3. A venda por negociação particular obedece à tramitação regulada na lei.
Não há qualquer dúvida que, por força da conjugação dos artigo 811.º, n.º 1, alínea a), 832.º a 833.º, do CPC, a venda por negociação particular é uma das formas de venda de bens penhorados.
Nos termos do artigo 812.º do CPC, a fase da venda executiva (qualquer que seja a modalidade) inicia-se com um despacho do agente de execução a determinar a venda executiva, precedido de audição do exequente, executado e credores com garantia sobre o valor base dos bens a vendar e o modo como deve ser determinado.
Como refere Rui Pinto1, a modalidade de venda por negociação particular pode ler lugar originalmente (artigo 832.º, alíneas a), b) e C), do CPC) ou subsidiariamente, depois da tentativa da utilização de uma outra modalidade da venda (alíneas d), e) e e) do referido artigo 832.º, do CPC).
Em qualquer caso, atento o disposto no artigo 833.º do CPC, tem de ser designado o encarregado da venda – pessoa a quem incumbe a realização da venda, normalmente o próprio agente de execução (cfr. artigo 812.º, n.º 1, do CPC).
Tendo sido apresentada alguma proposta que corresponda ao valor pela qual o bem possa ser vendido (valor base ou superior) ou por valor inferior ao valor base, desde que haja despacho judicial a autorizar a venda2, procede-se à adjudicação do bem pelo proponente (que pode ser o exequente – artigo 799.º, n.º 1, do CPC), devendo o mesmo proceder ao depósito do preço antes da realização da venda, ou seja, e como refere o n.º 4 do artigo 833.º do CPC, «O preço é depositado diretamente pelo comprador numa instituição de crédito, à ordem do agente de execução ou, nos casos em que as diligências de execução sejam realizadas por oficial de justiça, da secretaria, antes de lavrado o instrumento da venda.» (sublinhado nosso).
Sendo o objeto da venda por negociação particular um imóvel, o instrumento da venda, por imposição legal (artigo 875.º do Código Civil), «deverá ser corporizado na respetiva escritura pública de compra e venda em que o vendedor é o encarregado da venda, atuando na veste de mandatário».3
Em relação à nulidade/anulação da venda, o artigo 838.º do CPC regula a anulação da venda e indemnização do comprador; o artigo 834.º do mesmo Código estipula sobre os casos em que a venda fica sem efeito.
Avulta para o caso em apreciação, o disposto no n.º 1, alínea c), do artigo 839.º do CPC ao estipular que a venda fica sem efeito «Se for anulado o ato de venda, nos termos do artigo 195.º» do CPC.
Ou seja, para além das demais situações previstas nestes normativos (sem aplicação ao caso dos autos, nem tal é invocado pela recorrente), revela para a situação sub judice as nulidades processuais previstas no artigo 195.º do CPC, ou seja, por terem sido preteridas formalidades essenciais cuja omissão influenciam a decisão da causa ou a própria marcha da execução.
Importa também referir, dada a fundamentação da arguida nulidade do ato de venda por negociação particular, que estando em causa um bem imóvel, o direito de remição por parte das pessoas referidas no artigo 842.º do CPC (entre elas, os descendentes ou ascendentes do executado), tem de ser exercido «até ao momento da entrega dos bens ou da assinatura do título que a documenta.»
No caso de venda por negociação particular de um bem imóvel, atento o disposto nos artigos 833.º, n.º 4, 843.º, n.º 1, alínea b), do CPC e artigo 875.º do Código Civil, o direito de remição tem de ser exercido até ao momento em que é lavrada a escritura pública de compra e venda do imóvel.
Finalmente, cabe referir que a jurisprudência dos nossos tribunais superiores tem considerado que se verifica uma nulidade processual com influência na decisão da causa e, portanto, subsumível ao disposto no artigo 195.º, n.º 1, do CPC, acarretando, consequentemente, a anulação do ato de venda por negociação particular e dos subsequentes dela dependentes (n.º 2 do mesmo preceito), quando o executado não tenha sido notificado do despacho de adjudicação do bem como das circunstâncias de modo, tempo e lugar onde será realizada/concretizada a venda do bem.
Nesse sentido, vejam-se, entre outros, os seguintes arestos:
- Acórdão do STJ, de 12-03-20244:
«I – O direito de remição configura-se como um «direito de preferência legal de formação processual», exercitado por um dos familiares do executado, que seja terceiro relativamente à execução, tendo como finalidade a proteção do interesse do círculo familiar em evitar a saída do património da família dos bens alienados em processo executivo.
II – Na venda por negociação particular de bem penhorado em processo de execução, o direito de remição pode ser exercido até ao momento da entrega dos bens ou da assinatura do título que a documenta (realização da escritura pública tratando-se de imóveis).
III – Para poder ser exercitado o exercício do direito de remição, o agente de execução deve comunicar ao executado o despacho de adjudicação, bem como as circunstâncias de modo, tempo e lugar onde será concretizada a venda por negociação particular do imóvel em discussão.
IV – Só há nulidade processual quando o vício respeita ao ato como trâmite, não ao ato como expressão de uma decisão do tribunal, ou, de uma posição da parte.
V – Ao executado deve ser-lhe concedida a possibilidade, sempre que tal não prejudique o fim do processo, de se pronunciar sobre as modalidades dos atos executivos, designadamente, no campo de venda dos bens.
VI – Sendo o executado parte da execução e interessado direto na venda, atento o princípio do contraditório, deve ser-lhe dado conhecimento dos termos exatos da venda, nomeadamente, do dia, hora e local da realização da escritura pública de compra e venda do bem penhorado, por tal, para além de não prejudicar o fim do processo, permitir que informe atempadamente os titulares do direito de remição, para querendo, o exercerem.
VII – Ao não ter sido dado conhecimento desses elementos ao executado, o eventual remidor ficou privado de perfectibilizar a preferência qualificada na compra do imóvel, verificando-se assim a omissão de formalidade com influência na decisão da causa.»
- Acórdão da Relação de Évora de 19-11-20205:
- «1)Na fase processual da venda por negociação particular, o direito de remição pode ser exercido até ao momento da entrega dos bens ou da assinatura do título que a documenta (realização da escritura pública tratando-se de imóveis), face aos termos literais do artigo 843.º do Código de Processo Civil.
- 2)O titular do direito de remição não tem de ser previamente notificado pessoalmente para exercer o respectivo direito, pois o legislador parte do princípio de que o executado lhes deu a respectiva informação necessária sobre a venda e ser suficiente esse meio de conhecimento.
- 3)A fim de viabilizar o exercício do direito de remição, o agente de execução deve comunicar ao executado o despacho de adjudicação, bem como as circunstâncias de modo, tempo e lugar onde será concretizada a venda por negociação particular do imóvel em discussão.
- 4)Ao não ter sido dado conhecimento desses elementos aos executados, o eventual remidor ficou privado de perfectibilizar a preferência qualificada na compra do imóvel, verificando-se assim a omissão de formalidade que tem influência na decisão da causa.»
- Acórdão da Relação de Guimarães de 29-11-20116:
«A omissão da notificação ao executado do despacho que designa a data, valor base, modalidade e local da venda, por ser susceptível de influir na decisão da causa, constitui uma nulidade processual.»
As linhas fundamentais de argumentação do assim decidido, traduzem-se no seguinte:
i. O exercício do direito de remição, sob pena de caducidade, visa a proteção do património familiar;
ii. Em termos processuais tem de ser exercido no momento da venda ou da adjudicação dos bens;
iii. A não notificação ao executado informando-o da data e do lugar onde o ato de venda vai ser formalizado não prejudica a normal tramitação da execução em termos de introduzir qualquer dilação temporal com reflexos na prática do ato, nem causa qualquer prejuízo aos interesses do exequente e dos credores reclamantes;
iv. Porém, já em relação ao executado traz sérios inconvenientes por não saber em que momento ocorre a concretização da venda e, consequentemente, fica impossibilitado de comunicar ao seu familiar, interessado em remir, o momento que terá de exercer o direito de remição;
v. Essa falta de informação, não colidindo com qualquer interesse legítimo dos demais intervenientes no processo, origina uma compressão do direito do remidor à tutela jurisdicional efetiva, bem como do princípio do processo equitativo, compressão essa constitucionalmente censurável à luz do que se dispõe nos artigos 20.º, n.ºs 1 e 4, e 18.º, n.º 2, ambos da Constituição da República Portuguesa.
Estes argumentos estiveram, aliás, na origem da pronúncia do Tribunal Constitucional quando decidiu no Acórdão n.º 219/20207, do seguinte modo:
«a) Julgar inconstitucional, por violação dos artigos 20.º, n.ºs 1 e 4, e 18.º, n.º 2, da Constituição, a norma extraível dos artigos 886.º-A, n.ºs 1 e 4, 229.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, e 252.º, n.º 3, do CPPT, todos na versão decorrente do Decreto-Lei n.º 38/2003, de 8 de março, no sentido de que a notificação ao executado do conteúdo da proposta de aquisição do bem penhorado sujeito a venda por negociação particular e do momento em que essa venda vai ocorrer não é obrigatória;».
Embora os preceitos do Código Civil mencionados se reportem ao CPC 1961, os mesmos foram transpostos, em 2013, para o atual CPC (cfr. artigos 812.º, n.º 1 e 4, 220.º, n.ºs 1 e 2).
4. Revertendo ao caso dos autos, e tendo em conta ao cima exposto, a notificação da executada levada a cabo pela agente de execução em 28-05-2019 não é a revelante para efeitos de comunicação da data e lugar onde se iria realizar a escritura de compra e venda, desde logo, porque a aceitação do valor da proposta do exequente ainda carecia de ser autorizada pelo tribunal, o que só veio a suceder através do despacho proferido em 11-09-2019.
Ora, a executada nunca foi notificada da data e do local onde ia ser realizada a escritura de compra e venda, uma vez que apenas foi notificada após a ocorrência desse ato.
Por conseguinte, também não dispôs de informação que pudesse transmitir aos seus familiares com vista aos mesmos exercerem o direito de remir até ao momento em que ocorreu a escritura pública.
Essa omissão, como decorre da jurisprudência supra citada, corresponde uma restrição inadmissível do direito de remição, sujeito a caducidade se for não exercido no tempo devido.
Assim, a preterição da notificação da executada comunicando-lhe a adjudicação, bem como as circunstância de tempo e lugar onde se ia realizar a escritura de compra e venda, correspondem à preterição de formalidades essenciais que influíram na decisão da causa, pelo que se verifica a nulidade processual prevista no artigo 195.º do CPC, o que determina a anulação do ato de compra e venda e de todos os termos subsequentes que dele dependam absolutamente, como estipula o n.º 2 do citado artigo 195.º do CPC.
Nestes termos, procede a apelação, impondo-se a revogação da decisão recorrida.
