IIFUNDAMENTAÇÃO
- A)Os factos a considerar são os descritos no relatório da presente decisão.
- B)Em face deles haverá então que analisar e decidir se assiste razão à recorrente.
O objecto do presente recurso de agravo, delimitado quanto às questões a conhecer, como é sabido, pelas conclusões das alegações de recurso, consiste em saber se, no caso dos autos, o Tribunal deveria ter atendido à alegada insuficiência de meios financeiros da requerente e ao facto de ela não ter, alegadamente, outra habitação que pudesse imediatamente utilizar, para considerar haver razões sociais que justificassem a procedência do pedido de diferimento da desocupação.
Considerando que a ré ora recorrente não ofereceu qualquer prova importará também analisar qual a relevância dessa omissão em relação à concessão do diferimento da desocupação que foi requerido
1. No âmbito da acção de despejo relativa a arrendamento para habitação o diferimento da desocupação do locado pode ter lugar, como excepcionalmente prevê o artigo 102º nº 1 do R.A.U., quando existam razões sociais imperiosas.
Tais razões sociais imperiosas, cuja gravidade deve ser analisada pelo prudente arbítrio do Tribunal, traduzem-se no facto de a desocupação imediata causar ao réu um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao autor ou, tratando-se de despejo decretado por resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, ficar a falta de pagamento a dever-se a carência de meios do réu (artigo 103º nº 1 do RAU).
Por outro lado na formulação do juízo sobre a verificação dos fundamentos do diferimento da desocupação o Tribunal deve ter em conta as exigências da boa fé, dispor ou não o réu de outra habitação, bem como o número de pessoas que habitam com o réu, a sua idade e estado de saúde e a situação económica e social das pessoas envolvidas.
Quando o diferimento da desocupação seja requerido com o fundamento de que o despejo causa ao arrendatário um sacrifício desproporcional relativamente à vantagem conferida ao locador, o Tribunal deve proceder à ponderação dos interesses em jogo.
2. Do que vem de ser exposto decorre já, ao que julgamos com meridiana clareza, que para proferir decisão favorável ao diferimento da desocupação – que constitui uma situação de excepção relativamente à regra da entrega do locado no fim do contrato – se torna necessário que o Tribunal apure os factos concretos em que o requerente baseie a sua pretensão.
As razões que justificam a tutela excepcional do inquilino no fim do contrato, comprimindo temporariamente o direito de propriedade do senhorio, não colhem quanto a aspectos de índole processual relativos ao processamento do incidente, com a ressalva que adiante se assinalará.
Quando, como acontece no caso dos autos, quem requer o diferimento da desocupação não oferece qualquer prova para demonstração dos respectivos fundamentos, antes quase se limita a invocar os textos legais, como pode o Tribunal adquirir validamente para o processo de decisão a matéria de facto essencial a esse efeito? Sabendo-se que não basta para que o Tribunal possa decidir favoravelmente o incidente a simples alegação dos preceitos legais que o regulamentam (artigo 103º nº 1 e 2 do RAU), devendo a alegação ser demonstrada.
3. O artigo 105º nº 3 do RAU estabelece que com o pedido e com a resposta devem ser logo oferecidas as provas disponíveis e indicadas as testemunhas a apresentar. É a regra: quem alega um facto essencial ao exercício de um direito ou que obste a tal exercício carece de o provar, sendo a especialidade da apresentação da prova com a alegação justificada aqui pela celeridade que se quis imprimir ao processamento do incidente.
Porém, logo o artigo 105º nº 4 do RAU prevê que “o Tribunal, quando não se considere esclarecido, pode recolher os elementos ou informações que entender junto das entidades públicas ou privadas”.
Escreve o Prof. Miguel Teixeira de Sousa in “A Acção de Despejo” – edição da Lex – Edições Jurídicas 1991 a fls. 67, que este incidente é dominado pela “inquisitoriedade judiciária”, isto é, pela oficiosidade na recolha de elementos ou informações junto de entidades públicas ou privadas (artigo 105º nº 4 do RAU), pelo que a falta de prova do facto pela parte a quem ele é favorável não terá necessariamente que a prejudicar, na medida em que não tem lugar a aplicação rigorosa dos critérios formais dos artigo 346º do Código Civil e 516º do Código de Processo Civil.
Mas como defende o Conselheiro Pais de Sousa in “Anotação ao Regime do Arrendamento Urbano” 5ª edição actualizada a fls. 300, a regra do artigo 105º nº 4 do RAU não implica que possa ter-se por alterado ou que possa ser ignorado o que se dispõe nos nº 1 a 3 do mesmo preceito.
A interpretação que parece impor-se face ao conjunto dos preceitos em análise, na sua concatenação lógica, é que o Tribunal pode carrear, por sua iniciativa, elementos de prova sobre factos essenciais à decisão, quando, após a produção da prova oferecida ou requerida pelas partes, o Tribunal não se considere ainda suficientemente esclarecido quando aos fundamentos do diferimento da desocupação.
O que não pode suceder, por não haver razões que justifiquem tão excepcional procedimento, é que o Tribunal, suprindo integralmente a iniciativa da parte que tem interesse em provar os fundamentos de diferimento da desocupação e substituindo-se-lhe, indague oficiosamente da verificação de todos os factos que tenham sido alegados.
4. Como se salienta na douta decisão recorrida, a ré, ora recorrente, não indicou qualquer meio de prova para confirmação dos factos alegados.
De resto, nem sequer são muitos os factos alegados pela ora recorrente, não sendo seguramente suficientes enquanto fundamento da providência requerida.
No requerimento indeferido invoca-se o princípio geral que permite o diferimento da desocupação, isto é, as “razões sociais imperiosas” a que alude o artigo 102º do RAU, mas quanto aos fundamentos previstos no artigo 103º nº 1 a ora recorrente limita-se a invocar a sua condição de estudante, a insuficiência de meios económicos associada a essa situação e não dispor imediatamente de outra habitação (o que não integra um dos fundamentos do artigo 103º nº 1 do RAU mas uma circunstância a ter em conta no juízo sobre o diferimento da desocupação).
Ora ser estudante e viver a expensas de familiares não significa, necessariamente, estar numa situação de carência de meios para suportar os habituais encargos com o seu alojamento e habitação.
E muito menos significa – o que constitui o verdadeiro fundamento do diferimento da desocupação – que a falta de pagamento das rendas de que resultou a resolução do contrato de arrendamento e o decretar do despejo se tenha ficado a dever à carência de meios da ré motivada por tal estatuto pessoal.
O que tudo significa que a ré deveria ter, como lhe impõe a lei, oferecido prova para demonstração da realidade dos factos que alega, sem a qual o requerimento não pode deixar de ser, como foi, “manifestamente improcedente”.
5. O Prof. Menezes Cordeiro in “Novo Regime do Arrendamento Urbano” a página 142, esclarece que a revisão operada pelo R.A.U. nesta matéria teve em vista corrigir a legislação anteriormente vigente de forma a permitir continuar a contemplar situações sociais ponderosas e eliminar, tanto quanto possível, o excessivo retardamento das acções de despejo com pedidos e incidentes que propiciavam a manutenção de situações litigiosas.
O diferimento da desocupação só se justifica, salienta, por razões sociais, não devendo funcionar como medida premial ou sancionatória.
Vicissitudes várias fazem com que haja muitos contratos por cumprir sendo, nalguns casos, as consequências do incumprimento bem gravosas, mesmo no âmbito dos contratos de arrendamento.
Limitando-se a ré quase a remeter para os textos legais e não alegando os factos concretos de que pudesse resultar a conclusão de que existiam razões de natureza social que tornavam imperioso o diferimento da desocupação do locado, não poderia o Tribunal vir a considerar que existia fundamento para a providência requerida.
Bem andou, por isso, a douta decisão recorrida, ao julgar improcedente o incidente do diferimento da desocupação da fracção objecto do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
