Cumpre decidir.
Quanto à aplicação das normas de natureza substantiva, diz-nos o n.º1 do art.º 12º do Cód. Civ. que a lei só dispõe para o futuro, acrescentando o n.º2 que “quando a lei dispõe sobre a validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se em caso de dúvida que só visa os factos novos; …”.
O que quer dizer que o contrato em apreço deveria ter sido celebrado por escritura pública, dado que à data da sua celebração (início da década de 70), tal era obrigatório por força do na alínea b) do n.º1, do art.º 1029º do Cód. Civ..
No entanto, por via da introdução do n.º3 no art.º 1029º do Cód. Civ., por força do Decreto-Lei 67/75, de 19/02, a respectiva nulidade, por falta de forma, passou a ser invocável apenas pelo locatário, a todo o tempo, o que art.º 6º do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10 manteve.
Perdurou assim no tempo, uma disposição que teve como fundamento “a defesa das classes mais desfavorecidas e das partes contratuais menos favorecidas” (preâmbulo do Decreto-Lei 67/75).
O que aparentemente teve o apoio dos consecutivos legisladores.
E se é verdade que esta desigualdade de armas entre as partes pode “violar o princípio da igualdade jurídica das partes, que está na base da justiça comutativa contratual” (Pires de Lima e Antunes Varela Cód. Civ. Anotado, em nota ao art.º 1029º), o que poderia levar-nos a equacionar a inconstitucionalidade do preceito, o que a ser declarado conduziria a que o mesmo não fosse aplicado por violação do disposto no art.º 13º da Constituição, permitindo assim à A a invocação da nulidade do contrato, por violação da forma legal, também não é menos verdade, que a A. e os seus antecessores, na qualidade de senhorios, ao longo de mais de 30 anos, pelo seu comportamento, criaram na Ré a expectativa de que não invocariam a nulidade do contrato em apreço, pelo que o seu pedido, nesta parte, constitui abuso de direito.
Na verdade, tal como se considerou, v.g, nos Acs deste Supremo Tribunal de 7-6-01, in Proc 1334/01 e de 7-3-02, in Proc 284/02, ambos da 2ª Sec, «o abuso do direito pressupõe um excesso ou desrespeito dos respectivos limites axiológico-materiais, traduzido na violação qualificada do princípio da confiança, sendo que, para que tal aconteça, não se torna necessário que o agente tenha consciência do carácter abusivo do seu procedimento, bastando que este o seja na realidade».
Situação que logo se configura quando o titular do direito se deixa cair numa longa inércia sem a respectiva exercitação, susceptível de criar na contraparte a convicção ou expectativa fundada de que esse direito não mais será exercido, e que a sua posição jurídico-substantiva se encontra já consolidada, nela investindo, em conformidade, as suas expectativas e até o seu capital; violação drástica do princípio da confiança, que a doutrina sintetiza na máxima _ venire contra factum proprium.
Quer a doutrina, quer a jurisprudência, são concordantes em que, para se concluir por tal ilegitimidade se torna necessária a verificação cumulativa de três pressupostos: uma situação objectiva de confiança digna de tutela jurídica e tipicamente consubstanciada numa conduta anterior que, objectivamente considerada, seja de molde a despertar noutrem a convicção de que o agente no futuro se comportará coerentemente de determinada maneira; que, face à situação de confiança criada, a outra parte aja ou deixe de agir, advindo-lhe danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada; ou seja, frustrada a boa-fé da parte que confiou. (Conf. Baptista Machado, in -Tutela de Confiança" - RLJ, Anos 117º e 118º, páginas 322 e 323 e 171 e 172, respectivamente).- conf., ainda, o Ac do STJ de 22-11-01, in Proc 3293/01 - 2ª SEC)” (Ac. do STJ 02B2967, Relator Cons. Ferreira de Almeida).
O que acontece no caso vertido nos presentes autos.
Pelo que a sua pretensão não é de atender, por constituir abuso de direito.
Improcede assim o recurso interposto do despacho saneador.
Recurso da sentença
Com questão prévia, importa decidir sobre a admissibilidade dos documentos apresentadas pela Apelante com as suas alegações de recurso.
Nos termos do art.º 706º do CPC (na versão aplicável aos autos) "1-As partes podem juntar documentos às alegações, nos casos excepcionais a que se refere o art.º 524º ou no caso de a junção apenas se tornar necessária em virtude do julgamento da 1ª instância.”
Da leitura do disposto no art.º 706º podemos concluir que as partes, apenas podem juntar em recurso de apelação:
- 1)Os documentos supervenientes;
- 2)Os documentos que se tornem necessários em virtude do julgamento proferido em 1ª instância.
Quanto aos primeiros, os supervenientes, são os documentos que só se formaram após a realização da audiência de discussão e julgamento ou de que a parte só teve conhecimento após a realização da mesma, ou ainda os que, apesar da parte ter conhecimento da sua existência não pôde deles dispor até a esse momento, e que têm interesse para sustentar a tese da acção ou da defesa.
E quanto aos documentos que se formaram após a realização da audiência de julgamento, que respeitem a factos ocorridos em momento posterior àquele momento processual, têm que respeitar a factos instrumentais dos factos essenciais debatidos na acção, uma vez que os factos novos só são admitidos até ao encerramento da discussão em 1ª Instância (art.º 506º n.º 1 e 663 n.º 1, ambos do CPC) e o recurso visa a apreciação da decisão impugnada e não julgar questões novas, ou aos factos em debate na acção.
Quanto aos segundos tem-se entendido que só se enquadram nessa categoria, os documentos necessários a contraditar prova que foi introduzida de surpresa no processo, ou seja, aquela prova a que o juiz mandou realizar oficiosamente (vide neste sentido João Espírito Santo in o Documento Superveniente ..., págs. 50 e 51).
Como fundamento da sua junção, invocam os Apelantes a sua pretensão de infirmar a decisão surpresa da 1ª Instância, quanto à sua legitimidade.
Nesse sentido e porque a junção é pertinente, admitem-se os documentos juntos com as alegações, que serão tidos em conta na apreciação do recurso.
Comecemos por analisar a primeira questão que atém a saber se a decisão sob recurso é uma decisão surpresa.
Resulta à evidência dos autos que Ré nunca alegou a excepção de ilegitimidade da A. para deduzir a presente acção, antes pelo contrário, sempre a reconheceu como parte legítima, atenta a relação material controvertida tal como foi configurada pela A..
Daí que a sentença em apreço seja uma decisão surpresa, por violar o disposto no n.º 3 do art.º 3º do CPC, e consequentemente nula.
Por força do disposto no n.º1 do art.º 715º do CPC, este Tribunal deverá conhecer do objecto da apelação, sendo certo que as partes já se pronunciaram sobre a questão da nulidade da sentença.
Passemos a apreciar da legitimidade da Ré para intentar a presente acção
A legitimidade das partes, nos termos do disposto no n.º 3 do art.º 26º do CPC, não havendo disposição legal em contrário, como é o caso em apreço, afere-se pela relação material controvertida tal como configurada pela A..
Relação essa locatícia, entre senhorio e arrendatário que, sublinhe-se, foi pacificamente aceite pelas partes nos seus articulados.
Daí que a A. e Ré sejam partes legítimas nestes autos.
Apuremos agora da bondade da pretensão da Apelante de ver a matéria do quesito 5º totalmente dada por provada.
Diz-nos o A. que “A resposta à matéria do quesito 5.º deve ser alterada, dando-se por provado que a Ré edificou uma dependência na área exterior, por tal facto resultar da própria fundamentação da decisão da matéria de facto e da própria sentença”.
Pergunta-se no quesito 5º se “A Ré edificou uma dependência na área exterior?”, que mereceu a resposta “A certa altura, passou a haver uma dependência no espaço da área exterior”.
O que resulta claro da decisão da matéria de facto, foi que a dada altura passou a haver uma dependência exterior, não se provando quem construiu essa dependência, não havendo pois qualquer contradição entre a resposta a fundamentação da mesma.
Quanto à sentença, o que aí se diz, quanto a esta matéria, é exactamente a mesma coisa, ou seja, que passou haver uma dependência na “área exterior”, nada se dizendo sobre quem a construiu.
Daí que se mantenha a resposta ao quesito 5º.
Em face da matéria dada como provada, qual a solução a dar ao pleito?
Façamos, em primeiro lugar uma súmula do peticionado pela A.
Invocando que a celebração do contrato de arrendamento do rés-do-chão que identifica, para comércio, foi efectuada verbalmente, vem arguir a nulidade do mesmo, por não ter sido celebrado por escritura pública, e, consequentemente que a Ré seja condenada a entregar-lhe tal rés-do-chão.
Por outro lado, invocando que a Ré ocupou abusivamente o logradouro desse rés-do-chão e que aí construiu uma dependência, pede que a Ré seja condenada a demolir tal dependência.
Por ampliação do pedido, veio a A, na réplica, pedir que, a julgar-se válido o contrato de arrendamento verbal, seja decretada a resolução do contrato por a Ré ter realizado as obras que a A diz ter efectuado na dependência, sita no logradouro, sem autorização da A..
Do que atrás dissemos, retiramos que o pedido formulado na p.i., quanto à dependência _ demolição da mesma _, assenta no pressuposto de que foi a Ré que construiu a dependência.
Quanto ao pedido formulado, por ampliação, na réplica, está em contradição com o fundamento da presente acção.
Na verdade, invocando a A. que o logradouro e dependência aí existente ou construída, não foram dados de arrendando à Ré, não pode pedir o despejo por realização de obras não autorizadas nesse logradouro/dependência.
O que poderia pedir, relativamente a um prédio ou parte de prédio não dado de arrendamento, era a restituição da posse do mesmo!
Em face deste quadro o que dizer?
Quanto ao pedido de demolição da dependência, uma vez que não se provou que foi a Ré que construiu tal dependência, tem o mesmo que improceder.
Quanto ao pedido ampliado, de resolução do contrato por realização de obras numa parte do prédio da A. que diz não ter sido arrendado à Ré, dado que está em contradição com os fundamentos da acção - não arrendamento dessa parte do prédio à Ré -, improcede o mesmo também.
Naufragam assim, na totalidade, os pedidos formulados pela A.
