500/08.4TBVCT - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Invocando o incumprimento de um contrato escrito de arrendamento comercial por falta de pagamento de determinadas rendas mensais, os Autores pedem a resolução do contrato e a condenação dos Réus a restituírem-lhe imediatamente o locado, livre de pessoas e bens, e a pagar-lhes as rendas vencidas e vincendas até restituição do locado;

II- Em reconvenção, invocando terem celebrado com os Autores simultaneamente um contrato verbal de trespasse do estabelecimento comercial de café instalado no locado pelo preço de €27.500,00 e a nulidade deste contrato por inobservância da forma legal, os Réus pedem a declaração de nulidade deste contrato e a condenação dos Autores a pagarem-lhe €35.350,00 ou, caso assim se não entenda, pedem a declaração da resolução do contrato de arrendamento e a condenação dos Autores a pagar-lhes €35.350,00;

III- O referido pedido reconvencional principal também deve ser admitido, por haver conexão por dependência recíproca entre os alegados contratos de arrendamento comercial e de trespasse do estabelecimento comercial instalado no locado e por o pedido reconvencional ter a virtualidade de afectar, positiva e negativamente, parte do pedido dos Autores, com a consequente conexão substantiva entre eles, justificativa da sua admissibilidade processual, ao abrigo da parte final da alínea a) do n.º 2 do art.º 274.º do CPC.

Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães

I- Relatório

Nestes autos de recurso de apelação são recorrentes, [A] e seu cônjuge, [B] e são recorridos, [C] e seu cônjuge, [D].

O recurso vem interposto do despacho saneador, proferido, em 06/10/2008, pelo 1.º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Viana do Castelo, na acção declarativa ordinária n.º 500/08.4TBVCT, intentada pelos Recorridos contra os Recorrentes, em que estes deduziram pedidos reconvencional e subsidiário, que decidiu julgar inadmissível a dedução do pedido reconvencional principal, consistente na declaração de nulidade do contrato de trespasse do estabelecimento comercial instalado no locado e na condenação dos Autores a pagar-lhes € 35.350,00, absolvendo os reconvindos desta parte da instância reconvencional, admitindo o pedido reconvencional subsidiário, e condenando os reconvintes nas respectivas custas.

O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, em separado, e com efeito meramente devolutivo.

Os Apelantes extraíram das suas alegações as subsequentes conclusões:

1. Os autores deram de arrendamento aos réus um rés-do-chão de que são proprietários e vieram a juízo alegar factos, falta de pagamento de rendas, que fundamentam o pedido de despejo;

2. Por sua vez, os réus confirmam o não pagamento de rendas, mas alegam que deixaram de pagar porquanto, no âmbito de um negócio mais vasto do que o contrato de arrendamento, celebraram com os autores um contrato de trespasse de estabelecimento de café e arrendamento, para o mesmo espaço;

3. Com base em tal negócio, por um lado, por falta de forma, os réus peticionaram a nulidade do contrato de trespasse e, em consequência desse facto, a indemnização correspondente ao valor que pagaram pelo trespasse.

4. Por outro, subsidiariamente, pediu-se que o contrato de arrendamento fosse anulado por inexistência de licença de utilização para o locado e também uma indemnização.

5. Os pedidos formulados pelos réus, estão em consonância com a causa de pedir da reconvenção, que, por sua vez, tem uma conexão objectiva com a causa de pedir da acção.

6. A Mma. Sra. Dra. Juiza, com o devido respeito, fez errada interpretação da aI. a) do n° 2 do art. 274 do C.P

7. Termos em que, deve o despacho recorrido ser revogado, ordenando-se que seja admitido o pedido principal deduzido na reconvenção.

Os Apelados não apresentaram contra-alegações.

Efectuado o exame preliminar e corridos os vistos legais, cumpre decidir.

São as conclusões das alegações do recorrente que fixam e delimitam o objecto do recurso e, por conseguinte, as questões a decidir, sem prejuízo da ampliação pelo recorrido do âmbito do recurso nos termos do art.º 684.º-A do CPC e das questões de conhecimento oficioso (cfr. art.º 684.º, n.º 3, e 690.º e 660.º, n.º 2, este por remissão do art.º 713.º, n.º 2, do CPC), desde que as questões suscitadas pelo recorrente ou pelo recorrido se situem no âmbito das apreciadas pela decisão recorrida ou de que a mesma devesse conhecer por referência ao pedido das partes.

A questão a decidir consiste, pois, em saber se deveria ter sido admitido o pedido reconvencional principal consistente na declaração de nulidade do contrato de trespasse do estabelecimento comercial instalado no locado e na condenação dos Autores a pagar-lhes € 35.350,00.

II- Apreciando

Os Autores, na petição inicial, invocaram, em síntese:

- a celebração, por escrito, com os Réus, de um contrato de arrendamento, para o comércio, do rés-do-chão do seu prédio urbano sito na freguesia de Monserrate, Viana do Castelo, pelo período de um ano, com início em 1 de Fevereiro de 2006, termo em 31 de Janeiro de 2007, sucessivamente renovável por iguais períodos, mediante a renda mensal de €400,00, actualizável anualmente de harmonia com o coeficiente legal que viesse a ser fixado e a pagar, na sua residência, até ao 8.º dia do mês anterior a que dissesse respeito,;

- a ocupação do locado pelos Réus com a instalação nele de um estabelecimento comercial de café e de snack-bar, que mantiveram, ininterruptamente, em funcionamento até ao mês de Agosto de 2007, data em que o encerraram, mas continuando a deter o locado;

- devido à actualização, o montante mensal da renda é de €412,00, desde Fevereiro de 2007;

- até 12 de Fevereiro de 2007, os Réus não pagaram as rendas vencidas respeitantes aos meses de Maio de 2007 a Março de 2008, no total de 11 meses e de €4.532,00.

Com fundamento na falta de pagamento das referidas rendas, pedem se declare imediatamente resolvido o contrato de arrendamento, se condenem os RR a restituir-lhes de imediato o locado, livre de pessoas e bens, a pagar-lhes €4.532,00, a título de rendas vencidas, e €824,00 mensais, a título de indemnização desde a citação até à restituição d locado.

Relativamente ao pedido reconvencional não admitido pelo despacho recorrido, os Réus alegaram, na contestação-reconvenção, o seguinte:

38. Os réus, em primeiro lugar, dão aqui como reproduzida a matéria de facto alegada em sede de contestação/excepção, com interesse para o que a seguir se alega, nomeadamente arts. 3 a 27, 30 e 31.

3. Com efeito, os réus não só celebraram um contrato de arrendamento com os autores, como celebraram, no mesmo dia, com os mesmos um contrato de trespasse de estabelecimento comercial de café.

4. Na verdade, os autores tinham instalado no rés-do-chão identificado no art. 1 da petição inicial um estabelecimento de café, com máquinas, balcão, mesas e cadeiras.

5. Os autores tinham um alvará de licenciamento sanitário para tal estabelecimento com o n°12/83, emitido pela Câmara Municipal de Viana do Castelo em 24 de Março de 1983 - cf. doc. nº 1.

6. Após negociações entre os autores e o réu foi combinado entre todos o preço do valor do trespasse do referido estabelecimento, com o direito ao referido alvará e ao arrendamento, pelo preço de 27.500.00€.

7. Os réus pagaram, então, aos autores tal quantia através do cheque n°0503463624 emitido pela Caixa Geral de Depósitos, em 9 de Janeiro de 2006 - cf. doc. n° 2.

8. Porém, os autores não quiseram lavrar o contrato de trespasse por escrito.

9. Por um lado, por não estarem, pelos vistos, colectados nas finanças como exploradores de tal estabelecimento;

10. Por outro, por não quererem pagar os impostos decorrentes de tal operação comercial, nomeadamente do imposto de selo que é de 5% do valor da transacção (art. 27 da Tabela do Imposto de Selo), para além de mais valias.

11. Ora, embora contrariados, os réus acabaram por aceitar o trespasse de tal estabelecimento comercial sem se ter feito o contrato escrito;

12. Pois, como pagaram por cheque, sempre pensaram que tinham um documento para prova do pagamento do preço de tal trespasse.

13. E, por isso, aceitaram que fosse apenas celebrado por escrito o contrato de arrendamento junto pelos autores com a sua petição inicial como documento nº 1.

14. No mesmo dia em que pagaram o valor do trespasse aos autores, os réus também pagaram o valor correspondente a dois meses de rendas no total de 800,00€, conforme cláusula 9.ª do contrato de arrendamento.

15. Esse pagamento foi feito através do cheque nº1403463623, emitido pelo C.G.D, datado de 9 de Janeiro de 2006 - cf. doc. n° 3.

16. Os réus, após os autores terem verificado que os cheques tinham cobertura, assinaram o contrato de arrendamento em 16 de Janeiro de 2006 e entraram na posse do estabelecimento comercial e do locado.

17. Os réus fizeram algumas (pequenas) obras e logo abriram ao público o dito estabelecimento.

18. Entretanto, os réus, de imediato, trataram averbar em seu nome o alvará sanitário do estabelecimento supra referido e, aí começou o seu calvário.

19. Com efeito, em primeiro lugar, o rés-do-chão em causa não tinha licença de utilização da Câmara Municipal emitida com menos de oito anos em relação à data do contrato de arrendamento - art. 9° do RAU.

20. Em segundo lugar, por a Câmara exigir um contrato escrito de trespasse.

21. Em terceiro lugar, e também por causa da inexistente licença de utilização do rés-do-chão em que estava instalado o estabelecimento de café, a Câmara não autorizou o averbamento do alvará sanitário supra referido em nome dos réus.

22. E não autorizou, também, por os autores, à data do pedido, não estarem colectados nas finanças como industriais da restauração - exploração de cafés.

23. E, ainda, por o rés-do-chão ter sofrido obras no seu interior não legalizadas que impediam o deferimento do averbamento do alvará.

24. Ora, perante tais factos, os réus comunicaram-nos aos autores para se tentar resolver o problema.

25. Nomeadamente, os réus exigiram que os autores lavrassem o contrato escrito de trespasse.

26. Os réus queriam trabalhar, pois o réu até precisava bem de trabalhar e não tinha outra ocupação, mas queriam fazê-lo legalmente.

27. Acontece que os autores nunca se dignaram colaborar com os réus para legalizar a situação.

30. Em relação ao contrato de trespasse, por ser nulo por falta de forma; em relação ao contrato de arrendamento por não ter licença de utilização em vigor nos termos do art. 9.º do RAU, então em vigor.

31. Os réus foram, ainda, obrigados a encerrar o estabelecimento a partir de Agosto de 2007, por terem sido avisados de que a ASAE estaria a preparar-se para o encerrar coercivamente por falta de alvará sanitário em nome dos réus.

39. Ora, os réus entendem que têm o direito de pedir a declaração de nulidade do contrato de trespasse, ou a resolução do contrato de arrendamento, e de peticionar uma indemnização aos autores por força dos prejuízos causados e decorrentes dos vícios de ambos os contratos.

40. Com efeito, como se disse supra, os réus celebraram com os autores um contrato verbal de trespasse do estabelecimento similar de hotelaria - café - com todos os móveis, equipamentos, licenças e direito ao arrendamento (este celebrado por escrito), que era pertença dos autores, pelo preço de 27.500,00€, estabelecimento melhor identificado supra.

41. Os réus pagaram aos autores este valor, através do cheque supra referido, o qual integraram no seu património.

42. Os réus entraram na posse do estabelecimento de café que os autores lhes trespassaram, mas não puderam legalizá-lo em seu nome, através do averbamento na Câmara do alvará sanitário.

43. Os réus quiseram que tal contrato fosse reduzido a escrito, à forma legal, mas os autores opuseram-se a isso.

44. Como os réus estavam numa situação de necessidade aceitaram tal imposição.

45. O contrato de trespasse estava, e está, sujeito a documento escrito nos termos do art.115, n° 3, do RAU, sob pena de nulidade (cf. também art. 1.112, 3, do Cód. Civil).

46. A nulidade de tal contrato de trespasse pode ser invocada a todo o tempo, art. 286 do Cód. Civil, e tem como consequência a restituição de tudo que o tiver sido prestado - art. 289, 1, do Cód. Civil.

47. Como os réus pagaram aos autores pelo trespasse do referido estabelecimento de café o valor de 27.500,00€ é esta quantia que exigem que os autores lhes devolvam, face à impossibilidade objectiva e por força da lei de continuarem a laborar no estabelecimento e locado em causa.

Terminam, pedindo que, nestes termos, e melhores de direito, deve a excepção peremptória invocada ser dada como procedente por provada, e, em consequência, os réus absolvidos do pedido, e, por outro lado, deve a reconvenção ser julgada procedente por provada e declarar-se nulo e de nenhum efeito o contrato de trespasse do estabelecimento instalado no locado, condenando-se os autores a pagarem aos réus a quantia de 35.350,00€; ou, tal não se entendendo, deve declarar-se resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre autores e réus, condenando-se os autores a pagar aos réus a quantia de 35.350,00€, bem como nas custas.

O despacho recorrido, fundamentalmente, citando a doutrina de J. Rodrigues Bastos (Notas ao CPC, II, p.27) de que é necessário que o facto invocado, a verificar-se, produza efeito útil defensivo, ou seja, tenha a virtualidade para reduzir, modificar ou extinguir o pedido do autor, entendeu que os factos alegados pelos reconvintes, relativamente à nulidade do contrato de trespasse do estabelecimento comercial, não tinham a virtualidade, uma vez provados, de reduzirem, modificarem ou extinguirem o pedido formulado pela Autora, daí que não haja admitido esse pedido.

Flui da alegação dos Réus que, na altura da celebração, com os Autores, do litigado contrato de arrendamento comercial do rés-do-chão do prédio urbano, as partes celebraram, ainda, mas verbalmente, um contrato de trespasse do estabelecimento comercial de café, apetrechado com máquinas, balcão, mesas, cadeiras e com alvará sanitário, que os Autores tinham instalado naquele rés-do-chão locado, tratando-se, pois, de contratos conexionados por dependência recíproca, daí que, perante o pedido dos Autores de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, com a consequente entrega do locado, livre de pessoas e bens, os Réus pretendam também ver declarada a nulidade, por inobservância da forma legal, do contrato de trespasse do estabelecimento comercial instalado no locado, com a consequente restituição do que à parte contrária entregaram e dela receberam, ou seja, do preço pago e do estabelecimento comercial trespassado e respectivos elementos integrantes (máquinas, balcão, mesas, cadeiras e alvará sanitário).

Caso venha a ser demonstrada a celebração deste contrato de trespasse do estabelecimento comercial de café, os Autores, visto os Réus disporem doutro título para permanecer no rés-do-chão do prédio urbano, só lograrão a pretendida restituição do locado, livre de pessoas e bens, caso proceda o pedido reconvencional de declaração de nulidade do contrato de trespasse, por inobservância da forma legal, com as consequentes obrigações de restituição do que cada parte recebeu da outra (cfr. art.ºs 289.º e 290.º do CC), o que implicará para os Autores e para os Réus o direito/dever de receber/entregar o estabelecimento comercial alienado, instalado no locado, e os respectivos elementos constitutivos, daí que este pedido reconvencional tenha a virtualidade de afectar, positiva e negativamente, parte do pedido na acção pelos Autores, com a consequente conexão substantiva entre eles, justificativa da sua admissibilidade processual, ao abrigo da parte final da alínea a) do n.º 2 do art.º 274.º do CPC.

III- Decisão

Pelo exposto, julgando procedente a apelação, decidimos admitir o pedido reconvencional principal deduzido pelos Réus, com a consequente revogação do despacho recorrido.

Custas pelos Autores.

Guimarães, 09/03/2010.