4955/07.6TVLSB - Supremo Tribunal de Justiça

I- A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em regime de propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem.

II- Revestem a natureza de não ambulatórias as obrigações reais decorrentes de despesas com a conservação dos elevadores, se bem que aqui não releve a distinção entre as ambulatórias e as não ambulatórias, porquanto não se está perante qualquer situação de alienação de fracção.

III- Assim, tendo os contratos para a prestação de serviços relacionados com a conservação dos elevadores sido celebrados pela sociedade construtora/vendedora antes da constituição da propriedade horizontal e da venda das fracções, na qualidade de “Administradora Provisória do Edifício”, é o condomínio, que, entretanto, se constituiu, responsável pelo pagamento das dívidas resultantes dessa conservação, pois para ele, como representante dos condóminos – que beneficiaram da realização desses serviços – se transmitiram as obrigações decorrentes desses contratos.

I- Nas Varas Cíveis da Comarca de Lisboa, O... – ELEVADORES, LDA, em acção declarativa de condenação, com processo ordinário, intentada contra CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DA RUA FRANCISCO STROMP, BLOCO ... A a D, Lisboa, pediu a condenação deste a pagar-lhe a quantia de € 34.885,54, acrescida dos juros vencidos, à taxa legal, até 31.10.2007, no valor de € 4.733,91, e bem assim dos vincendos, desde 01.11.2007 e até integral pagamento.

Para fundamentar a sua pretensão, alegou, no essencial, ter celebrado com o Réu, então representado pelo Construtor, quatro contratos de conservação de elevadores, não tendo o Réu pago o contratualmente acordado, apesar do envio das facturas respeitantes à manutenção.

O Réu contestou, pugnando pela improcedência da acção, para o que alegou, em síntese, o seguinte:

Não celebrou qualquer contrato com a Autora.

Os contratos por esta invocados estão subscritos a 24 de Fevereiro de 2003 e o Réu só se constituiu a 24 de Março de 2006.

A Autora actuou de má fé, quando fixou um prazo de 20 anos para a vigência dos contratos de manutenção em referência, em conluio com a empresa construtora.

Replicou a Autora, referindo que a empresa construtora actuou, aquando da assinatura dos contratos, como administradora provisória do Condomínio, pelo que este se encontra vinculado aos mesmos, bem como que prestou serviços de manutenção ao próprio Condomínio.

Mais referiu que não estamos perante contratos de adesão e que estes foram livremente acordados entre as partes neles intervenientes.

Acrescentou que, ao prestar os serviços de conservação, a Autora permitiu o funcionamento dos elevadores, o que beneficiou o Réu, enriquecendo-o, portanto, já que deles usufruiu, sendo que aquela ficou empobrecida, na medida em que, para prestar a conservação acordada, disponibilizou funcionários, assegurando a sua deslocação, para além de ter gasto os materiais necessários, pelo que, mesmo que se considerasse não existir vinculação aos contratos, também assim o Réu não poderia eximir-se ao pagamento dos valores reclamados, por força da aplicação do instituto do enriquecimento sem causa, nos termos dos artigos 473º e seguintes do Código Civil.

A Ré treplicou, dizendo, face à invocação do enriquecimento sem causa, não ocorrerem os pressupostos de direito que permitem a ampliação da causa de pedir, à qual não dá o seu acordo.

Foi proferido despacho a admitir a ampliação da causa de pedir.

A final, foi proferida sentença, segundo a qual a acção foi julgada improcedente, com a consequente absolvição do Réu.

Após recurso da Autora, foi, no Tribunal da Relação de Lisboa, proferido acórdão, nos termos do qual se decidiu julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.

Ainda inconformada, veio a Autora interpor o presente recurso de revista, o qual foi admitido.

A recorrente apresentou alegações, formulando as seguintes conclusões:

1ª “In casu”, a A. havia submetido ao Tribunal “a quo” a apreciação de duas questões concretas, a saber:

- a primeira, dizia respeito a apurar se os contratos assinados pela sociedade construtora vinculavam o Condomínio R.;

- a segunda, para o caso de a resposta à primeira questão ser negativa, dizia respeito a saber se, mesmo assim, haveria enriquecimento sem causa do Condomínio R., obrigando este a pagar os serviços prestados.

2ª No Cap. III do douto Acórdão Recorrido, sob a epígrafe “Fundamentação”, o Tribunal “a quo” tratou logo da segunda questão e, entendendo-a como um “facto novo”, “surgido em sede de alegações”, para o qual, em todo o caso, não teria sido sequer alegada matéria que pudesse preencher esse Instituto, rejeitou, “in limine”, a sua apreciação.

3ª Salvo o devido respeito, esse facto não só não é novo (já vem da 1ª Instância, factos 30º a 32º da Base Instrutória, e o Julgador da 1ª Instância abordou-o na sua decisão), como a A., dos nºs 69 a 78 das suas Alegações, oferecidas com a Apelação, identificou a sua posição e indicou a matéria mínima que – na sua perspectiva – permitiria preencher residualmente esse Instituto.

4ª Na verdade, esses factos resultam da própria resposta negativa dada à primeira questão e dos requisitos positivos/materiais e negativos/jurídicos a preencher, não sendo o Condomínio R. parte nos contratos dos autos, haveria a ausência de outro meio jurídico, e, tendo beneficiado dos serviços consubstanciados nos docs. nºs 9 a 48 da P.I. (restringidos ao período de Junho de 2003 a Março de 2006), houve o enriquecimento deste à custa do correlativo empobrecimento da A., ficando mais que demonstrada a correlação necessária entre enriquecimento/empobrecimento.

5ª Assim, mantém a A., que, não sendo dada razão ao “thema decidendum” (a referida primeira questão), residualmente, o Condomínio R. sempre responderia perante a A. em sede de enriquecimento sem causa.

6ª Esta solução (que, aliás, o Venerando Juiz Desembargador subscritor do “voto de vencido” acolhe e propugna) está assim conforme com o valor supremo da Justiça, que informa de raiz o nosso ordenamento jurídico, permitindo tutelar a boa fé na celebração e na execução dos negócios, afastando, assim, injustificados, oportunistas, inaceitáveis e incompreensíveis enriquecimentos patrimoniais por parte do Condomínio R., a entidade que, afinal, usufruiu, em benefício próprio e exclusivo, serviços que bem sabia só poderem ser onerosos (e que em algumas situações – e sempre que necessário – fez questão de exigir!), para, na altura de assumir responsabilidades, procurar, tranquila e paulatinamente, eximir-se com base numa argumentação formal e artificial, ao pagamento do respectivo custo.

7ª Os Contratos dos Autos vinculam o Condomínio R., com as legais consequências, e, sem conceder, assim não se entendendo e na falta de outra Fonte de Obrigações, uma vez que, para as facturas de Junho de 2003 a Março de 2006 (docs. nºs 9, 10, 19, 20, 29, 39 e 40), havendo um enriquecimento do Condomínio R. e o correlativo empobrecimento da A., deve o Condomínio R. pagar – pelo menos – esses valores (e juros respectivos), em sede de enriquecimento sem causa.

8ª E, assim, em conclusão, pugna a A. por decisão diversa da sufragada, sem unanimidade, no douto Acórdão recorrido, por forma a que, finalmente, seja feita Justiça.

Pede, assim, a substituição do acórdão recorrido por outro que condene o Réu, como peticionado.

Contra-alegou o recorrido, defendendo a manutenção da decisão impugnada.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

III- No acórdão recorrido, foram dados como provados os seguintes factos:

1. A A. é uma sociedade comercial que tem como actividades principais o fornecimento, a montagem e a conservação de elevadores.

2. Os prédios em causa foram constituídos (não "construídos", como resulta do texto do artigo) no regime de propriedade horizontal por escritura lavrada em 3 de Maio de 2004, no 28° Cartório Notarial de Lisboa.

3. A construtora dos Blocos em referência (em causa), N...& S..., Lda, celebrou com a A. os 4 contratos de Conservação de Elevadores, denominados “Contratos O... Serviços OS", juntos como docs. 1 a 4 da P. I., aqui dados integralmente por reproduzidos, assinando-os por baixo dos dizeres: "Administração Provisória do Edifício".

4. Nos termos desses contratos, a A. obrigava-se a conservar os elevadores instalados nos Blocos do Réu, os quais, esquematicamente, se identificam como segue:

- doc. n.º 1, contrato n.º NSH002/3, com o Bloco B 4A como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato;

- doc. nº 2, contrato n.º NSH004/5, com o Bloco B 4B como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato;

- doc. n.º 3, contrato n.º NSH006/7, com o Bloco B 4C como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato:

- doc. n.º 4, contrato n.º NSH008/9, com o Bloco B 4D como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato.

5. Os serviços contratados tinham os seguintes valores iniciais, acrescidos de IVA, os quais sofreram, entretanto, as actualizações de preços conforme contratado:

- Doc. n.º 1, contrato NSH002/3, valor inicial, sem IVA € 647,48;

- Doc. n.º 2, contrato NSH004/5, valor inicial, sem IVA € 647,48;

- Doc. n.º 3, contrato NSH006/7, valor inicial, sem IVA € 647,48;

- Doc. n.º 4, contrato NSH008/9, valor inicial, sem IVA € 647,48.

6. A A. foi prestando os serviços contratados até à data de 1 de Abril de 2006, ocasião em que a T...- K

iniciou a manutenção dos elevadores, tendo o respectivo contrato escrito com o Réu sido assinado a 19 de Abril de 2006.

7. O Réu não pagou as facturas juntas como docs. 9 a 48, que aqui são integralmente dadas por reproduzidas.

8. Apesar das inúmeras insistências da A. para que pagasse os valores que vinha mantendo em dívida.

9. O que consta do doc. 2 da Contestação, de que resulta, essencialmente, que ocorreu, a 24 de Março (e não “Maio” como por lapso vem indicado nos factos provados) de 2006, uma assembleia extraordinária de condóminos do prédio em causa, convocada por A...V..., na qual foi eleita a respectiva administração, não foi, ainda, posto à discussão e aprovação o Regulamento do Condomínio, foi abordada a questão do elevado custo da manutenção dos elevadores acordado entre a construtora e a ora A., sendo referido que haviam sido solicitados custos a outras empresas além da O..., sendo, ainda, deliberada a abertura de contas bancárias e montante para seguro multi-riscos.

10. A empresa construtora, pelo menos, em 10 de Abril de 2006, deu a conhecer ao Réu a existência dos contratos em causa.

11. A A. sabia, quando assinou os contratos com a empresa construtora, que esta iria construir os prédios no regime de propriedade horizontal e que os iria alienar.

12. A A. sabia que celebrara os contratos com a sociedade construtora.

13. O Condomínio foi o beneficiário dos serviços efectivamente prestados pela A

14. A construtora dos edifícios optou pela instalação de elevadores.

15. E, para poder comercializar as respectivas fracções e transportar materiais, ainda antes da designação formal da Administração de Condomínio, teve de contratar com a A. as respectivas conservações.

16. Para o seu negócio, era necessário ter os elevadores licenciados, ligados e a funcionar, por isso assinou os respectivos contratos.

17. Desde a celebração dos contratos e até 1 de Abril de 2006, a A. cumpria escrupulosamente os serviços de conservação dos elevadores objecto dos mesmos, prestando a assistência aos elevadores, sem a qual os mesmos não poderiam encontrar-se em funcionamento e, ao prestar os serviços de conservação, a A. permitiu o funcionamento dos elevadores até 1 de Abril de 2006, o que beneficiou o aqui Réu.

18. Enriquecendo o Réu, já que deles usufruiu.

19. Sendo que a A. ficou empobrecida, na medida em que, para prestar a conservação acordada, disponibilizou funcionários, assegurando a sua deslocação, para além de ter gasto os materiais necessários, até 1 de Abril de 2006.

20. A actual Administração do Condomínio contactou a A

21. Tal contacto teve como intuito, não a obtenção de condições tendentes à celebração de contratos de conservação, mas a renegociação dos contratos vigentes.

22. A A., pelo telefone, deu indicação de preços ao Coronel A...V..., que falava em nome dos condóminos.

23. O Réu decidiu celebrar novo contrato com a T...- K

, concorrente da A

24. O cliente (da O...) tem a possibilidade de negociar a derrogação das "cláusulas gerais", estabelecendo outras condições e inscrevendo as alterações no espaço reservado às "condições particulares".

25. Esse espaço encontra-se nas “condições específicas", que representam aquilo que em cada contrato varia, tal como o preço e o início e o termo do contrato.

26. No canto superior direito desse texto encontra-se o número da instalação (in casu NSH0023, NSH004/5, NSH006/7 e NSH008/9), fazendo-se, assim, a ligação do conjunto de todos esses textos.

27. A sociedade construtora não solicitou qualquer alteração e assinou os contratos.

28. A mera circunstância de o contrato ser pré-impresso resulta, apenas, das necessidades do tráfico jurídico comercial, mas não impede o mesmo de ser negociado, se o cliente – cada cliente – assim o entender.

29. Há condomínios que optam pela celebração de contratos por 20 anos e com condições idênticas às dos contratos destes autos, pois que lhes garante a substituição gratuita de peças durante a vida útil do elevador, que é de 20 anos.

III- 1. As instâncias entenderam que o Condomínio Réu não pode ser responsabilizado pelo pagamento das quantias em dívida, relativas aos serviços de conservação e manutenção dos elevadores do prédio em regime de propriedade horizontal, prestados pela Autora, pelo facto de os respectivos contratos não terem sido por si outorgados, mas pela empresa construtora do prédio, na qualidade de “Administradora Provisória do Edifício”.

Como justificação de tal posição, pode ler-se no acórdão ora recorrido:

“A acção foi proposta tendo na sua base o incumprimento contratual, sendo peticionado o pagamento de diversas facturas emitidas na vigência desse mesmo contrato. E é nesse âmbito que a apreciação deste Tribunal de recurso se manterá até porque, como se pode constatar pelas peças processuais apresentadas, não foi sequer alegada matéria que pudesse preencher os elementos constitutivos do instituto do enriquecimento sem causa.

Definido o objecto do recurso, cumpre reter com interesse para a boa resolução da questão em apreciação, que:

- os contratos de conservação dos elevadores ali instalados, celebrados entre a A. e a sociedade construtora de tal imóvel, datam de 24 de Fevereiro de 2003

- a propriedade horizontal respeitante ao prédio em que esta a funcionar o Condomínio Réu foi constituída em 03 de Maio de 2004.

- em 24 de Março de 2006 o Réu realizou uma Assembleia Extraordinária em que, entre outros assuntos, foram discutidos os elevados valores de manutenção dos elevadores por parte da A. e deliberada a consulta de outras empresas do ramo.

- pelo menos em 10 de Abril de 2006 a empresa construtora do imóvel deu a conhecer ao Réu a existência dos contratos de conservação dos elevadores em causa nos autos.

- Em 19 de Abril de 2006 o Réu assinou com a T...- K

um contrato de manutenção dos elevadores dos autos.

A construtora desse mesmo imóvel – N...& S... Sociedade de Construções, Lda – após proceder à constituição da propriedade horizontal, iniciou a comercialização das respectivas fracções em datas que se desconhecem, encontrando-se já instalados os respectivos elevadores, em decorrência da assinatura dos contratos assinados entre a construtora, actuando como administradora provisória do edifício, e a A.

Desconhece-se a data em que ocorreu a 1.ª reunião de Assembleia de Condomínios do Réu ou quem foi eleito como seu primeiro Administrador, procedimento que se impunha, nos termos do disposto no art. 1435º do CC e que permitiria apurar do efectivo cumprimento do contrato de manutenção dos elevadores na parte em que determina a notificação da A., com a identificação da respectiva Administração. Sabe-se apenas que esse procedimento não foi cumprido, para tanto bastando ver-se que as facturas cujos valores são reclamados se encontram em nome da construtora.

Com efeito, conforme decorre do clausulado do contrato respeitante à instalação dos elevadores, “seja qual for o número de condóminos, é sempre obrigatória a designação de um administrador, cabendo à respectiva assembleia a sua eleição e exoneração” – ABÍLIO NETO, Direitos e Deveres dos Condóminos na Propriedade Horizontal, Lisboa, 1988, pág. 123).

Por outro lado, também não houve recurso a Tribunal, por parte de quaisquer dos condóminos no sentido de ser nomeado um administrador.

E esta situação terá na sua base a responsabilidade assumida pela empresa vendedora das fracções nos contratos de instalação e manutenção dos elevadores juntos aos autos em que, como resulta do seu ponto 5.8.1, “no contrato ao construtor e na situação em que o edifício se destina a ser alienado por fracções, o construtor actua como administrador provisório até à constituição do mesmo no regime de propriedade horizontal e à nomeação da respectiva Administração do Condomínio, respondendo nos exactos termos do disposto no Art. 1435-A do CC”.

Ora, entre a A. e o Réu não foi celebrado qualquer contrato de manutenção de elevadores nem dos contratos juntos aos autos se pode retirar a conclusão de ter havido uma cessão da posição contratual da construtora do imóvel para cada um dos condóminos, nos termos a observar pelos próprios contratos redigidos pela A., mormente nos seus pontos 5.8.2. a 5.8.2.3, mantendo-se, pois, a responsabilização pelo pagamento reclamado, se ao mesmo houver lugar, entre as partes contratantes do mesmo.

Não pode, pois, ser imputado ao Apelado, a responsabilidade pelos pagamentos peticionados nesta acção”.

2. Será assim?

Afigura-se-nos que não.

Vejamos os seguintes factos:

- em 24.02.2003, a empresa “N...& S... Sociedade de Construções, Lda” celebrou com a aqui Autora quatro contratos de Conservação de Elevadores, denominados “Contratos O... Serviços OS”, nos termos dos quais a Autora se obrigava a conservar os elevadores instalados nos Blocos do Réu.

- A Autora foi prestando os serviços contratados até à data de 1 de Abril de 2006, ocasião em que a T...- K

iniciou a manutenção dos elevadores, tendo o respectivo contrato escrito com o Réu sido assinado a 19 de Abril de 2006.

- O Réu não pagou as facturas juntas como docs. 9 a 48, apesar das inúmeras insistências da Autora, para que pagasse os valores que vinha mantendo em dívida.

- A 24 de Março de 2006, ocorreu uma assembleia extraordinária de condóminos do prédio em causa, convocada por A...V..., na qual foi eleita a respectiva administração e na qual foi abordada a questão do elevado custo da manutenção dos elevadores acordado entre a construtora e a ora Autora, sendo referido que haviam sido solicitados custos a outras empresas, além da O

- O Condomínio foi o beneficiário dos serviços efectivamente prestados pela Autora.

- A construtora dos edifícios optou pela instalação de elevadores e, para poder comercializar as respectivas fracções e transportar materiais, ainda antes da designação formal da Administração de Condomínio, teve de contratar com a Autora as respectivas conservações.

- Para o seu negócio, era necessário ter os elevadores licenciados, ligados e a funcionar; por isso, assinou os respectivos contratos.

- Desde a celebração dos contratos e até 1 de Abril de 2006, a Autora cumpria escrupulosamente os serviços de conservação dos elevadores objecto dos mesmos, prestando a assistência aos elevadores, sem a qual os mesmos não poderiam encontrar-se em funcionamento e, ao prestar os serviços de conservação, a Autora permitiu o funcionamento dos elevadores até 1 de Abril de 2006, o que beneficiou o aqui Réu, enriquecendo este, já que deles usufruiu.

- A actual Administração do Condomínio contactou a Autora.

- Tal contacto teve como intuito, não a obtenção de condições tendentes à celebração de contratos de conservação, mas a renegociação dos contratos vigentes.

- A Autora, pelo telefone, deu indicação de preços ao Coronel A...V..., que falava em nome dos condóminos.

- O Réu decidiu celebrar novo contrato com a T...- K

, concorrente da Autora.

- Há condomínios que optam pela celebração de contratos por 20 anos e com condições idênticas às dos contratos destes autos, pois que lhes garante a substituição gratuita de peças durante a vida útil do elevador, que é de 20 anos.

Estes factos permitem perfeitamente concluir que o aqui Réu e respectivos titulares das fracções sempre aceitaram estar vinculados aos contratos celebrados anteriormente pela empresa construtora.

Na verdade, e como bem refere o Sr. Desembargador Dr. Luís Espírito Santo, no seu voto de vencido, após aludir à qualidade em que a sociedade construtora interveio nos contratos, à ausência de poderes do representante e ao regime do artigo 268º do Código Civil, a ratificação dos efeitos do negócio relativamente ao Condomínio Réu é absolutamente evidente, uma vez que os contratos em apreço se destinavam a assegurar a assistência aos elevadores incorporados no prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal, estando em causa uma despesa respeitante às partes comuns do Condomínio (cfr. artigos 1421º, nº 2, b), 1424º, nºs 1 e 4, e 1430º, nº 1, do Código Civil).

Até Abril de 2006, nunca os condóminos colocaram quaisquer objecções relativamente à validade e total eficácia dos contratos.

O facto de o Condomínio se ter dirigido à Autora para a “renegociação dos contratos vigentes” só pode ter – como bem se refere no voto de vencido – o significado de que os contratos aqui em causa eram considerados pelos condóminos como vinculativos, procurando-se apenas, tendo em conta os elevados custos da manutenção dos elevadores, a alteração dos respectivos termos por acordo.

Pode ler-se ainda no referido voto de vencido:

“As combinações havidas entre os condóminos e a sociedade construtora/vendedora do imóvel, que são porventura susceptíveis de gerar direitos indemnizatórios entre eles, não têm virtualidade para afectar a posição dum terceiro de boa fé que, durante três anos, prestou a sua prestação em favor da entidade à qual, leal e confiadamente, serviu – o Condomínio Réu.

A solução que se propugna tem a enorme vantagem de estar conforme com o valor supremo de justiça prosseguido, em termos primordiais, pelo ordenamento jurídico, tutelando a boa fé na celebração e execução dos negócios, afastando injustificados, oportunistas e incompreensíveis enriquecimentos patrimoniais por parte de quem usufruiu, em benefício próprio e exclusivo, um serviço que sabia ser oneroso – e que fez questão de exigir, quando necessário, da A. – para, na altura de assumir responsabilidades, procurar esquivar-se tranquilamente, com base numa argumentação formal e artificial, ao pagamento do respectivo custo”.

3. Se bem que o já exposto se mostre suficiente para fundamentar a revogação do decidido pelas instâncias, acrescentamos ainda o seguinte:

Tendo em conta que estamos aqui perante contratos de prestação de serviços, relacionados com a conservação dos elevadores de um imóvel em regime de propriedade horizontal, o pagamento desses serviços constitui uma típica obrigação ob rem ou propter rem, sujeita, portanto, ao regime das obrigações reais.

Com efeito, estamos perante o pedido de condenação do Réu no pagamento de despesas feitas tendo em atenção a conservação dos elevadores.

Na lição do Prof. João de Matos Antunes Varela, a obrigação diz-se real quando é imposta em atenção a certa coisa, a quem for titular dela e isto porque, “dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa”.

A obrigação existe por causa da res, sendo “obrigado quem for titular do direito real, havendo assim uma sucessão do débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações” (Direito das Obrigações, vol. I, 8ª edição, pág. 200).

A mesma ideia é também salientada, com toda a minúcia, por Manuel Henrique Mesquita, na procura da sua caracterização: “Trata-se de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra (titular ou não, por sua vez, de um ius in re) à realização de uma prestação de dare ou de facere” (Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 100).

O pagamento de despesas resultantes do uso das partes comuns de um prédio em regime de propriedade horizontal foi, aliás, com toda a profundidade, objecto de estudo e de análise por parte deste último civilista coimbrão, na obra acabada de citar.

A maior dificuldade está em saber, ao certo, que tipos de despesas estão em jogo: despesas normais, correntes, ou despesas resultantes de reparações estruturais, de grande monta.

A dificuldade ainda se adensa mais em relação a estas últimas, perspectivando-as no caso de venda de fracções, se equacionarmos o problema da justiça da solução a encontrar, para se saber se as mesmas devem ser postas a cargo do adquirente ou do alienante.

No fundo, trata-se aqui de, analisando o caso concreto, podermos chegar à conclusão de que a obrigação em causa (de pagamento da quota-parte) reveste a característica da ambulatoriedade ou não, problema este de difícil solução, a merecer ponderação casuística, como enfatiza o indicado Professor Henrique Mesquita em referência que põe a nu a seguinte realidade: a ambulatoriedade não é inerente ou característica essencial das obrigações propter rem (obra citada, págs. 316 a 323), ideia com a qual estamos de acordo e que revela a grande preocupação de encontrar a solução justa a partir do caso concreto, e não partindo de pré-juízos puramente conceituais e desfasados da realidade.

A mesma opinião parece ter Mário Júlio Almeida Costa, quando, ao abordar o tema das obrigações reais, as define da seguinte forma: “há obrigações ligadas a direitos reais, de maneira que a pessoa do devedor se individualiza pela titularidade do direito real”, para, logo de seguida, as identificar como sendo reais ou ambulatórias (Direito das Obrigações, 9ª edição, pág. 110).

No caso de despesas resultantes da conservação dos elevadores, acrescenta ainda Henrique Mesquita que seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, justificando assim a solução que preconiza:

“Por um lado, este não disporia, (…), de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência de dívidas. Por outro lado, tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a ele deve competir o respectivo pagamento (obra citada, págs. 321 e 322).

As obrigações em causa nos presentes autos, decorrentes da mera conservação dos elevadores, revestem, pois, atento o já exposto, a natureza de não ambulatórias (ainda Autor e obra citados, pág. 338).

A distinção entre obrigações ambulatórias e não ambulatórias é aqui irrelevante, porquanto não se está perante quaisquer alienações de fracções, sendo, aliás, certo que todos os condóminos aceitam que beneficiaram com as reparações.

O problema situa-se, portanto, noutro patamar, devendo questionar-se se foi ou não o condomínio (o conjunto dos condóminos) que contratou a Autora, ora recorrente, para a prestação de serviços dos quais resultaram despesas relacionadas com o uso de partes comuns do imóvel (os elevadores).

Temos de reconhecer que foi.

A obrigação constitui-se por causa da res, do condomínio, que, no fundo, é de todos, pelo que é justo que o condomínio seja responsável pelo pagamento da dívida ora peticionada.

Logo, tendo aqui havido uma situação de transmissão da sociedade construtora/vendedora para os adquirentes das fracções a que a constituição da propriedade horizontal deu origem, os novos titulares do direito real, ou seja, os aqui condóminos, ficaram colocados, relativamente a esse estatuto, na mesma situação em que se encontrava a anterior titular, isto é, as obrigações transmitiram-se com o direito real de que elas decorrem.

Conclui-se, assim, que o Condomínio, aqui Réu, como representante dos condóminos, passou a ser responsável pelo pagamento dos serviços prestados pela Autora, durante todo o período em que vigoraram os contratos celebrados pela sociedade construtora, na qualidade de “Administradora Provisória do Edifício”.

Um outro problema se colocará a jusante: o de saber da quota-parte de cada um dos condóminos.

Porém, sendo embora de fácil solução, atenta a clareza da lei a este respeito (cfr. artigo 1424º, nº 1, do Código Civil), é questão que aqui não nos ocupa nem preocupa, porque não foi essa a questão submetida à nossa apreciação.

4. Procedendo a acção por incumprimento contratual por parte do Réu, ora recorrido, fica prejudicado o conhecimento da questão do enriquecimento sem causa.

De qualquer forma, não podemos concordar com o acórdão recorrido, quando aí se diz:

“Para poderem ser submetidas à apreciação deste Tribunal de recurso, as questões colocadas pelas partes têm de ter sido previamente sujeitas à apreciação do Tribunal de 1.ª Instância não podendo, assim, surgir como facto novo, em sede de alegações, como o pretendeu a Apelante, no que se reporta à questão do enriquecimento sem causa”.

Na verdade, a Autora, na réplica, ampliou a causa de pedir – ampliação que foi admitida –, alegando factualidade que, na sua opinião, poderia conduzir à condenação do Réu com base no instituto do enriquecimento sem causa, invocando os artigos 473º e seguintes do Código Civil, embora não tenha, em consequência de tal ampliação – como devia –, deduzido um pedido subsidiário de condenação do Réu com tal fundamento.

Daí que, na sentença proferida na 1ª instância, o Sr. Juiz se haja pronunciado sobre a questão, referindo, além do mais, que não foi formulado qualquer pedido quanto ao enriquecimento, nomeadamente, sob a forma subsidiária, e que dos autos não resulta que a Autora não possa exigir o cumprimento dos contratos pela parte com quem os celebrou.

O acórdão ora recorrido, ao aludir ao seu âmbito de apreciação, acaba por dizer que, pela constatação das peças processuais apresentadas, não foi sequer alegada matéria que pudesse preencher os elementos constitutivos do instituto do enriquecimento sem causa.

Será que a Relação apenas quis referir que a factualidade alegada na réplica, em ampliação à causa de pedir, nunca seria suficiente para preencher os requisitos do enriquecimento sem causa?

Se assim é, é contraditório dizer-se que se trata de uma questão nova, tanto mais que a 1ª instância se debruçou sobre essa precisa questão.

5. Resulta do exposto que colhem as conclusões da recorrente, tendentes ao provimento do recurso, pelo que o acórdão recorrido, confirmativo da decisão da 1ª instância, terá de ser revogado.

IV- Podem, assim, extrair-se as seguintes conclusões:

1ª A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em regime de propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem.

2ª Revestem a natureza de não ambulatórias as obrigações reais decorrentes de despesas com a conservação dos elevadores, se bem que aqui não releve a distinção entre as ambulatórias e as não ambulatórias, porquanto não se está perante qualquer situação de alienação de fracção.

3ª Assim, tendo os contratos para a prestação de serviços relacionados com a conservação dos elevadores sido celebrados pela sociedade construtora/vendedora antes da constituição da propriedade horizontal e da venda das fracções, na qualidade de “Administradora Provisória do Edifício”, é o condomínio, que, entretanto, se constituiu, responsável pelo pagamento das dívidas resultantes dessa conservação, pois para ele, como representante dos condóminos – que beneficiaram da realização desses serviços – se transmitiram as obrigações decorrentes desses contratos.

V- Nos termos expostos, acorda-se em conceder a revista e, em consequência, revogando-se a decisão recorrida, decide-se julgar a acção procedente, por provada, condenando-se o Réu no pedido.

Custas, aqui e nas instâncias, a cargo do Réu, ora recorrido.

Lisboa, 14 de Setembro de 2010

Moreira Camilo (Relator)

Urbano Dias

Paulo Sá