10531/19.3T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

Nos contratos de arrendamento habitacionais por tempo indeterminado, celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, a eficácia da denúncia desses contratos, com vista à instalação no locado da habitação do senhorio ou de descendente em primeiro grau, está sujeita, se o locado constituir a casa de morada de família do inquilino, a, entre outros, os seguintes requisitos formais: por um lado, a comunicação da denúncia tem de ser fundamentada e, por outro lado, tem de ser dirigida a cada um dos cônjuges.

Processo n.º 10531/19.3T8PRT.P1

Sumário:

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Acordam no Tribunal da Relação do Porto,

I- Relatório

1- AA, intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BB e CC, alegando, em breve síntese, que é dona de um prédio urbano que identifica, o qual, em 01/11/1975, foi dado de arrendamento ao R., pelo anterior proprietário.

Acontece que, por necessitar do referido prédio para a sua habitação e do filho, denunciou o aludido contrato, por carta que dirigiu ao R. em 03/11/2016, fixando-lhe como prazo limite de entrega, o dia 30/04/2017; entrega essa que ainda não foi concretizada.

Pede, assim, que se declare que é dona do referido prédio; que se decrete a denúncia do contrato de arrendamento para habitação própria da A., com efeitos imediatos; se condenem os RR. a entregarem-lhe o prédio livre e devoluto de pessoas e coisas, contra o pagamento de 804,00€, referentes a um ano de renda; e que se declare a extinção por denúncia do senhorio, do contrato de arrendamento, por referência a 03/11/2016.

2- Contestaram os RR. reconhecendo a celebração do indicado contrato de arrendamento, mas não o direito da A. a reaver o gozo do citado prédio; isto, em virtude da idade dos RR. e da duração do próprio arrendamento.

Por outro lado, consideram que a denúncia do contrato é ineficaz, uma vez que, além de não vir concretizada a necessidade invocada, foi também apenas dirigida ao R. marido e não, como devido, à Ré esposa, sendo que o locado constitui a casa de morada de família de ambos, há mais de 43 anos.

Terminam pedindo que se julguem procedentes as exceções perentórias invocadas, com a sua consequente absolvição do pedido; “declarada, se necessário, no que respeita à exceção do tempo de duração do arrendamento do locado sub judice celebrado em 01/11/1975 e desde essa data morada de família permanente e contínua dos RR arrendatários, a inconstitucionalidade da alteração operada pela Lei 31/2012, de 14/8, no n.º 4 do art. 26.º da Lei 6/2006, de 27/2, por violação dos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, integrantes do princípio do Estado de direito democrático contido no artigo 2.º, bem como do princípio da irretroatividade das leis restritivas de direitos, liberdades e garantias consignado no n.º 3 do art. 18.º, ambos da CRP, pelo facto de, ao não ter mantido em aplicação ou ressalvado o disposto na alínea b) do n.º 1 do art. 107.º do RAU, ter ofendido o direito dos RR. à permanência no local arrendado quando aí já se mantinham por um período superior a 30 anos (37anos) integralmente decorridos à data da referida entrada em vigor, que ocorreu a 12/11/2012”; ou, caso assim não se entenda, deve a presente ação ser julgada improcedente, por não provada, absolvendo-se os RR. do pedido, com as legais consequências.

3- A A. respondeu refutando esta argumentação e reiterando a sua posição inicial.

4- Terminados os articulados e tentada sem êxito a conciliação das partes, o processo prosseguiu os seus termos que culminaram, depois do despacho saneador, com a realização da audiência final e com a prolação de sentença na qual se julgou a presente ação totalmente improcedente e se absolveram os RR. do pedido.

5- Inconformada com esta sentença, dela recorre a A., terminando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões:

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Termina pedindo que se rejeite o recurso da Apelante, por ser extemporâneo, ou, sendo admitido, lhe seja negado provimento, confirmando-se a sentença recorrida, ou então revogada e substituída por outra decisão que julgue igual e totalmente improcedente a ação e absolva os RR/Recorridos do pedido com a fundamentação que lhe subjaz e com os fundamentos ora invocados.

7- Seguidamente, foi proferido o seguinte despacho, quanto ao justo impedimento invocado pela mandatária da A.:

“A sentença dos presentes autos, proferida a 14/07/2021 foi notificada às partes no dia seguinte, pelo que o prazo para a interposição de recurso terminava a 11/10/2021 e com multa a 14/10/2021.

Sucede que a ilustre mandatária da A. a 13/10/2021 invocou justo impedimento que se traduziu em doença desde 30/09/2021, quando estava ainda em curso o prazo a que se refere o art. 638.º, n.º 1 do CPC, até 15/10/2021, do que juntou comprovativo (fls. 130 fr. e v.), e que se prolongou ininterruptamente até 31/10/2021 (Domingo), do que também juntou comprovativo (fls. 139 v. a 141v.).

Assim, atentos os motivos invocados e os comprovativos juntos, ao abrigo do art. 140.º do CPC, defere-se o invocado justo impedimento para a apresentação atempada das alegações de recurso da A., cuja prática a 2/11/2021, primeiro dia útil após o comprovado período de doença, se admite”.

8- Esse despacho não foi oportunamente impugnado. E, assim, tendo em consideração os dados nele referenciados, que também não vêm questionados, designadamente, o facto da sentença recorrida ter sido notificada às partes no dia 15/07/2021 e do justo impedimento da mandatária da A. ter começado no dia 30/09/2021, este recurso, levando também em conta as férias judiciais entretanto ocorridas e o disposto nos artigos 138.º, n.º 1, e 638.º, n.º 1, 1ª parte, do CPC, só se pode considerar, como considera, tempestivo.

9- Nada obsta, pois, ao conhecimento do seu objeto.

10- E, assim, preparada a deliberação a esse respeito, importa tomá-la.

II- Mérito do recurso

A- Definição do seu objeto

Inexistindo questões de conhecimento oficioso e considerando as conclusões das alegações da A./Recorrente, a par da ampliação do âmbito do recurso, requerida pelos RR./ Recorridos, são as seguintes questões a solucionar:

a) Em primeiro lugar, saber se a denúncia do contrato de arrendamento efetuada pela A. é ou não eficaz;

b) E, depois, sendo eficaz, decidir se essa denúncia pode ou não produzir o efeito extintivo que a A. lhe associa.

B- Fundamentação de facto

a) Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

1. A Autora é dona e legitima proprietária do prédio urbano composto por casa de habitação, com 2 pisos e tipologia T2, sito na Rua ..., ..., na ... e Concelho da Maia, descrita na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º ....., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo

2. A Autora adquiriu o referido prédio por sucessão e mediante testamento, outorgado em 17 de Janeiro de 2011, em que foi testador DD e legatária a própria A. AA.

3. O falecido DD celebrou em 1/11/1975 contrato de arrendamento escrito, com fins habitacionais, pelo prazo de um ano, prorrogável por igual período, com BB, à data, solteiro, mediante o pagamento de renda mensal de 2.500$00 a satisfazer no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse, e que, à data da propositura da acção, se cifrava no quantitativo de 67,00€.

4. A Autora, sucedeu na posição de senhorio por força do testamento mencionado no ponto 2.

5. A referida A., em 3/11/2016, através de carta registada com A/R comunicou ao R. que, por o ter adquirido por sucessão, era a proprietária do imóvel arrendado e que denunciava o contrato de arrendamento por não dispor de casa própria que satisfizesse as suas necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes e ser sua intenção passar a residir no imóvel que se encontrava ocupado pelos RR.

6. Nessa mesma missiva, informou que o imóvel deveria ser entregue até ao dia 30/04/2017 e que na data da entrega pagaria a devida indemnização.

7. Não obstante terem rececionado a carta, os RR. não procederam à entrega do prédio.

8. A A. exerce a atividade de limpeza e não tem no concelho da Maia e há mais de dois anos com referência à data da propositura da ação, casa própria para habitar juntamente com os dois filhos, o mais novo, estudante, nascido a .../.../2003.

9. Desde a data da celebração do supra referido contrato de arrendamento que os RR. fazem do imóvel supra identificado a sua habitação própria e permanente.

10. Aí tendo tido e criado os seus dois filhos, EE e FF, nascidos, respetivamente, em .../.../1978 e .../.../1991, o que é do conhecimento da A. que reside perto dos RR.

11. O R. marido nasceu a .../.../1953. 12. A R. mulher nasceu a .../.../1954. 13. Os RR. casaram em 1/02/1976.

14. O R. marido beneficia de pensão de invalidez, que teve início em 29/04/2019, no valor de 316,45€.

15. Ao R. marido foi atribuída uma incapacidade permanente global de 80% por Junta Médica em 7/12/2020, pelo Capítulo III, número 2.12.2.2.

b) Na mesma sentença não se julgaram provados os factos seguintes:

- A A. aufira 500,00€ mês pela sua atividade de limpeza.

- O R. tenha deixado de poder trabalhar há 10 anos.

- Tenha estado três anos de baixa por doença e a receber o respetivo subsídio.

C- Fundamentação jurídica

Analisando a sentença recorrida, facilmente verificamos que aquilo que determinou a improcedência desta ação foi o facto de aí se ter concluído que a denúncia do contrato de arrendamento, operada pela A., não foi eficaz, por não ter sido devidamente fundamentada, no que à necessidade do locado para a sua habitação própria e do respetivo agregado familiar, diz respeito.

Refere-se nessa sentença o seguinte, a este propósito:

“Para exercer o direito de denúncia, o senhorio, nos termos dos art. 1103.º do CC e 9.º, n.º 1 da Lei n.º 6/2006, deve, com seis meses de antecedência relativamente à data pretendida para a desocupação, comunicá-lo ao arrendatário, por carta registada com A/R., com a informação necessária ao conhecimento por este dos fundamentos legais do direito extintivo daquele.

Assim, além de ter de informar o arrendatário da natureza do seu direito, do modo da sua aquisição, e de que não é proprietário de nenhum outro imóvel no concelho onde se situa o arrendado, no caso a Maia, como sucedeu, o senhorio deve igualmente fornecer ao arrendatário informação justificadora da sua necessidade do imóvel arrendado para habitação própria.

Na comunicação através da qual exerce a denúncia, o senhorio tem, portanto, de informar o arrendatário das circunstâncias que determinam a necessidade habitacional de forma a se aferir da sua existência ou iminência e da sua seriedade, enquanto fundamento legal autónomo do direito do senhorio.

Na situação em apreço, porém, a comunicação dirigida pela A. ao R. marido é manifestamente insuficiente, se não mesmo omissa, acerca da factualidade ou razões respeitantes às necessidades habitacionais daquela, posto que apenas é referida a sua própria condição de arrendatária e necessidades de habitação própria e dos descendentes (com interesse vide Maria Olinda Garcia, in “Arrendamento Urbano Anotado Regime Substantivo e Processual”, 2.ª Edição, Coimbra Editora, págs. 68 e 74, e Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 15/11/2016, relatado pelo Exmo. Desembargador António Carvalho Martins e do Tribunal da Relação de Guimarães de 29/10/2020, relatado pela Exma. Desembargadora Margarida Almeida Fernandes, in www.dgsi.pt).

Porque assim, a comunicação dirigida pela A. ao R. marido é ineficaz por força do art. 1103.º, n.º 1 do CC, pelo que o seu efeito imediato – início da contagem do prazo de seis meses para a desocupação do local arrendado – não se produz (com interesse Maria Olinda Garcia, in loc. cit., pág. 73)”.

A A., neste recurso, não rebate esta argumentação.

O que, começa por sustentar é que, depois de ter julgado como provados os factos descritos nos pontos 5 a 8, inclusive, ou seja, em resumo, os termos em que foi concretizada a já referida denúncia, a falta de entrega do locado pelos RR e a circunstância de ela exercer a atividade de limpeza e não ter no concelho da Maia, há mais de dois anos com referência a data da propositura desta ação, casa própria para habitar juntamente com os seus dois filhos, o decidido na sentença recorrida entrou em contradição com a fundamentação nela expressa.

Ora, como é bom de ver, não há essa contradição.

Na verdade, o que levou ao resultado alcançado na sentença recorrida, como é facilmente percetível pelo trecho já transcrito, não foi propriamente o juízo acerca da viabilidade substancial da denúncia do contrato pela A., ou, mais precisamente, a circunstância de estarem ou não reunidos os requisitos substantivos para lhe reconhecer esse direito, mas sim a forma deficiente como o mesmo foi exercido, por não ter sido devidamente fundamentada a comunicação dirigida ao R., no que à necessidade de habitação aí invocada, diz respeito.

Nessa medida, o que foi decidido na sentença recorrida, ou seja, a improcedência desta ação, está perfeitamente em linha, em termos lógicos, com aquela apreciação. Dito por outras palavras, não tendo o direito de denúncia sido exercitado dentro dos parâmetros legalmente estabelecidos, quanto ao conteúdo informativo a transmitir obrigatoriamente ao inquilino, esse direito não pode ser reconhecido e, portanto, todas as pretensões associadas à realidade contrária, só podiam ter sido, como foram, rejeitadas. Esta é uma decorrência absolutamente lógica.

Decorrência, note-se, cujo pressuposto a A. não questiona neste recurso. Na verdade, em parte alguma dele a A. afirma que a sua comunicação de denuncia do contrato foi bem fundamentada, quanto ao aspeto já assinalado, tendo por referência naturalmente os parâmetros legais.

O que sustenta, diversamente, é que cumpriu todos os requisitos para efetuar essa comunicação, mas, no que diz respeito ao envio da carta de denúncia, que, no seu modo de ver, apenas tinha de ser dirigida ao R. e não à sua esposa, ora Ré.

Atentemos na sua argumentação, neste recurso:

“Salvo melhor opinião, a aqui Recorrente cumpriu com todas as formalidades, ao realizar a respetiva denúncia do contrato de arrendamento, apesar de enviada apenas ao Réu marido, com fundamento na necessidade para habitação própria.

Isto porque, tal como resultou provado, a Recorrente, adquiriu o referido prédio e consequentemente o respetivo contrato de arrendamento, já existente, por cessão / herança.

Ora, o local arrendado veio à sua posse por testamento outorgado em 17/01/2011, pelo seu tio DD.

Desta forma, foi o tio da aqui Recorrente, que realizou o contrato de arrendamento com apenas o Réu marido, uma vez que este à data da celebração do contrato de arrendamento era solteiro.

Mais, o Réu nunca comunicou a alteração do seu estado civil ao senhorio, então Sr. DD e muito menos à agora senhoria, aqui Recorrente, que nunca lhe foi comunicado a alteração do estado civil do Réu, de solteiro para casado.

Só posteriormente, quando a Recorrente resolve intentar a presente ação, é que toma conhecimento, através da sua Mandatária, com uma certidão de assento de nascimento do registo civil, que este se encontrava casado.

Consequentemente, intentou a respetiva ação contra marido e mulher, com esta informação.

Mas se a mulher ainda não tinha tomado conhecimento de que a mesma necessitava do arrendado para habitação própria, o que desde já não faz qualquer sentido, deve-se entender, com o devido respeito, que com a citação da presente ação de despejo, quer o Réu marido quer a Ré mulher tomaram conhecimento de todos os factos que a aqui Autora/Recorrente alegou na mesma.

Ou seja, caso algum formalismo, que este Tribunal possa ter considerado que não foi cumprido na carta de denúncia do contrato de arrendamento, deveria ter considerado como suprido, com a citação da presente ação aos dois cônjuges”.

Ora, em parte alguma da sentença recorrida se refere que a ineficácia da denúncia operada pela A. decorre do facto da comunicação que a incorpora ter sido dirigida apenas ao R. e não à sua esposa, ora Ré. O que se refere, diversamente, como já acentuámos por mais de uma vez, é que essa ineficácia deriva da insuficiente fundamentação da comunicação de denúncia, o que é substancialmente diferente, sendo certo, repetimos, que a A. não questiona neste recurso, esse aspeto.

Assim, deve ter-se por assente que essa insuficiente fundamentação existe. E existindo, a conclusão não pode ser outra que não aquela que se retirou na sentença recorrida.

Com efeito, estamos perante um contrato de arrendamento para fins habitacionais, celebrado no dia 01/11/1975. Isto é, um contrato de arrendamento celebrado antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro.

Como tal, é aplicável à denúncia desse contrato, por parte do senhorio, quando para habitação própria ou de descendente em 1.º grau, o regime prescrito no artigo 26.º, n.ºs 4, al. a) e 5, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)[1] , com as especificidades constantes do artigo 28.º dessa mesma Lei (cfr. artigo 27.º) e as limitações ao exercício desse direito, previstas no artigo 107.º, n.º 1, al. a), do RAU, bem como o disposto no artigos 1101.º, al. a) e 1102.º, n.º 1, al. a) e b), do Código Civil.

Por outro lado, no que diz respeito ao modo de efetuar a denúncia, rege o disposto no artigo 1103.º, do Código Civil e artigos 9.º a 12.º, da Lei n.º 6/2006, dos quais decorre, com pertinência para o caso em apreço, que a comunicação deve ser feita mediante carta registada com aviso de receção, remetida “com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia”, sendo que, se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações previstas no n.º 2 do artigo 10.º, em que se incluem aquelas que pretendam fazer cessar o contrato, devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges, igualmente sob pena de ineficácia. A lei, antes da alteração introduzida pela Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, não contemplava esta última cominação, mas hoje refere-a expressamente, e é essa também a consequência a retirar da ausência de cumprimento do referido dever[2].

Ou seja, a eficácia da denúncia, nesta hipótese, isto é, quando o senhorio pretenda denunciar o contrato de arrendamento para habitação própria ou de descendente em 1.º grau e o locado constitua a casa de morada de família do inquilino, está sujeita, entre outros, a dois requisitos formais: por um lado, tem de ser fundamentada[3] e, por outro lado, tem de ser dirigida a cada um dos cônjuges.

Logo, não tendo, neste caso, sido cumpridos esses dois pressupostos, a comunicação de denúncia operada pela A. é necessariamente ineficaz.

Recorde-se, para melhor compreensão, que qualquer um destes fundamentos determina, por si só, o referido resultado.

Assim, mesmo que se entenda, diversamente do que foi decidido na sentença recorrida, que a denúncia que está em causa nestes autos está devidamente fundamentada – o que, repetimos, não vem invocado neste recurso – ainda assim se haveria de concluir pela ocorrência da dita ineficácia, por falta da oportuna comunicação à Ré dessa mesma denúncia (como sustentam os RR. na ampliação do âmbito deste recurso e já tinham sustentado na sua contestação), uma vez que o locado constituía e constitui a sua casa de morada de família.

A lei é bem clara a este propósito, quando dispõe, e já dispunha à época, que, “se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações previstas no n.º 2 do artigo 10.º [em que se incluem aquelas através das quais se pretenda cessar o contrato] devem ser dirigidas a cada um[4] dos cônjuges”.

Ora isso não sucedeu, nesta situação.

É certo que, neste recurso, a A. alega, como vimos, que nunca lhe foi comunicada a alteração do estado civil do R., que, à data em que celebrou este contrato, 01/11/1975, era solteiro, embora se tenha casado com a Ré pouco tempo depois (em 01/02/1976).

Todavia, provou-se que desde aquela primeira data (01/11/1975), os RR. fazem do imóvel em questão a sua habitação própria e permanente, aí tendo tido e criado os seus dois filhos, “o que é do conhecimento da A. que reside perto dos RR”.

Logo, não tendo sido impugnada esta afirmação pela forma devida [artigo 640.º, n.ºs 1 e 2, al. a) do CPC] e resultando dela não só que o locado constitui a casa de morada de família dos RR., como o conhecimento que a A. tinha desse facto, a referida defesa não pode proceder.

E também não pode proceder a sua pretensão de que se tenha por suprida a falta de comunicação da denúncia à Ré, com a citação da mesma para esta ação.

Na verdade, esse efeito, a verifica-se, corresponderia não só a um atropelo aos mais elementares direitos de defesa dos RR., posto que apenas foi pedido na resposta à contestação, como sobretudo equivaleria à ratificação, sem qualquer suporte jurídico, de um ato cuja validade constitui justamente um dos objetos da presente ação.

Daí que este argumento também não possa proceder.

Em resumo, a denúncia do contrato de arrendamento que aqui está em causa, tal qual foi operada pela A., não é eficaz e, por conseguinte, a sua pretensão de que esse contrato se considere extinto e lhe seja entregue o locado, só pode improceder. Consequentemente, é de confirmar o decidido na sentença recorrida, ficando prejudicada a apreciação de todas as demais questões suscitadas pelas partes.

III- Dispositivo

Pelos motivos expostos, acorda-se em julgar improcedente o presente recurso e, consequentemente, confirma-se o decidido a sentença recorrida

- Em função deste resultado, as custas deste recurso serão suportadas pela Apelante – artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.

Porto, 22 02.2022

João Diogo Rodrigues

Anabela Miranda

Lina Baptista

[1] Que, neste aspeto, não sofreu alterações significativas pela Lei n.º 31/2012.

[2] Neste sentido, Ac. RLx, de 05/05/2020, Processo n,.º 16510/18.0T8SNT.L1-7, e Ac. consultável em www.dgsi.pt.

No mesmo sentido, embora já após a alteração da Lei n.º 43/2017, Ac. RP de 10/07/2019, subscrito pelo ora relator e que pode ser consultado no mesmo endereço eletrónico.

[3] Como refere Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado, Regime Substantivo e Processual, 2ª edição, págs. 70 e 71, essa comunicação “terá de apresentar um adequado conteúdo informativo, que permita ao arrendatário conhecer a existência dos pressupostos legais que sustentam o exercício do concreto direito extintivo do locador”.

No mesmo sentido, João Espirito Santo, A Cessação do Contrato de Arrendamento por Denúncia Justificada, págs. 1258 e 1259, consultável em https://portal.oa.pt/upl/%7B5889456a-3ab1-4df3-9d50-95e998a65af0%7D.pdf.

[4] O sublinhado é da nossa responsabilidade.