condições, a SEGUNDA OUTORGANTE manifestará ou não o seu interesse, nos termos do número seguinte.”;

- da cláusula referida, resulta um claro direito de preferência a favor da ré sobre todos os eventuais novos contratos de subarrendamento a celebrar pela autora;

- motivo pelo qual sempre se dirá que a ré teria o direito de preferência nos mesmos, primeiramente que qualquer interessado;

- ora, no contrato de cessão de exploração celebrado entre a autora e Corrente Permanente, Lda., as ali partes contratantes convencionaram, na cláusula 2.ª, n.º 1 daquele contrato junto como Doc. n.º 10, que a cessão de exploração aí em causa terminava a 31.07.2021;

- tal contrato de cessão de exploração tinha por objecto o estabelecimento de restauração do Imóvel Clube, sobre o qual, desde cedo, a ré manifestou o seu interesse pela respetiva exploração;

- como tal, considerando o direito de preferência consagrado a favor da ré, e uma vez que se encontrava definida a data contratualizada para o término do contrato celebrado entre a autora e a Corrente Permanente, Lda., foi celebrado, em 01.07.2020 (cfr. doc. n.º 11 junto com a contestação), um terceiro contrato entre a ré e a autora, desta vez tendo por objeto o direito de exploração do dito restaurante, desse modo, fazendo a ré uso do direito de preferência que convencionou com a autora, no contrato de subarrendamento junto como doc. n.º 6;

- ora, sem conceder, mesmo que se considerasse que o contrato de arrendamento celebrado entre a BB e RCCCI e a autora não havia cessado (como indubitavelmente cessou), ainda assim, à luz do direito de preferência convencionado a favor da ré, concluir-se-ia ser a autora quem se encontra em situação de incumprimento perante a aqui ré, pois a ré não se encontra a explorar o espaço de restaurante;

- e isto não obstante (i) o contrato de cessão de exploração celebrado entre a autora e a Corrente Permanente, Lda. terminar a 31.07.2021, conforme cláusula 2.ª, n.º 1 do contrato junto como doc. n.º 10; (ii) o contrato de subarrendamento celebrado entre a autora e a Ré, de 05.04.2018 (junto como Doc. n.º 6), convencionar na cláusula 7.ª, n.º 2, que a ré teria sempre direito de preferência sobre aquele espaço de restaurante (mesmo perante qualquer eventual renovação automática do contrato de cessão de exploração do restaurante) e (iii) ter sido celebrado, em 01.07.2020 (cfr. Doc. n.º 11 já junto), um terceiro contrato entre a ré e a autora, versando precisamente sobre o direito de exploração do restaurante;

- termos em que, em bom rigor, foi a autora quem primeiramente incumpriu com as cláusulas contratuais convencionadas com a ré nos contratos referidos, não permitindo que a ré se pudesse arrogar no direito de preferência que legitimamente contratualizou e no direito de exploração do espaço de restaurante à luz do Contrato de Cessão de Exploração daquele espaço celebrado entre a autora e a ré e junto como Doc. n.º 11;

- incumprimento da autora que, no limite, daria origem ao pagamento de uma indemnização à ré e à resolução com justa causa dos contratos celebrados, conforme também consta dos contratos, nomeadamente, nas cláusulas que preveem a resolução dos mesmos;

- não obstante, a ré permanece interessada na exploração do espaço de restaurante, uma vez que continua a identificar neste - embora com algumas quebras fruto dos comportamentos pejorativos da autora - uma oportunidade negócio;

- assim, e atendendo ao exposto, deve a autora, de imediato e caso se conclua pela vigência do Contrato de Arrendamento, atribuir a exploração do espaço de restaurante actualmente ocupado pela Corrente Permanente, Lda. à ré, nos termos da cláusula contratual convencionada referente ao direito de preferência sobre tal espaço e à luz do contrato celebrado entre ré e autora e junto como Doc. n.º 11;

- ademais, não olvidando as despesas já incorridas pela ré, em qualquer caso, sempre se dirá que o pagamento das mesmas continuará a ser devido, porquanto as mesmas foram, de facto, incorridas;

- tendo, inclusive, em 2021, prospectado um aumento do volume negócios que já contabilizava a exploração do restaurante;

- a autora, de forma livre, consciente e deliberada privou a ré de um direito que era seu – o direito de preferência;

- por esse motivo, é devida uma indemnização à ora Ré, nos termos do artigo 566.º do Código Civil, nunca inferior à quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros), o que se requer.

O pedido deduzido a título reconvencional é o seguinte:

a. Deverá ser considerada procedente a excepção perentória extintiva invocada da cessação do Contrato de Arrendamento, com a consequente absolvição da Ré do pedido, nos termos do n.º 3 do artigo 576.º do CPC;

b. Caso assim não se entenda, deve ser julgada procedente a exceção dilatória de ilegitimidade da Autora, com a consequente absolvição da ré do pedido, nos termos do n.º 2 do artigo 576.º do CPC;

c. Subsidiariamente, deverão ser julgados totalmente improcedentes os pedidos deduzidos pela autora, por não provados, e, em consequência, ser a ré integralmente absolvida dos mesmos;

d. Em qualquer dos casos, deverá ser julgado totalmente procedente, por provado, o pedido de condenação da autora enquanto litigante de má-fé e, em consequência, ser esta condenada em montante a liquidar, mas não inferior a € 5.000,00 (cinco mil euros);

e. Deverá ser julgado procedente, por provado, o pedido reconvencional deduzido pela ré e, em consequência:

i. Deverão os Contratos de Subarrendamento celebrados entre a autora e a ré nas datas de 05.04.2018 e 25.10.2018 ser declarados como cessados, por caducidade, na sequência da resolução do Contrato de Arrendamento do qual dependiam, nos termos e para os efeitos do artigo 1089.º do Código Civil;

ii. Ser expressamente reconhecido que não é devida à autora, pela ré, qualquer quantia a título de rendas não pagas após a data de caducidade dos Contratos de Subarrendamento;

iii. Ser a autora condenada no pagamento à ré das despesas incorridas pela Ré no planeamento da exploração do Imóvel Clube, na quantia que actualmente se cifra em € 7.348,02 (sete mil trezentos e quarenta e oito euros e dois cêntimos), acrescido de juros comerciais até integral e efetivo pagamento;

iv. Ser a autora condenada no pagamento à ré do valor dos demais danos patrimoniais a liquidar e que a Ré venha a sofrer em virtude da permanência da autora no imóvel, valor esse a ser apurado e liquidado em sede de liquidação em execução de sentença, e

v. Ser a Autora condenada ao pagamento dos danos não patrimoniais sofridos pela Ré em virtude da conduta da Autora, num valor nunca inferior à quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros);

Se assim não for entendido,

vi. Deverá, em qualquer caso, ser reconhecido pela autora o direito de preferência convencionado com a ré e obrigada a autora ao cumprimento do contrato de cessão de exploração do espaço de restaurante, sendo a autora condenada a atribuir a exploração do estabelecimento de restauração do Imóvel Clube à Ré;

vii. Em qualquer caso, deverá a Autora ser condenada no pagamento à ré das despesas incorridas pela Ré no planeamento da exploração do Imóvel Clube, na quantia que actualmente se cifra em € 7.348,02 (sete mil trezentos e quarenta e oito euros e dois cêntimos), acrescido de juros comerciais até integral e efetivo pagamento;

viii. Deve ser a autora condenada no pagamento à ré do valor dos demais danos patrimoniais que a Ré venha a sofrer em virtude de não poder exercer o seu direito de preferência, valor esse a ser apurado e liquidado em sede de liquidação em execução de sentença; e

ix. ser a autora condenada ao pagamento dos danos não patrimoniais sofridos pela ré em virtude da conduta da autora, num valor nunca inferior à quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros). apurado e liquidado em sede de liquidação em execução de sentença; e

x. Ser a autora condenada ao pagamento dos danos não patrimoniais sofridos pela ré em virtude da conduta da autora, num valor nunca inferior à quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros);

Se assim não for entendido, o que por mera cautela de patrocínio se concebe,

No articulado em referência, foi, ainda, deduzido incidente de intervenção acessória provocada da associação BB e da sociedade comercial RCCCI, invocando, para seu sustento, que:

- a análise da caducidade dos contratos de subarrendamento celebrados entre a autora e a ré implicará um juízo sobre o contrato de arrendamento originário, celebrado entre a autora e as entidades a chamar à lide, uma vez que a caducidade dos primeiros apenas se deu pela resolução deste último;

- como fundamento da dedução do aludido incidente, invoca a circunstância de terem sido a associação BB e a sociedade RCCCI a informar a ré da cessação do já mencionado contrato de arrendamento celebrado com a autora, concedendo à ré um prazo de 30 dias para desocupar os espaços subarrendados, e inclusive, a promover a marcação de reuniões;

- não fosse tal comunicação, a ré desconheceria por completo que os contratos de subarrendamento celebrados com a autora teriam caducado, e teria continuado a cumprir com as suas obrigações, ou seja, com o pagamento das rendas devidas;

- assim, caso a ora ré venha a ser condenada no âmbito dos presentes autos ao pagamento das rendas (alegadamente) em atraso e à entrega do local, conforme peticiona a autora – o que, naturalmente, só por muita cautela de patrocínio, e sempre sem se conceder, se admite –, tal ressarcimento sempre seria da responsabilidade da BB e da RCCCI, uma vez que foram estas que expressamente informaram a ré da resolução, que afirmaram ser válida, do contrato de arrendamento que celebraram com a autora;

- deste modo, tendo em consideração o direito de regresso a que se aludiu no artigo anterior, deverá ser admitida a Intervenção Acessória Provocada da associação BB e da sociedade comercial RCCCI, no sentido de intervirem nos presentes autos como auxiliares da defesa da Ré, nos termos do disposto nos artigos 321.º e 322.º do CPC.

A 06-06-2022, a autora deduziu réplica, alegando, em síntese, que:

- a resolução contratual invocada pelas senhorias na Notificação Judicial Avulsa enviada à ora autora está ferida de nulidade e em consequência não tem qualquer validade jurídica, pelo que não provocou a cessação do contrato de arrendamento nem os contratos de subarrendamento celebrados entre esta e a ora ré;

- dentro das regras da locação, importa atentar no disposto no art.º 1080º do CC, que preceitua a imperatividade das regras legais relativas à resolução do contrato;

- tais regras são um limite à liberdade contratual das partes, pelo que na celebração de um contrato de arrendamento, não poderão as partes afastar o regime traçado por tais regras imperativas;

- pelo que, qualquer contraente que pretenda resolver um contrato de arrendamento, terá de o fazer segundo os procedimentos previstos nos art.ºs 1083º e 1084º do CC;

- assim, caso sejam invocados incumprimentos que pela sua gravidade ou consequências tornem inexigível a manutenção do contrato, a resolução será decretada nos termos da lei de processo, ou seja, através de uma acção de despejo (art.º 1083º nº 2 e 1084º nº 1 do CC);

- caso esteja em causa a falta de pagamento de rendas, o senhorio já poderá fazer operar a resolução do contrato através de comunicação à contraparte (art.º 1083º nº 3 e 4 e 1084º nº 2 do CC);

- ora, no contrato de arrendamento originário (junto como documento nº 5 da Contestação), constata-se a existência de três cláusulas que abordam a “denúncia”, a “rescisão” e a “resolução” do mesmo, que se passam a discriminar: a Cláusula 5ª nº 3 preceitua que em caso de violação da obrigação de comunicação ao senhorio da celebração de qualquer contrato de sub-arrendamento, poderá este rescindir imediatamente o contrato, mediante carta registada com aviso de recepção; a cláusula 3ª nº 1 refere que as partes podem denunciar o contrato se existir motivo grave e imperioso que ponha irremediavelmente em causa a continuação do mesmo, através de carta registada com aviso de recepção enviada à contraparte, com um prazo de 120 dias relativamente à data do fim do prazo contratual; e a Cláusula 16ª concede o direito a qualquer parte de resolver o contrato em caso de incumprimento culposo e grave das obrigações contratuais pela outra parte, operando esta “resolução” através de notificação judicial avulsa;

- é, portanto, evidente que o teor da Cláusula 5ª nº 3, da Cláusula 3ª nº 1 e da Cláusula 16ª nº 3 do contrato de arrendamento originário, ao prever a “denúncia” e a “rescisão” mediante a mera comunicação à contraparte por carta RAR, bem como a “resolução” através de notificação judicial avulsa, ficam aquém da exigência formal imperativamente traçada nos arts. 1083º e 1084º do CC, pelo que tais cláusulas estão irremediavelmente feridas de nulidade, nos termos do art.º 294º do mesmo código, e terão de se considerar como não escritas, não obstante a manutenção do restante contrato, ao abrigo do art.º 292º do CC;

- em conformidade, a Notificação Judicial Avulsa enviada pelas senhorias Clube BB e RCCI à ora autora e fundamentada nesses artigos contratuais, por padecer do mesmo vício, não poderá produzir qualquer efeito extintivo do contrato de arrendamento;

- a acrescer a esta preterição de regras formais imperativas, geradora de nulidade, haverá ainda de salientar que as violações contratuais imputadas à ora autora pela senhoria não tinham qualquer fundamento;

- a sindicância dessas alegadas violações contratuais já foi efectuada na acção de reivindicação intentada pelas senhorias BB e RCCCI contra a ora Autora, melhor identificada no artigo 30º da douta Contestação, sendo também questão prejudicial para esta causa;

- estando em plena vigência o contrato de arrendamento originário, o mesmo acontece aos contratos de subarrendamento celebrados entre autora e ré, tendo portanto a autora plena legitimidade para requerer o presente despejo e reclamar as rendas não pagas;

- devem, assim, ser julgadas improcedentes as excepções peremptória inominada e de ilegitimidade activa, invocadas pela ré;

- sendo a nulidade um vício que pode ser invocado a todo o tempo, a autora já o fez na acção de reivindicação proposta pela senhoria e melhor identificada no art.º 30º da contestação e vem, agora, na presente acção, invocar de novo essa circunstância impeditiva do direito das senhorias e, em consequência, da ré;

- como considera o contrato de arrendamento originário plenamente válido, a autora continuou a exercer os seus direitos e deveres de arrendatária, que incluem o direito de subarrendar e o dever de pagar mensalmente a renda devida à senhoria;

- em decorrência, para a autora, o contrato de subarrendamento estaria em vigor e, portanto, deveriam as respectivas rendas ter sido pagas atempadamente pela ora ré;

- existindo rendas em atraso, conforme discriminado na p.i., tem a autora plena legitimidade para resolver o contrato e intentar a presente acção de despejo, reclamando as rendas em falta;

- o Tribunal decidirá a final qual das partes terá razão mas em nenhum momento se verifica um comportamento processual censurável e enquadrável na litigância de má fé, mormente os retratados nas alíneas a) e b) do nº 2 do art.º 542º do CPC;

- pelo que só poderão improceder os pedidos formulados pela ré referentes à litigância de má-fé;

- no que respeita à reconvenção, a motivação para a celebração do contrato entre a ré e as senhorias foi pura e simplesmente o afastamento da ora autora da sua posição de sublocadora, certamente porque as senhorias propuseram um valor de renda inferior àquele que constava do contrato de subarrendamento celebrado entre a autora e a ré, o que será facilmente verificável pela leitura total do referido documento;

- tendo a autora respondido à Notificação Judicial Avulsa (ver documento nº 16 junto na contestação) e não tendo em nenhum momento manifestado a intenção de devolver à senhoria a posse do imóvel a si arrendado, não se concebe como poderiam a ré e as senhorias estar convencidas de que a autora iria restituir o imóvel às senhorias;

- perante esses factos, acharam por bem a ré e as senhorias formalizar dois novos contratos, aceitando o risco de os mesmos não se poderem efectivar na prática, porquanto existia um arrendatário que considerava a sua posse como legítima e contratualmente defendida;

- tendo a ré feito essa ponderação do risco e tendo-se conformado com o mesmo, não se aceita que agora venha culpar a autora pela impossibilidade de usufruir dos espaços ténis e restaurante;

- e se a autora não aceita a resolução contratual invocada pelas senhorias, é óbvio que continua a ter a posse dos locados e a actuar, juridicamente e de facto, como arrendatária dos mesmos;

- está, por isso, dentro da normalidade contratual, que a autora reclame da ré o pagamento das rendas já vencidas e não liquidadas;

- a autora é completamente alheia, desconhece e não deve ser responsabilizada pelos investimentos e planificações que a ré efectuou;

- foi a ré que na sua liberdade contratual, firmou um contrato de cedência com as senhorias sem devidamente acautelar e garantir que a posse dos espaços locados poderia se efectivar na data contratualizada;

- a autora já havia enviado a resposta à Notificação Judicial Avulsa e em nenhum momento manifestou vontade de entregar o locado na data indicada pelas senhorias como o da cessação do contrato;

- esse risco negocial foi assim devidamente assumido pela ré e por ela devem ser suportados os eventuais gastos que despendeu com a impossibilidade de tomar posse do locado;

- em primeira instância e de acordo com o direito obrigacional, deverão eventuais responsabilidades serem reclamadas a quem com ela celebrou o contrato sem poder dispor do mesmo, ou seja, aos senhorios;

- se a ré se vê de mãos atadas, impedida de facturar conforme aquilo que idealizou e tudo o mais que alega, apenas de si própria e dos senhorios se pode queixar, e nunca da autora, que sempre age protegida pelo seu direito de legítima e actual arrendatária dos locados;

- pelo que, mais uma vez, rejeita a autora qualquer responsabilidade, mormente nos € 30.000,00;

- quanto ao invocado direito de preferência, caso improceda a sua tese de os contratos de subarrendamento e cessão de exploração firmados com a autora terem caducado com a resolução contratual invocada na Notificação Judicial Avulsa pelas senhorias, vem a ré apresentar um novo pedido, fundado num alegado direito de preferência sobre o contrato de cessão de exploração celebrado entre a autora e a sociedade Corrente Permanente – Lda, relativo ao espaço do restaurante;

- sem qualquer sustentabilidade fáctica ou legal, esta tese está votada ao insucesso e é desde já rebatida pela autora;

- como primeiro impedimento à pretensão da ré, está o art.º 1091º do CC, dispositivo legal que regula o direito de preferência relativo ao arrendamento, que expressamente refere que tal direito se aplica ao prédio locado e não a qualquer outro prédio arrendado a terceiros pelo senhorio;

- e nem assim poderia deixar de ser, pois se tal direito fosse estendido a outros prédios arrendados, iria forçosamente colidir com o direito de preferência que tem o arrendatário desse prédio ”terceiro”, após a cessação por caducidade do seu próprio contrato;

- na situação em análise neste processo, existe um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial celebrado entre a Autora e a Corrente Permanente - Lda, relativo ao espaço do restaurante, cujo prazo de vigência ia de 1 de Agosto de 2016 a 31 de Julho de 2021 (ver Documento nº 10 da Reconvenção);

- ora, de acordo com o art.º 1091º nº 1 alínea b) do CC, a cessionária Corrente Permanente teria o direito de preferir, caso ocorresse a caducidade do seu contrato inicial;

- no entanto, a cessionária nem necessitou de exercer essa preferência, porquanto ocorreu a renovação automática do contrato inicial, pelo período de sessenta meses, de acordo com a cláusula segunda nº 2 do mesmo;

- e, ao abrigo dessa renovação contratual, a Corrente Permanente manteve o exercício da sua actividade naquele locado, sem qualquer hiato temporal;

- por muito interesse que a ré tivesse no espaço restaurante, o que é um facto incontestável é que o mesmo estava contratualmente adjudicado à Corrente Permanente até 31.07.2026;

- e qualquer contrato que fosse firmado relativamente ao espaço restaurante teria de ser visto como um contrato promessa, com início de vigência após aquela data;

- ademais, a autora não reconhece qualquer valor ao documento nº 11 junto pela Ré, pois além das condicionantes temporais acima referidas o tornarem inaplicável, está o mesmo apenas assinado por um dos seus gerentes, o que o torna nulo e de nenhum valor, pois a autora vincula-se formalmente com assinatura de dois gerentes, conforme se aduz da sua certidão permanente;

- não existe assim qualquer violação contratual por parte da Autora, ao contrário do invocado na reconvenção;

- sendo meras fantasias as pretensões da ré de se passar a atribuir a si mesma a exploração do espaço do restaurante, tal como o é a pretensão de ser ressarcida de despesas de planeamento, dos danos que venha a percepcionar e lucros cessantes, que não são sequer remotamente individualizados, mas que computa em e 30.000,00.

No termo da peça processual conclui-se nos seguintes termos:

a. Deverão ser consideradas improcedentes, por não provadas, a excepção peremptória extintiva e a excepção dilatória de ilegitimidade, invocadas pela ré na contestação;

b. Deverá ser considerado improcedente, por não provado, o pedido de litigância de má fé peticionado pela ré na contestação;

c. Deverá ser considerado improcedente, na sua totalidade, por não provado, o pedido reconvencional apresentado pela ré;

d. Deverá a presente acção de despejo prosseguir os seus trâmites conforme peticionado.

A ré, a 15-06-2022, apresentou articulado de resposta às excepções constantes da réplica, concluindo nos seguintes termos:

a. Deverá ser julgada improcedente a excepção (inominada e implicitamente) invocada pela autora quanto à nulidade das cláusulas 5.ª, n.º 3, 3.ª, n.º 1 e 16.ª do Contrato de Arrendamento junto como doc. n.º 5 à contestação, porquanto no caso a resolução pode ser extrajudicial e trata-se de um prédio rústico, assim estando registado;

b. Deverá ser julgada improcedente a excepção (inominada) invocada pela autora de nulidade do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial de 01.07.2020 junto como Doc.º n.º 11 da Contestação, porquanto tal invocação constitui abuso de direito;

c. Em tudo o mais se concluindo como na contestação com reconvenção.

A 03-10-2022, a ré apresentou articulado superveniente, ao abrigo do art.º 588º do CPC, onde alegou que:

- foram encetadas negociações entre a ré, a BB e a RCCCI, tendo em vista a delineação de um novo modelo de exploração dos espaços que integram o Imóvel Clube;

- foi, pois, assente na resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a BB e a RCCCI e na subsequente cessação, por caducidade, dos contratos de subarrendamento celebrados com a autora, que a ré, a BB e a RCCCI celebraram um Contrato de Cedência de Espaço, em 18-07-2021, nos termos do qual foi cedido “(…) o uso e exploração do club house, do respetivo restaurante, dos campos de ténis e espaços acessórios (identificados na planta de localização que se junta a este Contrato como Anexo II) à Terceira Contraente, que aceita (de ora em diante designado por “Espaço Cedido”)” (cfr. cláusula 1.ª, n.º 1, do Contrato de Cedência junto como Doc. n.º 18 na Contestação);

- e isto, não obstante a autora continuar a comportar-se como (i)legítima arrendatária dos espaços do Imóvel Clube que outrora arrendou;

- não obstante todo o alegado pela aqui ré em sede de contestação, a verdade é que a ré, a BB e a RCCI revogaram, por mútuo acordo, o contrato de cedência celebrado em 18-07-2021, à luz do “Acordo de Rescisão do Contrato de Cedência de Espaço de 18 de Julho de 2021”, no passado dia 06-06-2022 (doc. n.º 1);

- no âmbito do referido Acordo, as partes acordaram rescindir na íntegra e por mútuo acordo o Contrato de Cedência celebrado no dia 18-07-2021, com efeitos a partir da data de assinatura - dia 06-06-2022;

- logo, na medida em que o Contrato de Cedência de Espaço foi revogado (em altura superveniente à data em que a ré apresentou a sua contestação, ainda que em momento anterior à designação de Audiência Prévia), não se encontra a ré, actualmente e desde 06-06-2022, a explorar e / ou a ocupar qualquer espaço do Imóvel Clube;

- é manifesto que a factualidade relatada desde a apresentação da contestação sofreu uma alteração significativa, ao ponto de não continuar a existir interesse na apreciação do pedido de despejo que a autora (ainda que sem qualquer razão, à luz dos factos alegados em sede de Contestação) dirige contra a aqui ré;

- com efeito, estamos perante uma situação de inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido principal da autora no sentido do despejo da aqui ré;

- a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide dá-se quando, por facto ocorrido na pendência da instância, a pretensão do autor não for passível de se manter, em virtude do desaparecimento dos sujeitos processuais ou do objeto do processo, ou por encontrar satisfação fora do esquema da ação intentada;

- no caso sub judice e conforme supra demonstrado, a ser julgado procedente o primeiro pedido formulado pela autora na petição inicial – o pedido de despejo da ora ré – tal acto não revestirá qualquer forma de utilidade nem acarretará qualquer efeito real, uma vez que a ré já não se encontra a explorar os espaços em causa desde o passado dia 06-06-2022;

- face à factualidade superveniente, a acção perde necessariamente a sua utilidade, ainda que parcialmente, quanto à pretensão da autora em despejar a ora ré dos locais de que se arroga (sem razão, sabe-se já) arrendatária, porquanto, conforme supra exposto, a ré já não está encarregue de explorar qualquer espaço do Imóvel Clube, aí não se encontrando, (i) seja por via do contrato de subarrendamento celebrado com a Autora (que caducou), (ii) seja por via do Contrato de Cedência de Espaço celebrado com a BB e com a RCCI (que foi revogado entre as partes no passado dia 06 de junho);

- termos em que, desde já se requer que se proceda à extinção da instância relativamente ao pedido de despejo formulado pela autora, por inutilidade superveniente da lide, nos termos e para os efeitos do artigo 277.º, alínea e), do CPC;

- no mais, no que concerne ao pedido de condenação no pagamento de rendas formulado pela autora, assim como ao pedido reconvencional, a ré mantém a posição já vertida nos seus articulados, quanto à matéria de facto e de direito, para os quais remete;

- com efeito, a revogação do Contrato de Cedência celebrado entre a ré, a BB e a RCCCI, superveniente aos articulados apresentados, em nada altera a posição da ré quanto à improcedência do pedido de condenação no pagamento de rendas, alegadamente em atraso, ou relativamente ao pedido reconvencional por si formulado na contestação;

- efetivamente, o Contrato de Arrendamento que legitimava a posição da autora enquanto arrendatária caducou na data e nas circunstâncias melhor alegadas em sede de contestação, sendo lógico que, inexistindo (por caducidade decorrente da cessação do Contrato de Arrendamento) qualquer contrato de subarrendamento, não subjaz qualquer fundamento à autora para imputar à ré o pagamento das quantias peticionadas a título de rendas não pagas, como o faz na petição inicial;

- isto, independentemente de a ré já não ocupar, no presente e desde 06-06-2022, qualquer espaço integrante do Imóvel Clube: facto que apenas tem implicações no que ao pedido de despejo concerne.

Por articulado junto a 06-10-2022, a autora respondeu ao aludido articulado superveniente alegando, em síntese, que:

- só em meados de Setembro soube a autora que a ré já não laborava no local;

- a ré nunca cumpriu o prazo de aviso prévio de 90 dias constante dos contratos de subarrendamento;

- a confissão da ré de ter abandonado o local relativamente ao qual tanto interesse revelara, faz cair pela base o nexo causal inerente ao pedido;

- deve a ré ser condenada nas rendas vencidas e peticionadas e em 90 dias de falta de aviso prévio, ou seja condenada a pagar todas as rendas desde Julho de 2021 até Dezembro de 2022 inclusive;

- deve o pedido reconvencional ser julgado improcedente por falta de nexo causal.

A 20-10-2022, a ré respondeu ao articulado apresentado pela autora a 06-10-2022, alegando, em síntese, que:

- o pedido reconvencional – como resulta da causa de pedir e do pedido que lhe subjazem – naturalmente não “cai” em face do articulado superveniente apresentado pela aqui ré, até porque esta alegou danos concretos que se encontram refletidos na mencionada reconvenção e cuja condenação da autora se justifica independentemente da (e não obstante a) revogação, por mútuo acordo, do anteriormente mencionado contrato de cedência celebrado entre a aqui ré e a BB e a RCCCI;

- no que concerne ao pedido de condenação da ré, nos termos veiculados pela autora no requerimento sob resposta, a ré reitera o por si alegado em sede de contestação – quanto à caducidade do contrato com base no qual a autora instaurou a presente acção judicial contra a ré e quanto à manifesta improcedência do peticionado pela autora;

- termos em que, em qualquer caso, os pedidos ora deduzidos pela autora no requerimento sob resposta deverão ser considerados improcedentes, mantendo a ré tudo quanto por si alegado em sede de contestação com reconvenção.

A 20-11-2022, foi proferida decisão que julgou extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide (art.º 277º, al. e), do CPC), em relação ao pedido de despejo.

Por decisão proferida a 03-02-2023, o incidente de intervenção acessória provocada deduzido pela ré em sede de contestação foi deferido, tendo-se ordenado a citação de REAL CLUBE DE CAMPO BB I” (“BB”) “RCCCI – GESTÃO UNIPESSOAL, LDA.” (“RCCCI”), nos termos dos arts. 321º e 322º do CPC, para passarem a intervir na lide ao lado da ré.

As entidades chamadas, devidamente citadas, não contestaram.

Na sequência de despacho proferido a 27-05-2023, a autora, a 31-05-2023, veio aos autos requerer que a ré seja condenada a pagar-lhe as rendas até desocupar o locado, no total de € 26 780,00.

A ré, a 09-06-2023, veio alegar que:

- não obstante a extinção, por inutilidade superveniente da lide, do pedido de entrega dos locados arrendados, a ré, reconvinte, recorda que a autora deduziu, ainda, contra a ré um pedido de condenação nos seguintes termos constantes do petitório: “(…) e ainda condenada a entregar à Autora as rendas vencidas até à data presente no montante de € 15 338.72 (quinze mil trezentos e trinta e oito euros e setenta e dois cêntimos), e as vincendas até trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo”, o qual se encontra pendente de apreciação;

- por assim ser, a ré mantém as excepções por si deduzidas em sede de contestação, e os pedidos deduzidos sob as alíneas a) e b) do petitório da Contestação;

- paralelamente, e em face da manutenção daquele pedido de condenação deduzido pela autora contra a aqui ré, a ré mantém o por si alegado nos artigos 39.º a 121.º da Contestação, artigos à luz dos quais – na opinião da ré – se poderá concluir pela improcedência do pedido de condenação da ré no pagamento à autora de qualquer quantia, conforme constante do peticionado na alínea c) do petitório da contestação, que igualmente se terá de manter;

- por outro lado, na medida em que o pedido de litigância de má-fé da autora se encontra intimamente associado aos factos alegados pela ré naqueles artigos 39.º a 121.º da contestação (e que permitirão concluir pela improcedência do pedido, conforme é opinião da ré), entende a ré que se deverá igualmente manter o alegado a esse propósito nos artigos 122.º a 136.º da contestação, com reflexo no pedido deduzido sob a alínea d) do petitório da contestação, que assim igualmente se mantém;

- por outro lado, e em face do que anteriormente se referiu, a ré mantém, ainda, o seu pedido reconvencional, pelo que deverão ser considerados, para esse desiderato, os factos alegados nos artigos 139.º a 224.º da Contestação, com reflexo no pedido deduzido sob a alínea e) do petitório da contestação, mantendo-se, pois, todos estes.

Por despacho proferido a 15-11-2023, além do mais:

- dispensou-se a realização de audiência prévia;

- admitiu-se a reconvenção, com excepção do pedido identificado na alínea e) da mesma, atinente ao direito de preferência a favor da ré;

- fixou-se o valor da causa,

- julgou-se a excepção de ilegitimidade processual activa improcedente.

A audiência final realizou-se a 09-05-2024, 21-05-2024, 03-06-2024, 01-07-2024 e 08-07-2024.

A 24-09-2024, foi proferida sentença onde se decidiu:

1. Julgar o pedido formulado pela autora contra a ré procedente e, em consequência, condenou-se esta a pagar àquela as rendas vencidas até à data da entrada da petição inicial, no montante de € 15 338,72, e nas vincendas até 06-06-2022, à razão mensal de € 1.781,50;

2. Julgar o pedido reconvencional improcedente, por não provado, e, em consequência, absolveu-se a autora do mesmo;

3. Absolver a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé.

Inconformada, a 12-11-2024, a ré interpôs recurso da decisão mencionada, que culminou com as seguintes conclusões (transcrição):

I. A sentença recorrida enferma de erros de julgamento na decisão proferida sobre a matéria de facto, que impõe quer a alteração dos factos dados como provados, quer a inclusão de factos dados como não provados no elenco de factos provados, e, ainda, a inclusão de novos factos que ficaram amplamente demonstrados, tudo em consonância com a prova produzida nos autos, incluindo a prova produzida em audiência de julgamento, que se encontra gravada e cuja reapreciação se requer;

II. Em primeiro lugar, a sentença recorrida padece de diversos lapsos de escrita na matéria de facto, os quais deverão ser corrigidos em conformidade com o descrito no capítulo A, da parte II do presente recurso e nos termos e para os efeitos do artigo 249.º do Código Civil e 614.º, n.º 2 do CPC.

III. Em segundo lugar, Tribunal a quo julgou erradamente como não provados diversos factos.

IV. No que concerne às alíneas a) e b) da sentença recorrida, ficou demonstrado, por um lado que os Intervenientes e Recorridos BB e a RCCCI apenas tomaram conhecimento em março de 2021 que a Recorrida DunaGuincho havia celebrado Contratos de Subarrendamento com a Recorrente Expand, por outro lado, que até àquela data, os Intervenientes e Recorridos BB e a RCCCI apenas tinham conhecimento que a Recorrida Dunaguincho celebrara com outra sociedade, a “Corrente Permanente, Lda.”, que explora o restaurante “CC”, em 01.08.2016, um contrato tendo por objeto a exploração do restaurante que integra o Imóvel Clube.

V. A existência ou não de comunicação é relevantíssima para a boa decisão da causa, na medida em que a Cláusula 5.º do Contrato de Arrendamento fazia depender a celebração de Contratos de Subarrendamento de autorização e comunicação prévia.

VI. Neste âmbito, em 1.º lugar, a testemunha DD foi presidente dos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI no período compreendido entre junho de 2014 e outubro de 2022 e a testemunha EE foi diretor do Interveniente e Recorrido BB no período compreendido entre 2015 e final de 2021, pelo que seriam estas testemunhas que, a ter conhecimento, conheceriam qualquer contrato de subarrendamento que tivesse por objeto o locado objeto do Contrato de Arrendamento.

VII. Na medida em que nas datas em que os Contratos de Subarrendamento entre a Recorrida DunaGuincho e a Recorrente Expand e juntos como Docs. n.ºs 6 e 7 da contestação foram celebrados (de abril e outubro de 2018), bem como a data em que o contrato de cessão de exploração entre a Recorrida DunaGuincho e a Corrente Permanente, Lda. junto como Doc.º n.º 10 da contestação foi celebrado (agosto de 2016) DD e EE já exerciam as respetivas funções de presidente e diretor geral.

VIII. Em 2.º lugar, da prova testemunhal produzida resultou mais que demonstrado que aquela comunicação da Recorrida DunaGuincho aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI pela celebração daqueles contratos de subarrendamento e contrato de cessão de exploração, nos termos da Cláusula 5.º do Contrato de Arrendamento, não foi efetuada!

IX. É nesse sentido que, desde logo, a testemunha DD confirma que a primeira vez que foi apresentado a FF, tal ocorreu numa reunião que foi agendada pelo representante da Recorrida DunaGuincho, mas em que o representante da Recorrente Expand não foi ali apresentado como terceiro a quem havia sido cedida a exploração de qualquer espaço do imóvel objeto do Contrato de Arrendamento (cfr. depoimento prestado na audiência de julgamento de dia 09.05.2024, em concreto as passagens registadas entre os minutos 00:13:40 e 00:31:53).

X. No mesmo sentido, o depoimento da testemunha EE na audiência de julgamento de dia 09.05.2024, em concreto as passagens entre os minutos 00:12:12 e 00:24:28, o qual confirma que o FF nunca foi apresentado como representante da Expand.

XI. O próprio representante legal da Recorrente Expand, FF, afirmou de forma precisa que, na reunião ocorrida em 2018, não foi apresentado na qualidade de subarrendatário ou na qualidade de representante legal da Expand, tendo sido apresentado como professor ou sócio da própria Recorrida DunaGuincho, conforme declarações de parte prestadas na audiência de julgamento de dia 03.06.2024, entre os minutos 00:27:17 e 00:47:44.

XII. Em 3.º lugar, e face à ausência de qualquer documento nos autos que demonstrasse que a Recorrida DunaGuincho havia comunicado aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI a celebração dos contratos de subarrendamento com a Recorrente Expand, aquelas mesmas testemunhas foram interpeladas sobre a eventual receção de uma qualquer comunicação escrita por parte da Recorrida DunaGuincho com a menção à conclusão de tais negócios (cujos contratos, repete-se, se encontram juntos na contestação sob os Docs.º n.ºs 6 e 7).

XIII. Foi na senda de tais questões, que a testemunha DD desde logo referiu que nunca recebeu qualquer comunicação (nem escrita, nem verbal) da Recorrida DunaGuincho sobre a celebração dos negócios de subarrendamento juntos como Docs.º n.ºs 6 e 7 da contestação - conforme depoimento prestado na audiência de julgamento 09.05.2024, entre os minutos 00:11:37 e 00:12:26.

XIV. Para além disso, a mesma testemunha rejeitou categoricamente que uma eventual comunicação, pela Recorrida DunaGuincho aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI da celebração dos dois Contratos de Subarrendamento com a Recorrente Expand, haja sido prestada ou, sequer, que haja tido lugar qualquer comunicação escrita (cfr. depoimento da testemunha na audiência de julgamento de 09.05.2024, entre os minutos 01:04:16 e 01:04:27.

XV. De igual modo, a testemunha EE quando questionado sobre o recebimento de comunicação escrita responde de forma direta e imediata que não, conforme depoimento prestado na audiência de julgamento de 09.05.2024, entre os minutos 00:14:08 e 00:14:19.

XVI. Em 4.º lugar, a Recorrente Expand recorda que apesar de a Recorrida, na pessoa do seu representante legal GG, ter afirmado em sede de audiência de julgamento que havia remetido uma comunicação escrita aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, certo é que tal comunicação (cuja veracidade se contesta e contestou) apenas foi junta aos autos praticamente 2 anos após o início do processo.

XVII. Com efeito, a Recorrente Expand recorda que em sede de contestação, e a propósito dos fundamentos de resolução do Contrato de Arrendamento (celebrado entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrida DunaGuincho), alegou que um dos fundamentos dessa resolução correspondeu à ausência de comunicação, da Recorrida DunaGuincho àqueles Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, sobre a celebração de um qualquer contrato ou acordo de subarrendamento ou cessão de exploração entre a Recorrida DunaGuincho e a aqui Recorrente Expand.

XVIII. Aquela Contestação foi apresentada em Citius no dia 09.05.2022 (ref.ª Citius n.º 42188012), tendo, nessa sequência, a Recorrida DunaGuincho apresentado a respetiva Réplica, em 06.06.2022 (ref.ª Citius n.º 42484917).

XIX. Acontece que, nem em sede de Réplica – apresentada em junho de 2022 – nem até ao requerimento de 24.06.2024 (com a ref.ª Citius n.º 49282497) a Recorrida DunaGuincho juntou aos presentes autos qualquer comunicação escrita que evidenciasse ter comunicado por escrito, aos Interveniente e Recorridos BB e RCCCI a celebração de um contrato de subarrendamento (ou qualquer outro) com a aqui Recorrente Expand – nos termos da cláusula 5.ª do Contrato de Arrendamento celebrado entre a Recorrida DunaGuincho e aqueles Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI.

XX. Mais: até àquela data de 24.06.2024, a única discussão havida dizia respeito à interpretação do teor daquela cláusula 5.ª do Contrato de Arrendamento celebrado entre a Recorrida DunaGuincho e os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI.

XXI. Tanto assim é que, em sede de Réplica, a Autora e Recorrida DunaGuincho não só não juntou qualquer comunicação escrita nos termos daquela cláusula, como ainda invocou que a dita cláusula seria nula!

XXII. E em sede de audiências de julgamento ocorridas no Tribunal a quo, toda a discussão gravitou em torno da interpretação daquela cláusula 5.ª e sobre a necessidade, ou não, de ser remetido algum documento escrito, pela Recorrida DunaGuincho aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, comunicando ou pedindo autorização para o subarrendamento ou sublocação dos espaços objeto do Contrato de Arrendamento.

XXIII. Foi só quase 2 anos e meio volvidos da instauração da presente ação, que a Recorrida DunaGuincho, na sequência das declarações de parte do seu representante legal, GG, veio requerer a junção aos autos de uma comunicação à luz da qual refere que terá a Autora, Recorrida DunaGuincho, comunicado aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI a celebração do contrato de subarrendamento entre a DunaGuincho e a aqui Recorrente Expand.

XXIV. Tal comunicação – não é de estranhar… – não veio acompanhada de qualquer registo de envio por correio registado, sequer por qualquer registo de envio por correio registado com aviso de receção e nem sequer vem acompanhada de um qualquer email ou fax que haja sido remetido pela Recorrida DunaGuincho aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI juntando aquela comunicação como anexo.

XXV. As circunstâncias acima apontadas, porém, legitimam a conclusão de que o documento junto àquele requerimento de 24.06.2024 é um documento falso – falsidade que foi suscitada pela Recorrente Expand por requerimento de 01.07.2024, com a ref.ª Citius n.º 49352486.

XXVI. Foi, precisamente, tendo em vista demonstrar a falsidade daquele documento que a Recorrente Expand requereu uma acareação entre as testemunhas DD e EE e a parte FF, com o representante legal da Recorrida DunaGuincho, GG.

XXVII. A testemunha EE, para além de ter confirmado não ter recebido a carta, relatou que o Mandatário da Autora, Dr. HH, havia transmitido a informação de não ter conhecimento da carta, conforme acareação de dia 01.07.2024, entre os minutos 00:36:01 e 00:38:31.

XXVIII. Em igual sentido depôs a testemunha DD, que afirmou de forma direta que a carta nunca foi recebida pela RCCCI / BB, conforme passagens transcritas entre os minutos 00:38:36 e 00:40:25.

XXIX. Como tal, em face da prova documental e testemunhal produzidas, deverão ser considerados como provados os seguintes factos que o Tribunal a quo considerou como não provados:

a) A BB e a RCCCI apenas tomaram conhecimento que a Dunaguincho havia sublocado os espaços correspondentes ao clube ténis/espaço de ginásio e cedido a exploração do restaurante a terceiros em março de 2021.

b) Até março de 2021, a BB e a RCCCI apenas tinham conhecimento que a Dunaguincho celebrara com a sociedade “Corrente Permanente, Lda.”, em 01.08.2016, um contrato que tinha por objeto a exploração do restaurante que integra o Imóvel Clube.

XXX. A Recorrente Expand entende também que o Tribunal errou na apreciação da matéria de facto ínsita nas alíneas e) e f) dos factos dados como não provados na sentença recorrida.

XXXI. Em 1.º lugar, a Recorrente juntou à sua contestação, como Doc.º n.º 19, uma Declaração de Voluntariado emitida pela União de freguesias de ... e Estoril, a qual atesta a participação da Recorrente Expand no desenvolvimento de atividades gratuitas para pessoas portadoras de deficiência motora e psíquica e para crianças desfavorecidas das Escolas da Junta de Freguesia, contribuindo ainda, com a Câmara Municipal de ..., para a educação ambiental e a vida em sociedade de modo ecológico.

XXXII. Em 2.º lugar, o legal representante da Recorrente Expand, FF, corroborou os factos descritos através das declarações de parte em sede de audiência de julgamento no dia 03.06.2024, no minuto 00:25:07.

XXXIII. Salienta-se que a posição do Clube no ranking da Federação Portuguesa de Ténis foi um facto invocado pelo representante legal de forma espontânea, merecendo credibilidade e devendo ser valorada pelo Tribunal.

XXXIV. A Recorrente entende que, face à prova produzida, devem ser considerados como provados os seguintes factos:

e) O Contrato de Cedência foi celebrado com a Expandconstellation, nomeadamente, devido aos resultados muito favoráveis e promissórios que a Ré havia apresentado no desenvolvimento da atividade do ténis no Clube: é que após o início da exploração da atividade de ténis do Clube BB pela Ré, o Clube assumiu, por quatro anos consecutivos, a 27.ª posição do campeonato nacional de ténis, granjeando respeito pela Federação Portuguesa de Ténis – isto quando, até ao início da exploração da exploração da modalidade pela Ré, o Clube ocupava, apenas, o 194.º lugar.

f) Tendo ainda sido valorizada, para a celebração daquele Contrato de Cedência, a circunstância de a Ré ter desenvolvido atividades gratuitas para pessoas portadoras de deficiência motora e psíquica e para crianças desfavorecidas das Escolas da Junta de Freguesia, contribuindo ainda, com a Câmara Municipal de ..., para a educação ambiental e a vida em sociedade de modo ecológico.

XXXV. Quanto aos factos constantes das alíneas g), h) e i) da sentença recorrida, o Tribunal a quo julgou-os, também erradamente, como não provados.

XXXVI. Em 1.º lugar, a Recorrente Expand salienta que o Doc.º n.º 26 da contestação corresponde ao projeto de arquitetura de alteração do design de interiores do restaurante, razão pela qual ali consta, quanto ao local de execução dos trabalhos, “Projeto de Interior Design e Decoração para a remodelação de um restaurante no Clube de Campo BB I, no Guincho,

XXXVII. A circunstância de, por lapso, ali constar a identificação de um outro nome, não permite desvalorizar o teor daquele documento.

XXXVIII. Em 2.º lugar, sempre convirá salientar que a Recorrida DunaGuincho não impugnou a veracidade daquele Doc.º n.º 26 da contestação, tendo apenas referido, a propósito do alegado aos artigos 176.º a 193.º da contestação ser “alheia, desconhece e não deve ser responsabilizada pelos investimentos e planificações que a Ré efetuou” (artigo 41.º da réplica), pelo que nos termos do artigo 574.º, n.º 2 do CPC, “consideram-se admitidos por acordo os factos que não forem impugnados”, mais especificamente os danos suportados pela Recorrente Expand.

XXXIX. Em 3.º lugar, e também face ao que anteriormente se referiu, a Recorrente Expand salienta que a Recorrida DunaGuincho em lado algum sustentou a invalidade do Doc.º n.º 26 decorrente de uma qualquer ausência de assinaturas.

XL. Em 4.º lugar, o valor da adjudicação, acrescido de IVA, indicado nos honorários e condições de pagamento e a que corresponde o Doc.º n.º 27 da contestação corresponde, de facto, ao montante pago pela Recorrente Expand na pessoa do seu sócio e gerente, a saber - no total de € 7.348,02 – corresponde exatamente ao valor de 20% da adjudicação da proposta constante do Doc.º n.º 26 da contestação, acrescido de IVA.

XLI. Relativamente ao argumento do Tribunal a quo segundo o qual o Doc.º n.º 27 da contestação contém um “interrogado” na data da mencionada transferência e não identifica o titular da conta de quem ordenou o pagamento, não pode tal demonstrar a irrelevância ou insuficiência do documento em causa.

XLII. De recordar que as transferências bancárias realizadas através de sites de bancos não identificam o destinatário dos movimentos de transferência – ou não identificavam até recentemente – razão pela qual a nossa jurisprudência é praticamente unânime em desresponsabilizar as instituições bancárias por não confirmarem que o nome aposto, em pagamentos eletrónicos, do titular de um IBAN corresponde ao IBAN identificado, conforme acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16.02.2023, disponível em www.dgsi.pt referido supra.

XLIII. Em 5.º lugar, em sede de declarações de parte, o representante legal da Recorrente Expand, FF, confirmou ter contratado aquele projeto de decoração de interiores com a empresa “Andringa”, ter procedido ao pagamento do montante de € 7.348,02, e, esclareceu ainda que a “Andringa” era a empresa responsável pelo projeto que recebeu aquele montante. (cfr. declarações prestadas em sede de audiência de julgamento, de 03.06.2024, entre os minutos 00:10:58 e 00:11:32 e entre os minutos 00:58:07 e 00:58:15).

XLIV. Por força de tudo quanto ficou dito, entende a Recorrente que os seguintes factos dados como não provados deverão ser aditados ao elenco dos factos provados da sentença recorrida:

g) A Ré, com a negociação e celebração daquele Contrato de Cedência, elaborou um plano integrado de exploração conjunta e interligada de todos os espaços que integram o Imóvel Clube, com desenvolvimento de atividade abrangente e que se coaduna com o escopo das proprietárias BB e RCCCI.

h) Na prática, a Ré contratou um projeto de arquitetura de alteração de design de interiores do restaurante, tendo inclusivamente já procedido ao pagamento de € 7.348,02 (correspondente à 1.ª fase, de adjudicação, de € 5.974,00 acrescido de IVA) no dia 16 de julho de 2021;

i) Projeto que implicava o estudo prévio para o design de interiores do restaurante, o projeto de execução do design de interiores e respetiva decoração, assistência técnica à obra e respetivas montagens.

XLV. Na sentença recorrida, mal andou, igualmente, o Tribunal a quo ao considerar como não provados os factos constantes das alíneas j) e k).

XLVI. Neste âmbito o representante legal da Recorrente Expand, FF, nas declarações prestadas na audiência de julgamento de 03.06.2024, entre os minutos 00:13:07 e 00:14:36, atestou os vários problemas atinentes a perdas de clientes e distúrbios decorrentes de atuações da Corrente Permanente, Lda., revelando que a Corrente Permanente, Lda. atuou de forma concertada e com a intenção de prejudicar a Recorrente através do desvio de clientela.

XLVII. Em 2.º lugar, de recordar que consta como facto provado 59 que tanto a sociedade Corrente Permanente, Lda. como a Recorrida DunaGuincho têm um sócio em comum: o Dr. II, figura que inclusivamente assistiu à praticamente totalidade das audiências de julgamento neste processo, o que revela que ambos se confundem de tal forma que a atuação concertada de funcionários da Corrente Permanente, Lda corresponde, ainda, a uma atuação concertada da própria Recorrida DunaGuincho.

XLVIII. Pelos fundamentos elencados, a Recorrente Expand entende que face à prova produzida devem ser considerados como provados os seguintes factos:

j) A sociedade Corrente Permanente, Lda. está a aliciar os clientes do restaurante (sócios do Real Clube BB I) a não comparecer naquele restaurante logo que a exploração do restaurante deixe de ser por ela exercida.

k) A exploração do restaurante pela Expandconstellation será drasticamente afetada pela diminuição de clientela potenciada pela atuação da sociedade Corrente Permanente, Lda.

XLIX. Relativamente aos factos dados como provados a Recorrente Expand entende que o facto 41 e o facto 56 devem ser alterados.

L. Relativamente ao facto provado 41 resulta dos meios de prova produzidos, em especial dos depoimentos das testemunhas inquiridas em sede de audiência de julgamento, que a Recorrida DunaGuincho não concluiu as obras a que contratualmente se obrigou.

LI. Desde logo, e em 1.º lugar, a Recorrente Expand recorda que, nos termos do Contrato de Arrendamento celebrado entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrida DunaGuincho, e como consta do facto provado 15, uma das obrigações da Recorrida DunaGuincho consistia na realização de “Todas as obras de recuperação do Club House na configuração prevista e descrita do anexo II e todas as obras de recuperação do espaço do ténis, na configuração prevista, sendo opção da terceira Outorgante a transformação do 5.º campo de ténis em campos de Padle…”

LII. Ora, resulta da produção de prova dos presentes autos que o Club House objeto do Contrato de Arrendamento não possui qualquer “campo de padle”, o que desde logo permite concluir pela não realização, por parte da Recorrida DunaGuincho, da totalidade das obras contratualmente previstas.

LIII. Em 2.º lugar, considerando o facto provado 42 e o facto provado 43, parece evidente a conclusão, também, de que a Recorrida DunaGuincho não cumpriu o desiderato a que se propôs, no sentido de concluir a totalidade das obras contratualmente convencionadas.

LIV. Termos em que, por tudo quanto acima se referiu, deverá ser alterado o facto 41 dos factos provados nos seguintes termos:

A Autora DunaGuincho Sports, Lda não procedeu à execução da totalidade das obras a que contratualmente se obrigou e que constam elencadas na Cláusula 6.ª e no Anexo II ao Contrato de Arrendamento.

LV. Relativamente ao facto provado 56, sem prejuízo de a Recorrente Expand considerar estar em causa uma mera gralha sujeita a correção nos termos do artigo 614.º do CPC, vem, por cautela, requerer a respetiva alteração do facto 56, porquanto o mesmo não decorre dos valores que constam efetivamente mencionados nos Contratos de Subarrendamento juntos como Docs.º n.ºs 6 e 7 da Contestação, nem das faturas juntas aos presentes autos.

LVI. Os valores a considerar são de € 403,06 quanto ao “arrendamento ginásio” e € 1.349,70 quanto a “renda”.

LVII. Logo, e porque os Contratos de Subarrendamento juntos como Docs.º n.ºs 6 e 7 da Contestação referem-se a valores diferentes, e assim também as faturas juntas aos presentes autos como Docs.º n.ºs 20 e 22 da contestação, deverá tal facto 56 passar a ter a seguinte redação:

A Ré subarrendatária, Expandconstellation Lda não pagou à A. as rendas, desde Julho de 2021 relativas a ambos os contratos no montante total 15.338.72 Euros, correspondentes aos meses de julho, a Dezembro de 2021 e Janeiro de 2022 anteriores à data de entrada da PI:

a. Julho 2021: 403,06 euros ginásio, e 1.349,70 euros ténis = 1.752,76 euros.

b. Agosto 2021: 403,06 euros ginásio, e 1.349,70 euros ténis = 1.752,76 euros.

c. Setembro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1.349,70 euros ténis = 1.752,76 euros.

d. Outubro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1.349,70 euros ténis = 1.752,76 euros.

e. Novembro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1.349,70 euros ténis = 1.752,76 euros.

f. Dezembro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1.349,70 euros ténis = 1.752,76 euros.

g. Janeiro 2022: 403,06 euros ginásio, e 1.349,70 euros ténis = 1.752,76 euros.

Total : 1.752,76 x 7 meses = 12.269,32 Euros mais Iva = 2868.22 Total até 31 Janeiro 20220 = 15.137,54 Euros.

LVIII. Por último, a Recorrente Expand entende que devem ser aditados factos ao elenco de factos provados que não constam como tendo sido considerados pelo Tribunal a quo.

LIX. O primeiro facto a aditar é o de que os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrida DunaGuincho celebraram um aditamento ao Contrato de Arrendamento sem nunca invalidar/considerar ineficaz/ considerar ilegítima a resolução operada por Notificação Judicial Avulsa junta por requerimento de 20.02.2024, com a ref.ª Citius n.º 48033310.

LX. Isto porque este facto foi confirmado pelo representante legal dos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, mediante depoimento prestado na audiência de julgamento de dia 03.06.2024, entre os minutos 00:17:39 e 00:23:16.

LXI. Os restantes factos a aditar são, precisamente, o de que o objeto do Contrato de Cedência de Espaço celebrado entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrente Expand (junto como Doc.º n.º 18 da contestação) era idêntico ao objeto dos dois Contratos de Subarrendamento celebrados entre a Recorrida DunaGuincho e a Recorrente Expand (juntos como Docs.º n.ºs 6 e 7 da contestação);

LXII. E o de que a Recorrente Expand procedeu ao pagamento (a)os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI de todas as quantias decorrentes do Contrato de Cedência celebrado no dia 18.07.2021 e junto como Doc.º n.º 18 da contestação.

LXIII. Em 1.º lugar, comparando o objeto dos dois Contratos de Subarrendamento celebrados entre a Recorrida DunaGuincho e a Recorrente Expand (juntos como Docs.º n.ºs 6 e 7 da contestação), como constam dos factos provados 22 e 25 da sentença recorrida, é evidente que o locado desses contratos de subarrendamento é o mesmo que o objeto do Contrato de Cedência de Espaço, conforme cláusula primeira deste contrato.

LXIV. Em 2.º lugar, estes factos são corroborados, por um lado pela testemunha DD, através de depoimento prestado na sessão de audiência de julgamento ocorrida no dia 09.05.2024, entre os minutos 00:14:11 e 00:16:24.

LXV. Por outro lado, pelas declarações prestadas pelo representante legal da Recorrente Expand FF, na sessão de audiência de julgamento ocorrida no dia 03.06.2024, entre os minutos 00:43:53 e 00:48:37.

LXVI. Em 3.º lugar, e no que em especial concerne ao tema dos pagamentos, a Recorrente Expand recorda que em sede de declarações de parte prestadas pelo representante dos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, JJ, entre os minutos 00:07:05 e 00:09:25, este confirmou não ter, àquela data, presente se a Recorrente Expand havia, ou não, procedido ao pagamento aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI da totalidade da remuneração prevista e acordada no Contrato de Cedência de Espaço junto como Doc.º n.º 18 da contestação.

LXVII. Foi nesta sequência que, na senda daquelas declarações de parte e na ata de audiência de julgamento ocorrida a 03.06.2024 a Recorrente Expand requereu que o legal representante dos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI “juntasse aos autos o extrato de conta relativamente à ré, nos termos do disposto no artigo 429º do CPC e artigo 7º, nº 1 e 2 do CPC”, tendo em vista a confirmação de que todos os valores previstos ao abrigo do Contrato de Cedência haviam não só sido pagos pela Recorrente Expand, como recebidos pelos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI.

LXVIII. Por despacho proferido pelo Tribunal nessa mesma ocasião, foi deferido o requerido, tendo, por email atado de 08.06.2024, correspondente à referência do processo em Citius n.º 25805875, os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI procedido à junção aos autos do extrato de conta da Recorrente Expand, cujo saldo é zero, o que significa que todas as faturas emitidas à Recorrente Expand foram devidamente liquidadas.

LXIX. Daquele extrato de conta resulta que entre 30.09.2021 e 30.06.2022 foram emitidas pelos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI faturas à Recorrente Expand no total de € 18.598,45, que a Recorrente Expand procedeu ao pagamento aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI de igual montante e que os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI receberam aquele valor da Recorrente Expand.

LXX. Em 4.º lugar, e porque encaixa, precisamente, no período em que as testemunhas DD e EE exerceram funções junto dos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, a Recorrente Expand recorda que estas testemunhas confirmaram, ainda, que todos os valores devidos pela Recorrente Expand aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI decorrentes daquele Contrato de Cedência foram integralmente liquidados (cfr. depoimentos prestados na sessão de audiência de julgamento ocorrida no dia 09.05.2024, entre os minutos 00:37:24 e 00:41:01 e entre os minutos 00:48:17 e 00:49:02). LX

LXXI. Termos em que, por tudo quanto acima se referiu, deverão ser aditados ao elenco dos factos provados da sentença recorrida, os seguintes factos provados:

- Os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Autora DunaGuincho celebraram um aditamento ao Contrato de Arrendamento sem nunca invalidar/considerar ineficaz/considerar ilegítima a resolução do Contrato de Arrendamento operada por Notificação Judicial Avulsa junta por requerimento de 20.02.2024, com a ref.ª Citius n.º 48033310 (junta sob Doc.º n.º 8 na contestação).

- O objeto do Contrato de Cedência de Espaço celebrado entre os Intervenientes BB e RCCCI e a Ré Expandconstellation (junto como documento n.º 18 da contestação) é idêntico ao objeto dos dois Contratos de Subarrendamento celebrados entre a Autora DunaGuincho e a Ré Expandconstellation (juntos como documentos n.ºs 6 e 7 da contestação).

- A Ré Expandconstellation procedeu ao pagamento integral aos Intervenientes BB e RCCCI dos valores devidos ao abrigo do Contrato de Cedência de Espaço junto como documento n.º 18 da contestação, no total de € 18.598,45, tendo os Intervenientes BB e RCCCI recebido integralmente tais valores.

LXXII. A Recorrente Expand entende também que o Tribunal a quo andou mal quanto à interpretação e aplicação do Direito, tendo julgado totalmente procedente o pedido da Recorrida DunaGuincho e totalmente improcedente o pedido reconvencional da Recorrente Expand.

LXXIII. Relativamente à validade da resolução operada por Notificação Judicial Avulsa, em 1.º lugar, e conforme resulta dos factos dados como provados na sentença recorrida – facto 6 – os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI celebraram com a Recorrida DunaGuincho um Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais, ao abrigo do qual deram de arrendamento o Club House (incluindo o restaurante), 5 campos de ténis, estacionamentos (não exclusivos) e respetivas zonas adjacentes, pelo período de 10 anos, com início em 01.05.2014 e termo em 30.04.2024, renovável automaticamente por um período de 10 anos.

LXXIV. Por sua vez, a Recorrida DunaGuincho celebrou com a Recorrente Expand dois Contratos de Subarrendamento: (i) um Contrato de Subarrendamento, com data de 05 de abril de 2018, que compreende 4 campos de ténis, um piso sintético e três de terra batida, com o respetivo equipamento, incluindo torres de iluminação, até 30 de abril de 2034, e (ii) um Contrato de Subarrendamento, de 25 de outubro de 2018, que tem por objeto uma sala de treino e dois gabinetes e, ainda, o acesso às áreas comuns por parte de clientes e funcionários da subarrendatária, como sejam o lounge exterior, cafetaria e balneários, até 30 de maio de 2021, renovável automaticamente e retroagindo o contrato a 1 de junho de 2016, conforme factos 22 e 25 dados como provados na sentença recorrida e considerando as alterações / retificações sugeridas supra.

LXXV. O locado objeto do Contrato de Arrendamento celebrado entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrida DunaGuincho corresponde a um prédio rústico sito na Quinta da Marinha em ..., descrito na .... Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ...1984, conforme dado como provado na sentença recorrida (facto 1).

LXXVI. Por assim ser, não se compreende que o Tribunal a quo tenha pugnado pela aplicação dos artigos 1080.º, 1083.º e 1084.º do CC.

LXXVII. Com efeito, os referidos artigos pertencem à Divisão III (Resolução), da Subsecção IV (Cessação), da Secção VII (Arrendamento de prédios urbanos) do Código Civil.

LXXVIII. Em 2.º lugar, o artigo 1064.º do CC determina expressamente que “a presente secção [referindo-se à Secção VII] aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos e, ainda, a outras situações nela previstas”.

LXXIX. Portanto, resulta de forma evidente que, não sendo o locado objeto do contrato de arrendamento um prédio urbano, mas sim um prédio rústico, não têm aplicação os artigos 1083.º e 1084.º do CC.

LXXX. Se assim é, como nem de outra forma pode ser, a resolução do Contrato de Arrendamento – celebrado entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrida DunaGuincho – não se encontrava sujeita à imperatividade consagrada no artigo 1080.º do CC.

LXXXI. Diversamente, ao caso sub judice aplica-se o artigo 1047.º do CC, de acordo com o qual “a resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente”.

LXXXII. Nesta medida, a Cláusula 5.ª, n.º 3 do Contrato de Arrendamento de acordo com a qual as partes convencionaram que, em caso de incumprimento pela Recorrida DunaGuincho das obrigações de autorização prévia ou comunicação prévias impostas para a celebração de contratos de subarrendamento, o senhorio (aqui, os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI) poderia “rescindir” imediatamente o Contrato de Arrendamento mediante carta registada com aviso de receção – correspondente ao facto 13 dado como provado na sentença recorrida

LXXXIII. Assim como a Cláusula 16.ª do Contrato de Arrendamento, segundo a qual em caso de incumprimento das obrigações contratuais qualquer das partes pode resolver o contrato mediante notificação judicial avulsa – facto 16 dado como provado na sentença recorrida – correspondem, ambas, a cláusulas válidas.

LXXXIV. De igual modo, a comunicação à Recorrida DunaGuincho, por parte dos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, por meio da Notificação Judicial Avulsa junta por requerimento de 20.02.2024, com a ref.ª Citius n.º 48033310, da resolução do Contrato de Arrendamento, com efeitos a 4 de junho de 2021, junta sob o Doc.º n.º 8 na contestação, correspondente ao facto 31 dado como provado na sentença recorrida, é, também ela, válida.

LXXXV. E, por isso, a resolução operou, determinando a cessação do Contrato de Arrendamento entre a Recorrida DunaGuincho e os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI em data anterior à da propositura da ação em causa, pela Autora DunaGuincho contra a Ré Expand, ora Recorrente.

LXXXVI. Em 3.º lugar, adite-se, a este propósito, que a própria Recorrida DunaGuincho assumiu, na resposta à Notificação Judicial Avulsa que a mesma recebeu, a virtualidade do meio de resolução do Contrato de Arrendamento, apenas não tendo concordado com os factos que fundamentariam aquela resolução.

LXXXVII. É o que resulta tanto dos primeiros dois parágrafos da comunicação de resposta da Recorrida DunaGuincho aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI – cfr. Doc.º n.º 16 da contestação – como do depoimento do representante legal do Interveniente e Recorrido BB, JJ, na audiência de julgamento de dia 03.06.2024.

LXXXVIII. Do exposto resulta, de forma clara, que a Recorrida DunaGuincho confessou aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e validade da atuação destes últimos, no sentido de poder resolver o Contrato de Arrendamento por via de Notificação Judicial Avulsa.

LXXXIX. Apenas alegando a Recorrida que aquela Notificação Judicial Avulsa deveria ser precedida de um período de sanação das situações de incumprimento – circunstância que, na verdade, consta da Notificação Judicial Avulsa de resolução, pois a Recorrida DunaGuincho foi notificada para sanar os vícios (as situações de incumprimento), sob pena de, não o fazendo, o Contrato de Arrendamento se considerar resolvido – é o que consta do mencionado Doc.º n.º 8 junto por requerimento de 20.02.2024.

XC. A atuação da Recorrida DunaGuincho é, por isso, abusiva – tanto confirma ter recebido a notificação judicial avulsa de resolução do Contrato de Arrendamento e confirma aquele meio, como nestes autos alega a nulidade de uma cláusula que anteriormente reconheceu e validou.

XCI. Este facto não deixará de ser tomado em consideração pelo Tribunal ad quem na apreciação da atuação da Recorrida DunaGuincho – sendo certo que tal atuação deve ser sancionada nos termos do artigo 334.º do Código Civil.

XCII. Desta forma, a Recorrida DunaGuincho deverá ser responsável pela sua conduta e pela circunstância, não só de ter incumprido as obrigações decorrentes do Contrato de Arrendamento celebrado com os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, como ainda, por ter confirmado que aquele Contrato de Arrendamento poderia ser cessado por Notificação Judicial Avulsa.

XCIII. Em 4.º lugar, de destacar que na decisão que foi proferida na providência cautelar que está mencionada no facto 38 dos factos provados da sentença recorrida, consta da pagina 30 daquela decisão que: “(…) resulta da factualidade apurada que a notificação judicial avulsa que comunicou à DunaGuincho a resolução contratual por incumprimento foi concretizada em 0/06/2021”, o que significa que também este Tribunal validou aquela resolução.

XCIV. E em 5.º lugar, o Tribunal a quo não tomou em consideração que, quando a Recorrente Expand celebra com os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI o Contrato de Cedência de Espaço junto como Doc.º n.º 18 da contestação – dia 18.07.2021 – a Recorrida DunaGuincho já havia comunicado nada ter a obstar à validade da cláusula de resolução e nada ter a obstar ao meio de cessação da relação de arrendamento – apenas não concordando com os fundamentos de resolução avançados pelos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI.

XCV. Dito de outro modo, não pode escapar ao Tribunal a quo que não foi a Recorrente Expand quem cessou o Contrato de Arrendamento, nem foi a Recorrente Expand que, sozinha, celebrou o Contrato de Cedência de Espaço de 18.07.2021.

XCVI. Termos em que, por tudo quanto acima se referiu, a Recorrente Expand entende que inversamente ao que foi decidido na decisão sindicada, deve concluir-se pela manifesta validade da resolução operada por Notificação Judicial Avulsa, validade que a própria Recorrida DunaGuincho confirmou na sua resposta a tal comunicação de resolução.

XCVII. Relativamente aos fundamentos da resolução, a Recorrente Expand também não acompanha a decisão do Tribunal a quo.

XCVIII. Veja-se que os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, invocaram a violação da Cláusula 5.ª, n.ºs 1 e 2 do Contrato de Arrendamento, uma vez que a Recorrida celebrou dois contratos de subarrendamento e um contrato de cessão da exploração sem a sua prévia autorização por escrito e a violação do artigo 1062.º do CC.

XCIX. E, na sentença recorrida, foi dado como provado, no facto 30, que a Recorrida DunaGuincho não requereu a prévia autorização dos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI para a celebração dos dois Contratos de Arrendamento e do contrato de cessão de exploração com a Recorrente Expand, juntos como Docs. n.ºs 6, 7 e 11 da contestação.

C. Para além disso, atendendo à matéria de facto já dada como provada na sentença recorrida, reforçada, também, pelas alterações na referida matéria de facto que por via do presente recurso se visam introduzir, é imperioso concluir que os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, senhorios no Contrato de Arrendamento, apenas tomaram conhecimento dos contratos de subarrendamento e do contrato de cessão de exploração em março de 2021.

CI. Logo, face às obrigações do arrendatário descritas, ao incumprimento das obrigações e às consequências do incumprimento previstas no Contrato de Arrendamento;

CII. A Recorrente Expand entende que o Contrato de Arrendamento celebrado entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrida DunaGuincho deverá considerar-se como resolvido por meio de Notificação Judicial Avulsa e com efeitos a 04 de junho de 2021.

CIII. Face ao exposto, o Tribunal a quo decidiu erradamente quanto à caducidade dos Contratos de Subarrendamento.

CIV. É que o artigo 1089.º do CC prevê expressamente que “o subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção”.

CV. Pelo que não se pode extrair outra conclusão se não a de que os Contratos de Subarrendamento celebrados entre Recorrida DunaGuincho e Recorrente caducaram e, por isso, não é devido qualquer valor a título de rendas pela Recorrente à Recorrida.

CVI. A circunstância de a Recorrida DunaGuincho, após notificada da resolução, não aceitar a resolução com base nos fundamentos ali alegados, mas nada apontar ao procedimento de resolução legalmente adotado (por meio de notificação judicial avulsa), nem ter instaurado qualquer procedimento judicial destinado a inviabilizar a resolução, permitem concluir que a Recorrida DunaGuincho se conformou com a resolução do Contrato de Arrendamento.

CVII. Logo, por aqui se conclui que deverá a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que reconheça não ser devida à Recorrida DunaGuincho qualquer quantia a título de rendas não pagas após a data de caducidade dos Contratos de Subarrendamento.

CVIII. Sem prejuízo do exposto e subsidiariamente, ainda que se entendesse que os Contratos de Subarrendamento não se poderiam considerar como caducados, por ausência de cessão do Contrato de Arrendamento que lhes subjazia – o que não se concede e apenas se pondera por cautela de patrocínio –, faltou claramente ao Tribunal a quo apreciar a manifesta falta de culpa da aqui Recorrente Expand em tudo quanto se circunscreve à resolução do Contrato de Arrendamento e à celebração de um novo Contrato de Cedência de Espaço entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrente Expand.

CIX. Em 1.º lugar, e como acima se antecipou, a resolução do Contrato de Arrendamento correspondeu a uma iniciativa dos próprios Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, que, motu propriu, entenderam comunicar à Autora, Recorrida, DunaGuincho a cessação do Contrato de Arrendamento em face da verificação de situações de incumprimento contratual – é o que resulta dos factos provados 31 e 32 da sentença recorrida.

CX. Por outro lado, foi na sequência daquela resolução contratual validamente operada, que os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI notificaram a aqui Ré, Recorrente, Expand, por comunicação de 15 de junho de 2021 – vide facto provado 44 – que tinha 30 dias para desocupar o espaço objeto dos Contatos de Subarrendamento celebrados com a DunaGuincho porque – como naquela carta consta – o Contrato de Arrendamento havia cessado.

CXI. Foi na sequência daquela comunicação que os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrente Expand reuniram e que, nessa sequência, foi celebrado o Contrato de Cedência de Espaço de 18 de julho de 2021 – cfr. factos 45 e 46 da decisão recorrida.

CXII. E foi na sequência daquele Contrato de Cedência que a Recorrente Expand pagou – e os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI receberam – as remunerações pelo espaço objeto daquele Contrato de Cedência e que era coincidente com os espaço(s) objeto dos dois Contratos de Subarrendamento celebrados entre a Recorrente Expand e a Recorrida DunaGuincho – conforme factos provados que deverão ser aditados, conforme resulta das presentes alegações de recurso.

CXIII. Em 2.º lugar, aparentemente o Tribunal a quo foi indiferente a todas aquelas circunstâncias e desconsiderou, desde logo, o pressuposto da culpa – que é pressuposto essencial na aferição da responsabilidade contratual de qualquer parte em qualquer relação contratual – como aquela que estaria em causa no pressuposto de se considerar que os Contratos de Subarrendamento não caducaram – o que apenas se pondera por mera cautela de patrocínio, sem conceder.

CXIV. Nos termos no artigo 483.º do Código Civil, conjugado com o artigo 563.º do mesmo diploma legal, são cinco os pressupostos cuja verificação seria exigida para que possa ser assacada qualquer responsabilidade à aqui Recorrente: a prática de um facto voluntário e ilícito; a culpa, sob forma de dolo ou negligência, do autor do facto; a existência de um dano do lesado; e o nexo de causalidade entre o facto ilícito e o dano sofrido.

CXV. Cumprindo referir que a prova destes elementos competia à Recorrida DunaGuincho, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, que determina que: “àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado”.

CXVI. Se, em face deste raciocínio aqui expendido segundo o qual os Contratos de Subarrendamento não haveriam caducado, podemos até conceder quanto à verificação de um facto ilícito – compreendido no não pagamento das rendas.

CXVII. O mesmo a Recorrente Expand não pode aceitar quanto à culpa., na medida em que nos termos do artigo 799.º, n.º 1, do Código Civil, competiria à aqui Recorrente Expand a prova de que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso não procedem de culpa sua. E foi o que a Recorrente fez.

CXVIII. É que a circunstância de não ter sido a Recorrente Expand a resolver – ou a determinar a resolução – do Contrato de Arrendamento;

CXIX. Acrescido do facto de terem sido os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI a comunicarem à aqui Recorrente Expand a cessação do Contrato de Arrendamento por resolução – vide facto provado 44;

CXX. Tudo aliado do facto de naquela comunicação os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI terem ainda notificado a Recorrente de que a mesma tinha um prazo de 30 dias para desocupar os espaços até então ocupados;

CXXI. E ao facto de terem os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrente Expand celebrado um Contrato de Cedência de Espaço que a Recorrente cumpriu - o que significa que a Recorrente pagou as remunerações devidas aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI;

CXXII. Permitem – todos estes factos – concluir pela ausência de culpa da Recorrente no incumprimento da obrigação contratual de pagamento de uma eventual renda que fosse devida em função da (neste raciocínio assim considerado) validade dos Contratos de Subarrendamento.

CXXIII. Pelo que mesmo no cenário hipotético aqui cogitado de se considerarem válidos os Contratos de Subarrendamento, a conclusão não poderia ser outra que não fosse a da improcedência da ação instaurada pela Autora contra a Ré e a necessária revogação da decisão recorrida.

CXXIV. Face ao exposto, e face às alterações da matéria de facto, é imperioso concluir que, não sendo a Recorrente Expand responsável por quaisquer dos danos alegados pela Autora, Recorrida, esta última é, porém, responsável pelos danos alegados e (assim se crê) provados pela Recorrente.

CXXV. Como tal, a Autora DunaGuincho deveria considerar-se responsável, nos termos e para os efeitos do artigo 483.º do Código Civil, pelos danos alegados pela Recorrente Expand, na medida em que foi a não desocupação do espaço objeto do Contrato de Cedência celebrado pela Recorrente com os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI que determinou os custos suportados pela Recorrente.

CXXVI. Termos em que, sempre a Recorrida DunaGuincho deverá ser condenada no pagamento à Recorrente Expand da quantia por esta suportada – e demonstrada – a título de danos patrimoniais no valor de € 7.348,02.

CXXVII. Por último, ainda que se entendesse que a Recorrente Expand é que seria responsável, sendo de indeferir todos os argumentos anteriores, ainda assim a conclusão teria de ser a de que apenas os Intervenientes BB e RCCCI se poderiam considerar como responsáveis perante a Autora, Recorrida, DunaGuincho.

CXXVIII. Com efeito, e conforme anteriormente demonstrado, a Recorrente Expand é um terceiro em relação ao Contrato de Arrendamento celebrado entre a Recorrida DunaGuincho e os senhorios, aqui Intervenientes e Recorridos, o BB e a RCCCI.

CXXIX. Acresce que, toda a atuação da Recorrente Expand foi pautada pela informação transmitida pelos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, senhorios no Contrato de Arrendamento celebrado com a Recorrida DunaGuincho.

CXXX. Por um lado, os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, por comunicação escrita com data de 15.06.2021 (é o Doc.º n.º 17 da contestação), informaram a Recorrente Expand da cessação do Contrato de Arrendamento celebrado entre aqueles (Recorridos BB e RCCCI) e a Recorrida DunaGuincho, indicando que quer a Recorrida DunaGuincho, quer os seus subarrendatários, entre eles a Recorrente Expand, se encontravam obrigados à desocupação do locado dentro do prazo fixado na comunicação – conforme facto 44 dado como provado na sentença recorrida.

CXXXI. Por outro lado, foi também na referida comunicação escrita que os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI revelaram disponibilidade para dialogar, razão pela qual, após negociações encetadas, a Recorrente Expand celebrou com aqueles Intervenientes e Recorridos um Contrato de Cedência de Espaço - conforme factos 45 e 46 dados como provados na sentença recorrida.

CXXXII. Na sequência da celebração do Contrato de Cedência de Espaço, a Recorrente Expand começou a pagar aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI o valor monetário pela utilização do espaço objeto daquele Contrato.

CXXXIII. Ou seja, em caso de condenação da Recorrente Expand no pagamento das rendas vencidas e vincendas até 6 de junho de 2022, o que não se aceita, sempre deverá ser reconhecido o direito de regresso da Recorrente Expand sobre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI.

CXXXIV. Caso contrário, a Recorrente Expand obrigar-se-ia a pagar duas vezes pelo mesmo espaço.

CXXXV. O que configuraria, quanto aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI, uma situação de enriquecimento sem causa.

CXXXVI. Sendo que no caso concreto, conforme demonstrado ao longo do presente recurso, se encontram preenchidos todos os pressupostos, a saber (i) é necessário, em primeiro lugar, que haja um enriquecimento. O enriquecimento consiste na obtenção de uma vantagem de caráter patrimonial, seja qual for a forma que essa vantagem revista; (ii) a obrigação de restituir pressupõe, em segundo lugar, que o enriquecimento, contra o qual se reage, careça de causa justificativa – ou porque nunca a tenha tido ou porque, tendo-a inicialmente, entretanto a haja perdido; e (iii) o enriquecimento tenha sido obtido imediatamente à custa daquele que se arroga o direito à restituição.

CXXXVII. Portanto, encontrando-se preenchidos os pressupostos de aplicação do instituto do enriquecimento sem causa, nos termos e para os efeitos do artigo 473.º do Código Civil, os Intervenientes BB e RCCCI encontram-se obrigados a restituir aquilo que injustamente se locupletaram, isto é, a quantia de € 18.598,45 paga pela Recorrente Expand, a título de remuneração, no âmbito do Contrato de Cedência de Espaço celebrado com os Intervenientes BB e RCCCI.

CXXXVIII. Por fim, no limite, e ainda que tudo quanto supra se referiu não fosse de molde a alterar o entendimento de que a decisão recorrida deve ser revogada – o que manifestamente se não concede – ainda assim haveria que considerar que os danos calculados pelo Tribunal padecem de lapso.

CXXXIX. Com efeito, e nos termos do que anteriormente se referiu a propósito dos valores objeto dos Contratos de Subarrendamento e das alterações quanto ao facto provado 56 da sentença recorrida, o valor total das rendas corresponderia a € 1.752,76 (e não os € 1.781,50 considerados na sentença).

CXL. Se assim é, então desde o mês de julho de 2021 (completo) até ao mês de maio de 2022 (completo), sempre o total a liquidar corresponderia a 11 meses, que multiplicados pela renda de € 1.752,76, totaliza 19.280,36 (acrescido de IVA contra a emissão das respetivas faturas, naturalmente).

CXLI. Porque assim é, o valor que seria alegadamente devido até à entrada da ação em Tribunal – ou seja, até ao mês de janeiro de 2022 – corresponderia a 7 meses, num total de € 12.269,32.

No termo da peça processual em referência, conclui-se que a sentença recorrida deverá ser revogada e substituída por outra que:

a. Julgue o pedido formulado pela autora improcedente;

b. Julgue parcialmente procedente o pedido reconvencional e, em consequência:

i. Sejam declarados como cessados, por caducidade, os Contratos de Subarrendamento celebrados entre a Recorrente e a Recorrida nas datas de 05.04.2018 e 25.10.2018, na sequência da resolução do Contrato de Arrendamento do qual dependem;

ii. Seja expressamente reconhecido que não é devido à Recorrida, pela Recorrente, qualquer quantia a título de rendas não pagas após a data de caducidade dos Contratos de Subarrendamento; e

iii. Seja a Recorrida condenada no pagamento à Recorrente das despesas incorridas por esta no planeamento da exploração do Imóvel Clube, na quantia de € 7.348,02 (sete mil, trezentos e quarenta e oito euros e dois cêntimos).

Se assim se não entender,

c. Se condene os intervenientes recorridos, BB e RCCI no pagamento à Recorrente do montante de € 18 598,45 (dezoito mil, quinhentos e noventa e oito euros e quarenta e cinco cêntimos), a título de remunerações pagas no âmbito do Contrato de Cedência de Espaço celebrado entre a Recorrente Expand e os Intervenientes e Recorridos BB.

Não foi apresentada resposta ao recurso.

A 15-01-2025, o recurso foi admitido, como apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo, o que não foi alterado neste Tribunal.

II.

1.

As conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento do recorrido (arts. 635º, n.º 4, 636º e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC). Não é, assim, possível conhecer de questões nelas não contidas, salvo se forem do conhecimento oficioso (art.º 608º, n.º 2, parte final, ex vi do art.º 663º, n.º 2, parte final, ambos do CPC).

Também não é possível conhecer de questões novas – isto é, de questões que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida –, uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de prévias decisões judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação.

Tendo isto presente, no caso, atendendo às conclusões transcritas, a intervenção deste Tribunal de recurso é circunscrita às seguintes questões, considerando a sua dependência:

1. Saber se ocorre fundamento para a rectificação da sentença recorrida nos segmentos identificados pela recorrente;

2. Saber se ocorre erro de julgamento quanto à factualidade identificada pela recorrente, devendo, previamente, aferir-se se existe utilidade no seu conhecimento;

3. Saber se ocorre erro de julgamento, no que respeita à não extinção dos contratos celebrados entre as partes e na procedência do pedido da autora;

4. Em caso de resposta negativa à questão acima enunciada, saber se ocorre fundamento para a procedência do pedido reconvencional;

5. Em caso de resposta negativa à questão anterior, saber se ocorre fundamento para a procedência do pedido de condenação dos chamados formulado pela ré, o que importa, previamente, conhecer da sua admissibilidade.

2.

Na sentença impugnada, foi dada como provada a seguinte factualidade:

1. Mostra-se descrito na .... Conservatória do Registo Predial de ... com o n.º ...1984 o prédio rústico sito na ..., em ..., com 65135 m2.

2. Pela Ap ... de ...8.../10, mostra-se inscrita no Registo Predial a aquisição do prédio referido em 1. a favor de Clube de Campo BB I, decorrente de decisão judicial.

3. O prédio referido em 1. mostra-se inscrito na matriz sob os artigos n.ºs 470, 43, 44, 53, 54, 55, 63, 64, 65, 73,74, 75, conforme caderneta predial junta como documentos 1 e 4 com a PI.

4. A Autora DunaGuincho Sports, Lda é uma sociedade comercial que também tem por objeto “Actividades e eventos desportivos e lúdicos. Promoção e divulgação da prática de actividades desportivas. Gestão de espaços desportivos.” (cfr. certidão permanente com o código 2803–6532–3318, junta como Doc. n.º 2 com a contestação).

5. A Ré Expandconstellation Lda é uma sociedade comercial que tem por objeto “actividades e eventos desportivos e lúdicos. Promoção e divulgação da prática de catividades desportivas. Gestão de espaços desportivos. Comercialização de artigos e equipamento adequados à prática de desporto. Comercialização de produtos alimentares” (cfr. certidão permanente com o código 4105- 7013-7571 junta como Doc. n.º 1 com a contestação).

6. A associação BB e a sociedade comercial RCCCI representadas por Dr. KK, celebraram com a Autora DunaGuincho Sports, Lda, representada pelos gerentes LL e GG em 06.05.2014, um Contrato de Arrendamento para fins não habitacionais ao abrigo do qual deram de arrendamento à Autora o Club House (incluindo o restaurante), 5 campos de ténis, estacionamentos (não exclusivos) e respetivas zonas adjacentes, pelo período de 10 anos, com início em 01.05.2014 e termo em 30.04.2024, renovável automaticamente por um período de 10 anos (cfr. Doc n.º 5 junto com a contestação).

7. À luz do mencionado Contrato de Arrendamento, a Autora DunaGuincho Sports, Lda obrigou-se a pagar à BB e à RCCCI uma renda mensal no valor de € 2.000,00 (cfr. Cláusula 4.ª, n.º 1, do Contrato de Arrendamento ora junto como Doc. n.º 5).

8. A Autora DunaGuincho Sports, Lda entregou à BB e à RCCCI a quantia de € 100.000,00 a título de caução (cfr. Cláusula 4.ª, n.º 2, do Contrato de Arrendamento ora junto como Doc. n.º 5), e as partes convencionaram que tal verba “seria abatida pela Segunda Outorgante [ou seja, a Sociedade RCCCI] a cada uma das prestações de rendas apuradas nos termos seguidamente definidos, até à completa amortização da mesma (…)” (cfr. Cláusula 4.ª,n.º 3, do Contrato de Arrendamento ora junto como Doc. n.º 5);

9. No 1.º ano de vigência do Contrato de Arrendamento a Autora Dunaguincho não procederia ao pagamento de renda e nos 9 anos seguintes apenas liquidaria, a título de renda, € 1.000,00, valor que seria descontado da importância de € 100.000,00 que a Autora DunaGuincho Sports, Lda entregou à associação BB e à sociedade comercial RCCCI aquando da celebração do Contrato de Arrendamento (cfr. Cláusula 4.ª, n.ºs 2, 3 e 4, do Contrato de Arrendamento ora junto como Doc. n.º 5).

10. A Autora DunaGuincho Sports, Lda obrigou-se, também, a pagar à BB e à RCCCI, a partir de 01.01.2015, o valor mensal de € 300,00 a título de comparticipação nas despesas e encargos do condomínio (cfr. Cláusula 4.ª A do Contrato de Arrendamento ora junto como Doc. n.º 5).

11. Na Cláusula 5.ª, n.º 1, do Contrato de Arrendamento as partes convencionaram que o local arrendado – ou seja, o Imóvel Clube (correspondente ao Club House, incluindo o restaurante, 5 campos de ténis, estacionamentos não exclusivos e respetivas zonas adjacentes) – se destinava exclusivamente “à atividade de exploração dos campos de ténis acima identificados e respetivo Club House que inclui a atividade de restauração e ginásio”, tendo as partes convencionado que a A. “não pode dar-lhe outro uso, nem sublocá-lo, sem autorização da Primeira Outorgante, prestada por escrito, no prazo de 30 (dias) dias úteis após a sua comunicação, com excepção do escrito no número seguinte”.

12. Por sua vez, no n.º 2 da mesma Cláusula 5.ª do Contrato de Arrendamento, as partes convencionaram, “Contudo, as actividades do restaurante, exploração dos campos de ténis, Paddel, loja de desporto, ginásio e espaço de fisioterapia, poderão ser sublocados livremente pela terceira Outorgante, bastando para tal dar conhecimento à Segunda com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias”.

13. No n.º 3 da mencionada Cláusula 5.ª do Contrato de Arrendamento, as partes convencionaram que caso a Autora DunaGuincho Sports, Lda incumprisse as obrigações de autorização prévia ou comunicação prévia resultantes dos n.ºs 1 e 2, o Contrato de Arrendamento poderia ser “rescindi[do] imediatamente”, pela segunda outorgante, mediante carta registada com aviso de receção, sem prejuízo da exigência de indemnização por danos sofridos e lucros cessantes (cfr. Doc. n.º 5 ora junto).

14. De acordo com o Contrato de Arrendamento celebrado, a Autora DunaGuincho Sports, Lda obrigou-se a executar diversas obras no Imóvel Clube, designadamente obras de recuperação do Club House e do espaço de ténis, tudo conforme previsto na Cláusula 6.ª e no Anexo II do Contrato de Arrendamento ora junto como Doc. n.º 5; obras, essas, sujeitas ao competente licenciamento a obter junto das entidades próprias (como a Câmara Municipal de ...).

15. Foi acordado entre as partes na clausula 6.ª que “A Terceira Outorgante fica obrigada a realizar no locado sob a sua inteira responsabilidade as obras descritas no projecto de arquitectura que faz parte integrante deste contrato e cuja documentação consta do anexo II:

a) Todas as obras de recuperação do Club House na configuração prevista e descrita do anexo II…

b) Todas as obras de recuperação do espaço do ténis, na configuração prevista, sendo opção da terceira Outorgante a transformação do 5.º campo de ténis em campos de Padle…”

16. Foi acordado na clausula 16.ª que

“1- Qualquer das Partes só poderá resolver o presente Contrato, nos termos gerais do direito e em caso de incumprimento pela outra parte de qualquer obrigação assumida com a sua celebração, após a ter notificado, por escrito registado, da respectiva falta e esta não for corrigida no prazo de 30 (trinta) dias a contar da recepção de tal notificação.

2- O incumprimento culposo e grave das obrigações que para as partes emergem do presente contrato, que não for remediado no prazo de 30 (trinta) dias, previsto no parágrafo precedente, atribuirá à parte não faltosa o direito de ser indemnizada por perdas e danos sofridos em virtude desse incumprimento.

3- A resolução do presente contrato efectivar-se-á mediante notificação judicial avulsa, na qual a parte não faltosa, fundadamente, indicará as disposições contratuais consideradas violadas, bem como a data a partir da qual a resolução produz efeitos…”

17. O contrato de arrendamento foi objecto de Adenda no dia 30/05/2014, a qual está junta com o doc. 5 junto com a contestação.

18. Por documento datado de 1 de Agosto de 2016 denominado “Contrato de Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial” outorgado pela A. DunaGuincho Sports, Lda representada pelo gerente LL e Corrente Permanente, Lda representada por VF e MM, aquela declarou ceder a esta o direito de exploração do restaurante do qual é arrendatária, mediante o pagamento anual do valor de €24.000,00, acrescido de IVA em vigor (cfr. doc. 10 junto com a contestação).

19. A “Corrente Permanente, Lda.”, explora o restaurante “CC” no locado referido em 17, desde 01.08.2016, no espaço destinado a restaurante que integra o Imóvel Clube.

20. O contrato de cessão de exploração foi celebrado pelo prazo de 5 anos – ou seja, até 31.07.2021 – renovando-se automaticamente por períodos de 60 meses (cfr. Cláusula Segunda, n.º 2, do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial que se junta e que se dá por integralmente reproduzido, para os devidos efeitos legais, como Doc. n.º 10);

21. No referido contrato, convencionaram as partes que era devido à Autora DunaGuincho Sports, Lda uma remuneração anual, pela cessão do espaço de restaurante, no valor de € 24.000,00, a pagar em 12 mensalidade de € 2.000,00 cada (cfr. Cláusula Terceira, n.º 1, do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial ora junto como Doc. n.º 10).

22. Por contrato de subarrendamento datado de 5 de Abril de 2018 a arrendatária DunaGuincho Sports, Lda., NN atribuiu à subarrendatária Expandconstellation, Lda., representada por FF por subarrendamento, a área demarcada na planta anexa (Anexo I), que compreende 4 campos de ténis, um de piso sintético e três de terra batida, com o respetivo equipamento, incluindo torres de iluminação, até 30 de Abril de 2034., documento 3 junto com a PI e 6 junto com a contestação.

23. Mediante o pagamento o valor anual de € 15.000,00 (quinze mil euros) com IVA à taxa legal, a pagar em 12 mensalidades sucessivas de € 1250,00, actualmente atualizado no montante 1.375,00 € (mil trezentos e setenta e cinco euros) a pagar por transferência bancária para a conta da arrendatária, com o NIB ...06, vencendo-se a primeira no primeiro dia útil do mês a que disser respeito e as seguintes em igual data dos meses subsequentes.

24. Na totalidade de € 1875.00 (mil e oitocentos e setenta e cinco euros) mensais a pagar pelos dois contratos de subarrendamento das áreas contiguas.

25. Por contrato de subarrendamento datado de 25 de Outubro de 2018, a arrendatária A. DunaGuincho Sports, Lda representada por NN, seu gerente, atribuiu à subarrendatária Expandconstellation Lda, representada por FF, seu gerente, por subarrendamento, a área demarcada na planta anexa (Anexo I), com aproximadamente 95 m2, que compreende sala de treino e dois gabinetes, e ainda o acesso às áreas comuns por parte de clientes e funcionários da Subarrendatária, como são o lounge exterior, cafetaria e balneários, até 31 de Maio de 2021, renovável automaticamente e retroagindo o contrato a 1 de junho de 2016, doc 2 junto com a PI e doc. 7 junto com a contestação.

26. Mediante o pagamento o valor anual de € 6.000,00 (Seis mil euros) com IVA à taxa legal, a pagar em 12 mensalidades sucessivas de 500,00, pago por transferência bancária para a conta da Primeira Contraente com o NIB ...06, vencendo-se a primeira no primeiro dia útil do mês a que disser respeito e as seguintes em igual data dos meses subsequentes.

27. Em ambos os casos, a A,, enquanto arrendatária, cedeu à Ré Expandconstellation Lda o direito de uso e gozo por um período determinado, em troca de uma contribuição fixa mensal de um espaço arrendado por si, o que configura um subarrendamento.

28. Em 01.07.2020, a Autora DunaGuincho Sports, Lda celebrou também com a Ré Expandconstellation Lda um outro contrato (o terceiro), desta vez de cessão de exploração de estabelecimento comercial, tendo por objeto o direito de exploração do restaurante (o mesmo cuja exploração havia sido cedida à sociedade Corrente Permanente, Lda.) (cfr. Doc. n.º 11 junto com a contestação).

29. Contrato, este, que apenas entraria em vigor a 1 de Agosto de 2021 – o que não chegou a suceder.

30. Da celebração dos dois contratos de subarrendamento com a Ré Expandconstellation Lda (cfr. Docs. n.ºs 6 e 7 juntos com a contestação), e do contrato de cessão de exploração também celebrado com a Ré (cfr. Doc. n.º 11 ora junto), a Autora DunaGuincho Sports, Lda não requereu a prévia autorização da BB e da RCCCI.

31. A BB e a RCCCI, comunicaram à Autora DunaGuincho Sports, Lda, por meio de Notificação Judicial Avulsa, a resolução do Contrato de Arrendamento, com efeitos a 04 de Junho de 2021 (cfr. Notificação Judicial Avulsa já junta como Doc. n.º 8 com o requerimento de 20/02/2024).

32. Como resulta da aludida Notificação Judicial Avulsa, a resolução do Contrato de Arrendamento pela BB e RCCCI foi fundada nos seguintes argumentos:

a) Na celebração de 2 contratos de subarrendamento sem a prévia autorização por escrito invocando a violação do disposto na Cláusula 5.ª, n.º 1 do Contrato de Arrendamento;

b) Na celebração de um contrato de cessão de exploração sem a prévia comunicação por escrito– alegando a violação do disposto na Cláusula 5.ª, n.º 2 do Contrato de Arrendamento;

c) Violação do disposto no artigo 1062.º do Código Civil, enquanto fundamento de resolução por força do artigo 1083.º, n.ºs 1 e 2, alínea e), do mesmo Código; e

d) alegando execução de obras ilegais no espaço objeto do Contrato de Arrendamento não demolidas, mesmo após notificação judicial para a sua demolição.

33. A BB e a RCCCI concederam à Autora o prazo de 30 dias para a entrega do Imóvel Clube, objeto do mencionado Contrato de Arrendamento, mediante Notificação Judicial Avulsa por força da resolução, cfr. Doc. n.º 8.

34. A Autora DunaGuincho Sports, Lda respondeu à Notificação Judicial Avulsa em 24/06/2021, a qual foi recebida pelo Real Club do Campo BB I em 25/06/2021, comunicando inexistir motivos para a resolução contratual, nos termos que constam da carta de resposta junta como Doc. n.º 16 com a contestação).

35. A Autora alegou, em primeiro lugar, não lhe ter sido concedido o prazo de sanação de incumprimento contratual previsto na cláusula 16.ª, n.º 1, do Contrato de Arrendamento ora junto como Doc. n.º 5.

36. Como segundo fundamento de resposta, a Autora DunaGuincho veio salientar:

(i) ter comunicado às partes do contrato a celebração dos contratos de subarrendamento com a Ré e do contrato de cessão da exploração com a mesma, por meio de reuniões havidas com tais a BB e com a RCCCI, nos termos que constam da carta,

(ii) e que nos termos do n.º 2 da cláusula 5.ª apenas estaria a Autora DunaGuincho obrigada a comunicar a celebração de tais contratos, sem carecer de solicitar qualquer autorização.

(iii) Já quanto à violação do disposto no artigo 1062.º do Código Civil, a Autora DunaGuincho invocou que aquele artigo não se aplicava ao Contrato de Arrendamento em apreciação na medida em que a sua aplicação contraria a intenção das partes na celebração do aludido contrato atentas as obrigações financeiras pesadíssimas a que a A. estava obrigada.

(iv) Quanto à obra a Autora alegou corresponder a uma estrutura amovível custeada pela respondente para melhor utilização do espaço e benefício dos utilizadores do Clube BB, necessária face aos atrasos no licenciamento de todo o espaço locado obrigação contratual da senhoria, considerando tal obra como favorável aos sócios do Clube BB, nunca tendo a senhoria notificado a inquilina para a demolição de tal estrutura;

37. Por carta datada de 03.10.2021, e concretizada no dia 13 de Dezembro de 2021 por notificação efetuada pela Agente de Execução, Dra. OO, a Autora DunaGuincho Sports, Lda comunica à R. Expandconstellation Lda sua intenção de resolver os contratos de subarrendamento, com fundamento na falta de pagamento de rendas vencidas correspondentes aos meses de Julho, Agosto e Setembro de 2021, requerendo a restituição do locado no decurso de um mês a contar da resolução (cfr. Doc. n.º 9 junto com a contestação).

38. Em 26 de Agosto de 2021 a BB e a RCCCI, juntamente com a Ré Expandconstellation Lda, instauraram contra a Autora (e contra a sociedade que explora o espaço de restaurante, denominada Corrente Permanente, Lda.) uma providência cautelar não especificada destinada à desocupação imediata de tais espaços, fruto, da cessação do Contrato de Arrendamento celebrado entre a Autora e a BB e a RCCCI, a qual correu termos sob o processo n.º 2700/21.2T8CSC, no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste, Juízo Central Cível de ..., Juiz 2 (cfr. Requerimento Inicial, sem documentos, juntos como Doc. n.º 12 com a contestação);

39. Providência cautelar que não foi concedida por ter o Tribunal, por decisão proferida em 22 de Dezembro de 2021, entendido não se verificar o requisito do fundado receio da perda da garantia patrimonial (cfr. Sentença juta como Doc. n.º 13 com a contestação).

40. O Contrato de Arrendamento celebrado entre a BB e a RCCCI, por um lado, e a Autora DunaGuincho, por outro, não estabeleceu qualquer convenção no sentido de Autora DunaGuincho poder sublocar o Imóvel Clube por um valor superior ao da renda paga à BB e à RCCCI pela A

41. A Autora DunaGuincho Sports, Lda procedeu à execução das obras a que contratualmente se obrigou e que constam elencadas na Cláusula 6.ª e no Anexo II ao Contrato de Arrendamento.

42. A BB e a RCCCI notificaram judicialmente a Autora DunaGuincho Sports, Lda para proceder à demolição de uma obra que a A. havia iniciado na zona tardoz do restaurante, estando a fechar toda a zona, o que ocorreu em 18.02.2016 (cfr. Planos topográficos da obra e Notificação Judicial Avulsa junta como Doc. n.º 14 com a contestação);

43. Aquando de uma vistoria ao espaço do Imóvel Clube por agentes da Polícia Municipal de ..., foi instaurado um processo de demolição, correspondente ao n.º PD 34/2015, tendo, por ofício de 29 de Agosto de 2018, tal processo ficado suspenso até à conclusão de um anterior pedido de licenciamento (com o SDO n.º 1888/2005) (cfr. Ofício junto como Doc. n.º 15 com a contestação).

44. A BB e a RCCCI, por comunicação escrita de 15 de Junho de 2021, informaram a Ré Expandconstellation Lda da cessação do aludido Contrato de Arrendamento celebrado com a Autora, dizendo concretamente o seguinte: “Vimos por este meio informar V. Exas. que a Direção do Real Clube de Campo BB I remeteu, no dia 04 de junho de 2021, à empresa Duna Guincho Sports, Lda. Notificação Judicial Avulsa determinando a resolução imediata do contrato de arrendamento celebrado com esta empresa.

(…) escolheu a Direção do Real Clube BB I dar à empresa notificada, Duna Guincho Sports, Lda., um prazo de 30 dias para a tomada de posse do espaço, por parte do RCCDCI e para informar os seus sub-arrendatários desta resolução e das consequências inerentes. Não havendo, até à data, qualquer informação que nos permita assegurar que de facto a empresa Duna Guincho Sports, Lda. tenha informado V. exas., a Direção do Real Clube BB I entendeu clarificar que esta ação, não visando diretamente V. Exas., tem as seguintes consequências: 1. A restituição do espaço que V. Exas. ocupam ao Real Clube de Campo BB I, no prazo de 30 dias da Notificação Judicial; enviando no dia 4 de junho de 2021;

2. Que esta restituição obriga, aos sub-arrendatários da Duna Guincho Sports, Lda., a desocupação do locado retirando do espaço todos os seus bens e pertences no mesmo prazo em epígrafe.

Estamos totalmente disponíveis, caso seja do Vosso interesse, para marcação de uma reunião oficial para mais informação (…)” (cfr. comunicação que se junta e que se dá por integralmente reproduzida, para os devidos efeitos legais, como Doc. n.º 17).

45. A Ré Expandconstellation Lda, na pessoa do seu Gerente, contactou a BB e a RCCCI (na pessoa do membro da Direção, Dr. PP), tendo então sido encetadas negociações entre as referidas sociedades com vista à celebração de contrato de cedência entre elas.

46. Após tais negociações entre as partes, foi então celebrado um Contrato de Cedência de Espaço entre a BB e a RCCCI, por um lado, e a Ré, por outro, no dia 18 de julho de 2021 (cfr. Contrato de Cedência junto como Doc. n.º 18).

47. Nos termos do referido Contrato de Cedência, foi cedido “(…) o uso e exploração do club house, do respetivo restaurante, dos campos de ténis e espaços acessórios (identificados na planta de localização que se junta a este Contrato como Anexo II) à Terceira Contraente [aqui Autora], que aceita (de ora em diante designado por “Espaço Cedido”)” (cfr. cláusula 1.ª, n.º 1, do Contrato de Cedência ora junto como Doc. n.º 18).

48. Quanto ao espaço de restaurante, que integra também o Imóvel Clube e que é explorado pela Corrente Permanente, Lda., as partes, no aludido Contrato de Cedência junto como Doc. n.º 18, anteciparam que a restituição da posse daquele espaço viesse a ser mais demorada, tendo por isso celebrado o dito Contrato considerando que “(…) a sociedade Corrente Permanente, Lda., que detém a exploração do restaurante não procedeu à restituição do espaço – restaurante - não obstante ter sido formalmente informada da resolução do contrato de arrendamento celebrado com a sociedade Dunas Guincho Sports, Lda.” (vide Considerando E do Contrato de Cedência junto como Doc. n.º 18);

49. As partes – BB, RCCCI e Ré Ré Expandconstellation Lda, – acordaram, na Cláusula 1.ª, n.º 10, que “[a]s Partes irão desenvolver os melhores esforços para obrigar a sociedade Corrente Permanente, Lda. a restituir o espaço, e caso venha a ser necessário, recorrer à via judicial” (cfr. Contrato de Cedência ora junto como Doc. n.º 18).

50. A não desocupação do imóvel pela A. impede a utilização do espaço pela Ré, ao abrigo do Contrato de Cedência junto como Doc. n.º 18 com a contestação.

51. Pela União de Freguesias de ... e Estoril foi emitida a Declaração de Voluntariado junta como Doc. 17 e se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais na qual consta que FF, Director do Duna Country Club exerceu acções de voluntariado e campanhas assistências nos anos de 2017 a 2022.

52. A Autora, na qualidade de arrendatária dos espaços subarrendados à Ré Expandconstellation Lda emitiu a esta última 4 faturas decorrentes dos subarrendamentos contratados com aquela e reportadas aos meses de Julho e Agosto de 2021, a saber:

- A fatura n.º 2021/23, reportada ao “Arrendamento Ginásio Julho/2021”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2021/24, reportada a “Renda Julho/2021”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70;

- A fatura n.º 2021/26, reportada ao “Arrendamento Ginásio Agosto/2021”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2021/27, reportada a “Renda Agosto/2021”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70 (cfr. faturas juntas como Doc. n.º 20).

53. Faturas que viriam a ser devolvidas pela Ré à Autora, por meio de comunicação escrita de 20 de Agosto de 2021 (cfr. comunicação junta como Doc. n.º 21 com a contestação).

54. Não obstante, a Autora continuou a emitir facturas por referência ao subarrendamento, reportadas aos meses de Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2021:

- A fatura n.º 2021/33, reportada ao “Arrendamento Ginásio Setembro/2021”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2021/34, reportada a “Renda Setembro/2021”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70;

- A fatura n.º 2021/36 reportada ao “Arrendamento Ginásio Outubro/2021”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2021/37 reportada a “Renda Outubro/2021”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70;

- A fatura n.º 2021/39 reportada ao “Arrendamento Ginásio Novembro/2021”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2021/40 reportada a “Renda Novembro/2021”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70;

- A fatura n.º 2021/42 reportada ao “Arrendamento Ginásio Dezembro/2021”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2021/43 reportada a “Renda Dezembro/2021”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70;

- A fatura n.º 2022/1 reportada ao “Arrendamento Ginásio Janeiro/2022”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2022/2 reportada a “Renda Janeiro/2022”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70;

- A fatura n.º 2022/4 reportada ao “Arrendamento Ginásio Fevereiro/2022”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06;

- A fatura n.º 2022/5 reportada a “Renda Fevereiro/2022”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70;

- A fatura n.º 2022/7 reportada ao “Arrendamento Ginásio Março/2022”, no valor de EUR 410,62, mais IVA, no total líquido de EUR 403,06; e

- A fatura n.º 2022/8 reportada a “Renda Março/2022”, no valor de EUR 1.375,00, mais IVA, no total líquido de EUR 1.349,70 (cfr. faturas anexas à comunicação junta, como Doc. n.º 22 com a contestação com a contestação).

55. Faturas que viriam a ser devolvidas pela Ré à Autora, por meio de comunicação escrita, datadas de 18 de Março de 2022, dirigida tanto à Autora como ao Gerente da mesma, mas que viriam a ser devolvidas, por não terem sido levantadas, apesar de remetidas para a sede da Autora e para a morada do Gerente (cfr. comunicação junta como Doc. n.º 23 com a contestação).

56. A Ré subarrendatária, Expandconstellation Lda não pagou à A. as rendas, desde Julho de 2021 relativas a ambos os contratos no montante total 15.338.72 Euros, correspondentes aos meses de Julho a Dezembro de 2021 e Janeiro de 2022 anteriores à data de entrada da PI:

a. Julho 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros.

b. Agosto 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros-

c. Setembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros.

d. Outubro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros.

e. Novembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros.

f. Dezembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros.

g. Janeiro 2022: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros.

Total : 1781.50 x 7 meses = 12 470.50 Euros mais Iva = 2868.22

Total ate 31 Janeiro 20220 = 15. 338.72 Euros.

57. A R. não pagou igualmente as facturas mencionadas nos pontos 52 a 54.

58. Foram ainda emitidas outras faturas pela Corrente Permanente, Lda., relativamente a encargos suportados com eletricidade, respetivamente, nos períodos compreendidos entre (i) 22 de Junho de 2021 e 21 de Julho de 2021, e (ii) 22 de Agosto de 2021 e 21 de Setembro de 2021:

- Fatura n.º FA 2021/5, emitida a 12 de Agosto de 2021;

- Fatura n.º FA 2021/6, emitida a 11 de Outubro de 2021. (cfr. faturas juntas como Doc. n.º 24 com a contestação).

59. Tanto a Autora, como a Corrente Permanente, Lda., têm um sócio comum: o Dr. II, que é simultaneamente sócio da Autora (cfr. Insc.3 AP. 27/20180725 da certidão permanente já junta como Doc. n.º 1) e da sociedade Corrente Permanente, Lda. (cfr. Insc.2 AP. 56/20170412 da certidão permanente com o código 1486-3350-1504 junta como Doc. n.º 25 com a contestação);

60. A Autora DunaGuincho Sports, Lda, continuou a comportar-se como arrendatária do Imóvel Clube objeto do Contrato de Arrendamento, ignorando a comunicação da resolução pelas BB e a RCCI daquele Contrato referida em 31.

61. A Ré, a BB e a RCCI revogaram, por mútuo acordo, o Contrato de Cedência celebrado em 18-07-2021, já junto como Doc. 18 com a Contestação, à luz do “Acordo de Rescisão do Contrato de Cedência de Espaço de 18 de julho de 2021” (doravante “Acordo”), no passado dia 06 de Junho de 2022, o qual está junto Doc. 1 com o articulado superveniente.

62. No âmbito do referido Acordo, as partes acordaram rescindir na íntegra e por mútuo acordo o Contrato de Cedência celebrado no dia 18 de Julho de 2021, com efeitos a partir da data de assinatura - dia 06 de junho de 2022.

63. A Ré não se encontra, atualmente e desde 06 de Junho de 2022, a explorar e/ou a ocupar qualquer espaço do Imóvel Clube.

Na decisão recorrida, foi dada como não provada a seguinte factualidade:

a. Apenas foi comunicado, em Março de 2021, à BB e a RCCCI pela A. Dunaguincho que esta havia sublocado os espaços correspondentes ao clube de ténis / espaço de ginásio e cedido a exploração do restaurante a terceiros;

b. Até àquela data de Março de 2021, a BB e a RCCCI apenas tinham conhecimento que a Autora DunaGuincho celebrara com outra sociedade, a “Corrente Permanente, Lda.”, que explora o restaurante “CC”, em 01.08.2016, um contrato tendo por objeto a exploração do restaurante que integra o Imóvel Clube.

c. Só mais tarde, em Março de 2021, viriam a BB e a RCCCI a ter conhecimento que o mencionado contrato correspondia a um contrato de cessão de exploração;

d. Veio a Ré a descobrir, que a estrutura amovível construída pela Autora não poderá ser alguma vez objeto de licenciamento camarário, comprometendo inclusive o licenciamento em curso, uma vez que a mesma extravasa as extremas do Imóvel Clube, prolongando-se e ocupando terreno Camarário.

e. O Contrato de Cedência foi celebrado com a R., nomeadamente, devido aos resultados muito favoráveis e promissórios que a Ré havia apresentado no desenvolvimento da atividade do ténis no Clube: é que após o início da exploração da atividade de ténis do Clube BB pela Ré, o Clube assumiu, por quatro anos consecutivos, a 27.ª posição do campeonato nacional de ténis, granjeando respeito pela Federação Portuguesa de Ténis – isto quando, até ao início da exploração da modalidade pela Ré, o Clube ocupava, apenas, o 194.º lugar.

f. Tendo ainda sido valorizada, para a celebração daquele Contrato de Cedência, a circunstância de a Ré ter desenvolvido atividades gratuitas para pessoas portadoras de deficiência motora e psíquica e para crianças desfavorecidas das Escolas da Junta de Freguesia, contribuindo ainda, com a Câmara Municipal de ..., para a educação ambiental e a vida em sociedade de modo ecológico.

g. A Ré, com a negociação e celebração daquele Contrato de Cedência, elaborou um plano integrado de exploração conjunta e interligada de todos os espaços que integram o Imóvel Clube, com desenvolvimento de atividade abrangente e que se coaduna com o escopo das proprietárias BB e RCCCI.

h. Na prática, a Ré contratou um projeto de arquitetura de alteração do design de interiores do restaurante, tendo inclusivamente já procedido ao pagamento de € 7.348,02 (correspondente à 1.ª fase, de adjudicação, de € 5.974,00 acrescido de IVA) no dia 16 de julho de 2021;

i. Projeto que implicava o estudo prévio para o design de interiores do restaurante, o projeto de execução do design de interiores e respetiva decoração, assistência técnica à obra e as respetivas montagens.

j. A sociedade Corrente Permanente, Lda. está a aliciar os clientes do restaurante (sócios do Real Clube BB I) a não comparecer naquele restaurante logo que a exploração do restaurante deixe de por ela ser exercida;

k. A exploração do restaurante pela R. será drasticamente afetada pela diminuição de clientela potenciada pela actuação daquela sociedade Corrente Permanente, Lda

l. A A. só em meados de Setembro é que soube que a Ré já não laborava no local.

3.

Em sede de alegações, a recorrente pede a rectificação de lapsos de escrita que imputa à sentença recorrida, ao abrigo dos arts. 249º do CC e 614º, n.º 2, do CPC.

Os lapsos de escrita mencionados respeitam aos seguintes segmentos da decisão recorrida:

1. Ponto 19 da matéria de facto provada, no segmento atinente à referência, nela constante, ao ponto 17, entendendo a recorrente que o Tribunal a quo terá pretendido referir o ponto 18;

2. Ponto 24 da matéria de facto provada, no sentido de que, face ao enquadramento dos factos provados, o facto em menção deveria constar apenas após os factos provados descritos nos pontos 22, 23, 25 e 26 e não entre os factos provados descritos nos pontos 22 / 23 e 25 / 26;

3. Ponto 25 da matéria de facto provada, no segmento atinente à referência à data de 31 de Maio de 2021, entendendo a recorrente que a data a constar do mesmo é a de 30 de Maio de 2021, conforme resulta do documento n.º 7 referido no mesmo ponto da matéria de facto;

4. Ponto 36.i da matéria de facto provada, no segmento final, atinente a “nos termos que constam da carta”, que a recorrente entende dever ser eliminado por não resultar evidenciado dos meios de prova juntos aos autos;

5. Ponto 47 da matéria de facto provada, no segmento atinente à referência à autora, que a recorrente entende dever ser eliminada por a mesma não ser parte no contrato a que se refere, e substituída pela referência à ré, ora recorrente, em consonância com o que resulta do documento n.º 18 junto com a contestação;

6. Ponto 51 da matéria de facto provada, no segmento atinente à referência ao documento n.º 17, entendendo a recorrente que o documento a mencionar no segmento de facto é o documento n.º 19 junto com a contestação, a que a matéria de facto alude;

7. Ponto 56 da matéria de facto provada, nos segmentos atinentes à identificação dos valores das rendas aí mencionadas, entendendo a recorrente que os que resultam dos pontos 52 e 54 são de € 403,06 e € 1.349,70, respeitantes a ginásio e ténis, respectivamente, e não de € 406,50 e € 1.375,00 constantes da sentença, devendo passar a constar aqueles da matéria de facto provada.

De acordo com o disposto no art.º 614º, n.º 1, do CPC, se, além do mais que não releva para a economia da presente decisão, a sentença contiver erros de escrita ou de cálculo ou quaisquer inexactidões devidas a outra omissão ou lapso manifesto, pode ser corrigida por simples despacho, a requerimento de qualquer das partes ou por iniciativa do juiz.

Por força do estatuído no art.º 249º do CC, com a epígrafe “Erro de cálculo ou de escrita”, o simples erro de cálculo ou de escrita, revelado no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita, apenas dá direito à rectificação desta”.

O preceito acabado de referir consagra um princípio geral aplicável quer a actos extrajudiciais quer a actos judiciais, pelo que é aplicável a declarações de vontade não negociais produzidas no decurso de um processo judicial, seja pelas partes, seja pelo juiz (cf. ac. TRG de 30-09-2021, processo n.º 2856/20.1T8VCT-B.G1, acessível em dgsi.pt).

O erro em referência no art.º 614º, n.º 1, do CPC, é o que se mostra apreensível pelo contexto da decisão, não podendo afectar a substância ou a fundamentação desta, devendo ser ostensivo, evidente ou manifesto e resultar de forma clara da simples leitura da decisão ou dos termos que a antecedem (cf. ac. STJ de 28-09-2022, processo n.º 3538/17.7T8AVR.P1.S1, acessível em dgsi.pt).

Nessa perspectiva, o erro material manifesto, enquanto erro de cálculo ou de escrita, revelado no próprio contexto da decisão ou em peças processuais para as quais remeta, é passível de rectificação (cf. Lebre de Freitas, a Ação Declarativa Comum – Á luz do Código de Processo Civil de 2013, pág. 337).

Como se assume no ac. STJ de 17-12-2019, processo n.º 1181/07.8TTPRT-H.P1.S1 (acessível em dgsi.pt), louvando-se em Alberto dos Reis, a propósito do ensinamento sobre a distinção entre erro material e erro de julgamento, «Há que distinguir, cuidadosamente, o erro material do erro de julgamento. O primeiro verifica-se quando o juiz escreveu coisa diversa do que queria escrever, quando o teor da decisão não coincide com o que o juiz tinha em mente exarar, quando, em suma, a vontade declarada diverge da vontade real. No segundo caso, o juiz disse o que queria dizer, mas decidiu mal, decidiu contra a lei expressa ou contra os factos apurados. Está errado o julgamento. Ainda que o juiz logo se convença de que errou, não pode socorrer-se do art.º 667.º (actual 614º) para emendar o erro.

Por outras palavras: é necessário que do próprio conteúdo da decisão ou dos termos que a precederam se depreende claramente que se escreveu manifestamente coisa diferente do que se queria escrever: se assim não for, a aplicação do art.º 667.° (actual 614º) é ilegal, pois importa evitar que, à sombra da mencionada disposição, o juiz se permita emendar erro de julgamento, espécie diversa do erro material.

Mais particularmente, quanto ao erro de cálculo, importa salientar que este erro há-de também evidenciar-se através a decisão ou das peças que a precederam.

O caso de erro de cálculo pressupõe que o juiz escreveu o que quis escrever, mas devia ter escrito coisa diversa. Errou as operações do cálculo, e porque as errou chegou a resultado diferente do que chegaria se as operações estivessem certas. Aqui o erro material ainda será, na maior parte dos casos, mais palpável do que na hipótese de simples erro de escrita»

No que tange à rectificação do ponto 19 da matéria de facto provada, importa atentar em que o mesmo tem o seguinte teor:

19. A “Corrente Permanente, Lda.”, explora o restaurante “CC” no locado referido em 17, desde 01.08.2016, no espaço destinado a restaurante que integra o Imóvel Clube.

Pretende a recorrente a substituição do segmento “no locado referido em 17” pelo segmento “no locado referido em 18”.

Assiste razão à recorrente.

Na verdade, a simples leitura dos pontos 17 e 18 da matéria de facto provada permite apreender que a referência ao locado constante do ponto 19 respeita ao ponto 18 e não ao ponto 17.

Trata-se de um erro de escrita manifesto, que se evidencia da leitura da decisão, passível de ser corrigido ao abrigo do art.º 614º, n.º 1, do CPC.

Assim, determina-se a correcção do ponto 19 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida, passando o mesmo a ter os seguintes termos:

“19. A “Corrente Permanente, Lda.”, explora o restaurante “CC” no locado referido em 18, desde 01.08.2016, no espaço destinado a restaurante que integra o Imóvel Clube.

No que respeita ao ponto 24 da matéria de facto provada, entende a recorrente que o mesmo deveria passar a constar imediatamente após os pontos 22, 23, 25 e 26, por o seu teor respeitar à soma dos valores das rendas a que se referem estes últimos segmentos.

A recorrente não alega qualquer erro de escrita ou de cálculo nem alguma outra inexactidão do teor do ponto da matéria de facto mencionado.

Como acima referido, apenas os lapsos mencionados constituem fundamento de rectificação da sentença, ao abrigo do art.º 614º, n.º 1, do CPC.

Razão por que se entende que o requerido pela apelante, no segmento que se aprecia, se mostra improcedente, mantendo-se a redacção do ponto 24 da matéria de facto provada.

No que concerne ao ponto 25 da matéria de facto provada, assiste razão à recorrente no pedido de rectificação da sua redacção.

Como a recorrente refere, afere-se do documento n.º 2 junto com a petição inicial, idêntico ao documento n.º 7 junto com a contestação, designadamente, da cláusula segunda, ponto 1, para os quais aí se remete, que o termo do contrato pelo mesmo titulado corresponde a 30 de Maio de 2021 e não 31 de Maio de 2021, como se menciona na sentença recorrida.

Razão por que se determina a correcção do ponto 25 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida, passando o mesmo a ter o seguinte teor:

25. Por contrato de subarrendamento datado de 25 de Outubro de 2018 a arrendatária A. DunaGuincho Sports, Lda representada por NN, seu gerente, atribuiu à subarrendatária Expandconstellation Lda, representada por FF, seu gerente, por subarrendamento, a área demarcada na planta anexa (Anexo I), com aproximadamente 95 m2, que compreende sala de treino e dois gabinetes, e ainda o acesso às áreas comuns por parte de clientes e funcionários da Subarrendatária, como são o lounge exterior, cafetaria e balneários, até 30 de Maio de 2021, renovável automaticamente e retroagindo o contrato a 1 de junho de 2016, doc 2 junto com a PI e doc. 7 junto com a contestação.

No que respeita ao ponto 36.i da matéria de facto provada, pretende a recorrente a eliminação da expressão “nos termos que constam da carta”.

O ponto da matéria de facto mencionado tem o seguinte teor:

36. Como segundo fundamento de resposta, a Autora DunaGuincho veio salientar:

(i) ter comunicado às partes do contrato a celebração dos contratos de subarrendamento com a Ré e do contrato de cessão da exploração com a mesma, por meio de reuniões havidas com a BB e com a RCCCI, nos termos que constam da carta,

A matéria em menção no segmento da matéria de facto provada respeita ao teor do documento n.º 16 junto com a contestação, que titula a resposta da autora à notificação judicial avulsa efectuada em 24-06-2021, para o qual se faz remissão.

De tal documento não resulta a referência a qualquer carta, como salienta a recorrente.

A inclusão da expressão “nos termos que constam da carta” constitui, assim, um erro de escrita manifesto, que se evidencia da leitura da decisão, conjugado com o documento para o qual nela se remete, passível de ser corrigido ao abrigo do art.º 614º, n.º 1, do CPC.

Assim, determina-se a correcção do ponto 36.i da matéria de facto provada constante da sentença recorrida, passando o mesmo a ter os seguintes termos:

36. Como segundo fundamento de resposta, a Autora DunaGuincho veio salientar:

(i) ter comunicado às partes do contrato a celebração dos contratos de subarrendamento com a Ré e do contrato de cessão da exploração com a mesma, por meio de reuniões havidas com tais a BB e com a RCCCI.

No que tange ao ponto 47 da matéria de facto provada, importa referir que o mesmo tem o seguinte teor:

47. Nos termos do referido Contrato de Cedência, foi cedido “(…) o uso e exploração do club house, do respetivo restaurante, dos campos de ténis e espaços acessórios (identificados na planta de localização que se junta a este Contrato como Anexo II) à Terceira Contraente [aqui Autora], que aceita (de ora em diante designado por “Espaço Cedido”)” (cfr. cláusula 1.ª, n.º 1, do Contrato de Cedência ora junto como Doc. n.º 18).

Como refere a recorrente, a entidade identificada como terceira contraente no documento a que se faz referência no documento n.º 18 junto com a contestação, para o qual se remete no aludido ponto da matéria de facto provada, não é a autora nesta acção, mas antes a própria recorrente, Expandconstellation, Lda.

O lapso referido constitui um erro de escrita manifesto, que se evidencia da leitura da decisão, conjugado com o documento para o qual nela se remete, passível de ser corrigido ao abrigo do art.º 614º, n.º 1, do CPC.

Assim, determina-se a correcção do ponto 47 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida, passando o mesmo a ter os seguintes termos:

47. Nos termos do referido Contrato de Cedência, foi cedido “(…) o uso e exploração do club house, do respetivo restaurante, dos campos de ténis e espaços acessórios (identificados na planta de localização que se junta a este Contrato como Anexo II) à Terceira Contraente [aqui Ré], que aceita (de ora em diante designado por “Espaço Cedido”)” (cfr. cláusula 1.ª, n.º 1, do Contrato de Cedência ora junto como Doc. n.º 18).

No que concerne ao ponto 51 da matéria de facto provada, releva para a presente decisão, que o mesmo tem o seguinte teor:

51. Pela União de Freguesias de ... e Estoril foi emitida a Declaração de Voluntariado junta como Doc. 17 e se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais na qual consta que FF, Director do Duna Country Club exerceu acções de voluntariado e campanhas assistências nos anos de 2017 a 2022.

Como alega a recorrente, o documento n.º 17 referido no ponto mencionado é alheio à matéria de facto aí descrita, sendo que esta respeita ao documento n.º 19 junto com a contestação, datado de 04-05-2022.

A menção ao documento 17º no ponto da matéria de facto 51 constitui, face ao referido, um erro de escrita manifesto, que se evidencia da leitura da decisão, conjugado com o documento para o qual nela se remete, passível de ser corrigido ao abrigo do art.º 614º, n.º 1, do CPC.

Assim, determina-se a correcção do ponto 51 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida, passando o mesmo a ter o seguinte teor:

51. Pela União de Freguesias de ... e ... foi emitida a Declaração de Voluntariado junta como Doc. 19 e se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais na qual consta que FF, Director do Duna Country Club exerceu acções de voluntariado e campanhas assistências nos anos de 2017 a 2022.

No que respeita ao ponto 56 da matéria de facto provada, o mesmo tem o seguinte teor:

56. A Ré subarrendatária, Expandconstellation Lda não pagou à A. as rendas, desde Julho de 2021 relativas a ambos os contratos no montante total 15.338.72 Euros, correspondentes aos meses de Julho a Dezembro de 2021 e Janeiro de 2022 anteriores à data de entrada da PI:

a. Julho 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781,50 euros.

b. Agosto 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781,50 euros-

c. Setembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781,50 euros.

d. Outubro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781,50 euros.

e. Novembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781,50 euros.

f. Dezembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781,50 euros.

g. Janeiro 2022: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781,50 euros.

Total : 1752,76 x 7 meses = 12 269,32 euros mais Iva = 2868.22 euros.

Total até 31 Janeiro 2022 = 15.338,72 Euros.

A recorrente alega que os valores constantes de cada mês dos referidos na matéria em referência não têm correspondência com os vertidos nos pontos 52 e 54, aos quais os mesmos respeitam.

Assiste razão à recorrente, como da simples leitura dos pontos 52 e 54 da matéria de facto provada se afere.

Está-se, também, no segmento referido, diante de um erro de escrita manifesto, que se evidencia da leitura da decisão, face ao referido, passível de ser corrigido ao abrigo do art.º 614º, n.º 1, do CPC.

Assim, determina-se a correcção do ponto 56 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida, passando o mesmo a ter o seguinte teor:

56. A Ré subarrendatária, Expandconstellation Lda não pagou à A. as rendas, desde Julho de 2021 relativas a ambos os contratos no montante total de 15.137,54 Euros, correspondentes aos meses de Julho a Dezembro de 2021 e Janeiro de 2022 anteriores à data de entrada da PI:

a. Julho 2021: 403,06 euros ginásio, e 1349,70 ténis = 1752,76 euros.

b. Agosto 2021: 403,06 euros ginásio, e 1349,70 euros ténis = 1752,76 euros-

c. Setembro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1349,70 euros ténis = 1752,76 euros.

d. Outubro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1349,70 euros ténis = 1752,76 euros.

e. Novembro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1349,70 euros ténis = 1752,76 euros.

f. Dezembro 2021: 403,06 euros ginásio, e 1349,70 euros ténis = 1752,76 euros.

g. Janeiro 2022: 403,06 euros ginásio, e 1349,70 euros ténis = 1752,76 euros.

Total : 1752,76 x 7 meses = 12 269,32 euros, acrescido de IVA à taxa legal.

4.

Passando ao conhecimento da segunda questão acima enunciada.

Sobre a modificabilidade da decisão de facto pela Relação, refere-se, no acórdão do TRG de 09-11-2023, processo n.º 2984/22.9T8GMR.G1 (acessível em dgsi.pt), nos termos seguintes:

“Mais se lê, no art.º 662.º, n.º 1, do CPC, que a «Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».

Logo, quando os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, a dita modificação da matéria de facto - que a ela conduza - constitui um dever do Tribunal de Recurso, e não uma faculdade do mesmo (o que, de algum modo, também já se retiraria do art.º 607.º, n.º 4, do CPC, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, do mesmo diploma).

Estarão, nomeadamente, aqui em causa, situações de aplicação de regras vinculativas extraídas do direito probatório material (regulado, grosso modo, no CC), onde se inserem as regras relativas ao ónus de prova, à admissibilidade dos meios de prova, e à força probatória de cada um deles, sendo que qualquer um destes aspetos não respeita apenas às provas a produzir em juízo.

Quando tais normas sejam ignoradas (deixadas de aplicar), ou violadas (mal aplicadas), pelo Tribunal a quo, deverá o Tribunal da Relação, em sede de recurso, sanar esse vício; e de forma oficiosa. Será, nomeadamente, o caso em que, para prova de determinado facto tenha sido apresentado documento autêntico - com força probatória plena - cuja falsidade não tenha sido suscitada (art.ºs 371.º, n.º 1 e 376.º, n.º 1, ambos do CC), ou quando exista acordo das partes (art.º 574.º, n.º 2, do CPC), ou quando tenha ocorrido confissão relevante cuja força vinculada tenha sido desrespeitada (art.º 358.º, do CC, e art.ºs 484.º, n.º 1 e 463.º, ambos do CPC), ou quando tenha sido considerado provado certo facto com base em meio de prova legalmente insuficiente (vg. presunção judicial ou depoimentos de testemunhas, nos termos dos art.ºs 351.º e 393.º, ambos do CC).

Ao fazê-lo, tanto poderá afirmar novos factos, como desconsiderar outros (que antes tinham sido afirmados).

(…)

Lê-se no n.º 2, als. a) e b), do art.º 662.º, do CPC, que a «Relação deve ainda, mesmo oficiosamente»: «Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade de depoente ou sobre o sentido do seu depoimento» (al. a); «Ordenar, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova» (al. b)».

«O atual art.º 662.º representa uma clara evolução [face ao art.º 712.º do anterior CPC] no sentido que já antes se anunciava. Através dos n.ºs 1 e 2, als. a) e b), fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e fundar a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis.

(…) Afinal, nestes casos, as circunstâncias em que se inscreve a sua atuação são praticamente idênticas às que existiam quando o tribunal de 1ª instância proferiu a decisão impugnada, apenas cedendo nos fatores de imediação e da oralidade.

Fazendo incidir sobre tais meios probatórios os deveres e os poderes legalmente consagrados e que designadamente emanam dos princípios da livre apreciação (art.º 607.º, n.º 5) ou da aquisição processual (art.º 413.º), deve reponderar a questão de facto em discussão e expressar de modo autónomo o seu resultado: confirmar a decisão, decidir em sentido oposto ou, num plano intermédio, alterar a decisão num sentido restritivo ou explicativo» (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, págs. 225-227).

É precisamente esta forma de proceder da Relação (apreciando as provas, atendendo a quaisquer elementos probatórios, e indo à procura da sua própria convicção), que assegura a efetiva sindicância da matéria de facto julgada, assim se assegurando o duplo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto em crise (conforme Ac. do STJ, de 24.09.2013, Azevedo Ramos, comentado por Teixeira de Sousa, Cadernos de Direito Privado, n.º 44, págs. 29 e segs.).

(…)

Contudo, reconhecendo o legislador que a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto «nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência», mas, tão-somente, «detetar e corrigir pontuais, concretos e seguramente excecionais erros de julgamento» (preâmbulo do Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro), procurou inviabilizar a possibilidade de o recorrente se limitar a uma genérica discordância com o decidido, quiçá com intuitos meramente dilatórios.

Com efeito, e desta feita, «à Relação não é exigido que, de motu próprio, se confronte com a generalidade dos meios de prova que estão sujeitos à livre apreciação e que, ao abrigo desse princípio, foram valorados pelo tribunal de 1ª instância, para deles extrair, como se se tratasse de um novo julgamento, uma decisão inteiramente nova. Pelo contrário, as modificações a operar devem respeitar em primeiro lugar o que o recorrente, no exercício do seu direito de impugnação da decisão de facto, indicou nas respetivas alegações que servem para delimitar o objeto do recurso», conforme o determina o princípio do dispositivo (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 228, com bold apócrifo).

Lê-se, assim, no art.º 640.º, n.º 1, do CPC, que, quando «seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas».

Precisa-se ainda que, quando «os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados», acresce àquele ónus do recorrente, «sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes» (al. a), do n.º 2, do art.º 640.º citado).

Logo, deve o recorrente, sob cominação de rejeição do recurso, para além de delimitar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar, deixar expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada; e esta última exigência (contida na al. c), do n.º 1, do art.º 640.º citado), «vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente», devendo ser apreciada à luz de um critério de rigor enquanto «decorrência do princípio da autorresponsabilidade das partes», «impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo» (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 129, com bold apócrifo).

Dir-se-á mesmo que as exigências legais referidas têm uma dupla função: não só a de delimitar o âmbito do recurso, mas também a de conferir efetividade ao uso do contraditório pela parte contrária (pois só na medida em que se sabe especificamente o que se impugna, e qual a lógica de raciocínio expendido na valoração/conjugação deste ou daquele meio de prova, é que se habilita a contraparte a poder contrariá-lo).

Por outras palavras, se o dever - constitucional (art.º 205.º, n.º 1, da CRP) e processual civil (art.ºs 154.º e 607.º, n.ºs 3 e 4, do CPC) - impõe ao juiz que fundamente a sua decisão de facto, por meio de uma análise crítica da prova produzida perante si, compreende-se que se imponha ao recorrente que, ao impugná-la, apresente a sua própria. Logo, deverá apresentar «um discurso argumentativo onde, em primeiro lugar, alinhe as provas, identificando-as, ou seja, localizando-as no processo e tratando-se de depoimentos a respetiva passagem e, em segundo lugar, produza uma análise crítica relativa a essas provas, mostrando minimamente por que razão se “impunha” a formação de uma convicção no sentido pretendido» por si (Ac. da RP, de 17.03.2014, Alberto Ruço, Processo n.º 3785/11.5TBVFR.P1).

Com efeito, «livre apreciação da prova» não corresponde a «arbitrária apreciação da prova». Deste modo, o Juiz deverá objetivar e exteriorizar o modo como a sua convicção se formou, impondo-se a «identificação precisa dos meios probatórios concretos em que se alicerçou a convicção do Julgador», e ainda «a menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto» (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, Coimbra Editora, Limitada, 1985, pág. 655).

«É assim que o juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo não deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não)» (Paulo Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, pág. 325).

«Destarte, o Tribunal ao expressar a sua convicção, deve indicar os fundamentos suficientes que a determinaram, para que através das regras da lógica e da experiência se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento dos factos provados e não provados, permitindo aferir das razões que motivaram o julgador a concluir num sentido ou noutro (provado, não provado, provado apenas…, provado com o esclarecimento de que…), de modo a possibilitar a reapreciação da respetiva decisão da matéria de facto pelo Tribunal de 2ª Instância» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, 2013, pág. 591, com bold apócrifo).

Dir-se-á mesmo que, este esforço exigido ao Juiz de fundamentação e de análise crítica da prova produzida «exerce a dupla função de facilitar o reexame da causa pelo Tribunal Superior e de reforçar o autocontrolo do julgador, sendo um elemento fundamental na transparência da justiça, inerente ao ato jurisdicional» (José Lebre de Freitas, A Ação Declarativa Comum à Luz do Código de Processo Civil de 2013, 3.ª edição, Coimbra Editora, setembro de 2013, pág. 281).

É, pois, irrecusável e imperativo que, «tal como se impõe que o tribunal faça a análise crítica das provas (de todas as que se tenham revelado decisivas)… também o Recorrente ao enunciar os concreto meios de prova que devem conduzir a uma decisão diversa deve seguir semelhante metodologia», não bastando nomeadamente para o efeito «reproduzir um ou outro segmento descontextualizado dos depoimentos» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, 2013, pág. 595, com bold apócrifo).

Compreende-se que assim seja, isto é, que a «censura quanto à forma de formação da convicção do Tribunal não» possa «assentar de forma simplista no ataque da fase final da formação dessa convicção, isto é, na valoração da prova; tal censura terá de assentar na violação de qualquer dos passos para a formação de tal convicção, designadamente porque não existem os dados objetivos que se apontam na motivação ou porque se violaram os princípios para a aquisição desses dados objetivos ou porque não houve liberdade na formação da convicção.

Doutra forma, seria uma inversão da posição dos personagens do processo, como seja a de substituir a convicção de quem tem de julgar, pela convicção dos que esperam a decisão» (Ac. do TC n.º 198/2004, de 24 de março de 2004, publicado no DR, II Série, de 02.06.2004, reproduzindo Ac. da RC, sem outra identificação).

De todo o exposto resulta que o âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, estabelece-se de acordo com os seguintes parâmetros: só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo recorrente; sobre essa matéria de facto impugnada, tem que realizar um novo julgamento; e nesse novo julgamento forma a sua convicção de uma forma autónoma, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não só os indicados pelas partes).

Contudo (e tal como se referiu supra), mantendo-se em vigor os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e não de certeza absoluta -, precisa-se ainda que o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1.ª Instância sobre a matéria de facto só deve ser usado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados.

Por outras palavras, a alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efetiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1.ª Instância. «Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, pág. 609).

Assim definidos os termos de apreciação do recurso sobre a matéria de facto, tendo o recorrente observado o disposto no art.º 640º, n.º 1, do CPC, importa referir que os tribunais não lidam só com realidades inequívocas ou que não suscitam controvérsia. De ordinário, lidam com a dúvida e com realidades esbatidas e discutidas. E é aqui que intervêm a sensibilidade, a experiência e o bom senso do julgador.

Como referido no acórdão do TRG de 07-12-2023 (processo n.º 573/20.1T8CHV.G1, acessível em dgsi.pt) o “nosso sistema processual é enformado pelo princípio da prova livre, nos termos do qual o tribunal aprecia livremente os meios de prova e é livre na atribuição do grau do valor probatório de cada um deles. Isto não significa o arbítrio, posto que a apreciação da prova está sempre vinculada aos princípios em que se consubstancia o direito probatório. Por outras palavras – as de Paulo Saragoça da Matta (“A Livre Apreciação da Prova”, Jornadas de Direito Processual Penal e Direitos fundamentais, Coimbra: Almedina, 2004, p. 254) –, “a liberdade concedida ao julgador (…) não visa criar um poder arbitrário e incontrolável, mas antes um poder que na sua essência, estrutura e exercício se terá de configurar como um dever, justificado e comunicacional.” Para que o exercício de tal poder seja justificado e comunicacional é pressuposto que todo o caminho da prova, desde a sua admissão ou decisão de recolha até à sua valoração, seja suscetível de autocontrolo por parte do julgador e de controlo por parte da comunidade, incluindo os próprios sujeitos prejudicados com a atividade probatória em questão.

É esta necessidade que explica o disposto no art.º 607º, n.º4, do CPC que, por imposição constitucional (art.º 205º, n.º1, da CRP), diz que “[n]a fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção.

Perante o referido princípio da livre apreciação da prova, o tribunal tem liberdade para, em cada caso, considerar suficiente a prova produzida ou para considerar que a mesma é afinal insuficiente e exigir outro meio de prova de maior valor probatório no sentido de ficar convencido da verdade do facto em discussão”.

Os segmentos decisórios que a recorrente impugna respeitam aos seguintes pontos:

1. Alíneas a) e b) dos factos dados como não provados, com o seguinte teor:

- a) Apenas foi comunicado, em março de 2021 à BB e a RCCCI pela A. Dunaguincho que esta havia sublocado os espaços correspondentes ao clube de ténis / espaço de ginásio e cedido a exploração do restaurante a terceiros.

- b) Até àquela data (de março de 2021), a BB e a RCCCI apenas tinham conhecimento que a Autora DunaGuincho celebrara com outra sociedade, a “Corrente Permanente, Lda.”, que explora o restaurante “CC”, em 01.08.2016, um contrato tendo por objeto a exploração do restaurante que integra o Imóvel Clube.

2. Alíneas e) e f) dos factos dados como não provados, com o seguinte teor:

- e) O Contrato de Cedência foi celebrado com a R., nomeadamente, devido aos resultados muito favoráveis e promissórios que a Ré havia apresentado no desenvolvimento da atividade do ténis no Clube: é que após o início da exploração da atividade de ténis do Clube BB pela Ré, o Clube assumiu, por quatro anos consecutivos, a 27.ª posição do campeonato nacional de ténis, granjeando respeito pela Federação Portuguesa de Ténis – isto quando, até ao início da exploração da modalidade pela Ré, o Clube ocupava, apenas, o 194.º lugar.

- f) Tendo ainda sido valorizada, para a celebração daquele Contrato de Cedência, a circunstância de a Ré ter desenvolvido atividades gratuitas para pessoas portadoras de deficiência motora e psíquica e para crianças desfavorecidas das Escolas da Junta de Freguesia, contribuindo ainda, com a Câmara Municipal de ..., para a educação ambiental e a vida em sociedade de modo ecológico.

3. Alíneas g), h) e i) dos factos dados como não provados, com o seguinte teor:

- g) Ré, com a negociação e celebração daquele Contrato de Cedência, elaborou um plano integrado de exploração conjunta e interligada de todos os espaços que integram o Imóvel Clube, com desenvolvimento de atividade abrangente e que se coaduna com o escopo das proprietárias BB e RCCCI.

- h) Na prática, a Ré contratou um projeto de arquitetura de alteração do design de interiores do restaurante, tendo inclusivamente já procedido ao pagamento de € 7.348,02 (correspondente à 1.ª fase, de adjudicação, de € 5.974,00 acrescido de IVA) no dia 16 de julho de 2021.

- i) Projeto que implicava o estudo prévio para o design de interiores do restaurante, o projeto de execução do design de interiores e respetiva decoração, assistência técnica à obra e as respetivas montagens.

4. Alíneas j) e k) dos factos dados como não provados, com o seguinte teor:

- j) A sociedade Corrente Permanente, Lda. esta a aliciar os clientes do restaurante (sócios do Real Clube BB I) a não comparecer naquele restaurante logo que a exploração do restaurante deixe de por ela ser exercida

- k) A exploração do restaurante pela R. será drasticamente afetada pela diminuição de clientela potenciada pela atuação daquela sociedade Corrente Permanente, Lda.

5. Ponto 41 dos factos dados como provados, com o seguinte teor:

41. A Autora DunaGuincho Sports, Lda procedeu à execução das obras a que contratualmente se obrigou e que constam elencadas na Cláusula 6.ª e no Anexo II ao Contrato de Arrendamento.

6. Ponto 56 dos factos dados como provados, com o seguinte teor:

56. A Ré subarrendatária, Expandconstellation Lda não pagou à A. as rendas, desde Julho de 2021 relativas a ambos os contratos no montante total 15.338.72 Euros, correspondentes aos meses de julho, a Dezembro de 2021 e Janeiro de 2022 anteriores à data de entrada da PI: a. Julho 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros b. Agosto 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros c. Setembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros d. Outubro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros e. Novembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros f. Dezembro 2021: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros

g. Janeiro 2022: 406.50 euros ginásio, e 1375 euros ténis = 1781.50 euros Total: 1781.50 x 7 meses = 12 470.50 Euros mais Iva = 2868.22 Total ate 31 Janeiro 20220 = 15. 338.72 Euros.

A recorrente, também pretende que sejam dados como provados os seguintes factos, que tem como pertinentes para a apreciação da causa, não referidos na decisão impugnada:

a. Os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrida DunaGuincho celebraram um aditamento ao Contrato de Arrendamento sem nunca invalidar/considerar ineficaz/ considerar ilegítima a resolução do Contrato de Arrendamento operada por Notificação Judicial Avulsa junta por requerimento de 20.02.2024, com a ref.ª Citius n.º 48033310, correspondente ao Doc.º n.º 8 da contestação e ao facto 31 dado como provado na sentença recorrida;

b. O objeto do Contrato de Cedência de Espaço celebrado entre os Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI e a Recorrente Expand (junto como Doc.º n.º 18 da contestação) era idêntico ao objeto dos dois Contratos de Subarrendamento celebrados entre a Recorrida DunaGuincho e a Recorrente Expand (juntos como Docs.º n.ºs 6 e 7 da contestação);

c. A Recorrente Expand procedeu ao pagamento aos Intervenientes e Recorridos BB e RCCCI de todas as quantias decorrentes do Contrato de Cedência celebrado no dia 18.07.2021 e junto como Doc.º n.º 18 da contestação

Antes de se passar ao conhecimento da impugnação da matéria de facto, importa referir, que, como assumido no acórdão do TRC de 15-09-2015 (processo n.º 6871/14.6T8CBR.C1, acessível em dgsi.pt), “Não há lugar à reapreciação da matéria de facto, quando o facto concreto objeto da impugnação for insuscetível de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente”.

Em igual sentido, encontra-se o acórdão do TRL de 07-11-2023 (processo n.º 3844/19.6T8LSB.L1-7, acessível em dgsi.pt), onde se refere que “sempre que se verifique que a alteração sobre a matéria de facto pretendida pelo apelante, é manifestamente insuscetível de ter como efeito a alteração quanto ao fundamento da causa, deve concluir-se que a impugnação sobre a matéria de facto contraria os princípios de celeridade e economia processuais (artigos 2º, 137, 138º CPC) e constitui acto inútil e como tal proibido (artigo 130º, CPC), razão pela qual deve o Tribunal da Relação rejeitá-la”. E assim é, porquanto “a reapreciação da matéria de facto não constitui um fim em si mesma, mas um meio para atingir um determinado objetivo, que é a alteração da decisão da causa, pelo que sempre que se conclua que a reapreciação pretendida é inútil (…) não deve ter lugar” – Acórdão do TRL de 11-05-2023 (processo n.º 8312/19.3T8ALM.L1-2, acessível em dgsi.pt).

Ora, tendo presente o que se acaba de referir, importa, desde logo, reter que, por força da correcção acima determinada no que tange ao ponto 56 da matéria de facto provada, mostra-se comprometida a utilidade no conhecimento da impugnação no que à mesma respeita, posto que, por via de tal correcção, a matéria em causa passou a ter o teor defendido pela recorrente em sede de impugnação.

Por outro lado, tendo em atenção as pretensões formuladas nos autos susceptíveis de conhecimento, que respeitam à condenação no pagamento de rendas, ao pedido reconvencional no segmento admitido e ao pedido de condenação dos chamados deduzido pela ré, e as soluções que abaixo se perfilharão em relação às mesmas, entende-se que a impugnação da matéria de facto apresentada pela recorrente se mostra insusceptível de influir no desfecho da causa e, por via disso, o seu conhecimento se revela inútil e, por isso, proibido, posto que a mesma não reveste aptidão para contender com tais soluções.

Razão por que se recusa a apreciação da impugnação da matéria de facto.

5.

Passando ao conhecimento da terceira questão acima enunciada.

Importa reter que a autora, assumindo a qualidade de subarrendatária, invocou a resolução dos contratos que celebrou com a ré, com fundamento na falta do pagamento de rendas, pediu a condenação desta a restituir-lhe os locados e a pagar-lhe o valor, em singelo, das rendas vencidas até trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo.

A ré, pugnando pela improcedência do pedido formulado pela autora, alegou que os contratos que celebrou com esta haviam caducado por força da resolução do contrato de arrendamento celebrado pela autora, operada pelos senhorios, BB e RCCCI (chamados a intervir na lide como parte acessória ao lado da ré) em notificação judicial avulsa, a 04-06-2021, recebida pela autora a 24-06-2021, e, por via disso, que não assistia à autora nem o direito à restituição dos locados, nem o direito a receber o valor das rendas que peticiona.

Na sentença recorrida assumiu-se que o contrato celebrado entre a autora, DunaGuincho, e os chamados a intervir na lide como parte acessória da ré, BB e RCCCI, a que respeita o ponto 6 da matéria de facto provada, era um contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais (arts. 1067º e 1068º do CC), que estava sujeito, por força do disposto no art.º 1080º do CC, quanto à sua resolução, à norma constante do art.º 1084º, n.º 1, do mesmo código, segundo a qual, tal resolução apenas pode operar mediante recurso à competente acção judicial.

Na sentença recorrida entendeu-se, ainda, que a comunicação realizada pelos senhorios à autora, inquilina, por via da notificação judicial avulsa por aqueles promovida e a que respeitam os pontos 31 e ss. da matéria de facto provada, não era idónea a operar a resolução do contrato de arrendamento em referência e que as cláusulas 5º, n.º3, 3ª, n.º1, e 16º, n.º3, do mesmo contrato, que previam tal forma de resolução, eram nulas, por serem contrárias ao aludido art.º 1084º, n.º1, do CC, ao abrigo do art.º 294º do mesmo código.

Importa, ainda, referir que, na decisão impugnada, se considerou que o objecto do contrato de arrendamento celebrado pela autora com os senhorios, os chamados, BB e RCCCI, consistia num prédio urbano, de acordo com a classificação prevista no art.º 204º, n.º 1 e 2, al. a), do CC, por nele existirem edificações no solo, nomeadamente, o restaurante, Club House e loja de artigos desportivos, não obstante tal imóvel se encontrar registado como rústico.

A recorrente, discordando, alega que o locado objecto do contrato de arrendamento celebrado entre a autora e os chamados, BB e RCCCI, corresponde a um prédio rústico sito na Quinta da Marinha em ..., descrito na ....ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º .../...84102, conforme dado como provado na sentença recorrida, e, por isso, tal acordo não está sujeito à imperatividade consagrada no art.º 1080º do Cód. Civil, apenas prevista para os contratos de arrendamento urbano (conclusão LXXV e ss.).

Resulta do ponto 6 da matéria de facto provada que o contrato de arrendamento celebrado pela autora com os chamados, BB e RCCCI, respeita a edificação destinada a restaurante, Club House, loja de artigos desportivos, campos de ténis e estacionamentos), dotada de autonomia económica.

Tal edificação integra o conceito de prédio urbano, face ao disposto no art.º 204º, n.º 1, al. a), e 2, do Cód. Civil, tal como referido na decisão impugnada.

Por outro lado, a classificação mencionada não se mostra comprometida pela identificação como rústico do imóvel em causa na Conservatória do Registo Predial, ao invés do defendido pela recorrente, posto que o que releva para a mesma é a natureza física do bem objecto do arrendamento.

Nessa perspectiva, forçoso se mostra considerar que o contrato celebrado pela autora com os chamados, BB e RCCCI, é um contrato de arrendamento urbano, sujeito ao regime estabelecido no art.º 1080º, tal como assumido na decisão e ao invés do defendido pela recorrente.

Considerando que os fundamentos invocados pelos chamados, em sede de notificação judicial avulsa da autora, para a resolução do aludido contrato se subsumem no âmbito de previsão da norma contida no art.º 1083º, n.º 2, do CC (o que a recorrente não discute), tem-se a mesma como inidónea para a alcançar, posto que, por força do disposto no art.º 1084º, n.º1, do mesmo código, o único meio legalmente apto para a operar é a acção judicial.

As cláusulas do aludido contrato que prevêm a possibilidade de a sua resolução operar por via distinta da acção judicial, quando estejam em causa os fundamentos previstos no art.º 1083º, n.º 2, do Cód. Civil, como ocorre com as cláusulas 5º, n.º 3, 3º, n.º1, e 16º, n.º 3, são nulas, por força do disposto no art.º 294º do mesmo código, como se refere na decisão impugnada.

A ré, ora recorrente, alega que a actuação da autora, ao invocar, na presente acção, a nulidade das cláusulas contratuais acima reconhecida e a consequente ausência de resolução do contrato de arrendamento que celebrou com os chamados, BB e RCCCI, por a notificação judicial avulsa por estes operada ser meio inidóneo para a efectuar, constitui abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium (art.º 334º do Cód. Civil), pelo que se encontra impedida de invocar tal invalidade e, por isso, vinculada a reconhecer a aludida resolução.

A ré alega (conclusões LXXXVI e ss.), ainda, que a actuação da autora na lide, acima identificada, é contrária à que adoptou na resposta à notificação judicial avulsa mencionada, onde apenas manifestou discordância com os factos invocados pelos senhorios para fundar a resolução, tendo assumido a idoneidade de tal meio para operar a resolução do contrato de arrendamento.

De acordo com o disposto no art.º 334º do Cód. Civil, com a epígrafe “abuso do direito”, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (Cód. Civil Anotado, vol. I, 4ª edição, Coimbra Editora, 1987, p. 298-299), a figura do abuso do direito constitui “um reflexo do princípio da boa fé que deve nortear todos quantos intervenham em relações jurídicas. Daqui decorre que o exercício de um direito só poderá qualificar-se de abusivo quando seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça ou do sentimento jurídico socialmente dominante

Uma das situações típicas de abuso do direito identificadas pela doutrina e jurisprudência, que a ré convoca no presente recurso, consiste no venire contra factum proprium, que se traduz na proibição de condutas contraditórias no âmbito do relacionamento jurídico entre sujeitos.

Como se refere no acórdão do STJ de 10-01-2023, (processo n.º 412/20.3T8PBL.C1.S1, acessível em dgsi.pt), louvando-se no acórdão aí identificado, “A proibição da chamada conduta contraditória exige a conjugação de vários pressupostos reclamados pela tutela da confiança. Esta variante do abuso do direito equivale a dar o dito por não dito, radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, pois pressupõe duas atitudes espaçadas no tempo, sendo a primeira (factum proprium) contraditada pela segunda atitude, o que constitui, atenta a reprovabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e de correcção, uma manifesta violação dos limites impostos pela boa fé. A proibição de comportamentos contraditórios é de aceitar quando o venire contra factum proprium atinja proporções juridicamente intoleráveis, traduzido em chocante contradição com o comportamento anteriormente adoptado pelo titular do direito”.

Na situação em apreço, não se encontra qualquer exercício abusivo do direito, por parte da autora, ao invocar, nesta acção, a manutenção da vigência do contrato de arrendamento que celebrou com os chamados, com fundamento na nulidade do clausulado e na inidoneidade do meio utilizado pelos mesmos para operar a sua resolução.

Na verdade, é certo que a autora, em resposta à notificação judicial avulsa efectuada pelos senhorios, não questionou a idoneidade desse meio para operar a resolução do contrato de arrendamento, tendo-se limitado a discordar dos factos invocados pelos senhorios para operar a referida resolução e, com tal fundamento, manifestar discordância com a resolução pretendida.

Entende-se, porém, que ao invés do defendido pela recorrente, a actuação da autora acima mencionada não se mostra contraditória com a adoptada nesta lide, no sentido de questionar a idoneidade do meio adoptado pelos senhorios para operar a resolução do contrato de arrendamento.

Na verdade, uma coisa é a omissão de invocação, na resposta à notificação judicial avulsa mencionada, da sua inidoneidade para operar a resolução do contrato de arrendamento. Outra coisa, bem distinta, é o reconhecimento da idoneidade de tal meio para operar a aludida resolução, tanto mais que, na resposta efectuada pela autora, a mesma questionou a verificação das respectivas causas.

Por outro lado, a modalidade de abuso do direito que ora se afere, tem por fim proteger a confiança, ou expectativa, que alguém depositou numa certa estabilidade quanto ao futuro, motivada pelo comportamento do agente, que vê gorada pela actuação contrária deste (cf. Elsa Vaz de Sequeira, Comentário ao Cód. Civil, Parte Geral, 2ª edição, Outubro de 2023, UCP Editora, p. 967).

Ora, no caso em apreço, a actuação que a recorrente imputa à autora, referente à resposta desta à notificação judicial avulsa, não se mostra indutora da expectativa, por parte dos senhorios, alegada pela recorrente, de que o meio por aqueles utilizado, a notificação judicial avulsa, era idóneo a operar a resolução do contrato de arrendamento. Na verdade, a declaração de resolução do contrato de arrendamento, por notificação judicial avulsa, foi efectuada antes da actuação da autora, pelo que nunca poderia ser induzida por esta ou dela decorrer.

Conclui-se, pelo exposto, sem necessidade de mais considerações, pela improcedência da argumentação da recorrente respeitante à existência de abuso do direito, por parte da autora.

Como acima se referiu, a declaração operada pelos senhorios, chamados, com a notificação judicial avulsa referida nos pontos 31 e ss. da matéria de facto provada não é idónea a operar a resolução do contrato de arrendamento pelos mesmos celebrado com a autora, sendo que a mesma apenas pode resultar de acção judicial, por força do art.º 1084º, n.º 1, do CC.

Do que se acaba de mencionar resulta que o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e os chamados se encontrava em vigor à data em que a presente acção foi interposta e, por via disso, que os dois contratos de subarrendamento celebrados entre aquela e a ré, recorrente, também se encontravam em vigor, não estando demonstrada, ao invés do defendido por esta última, a sua caducidade, posto que esta, por força do disposto no art.º 1089º do CC, ocorre com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento.

Importa referir que a qualificação jurídica dos contratos celebrados entre autora e ré acima referidos como de subarrendamento é pacífica nos autos, concordando-se com a mesma.

Por força do disposto no art.º 1038º, al. a), do CC, a ré, na qualidade de sublocatária, está obrigada a pagar à autora, sublocadora, as rendas fixadas nos contratos de subarrendamento pelas mesmas celebrados, a que respeitam os pontos 22 e 25 da matéria de facto provada, até à restituição dos locados.

Está provado nos autos que a ré saiu dos locados, objeto dos contratos de subarrendamento celebrados entre as partes, em 06-06-2022 – cf. ponto 63 da matéria de facto provada.

Assim, por força do aludido normativo, a ré está obrigada a pagar à autora as rendas fixadas nos aludidos contratos até à aludida data.

Não tendo a ré logrado demonstrar o pagamento de tais prestações, como lhe competia, por força do disposto no art.º 342º, n.º 2, do Cód. Civil, conclui-se que a mesma deve à autora o valor das rendas reclamadas pela autora, vencidas desde Julho de 2021 até ao dia 06-06-2022.

Considerando o teor do ponto 56 da matéria de facto provada, decorrente da correcção acima efectuada, o valor total em débito corresponde a € 21 033,12 (€ 12 269,32 + 5 x € 1752,76), acrescido de IVA à taxa legal, sendo certo que as rendas respeitantes ao mês de Junho de 2022 se venceram no primeiro dia útil de tal mês.

Importa reter que a obrigação de pagamento das rendas a que a ré se encontra adstricta decorre dos contratos que celebrou com a autora, por força do disposto no art.º 1038º, al. a), do CC. Tal obrigação não é efeito da resolução dos contratos de subarrendamento nem da verificação dos respectivos pressupostos.

Do acabado de referir resulta que a alegação da recorrente, no sentido da ausência de culpa no não cumprimento da obrigação de pagamento das rendas e, por via disso, da falta de requisitos para a resolução dos contratos celebrados entre as partes (conclusões CVIII e ss.), é irrelevante para a existência da mesma obrigação.

6.

Passando ao conhecimento da quarta questão acima enunciada – saber se ocorre fundamento para a procedência do pedido reconvencional -, importa reter que o pedido deduzido a título reconvencional e admitido na lide (tenha-se em conta o despacho proferido a 15-11-2023, que não admitiu a reconvenção no segmento atinente ao reconhecimento do direito de preferência por parte da ré) tem os seguintes termos:

i. Declaração da cessação dos Contratos de Subarrendamento celebrados entre a autora e a ré nas datas de 05.04.2018 e 25.10.2018, por caducidade, na sequência da resolução do Contrato de Arrendamento do qual dependiam, nos termos e para os efeitos do artigo 1089.º do Código Civil;

ii. Reconhecimento, ou declaração, de que não é devida à autora, pela ré, qualquer quantia a título de rendas não pagas após a data de caducidade dos Contratos de Subarrendamento;

iii. Condenação da autora no pagamento à ré das despesas incorridas por esta no planeamento da exploração do Imóvel Clube, na quantia que se cifra em € 7.348,02 (sete mil trezentos e quarenta e oito euros e dois cêntimos), acrescida de juros comerciais até integral e efetivo pagamento;

iv. Condenação da autora no pagamento à ré do valor dos demais danos patrimoniais a liquidar e que esta venha a sofrer em virtude da permanência da autora no imóvel, valor esse a ser apurado e liquidado em sede de liquidação em execução de sentença; e

v. Condenação da autora no pagamento dos danos não patrimoniais sofridos pela ré em virtude da conduta da autora, num valor nunca inferior à quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros);

vi. Ademais, e ainda em qualquer caso, deverá a autora ser condenada no pagamento à ré das despesas incorridas pela Ré no planeamento da exploração do Imóvel Clube, na quantia que actualmente se cifra em € 7.348,02 (sete mil trezentos e quarenta e oito euros e dois cêntimos), acrescido de juros comerciais até integral e efetivo pagamento;

vii. Deve ser a autora condenada no pagamento à ré do valor dos demais danos patrimoniais que a Ré venha a sofrer em virtude de não poder exercer o seu direito de preferência, valor esse a ser apurado e liquidado em sede de liquidação em execução de sentença; e

viii. ser a autora condenada ao pagamento dos danos não patrimoniais sofridos pela ré em virtude da conduta da autora, num valor nunca inferior à quantia de € 30.000,00 (trinta mil euros).

No que respeita aos segmentos do pedido reconvencional identificados nos pontos i) e ii), resulta do que acima se afirmou no conhecimento da terceira questão supra enunciada a sua improcedência: os contratos de subarrendamento celebrados entre as partes não caducaram por força do disposto no art.º 1089º do CC; sobre a ré impende a obrigação de pagar à autora as rendas vencidas até à sua saída dos locados.

No que tange aos demais segmentos do pedido reconvencional acima elencados, ocorre que os mesmos, face à alegação da ré para o seu sustento, radicam na caducidade dos contratos de subarrendamento celebrados pela mesma com a autora, por força da resolução do contrato de arrendamento em que aqueles se baseiam, operada pela notificação judicial avulsa realizada pelos senhorios, os chamados BB e RCCCI.

Nessa perspectiva, tendo acima se assumido que os aludidos contratos de subarrendamento não caducaram pelo fundamento invocado pela ré, forçoso se mostra concluir pela improcedência do pedido reconvencional nos segmentos em referência, posto que de tal dependentes.

Conclui-se, assim, pela resposta negativa à quarta questão acima enunciada.

7.

Passando ao conhecimento da quinta questão acima enunciada, importa reter que a ré, no presente recurso, formula o pedido de condenação dos chamados, BB e RCCCI, no pagamento da quantia de € 18 598,45, respeitante ao total de prestações que a mesma alega lhes ter pago em cumprimento de acordo que com eles celebrou para exploração dos espaços objecto dos contratos de subarrendamento, celebrados com a autora, a que acima se fez referência.

O pedido mencionado não foi formulado no processo até à interposição do presente recurso e acresce ao deduzido em sede de reconvenção.

Razão por que se tem por pertinente aferir da admissibilidade da introdução de tal pedido, ou questão, nos autos.

Ora, na esteira do que acima se referiu, os recursos não têm por objecto apreciar questões novas, não colocadas anteriormente no processo, antes se destinam a reapreciar as questões apreciadas pela primeira instância, salvo as que sejam de conhecimento oficioso, o que não é o caso da suscitada pelo recorrente.

Como se refere no acórdão do TRP de 09-10-2023, processo n.º 6263/18.8T8PRT.P1, acessível em dgsi.pt, “o direito ao recurso não visa conceder à parte um segundo julgamento da causa, mas, apenas permitir a discussão sobre determinados pontos concretos, que na perspectiva do recorrente foram incorrectamente mal julgados, para tanto sendo necessário que alegue os fundamentos que sustentam esse entendimento, devendo os mesmos consistir na enunciação de verdadeiras questões de direito, que lhe compete indicar e sustentar, cujas respostas sejam susceptíveis de conduzir à alteração da decisão recorrida.”

Tal como se menciona no mesmo aresto, “os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais (cfr. art.º 627º do CPC), através dos quais se visa reapreciar e modificar decisões já proferidas que incidam sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, e não criá‑las sobre matéria nova, não podendo confrontar-se o Tribunal ad quem com questões novas”.

Na esteira do assumido no acórdão do STJ de 17-11-2016, processo n.º 861/13.3TTVIS.C1.S2, “em sede recursória o que se põe em causa e se pretende alterar é o teor da decisão recorrida e os fundamentos desta. A sua reapreciação e julgamento terão de ser feitos no seio do mesmo quadro fáctico e condicionalismo do qual emergiu a sentença proferida e posta em crise”.

Não tendo o Tribunal “a quo” sido confrontado com a questão referente ao pedido em referência – saber se assiste à autora o direito de exigir dos chamados a quantia pela mesma peticionada -, está-se perante uma questão nova e, por essa razão, não pode este Tribunal de recurso dela conhecer (cf. a propósito, no mesmo sentido, a título de exemplo, o acórdão do STJ de 11-06-2024, processo n.º 7778/21.6T8ALM.L1.S1, acessível em dgsi.pt. Na doutrina, veja-se Abrantes Geraldes, “Recursos Em Processo Civil”, 7ª edição, Março 2022, Livraria Almedina, Coimbra, p. 30, 139-142).

Apenas, nos casos expressamente previstos, como nos arts. 665º, n.º 2, e 608º, nº 2, parte final, do CPC, onde a questão acima identificada não se insere, pode este Tribunal substituir-se ao Tribunal que proferiu a decisão recorrida.

Razão pela qual se nega a apreciação da questão enunciada.

8.

Considerando a procedência parcial da apelação, a recorrente e recorrida deverão suportar as custas da acção e do recurso na proporção do respectivo decaimento (art.º 527º, n.º1 e 2 do CPC).

III.

Em face do exposto, acordam os Juízes Desembargadores que compõem o Colectivo desta 2ª Secção em julgar o recurso interposto pela ré parcialmente procedente e, em consequência:

a. Rectificam a decisão recorrida nos segmentos constantes dos pontos 19, 25, 36.i, 47, 51, 56 da matéria de facto provada, nos termos acima identificados (ponto 3 da fundamentação);

b. Alteram a decisão recorrida condenando-se a ré, ora recorrente, a pagar à autora, a quantia total de € 21 033,12 (vinte e um mil e trinta e três euros e doze cêntimos), acrescida de IVA à taxa legal, respeitante a rendas vencidas entre Julho de 2021 e Junho de 2022;

c. Confirmam o demais decidido na sentença recorrida.

Custas da acção e do recurso pela recorrente e pela recorrida na proporção do respectivo decaimento.

Notifique.

Lisboa, 25-03-2025.

Os Juízes Desembargadores,

Fernando Caetano Besteiro

Paulo Silva

Inês Moura