0322444 - Tribunal da Relação do Porto

I- O fiador do contrato de arrendamento só pode discutir o incumprimento do contrato na estrita medida em que isso se reflicta na relação de fiança, impondo-lhe o pagamento dos valores afiançados.

II- A falta de licença de utilização do locado não torna o contrato de arrendamento nulo.

III- É admissível o uso de excepção de não cumprimento do contrato em caso de prestação continuada, como seja o caso do contrato de locação.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I. Relatório

B. ...., L.da, com sede na Rua....., ....., instaurou, no Tribunal Judicial da Comarca do....., depois distribuída à -ª Vara Cível, acção com processo sumário contra Maria...., com última residência conhecida no Bairro....., ..... e Manuel....., residente na Estrada....., ....., pedindo que os réus sejam, solidariamente, condenados a pagar-lhe:

a) a quantia de 660.000$00 relativa às rendas vencidas e não pagas, referentes aos meses de Dezembro de 1998 a Julho de 1999;

b) a quantia de 330.000$00 relativa à indemnização prevista no art.º 1041º do Código Civil;

c) a quantia de 26.000$00 relativa a despesas, nos termos do contrato firmado;

d) e as rendas que se vencerem na pendência da acção.

Para tanto, alegou, em resumo, que:

Deu de subarrendamento à ré, para habitação desta, um T2 duplex do prédio urbano sito na Rua....., ....., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 962, por contrato entre eles celebrado para vigorar após o dia 1 de Setembro de 1998, pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos, mediante a renda anual de 990.000$00, paga em duodécimos de 82.500$00, tendo o réu ficado de fiador daquela.

Acordaram, ainda, que a ré pagaria as despesas de condomínio e saneamento, bem como a luz, água e gás que consumisse.

Os réus não pagaram as rendas e as despesas supra referidas.

Apenas contestou o réu dizendo, em síntese, que não foi estipulado que a ré pagaria as despesas de condomínio; em Novembro de 1998, a ré entregou o arrendado à autora, que o aceitou, exonerando-a do pagamento das rendas e das despesas; não existe licença de utilização por causa imputável à autora, pelo que pretende resolver tal contrato; a pretensão da autora é ilícita por não existir aquela licença e o prédio não ter condições de habitabilidade, o que também permite recusar o pagamento das rendas; a autora, ao não resolver o contrato, abusa do seu direito e age de má fé. Concluiu pela improcedência da acção.

Citada editalmente, a ré não contestou, assim como também não apresentou qualquer contestação o Digno Magistrado do Ministério Público, apesar de citado para tanto, enquanto representante daquela ausente.

Na resposta, a autora impugnou a matéria das excepções concluindo pela sua improcedência.

Foi proferido despacho saneador, sem condensação dos factos.

Prosseguiram os autos para julgamento, ao qual se procedeu com gravação da prova produzida em audiência, a requerimento do réu, tendo a matéria de facto sido decidida pela forma constante do despacho de fls. 130 e 131, que não mereceu reparo das partes.

Seguiu-se douta sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, decidiu condenar, solidariamente, os réus a pagarem à autora a quantia de 660.000$00 ou € 3292,07, relativa às rendas vencidas e não pagas referentes aos meses de Dezembro de 1998 a Julho de 1999, bem como a quantia de 330.000$00 ou € 1646,03 relativa à indemnização prevista no art.º 1041º do C. Civil e as rendas que se venceram na pendência da acção, absolvendo-os do resto do pedido.

Inconformado com o assim decidido, o réu interpôs recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e com efeito meramente devolutivo.

E alegou, oportunamente, finalizando com as seguintes conclusões:

1. A autora, ora apelada, no tocante ao contrato de arrendamento sub judice, violou o disposto na alínea c) do n.º 2 do art.º 8º e n.ºs 1 e 2 do art.º 9º do RAU.

2. Pelo que a arrendatária (1ª ré) pode exercer o direito à resolução do contrato – n.º 6 do art.º 9º do RAU.

3. Na sua contestação, o réu/fiador, ora apelante, exerceu o direito à resolução de tal contrato, ao abrigo do art.º 637º do C. Civil, declarando-o resolvido com base no art.º 9º, n.º 6 do RAU, do que resulta que a autora não tem direito a haver rendas, indemnizações, despesas e tudo o mais que peticiona.

4. Ao assim não entender, e ao não declarar resolvido tal contrato de arrendamento com todas as legais consequências (designadamente, a de a autora não ter direito a haver o que peticiona), a douta sentença recorrida fez errada interpretação e violou o disposto no art.º 637º, n.º 1 do C. Civil e art.ºs 8º, n.º 2, al. c) e 9º, n.ºs 1, 2 e 6 do RAU.

5. Sem conceder, verificou-se a ilicitude do contrato de arrendamento por violação do disposto nos n.ºs 1 a 3 do art.º 9º do RAU, pelo que é ilícito tal contrato e ilícita a pretensão que a autora nele funda de obter o pagamento das rendas, indemnização, despesas e do mais que peticiona e ao assim não decidir a douta sentença violou o disposto nos n.ºs 1 a 3 do art.º 9º do RAU e no art.º 280ºdo C. Civil.

6. A douta sentença, ao não julgar procedente – como se impunha - a invocada excepção de não cumprimento do contrato para efeitos de a 1ª ré recusar o pagamento das rendas, indemnização, despesas e do mais peticionado enquanto a autora não efectuar a prestação que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (pois que a autora não cumpriu relativamente ao arrendado as obrigações enunciadas nos n.ºs 1 a 3 do art.º 9º do RAU) violou o disposto no art.º 9º, n.ºs 1 a 3 do RAU e nos art.ºs 428º e segs. e 637º, n.º 1 do C. Civil.

7. Ao não considerar que a autora incorreu no invocado abuso de direito, a douta sentença recorrida violou o disposto nos art.ºs 334º, 227º, n.º 1 e 762º, n.º 2 do C. Civil.

8. Os réus não podiam ter sido - como foram - condenados no pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, porquanto a presente acção não é de despejo, não lhe sendo aplicável o disposto nos art.ºs 58º, n.º 1 do RAU e 472º do CPC.

9. Acresce que não vindo dado como provado o não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, a condenação no pagamento dessas rendas acarreta a nulidade prevista na alínea c) do n.º 1 do art.º 668º do CPC, que aqui se argui e deve ser julgada verificada com todas as demais legais consequências.

Contra alegou a apelada pugnando pela manutenção da sentença impugnada.

Sabido que o objecto do presente recurso está delimitado pelas conclusões do apelante, conforme resulta do disposto nos art.ºs 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1, ambos do CPC, as questões a decidir consiste em saber:

- se a sentença é nula por oposição entre os fundamentos e a decisão;

- se o réu/apelante, enquanto fiador, pode resolver o contrato celebrado entre a ré e a autora, com fundamento na falta de licença de utilização do locado;

- se o mesmo contrato é nulo por faltar a referida licença;

- se pode ser recusado o pagamento das rendas e da indemnização com base na excepção de não cumprimento do contrato pela autora, devido à falta da aludida licença;

- se existe abuso de direito por parte da autora ao exigir o pagamento das rendas e da indemnização e não resolver o respectivo contrato;

- e se os réus não podiam ter sido condenados no pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:

II. Fundamentação

1. De facto.

Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:

A) Por contrato celebrado entre a autora e os réus e para vigorar após 1 de Setembro de 1998 pelo período de um ano, renovável, a autora deu de subarrendamento à 1ª ré um T2 duplex com diverso mobiliário, devidamente individualizado com o n.º 9, no prédio urbano sito na Rua....., da cidade do....., descrito na CRP sob o n.º 1046 e inscrito na matriz sob o art.º 962.

B) Acordaram ainda que a renda anual seria de 990.000$00, pagável em duodécimos de 82.500$00, cada um, vencíveis no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse.

C) Mais acordaram que a ré pagaria as despesas de saneamento, luz, água e gás que consumisse.

D) O local arrendado destinava-se à habitação da 1ª ré.

E) O 2º réu obrigou-se para com a autora na qualidade de fiador.

F) A ré, que logo passou a ocupar o prédio, mesmo depois de notificada por carta pela autora para o efeito, ainda não liquidou as rendas referentes aos meses de Dezembro de 1998 a Julho de 1999 na quantia de 660.000$00, nem as despesas relativas ao mesmo período.

G) A autora enviou ao 2º réu uma carta comunicando a falta de pagamento das rendas de Dezembro e Janeiro pela 1ª ré e solicitando-lhe tal pagamento.

H) O aludido contrato não menciona a existência de licença de utilização, as partes não alegaram urgência na sua celebração e não houve substituição de tal licença por documento comprovativo da mesma ter sido requerida.

I) O referido prédio não tem licença de utilização.

J) O prédio foi inscrito na respectiva matriz sob o art.º 962, antes de 1951.

Atento o teor do documento de fls. 7 e 8 que titula o aludido contrato e que não foi impugnado, consideram-se provados mais os seguintes factos:

K) O contrato referenciado em A) foi celebrado no dia 31 de Agosto de 1998.

L) O mesmo é renovável por períodos de um ano enquanto não for denunciado pela ré com a antecedência de, pelo menos, 60 dias do fim daquele período.

M) O réu obrigou-se como principal pagador da ré “para cumprimento integral do contrato e suas renovações”.

2. De direito.

Os factos acabados de descrever não foram postos em causa no recurso, nem é caso para proceder à sua alteração nos termos do art.º 712º do CPC, sem prejuízo do aditamento efectuado, pelo que se consideram assentes.

Resta, pois, aplicar-lhes o direito, tendo em vista a resolução das mencionadas questões.

2.1. Da nulidade da sentença.

Dispõe o art.º 668º, n.º 1, al. c) do Código de Processo Civil que a sentença é nula “quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão”.

Esta nulidade reside, tal como resulta da letra da lei, na oposição entre a decisão e os fundamentos em que ela repousa.

Refere-se à contradição real entre os fundamentos e a decisão e não às hipóteses de contradição aparente, resultantes de mero erro material, quer na fundamentação, quer na decisão.

Nos casos abrangidos pela citada alínea, há um vício real no raciocínio do julgador: a fundamentação aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto ou direcção diferente (cfr. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª ed., 1985, págs. 689 e 690).

No caso em apreço, não se verifica a apontada nulidade, já que não existe contradição real entre os fundamentos e a decisão por seguirem no mesmo sentido.

Quando muito, poderia falar-se em omissão de determinados pontos da matéria de facto, mas não é isso que está em causa na apreciação desta questão.

É que esta causa de nulidade da sentença nada tem a ver com o julgamento de mérito, mas com uma questão meramente processual que respeita à construção do silogismo judiciário, exprimindo uma preocupação na elaboração das decisões judiciais por forma a que elas sejam logicamente irrepreensíveis e constituam actos declarativos e injuntivos coerentes, isto é, conformes às leis do raciocínio.

Aqui e agora, importa somente ter em consideração os fundamentos e a decisão. E, entre eles, não se vislumbra tal contradição.

O julgador da 1ª instância, de forma sintética, fundamentou deste modo a decisão na parte que se diz viciada:

“No tocante ao pedido de pagamento das rendas que se vencerem na pendência da acção, formulado pela autora sob a alínea d), tem a mesma legitimidade para o formular pois embora não se esteja perante uma acção de despejo sempre o senhorio tem direito a receber as rendas que se forem vencendo até que se verifique uma qualquer causa extintiva do contrato fonte da obrigação garantida pelo 2º Réu”.

E concluiu pela procedência desse pedido condenando os réus a pagar “as rendas que se venceram na pendência desta acção”.

Ao decidir assim, foi coerente no seu raciocínio, pelo que não existe a apontada nulidade.

De resto, em bom rigor, a nulidade arguida nada tem a ver com “o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário”, situações que não se incluem entre as nulidades da sentença atenta a enumeração taxativa das respectivas causas (cfr. Antunes Varela e outros, ob. cit., págs. 670 e 686).

Improcede, deste modo, a arguida nulidade e a conclusão 9ª.

2.2. Da resolução.

Sustenta o apelante que lhe era lícito resolver o contrato celebrado entre a autora e a ré, com fundamento na inexistência de licença de utilização do locado.

Todavia, sem razão. É o que, de seguida, iremos demonstrar.

Para tanto, importa, desde logo, ter em atenção que estamos perante um contrato de subarrendamento celebrado, em 31 de Agosto de 1998, entre a autora e a ré, nos termos do qual aquela, com base noutro contrato locativo anterior, cedeu a esta, para sua habitação, o gozo temporário de um imóvel, mediante o pagamento de uma renda (cfr. als. A), B) e K) dos factos provados e art.ºs 204º, n.º 1, al. a), 1022º, 1023º e 1060º, todos do Código Civil) e em que o réu, ora apelante, se obrigou na qualidade de fiador.

Sabe-se, e di-lo a lei, que o fiador garante, assegura com o seu património, a satisfação do direito do credor (art.º 627º, n.º 1 do C. Civil).

Não se ignora, igualmente, a natureza acessória da garantia e que, como seu corolário lógico, a extinção da obrigação principal determina a extinção da fiança (art.ºs 627º, n.º 2 e 651º, ambos do Código Civil).

E também não se olvida que, além do caso de extinção da fiança pela extinção da obrigação afiançada, a fiança extingue-se pela verificação, directamente em relação a ela, de qualquer das causas extintivas das obrigações.

É por isso que se admite que o fiador possa opor ao credor não só os meios de defesa que lhe são próprios, mas também os meios de defesa que competem ao devedor (art.º 637º do Código Civil).

São meios de defesa próprios do fiador todos os que dizem respeito à obrigação acessória, isto é, ao negócio jurídico constitutivo da fiança e à relação jurídica dele nascida. São exemplo deles a nulidade da fiança, a sua extinção, o benefício da excussão ou da divisão e a prescrição.

Além destes meios, o n.º 1 do citado art.º 637º permite ao fiador invocar os que são próprios do devedor, salvo se forem incompatíveis com a obrigação do fiador. Deste modo, o fiador pode invocar, por exemplo, a prescrição da obrigação principal, a nulidade desta e a sua extinção. Mas já não o poderá fazer relativamente aos meios que sejam incompatíveis com a sua obrigação, como é o caso da anulabilidade resultante da falta de capacidade do devedor ou da falta ou vícios da vontade deste, se o fiador conhecia a causa da anulabilidade, nos termos do n.º 2 do art.º 632º (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, 3ª ed., pág. 623 e Almeida Costa, Direito das Obrigações, 5ª ed., pág. 755).

A resolução do contrato de onde procede a obrigação principal não se inclui entre aqueles meios.

O fiador, enquanto terceiro relativamente ao contrato de subarrendamento, só pode discutir o cumprimento ou incumprimento desse contrato na estrita medida em que isso se reflicta na relação de fiança, impondo-lhe ou não o pagamento dos valores afiançados. Mas já não pode discutir a questão da resolução desse contrato, por ter a ver com a sua manutenção, o que está para além da fiança prestada.

Daí que não se lhe reconheça legitimidade para, na qualidade de fiador e ainda que tenha assumido a obrigação como principal pagador, resolver o contrato em nome do devedor (cfr., neste sentido, os acórdãos da RL de 14/2/91, sumariado em http://www.dgsi.pt/jtrl, processo n.º 0035572, e de 20/9/96, publicado na CJ, ano XXI, tomo IV, pág. 98).

Além disso, afigura-se-nos que não se verifica a causa invocada para a resolução.

É certo que ficou provado que no contrato não se mencionou a existência de licença de utilização, as partes não alegaram urgência na sua celebração, não houve substituição da referida licença por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida e que o prédio nem sequer tem tal licença.

Só que o n.º 6 do art.º 9º do RAU permite ao arrendatário resolver o contrato na situação prevista no número anterior, onde está contemplada a inobservância do disposto nos n.ºs 1 a 3, por causa imputável ao senhorio.

Ora, no caso dos autos, a autora, aqui apelada, não é senhoria, mas locatária, visto que ela outorgou o contrato sub judice com base no direito que lhe adveio de um contrato de arrendamento celebrado anteriormente com locador que se desconhece.

E também se ignora, porque não foi provada nem sequer alegada, a data da celebração desse contrato de arrendamento para sabermos se houve inobservância do preceituado nos n.ºs 1 a 3 do citado art.º 9º, tanto mais que este só entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 1992 (cfr. n.º 2 do art.º 2º do DL n.º 321-B/90, de 15/10) e é sabido que ele apenas se aplica aos contratos celebrados posteriormente, pois dispõe sobre as condições de validade formal do arrendamento (art.º 12º, n.º 2 do Código Civil).

Foi com esta norma que surgiu a protecção do arrendatário, e apenas dele, ao determinar que só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado por licença de utilização ou autorização passada pela autoridade municipal competente.

Trata-se de um requisito formal do contrato de arrendamento, de menção necessária quando o seu objecto ou o seu fim o impliquem, sendo a sua falta impeditiva da celebração de contrato de arrendamento urbano através de escritura pública (cfr. art.ºs 8º, n.º 2, al. c) e 9º, n.º 4, ambos do RAU, este na redacção original, anterior à dada pelo DL n.º 64-A/2000, de 22/4, Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 193, e acórdão desta Relação de 14/5/2001, sumariado em http://www.dgsi.pt/jtrp, processo n.º 0150441).

Note-se que só com a alteração introduzida pelo diploma acabado de mencionar - DL n.º 64-A/2000 - é que a falta de menção da existência de licença de utilização passou a ser impeditiva da celebração de qualquer contrato de arrendamento.

Antes, isso não sucedia relativamente a todos os contratos de arrendamento urbano.

A necessidade de licença de utilização para habitação só passou a ser imposta pelo art.º 8º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo DL n.º 38.382, de 7 de Agosto de 1951, a fim de combater a construção clandestina, impedindo assim que as respectivas construções fossem legalmente transaccionadas.

Daí que se tenha instituído uma prática notarial no sentido de bastar a apresentação de certidão comprovativa da inscrição do prédio na matriz, quando ele fosse de construção anterior a 7/8/51, para afastar a exigência da licença de utilização (cfr. Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 5ª ed., págs. 40 e 89).

O art.º 44º da Lei n.º 46/85, de 20/9, cuja vigência sobreviveu à entrada em vigor do RAU (cfr. n.º 6 do art.º 3º do citado DL n.º 321-B/90) também só exigia a menção da licença de utilização nas escrituras públicas que envolvessem a transmissão da propriedade de prédios urbanos (n.º 1).

O mesmo sucede com o art.º 1º do DL n.º 281/99, de 26/7, cujo art.º 7º revogou aquele normativo.

Tendo o prédio sido inscrito na matriz antes do ano de 1951, tendo o mesmo sido dado de arrendamento em data e por senhorio que se desconhecem, é evidente que o fiador do subarrendatário jamais pode obter a resolução do contrato de subarrendamento celebrado por escrito particular, em 31/8/98, com fundamento na falta de licença de utilização.

Improcedem, assim, as conclusões 1ª a 4ª, atinentes a esta questão.

2.3. Da nulidade do contrato.

O recorrente invocou a nulidade do contrato, estribando-se no art.º 280º do Código Civil, por violação do disposto nos n.ºs 1 a 3 do art.º 9º do RAU.

Atento o disposto no n.º 1 do invocado art.º 280º, é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.

Na medida em que o apelante fundamenta a sua alegação na falta de licença de utilização, cremos que pretende arguir a nulidade com base na impossibilidade legal do objecto.

Este requisito resulta da lei e traduz-se em tudo o que é impossibilitado pela lei ou não consentido pelo direito, enquanto que na contrariedade à lei há a violação de uma proibição legal resultante de normas imperativas.

A impossibilidade pode ser originária ou superveniente, conforme exista ou não na altura da constituição do vínculo, sendo que só aquela produz a nulidade do negócio (art.º 401º, n.º 1 do C. Civil).

Para o efeito, deve atender-se “à data em que a obrigação se constitui, sendo indiferente que se trate de uma impossibilidade definitiva da prestação ou de uma impossibilidade susceptível de desaparecer mais tarde” (cfr. Almeida Costa, ob. cit. pág. 575).

O art.º 165º do RGEU, na redacção dada pelo DL n.º 44268, de 31/3/62, que só veio a ser revogado pelo art.º 129º do DL n.º 555/99, de 16/12, permitia às câmaras municipais ordenar a execução de trabalhos, a demolição das obras executadas em desconformidade com o disposto nos art.ºs 1º a 7º ou determinar o despejo sumário dos inquilinos e demais ocupantes.

O direito de as câmaras fazerem demolir obras efectuadas ilegalmente é um direito inalienável, fora do comércio e, por isso, imprescritível.

O mesmo era permitido por aquele artigo, mas não o impunha.

A demolição até podia ser evitada desde que se reconhecesse a susceptibilidade de se virem a satisfazer os requisitos legais e regulamentares de urbanização, estética, segurança e salubridade (art.º 167º do aludido RGEU).

A licença de utilização destina-se a verificar a conformidade do uso previsto nas normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido (art.º 62º do referido DL n.º 555/99, com correspondência parcial no anterior n.º 2 do art.º 26º do DL n.º 445/91, de 20/11).

O interesse subjacente é o de assegurar o efectivo cumprimento das condições de salubridade, segurança e solidez dos edifícios em função do uso a que se destinam.

Daí que o despejo administrativo continue a ser previsto e seja aplicável, nos casos de desconformidade da utilização com a respectiva licença, a qualquer ocupante, incluindo o proprietário, independentemente do título de ocupação (artºs 92º e 109º do citado DL n.º 555/99).

É certo que o n.º 1 do art.º 9º do RAU determina, como já se referiu, que só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado por licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração de contrato.

Parece claro que esta norma se destina a salvaguardar a posição jurídica do arrendatário, obviando a que este venha a encontrar-se sujeito a uma medida administrativa de despejo por falta de funcionalidade adequada ao uso do locado (cfr. Aragão Seia, ob. cit., pág. 508).

Mas daí não resulta que a falta de licença de utilização torne o contrato de arrendamento nulo.

Aliás, o mesmo art.º 9º pressupõe a validade do contrato, no caso de falta de licença, ao prever, no n.º 6, que o arrendatário pode resolvê-lo por inobservância do disposto nos seus n.ºs 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, pois é por todos sabido, incluindo o legislador (art.º 9º, n.º 3 do Código Civil) que a resolução se traduz na destruição da relação contratual, validamente constituída.

Igual conclusão se retira da 2ª parte do mesmo n.º 6, onde confere ao arrendatário a faculdade de requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos art.ºs 14º a 18º e mantendo-se a renda inicialmente fixada, o que também pressupõe a validade do contrato.

Perante este quadro, não vemos como é possível sustentar a invalidade do contrato de subarrendamento celebrado, ainda por cima assinado pelo recorrente.

Por isso, tem que improceder a conclusão 5ª.

2.4. Da excepção de não cumprimento.

O apelante pretende, ainda, ao que parece, ver reconhecida a excepção de não cumprimento do contrato por parte da ré, com base na famigerada falta de licença de utilização, para justificar a recusa do pagamento das rendas e da indemnização (e só estas, únicas em que foram condenados, visto que, no restante pedido, foram absolvidos).

Sabe-se que é pacífica na doutrina e na jurisprudência a aplicabilidade do disposto no art.º 428º do C. Civil a todos os contratos bilaterais, desde que não existam prazos diferentes para o cumprimento das prestações do respectivo sinalagma, com a interpretação correctiva de que a diversidade de prazos obsta à invocação da “exceptio non adimpleti contractus” pela parte que primeiro tenha de efectuar a sua prestação, mas nada impede a outra de opô-la (cfr., entre outros, Almeida Costa, RLJ, ano 119, pág. 141 e segs. e Ac. da RL de 6/4/95, CJ, ano XX, tomo II, pág. 111).

E também não se desconhece que a doutrina e a jurisprudência vêm entendendo que é admissível o uso da excepção de não cumprimento do contrato, em casos de prestação continuada, como é o caso do contrato de locação (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, pág. 364; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, 4ª ed., pág. 406; João Abrantes, A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Português, págs. 62 a 67; Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, nota 599, págs. 331 e 332; Acs. do STJ de 11/12/84, BMJ n.º 342, pág. 355; da RL de 6/4/95, CJ, XX, II, pág. 111 e de 9/5/96, CJ, XXI, III, 87; da RC de 27/6/95, CJ, XX, III, 47 e desta Relação de 4/3/96, XXI, II, 177, de 23/4/2001 e de 27/5/2002, in http://www.dgsi.pt/jtrp, processos, respectivamente, n.ºs 0150255 e 0250709).

Mas, para que tal excepção seja causa justificativa do incumprimento, a boa fé exige, por um lado, que a falta assuma relevo significativo e, por outro, que se observe a ideia de proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente, ou, no dizer dos citados acórdãos desta Relação de 4/3/96 e de 23/4/2001, que haja correspectividade entre a prestação que se pretende recusar e aquela cuja falta se invoca.

Na locação existe correspectividade entre as obrigações do senhorio de entregar ao locatário a coisa locada e de lhe assegurar o respectivo gozo, por um lado, e a obrigação de pagamento da renda, por outro, por parte deste último (cfr. art.ºs 1031º e 1038º, al. a), ambos do Código Civil).

É que o contrato de arrendamento é, por definição, bilateral, oneroso e sinalagmático.

Deste modo, o arrendatário tem a faculdade de recusar o pagamento da renda enquanto o senhorio não cumprir a obrigação de lhe assegurar o gozo da coisa, desde que a falta assuma relevo significativo e que se observe a proporcionalidade e a adequação supra referidas.

A mencionada excepção constitui uma excepção peremptória de direito material, cujo objectivo e funcionamento se ligam ao equilíbrio das prestações contratuais, valendo - tipicamente - no contexto de contratos bilaterais, quer haja incumprimento puro e simples, ou cumprimento defeituoso.

O Prof. Calvão da Silva escreveu, a este propósito, na pág. 334 da obra citada:

«Processualmente, o demandado a quem se exija o cumprimento tem de invocar a exceptio, que não é de conhecimento oficioso.

Trata-se, efectivamente, de uma excepção “sensu proprio” e “stricto sensu” (Einrede, na terminologia alemã), correspondente às “exceptiones iuris” da doutrina romanista, cuja relevância e eficácia só operam por vontade do excipiens, não podendo o juiz conhecer dela ex officio

Logo, se não opõe a exceptio, o demandado será condenado.

Trata-se, ainda, de uma excepção material, porque corolário do sinalagma funcional que a funda e legitima: ao autor que exige o cumprimento opõe o demandado o princípio substantivo do cumprimento simultâneo próprio dos contratos sinalagmáticos, em que a prestação de uma das partes tem a sua causa na contraprestação da outra. Por conseguinte, o excipiens não nega nem limita o direito do autor ao cumprimento; apenas recusa a sua prestação enquanto não for realizada ou oferecida simultaneamente a contraprestação, prevalecendo-se do princípio da simultaneidade do cumprimento das obrigações recíprocas que servem de causa uma à outra...»

No caso dos autos, o réu, para justificar a sua recusa do pagamento das rendas e da indemnização, invocou a falta de licença de utilização do locado, considerando-a meio de defesa ao seu alcance enquanto fiador da ré.

Dando de barato que tem legitimidade para invocar tal excepção, averiguemos se é possível a sua verificação no caso em análise.

Em parte alguma é referida a necessidade de proceder à realização de obras no interior do locado, nem a existência de danos no próprio arrendado, susceptíveis de o tornar inabitável ou de diminuir as suas condições de habitabilidade.

Apenas é referida, repetidamente, a falta de licença de utilização do locado.

Mas esta falta não é impeditiva do uso do prédio pela inquilina. Tanto assim que nele deve ter habitado desde que lhe foi cedido o gozo, enquanto lhe apeteceu e até que se ausentou para parte incerta.

Competia ao réu alegar, na contestação, e depois provar tais factos, já que, como se referiu, a excepção invocada constitui uma excepção peremptória de direito material (art.ºs 487º e 489º, n.º 1, ambos do CPC e 342º, n.º 2 do Código Civil).

Não se mostra provado, nem foi alegado, que a ré ficou impossibilitada de fruir o locado.

Também não está provado, nem foi alegado, que a falta de licença de utilização seja imputável à autora.

Esta nem sequer é senhoria, mas antes locatária do prédio subarrendado à ré.

Além de não se tratar de prestações correspectivas ou correlativas, sendo uma o motivo determinante da outra, existem prazos diferentes para o seu cumprimento. A licença ou autorização de utilização devia existir, quando muito, aquando da celebração do contrato, e as rendas deviam ser pagas no prazo convencionado.

Invocar agora a falta da licença para recusar o pagamento de rendas, quando o prédio esteve sempre (e continua a estar, já que ainda não foi posto termo ao contrato) à disposição da ré, é procedimento que as regras da boa fé não sancionam como conduta de bem.

Improcede, por conseguinte, a conclusão 6ª, atinente a esta questão.

2.5. Do abuso de direito.

Como é sabido, o instituto do abuso de direito representa uma reconquista do Direito Natural e da Moral, surgindo como válvula de segurança para as iniquidades a que as normas jurídicas, formuladas abstractamente, podem conduzir na sua aplicação a determinados casos concretos (Vaz Serra, BMJ nº 85º, pág. 326 ).

Com a sua raiz na teoria dos actos emulativos, vinda do Direito Romano, o abuso de direito alargou o seu campo de aplicação com vista a remediar um maior número de casos em que a boa fé, os costumes ou o fim social e económico do direito exigiam soluções diferentes das resultantes da pura aplicação das normas legais.

Foi assim que, após várias teorizações por alguns autores, o actual Código Civil delimitou o conceito de abuso de direito no art.º 334º dispondo que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

A boa fé tem a ver com o enunciado de um princípio que parte das exigências fundamentais da ética jurídica que se exprimem na virtude de manter a palavra e na confiança de cada uma das partes para que procedam honesta e lealmente segundo uma consciência razoável.

Mas para que a confiança seja digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo, tem de se verificar o investimento de confiança, a irreversibilidade desse investimento e tem de haver boa fé da parte que confiou, isto é, é necessário que desconheça uma eventual divergência entre a intenção aparente do responsável pela confiança e a sua intenção real, que aquele tenha agido com o cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico (Baptista Machado, RLJ, ano 119, pág. 171).

Aquele excesso deve ser manifesto, claro, patente, indiscutível, mas sem ser necessário que tenha havido a consciência de se excederem tais limites, visto que o C. Civil vigente consagrou a concepção objectiva do abuso de direito (Pires de Lima e Antunes Varela, C. Civil Anotado, I, 4ª ed., pág. 298; Almeida Costa, ob. cit., pág. 65 ).

O princípio da boa fé está consagrado no n.º 2 do art.º 762º do C. Civil, ao afirmar que no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé.

Segundo este princípio, aplicável não só às obrigações contratuais como também às obrigações derivadas de outras fontes (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 4ª ed., pág. 11; Almeida Costa, ob. cit., 845), agir de boa fé é actuar com diligência, zelo e lealdade correspondentes aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da outra parte, é não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar (Almeida Costa, ob. cit., 93, 845 e 846; Vaz Serra BMJ 74.º, pág. 45 e Antunes Varela, CJ, 1986, tomo 3, pág. 13 e 1987, tomo 4, pág. 28 ).

Embora haja quem defenda que a responsabilidade por abuso de direito não pressupõe sempre o exercício de um direito, podendo existir noutras situações e figuras, em qualquer comportamento material (Almeida Costa, ob. cit., 66; Vaz Serra, RLJ 103.º, págs. 462 e 463; Ac. STJ de 21/9/93, CJ, ano I, tomo 3, pág. 22), afigura-se-nos que para poder funcionar tal instituto terá de haver sempre um excesso manifesto, facilmente apreensível, um abuso nítido no exercício do direito; o que pressupõe, lógica e necessariamente, a existência do direito.

Por isso, o lesado “pode requerer o exercício moderado, equilibrado, lógico, racional do direito que a lei confere a outrem; o que não pode é, com base no instituto, requerer que o direito não seja reconhecido ao titular, que este seja inteiramente despojado dele” (Pires de Lima e Antunes Varela, C. Civil Anotado, vol. I, pág. 298 e Ac. da RP de 20/4/78 ,CJ, 1978, tomo 2, pág. 681).

O abuso de direito não se destina a fazer extinguir o direito que a lei confere a outrem, mas tão somente a manter o seu exercício dentro de moldes e limites equilibrados e racionais em conformidade com a boa fé, os bons costumes ou o fim económico ou social desse direito.

In casu, não se vislumbra qualquer excesso por parte da autora no exercício do seu direito, ao exigir dos réus o pagamento das rendas em dívida e da indemnização moratória e ao não pretender a resolução do contrato, muito menos que esse exercício seja manifesto e ofensivo da boa fé, dos bons costumes ou do seu fim social ou económico.

Nada obrigava a autora a pedir a resolução do contrato com base na falta do pagamento de rendas, tanto mais que o art.º 1041º, n.º 1 do Código Civil lhe confere o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, no caso de não pretender aquela resolução.

A autora limitou-se a optar por um direito que a lei lhe confere em alternativa: resolver o contrato e pedir apenas as rendas em dívida ou não querer a resolução e pedir as rendas acrescidas da indemnização moratória.

Quando o réu prestou a fiança, aquando da celebração do contrato de subarrendamento, já sabia, ou devia saber porque a ignorância da lei não aproveita a ninguém, não justificando a falta do seu cumprimento nem isentando as pessoas das sanções nela previstas (art.º 6º do Código Civil), que aquele direito existia.

Do mesmo modo também não devia ignorar que, através da fiança que prestou, garantiu o exacto cumprimento de todas as obrigações da locatária inerentes àquele contrato e suas prorrogações, até ao decurso de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação, na falta de nova convenção (art.ºs 655º, n.º 2 e 1038º do C. Civil).

Através da fiança que prestou, nos termos supra referenciados, garantiu o pagamento das rendas devidas pela ré, obrigando-se pessoalmente perante a autora como principal pagador, cobrindo todas as consequências legais e contratuais da mora ou culpa da devedora (artºs 627º, n.º 1, 634º e 640º, al. a) do C. Civil).

Deste modo, não se enxerga onde possa existir má fé na formação do contrato nem abuso de direito por parte da autora, o qual jamais teria o alcance pretendido pelo apelante, pelo que também improcede a conclusão 7ª.

2.6. Das rendas vincendas.

O apelante sustenta, finalmente, que não são devidas as rendas vencidas na pendência da acção, porque não se trata de uma acção de despejo.

Continua sem razão.

Enquanto se mantiver em vigor o contrato de subarrendamento, é obrigação dos réus procederem ao pagamento das rendas (art.ºs 634º e 1038º, al. a) do Código Civil), tanto mais que não provaram, como lhes competia nos termos dos art.ºs 342º, n.º 2, que cumpriram a sua prestação.

Aliás, enquanto não forem cumpridas as obrigações referentes às rendas em atraso e à indemnização moratória, as rendas seguintes são consideradas em dívida para todos os efeitos nos termos do n.º 3 do citado art.º 1041º.

As rendas são devidas quer se trate de uma acção de despejo quer não.

Não é a espécie de acção que confere o direito à renda, mas a vigência do respectivo contrato.

E o contrato ainda não cessou por alguma das formas previstas na lei (art.º 50º do RAU).

Subsistindo a obrigação e tratando-se de prestações periódicas, tendo os devedores deixado de pagar, podiam compreender-se no pedido e na condenação tanto as prestações vencidas com as vincendas (art.º 472º, n.º 1 do CPC).

Estamos perante uma acção de condenação, que supõe um estado de violação do direito e em que a certeza do inadimplemento constitui pressuposto lógico necessário da condenação. E trata-se de obrigações de prestação periódica, na medida em que a prestação se traduz “numa série de prestações instantâneas, a realizar segundo um esquema prefixado” (cfr. Manuel de Andrade, Teoria Geral das Obrigações, 2ª ed., pág. 160), por forma a que o incumprimento de uma das prestações justifica o receio de inadimplemento tempestivo das restantes.

Daí que improceda também a conclusão 8ª.

Ao condenar os réus no pagamento das rendas vencidas, na indemnização moratória, e nas rendas que se vencerem na pendência da acção, a sentença recorrida mais não fez do que cumprir a lei, pelo que não merece censura.

III. Decisão

Pelo exposto, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.

Custas pelo apelante.

Porto, 17 de Junho de 2003

Fernando Augusto Samões

Alziro Antunes Cardoso

Albino de Lemos Jorge